房產(chǎn)證抵押擔保有哪些風險

1、遇到債權債務問題？贏了網(wǎng)律師為你免費解惑！訪問>> 房產(chǎn)證抵押擔保有哪些風險現(xiàn)在社會人群都有經(jīng)濟能力購買屬于自己的房屋，在辦理過戶手續(xù)時會寫上自己或者家人的名字。在遇到經(jīng)濟困難或者家庭變故的時候可能會選擇用房產(chǎn)證抵押擔保。在法律的角度考慮我們有諸多手續(xù)需要辦理，同時我們應該向律師或者法律工作者咨詢一下相關注意事項。例如房產(chǎn)證抵押擔保的風險有哪些?下面由贏了網(wǎng)小編為你解答:一、抵押權人要善用房屋租賃合同控制風險(一)風險防范原理買賣不破租賃所謂“買賣不破租賃”是指在租賃關系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租

2、賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。“買賣不破租賃”的法律依據(jù)：1、合同法第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”;2、最高人民法院關于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見(試行)第119條第2款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效”;3、商品房屋租賃管理辦法第12條規(guī)定：“房屋租賃期間內(nèi)，因贈與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效”。此外需要明確的是“買賣不破租賃”是指租賃合同生效之后發(fā)生的買賣、抵押等處分行為不能對抗原有的租賃合同。最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合

3、同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第20條規(guī)定：“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予以支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的?！币簿褪钦f在抵押權生效之后發(fā)生的租賃行為不能對抗因行使抵押權而發(fā)生的轉讓行為。(2) 以租賃合同防范風險適用之情形1、房屋未取得房產(chǎn)證不能辦理抵押登記如A公司希望找B小額貸款公司借款50萬，但是A公司可以提供擔保的財產(chǎn)只有價值150萬的商業(yè)網(wǎng)點房一處，而且因房地產(chǎn)商的原因，該商業(yè)網(wǎng)點房的房產(chǎn)

4、證遲遲沒有辦理出來。A公司的還款來源有保證，B小額貸款公司愿意借款給A公司;但為了防范房產(chǎn)證辦理出來之后，A公司將商業(yè)網(wǎng)點房抵押或者賣出的風險，B小額貸款公司要求A公司將其商業(yè)網(wǎng)點房出租給B小額貸款公司，且其對該房屋具有轉租并收取租金的權利。因為租賃期限最長為20年，為了保障A公司的第二還款來源，B小額貸款公司通過簽訂兩份租賃合同的方式(第一份租賃期限為40年，第二份租賃期限為20年)將租賃期限設置為40年。在這個案例中因為A公司的第一還款源有保障，所以第二還款源可以適當放低，但是為了防范A公司借錢后擅自轉讓房屋逃避債務的道德風險，B小額貸款公司要求A公司將其商業(yè)網(wǎng)點房出租給B小額貸款公司，根

5、據(jù)“買賣不破租賃”原則，即便簽訂租賃合同之后A公司轉讓出租房屋，對B小額貸款公司的影響也不大。2、房屋解抵押后重新設置抵押權五年前A在單位附近按揭貸款購買了一套小戶型住房，現(xiàn)該房屋已經(jīng)升值到100萬，但還欠銀行按揭款20萬。A所在的單位兩個月前搬遷到城市的另一邊，A考慮上班方便，打算在單位新址附近買一套住房，還差40萬元，但是A不愿賣掉舊房融資買新房。A希望先解除舊房抵押，再通過抵押貸款的方式買新房，但是解除舊房抵押需要先還清欠付銀行的20萬按揭款，于是A找到B擔保公司要求提供擔保。B擔保公司決定通過委托貸款方式或者以提供擔保方式幫助A貸款20萬支付給按揭銀行，解除房屋抵押。解除抵押的房屋再反

6、擔保抵押給擔保公司，擔保公司幫助其從銀行獲得貸款60萬，歸還前期的貸款20萬，剩余40萬用于購買新的住房。但是B擔保公司的交易模式存在一個潛在的風險就是B擔保公司在擔保A貸款20萬時，完全是靠信用擔保，若是A在舊房屋解抵押后，不再將解抵押的房屋抵押反擔保給B擔保公司，那么B擔保公司不僅不能收取后60萬元貸款的擔保費，而且前20萬的擔保債權也無任何保障。為防范這種風險，B擔保公司可以在解抵押之前先與A簽訂房屋租賃合同防范解抵押后A擅自處分房屋。當然在此種情況下，B擔保公司也可以通過順位抵押登記的方式控制風險。3、 擔保人激勵反擔保人直接償還債務A公司向B銀行借款，由C擔保公司為A公司向B銀行提供

7、連帶責任保證擔保;在A公司向C擔保公司提供的反擔保措施中，除了A公司自身向C擔保公司提供房屋抵押反擔保之外，再由D為A公司向C擔保公司提供連帶責任保證反擔保。后A公司財務狀況惡化，B銀行要求C擔保公司提前還款。經(jīng)B銀行同意后，C擔保公司希望由D直接向B銀行還款，D也愿意，但是D擔心還款后，自己的債權沒有保障。為了消除反擔保人直接償還債務后其債權得不到保障的顧慮，擔保人可以要求債務人就提供抵押反擔保的房屋再簽訂兩份租賃合同(一份租期為40年，另一份租期為20年)，并約定擔保人享轉租并收取租金的權利。當出現(xiàn)反擔保人直接清償債務的情況時，擔保人可以將抵押物轉租給反擔保人。但是此種簽訂租賃合同的交易方

8、式只能防止債務人擅自轉讓抵押房屋，承租人的債權沒有優(yōu)先受償效力。為了保障擔保人和反擔保人的追償權，可以以順位抵押的方式保障其優(yōu)先受償權。2、 保證人和反擔保人要善于利用順位抵押保障自己的追償權順位抵押不屬于我國的法律專用術語，我國法律明確規(guī)定的是余額抵押。余額抵押也稱再抵押，是指在同一房屋的部分價值上設定抵押權后，在其余價值上再設定其他抵押權，即各個抵押關系不重疊，所擔保的債務金額總計起來不超過該房屋的總價值。我國擔保法肯定了再抵押的法律效力。擔保法第35條第2款規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！痹俚盅褐贫葘τ诔浞职l(fā)揮物的價值，為民

9、事主體的融資方便提供了制度安排。而順位抵押實質上是重復抵押，是指抵押人將同一房屋在設定抵押權后，又向其他抵押權人設定擔保的行為。重復抵押致使同一房屋上有數(shù)個抵押權人，形成數(shù)個抵押關系，其擔保債權的價值總額超過該房屋的價值。國外一般都承認重復抵押的效力，首先，重復抵押的制度安排符合意思自治原則，無論是債權人還是債務人在彼此知道重復抵押的情況下愿意接受重復抵押的安排，簽訂重復抵押的合同，表明其愿意承擔重復抵押的風險;其次，重復抵押制度為民事主體融資提供方便，對民事主體的生存和發(fā)展具有決定性的意義;再次，就實務層面而言，雖然當事人為融資提供了抵押，但真正依賴抵押權保障債權實現(xiàn)的較少，抵押權在債權實現(xiàn)

10、中主要起心理上的保障作用。在我國，雖然擔保法第35條第1款規(guī)定“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。”但是物權法第199條規(guī)定：“同一財產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：(一)抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償”，物權法的該條規(guī)定似乎又默許了重復抵押。而且在我國的實務操縱中，登記機關不對抵押物的價值和擔保金額作實質審查，故保證人和反擔保人完全可以以余額抵押的方式辦理“順位抵押”登記。例如，在上面講到的擔保人激勵反擔保人直接償還債務的案例中，反擔保人事前可以與擔保人約定，擔保人在辦理抵押反擔保登記時將抵押財產(chǎn)價值約定高

11、于擔保金額，連帶責任保證反擔保人可將高于擔保金額的部分再辦理抵押登記。若債務人出現(xiàn)逾期付款行為，需要連帶責任保證反擔保人直接償還債務，在其償還債務后，擔保人可以注銷自己的抵押權。此種交易模式，既能激勵連帶責任保證反擔保人直接清償債務從而避免擔保人承擔保證責任，又能保障連帶責任保證反擔保人的追償權。在債務人向債權人提供抵押物，擔保人為債務人向債權人提供連帶責任保證的情形下，此交易模式同樣適用。三、抵押人擅自轉讓抵押物的風險控制措施在實務中債務人為了再次融資，可能需要轉讓抵押物。此時，債務人或抵押人一定要注意防范風險，否則可能承擔不必要的違約責任。(一)未經(jīng)抵押權人同意對抵押物的處分并非必然無效雖

12、然擔保法第49條規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。”但是中華人民共和國物權法第191條第2款規(guī)定“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋第67條規(guī)定，未經(jīng)通知或者未經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押物的，如受讓方代為清償債務消滅抵押權的，轉讓有效。也就是說，在抵押人擅自轉讓抵押物時，若受讓方通過行使滌除權，滌除轉讓標的物上的抵押權負擔的，該轉讓行為有效。(3) 擅自

13、轉讓抵押物行為無效不影響轉讓抵押物的合同之效力物權法第15條規(guī)定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力?！痹摋l規(guī)定確立了物權行為和債權行為的區(qū)分原則。抵押人擅自與第三人簽訂合同轉讓抵押物，其中轉讓抵押物的合同屬于債權行為，而轉讓抵押物所需的交付或登記屬于物權行為。擔保法第49條所規(guī)定的抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效，是指轉讓抵押物的物權行為不發(fā)生效力，而非轉讓抵押物的合同無效。抵押人擅自轉讓抵押物，因該轉讓行為無效，故對抵押權人的風險不大;但是對于抵押人而言，其可能

14、承擔巨額的違約責任，而非締約過失責任。在最高人民法院公告案例重慶索特鹽化股份有限公司與重慶新萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司土地使用權轉讓合同糾紛案(2008)民一終字第122號一案中，重慶索特鹽化股份有限公司將抵押給銀行的土地使用權以聯(lián)建的名義轉讓給重慶新萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，后重慶索特鹽化股份有限公司因不能解除抵押將土地使用權轉讓給重慶新萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司而向后者承擔了巨額的違約責任。該案除了依據(jù)區(qū)分原則，認定轉讓合同有效從而使抵押人承擔違約責任外，還明確了抵押物轉讓行為中的兩個原則：一是抵押人具有通知和告知義務，根據(jù)擔保法第49條第1款的規(guī)定，抵押人應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經(jīng)抵押

15、的情況;二是受讓人具有選擇是否行使滌除權的權利，雖然根據(jù)擔保法司法解釋第67條第1款的規(guī)定，也可由受讓人行使滌除權消滅抵押權，從而使轉讓行為生效，但對受讓人而言，該規(guī)定系權利之賦予，受讓人作為權利人，有權自主選擇是否行使該權利，除非轉讓合同中另有約定。若抵押人希望通過轉讓抵押物的方式再次融資，為了避免擅自轉讓抵押物而向抵押權人承擔違約責任，抵押人一定要通知抵押權人;為了順利將抵押物轉讓給受讓人，抵押人可以與受讓人在合同中約定由受讓人行使滌除權，滌除轉讓標的上的抵押負擔，此種約定可以將解除抵押的責任轉嫁給受讓人，從而解決抵押人解除抵押的資金壓力問題。現(xiàn)在社會中可以解決經(jīng)濟困難的方法有很多，房產(chǎn)證

16、抵押擔保是其中方法之一。在處理的過程中我們需要注意合同細節(jié)，關于雙方交易和付款時間的要求和具體權限等詳細內(nèi)容需要溝通清楚避免不必要的糾紛出現(xiàn)。在必要的時候我們應該尋求律師和法律服務人員的幫助，維護自身的合法權益，為財產(chǎn)和家庭提供安全的保障。······························

17、··················································

18、···················· 出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費祎、董允等，此皆良實，志慮忠純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補闕漏，有所廣益。將軍向寵，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰“能”，是以眾議舉寵為督：愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。 親賢臣，遠小人，此先漢所以興隆也；親小人，遠賢臣，此后漢所以傾頹也。先帝在時，每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、靈也。侍中、尚書、長史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計日而待也。臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達于諸侯。先帝不以臣卑鄙，