(營銷策劃)風(fēng)險策劃書

1、i南京萬達(dá)廣場西地貳街區(qū)公寓樓項目項目風(fēng)險控制計劃1. 工程概況南京萬達(dá)廣場西地貳街區(qū)公寓區(qū)工程占地面積約為G77地塊的整個占地面積的一半，工程位于南京市建鄴區(qū)水西門大街南側(cè)、集慶門大街以北、燕山路以東和江東中路以西之間，由南京萬達(dá)廣場投資 有限公司投資開發(fā)新建，公寓區(qū)為10幢28F和29F的高層公寓及部 分2F的商業(yè)用房；整個公寓區(qū)為通體的一層地下室。公寓區(qū)總建筑 面積30.02萬m2其中地上部分24.09萬m2地下室部分5.93萬m2擬建建筑物最高為97.75m。南京萬達(dá)廣場西地貳街區(qū)公寓區(qū)工 程施工總承包工程施工要求：1）承包方式：包工包料；2）質(zhì)量要求：合格；3）招標(biāo)范圍：施工總承包；

2、4）工期要求：南京萬達(dá)廣場西地貳街區(qū)公寓區(qū)施工總承包工程工期 招標(biāo)文件中的合同條款確定如下表招標(biāo)文件中合同條款確定的節(jié)點(diǎn)工期節(jié)點(diǎn)內(nèi)容時間節(jié)點(diǎn)酒店式公寓及商業(yè)、地下室結(jié)構(gòu)樁基開工2009年7月8日正負(fù)零結(jié)構(gòu)2009年11月5日結(jié)構(gòu)+3F2009年11月25日主體圭寸頂2010年4月4日驗收備案2010年12月16日ii交房入伙（開業(yè)）2010年12月20日2. 風(fēng)險辨識合同如何管理， 發(fā)現(xiàn)合同風(fēng)險， 有意識規(guī)避或降低風(fēng)險是合同管 理的根本。 由于該合同是采用甲方格式條款訂立的， 這在某種程度上 就讓我方失去了部分選擇權(quán)， 使得權(quán)利和義務(wù)不是很對等。 通過分析 該合同風(fēng)險主要存在一下幾點(diǎn)：2.1工

3、期風(fēng)險合同協(xié)議書第11條規(guī)定：雙方明確，除非業(yè)主事先書面同意延 期外，本合同所述工期不因任何原因予以延期。專用條款26.1條規(guī) 定：如果“主體封頂”、“竣工驗收”不能按期完成，承包商將按照每 延誤一天賠償30萬人民幣的標(biāo)準(zhǔn)賠償給業(yè)主。誤期違約金的總金額 不得超過合同總價的10%（百分之十）。此項目的工期非常緊張，而 合同約定工期不予順延， 即使各種生產(chǎn)資源能足夠投入， 但還有我們 不易能掌握的外部條件/環(huán)境等隨時會對工期的保證帶來不利的影 響，我公司很有可能會面臨高額違約金的賠償問題。專用條款4.6條規(guī)定：承包商不得以圖紙任何疏漏向監(jiān)理工程師 和業(yè)主提出延期申請。 此項規(guī)定非常苛刻， 排除了因

4、圖紙設(shè)計者的原 因?qū)е略O(shè)計錯誤造成工期延誤的情形。 此種情形下我方的權(quán)益得不到 任何保障，隨時面臨高額違約金的賠償風(fēng)險。專用條款23.1條規(guī)定：業(yè)主在合同簽訂之日起兩年內(nèi)有權(quán)利確 定實際開工日期， 無論發(fā)包方確定的開工日期為哪一天， 承包商都不 能因為開工時間的變更提出索賠。 業(yè)主卻未能按本款約定相應(yīng)地發(fā)出 開工通知， 承包商不應(yīng)就其進(jìn)場前的準(zhǔn)備工作向業(yè)主索賠。 此項規(guī)定 賦予了業(yè)主較大的自由決定權(quán)， 而沒有考慮到如果業(yè)主遲遲不確定工 期，承包商為開工所作出的準(zhǔn)備將3得不到任何補(bǔ)償。通用條款21.1條同樣表明了這個觀點(diǎn)：業(yè)主未能按本款約定相應(yīng)地發(fā)出開工通知， 承包商不應(yīng)就其進(jìn)場前的準(zhǔn)備工作向業(yè)

5、主索賠。通用條款26.3條規(guī)定：如果承包商按第26.1款和第26.2款支 付給業(yè)主的誤期違約金總額不足以彌補(bǔ)因承包商誤期竣工造成的損 失，承包商應(yīng)另行向業(yè)主支付賠償金。 賠償金的數(shù)額以補(bǔ)足誤期違約 金與上述損失間的不足部分為限。此項規(guī)定完全與法律規(guī)定相違背，由于違約金與損害賠償均以補(bǔ)償性為其基本功能， 功能的基本重合性 決定了二者原則上不能并用。由于本合同的工期違約金已經(jīng)相當(dāng)高， 如果再加上賠償金， 我方在工期上的壓力就非常巨大。 鑒于該合同根 據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定無法更改， 爭取在以后施工過程中與甲方溝通以備 忘錄或會議紀(jì)要等其他方式變更。通用條款26.1條規(guī)定：若業(yè)主認(rèn)定承包商會發(fā)生工期拖延而

6、由 業(yè)主另外派人進(jìn)行搶工， 所發(fā)生的費(fèi)用和搶工隊的資質(zhì)， 承包商一概 認(rèn)可及承擔(dān)。此項規(guī)定約定不明確， 沒有明確在什么情況下業(yè)主可以 認(rèn)定承包商會發(fā)生工期拖延。約定不明確容易導(dǎo)致業(yè)主濫用此權(quán)利， 侵害我方的合法權(quán)益。2.2資金風(fēng)險本工程無預(yù)付款， 節(jié)點(diǎn)付款，支付比例低。 由于工程體量比較大， 物資、勞務(wù)進(jìn)場時投入較大，加之節(jié)點(diǎn)工期較長，第一批工程款到賬 時間就會相應(yīng)地較長， 所以墊資額巨大。 設(shè)計變更也只在竣工結(jié)算時 一并支付， 這一約定又減少了進(jìn)度款的支付比例。 且本工程屬中間結(jié) 算工程， 每一次付款節(jié)點(diǎn)， 所完成的工程量必須經(jīng)過業(yè)主聘請的跟蹤審計單位審核確認(rèn)后，工程款才允許支付，計量工程量

7、較大，無形中 延長了回收資金的時間，資金風(fēng)險巨大。專用條款26.1條規(guī)定：業(yè)主可以根據(jù)承包商的實際進(jìn)度與計劃 進(jìn)度的差異情況， 在承包商出現(xiàn)階段性進(jìn)度滯后的情況下， 從任何支 付款項中先行4扣除工期違約金。 由于該工程本來就是墊資施工的， 資 金壓力很大， 如果發(fā)生過程中扣除工期違約金的話， 這無疑給我方雪 上加霜。專用條款13.1條規(guī)定：“只有業(yè)主代表簽字但未經(jīng)前述程序確認(rèn) 的現(xiàn)場簽證在工程結(jié)算時不予考慮。 ”由于現(xiàn)場簽證的程序較繁瑣， 需要經(jīng)過眾多部門確認(rèn)， 因此想要通過現(xiàn)場簽證多回收工程款比較困 難。同時項目部人員尤其要注意現(xiàn)場簽證的程序， 避免本來應(yīng)當(dāng)確認(rèn) 的簽證因為沒有經(jīng)過規(guī)定的程序

8、而無效。通用條款第43.6款規(guī)定： “業(yè)主未能在約定的時間內(nèi)支付根據(jù)第43.5款應(yīng)支付的任何款額， 則合同雙方協(xié)商解決。 ”此項規(guī)定顯示出 業(yè)主與我方的權(quán)利義務(wù)明顯不對等， 我方不能按時竣工將支付高額的 工期違約金，而業(yè)主不履行付款義務(wù)我方卻不能按照法律規(guī)定追求業(yè) 主的違約責(zé)任。 鑒于該合同根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定無法更改， 我方在與 分包商、 材料商簽訂合同時支付條件應(yīng)根據(jù)業(yè)主的付款情況而定， 避 免業(yè)主未能按時支付工程款所引起的資金風(fēng)險。2.3質(zhì)量風(fēng)險 本工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為合格，根據(jù)合同條件，該工程質(zhì)量達(dá)到合格，否則由承包商承擔(dān)由此給業(yè)主帶來的所有損失。該工程部分為公寓 樓，按照南京市有關(guān)規(guī)定，應(yīng)該

9、按照“一房一驗”的標(biāo)準(zhǔn)驗收，雖然 合格標(biāo)準(zhǔn)是最起碼的標(biāo)準(zhǔn)和義務(wù)。 且項目部大部分人員未有房地產(chǎn)住 宅樓施工及驗收經(jīng)驗，質(zhì)量風(fēng)險不可小覷。且本工程單體較多，且對 我施工質(zhì)量提出了更高的要求，加大了質(zhì)量履約的風(fēng)險。專用條款47.1條規(guī)定：“如果承包商拒絕或推遲業(yè)主的合作伙伴 進(jìn)入尚未移交的永久工程，則視為承包商違約，每推遲一天，承包商 需要賠償業(yè)主人民幣300,000元。如導(dǎo)致業(yè)主對購房人和業(yè)主的合 作伙伴承擔(dān)責(zé)任，承包5商應(yīng)全部賠償。 ”此項規(guī)定與建筑法未經(jīng)驗收 或者驗收不合格的， 不得交付使用的規(guī)定相違背。 司法解釋也進(jìn)一步 明確， 在建設(shè)工程未經(jīng)過竣工驗收或者驗收未通過的情況下， 發(fā)包人 違

10、反法律規(guī)定，擅自使用，應(yīng)當(dāng)預(yù)見工程質(zhì)量可能存在問題，而其使 用行為可以視為發(fā)包人對建筑工程質(zhì)量是認(rèn)可的。由于此條款與法律 強(qiáng)行性規(guī)定相違背，因此合同條款無效。2.4材料價格上漲等風(fēng)險專用條款45.3條關(guān)于可調(diào)單價的材料/設(shè)備中規(guī)定， 商品砼、鋼 材、鋼筋、橋架、鍍鋅鋼管材料市場信息價波動幅度在3 %以內(nèi)的， 不調(diào)整結(jié)算價。一般來說，建設(shè)工程項目成本的大部分都是材料成本， 任何一種主要材料的大幅波動都會給項目帶來巨大的影響。 尤其是鋼 材的價格我們更應(yīng)當(dāng)格外注意。由于鋼材的價格實行“一天一價” ， 根據(jù)目前市場行情來看， 鋼材單價成上漲趨勢， 本工程的體量又比較 大，工期長，按上漲幅度的比例調(diào)差

11、，擴(kuò)大了鋼材虧損。2.5總包管理風(fēng)險通用條款52.1條規(guī)定：“在不違反本合同約定的情況下， 指定分 包商的合同由承包商與指定分包商簽訂， 業(yè)主作為第三方加簽； 指定 供應(yīng)合同由業(yè)主和指定供應(yīng)商簽訂， 承包商加簽。 加簽方不作為合同 主體。指定分包商或供應(yīng)商由業(yè)主招標(biāo)選定， 承包商不得以任何借口、 理由拒絕簽署與指定分包商或供應(yīng)商的合同。 ”這意味著我方作為總 承包方責(zé)任重大， 一旦發(fā)生事故， 我方必須要承擔(dān)全部責(zé)任或連帶責(zé) 任。這種潛在的風(fēng)險是不可預(yù)測的。2.6經(jīng)濟(jì)往來文件風(fēng)險專用條款14.1條規(guī)定:“在工程建設(shè)過程中， 業(yè)主和監(jiān)理單位發(fā) 給承6包商的需簽署的或加簽的合同文件、 工作指令、 現(xiàn)

12、場技術(shù)變更等 有效文件，承包商無條件當(dāng)日簽收。如果拒絕簽收，每不簽收一次， 承包商應(yīng)承擔(dān)壹拾萬元的違約責(zé)任， 且前述文件留置在承包商工程現(xiàn) 場辦公場所即視為承包商均已簽收， 因此產(chǎn)生的所有責(zé)任及費(fèi)用均由 承包商承擔(dān)。”此項約定完全剝奪了我方審核業(yè)主和監(jiān)理單位發(fā)給我 方簽署的合同文件合法性的權(quán)利， 一旦無條件簽署了此合同， 出現(xiàn)事 故我方就必須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 此條款非常不利于雙方的合作，也 有礙于工程的正常進(jìn)展。 建議一方面與甲方溝通， 另一方面我方應(yīng)認(rèn) 真做好經(jīng)濟(jì)文件的簽收工作， 以免承擔(dān)高額違約金為公司帶來巨大損 失。2.7農(nóng)民工上訪風(fēng)險通用條款第59.1款：任何情況下，承包商均不會因延遲

13、或推遲 支付工人的工資而引發(fā)社會矛盾，從而影響業(yè)主的經(jīng)營、工程進(jìn)展。 如果因投標(biāo)人延遲或推遲支付工人工資導(dǎo)致下列事件：a)要求業(yè)主支付工人工資；b)媒體披露欠薪的情況；c)工人因欠薪而有組織的上訪；d)工人因欠薪而引起的有組織的集會以及其他事件。 如果發(fā)生上述事件中的任何一件， 承包商不僅需要支付應(yīng)處理該事件 的費(fèi)用，還需要因此而賠償業(yè)主；對業(yè)主的最低賠償限額為：100萬 人民幣作為違約金。 如果類似事件不止一次發(fā)生， 除支付處理事件的 費(fèi)用以及賠償業(yè)主100萬的最低賠償額外，在賠償給業(yè)主的部分還需 要每次遞增100萬人民幣作為違約金， 且不作上限約定。 如業(yè)主還有 其他損失的，承包商仍應(yīng)給予

14、賠償。由于該項目的資金壓力很大， 節(jié)點(diǎn)付款周期長， 如期支付農(nóng)民工 工資7可能有一定的困難， 所以不排除工人因欠薪而上訪、 因欠薪而引 起的集會以及其他事件等的發(fā)生， 存在一定的賠償風(fēng)險。 該條款對于 支付工人工資不利所引發(fā)的種種后果將導(dǎo)致高額違約金的賠償， 我方 應(yīng)及時與工人協(xié)商工資發(fā)放事宜避免出現(xiàn)上述不利影響。3. 風(fēng)險管理責(zé)任人與部門職責(zé)3.1項目風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)項目部自行成立項目風(fēng)險管理小組，項目經(jīng)理為風(fēng)險管理的第一 責(zé)任人，由項目經(jīng)理任組長， 項目副經(jīng)理任副組長， 成員有項目總工、 項目合約經(jīng)理、財務(wù)主管、安全總監(jiān)、材料主管、各專業(yè)工長、預(yù)算 員、施工員等。重大(風(fēng)險)項目必須配置項目法

15、律顧問，同時設(shè)立項目法務(wù)經(jīng) 理或法律聯(lián)絡(luò)員， 負(fù)責(zé)項目履約過程中的具體法律服務(wù)， 進(jìn)行履約過 程的法律風(fēng)險控制。 項目法律顧問由公司委派或指定， 項目法務(wù)經(jīng)理 和法律聯(lián)絡(luò)員分別由合約經(jīng)理和預(yù)算員兼任。3.2項目法律顧問職責(zé) ：（1）負(fù)責(zé)項目法律事務(wù)工作流程的建立和項目相關(guān)規(guī)章制度的建 立。（2）負(fù)責(zé)及時總結(jié)項目履約過程中法律風(fēng)險防控事務(wù)的經(jīng)驗和教 訓(xùn)，并及時向所屬公司的法律事務(wù)部門提出項目履約法律風(fēng)險防控規(guī) 章制度的建議和提案。（3）開展與項目生產(chǎn)管理有關(guān)的法律咨詢，及時搜集提供有關(guān)法 律信息， 組織項目人員開展法律宣傳和培訓(xùn)， 提高項目管理人員法律 意識。（4）負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)和糾正項目法務(wù)經(jīng)

16、理和項目法律聯(lián)絡(luò)員開展 的法律風(fēng)險防范事務(wù)。（5）整體負(fù)責(zé)總包合同履行過程中法律風(fēng)險防控事務(wù)合法、 有效 地開展8以及履約全過程基礎(chǔ)資料體系化地建立與完善。3.3項目法務(wù)經(jīng)理職責(zé)（1）根據(jù)具體項目的招（議）標(biāo)、投標(biāo)文件和簽訂合同的具體 情況，參與制定履約策劃方案， 并根據(jù)方案實施過程中出現(xiàn)的新情勢、 新問題、參與動態(tài)完善和變更履約策劃方案；（2）定期研究合同條件，并及時向項目經(jīng)理部提示相關(guān)的履約 要點(diǎn)；（3）參加項目例會和其它談判性會議，參與項目經(jīng)理部履約管 理決策，有針對性地提出專業(yè)意見， 為減免項目履約風(fēng)險、 增加項目 履約收益保駕護(hù)航；（4）參與履約過程中合同條件的變更談判和補(bǔ)充協(xié)議的簽

17、署，參與分供方合同的談判、評審與簽署；（5）負(fù)責(zé)處理履約過程中的法律糾紛及其他法律風(fēng)險事件；（6）牽頭履約過程中的索賠與反索賠事務(wù)，特別是結(jié)合合同約 定和法律規(guī)定的索賠與反索賠時限等要求收集、整理有效證據(jù)資料，參與擬定索賠與反索賠報告， 并及時遞交相對方， 或采取其它包括法 律途徑在內(nèi)的有效方式進(jìn)行索賠與反索賠；（7）參與履約過程中往來函件、變更簽證以及其它往來經(jīng)濟(jì)資 料的審核、文本擬定與收發(fā)；（8）督導(dǎo)項目經(jīng)理部規(guī)范、 系統(tǒng)地建立相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)資料檔案 （見 附件四）；（9）負(fù)責(zé)每兩周一次向直接上級法律事務(wù)工作機(jī)構(gòu)匯報工作， 一般項目其上級為公司法律事務(wù)部門， 重大 （風(fēng)險） 合同項目其上級 為

18、項目法律顧問；（10）負(fù)責(zé)向上級法律事務(wù)部門及時報告法律風(fēng)險事件和請求援 助，并接受上級法律事務(wù)部門的工作指導(dǎo)。93.4項目法務(wù)聯(lián)絡(luò)員職責(zé)主要負(fù)責(zé)項目履約過程中日常簡單的法律事務(wù)， 并負(fù)責(zé)及時和項 目法律顧問或上級法務(wù)部門報告項目履約過程中的應(yīng)急法律事務(wù)和 項目履約過程中的其它自身難以處理的法律事務(wù)。4. 風(fēng)險控制措施4.1工期風(fēng)險控制措施影響工期風(fēng)險的因素多種多樣， 而且各不確定性因素所引起的后 果的嚴(yán)重程度也不相同。 項目人員應(yīng)當(dāng)首先分析工期風(fēng)險的因素， 抓 住主要因素加以控制。 項目部要對項目管理人員有明確的分工， 各工 段的單位工程負(fù)責(zé)人對其所負(fù)責(zé)的工段要認(rèn)真作好施工記錄做好各 階段工

19、期索賠證據(jù)的收集、索賠條件的創(chuàng)造、及時送達(dá)索賠報告，爭 取工期補(bǔ)償至關(guān)重要。 尤其應(yīng)當(dāng)注意承包合同中規(guī)定的索賠程序。 總 的來說合理安排工期及資源投入，保障工程順利按期完成。4.2資金風(fēng)險控制措施(1)提前招標(biāo)， 有充分的時間選擇考察分包商， 通過分包商競標(biāo)， 將費(fèi)用降下來。 盡快與分包隊伍簽訂合同， 給分包商留有充足時間組 織勞動力，有助于正式開工后各項工程全部順利展開， 避免勞動力緊 缺造成勞動力價格上漲。(2)選擇有實力的分包商和供應(yīng)商，將墊資風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給分包商和 供應(yīng)商。我們采取在付款的比例上， 分包合同比承包合同還低， 并且 收取較高的管理費(fèi)，這樣既保證了利潤，又降低了墊資風(fēng)險，還能有

20、 資金周轉(zhuǎn)。(3)提前進(jìn)行計量結(jié)算審計，原則上已完工程量取得審計確認(rèn)時 間不得晚10于每一個付款節(jié)點(diǎn)，為工程款及時回收創(chuàng)造條件。4.3質(zhì)量風(fēng)險控制措施 建立科學(xué)的質(zhì)量管理體系和質(zhì)量管理組織結(jié)構(gòu)， 提高項目管理人 員的質(zhì)量控制意識。組織學(xué)習(xí)相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，參觀類似工程，彌補(bǔ)經(jīng) 驗不足缺點(diǎn)；加強(qiáng)施工過程質(zhì)量檢查，確保過程質(zhì)量受控。根據(jù)施工 進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，突出重點(diǎn)，抓住關(guān)鍵過程進(jìn)行質(zhì)量控制。4.4材料價格上漲等風(fēng)險控制措施隨時密切關(guān)注價格波動比較大的一些材料價格， 如鋼材、混凝土。如資金條件允許在鋼材價格偏低時采購一部分鋼材。 一旦出現(xiàn)材料價 格大幅度波動的情況， 我方成本支付比例上浮太大， 虧損嚴(yán)重的情況 下一方面主動與公司管理層溝通以制定應(yīng)對措施， 另一方面積極地與 甲方協(xié)商增加材料成本費(fèi)用。4.5合同履約過程風(fēng)險控制措施(1) 履約過程中合同條件的變更談判和補(bǔ)充協(xié)議的簽署和分供方 合同的談判、評審與簽署工作要做到心中有數(shù)， 不簽風(fēng)險較大的合同。(2) 處理好履約過程中的索賠與反索賠事務(wù)，特別是結(jié)合合同約 定和法律規(guī)定的索賠與反索賠時限等要求收集、整理有效證據(jù)資料，參與擬定索賠與反索賠報告， 并及時遞交相對方， 或采取其它包括法 律途徑在內(nèi)的有效方式進(jìn)行索賠與反索賠，(3) 履約過程中往來函件、變更簽證以及其它往來經(jīng)濟(jì)資料的審 核、文本擬定與收發(fā)一