定位策劃商業(yè)廣場2013之窗項(xiàng)目商業(yè)報(bào)告

1、世航之窗商業(yè)定位世航之窗項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告謹(jǐn)呈：河南愛港置業(yè)有限公司2013年8月世航之窗商業(yè)定位1、項(xiàng)目價(jià)值解讀3、核心問題研究2、市場研究判斷4、商業(yè)定位體系5、物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告目錄世航之窗商業(yè)定位項(xiàng)目價(jià)值解讀核心問題研究市場研究判斷商業(yè)定位體系本體價(jià)值解讀板塊價(jià)值解讀商業(yè)市場研究寫字樓趨勢判斷如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)快速銷售客戶定位垂直交通建議鋪位分割建議產(chǎn)品定位整體定位價(jià)格定位經(jīng)營方式建議物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告框架世航之窗商業(yè)定位世航之窗商業(yè)定位PART 1 項(xiàng)目價(jià)值解讀項(xiàng)目解讀板塊價(jià)值解讀國家級戰(zhàn)略導(dǎo)向、價(jià)值投資高地、全復(fù)合功能城市2013年3月7日規(guī)劃面積為平方公里的發(fā)展規(guī)劃獲國務(wù)院批復(fù)，成為我國首個(gè)

2、上升為國家戰(zhàn)略的航空港經(jīng)濟(jì)發(fā)展先行區(qū)。規(guī)劃提出：鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)的戰(zhàn)略定位為國際航空物流中心、以航空經(jīng)濟(jì)為引領(lǐng)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地、內(nèi)陸地區(qū)對外開放重要門戶、現(xiàn)代航空都市、中原經(jīng)濟(jì)區(qū)核心增長極。世航之窗商業(yè)定位PART 1 項(xiàng)目價(jià)值解讀項(xiàng)目解讀板塊價(jià)值解讀區(qū)域概況20公里鄭州航空港區(qū)位于鄭州市的東南部，是鄭州都市區(qū)“六城十組團(tuán)”的重要組成部分，是全省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的核心增長極和改革發(fā)展綜合試驗(yàn)區(qū)之一，也是河南省對外開放的重要窗口和基地。規(guī)劃面積415平方公里，戶籍人口約6.8萬人，入住富士康員工約9.6萬人。從距離上看：距離鄭州主城區(qū)20公里，相對其他組團(tuán)距離較遠(yuǎn)，但是作為政策導(dǎo)向最為明確的南

3、部衛(wèi)星組團(tuán)，起到了南拓的帶頭作用，成為鄭州南部的一個(gè)明星組團(tuán)；從政策上看：由于航空組團(tuán)上升至全省及國家戰(zhàn)略的高度，因此全省及鄭州政府對于港區(qū)的政策支持力度將會(huì)逐漸增大；從地產(chǎn)市場上看：短期內(nèi)仍為組團(tuán)產(chǎn)業(yè)人群為主力及投資客，未來隨著交通和配套的完善，有可能會(huì)承載部分鄭州外溢人群。世航之窗商業(yè)定位PART 1 項(xiàng)目價(jià)值解讀項(xiàng)目解讀板塊價(jià)值解讀區(qū)域規(guī)劃20082035年，在27年的時(shí)間里，鄭州將分三步，打造全國大型復(fù)合樞紐機(jī)場和國際貨運(yùn)樞紐。航空港區(qū)規(guī)劃發(fā)展已成趨勢，在產(chǎn)業(yè)支撐的驅(qū)動(dòng)之下，航空港區(qū)將會(huì)成為最新的投資熱土。到2035年，鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)將成為“大樞紐”航空貨郵吞吐量達(dá)到200萬

4、噸左右，躋身全國前列，國際航空貨運(yùn)集散 中心地位顯著提升；“大產(chǎn)業(yè)”形成創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、高端引領(lǐng)、國際合作的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，與航空關(guān)聯(lián)的高端制造業(yè)主營業(yè)務(wù)收入超過10000億元；“大都市”營商環(huán)境與國際全面接軌，建成進(jìn)出口額達(dá)到2000億美元的現(xiàn)代化航空都市，成為引領(lǐng)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展、服務(wù)全國、連通世界的開放高地。世航之窗商業(yè)定位PART 1 項(xiàng)目價(jià)值解讀項(xiàng)目解讀板塊價(jià)值解讀區(qū)域交通隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，在鄭州航空港地區(qū)內(nèi)，將云集航空、城際軌道、輕軌、高速公路、公交、社會(huì)車流等多種交通方式。城際軌道：鄭州至許昌城際軌道線經(jīng)過鄭州新鄭國際機(jī)場，在航空港區(qū)規(guī)劃設(shè)5個(gè)站點(diǎn)，分別是機(jī)場航站樓樞紐站，北部片區(qū)航

5、城中心站、會(huì)展中心站，南部片區(qū)梅河站、牛村站。對外道路交通打造“三縱四橫”路網(wǎng)：包括京珠高速公路、機(jī)場高速公路、“四港聯(lián)動(dòng)”快速路、龍中公路、登封機(jī)場商丘高速公路和機(jī)場迎賓大道及延伸線等。內(nèi)部道路形成規(guī)則方格網(wǎng)：除現(xiàn)有的兩座互通式立交外，將來，航空港地區(qū)將在高速公路、快速路、主干道交叉處再規(guī)劃新建18座立交橋；在航空港地區(qū)北部片區(qū)和南部片區(qū)各規(guī)劃一個(gè)長途客運(yùn)站。世航之窗商業(yè)定位機(jī)場核心區(qū)，規(guī)劃面積48平方公里，主要發(fā)展機(jī)場運(yùn)營功能；物流商貿(mào)區(qū)，規(guī)劃面積16平方公里，以航空物流、IT產(chǎn)業(yè)研發(fā)、商業(yè)貿(mào)易以及休閑居住為主要功能；臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)，規(guī)劃面積26平方公里，重點(diǎn)發(fā)展航空器材及相關(guān)零部件制造加工、

6、技術(shù)資金密集型產(chǎn)業(yè)和高附加值出口加工業(yè)，打造現(xiàn)代加工制造產(chǎn)業(yè)基地。PART 1 項(xiàng)目價(jià)值解讀項(xiàng)目解讀板塊價(jià)值解讀產(chǎn)業(yè)支撐 規(guī)劃的航空港區(qū)分為“一核兩區(qū)”，航空港是機(jī)場核心區(qū)的一部分，在其北部和南部分別是物流商貿(mào)區(qū)、臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)。世航之窗商業(yè)定位PART 1 項(xiàng)目價(jià)值解讀項(xiàng)目解讀板塊價(jià)值解讀區(qū)域人口航空港區(qū)目前約有人口8萬人左右，主要是周邊原住居民及港區(qū)內(nèi)企業(yè)員工。區(qū)域至2020年預(yù)計(jì)人口將達(dá)到50萬人以上，根據(jù)鄭州市11月30日召開的鄭州航空港總體規(guī)劃評審會(huì)，預(yù)計(jì)未來鄭州航空港區(qū)人口將達(dá)到150萬左右。世航之窗商業(yè)定位PART 1 項(xiàng)目價(jià)值解讀項(xiàng)目解讀板塊價(jià)值解讀板塊總結(jié)國家級戰(zhàn)略導(dǎo)向、價(jià)值投資

7、高地、全復(fù)合功能城市港區(qū)迎來了前所有未有的高價(jià)值投資時(shí)代世航之窗商業(yè)定位PART 1 項(xiàng)目價(jià)值解讀項(xiàng)目解讀本體價(jià)值解讀區(qū)位價(jià)值 項(xiàng)目航空港區(qū)核心區(qū)邊緣區(qū)域，小環(huán)境交通弱勢，昭示性可達(dá)性阻隔。 項(xiàng)目位置短期內(nèi)屬于核心邊緣區(qū)，中長期將會(huì)變成航空港區(qū)交通樞紐的核心區(qū)域。 項(xiàng)目位于物流商貿(mào)區(qū)與機(jī)場核心區(qū)交匯處周邊商務(wù)資源行政資源豐富，未來對寫字樓與商業(yè)需求量較大，有升值空間。項(xiàng)目區(qū)位屬性：世航之窗商業(yè)定位本案教育行政商業(yè)綜合體PART 1 項(xiàng)目價(jià)值解讀項(xiàng)目解讀本體價(jià)值解讀項(xiàng)目周邊資源：行政資源方面：航空港國土局、地稅局、海關(guān)、工商局等，行政資源豐富。教育：航空港第三實(shí)驗(yàn)小學(xué)、航空港實(shí)驗(yàn)小學(xué)。商業(yè)綜合體

8、：藍(lán)天商務(wù)花園、華美龍金融廣場、潤豐悅尚、東方港匯。約30-40萬平米；富士康員工為項(xiàng)目提供普通消費(fèi)群體。醫(yī)療資源：航空港區(qū)人民醫(yī)院、航空港區(qū)英港醫(yī)院交通：干道價(jià)值不顯性道路通達(dá)性較差，但具有一定的便利性交通世航之窗商業(yè)定位項(xiàng)目總建面5.9萬，該項(xiàng)目為中小規(guī)模；寫字樓體量3.06萬，占比52%；商業(yè)2F為1.03萬，占17%；地下建筑面積：1.8萬，占比31%本案為中小體量的商務(wù)屬性項(xiàng)目PART 1 項(xiàng)目價(jià)值解讀項(xiàng)目解讀本體價(jià)值解讀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)世航之窗商業(yè)定位PART 1 項(xiàng)目價(jià)值解讀項(xiàng)目解讀本體價(jià)值解讀地塊現(xiàn)狀地塊內(nèi)為綠色附著物，尚未進(jìn)行基本的場地平整，正式開工還需一定時(shí)間，在項(xiàng)目正式開工入市期

9、間或?qū)⒊霈F(xiàn)競品。本案世航之窗商業(yè)定位PART 1 項(xiàng)目價(jià)值解讀項(xiàng)目解讀本體價(jià)值解讀地塊四至機(jī)場高速延長線云港路華美龍項(xiàng)目云港路單邊交通機(jī)場高速圍合死角，交通的導(dǎo)入性極弱；地塊東側(cè)規(guī)劃道路級別低、連接性有限，對外通達(dá)性不高，客戶進(jìn)入性與商業(yè)存活性弱。世航之窗商業(yè)定位華美龍項(xiàng)目機(jī)場高速延長線云港路本案藍(lán)天商務(wù)花園PART 1 項(xiàng)目價(jià)值解讀項(xiàng)目解讀本體價(jià)值解讀地塊四至方向名稱道路等級備注北側(cè)云港路小區(qū)域次級干道雙向四車道西側(cè)為尚未開發(fā)區(qū)域，但由于有鐵路阻隔，無發(fā)展空間西側(cè)機(jī)場高速延長線區(qū)域主干道高架橋阻隔方向名稱備注東側(cè)華美龍項(xiàng)目商務(wù)辦公物業(yè)，臨四港聯(lián)動(dòng)大道，阻隔本案的昭示性北側(cè)藍(lán)天商務(wù)花園成熟的居

10、住型商務(wù)社區(qū)，但辦公氛圍沒有形成道路條件：項(xiàng)目分布：云港路單邊交通機(jī)場高速圍合死角，交通的導(dǎo)入性極弱；地塊東側(cè)規(guī)劃道路級別低、連接性有限，對外通達(dá)性不高。，客戶進(jìn)入性與商業(yè)存活性弱。世航之窗商業(yè)定位PART 1 項(xiàng)目價(jià)值解讀項(xiàng)目解讀本體價(jià)值解讀商業(yè)價(jià)值分析商業(yè)布局價(jià)值一級商業(yè)價(jià)值二級商業(yè)價(jià)值三級商業(yè)價(jià)值 云港路沿線商業(yè)價(jià)值相對最高，其次是地塊東側(cè)規(guī)劃路沿線，而機(jī)場高速延長線沿線和內(nèi)鋪在現(xiàn)有條件下商業(yè)價(jià)值最低；世航之窗商業(yè)定位PART 1 項(xiàng)目價(jià)值解讀項(xiàng)目解讀本體價(jià)值解讀項(xiàng)目價(jià)值認(rèn)知同行專業(yè)人士訪談區(qū)域投資熱度高，商業(yè)體量大，地段不好，操作性差，活不下去 港區(qū)現(xiàn)在是投資熱土，尤其是4月份以來，港

11、區(qū)發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略后，國家政策的導(dǎo)向?qū)Ω蹍^(qū)的投資影響太大了，港區(qū)未來的投資升值前景還是不錯(cuò)的，這也是鄭州及周邊縣市投資客看好港區(qū)的原因雖然港區(qū)發(fā)展前景不錯(cuò)，但是目前緊靠一個(gè)富士康的支撐，是有些力不從心，尤其是現(xiàn)在港區(qū)商業(yè)體量太大了，不管是集中商業(yè)還是街鋪，基本上都是把富士康員工作為最終的消費(fèi)群體，富士康員工根據(jù)淡旺季不同流動(dòng)性大，另外這些人的消費(fèi)能力和消費(fèi)檔次是有限的，基本員工的工資2000多元，加上加班費(fèi)也就3000多，這些收入不可能全部都在港區(qū)消費(fèi)，所以現(xiàn)在港區(qū)商鋪太多，有一定風(fēng)險(xiǎn)，我個(gè)人覺得投資寫字樓比投資商鋪好 你們那個(gè)地塊說實(shí)在的不怎么好，尤其是做商業(yè)，難度很大，周邊消費(fèi)群體和其他

12、商鋪有很大區(qū)別，關(guān)鍵是地段不好，人流難以到達(dá)和滯留，沒有人，商業(yè)活不下去世航之窗商業(yè)定位PART 1 項(xiàng)目價(jià)值解讀項(xiàng)目解讀本體價(jià)值解讀項(xiàng)目價(jià)值認(rèn)知商鋪經(jīng)營者訪談商鋪體量大，常住人口有限難支撐，位置太偏，不考慮在此置業(yè) 港區(qū)現(xiàn)在商鋪還是不少的，沒有開業(yè)的店鋪和商場更多，雖然這段時(shí)間來港區(qū)投資的人比較多，但港區(qū)常住人口有限，富士康的人流動(dòng)性比較大，還沒有開業(yè)的店鋪和商場都想著讓富士康的人去消費(fèi)，這有點(diǎn)不現(xiàn)實(shí)，再說了富士康的工人都是出來打工的，誰也不會(huì)把每個(gè)月的工資都花在這些商場里 商鋪活下去還得靠比較穩(wěn)定的消費(fèi)人群，我這個(gè)鋪?zhàn)泳筒皇轻槍Ω皇靠祮T工的，比較穩(wěn)定港區(qū)現(xiàn)在都被炒熱了，現(xiàn)在租金也漲了不少，

13、商鋪經(jīng)營的壓力也隨之增加你們那個(gè)項(xiàng)目，位置太偏，也沒啥人，周邊還是別墅，買東西的就更少了，我是不會(huì)考慮在那個(gè)地方開商鋪的，和旁邊的潤豐相比，我還是會(huì)選潤豐的店鋪，相對而言位置好，人流量大誰要在那個(gè)地方開商鋪的話，我覺得賣早餐不錯(cuò)，周邊甚至再往北，早上吃早餐真難，好多上班的都來這邊吃早飯世航之窗商業(yè)定位PART 1 項(xiàng)目價(jià)值解讀項(xiàng)目解讀本體價(jià)值解讀本體價(jià)值世航之窗商業(yè)定位PART 1 項(xiàng)目價(jià)值解讀項(xiàng)目解讀本體價(jià)值解讀世航之窗商業(yè)定位世航之窗商業(yè)定位PART 2 核心問題研究核心問題研究VS板塊高價(jià)值項(xiàng)目低商業(yè)價(jià)值 國家級戰(zhàn)略導(dǎo)向 投資熱土 綜合復(fù)合城市定位 現(xiàn)有城市框架邊緣 單邊交通，機(jī)場高速圍

14、合死角 內(nèi)鋪缺乏自然存活機(jī)會(huì)點(diǎn)板塊高價(jià)值 國家級戰(zhàn)略導(dǎo)向 投資熱土 綜合復(fù)合城市定位如何實(shí)現(xiàn)將是我們的核心問題。世航之窗商業(yè)定位世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售商鋪分析項(xiàng)目分布格局東方港匯2.5萬元/富康廣場1萬元/藍(lán)天商務(wù)花園只租不售中央金地1.6萬元/裕鴻世界港2萬元/港城7932.5萬元/空港森林1.3萬元/潤豐悅尚2-2.6萬元/山頂時(shí)代2.1萬元/目前港區(qū)在售商鋪主要沿四港聯(lián)動(dòng)大道圍繞富士康布局。多為“住宅+商務(wù)辦公+商業(yè)”多物業(yè)組合形態(tài)，未來商業(yè)競爭較大；項(xiàng)目均為大規(guī)模體量，且目前均實(shí)現(xiàn)商業(yè)產(chǎn)品銷售，價(jià)格集中在1-2.5萬元/世航之窗商業(yè)定位PART 3

15、市場研究判斷市場研究判斷在售商鋪分析個(gè)案分析藍(lán)天商務(wù)花園開 發(fā) 商：河南省華亨置業(yè)有限公司物業(yè)位置：新鄭市鄭州航空港區(qū)云港路北側(cè)占地面積： 72 畝 容積率:1.3 建筑面積：5.8 萬 建筑風(fēng)格：北美風(fēng)格 建筑類別：聯(lián)排別墅182套，多層洋房52套 使用年限：40年商業(yè)部分：商業(yè)體量：1.6萬經(jīng)營方式：只租不售，開發(fā)商長期持有租金水平：未定商鋪面積：200以上業(yè)態(tài)定位：未定交房時(shí)間：2013年12月底世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售商鋪分析個(gè)案分析潤豐悅尚開 發(fā) 商：河南保利置業(yè)有限公司物業(yè)位置：航空港區(qū)機(jī)場迎賓大道與四港聯(lián)動(dòng)大道交匯處占地面積：97294平方米 容

16、積率:1.87綠化率:30%建筑面積：20.13萬物業(yè)類別：住宅、公寓、商鋪商業(yè)部分：商業(yè)體量：2F住宅底商,局部1F，共5萬，約150間商鋪經(jīng)營方式：完全銷售，不包租世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售商鋪分析個(gè)案分析潤豐悅尚潤豐悅尚商業(yè)定位以生活類零售百貨為主，餐飲及娛樂僅作為附屬配套，占比較小。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售商鋪分析個(gè)案分析潤豐悅尚 潤豐悅尚商鋪面積在90-110、135-142、170-180之間，最大面積342，最小面積72，一拖二，局部一層； 1-2F層高4.5m,面寬8m，進(jìn)深10-12m;世航之窗商業(yè)定位PART

17、 3 市場研究判斷市場研究判斷在售商鋪分析個(gè)案分析潤豐悅尚價(jià)格： 均價(jià)2萬元/，最高售價(jià)4.2萬元/，一次性付款9.5折，按揭9.7折。流量： 月均流量1200-1400。目前存量： 3萬3.3萬。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售商鋪分析個(gè)案分析潤豐悅尚目標(biāo)消費(fèi)群體:富士康員工港區(qū)周邊居民項(xiàng)目業(yè)主機(jī)場流動(dòng)人群目標(biāo)消費(fèi)群體消費(fèi)能力: 目標(biāo)消費(fèi)群體整體收入水平在3000元/月左右。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售型商業(yè)判斷個(gè)案分析港城793開 發(fā) 商：富港置業(yè)物業(yè)位置：鄭州航空港區(qū)鄭港九路與鄭港三街交匯處東北角物業(yè)類別：住宅、商鋪建筑面積：14萬

18、，其中商業(yè)面積10萬（含3萬地下商業(yè)）商業(yè)部分：經(jīng)營方式：售后返租，返租期限5年，收益率8%、8%、9%、9%、10%，商業(yè)體量：10萬，其中3萬地下商業(yè)只租不售。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售型商業(yè)判斷個(gè)案分析港城793 港城793商鋪面積在25-58之間，住宅底商一拖二，局部一層，商業(yè)體單層銷售； 層高4.24.8m,面寬4.2m，住宅底商進(jìn)深8m，商業(yè)體進(jìn)深20m;世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售型商業(yè)判斷個(gè)案分析港城793價(jià)格： 均價(jià)2.5萬元/，最高售價(jià)3.6萬元/，一次性付款優(yōu)惠3個(gè)點(diǎn)。流量： 月均流量4000-4250。目前存

19、量： 約2000。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售型商業(yè)判斷個(gè)案分析港城793目標(biāo)消費(fèi)群體:富士康員工，約9萬人（項(xiàng)目公寓居住員工1萬人）港區(qū)周邊居民目標(biāo)消費(fèi)群體消費(fèi)能力: 目標(biāo)消費(fèi)群體整體收入水平在3000元/月左右。置業(yè)客戶來源: 以投資客為主，80%投資客來自鄭州，部分為港區(qū)及周邊縣市投資客。承租客戶來源:鄭州現(xiàn)有及意向商鋪經(jīng)營者周邊拆遷市場原有商鋪經(jīng)營者港區(qū)及周邊縣城生意人世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售型商業(yè)判斷個(gè)案分析東方港匯開 發(fā) 商：鄭州航空港區(qū)航程置業(yè)有限公司物業(yè)位置：鄭州市航空港區(qū)四港聯(lián)動(dòng)大道以東，云港路以北、中原路以南占

20、地面積：12436容積率:2.27建筑面積：36164.63，其中地上28211.10，地下7953.53。商業(yè)部分 商業(yè)體量：兩層底商，一托二，面積5698.56。 業(yè)態(tài)定位：高端金融中心，配套高端商務(wù)餐飲、商務(wù)百貨。 目前存量：剩余7間商鋪，約1800世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售型商業(yè)判斷個(gè)案分析東方港匯價(jià)格： 均價(jià)2.5萬元/。流量： 以合作及內(nèi)定為主，正式對外推售僅7套商鋪。存量： 剩余7間商鋪，存量1800商鋪尺寸： 層高4.2m，開間8m，進(jìn)深16m，面積在128-157之間。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售型商業(yè)判斷個(gè)案分析

21、東方港匯目標(biāo)消費(fèi)群體:項(xiàng)目商務(wù)辦公人員，主要是行政事業(yè)單位工作人員酒店流動(dòng)人群目標(biāo)消費(fèi)群體消費(fèi)能力: 中高端消費(fèi)群體，整體消費(fèi)能力較強(qiáng)。置業(yè)客戶來源:合作單位，建設(shè)銀行、工商銀行內(nèi)部關(guān)系戶承租客戶來源:中高端商務(wù)餐飲品牌店，迪歐咖啡、藍(lán)天茗茶商務(wù)禮品加盟店品牌煙酒代理商世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售型商業(yè)判斷個(gè)案分析富康廣場商業(yè)部分 經(jīng)營方式：20年長期出租，首付30%，余款19年無息付完； 業(yè)態(tài)定位：“一站式”購物廣場，業(yè)態(tài)范圍包含餐飲、休閑娛樂、零售百貨、商超，以生活類零售百貨為主開 發(fā) 商：鼎華企業(yè)物業(yè)位置：四港聯(lián)動(dòng)大道與中原路交匯處建筑面積：2.5萬世航之窗

22、商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售型商業(yè)判斷個(gè)案分析富康廣場 富康廣場商鋪面積在30-42之間，一拖二； 層高4.25m,面寬4.2m，進(jìn)深10m; 共220間商鋪；價(jià)格： 1萬元/流量： 月均流量4800左右存量： 約1000左右世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售型商業(yè)判斷個(gè)案分析富康廣場目標(biāo)消費(fèi)群體:富士康員工，約30萬人目標(biāo)消費(fèi)群體消費(fèi)能力: 目標(biāo)消費(fèi)群體整體收入水平在3000元/月左右。置業(yè)客戶來源: 以經(jīng)營者為主，投資客為輔。港區(qū)商鋪經(jīng)營者鄭州及周邊縣城經(jīng)營者世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售型商業(yè)判斷個(gè)案分析裕鴻世界港

23、商業(yè)部分： 商業(yè)體量：2F住宅底商，共1萬 戶型面積：160-200不等開 發(fā) 商：河南裕鴻置業(yè)有限公司物業(yè)位置：新鄭市鄭州國際機(jī)場北占地面積： 150萬 m2 容積率:1.5建筑面積： 80萬m2物業(yè)類別：住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓奧特萊斯 裕鴻世界港商業(yè)定位以大型百貨商場為主，少數(shù)底商餐飲及娛樂作為附屬配套，占比較小。1-4#寫字樓區(qū)域奧特萊斯自持商業(yè)世航之窗商業(yè)定位價(jià)格： 均價(jià)2萬元/。流量：600/月存量： 剩余存量800-1000商鋪尺寸： 層高4.2m，開間8m，進(jìn)深15m，1托2兩層PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售型商業(yè)判斷個(gè)案分析裕鴻世界港世航之窗商業(yè)定位客戶來源：以鄭

24、州東區(qū)、管城、港區(qū)客戶為主約占70%，周口，駐馬店，商丘，許昌客戶約占30%；客戶職業(yè)：機(jī)場建設(shè)合作單位領(lǐng)導(dǎo)及設(shè)計(jì)院客戶較多。置業(yè)目的：投資居多，極少數(shù)自用。PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售型商業(yè)判斷個(gè)案分析裕鴻世界港置業(yè)客戶分析：富士康中高層、本項(xiàng)目洋房業(yè)主、機(jī)場中高層管理人員、機(jī)場帶來的較高端流動(dòng)人群星級酒店流動(dòng)人群目標(biāo)消費(fèi)群體：世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售型商業(yè)判斷個(gè)案分析空港森林開 發(fā) 商：鄭州君利置業(yè)有限公司物業(yè)位置：鄭港三路與雙湖大道連接線交叉口占地面積：234370.7容積率:1.57建筑面積：367961.99，其中商業(yè)面積3.1萬。商業(yè)

25、部分經(jīng)營方式：售后返租，返租期限2年，收益率8%業(yè)態(tài)定位：業(yè)態(tài)范圍包含餐飲、休閑娛樂、零售百貨、大型超市及部分商業(yè)配套（銀行），以生活類零售百貨為主。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售型商業(yè)判斷個(gè)案分析空港森林 空港森林商鋪面積在38-56之間，獨(dú)立的沿街商鋪，一拖二，局部三層； 層高3.94.2m,面寬4m，進(jìn)深14m;世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售商鋪判斷個(gè)案分析空港森林價(jià)格： 均價(jià)1.3萬元/，最高售價(jià)1.8萬元/。流量： 月均流量4600-5000。存量： 2000022000。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在

26、售商鋪判斷個(gè)案分析空港森林目標(biāo)消費(fèi)群體:富士康員工項(xiàng)目業(yè)主周邊項(xiàng)目業(yè)主目標(biāo)消費(fèi)群體消費(fèi)能力: 中高端消費(fèi)群體，整體消費(fèi)能力較強(qiáng)。承租客戶來源:項(xiàng)目周邊區(qū)域經(jīng)營者港區(qū)拆遷市場原有商鋪經(jīng)營者置業(yè)客戶來源:鄭州投資客項(xiàng)目周邊投資客港區(qū)拆遷戶世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售商鋪判斷個(gè)案分析山頂時(shí)代廣場項(xiàng)目位置：鄭州航空港區(qū)鄭港7路和鄭港6街交叉口東南角綠化率：37.32% 容積率：2.67 占地面積：140畝建筑面積：312734.73，公寓170944.66、住宅64905.07、 集中商業(yè)23898.17商業(yè)部分： 總體量：約6萬，其中集中式商業(yè)2.4萬，街鋪3.6萬 戶

27、型面積：80-130， 層高4.2m，開間8m，進(jìn)深15m 經(jīng)營方式：統(tǒng)一經(jīng)營，招商，3年無條件124%回購，年回報(bào)率10% 商業(yè)業(yè)態(tài)： 集品牌折扣、餐飲、娛樂服務(wù)配套綜合性購物中心，大型商超，電影院線，KTV，潮流服飾，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一定位，統(tǒng)一管理。鄭港七路鄭港七路鄭港六街鄭港六街售罄售罄自持自持世航之窗商業(yè)定位價(jià)格： 一層均價(jià)26000元/，二層均價(jià)16000/.流量：4000/月存量： 剩余存量約1.2萬PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售商鋪分析個(gè)案分析山頂時(shí)代廣場世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售商鋪分析個(gè)案分析山頂時(shí)代廣場 以鄭州東區(qū)及港區(qū)客戶各占50

28、%;一次性客戶占比50%置業(yè)客戶目標(biāo)消費(fèi)群體 富士康產(chǎn)業(yè)人群 周邊居民世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售型商業(yè)判斷個(gè)案分析鑫榮中央金地開發(fā)商：河南榮億置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址：鄭州航空港區(qū)保稅北路琴臺街交匯處（富士康正對門）建筑面積：商業(yè)12萬商鋪面積：27-67 ，主力戶型：30-40左右銷售情況：一期、二期售完，正在銷售三期，預(yù)計(jì)今年10月份商業(yè)清盤經(jīng)營方式：統(tǒng)一承租10年，1-2年回報(bào)率8%，3-4年回報(bào)率9%，5-6年回報(bào)率10%，7-8年回報(bào)率11%，9-10年回報(bào)率12%?？梢?年回購，開發(fā)商以1.1倍房款回購；商業(yè)業(yè)態(tài)：商業(yè)體負(fù)一層綜合超市，美食城，淘寶城，外

29、貿(mào)服飾，洗浴中心，一層化妝品，黃金珠寶，名表，二層男女裝（運(yùn)動(dòng)休閑），箱包皮具，三層家具，床品，四層、五層商業(yè)自持。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售型商業(yè)判斷個(gè)案分析鑫榮中央金地價(jià)格： 一層均價(jià)24000元/，二層15000元/,三層均價(jià)8000元/，均價(jià)1.6萬流量： 月均流量10750存量：剩余存量250間左右，約12500世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售型商業(yè)判斷個(gè)案分析鑫榮中央金地主力面積段集中在30-40之間，多為小面積商鋪，總價(jià)較低，客戶接受度高，層高4.2m，開間4m，進(jìn)深14/18/20m。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研

30、究判斷市場研究判斷在售型商業(yè)判斷個(gè)案分析鑫榮中央金地目標(biāo)消費(fèi)群體:富士康員工目標(biāo)消費(fèi)群體消費(fèi)能力: 中端消費(fèi)群體，整體消費(fèi)能力一般。置業(yè)客戶特征:鄭州及外地投資客占比約60%港區(qū)投資客戶占比40約%付款方式來說，全款及按揭基本持平承租客戶來源:周邊經(jīng)營者鄭州及周邊縣市經(jīng)營者主力品牌店、專業(yè)店等世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售型商業(yè)判斷市場總結(jié) 項(xiàng)目商業(yè)體量（萬）目前存量（萬）均價(jià)（萬元/）月均流量（/月）經(jīng)營模式主力面積（）主要消費(fèi)群體主要置業(yè)客戶主要承租客戶商業(yè)檔次藍(lán)天商務(wù)花園1.61.6-只租不售200-港城79310（3萬持有）0.22.54000-4250售后

31、返祖25-58富士康員工投資客港區(qū)及周邊縣城經(jīng)營者中端潤豐悅尚52.42-2.61850-2100全部出售110-142富士康員工、周邊居民鄭州及港區(qū)投資客鄭州及項(xiàng)目周邊商戶中端東方港匯0.570.182.5- 合作、出售128-157商務(wù)辦公人員、酒店流動(dòng)人群金融機(jī)構(gòu)、合作單位商務(wù)餐飲店、金融機(jī)構(gòu)中高端富康廣場2.50.11.04500-480020年出租30-42富士康員工鄭州及港區(qū)經(jīng)營者-中端裕鴻世界港10.12500-1000租售結(jié)合160-200社區(qū)居民、周邊消費(fèi)者港區(qū)拆遷戶、周邊投資客鄭州及項(xiàng)目周邊商戶高端空港森林3.12.01.34600-5000售后返祖38-56富士康員工港區(qū)

32、拆遷戶、周邊投資客港區(qū)經(jīng)營者中端山頂時(shí)代廣場622.12000-2500售后返租，統(tǒng)一經(jīng)營80-140周邊居民富士康員工鄭州及港區(qū)投資者港區(qū)經(jīng)營者中端鑫榮中央金地121.251.610750租售結(jié)合30-40富士康員工鄭州外地及港區(qū)投資者周邊及外地經(jīng)營者等中端中端定位項(xiàng)目“小面積、高流量”，中高端定位項(xiàng)目“大面積、低流量”世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售商鋪判斷市場總結(jié)商業(yè)級別： 目前港區(qū)在售商業(yè)項(xiàng)目多為區(qū)域級商業(yè)，僅裕鴻世界港引進(jìn)奧特萊斯為都市型商業(yè)； 根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群體不同，在售商業(yè)項(xiàng)目分為中端及中高端級別；面積區(qū)間：中高端商業(yè)主力面積區(qū)間在110150之間；中端商

33、業(yè)主力面積區(qū)間在2540、5070之間；平臺流量及價(jià)格： 目前港區(qū)在售商鋪平臺價(jià)格在1-1.3萬元/、22.5萬元/之間。 大面積區(qū)間商鋪平臺流量在18002000/月，小面積區(qū)間商鋪平臺流量在40004500/月。業(yè)態(tài)定位： 在售商鋪業(yè)態(tài)定位以生活類零售百貨為主，配套餐飲及娛樂。經(jīng)營模式： 多為售后返租，收益率最低8%世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售商鋪分析市場總結(jié)目標(biāo)消費(fèi)群體： 富士康普通員工及中高層管理者； 項(xiàng)目周邊居民； 商務(wù)及行政辦公人員； 機(jī)場流動(dòng)人群；置業(yè)客戶：鄭州投資客；港區(qū)及周邊縣市投資客；合作單位（銀行等金融機(jī)構(gòu)）；部分現(xiàn)有商鋪經(jīng)營者港區(qū)拆遷戶經(jīng)營

34、客戶： 港區(qū)及周邊縣城生意人； 鄭州市區(qū)生意人； 港區(qū)商鋪拆遷戶； 新生創(chuàng)業(yè)群體； 品牌商務(wù)專業(yè)店、禮品店 品牌煙酒加盟店、代理商世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷經(jīng)營商業(yè)分析零售百貨餐飲酒店世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷經(jīng)營商業(yè)分析經(jīng)營業(yè)態(tài)： 項(xiàng)目周邊1公里范圍內(nèi)商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以餐飲及零售為主。租金水平： 項(xiàng)目周邊1公里范圍內(nèi)商鋪?zhàn)饨鹚郊性?80200元/.月 世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷寫字樓趨勢判斷個(gè)案分析 潤豐悅尚樓盤位置：航空港區(qū)機(jī)場高速與四港聯(lián)動(dòng)大道交匯處向北100米開 發(fā) 商：河南保利置業(yè)有限公司物業(yè)類型

35、：住宅、商業(yè)、商務(wù)公寓建筑面積：20.13萬產(chǎn)品：商務(wù)寫字樓4595，共四棟，9F（其中12F為底商）寫字樓層高：3.15m價(jià)格：均價(jià)7600元/存量：4棟均已售完，以整棟銷售為主，散售客戶投資性強(qiáng)商務(wù)寫字樓世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷寫字樓趨勢判斷個(gè)案分析 航程東方港匯商務(wù)寫字樓樓盤位置：航空港區(qū)機(jī)場迎賓大道與四港聯(lián)動(dòng)大道交匯處北150米開發(fā)商：鄭州路港置業(yè)有限公司物業(yè)類型：商業(yè)、寫字樓、酒店建筑面積：36164.63產(chǎn)品：南邊為8F的東方港匯商務(wù)酒店，東邊為4F的寫字樓，12F為底商，34F為商務(wù)辦公樓。寫字樓層高：3.1m戶型面積：169、375、336、403

36、、306、248、245、747價(jià)格：未定，預(yù)計(jì)800010000元/存量：寫字樓共18間，代理商自用兩間，目前剩余13間，散售為主。未來5年內(nèi)租給一個(gè)政府部門辦公用，客戶只針對投資者。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷寫字樓趨勢判斷個(gè)案分析 裕鴻世界港1#2#3#4#樓盤位置：鄭州國際機(jī)場北（四港聯(lián)動(dòng)大道與鄭港六路交匯處）開發(fā)商：河南裕鴻置業(yè)有限公司物業(yè)類型：住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓建筑面積：80萬產(chǎn)品：1#、2#為五星級酒店，3#、4#為寫字樓，共4棟，9F（1F為底商）。戶型面積：1401100，標(biāo)準(zhǔn)層1134 m2寫字樓層高：3.4m價(jià)格：7000元/左右存量：四棟

37、寫字樓和兩棟酒店均已售完，整棟銷售為主，散售以投資客為主。未來供應(yīng)量：四港聯(lián)動(dòng)大道以西的400畝地建商務(wù)寫字樓，預(yù)計(jì)今年下半年動(dòng)工世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷寫字樓趨勢判斷個(gè)案分析 藍(lán)天商務(wù)花園樓盤位置：鄭州航空港區(qū)云港路北側(cè)（機(jī)場收費(fèi)站北100米）開發(fā)商：河南省華亨置業(yè)有限公司物業(yè)類型：聯(lián)排別墅、花園洋房建筑面積：57782產(chǎn)品：聯(lián)排排屋共24棟，182套，洋房2棟，52套戶型面積：285.84、276.73價(jià)格：聯(lián)排13000元/，多層7000元/存量：多層已售罄，聯(lián)排剩10套。投資客和自用客戶占比相當(dāng)。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷寫字樓

38、趨勢判斷區(qū)域市場供應(yīng) 目前港區(qū)內(nèi)寫字樓項(xiàng)目主要集中在四港聯(lián)動(dòng)大道沿線，多為綜合體項(xiàng)目中的一部分，體量都不太大。裕鴻世界港預(yù)計(jì)下半年將推出400畝地的純商務(wù)地產(chǎn)，潛在供應(yīng)量較大。藍(lán)天商務(wù)花園5.7萬13000元/潤豐悅尚1.7萬7600元/航程東方港匯1.08萬價(jià)格未定裕鴻世界港3.6萬7000元/ 目前區(qū)域內(nèi)寫字樓市場價(jià)格在700013000元/之間，其中藍(lán)天商務(wù)花園為商務(wù)獨(dú)棟，價(jià)格相對于其他項(xiàng)目偏高，航程東方港匯定位于中高端客戶群體，價(jià)格預(yù)計(jì)在800010000元/。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷寫字樓趨勢判斷區(qū)域市場產(chǎn)品戶型面積層高（米）層數(shù)潤豐悅尚45953.15

39、9航程東方港匯1697473.14裕鴻世界港14011003.49藍(lán)天商務(wù)花園2762853 區(qū)域內(nèi)寫字樓產(chǎn)品面積差異性較明顯，潤豐悅尚為商務(wù)辦公和寫字樓兩用，面積相對較小;航程東方港匯和裕鴻世界港針對港區(qū)職能部門及大中小型企業(yè)辦公用，面積相對較大，藍(lán)天商務(wù)花園為獨(dú)棟商務(wù)辦公，并可用于居住，面積中等。 從產(chǎn)品品類來看，層數(shù)較低，主要小高層和多層。世航之窗商業(yè)定位寫字樓總體量（萬）消化體量（萬）存量（萬）去化周期（月） 月均去化（萬）潤豐悅尚1.71.7070.25航程東方港匯1.08待售1.08待售裕鴻世界港3.63.6070.5藍(lán)天商務(wù)花園5.75.40.3310.17合計(jì)1.380.3PA

40、RT 3 市場研究判斷市場研究判斷寫字樓趨勢判斷區(qū)域市場去化量 港區(qū)區(qū)域內(nèi)寫字樓在售項(xiàng)目目前存量較少，僅1.38萬，屬于寫字樓銷售空檔期，競爭較弱； 各項(xiàng)目月均去化在0.170.5萬之間，其中裕鴻世界港去化速度較快，為0.5萬，其中藍(lán)天商務(wù)花園為獨(dú)棟寫字樓辦公，銷售價(jià)格屬于區(qū)域天花板。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷寫字樓趨勢判斷寫字樓去化量判斷本項(xiàng)目寫字樓體量約為3.06萬，依據(jù)市場主流平臺流量月均0.3萬平計(jì)算，本項(xiàng)目寫字樓銷售周期約為10個(gè)月，通過項(xiàng)目地段、工期以等影響因素修正，銷售周期約為14個(gè)月。通過市場比較及經(jīng)驗(yàn)值判斷各因素影響對流量的影響比例地段影響修正：5

41、0%工期影響修正：20%交通影響修正：30%配套影響修正：10%規(guī)模影響修正：20%綜合影響比例：26%因此本項(xiàng)目流量初步判定為：0.3*（1-26%）=0.22世航之窗商業(yè)定位 從整體體量上看，鄭州港區(qū)寫字樓項(xiàng)目不多，總體量約12.5萬，且目前市場存量較少，約1.28萬，但是未來市場有一定的潛在供應(yīng)。 從去化量來看，整體去化速度較快，市場月均去化量約0.3萬。 從價(jià)格方面來看，整體價(jià)格在700013000元/之間。 從區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品來看，主要為小高層和多層，由于港區(qū)內(nèi)各項(xiàng)目功用不同，面積差別也較大。PART 3 市場研究判斷市場研究判斷寫字樓趨勢判斷寫字樓市場總結(jié)世航之窗商業(yè)定位PART 3

42、市場研究判斷市場研究判斷寫字樓趨勢判斷價(jià)格預(yù)判序號加權(quán)因子權(quán)重系數(shù)K裕鴻世界港潤豐悅尚藍(lán)天商務(wù)花園本項(xiàng)目得分加權(quán)值得分加權(quán)值得分加權(quán)值得分加權(quán)值1開發(fā)品牌10%80.8 101.080.880.8 2地段位置25%82.0 92.3 92.382.0 3道路交通5%90.5 90.590.570.4 4規(guī)模體量5%80.4 80.480.460.3 5產(chǎn)品品質(zhì)5%80.4 80.4100.580.4 6周邊配套2%70.1 80.280.280.2 7硬件設(shè)施10%80.8 80.880.890.9 8物業(yè)服務(wù)3%80.2 80.270.290.3 9工程進(jìn)度10%80.8 90.9101.0

43、70.7 10去化速度25%102.5 102.592.382.0 加權(quán)值總和（X）100%8.59.18.8 7.9 比較項(xiàng)目比重40%50%10%比較項(xiàng)目均價(jià)7000760013000比較項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)328.25417.58147.39本案初步預(yù)判價(jià)7038.64市場比較法判斷項(xiàng)目現(xiàn)下價(jià)格：目前市場在售寫字樓項(xiàng)目較少，且在售項(xiàng)目非純商務(wù)辦公性質(zhì)，因此價(jià)格個(gè)案性明顯，此價(jià)格僅供參考，具體入市價(jià)格需根據(jù)價(jià)格自然增長率及區(qū)域發(fā)展及投資熱度的提升進(jìn)行修正。世航之窗商業(yè)定位世航之窗商業(yè)定位區(qū)域商務(wù)及行政辦公配套型商業(yè)PART 4 商業(yè)定位體系商業(yè)定位體系整體定位世航之窗商業(yè)定位商業(yè)客戶類別及屬性編號類

44、別屬性所屬商業(yè)類別1目標(biāo)消費(fèi)群體間接性銷售型商業(yè)2投資客直接性銷售型商業(yè)3經(jīng)營者銷售型商業(yè)本項(xiàng)目的直接客戶是投資者和經(jīng)營者銷售的目標(biāo)客戶以投資者為主、經(jīng)營者為輔PART 4 商業(yè)定位體系商業(yè)定位體系客戶定位世航之窗商業(yè)定位PART 4 商業(yè)定位體系商業(yè)定位體系客戶定位目標(biāo)消費(fèi)群體p 需求：1、收入水平較高、具備一定消費(fèi)能力的商務(wù)辦公人員、企事業(yè)單位人員及小生意人和居住者；p 地緣：1、項(xiàng)目輻射半徑為1 公里商圈范圍內(nèi)的行政商務(wù)辦公人員和居住者；輻射區(qū)域1公里范圍內(nèi)原住民及商務(wù)、行政辦公人群為主，富士康員工為輔世航之窗商業(yè)定位PART 4 商業(yè)定位體系商業(yè)定位體系客戶定位投資置業(yè)群體覆蓋港區(qū)區(qū)域

45、投資者接納機(jī)場、產(chǎn)業(yè)衍生的外地投資客 港區(qū)投資客； 現(xiàn)有商業(yè)區(qū)商鋪?zhàn)赓U者/經(jīng)營者； 項(xiàng)目周邊經(jīng)商小業(yè)主及拆遷戶； 機(jī)場、富士康等產(chǎn)業(yè)利好的帶來的外地衍生投資客主要投資客類型如下：世航之窗商業(yè)定位PART 4 商業(yè)定位體系商業(yè)定位體系客戶定位經(jīng)營者群體主要經(jīng)營者類型如下： 主力商家：品牌商務(wù)餐飲、商務(wù)休閑加盟店； 專業(yè)辦公用品銷售者； 日常餐飲及便利店經(jīng)營者；商務(wù)及行政辦公配套服務(wù)經(jīng)營者世航之窗商業(yè)定位PART 4 商業(yè)定位體系商業(yè)定位體系產(chǎn)品定位功能定位核心功能：輔助功能：世航之窗商業(yè)定位PART 4 商業(yè)定位體系商業(yè)定位體系產(chǎn)品定位業(yè)態(tài)定位圍繞目標(biāo)消費(fèi)群體，本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位為： 商務(wù)餐飲+

46、商務(wù)休閑+辦公零售+其他西湖春天迪歐咖啡足浴養(yǎng)生SPA專業(yè)辦公用品圖文印刷快餐店便利店世航之窗商業(yè)定位PART 4 商業(yè)定位體系商業(yè)定位體系產(chǎn)品定位業(yè)態(tài)定位本項(xiàng)目商業(yè)各業(yè)態(tài)占比：業(yè)態(tài)面積（）經(jīng)營范圍樓層落位商務(wù)餐飲2300-2600餐飲、茶藝1F、2F商務(wù)休閑2500足浴、SPA2F辦公零售3000-3500辦公用品、圖文印刷1F金融類500-700擔(dān)保公司、證券公司1F、2F其他300-400日常餐飲、便利店、1F由項(xiàng)目周邊行政屬性以及各大商務(wù)辦公體支撐，判斷本項(xiàng)目合適商業(yè)體量：周邊商務(wù)性質(zhì)體量約為：30萬平，可輻射人群為2萬人，可支持商業(yè)體量為1-2萬，那么基于商業(yè)隊(duì)地段的高素質(zhì)要求，建議

47、本項(xiàng)目做2F約1萬商業(yè)體量，具體業(yè)態(tài)分布如下：行政辦公人員富士康員工世航之窗商業(yè)定位PART 4 商業(yè)定位體系商業(yè)定位體系價(jià)格定位租賃價(jià)格通過對區(qū)域內(nèi)經(jīng)營性商業(yè)調(diào)查可得：區(qū)域平臺租金水平：項(xiàng)目周邊1公里范圍內(nèi)商鋪?zhàn)饨鹚郊性?80200元/月 世航之窗商業(yè)定位PART 4 商業(yè)定位體系商業(yè)定位體系價(jià)格定位銷售型商業(yè)價(jià)格預(yù)判序號加權(quán)因子權(quán)重系數(shù)K潤豐悅尚裕鴻世界港港城793東方港匯鑫榮中央金地山頂時(shí)代廣場本項(xiàng)目得分加權(quán)值得分加權(quán)值得分加權(quán)值得分加權(quán)值得分加權(quán)值得分加權(quán)值得分加權(quán)值1開發(fā)商品牌10%10180.880.880.880.880.880.82項(xiàng)目區(qū)位15%91.3581.281.28

48、1.271.0571.0581.23道路交通15%91.3581.281.291.3581.281.260.94項(xiàng)目規(guī)模10%80.880.810170.710180.860.65產(chǎn)品品質(zhì)5%80.490.4580.480.480.480.480.46商業(yè)配套10%80.880.880.880.880.880.880.87商業(yè)氛圍10%90.980.880.880.870.780.860.68人流量10%90.980.890.980.870.780.870.79升值前景10%80.880.880.880.880.880.880.810項(xiàng)目定位5%80.490.4580.480.480.480.

49、480.4加權(quán)值總和（X）100%8.78.18.38.057.857.857.2比較項(xiàng)目比重20%15%15%20%15%15%2602 比較項(xiàng)目均價(jià)（成交價(jià)）200002000025000250001560021000比較項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)2299 2469 3012 3106 1987 2675 本案初步預(yù)判價(jià)18737 市場比較法市場比較法得出比較價(jià)格約為18737元/世航之窗商業(yè)定位租金收益還原估算1.本項(xiàng)目街鋪的租金水平為A=2160-2400元/年；2.本項(xiàng)目街鋪的投資回收周期計(jì)為N=12年；本項(xiàng)目街鋪的租金還原率為R=10%； 從租金收益還原比較的角度，本項(xiàng)目銷售型商業(yè)入市價(jià)格預(yù)計(jì)為14718-16352元/；條件計(jì)算結(jié)果 P=14718-16352元/PART 4 商業(yè)定位體系商業(yè)定位體系價(jià)格定位銷售型商業(yè)價(jià)格預(yù)判世航之窗商