學(xué)習(xí)情境9 建筑智能化工程管理

1、L LOUOUY YU U Z ZHIHIN NENGENGH HUA UA J JI IS SHUHU1學(xué)習(xí)情境9 建筑智能化工程管理2任務(wù)任務(wù)1 1 樓宇智能化管理的內(nèi)容樓宇智能化管理的內(nèi)容1 1任務(wù)任務(wù)2 2 智能樓宇中央控制室職能智能樓宇中央控制室職能2 2任務(wù)任務(wù)3 3 智能化工程管理案例智能化工程管理案例3 3學(xué)習(xí)情境學(xué)習(xí)情境9 建筑智能化工程管理建筑智能化工程管理3【能力目標(biāo)】【能力目標(biāo)】 具有對(duì)樓宇中智能設(shè)備的維護(hù)、管理及排除故障能力； 掌握智能化物業(yè)管理的定義和內(nèi)容； 能實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的目標(biāo)； 能夠參與樓宇設(shè)備管理； 具有獨(dú)立完成智能化物業(yè)管理的能力。 學(xué)習(xí)情境學(xué)習(xí)情境9 建筑

2、智能化工程管理建筑智能化工程管理4任務(wù)描述任務(wù)描述智能樓宇管理是伴隨著我國樓宇智能化而出現(xiàn)的朝陽職業(yè)，從業(yè)人員約70萬人，目前主要集中在上海、北京、廣州、深圳、天津、重慶、杭州、寧波、大連等大中型城市。 我國的智能樓宇起源于20世紀(jì)90年代，起步較晚，但發(fā)展迅速，特別是在大中型城市如上海、北京、深圳、杭州、寧波等，高檔寫字樓、智能小區(qū)建設(shè)速度很快。在大中型城市，智能化系統(tǒng)已相當(dāng)普及，成為住宅、社區(qū)等的必配設(shè)施。 學(xué)習(xí)情境學(xué)習(xí)情境9 建筑智能化工程管理建筑智能化工程管理5任務(wù)分析任務(wù)分析智能建筑由于增設(shè)了大量的智能化系統(tǒng)，需要有專人對(duì)建筑物本體和其中的設(shè)備設(shè)施定期地進(jìn)行測(cè)試和診斷，及時(shí)地進(jìn)行維護(hù)

3、和修理。建筑物及設(shè)施的完好不僅可以降低其壽命周期成本，延長使用壽命，而且可以使物業(yè)增值。本情境重點(diǎn)介紹樓宇智能化管理的重要性以及管理內(nèi)容、目的及管理職責(zé)。 學(xué)習(xí)情境學(xué)習(xí)情境9 建筑智能化工程管理建筑智能化工程管理6任務(wù)描述任務(wù)描述對(duì)一座大廈進(jìn)行智能化管理，首先應(yīng)對(duì)智能大廈中的設(shè)備進(jìn)行管理。樓宇設(shè)備管理的目的在于提高設(shè)備的運(yùn)行效率，保證運(yùn)行質(zhì)量，最終提高整座大廈的運(yùn)作效益。設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)管理的優(yōu)劣直接關(guān)系到各個(gè)系統(tǒng)能否達(dá)到原有的設(shè)計(jì)性能與服務(wù)年限，關(guān)系到大廈的供電、供水、供熱、供冷等能源供應(yīng)狀況，也關(guān)系到能否為用戶提供一個(gè)高質(zhì)量的，安全、舒適而又方便的使用環(huán)境。任務(wù)分析任務(wù)分析對(duì)智能大廈中的設(shè)備

4、進(jìn)行管理包括樓宇設(shè)備管理與系統(tǒng)設(shè)計(jì)、樓宇設(shè)備運(yùn)行管理、樓宇設(shè)備維修管理、樓宇設(shè)備的增建和改造管理以及樓宇設(shè)備管理的人員編制幾個(gè)方面。 任務(wù)任務(wù)1 樓宇智能化管理的內(nèi)容樓宇智能化管理的內(nèi)容7為了充分發(fā)揮智能化系統(tǒng)的功能，在進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)計(jì)與選型時(shí)就應(yīng)考慮日后運(yùn)行與維修保養(yǎng)，以免由于設(shè)計(jì)、選型時(shí)考慮不周致使智能化設(shè)備不能充分發(fā)揮作用而造成浪費(fèi)。設(shè)備管理系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)圖如圖9.1所示。1系統(tǒng)的可靠性系統(tǒng)的可靠性 除必須考慮系統(tǒng)本身的可靠性以外，還應(yīng)考慮到系統(tǒng)遇到異常情況時(shí)如何保證大廈的正常運(yùn)行。例如，設(shè)備出現(xiàn)故障或停電時(shí)，應(yīng)考慮運(yùn)行資料的保存并由自控轉(zhuǎn)為手控。任務(wù)任務(wù)1 樓宇智能化管理的內(nèi)容樓宇智能化管理的內(nèi)

5、容8圖圖9.1設(shè)備系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)圖設(shè)備系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)圖任務(wù)任務(wù)1 樓宇智能化管理的內(nèi)容樓宇智能化管理的內(nèi)容92系統(tǒng)的可變性系統(tǒng)的可變性 考慮到使用的需要、技術(shù)的發(fā)展或是環(huán)保方面的要求，日后難免要擴(kuò)容或進(jìn)行改造，系統(tǒng)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)留出備用的預(yù)埋管線，控制室內(nèi)應(yīng)預(yù)留出足夠的空間等。例如，客戶入住辦公大樓后，往往由于使用需要再分割出經(jīng)理室和會(huì)議室。按消防局規(guī)定，高層建筑內(nèi)每一個(gè)到頂?shù)姆块g皆須安裝1個(gè)煙霧探測(cè)器，這就使探測(cè)器數(shù)目大增，甚至增至原容量的2倍以上。如果設(shè)計(jì)消防自控系統(tǒng)時(shí)沒有考慮這種需要，正常營運(yùn)時(shí)就會(huì)帶來很多麻煩。3系統(tǒng)的可操作性系統(tǒng)的可操作性 如果智能化系統(tǒng)為國外進(jìn)口產(chǎn)品，選擇設(shè)備時(shí)應(yīng)考慮操作系統(tǒng)的漢化以

6、及操作界面的簡易程度，以保證外語程度不很高的操作者能進(jìn)行正常操作。 任務(wù)任務(wù)1 樓宇智能化管理的內(nèi)容樓宇智能化管理的內(nèi)容104系統(tǒng)的可監(jiān)察性系統(tǒng)的可監(jiān)察性 樓宇自控系統(tǒng)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)分散在各個(gè)樓層的不同位置，為使系統(tǒng)及操作員能監(jiān)察到自動(dòng)控制指令是否生效，應(yīng)考慮有一個(gè)配套的獨(dú)立反饋信息傳感器。否則，報(bào)警裝置失靈時(shí)，某些設(shè)備故障可能不易被發(fā)現(xiàn)，對(duì)大廈運(yùn)營造成一定影響。5系統(tǒng)培訓(xùn)系統(tǒng)培訓(xùn) 每個(gè)智能化系統(tǒng)的操作與維修各不相同，為確保日后操作人員能熟練掌握操作與維修知識(shí)，選購設(shè)備時(shí)應(yīng)同時(shí)考慮操作人員的培訓(xùn)問題，要求供貨商提供足夠的培訓(xùn)和所有有關(guān)的技術(shù)資料，以方便日后的正常工作。任務(wù)任務(wù)1 樓宇智能化管理的內(nèi)

7、容樓宇智能化管理的內(nèi)容11設(shè)備運(yùn)行管理的目的在于： (1) 確保設(shè)備安全、正常運(yùn)行； (2) 及早發(fā)現(xiàn)設(shè)備隱患并有效排除； (3) 節(jié)約能源。其中節(jié)能是設(shè)備運(yùn)行管理的重點(diǎn) 空調(diào)、制冷系統(tǒng)中，應(yīng)根據(jù)實(shí)際冷負(fù)荷的變化，確定冷水機(jī)組及相應(yīng)循環(huán)水泵、冷卻塔風(fēng)機(jī)的投入臺(tái)數(shù)，提高制冷系統(tǒng)運(yùn)行效率。并且針對(duì)不同的季節(jié)，修改溫度、濕度設(shè)定值，以減少能量消耗；合理調(diào)整新風(fēng)比例，以充分利用新風(fēng)冷量或減少新風(fēng)處理能耗。照明系統(tǒng)中，高效節(jié)能燈具的使用，燈具開啟的聲控、光控等，都是節(jié)能的有效措施。 任務(wù)任務(wù)1 樓宇智能化管理的內(nèi)容樓宇智能化管理的內(nèi)容12設(shè)備維修、保養(yǎng)是設(shè)備正常運(yùn)行的保證，不僅要使設(shè)備隨時(shí)處于良好的工作

8、狀態(tài)，而且要保證各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)合格，以便確保設(shè)備能達(dá)到原有的設(shè)計(jì)性能與服務(wù)年限。設(shè)備維修工作可分為定期維修和緊急維修兩類，如圖9.2所示。定期維修、保養(yǎng)做得好，緊急維修就會(huì)相應(yīng)減少。圖圖9.2設(shè)備維護(hù)管理內(nèi)容分類設(shè)備維護(hù)管理內(nèi)容分類任務(wù)任務(wù)1 樓宇智能化管理的內(nèi)容樓宇智能化管理的內(nèi)容131定期維修、保養(yǎng)管理定期維修、保養(yǎng)管理定期維修、保養(yǎng)工作對(duì)于保持設(shè)備良好的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長設(shè)備壽命極為重要，但必須制定一套定期維修、保養(yǎng)計(jì)劃并且嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行。在智能大廈里，可以借助辦公自動(dòng)化系統(tǒng)編制一套預(yù)防性維修管理程序來執(zhí)行。根據(jù)上次檢修時(shí)間就可以自動(dòng)安排出各類設(shè)備的定期檢修時(shí)間表，打印出具體檢修項(xiàng)目及要求。檢修

9、完畢后再將檢修情況及結(jié)果輸入并存檔，建立設(shè)備維修檔案備查。 任務(wù)任務(wù)1 樓宇智能化管理的內(nèi)容樓宇智能化管理的內(nèi)容14在制定維修保養(yǎng)合同時(shí)必須注意下述問題： (1) 應(yīng)明確規(guī)定彼此的責(zé)任范圍。 (2) 應(yīng)含有制約保養(yǎng)承包單位的零件價(jià)目表，可將此價(jià)目表作為合同附件之一。 (3) 應(yīng)包括制約保養(yǎng)承包單位的條款，如逾期不作定期保養(yǎng)需罰款多少，重大故障或隱患若干時(shí)間內(nèi)不能排除罰款多少，甚至解除合同等。簽訂維修保養(yǎng)合同之后，還須對(duì)保養(yǎng)承包單位的工作進(jìn)行檢查，如每次到場(chǎng)保養(yǎng)時(shí)間、每次故障報(bào)修的日期時(shí)間以及故障排除的日期時(shí)間等，以便據(jù)此對(duì)表現(xiàn)不好的承包單位進(jìn)行必要的追究。 任務(wù)任務(wù)1 樓宇智能化管理的內(nèi)容樓宇

10、智能化管理的內(nèi)容152緊急維修管理緊急維修管理為確保緊急維修工作能夠按期順利完成，應(yīng)通過對(duì)緊急維修的管理達(dá)到下述要求： (1) 對(duì)簡單的急修工作應(yīng)能于最短時(shí)間內(nèi)完成； (2) 對(duì)較大的急修工作應(yīng)能有效跟進(jìn)，直到完成為止； (3) 對(duì)緊急維修的部位及項(xiàng)目進(jìn)行分類、統(tǒng)計(jì)、分析，以便掌握設(shè)備存在的隱患； (4) 對(duì)緊急維修消耗的材料進(jìn)行有效監(jiān)控。 任務(wù)任務(wù)1 樓宇智能化管理的內(nèi)容樓宇智能化管理的內(nèi)容16為達(dá)到上述目標(biāo)，現(xiàn)代物業(yè)管理都采用“維修工作單”（或稱工程聯(lián)系單）的作業(yè)方式。維修工作單的內(nèi)容包括： 發(fā)單人填寫部分。包括發(fā)單人姓名、發(fā)單日期時(shí)間及問題簡述。 收單人填寫部分。包括收單人姓名、收單日期

11、/時(shí)間、問題分類、問題處理辦法及結(jié)果、材料消耗、完工時(shí)間、維修人簽名、驗(yàn)收人簽名等。維修工作單的格式務(wù)求簡潔、易懂，注重可操作性。 任務(wù)任務(wù)1 樓宇智能化管理的內(nèi)容樓宇智能化管理的內(nèi)容17基于大廈營運(yùn)上的需要并避免大廈設(shè)備老化，應(yīng)適當(dāng)?shù)貙?duì)大廈內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行增建、更新和改造。例如，原設(shè)計(jì)功能與實(shí)際使用有矛盾、設(shè)備與設(shè)施未達(dá)到設(shè)計(jì)水準(zhǔn)、因經(jīng)營需要而改變?cè)杏猛?、設(shè)施能耗大不符合節(jié)能要求、設(shè)備老化等，都可能要求擴(kuò)容、更新或改造。在提交增建、更新或改造工程方案時(shí)，應(yīng)注意闡明如下問題： (1) 說明設(shè)備現(xiàn)存問題。 (2) 現(xiàn)存問題可能導(dǎo)致的最壞后果。 (3) 建議的解決方案。 (4) 經(jīng)濟(jì)性分析：說

12、明需投資的金額與資金回收時(shí)間。通常，應(yīng)將投資回收時(shí)間控制在五年以內(nèi)。 任務(wù)任務(wù)1 樓宇智能化管理的內(nèi)容樓宇智能化管理的內(nèi)容18設(shè)備管理人員編制的多少直接關(guān)系設(shè)備管理的成本。在國內(nèi)，一般情況下，用于運(yùn)行管理與維修管理的各級(jí)工作人員的工薪支出占設(shè)備管理成本的40左右。在智能建筑中，建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)能夠自動(dòng)監(jiān)視設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，自動(dòng)檢測(cè)、顯示各種運(yùn)行參數(shù)，自動(dòng)實(shí)現(xiàn)越限報(bào)警、故障報(bào)警，并且能夠根據(jù)外界條件與負(fù)載變化情況自動(dòng)進(jìn)行節(jié)能控制，使設(shè)備運(yùn)行于最優(yōu)狀態(tài)，這樣不僅提高了服務(wù)質(zhì)量和管理效率，而且可使人們從填寫值班記錄或人工巡檢中解放出來，大幅度減少了運(yùn)行值班人員的編制。在人員編制上應(yīng)盡可能考慮統(tǒng)籌兼顧、

13、一職多能，以便靈活調(diào)配，充分利用人力資源。 任務(wù)任務(wù)1 樓宇智能化管理的內(nèi)容樓宇智能化管理的內(nèi)容19任務(wù)任務(wù)2 智能樓宇中央控制室職能智能樓宇中央控制室職能任務(wù)描述任務(wù)描述智能樓宇中央控制室的主要職能是物業(yè)管理。智能建筑中涉及許多高新技術(shù)與產(chǎn)品，傳統(tǒng)建筑手工作坊式的維修與管理體制已不能滿足要求。智能建筑的宗旨就是將結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)與運(yùn)營統(tǒng)一并優(yōu)化組合。智能建筑提供了安全、舒適、高效、便利的環(huán)境以及足夠的現(xiàn)代化管理設(shè)備與手段，為搞好物業(yè)管理與服務(wù)提供了良好的物質(zhì)條件。 任務(wù)任務(wù)2 智能樓宇中央控制室職能智能樓宇中央控制室職能20任務(wù)分析任務(wù)分析國內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)都證明：管理是維修的基礎(chǔ)，否則維修實(shí)質(zhì)上

14、就會(huì)變成搶修。為適應(yīng)現(xiàn)代化智能建筑的需要，中央控制室的首要任務(wù)是搞好維修，建立專業(yè)化、高水平的維修隊(duì)伍，并使維修工作智能化。維修智能化的首要表現(xiàn)是對(duì)設(shè)備與系統(tǒng)建立檔案，智能預(yù)測(cè)，定期維護(hù)，貫徹以防為主的方針，既提高系統(tǒng)可靠性，又減少了修理工作量。在智能建筑的維修工作中，應(yīng)由過去主要依賴個(gè)人技能發(fā)展到靠先進(jìn)技術(shù)、設(shè)備與管理，以提高維修的效率和質(zhì)量。任務(wù)任務(wù)2 智能樓宇中央控制室職能智能樓宇中央控制室職能21物業(yè)管理涉及的領(lǐng)域很廣泛。廣義的物業(yè)管理泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展、租賃、銷售及售租后的服務(wù)。狹義的物業(yè)管理則指樓宇的維修及相關(guān)機(jī)電設(shè)備和公共設(shè)施的管理與維護(hù)，包括治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、綠化等內(nèi)容。

15、理論上可總結(jié)為：由專業(yè)化的企業(yè)組織，運(yùn)用現(xiàn)代管理手段和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，為物業(yè)售后的整個(gè)使用過程提供對(duì)房屋及其設(shè)備、基礎(chǔ)設(shè)施與周圍環(huán)境的專業(yè)化管理。它是以經(jīng)濟(jì)方法為房屋、居住環(huán)境、物業(yè)維修等方面提供高效優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)。 任務(wù)任務(wù)2 智能樓宇中央控制室職能智能樓宇中央控制室職能22 (1) 物業(yè)管理的對(duì)象是完整的物業(yè)，指已建成、驗(yàn)收合格、已投入或即將投入使用的物業(yè)。 (2) 物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象是人，即物業(yè)的業(yè)主和用戶，包括同住人、承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。 (3) 物業(yè)管理服務(wù)的投入能對(duì)物業(yè)實(shí)現(xiàn)提升其使用功能，延長使用壽命，完善物業(yè)環(huán)境，使其正常使用，力爭保值、增值。 (4) 物業(yè)管理是

16、一種企業(yè)化、社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)經(jīng)營型的服務(wù)。 (5) 物業(yè)管理同社區(qū)建設(shè)密切關(guān)聯(lián)。物業(yè)管理可以同創(chuàng)建“文明小區(qū)”、“安全小區(qū)”、“衛(wèi)生小區(qū)”建設(shè)結(jié)合起來，創(chuàng)造“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域，實(shí)現(xiàn)物質(zhì)文明和精神文明的統(tǒng)一。 任務(wù)任務(wù)2 智能樓宇中央控制室職能智能樓宇中央控制室職能23樓宇智能化管理是物業(yè)智能化管理的一個(gè)組成部分。所謂物業(yè)智能化管理，是指在物業(yè)管理中運(yùn)用現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)、自動(dòng)控制技術(shù)、通信技術(shù)等高新技術(shù)和相關(guān)的設(shè)備系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)及物業(yè)設(shè)施、設(shè)備、物業(yè)環(huán)境、物業(yè)消防、安防等的自動(dòng)監(jiān)控和集中管理，實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)主信息、報(bào)修、收費(fèi)、綜合服務(wù)等的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)化管理，以完善業(yè)主的生活、工作

17、環(huán)境和條件，以便充分發(fā)揮智能物業(yè)的價(jià)值。 任務(wù)任務(wù)2 智能樓宇中央控制室職能智能樓宇中央控制室職能24物業(yè)管理的根本目標(biāo)是為全體業(yè)主和用戶提供并保持良好的生活、工作環(huán)境，并盡可能滿足他們的合理要求。盡管物業(yè)類型各有不同，使用性質(zhì)差異很大，但物業(yè)管理的基本內(nèi)容是一樣的。社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理實(shí)質(zhì)上是一種綜合的經(jīng)營型管理服務(wù)，融管理、經(jīng)營、服務(wù)于一體，三者相互聯(lián)系、相互促進(jìn)。物業(yè)管理涉及的服務(wù)領(lǐng)域相當(dāng)廣泛，其基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的服務(wù)方式可分為常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。任務(wù)任務(wù)2 智能樓宇中央控制室職能智能樓宇中央控制室職能251常規(guī)性的公共服務(wù)常

18、規(guī)性的公共服務(wù)這是指物業(yè)管理中的基本管理工作，物業(yè)管理的公共服務(wù)面向全體業(yè)主、使用人，其目的是為了保證物業(yè)的完好和正常使用，維持正常的生活、工作秩序和保護(hù)環(huán)境。公共服務(wù)是物業(yè)管理單位提供的基本服務(wù)，內(nèi)容通常在物業(yè)管理委托合同中有明確規(guī)定，大致包括以下內(nèi)容： (1) 物業(yè)的公共場(chǎng)地、設(shè)施和設(shè)備的管理，包括日常運(yùn)行、保養(yǎng)和維護(hù)。 (2) 物業(yè)公共清潔衛(wèi)生的管理，包括物業(yè)公共場(chǎng)所的日常清掃、保潔、外運(yùn)、清除及滅殺“四害”等。 任務(wù)任務(wù)2 智能樓宇中央控制室職能智能樓宇中央控制室職能26 (3) 物業(yè)公共綠地的管理，包括除草、修剪、施肥和殺蟲等。 (4) 治安管理，配合當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)對(duì)物業(yè)及其管轄區(qū)域進(jìn)

19、行安全保衛(wèi)，預(yù)防和減少危害、損失。 (5) 消防管理，內(nèi)容包括進(jìn)行火災(zāi)的預(yù)防和監(jiān)控，發(fā)生火災(zāi)及時(shí)向消防部門報(bào)告和組織撲救，預(yù)防和避免業(yè)主、使用人的生命財(cái)產(chǎn)損失等。 (6) 車輛和道路管理，內(nèi)容包括交通秩序的管理和車輛停放的管理；有專門停車場(chǎng)的，可開展車輛保管業(yè)務(wù)。 (7) 協(xié)助有關(guān)部門制止違章、違規(guī)的各種行為。 (8) 協(xié)助主管部門保證物業(yè)區(qū)域的供水、供電、供氣、通信等設(shè)施的正常運(yùn)行。任務(wù)任務(wù)2 智能樓宇中央控制室職能智能樓宇中央控制室職能272針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)專項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容主要有以下幾大類： (1) 為業(yè)主收洗和縫制衣物，代購日常用品，室內(nèi)衛(wèi)生清掃，代購代訂車、船、飛機(jī)票，接

20、送小孩上下學(xué)； (2) 開辦各種商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，如小型商場(chǎng)、美發(fā)廳、修理店等； (3) 開辦各種文化、教育、衛(wèi)生、體育類場(chǎng)所； (4) 代辦各種保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，設(shè)立銀行分支機(jī)構(gòu)等； (5) 提供中介服務(wù)，如物業(yè)銷售、租賃、評(píng)估、公證等； (6) 提供帶有社會(huì)福利性質(zhì)的各項(xiàng)服務(wù)工作。 任務(wù)任務(wù)2 智能樓宇中央控制室職能智能樓宇中央控制室職能283委托性的特約服務(wù)委托性的特約服務(wù)委托性的特約服務(wù)是為滿足業(yè)主的個(gè)別需求，受委托而提供的服務(wù)，實(shí)際上是專項(xiàng)服務(wù)的補(bǔ)充和完善，通常指在物業(yè)管理委托合同中未要求，物業(yè)管理企業(yè)在專項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的需求，此時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在可能的情況

21、下盡量滿足其需求，提供特約服務(wù)。如小區(qū)內(nèi)老年病人的護(hù)理、接送子女上學(xué)、照顧殘疾人的上下樓梯、為業(yè)主及使用人代購生活物品等。任務(wù)任務(wù)2 智能樓宇中央控制室職能智能樓宇中央控制室職能29多年來國內(nèi)外的實(shí)踐證明，智能化物業(yè)管理的作用體現(xiàn)在：1可以延長物業(yè)使用年限及確保其功能的正常發(fā)揮可以延長物業(yè)使用年限及確保其功能的正常發(fā)揮智能化大樓的設(shè)施設(shè)備日趨大型化、高級(jí)化、自動(dòng)化，初期投資所占比例也越來越大，見表9.1、表9.2和表9.3。智能化大樓的壽命成本中各項(xiàng)費(fèi)用的比例分配見圖9.3。任務(wù)任務(wù)2 智能樓宇中央控制室職能智能樓宇中央控制室職能30種類土建給排水空調(diào)電氣升降機(jī)超高層63.4512.611.8

22、7.2一般67.84.513.110.14.5種類土建給排水空調(diào)電氣升降機(jī)室外鋼筋混凝土62.626.0414.5312.753.470.59混凝土70.677.18.9210.12.750.46表表9.1各項(xiàng)投資在智能大廈總投資中所占的比例（各項(xiàng)投資在智能大廈總投資中所占的比例（%）表表9.2各項(xiàng)費(fèi)用在智能大廈總建設(shè)中的比例（各項(xiàng)費(fèi)用在智能大廈總建設(shè)中的比例（%）任務(wù)任務(wù)2 智能樓宇中央控制室職能智能樓宇中央控制室職能31電氣設(shè)備受變電預(yù)備電源干線動(dòng)力電燈插座電話防災(zāi)通信1002361734884表表9.3智能化大廈電氣設(shè)備費(fèi)中的比例分配（智能化大廈電氣設(shè)備費(fèi)中的比例分配（%）圖圖9.3壽命

23、周期成本中各項(xiàng)費(fèi)用的比例壽命周期成本中各項(xiàng)費(fèi)用的比例任務(wù)任務(wù)2 智能樓宇中央控制室職能智能樓宇中央控制室職能32設(shè)備的故障曲線形狀像一個(gè)浴缸，稱之為“浴槽曲線(Bathtub Curve)”（見圖9.4）。圖9.4設(shè)備故障曲線圖中的1、2、3三條曲線分別代表了三種不同的保養(yǎng)方式： (1) 只使用不保養(yǎng)；只使用不保養(yǎng)； (2) 事后保養(yǎng)；事后保養(yǎng)； (3) 預(yù)防保養(yǎng)。預(yù)防保養(yǎng)。 可見，采取預(yù)防保養(yǎng)可以大大延長設(shè)備的使用壽命。任務(wù)任務(wù)2 智能樓宇中央控制室職能智能樓宇中央控制室職能33圖圖9.4設(shè)備故障曲線設(shè)備故障曲線任務(wù)任務(wù)2 智能樓宇中央控制室職能智能樓宇中央控制室職能342為業(yè)主及租戶創(chuàng)造和

24、保持一個(gè)安全、舒適、文明、為業(yè)主及租戶創(chuàng)造和保持一個(gè)安全、舒適、文明、和諧的生活與工作環(huán)境和諧的生活與工作環(huán)境物業(yè)管理基本分為管理和服務(wù)兩個(gè)方面。管理方面主要是做好戶籍、產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)業(yè)、租賃、租金、設(shè)備等方面的管理工作；掌握房產(chǎn)的變動(dòng)和使用情況，使房屋及時(shí)得到修理，保持房屋功能；把房屋的數(shù)量、建筑形式、完好程度、設(shè)備使用情況及時(shí)準(zhǔn)確地記錄下來，隨時(shí)變更原始記錄，這是管理方面的一項(xiàng)經(jīng)常性工作。服務(wù)方面主要是充分保證滿足用戶要求，及時(shí)登門進(jìn)行日常服務(wù)，并超前檢修上下水管道、暖氣管道，水管的防凍保暖，換紗窗，檢修門鎖以及修換燈口、電線、開關(guān)。任務(wù)任務(wù)2 智能樓宇中央控制室職能智能樓宇中央控制室職能35

25、另外，及時(shí)檢修鍋爐，保證供暖；及時(shí)檢修泵房、變電所，保證供水、供電；及時(shí)檢修煤氣管道，保證安全供氣；及時(shí)檢修電梯，保證安全運(yùn)行。當(dāng)然，服務(wù)中也包括管理，對(duì)于房屋、設(shè)備必須點(diǎn)交、登記齊全，建立保管卡。向用戶點(diǎn)交清楚，明確保管責(zé)任。在日常工作中要注意宣傳使用房屋設(shè)備的常識(shí)，并注意設(shè)備變化情況。用戶遷入或遷出時(shí)，要進(jìn)行清點(diǎn)。 任務(wù)任務(wù)2 智能樓宇中央控制室職能智能樓宇中央控制室職能363有利于提高城市管理的社會(huì)化和專業(yè)化程度有利于提高城市管理的社會(huì)化和專業(yè)化程度其管理與服務(wù)項(xiàng)目一般包括下列內(nèi)容： (1) 房屋及基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的管理。 (2) 地產(chǎn)管理 (3) 綜合服務(wù)。 (4) 組織有益的社區(qū)康

26、樂活動(dòng)等。 任務(wù)任務(wù)2 智能樓宇中央控制室職能智能樓宇中央控制室職能374可使物業(yè)保值增值可使物業(yè)保值增值好的物業(yè)管理通過不斷地“追加勞動(dòng)”，對(duì)舊房進(jìn)行更新改造和室內(nèi)裝修，不僅能使物業(yè)及其設(shè)備處于完好狀態(tài)和正常運(yùn)行，而且可以提高物業(yè)的檔次和適應(yīng)性，使物業(yè)保值和增值。即使在市場(chǎng)比較疲軟的景況下，也能夠容易地招徠顧客，出售或出租這些房屋，獲取更多的利潤或租金，從而產(chǎn)生較高的經(jīng)濟(jì)效益。如疏于管理，就可能會(huì)造成更多的問題，使新建的住宅區(qū)在數(shù)年內(nèi)變成危舊房區(qū)?？梢?，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理是最實(shí)在、最有效的宣傳手段，既可使整個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)增值，也能為企業(yè)帶來直接的經(jīng)濟(jì)效益。 任務(wù)任務(wù)2 智能樓宇中央控制室職能智能

27、樓宇中央控制室職能38任務(wù)任務(wù)3 智能化工程管理案例智能化工程管理案例 任務(wù)描述任務(wù)描述通過案例，了解智能化工程施工管理的內(nèi)容和方法。任務(wù)分析任務(wù)分析通過兩個(gè)案例，分別闡述智能設(shè)備的管理方法和建筑智能化系統(tǒng)物業(yè)管理的內(nèi)容，使讀者更清晰地了解智能化工程施工管理這一學(xué)習(xí)情境。 任務(wù)任務(wù)3 智能化工程管理案例智能化工程管理案例39結(jié)合山西日?qǐng)?bào)社新建的 3.3萬m2 30層高的新聞采編大樓的電氣設(shè)備對(duì)智能化管理做一探討。1智能化管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)目標(biāo)及系統(tǒng)劃分智能化管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)目標(biāo)及系統(tǒng)劃分 以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)為基礎(chǔ)的電氣設(shè)備智能化管理系統(tǒng)應(yīng)具備以下條件： (1) 具有高度共享的信息資源; (2) 能

28、夠提供舒適的工作環(huán)境， 提高工作效率； (3) 有利于節(jié)約管理費(fèi)用和運(yùn)行費(fèi)用，達(dá)到短期投資長期受益的目的； (4) 具有可擴(kuò)展性和變更性，以適應(yīng)改造設(shè)備和改善工作條件的要求。 任務(wù)任務(wù)3 智能化工程管理案例智能化工程管理案例40由于大樓的設(shè)計(jì)和設(shè)備的配置主要體現(xiàn)在安全性、舒適性和便捷性三個(gè)方面的管理內(nèi)容和服務(wù)功能上。據(jù)此，系統(tǒng)應(yīng)劃分為中央計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)化綜合布線信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、程控交換機(jī)語言服務(wù)系統(tǒng)、供配電管理系統(tǒng)、電梯服務(wù)運(yùn)行控制系統(tǒng)、消防報(bào)警及聯(lián)運(yùn)控制系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、中央空調(diào)管理系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及衛(wèi)星接收和有線電視系統(tǒng)。 任務(wù)任務(wù)3 智能化工程管理案例智能化工程管理案例412管理系

29、統(tǒng)的集成模式及組成管理系統(tǒng)的集成模式及組成管理系統(tǒng)采用南京消防集團(tuán)公司的JABAS9000型樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)，該系統(tǒng)分為四個(gè)層，通過總線網(wǎng)絡(luò)連接而成體系結(jié)構(gòu)，如圖9.5所示。 第一層主要是各種現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備（如空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)及保安系統(tǒng)等）的傳感器和執(zhí)行器。傳感器提供了測(cè)量手段，把各種運(yùn)行的物理模擬量轉(zhuǎn)變?yōu)殡娖叫盘?hào)，輸入系統(tǒng)作為控制的依據(jù)，包括溫度、濕度和流量傳感器及電壓、電流變送器等。執(zhí)行器提供了控制的手段，如電動(dòng)閥門、繼電器等。任務(wù)任務(wù)3 智能化工程管理案例智能化工程管理案例42圖圖9.5某樓宇自動(dòng)化管理系統(tǒng)某樓宇自動(dòng)化管理系統(tǒng)任務(wù)任務(wù)3 智能化工程管理案例智能化工程

30、管理案例43第二層是各種現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備的控制器,如R7044 Excel Puls控制器、Delat Net Mocro Cel控制器等，負(fù)責(zé)對(duì)各種現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備的直接控制，因此也稱作現(xiàn)場(chǎng)控制站。其主要作用是采集第一層的現(xiàn)場(chǎng)數(shù)據(jù)作為控制的依據(jù)，經(jīng)相關(guān)處理后去控制各種現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備,并把有關(guān)數(shù)據(jù)(如狀態(tài)、報(bào)警等)傳送給第三層的操作站。第三層是操作站或系統(tǒng)控制中心，完成對(duì)整個(gè)建筑物中本系統(tǒng)所有現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備的集中監(jiān)視和控制。由一臺(tái)PC機(jī)來實(shí)現(xiàn)主要功能，包括歷史數(shù)據(jù)的收集，報(bào)警信息和各種圖形的顯示和處理,報(bào)表的生成和打印等,并采用現(xiàn)場(chǎng)指定的圖形為操作員提供直觀的圖形接口。 任務(wù)任務(wù)3 智能化工程管理案例智能化工程管理案例4

31、4第四層是由若干個(gè)第三層的子系統(tǒng)組成中央管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)采用集散型控制系統(tǒng),控制模式采用目前國際上比較先進(jìn)的控制器集成模式，即采用一套計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)，一套管理軟件和統(tǒng)一的操作系統(tǒng)。各子系統(tǒng)之間是并行處理,資源和任務(wù)共享，它們?nèi)考械街醒牍芾頇C(jī)一級(jí)來實(shí)現(xiàn)整個(gè)建筑物各子系統(tǒng)的綜合管理，即將各子系統(tǒng)所采集的控制信號(hào)都集成到現(xiàn)場(chǎng)控制器上，通過分布式操作系統(tǒng)軟件來調(diào)度現(xiàn)場(chǎng)控制器所采集到的信號(hào)，并設(shè)置信息傳送路徑，系統(tǒng)的各控制器通過通信的方式(RS485)與中央管理機(jī)相連。各現(xiàn)場(chǎng)控制器獨(dú)立地完成系統(tǒng)分配給自己的任務(wù)，如數(shù)據(jù)采集、計(jì)算、處理、檢測(cè)及控制等。由于控制器是獨(dú)立的,使系統(tǒng)的“危險(xiǎn)”分散，提高了整

32、個(gè)系統(tǒng)的可靠性。由于現(xiàn)場(chǎng)控制器具有RS485和RS232通信接口，可以方便地與外部的智能設(shè)備或儀表建立通信,相互間進(jìn)行信息交換。 任務(wù)任務(wù)3 智能化工程管理案例智能化工程管理案例45華為技術(shù)有限公司深圳基地科研中心是典型的“6A”建筑，即具有建筑自動(dòng)化（BA）、通信自動(dòng)化（CA）、辦公自動(dòng)化（OA）、防火自動(dòng)化（FA）、信息管理自動(dòng)化（MA）和保安自動(dòng)化（SA）六大子系統(tǒng)。 2003年3月接管至2006年6月 ，智能化系統(tǒng)完全正常運(yùn)行，設(shè)備完好率也一直保持在99.98以上的高水平。智能化系統(tǒng)方面（包括因智能化系統(tǒng)問題而導(dǎo)致有關(guān)的其他系統(tǒng)）的客戶投訴為零。之所以能取得如此好的成績，得益于管理上采

33、取了一些非常實(shí)用的手段和方法。任務(wù)任務(wù)3 智能化工程管理案例智能化工程管理案例461前期介入前期介入這里說的前期介入是指在建筑施工接近尾聲、物業(yè)尚未正式接管之前的介入。這個(gè)階段的工作重點(diǎn)是讓員工特別是管理人員充分熟悉現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境、各智能系統(tǒng)的設(shè)計(jì)思想和構(gòu)成以及設(shè)備的具體分布等情況，這對(duì)于以后的物業(yè)管理工作非常重要。這期間管理人員的另一項(xiàng)重要工作就是要爭取參加監(jiān)理公司組織的工程例會(huì)，并與業(yè)主、監(jiān)理公司和各施工單位的人員建立廣泛的聯(lián)系，盡量多獲得一些第一手資料，并將發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)或施工中存在的缺陷或不利于今后的物業(yè)正常使用或管理的問題提出來，以便提前解決。任務(wù)任務(wù)3 智能化工程管理案例智能化工程管理案例4

34、72接管驗(yàn)收注重實(shí)效接管驗(yàn)收注重實(shí)效如何做好智能化系統(tǒng)的功能測(cè)試 ：首先，要與業(yè)主、監(jiān)理公司、施工單位溝通并達(dá)成共識(shí)，約定好功能測(cè)試的時(shí)間、地點(diǎn)、各方負(fù)責(zé)人、聯(lián)系方式以及由誰組織制訂詳細(xì)的測(cè)試方案（或稱測(cè)試計(jì)劃）等。第二，要有嚴(yán)密的組織和測(cè)試計(jì)劃。在組織對(duì)科研中心的消防系統(tǒng)進(jìn)行功能測(cè)試的方案中，主要有兩項(xiàng)內(nèi)容：其一是功能測(cè)試總的安排，涉及所有相關(guān)單位和所需物資器材等，具體內(nèi)容包括主持單位、參加單位、功能測(cè)試實(shí)施單位、測(cè)試記錄單位、測(cè)試記錄確認(rèn)單位、召集人、人員集合地點(diǎn)、測(cè)試時(shí)間、測(cè)試順序、測(cè)試流程、物資準(zhǔn)備、現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急、測(cè)試通知等，每一項(xiàng)都力求具體，就連測(cè)試用對(duì)講機(jī)由誰提供、頻率為多少都進(jìn)行了明

35、確規(guī)定；任務(wù)任務(wù)3 智能化工程管理案例智能化工程管理案例48 其二是確定測(cè)試時(shí)分組和各組負(fù)責(zé)人，以及各方參加測(cè)試人員的崗位安排及電話號(hào)碼，這些內(nèi)容全部制成表格形式，發(fā)至各方負(fù)責(zé)人及主要參加測(cè)試人員的手中。 第三，第三，要根據(jù)實(shí)際情況制作一整套測(cè)試記錄表，使測(cè)試工作規(guī)范化、記錄標(biāo)準(zhǔn)化。如當(dāng)時(shí)為火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)功能測(cè)試制定的記錄表（見表9.4）就是根據(jù)科研中心的實(shí)際情況制作的，在表格中有測(cè)試地點(diǎn)、測(cè)試時(shí)間、記錄人、記錄確認(rèn)人、觸發(fā)設(shè)備、設(shè)備自動(dòng)聯(lián)動(dòng)情況、消防控制室設(shè)備狀態(tài)顯示情況等內(nèi)容，把火警情況下所有設(shè)備的運(yùn)行情況都記錄了下來。任務(wù)任務(wù)3 智能化工程管理案例智能化工程管理案例49第四，物業(yè)公司內(nèi)

36、部一定要形成共識(shí)，領(lǐng)導(dǎo)要給予大力支持。測(cè)試過程同時(shí)也是物業(yè)管理員工進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)實(shí)際操作的過程，通過功能測(cè)試能夠得到極大的鍛煉，使其真正地認(rèn)識(shí)到系統(tǒng)及設(shè)備是如何工作的。另外，通過功能測(cè)試能及時(shí)發(fā)現(xiàn)一些大的設(shè)計(jì)或施工缺陷。比如在對(duì)科研中心BAS的功能測(cè)試中就發(fā)現(xiàn)F1（樓宇名稱）一層8號(hào)空調(diào)機(jī)回風(fēng)管的溫度傳感器安裝在5號(hào)空調(diào)機(jī)的回風(fēng)管上，致使中控室BAS系統(tǒng)無法對(duì)8號(hào)空調(diào)機(jī)進(jìn)行有效監(jiān)控。再比如，因BAS設(shè)計(jì)時(shí)考慮不周，將高桿燈、矮桿燈、景觀照明燈、泛光燈等各種室外照明設(shè)備進(jìn)行分片區(qū)由同一控制點(diǎn)進(jìn)行控制，未考慮到這些燈一般是不會(huì)同時(shí)啟用的，因而達(dá)不到使用要求。因此，功能測(cè)試意義重大。測(cè)試完成后，還應(yīng)對(duì)測(cè)試結(jié)果進(jìn)行匯總分析，并交給相關(guān)單位進(jìn)行整改。如有必要，還應(yīng)進(jìn)行第二次功能測(cè)試，以驗(yàn)