老年公寓經(jīng)營策略規(guī)劃分析

1、精心整理對(duì)于這種沒有分割產(chǎn)權(quán)的老年性公寓，在中國現(xiàn)行的情況模式之下，經(jīng)濟(jì)條件尚未成熟， 市場(chǎng)環(huán)境尚在培養(yǎng)，市場(chǎng)認(rèn)可度尚不可看好，我們必須在盈利模式上有所創(chuàng)新才能尋找到 出路，具體來講，就是要注意到，首先如何變相的將使用權(quán)無限期的銷售下去，其次是如 何在價(jià)格定位上讓老百姓認(rèn)同具體盈利模式建議如下：1 1、 ？?？會(huì)員制盈利型模式及中國式創(chuàng)新會(huì)員制盈利模式：以出租為主要經(jīng)營方式，收費(fèi)水平要比福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的收費(fèi)水平高， 具備自己的醫(yī)療服務(wù)人才。入住者通常需要交納一定數(shù)額的抵押金，每月交納少量的管理 費(fèi)。管理機(jī)構(gòu)通過專業(yè)護(hù)理提高收費(fèi)水平獲取利潤，國外的專業(yè)管理機(jī)構(gòu)一般將押金進(jìn)行 投資以謀取利潤，具有

2、壽險(xiǎn)公司的經(jīng)營性質(zhì)。中國式創(chuàng)新：根據(jù)中國傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣和置業(yè)慣性，上海親和源對(duì)會(huì)員制模式采取了創(chuàng)新,I ；增加了記名會(huì)員制盈利模式，在交納一定數(shù)額的抵押金購得會(huì)員卡，每月交納一定的管理 費(fèi)的基礎(chǔ)上，記名會(huì)員卡可以繼承和轉(zhuǎn)讓，根據(jù)實(shí)際經(jīng)營狀況，這種模式相對(duì)于非記名會(huì) 員制度來講，更容易被中國市場(chǎng)接收。2 2、 ?逆抵押貸款購房逆抵押貸款購房：這是目前國外一些國家普遍使用的方法。即老年人退休以后，從幵發(fā)商 處購買一套老年公寓，然后與幵發(fā)商簽定合同，每月由幵發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活 費(fèi)，直到老人去世，幵發(fā)商返還剩余本金，住房歸幵發(fā)商所有，這種模式對(duì)老年人的入駐條件有比較嚴(yán)格的審核，一般規(guī)定老年人

3、的年齡在5555 周歲以上精心整理3 3、？?轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式在項(xiàng)目存在不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割銷售的實(shí)際條件下，堅(jiān)持買賣不破租賃原則，采取轉(zhuǎn)讓固定 年限使用權(quán)的盈利模式也是資金快速回籠和項(xiàng)目運(yùn)營的理想模式之一，在固定年限內(nèi)，使 用權(quán)在使用權(quán)人死亡后，可以由與死者的有能力提供使用費(fèi)的近親屬繼續(xù)使用，但應(yīng)重新 簽訂使用合同，所有權(quán)人也可以調(diào)整使用權(quán)人。4 4、?分散租賃模式即采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比較分散，有長有短，且非一次 性付清的經(jīng)營模式，在這種模式下，一般是由幵發(fā)商與專門的經(jīng)營公司或物業(yè)公司合作幵 廠）IJ 7廠 L發(fā)，將既得利潤作為按股分紅的經(jīng)營模式。盈利模式分析：I丿7

4、I ;以上各種盈利模式在經(jīng)營效益和資金回籠的速度上各有利弊，中國式創(chuàng)新的會(huì)員制盈利模 f- IX、/ /式在一定程度上抬高了目標(biāo)客戶入駐的門檻，在消費(fèi)理念相對(duì)先進(jìn)和經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)雄厚的 上海，或許能贏得市場(chǎng)的認(rèn)同，但在是否能被老年群體認(rèn)可，尚不得知，它的操作經(jīng)驗(yàn)固 然值得我們借鑒，但在未進(jìn)行充分的市場(chǎng)研究之前，不可輕易的盲目的全盤照搬；逆抵押 貸款購房的盈利模式在一定程度上，比較適合較為獨(dú)立的老人，對(duì)消費(fèi)理念水平也有著較 高的要求，能不能適應(yīng)市場(chǎng)的需求，也尚不得知；轉(zhuǎn)上使用權(quán)的盈利模式，是目前產(chǎn)權(quán)無 法分割銷售的項(xiàng)目最多采取的手段之一，但在繼承和轉(zhuǎn)讓上，又較多的受到政策法規(guī)的約精心整理束，市場(chǎng)的

5、認(rèn)同度也會(huì)受到一定的影響；分散租賃的盈利模式對(duì)前期投入和設(shè)施服務(wù)配套要求比較高，但在經(jīng)營狀況較好的狀況下，利潤也最為可觀，但資金回籠速度也最慢。盈利模式建議：在綜合分析以上盈利模式之后，建議根據(jù)幵發(fā)周期，走多元化盈利模式建議，結(jié)合市場(chǎng)實(shí) 際情況，在項(xiàng)目幵發(fā)前期，以轉(zhuǎn)讓使用權(quán)和逆抵押貸款購房兩種模式作為最主要的盈利模 式，要根據(jù)項(xiàng)目老年住宅性質(zhì)優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取在政策上獲得較大支持，擴(kuò)大目標(biāo)客戶群體，增 加優(yōu)惠力度，以增強(qiáng)目標(biāo)客戶投資信心；在項(xiàng)目幵發(fā)中期，在配套服務(wù)設(shè)施呈現(xiàn)一定規(guī)模 ”/ 廠）IJ 7廠或幵始運(yùn)營的情況下，采取以會(huì)員制盈利型和轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式為主的盈利模式，對(duì)于會(huì)員 制盈利型模式要注意適當(dāng)

6、降低入駐門檻；在項(xiàng)目幵發(fā)后期，在前期配套服務(wù)等日趨完善的 基礎(chǔ)上，以會(huì)員制盈利模式和分散租賃模式為最主要的盈利模式。y ；二、?價(jià)格初步定位在價(jià)格定位上，針對(duì)項(xiàng)目客觀條件，按照各盈利模式的盈利水平和可比樓盤量化定價(jià)法方 法進(jìn)行價(jià)格定位。1 1、？?采取會(huì)員制盈利模式的價(jià)格定位精心整理會(huì)員卡 2020 萬元，9090 平米，年交費(fèi) 2 2 萬元（年費(fèi)交款期限為 1010 年）；6565 平米，年交費(fèi) 0.80.8萬元（交款期限為 8 8 年）；4545 平米（不需交年費(fèi)），此卡可繼承可轉(zhuǎn)讓（不可退還本金），但與具體物業(yè)不掛鉤，會(huì)員卡發(fā)行數(shù)量以可售房屋數(shù)量為上限。（交房標(biāo)準(zhǔn)為市場(chǎng)價(jià) 500500

7、元/ /平米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，包括地、墻、門、窗、衛(wèi)生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網(wǎng)等裝修，配電磁爐、空調(diào)等家電設(shè)備和家具設(shè)備可根據(jù)客戶要求配置）2 2、？?采取逆抵押貸款購房的價(jià)格定位參照項(xiàng)目周邊未來一年內(nèi)可預(yù)期的市場(chǎng)價(jià)格50005000 元/ /平米的價(jià)格水準(zhǔn)，項(xiàng)目價(jià)格定位在4280/4280/平米的水準(zhǔn)，入駐者需滿足 4040 周歲以上的條件，按照 5050 年期限標(biāo)準(zhǔn)，直到老人去世，I / 1L ,f幵發(fā)商返還剩余本金，所居住期間按照房產(chǎn)總額的整存一年的利息模式每月發(fā)放生活費(fèi)，4545 平米的業(yè)主每月發(fā)放 600600 元左右生活費(fèi)；6565 平米的業(yè)主每月發(fā)放 750750 元左

8、右生活費(fèi)；9090平米的業(yè)主每月發(fā)放 10501050 元左右生活費(fèi)；（剩余房款=購房總款* *（9090- -去世年齡）/50/50 ）m?! ；（交房標(biāo)準(zhǔn)為市場(chǎng)價(jià) 500500 元/ /平米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，包括地、墻、門、窗、衛(wèi)生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網(wǎng)等裝修，配電磁爐、空調(diào)等家電設(shè)備和家具設(shè)備可根據(jù)客戶要求配置）3 3、？?采取轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式的價(jià)格定位精心整理參照項(xiàng)目周邊未來一年內(nèi)可預(yù)期的市場(chǎng)價(jià)格 50005000 元/ /平米的價(jià)格水準(zhǔn)，根據(jù)其它項(xiàng)目 7070 年使用年限和有產(chǎn)權(quán)可升值的實(shí)際情況，以項(xiàng)目的使用年限為5050 年的標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目在采取轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式的價(jià)格應(yīng)定位在 39803980 元/ /平米左右。（交房標(biāo)準(zhǔn)為市場(chǎng)價(jià) 500500 元/ /平米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，包括地、墻、門、窗、衛(wèi)生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網(wǎng)等裝修，配電磁爐、空調(diào)等家電設(shè)備和家具設(shè)備可根據(jù)客戶要求配置）4 4、？?采取分散租賃模式的價(jià)格定位參照目前租賃市場(chǎng)的價(jià)格水準(zhǔn)，在高品質(zhì)配套服務(wù)設(shè)施的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目的分散租賃價(jià)格應(yīng)放在 3030 元/ /平米/ /月的水準(zhǔn)上