房地產(chǎn)價(jià)格文獻(xiàn)綜述

1、房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響因素研究綜述一、前言我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的重要的產(chǎn)業(yè)，與鋼筋、水泥、交通運(yùn)輸、農(nóng)民工就業(yè)等等許多方面具有十分密切的關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)是為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供生活資料和生產(chǎn)資料，反映人民生活水平和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)的一個(gè)重要標(biāo)志性產(chǎn)業(yè)之一（鮮前航、劉峰，2010）。房地產(chǎn)業(yè)自上世紀(jì)末走由低谷以來(lái)，其迅猛發(fā)展的勢(shì)頭備受世人矚目，不僅因其作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)而對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生巨大的影響，更因其與廣大百姓的自身利益休戚相關(guān)而令人關(guān)注。（馬端建，2004）。研究房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，最根本的動(dòng)機(jī)來(lái)源于房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的密切關(guān)系（李南成、馬萍、徐舒，2006）o房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)反映了我

2、國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展研究中的重點(diǎn)內(nèi)容。房?jī)r(jià)作為房地產(chǎn)商利潤(rùn)的直接來(lái)源和商品房購(gòu)買(mǎi)者的直接付由，牽動(dòng)著房地產(chǎn)市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)雙方的神經(jīng)，尤其是在我國(guó)住房制度實(shí)施商品化改革之后，它更加成為一個(gè)社會(huì)廣泛關(guān)注的問(wèn)題（李立、李永輝，2002）。房地產(chǎn)價(jià)格和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)，房屋價(jià)格也隨著房屋質(zhì)量和城市建設(shè)水平的提高而不斷上漲（傅珊珊、尹菁菁，2010）。2003-2007年，我國(guó)固定資產(chǎn)投資過(guò)熱，帶動(dòng)房?jī)r(jià)飛速增長(zhǎng)（）。高健、冷安琪，2010房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮背后卻隱含著危機(jī)，如不分析研究，不加以解決，勢(shì)必影響行業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長(zhǎng)過(guò)快，住房供求的結(jié)構(gòu)性矛盾較為突生，房地

3、產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易行為不夠規(guī)范等現(xiàn)象在一些地方表現(xiàn)得尤為突生。（馬端建，2004）。房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定進(jìn)而房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定是國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的基本保障之一，是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的一個(gè)重要問(wèn)題（龍瑩、張世銀，2010）。國(guó)際金融危機(jī)的爆發(fā)，極大地影響了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)內(nèi)消費(fèi)不振，政府由臺(tái)的旨在擴(kuò)大內(nèi)需的四萬(wàn)億刺激計(jì)劃，其中32%與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)，包括廉租房、保障性住房等措施。然而，房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)虛高會(huì)帶動(dòng)相關(guān)生產(chǎn)要素價(jià)格上漲，在與其它因素的共同作用下，可能會(huì)引發(fā)結(jié)構(gòu)通貨膨脹（鮮前航、劉峰，2010）。在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)不僅是消費(fèi)品，還是重要的投資品，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了普通商品的幅度（段軍山，

4、2006）。目前，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)高于普通百姓的經(jīng)濟(jì)承受能力，面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格虛高態(tài)勢(shì)，政府當(dāng)局采取了許多措施來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，然而國(guó)家宏觀調(diào)控政策效果并不理想。而且由于房地產(chǎn)自身開(kāi)發(fā)的周期性、房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可移動(dòng)性和房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)的地域性，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有明顯的地區(qū)特征，單個(gè)城市對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控也力不從心。（）齊淑蘭，2008以此為背景，本文嘗試對(duì)該領(lǐng)域內(nèi)主要貢獻(xiàn)者的觀點(diǎn)進(jìn)行歸納，并梳理其理論邏輯，進(jìn)而理解我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的實(shí)質(zhì)。本文期望能為人們，進(jìn)一步尋求上述問(wèn)題的答案提供一些有益的視角。二、國(guó)外相關(guān)研究國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響因素研究比較早同時(shí)市場(chǎng)化程度也比較高。房，地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響因素涉及多

5、方面，而各個(gè)學(xué)者的研究也是多方面的。在微觀層面，Carey房地產(chǎn)價(jià)格決定模型表明房地產(chǎn)價(jià)格取決于5個(gè)變量，投資者人數(shù)(N)、投資者可以獲得的資源(貸款數(shù)額卜基準(zhǔn)價(jià)格、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給以及投資者的保留價(jià)格離差。他認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格將隨著投資者人數(shù)、投資者可以獲得的貸款數(shù)額、房地產(chǎn)市場(chǎng)的基準(zhǔn)價(jià)格的上升而上升，而若房地產(chǎn)市場(chǎng)供給增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將下降。(Carey,1990)在宏觀層面，Clapp和Giaccotto(1994)利用簡(jiǎn)單回歸分析，認(rèn)為宏觀經(jīng)濟(jì)的變化對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格有著很好的預(yù)測(cè)能力，不符合有效市場(chǎng)的假說(shuō)(Clapp、Giaccotto,1994)。而Quigley(1999)采用供求平衡

6、確定價(jià)格的模型，對(duì)美國(guó)19861994年41個(gè)都市區(qū)域的年度數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，認(rèn)為對(duì)住宅價(jià)格的解釋能力在12%30%之間，各變量的顯著水平超過(guò)了99%,說(shuō)明美國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面可以解釋美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的變化。房地產(chǎn)可以作為一種投資品，在做購(gòu)買(mǎi)決策時(shí)，也有可能會(huì)受到投機(jī)因素的影響。ase和Shiller(1989)、Abraham和Hendershott(1995)等人就房地產(chǎn)市場(chǎng)C的投機(jī)問(wèn)題作了大量的研究，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資中確實(shí)存在投機(jī)行為，并且是房地產(chǎn)價(jià)格的決定因素之一。房地產(chǎn)投機(jī)過(guò)程中涉及信念、反饋效應(yīng)等相關(guān)因素，正是這些因素相互作用推動(dòng)了投機(jī)行為的蔓延和房地產(chǎn)泡沫的迅速膨脹和破滅。從房地產(chǎn)供給方面，P

7、eng和Wheaton利用香港19651990年的數(shù)據(jù)對(duì)土地供給約束的溢出效應(yīng)進(jìn)行了計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析，實(shí)證結(jié)果顯示，土地供給變化對(duì)地價(jià)、住宅價(jià)格和住宅供給都有較大影響。隨著經(jīng)濟(jì)研究的發(fā)展，暫時(shí)收入和永久收入概念引入經(jīng)濟(jì)分析中，GcofKenny(1999)對(duì)愛(ài)爾蘭住宅市場(chǎng)供給和需求兩方面建模，研究表明持久收入增加會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，并對(duì)住宅的需求有一定比例的增加。(GcofKenny,1999)Abrahma和Hendershott利用了一個(gè)考慮滯后過(guò)程在內(nèi)的住宅價(jià)格變化模型，該模型提示了住宅價(jià)格上漲與住宅建設(shè)成本、就業(yè)率和收入直接相關(guān)，住宅價(jià)格上漲幅度和利率上升成負(fù)相關(guān)。(Abrahma、H

8、endershott,1996)由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性，在建設(shè)和交易過(guò)程需要有大量的資金，房地產(chǎn)行業(yè)不可避免的會(huì)與銀行信貸有緊密的聯(lián)系，會(huì)與利率投資等有關(guān)聯(lián)。Giulindori研究發(fā)現(xiàn)利率上調(diào)之后，9個(gè)歐洲國(guó)家(比利時(shí)、芬蘭、法國(guó)、愛(ài)爾蘭、意大利、荷蘭、西班牙、瑞典和英國(guó))的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)不同程度的下降(Giulindori,2005)Case和Robert驗(yàn)證了房地產(chǎn)價(jià)格與投資回報(bào)存在正的自相關(guān)。房地產(chǎn)價(jià)格和回報(bào)的高度自相關(guān)會(huì)產(chǎn)生正反饋交易行為，并推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格向預(yù)期的方向發(fā)展，在上升過(guò)程中可能會(huì)形成價(jià)格泡沫。(CaseRobert,2003)三、國(guó)內(nèi)相關(guān)研究我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與西方國(guó)家相

9、比，比較遲緩。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，我國(guó)住房制度是福利分房制度，由國(guó)家和單位統(tǒng)一安排，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比較遲，但是由于近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，國(guó)內(nèi)也有許多專(zhuān)家和學(xué)者針對(duì)這一領(lǐng)域做了許多研究。房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的晴雨表，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的研究是房地產(chǎn)行業(yè)研究的重點(diǎn)方面。在房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)研究中，國(guó)內(nèi)學(xué)者借鑒了西方研究方法以及模型，如Granger因果檢驗(yàn)沈悅和劉洪玉利用1995-2002年我國(guó)14城市的中房住宅價(jià)格指數(shù)與宏觀經(jīng)濟(jì)基本面相關(guān)變量的平行數(shù)據(jù)，運(yùn)用混合樣本回歸以及添加城市、年度啞變量等分析方法，對(duì)住宅價(jià)格與經(jīng)濟(jì)基本面的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究。研究結(jié)果表明，經(jīng)濟(jì)基本面對(duì)住宅價(jià)格水平的

10、解釋模型存在著顯著的城市影響特征。(沈悅、劉洪玉，2004)周京奎通過(guò)博弈均衡分析研究認(rèn)為只要當(dāng)置業(yè)者認(rèn)為市場(chǎng)處于非理性繁榮時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)中才不會(huì)出現(xiàn)跟風(fēng)和正反饋行為，房地產(chǎn)投機(jī)泡沫也不會(huì)產(chǎn)生（周京奎，2005）。屠佳華、張潔等實(shí)證分析了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的因素。發(fā)現(xiàn)影響中房上海綜合指數(shù)變動(dòng)的主要因素有：房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重，人均可支配收入，空置面積的變化率，并且上房指數(shù)滯后一期對(duì)其自身走勢(shì)也有很大影響。而人均GDR人均消費(fèi)支出等變量對(duì)房?jī)r(jià)的影響不顯著。還發(fā)現(xiàn)一些政策的出臺(tái)能對(duì)房?jī)r(jià)的攀升起到抑制作用，而貸款利率的下調(diào)對(duì)上海房市的影響并不顯著。（屠佳華、張潔，2005）姚玲珍、劉旦

11、在生命周期假說(shuō)的基礎(chǔ)上，構(gòu)造了一個(gè)城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)與城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)關(guān)系的模型，并利用1978-2006年的數(shù)據(jù)，分階段實(shí)證研究了中國(guó)城鎮(zhèn)居民住宅資產(chǎn)對(duì)城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)的影響。（姚玲珍、劉旦，2006）姜彩樓、徐康寧、李永浮運(yùn)用2003年3月至2006年8月的月度數(shù)據(jù)，通過(guò)協(xié)整方法、Granger檢驗(yàn)研究了上海市房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的影響因素。結(jié)果表明，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)投資力度是影響上海市房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的重要因素。而人均可支配收入、空置面積等反映市場(chǎng)供需關(guān)系的指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響較小（姜彩樓、徐康寧、李永浮，2007）。張益豐利用協(xié)整檢驗(yàn)與Granger因果檢驗(yàn)等方法對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格和經(jīng)濟(jì)

12、發(fā)展、居民人均收入以及上地拍賣(mài)價(jià)格等變量加以實(shí)證分析，指出單純依靠降低土地價(jià)格來(lái)遏制房?jī)r(jià)上漲政策是不可行的；提出加大農(nóng)村投入、縮小城鄉(xiāng)收入差距、減少地域之間的經(jīng)濟(jì)差距等一系列能夠平抑房屋價(jià)格快速上漲的政策建議（張益豐，2008）。崔光燦運(yùn)用面板數(shù)據(jù)模型對(duì)我國(guó)1995-2006年31個(gè)省市的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格明顯受利率和通貨膨脹率的影響，而且房地產(chǎn)供給、收入等基礎(chǔ)性宏觀經(jīng)濟(jì)變量在中長(zhǎng)期也決定房地產(chǎn)價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格明顯影響到宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)價(jià)格上升會(huì)增加社會(huì)總投資和總消費(fèi)，房地產(chǎn)投資通過(guò)財(cái)富效應(yīng)”對(duì)消費(fèi)的影響始終明顯，對(duì)社會(huì)總投資的影響也非常顯著。（崔光燦，2009）四、總結(jié)房地產(chǎn)

13、行業(yè)作為一個(gè)熱門(mén)、重要的行業(yè)，受到大家的重視與關(guān)注。房地產(chǎn)是一個(gè)比較特殊的產(chǎn)品，它的價(jià)格受到多方面的因素的影響，然后目前的研究大多只是對(duì)單個(gè)或某幾個(gè)因素的影響進(jìn)行研究，如土地價(jià)格，利率居民收入等，但是沒(méi)有對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素進(jìn)行全面的考察，這是目前研究的缺陷，也是將來(lái)研究需要關(guān)注的方面。參考文獻(xiàn)1Carey,MarkS.FeedingtheFad:theFederallandBanks,LandMarketEfficiency,andtheFarmCredit2Crises,Ph.D.Dissertation,UniversityofCaliforniaatBerkeley,19903Cla

14、ppJM,GiaccottoC.Theinfluenceofeconomicvariablesonlocalhousepricedynamics.JournalofUrbanEconomics,1994,36(1),161183.4QuigleyJM.RealReview:RealestatepricesandeconomiccyclesJ.InternationalRealEstateReview,1999,2(1)102-111.5Abraham,JesseM.,andPatricH.Hendershott.BubblesinMetropolitanHousingMarketsJJourn

15、alofHousingResearch1996,76CaseE1Karl,RobertJ1Shiller1.IsThereaBubbleintheHousingMarketJ.BrookingsPapersonEconomicActivity,2003,(2)1.7GiuliodoriM.MonetaryPolicyShocksandtheRoleofHousePricesAcrossEuropeanCountriesJ.Seot.J.Polit.Economy2005,52(4),519-543.8李南成，馬萍，徐舒.政策干預(yù)下的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)實(shí)證研究.中國(guó)數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)2006年會(huì)9周京奎.

16、信念、反饋效應(yīng)于博弈均衡：房地產(chǎn)投機(jī)泡沫形成的一個(gè)博弈論解釋J.世界經(jīng)濟(jì)，2005,(5):21-27.10屠佳華，張潔.什么推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲：來(lái)自上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的證據(jù)J.世界經(jīng)濟(jì)，2005,(5):28-36.11沈悅，劉洪玉.住宅價(jià)格與經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)面：1995-2002年中國(guó)14城市的實(shí)證研究J.經(jīng)濟(jì)研究，2004,(6).12姜彩樓，徐康寧，李永浮.上海市房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)影響因素實(shí)證研究J.建筑經(jīng)濟(jì)，2007,(1).13姚玲珍，劉旦.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)分析基于生命周期假說(shuō)的宏觀消費(fèi)函數(shù)J.云南財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2007,(6).14張益豐.房屋價(jià)格長(zhǎng)期上漲趨勢(shì)內(nèi)在動(dòng)因的計(jì)量分析一個(gè)基于時(shí)間序列的實(shí)證研究J.山東經(jīng)濟(jì)，2008,(2).15崔光燦.房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)互動(dòng)關(guān)系實(shí)證研究基于我國(guó)31個(gè)省份面板數(shù)據(jù)分析J.經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理，2009.16傅珊珊，尹菁菁.我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的特殊性及對(duì)策研究企業(yè)家天地(下旬刊),2010(6)17馬端建，土地:影響房地產(chǎn)價(jià)格的雙刃劍城市開(kāi)發(fā),200