華強(qiáng)國(guó)際運(yùn)營(yíng)報(bào)告200607011

1、華強(qiáng)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)報(bào)告華強(qiáng)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)報(bào)告帥領(lǐng)華強(qiáng)北帥領(lǐng)華強(qiáng)北報(bào)告目錄報(bào)告目錄第一篇：寫(xiě)字樓市場(chǎng)定位報(bào)告第一篇：寫(xiě)字樓市場(chǎng)定位報(bào)告第二篇：住宅市場(chǎng)定位報(bào)告第二篇：住宅市場(chǎng)定位報(bào)告第三篇：酒店發(fā)展報(bào)告第三篇：酒店發(fā)展報(bào)告第四篇：綜合體運(yùn)營(yíng)報(bào)告第四篇：綜合體運(yùn)營(yíng)報(bào)告市場(chǎng)概況市場(chǎng)概況客戶分析客戶分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位市場(chǎng)概況市場(chǎng)概況華強(qiáng)北商務(wù)圈界定華強(qiáng)北商務(wù)圈界定及現(xiàn)狀及現(xiàn)狀華強(qiáng)北寫(xiě)字樓現(xiàn)狀華強(qiáng)北寫(xiě)字樓現(xiàn)狀分析分析競(jìng)爭(zhēng)性商務(wù)圈寫(xiě)字競(jìng)爭(zhēng)性商務(wù)圈寫(xiě)字樓比較樓比較客戶分析客戶分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位【華強(qiáng)北商務(wù)圈地域界定】【華強(qiáng)北商務(wù)圈地域界定】u包括三個(gè)次級(jí)商務(wù)圈：上步路商務(wù)圈、華強(qiáng)路商務(wù)圈、上海賓館商務(wù)圈。包括三個(gè)次

2、級(jí)商務(wù)圈：上步路商務(wù)圈、華強(qiáng)路商務(wù)圈、上海賓館商務(wù)圈。 u華強(qiáng)路商圈占領(lǐng)導(dǎo)地位，有賽格廣場(chǎng)、電子科技大廈等高檔物業(yè)，占有片區(qū)高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)華強(qiáng)路商圈占領(lǐng)導(dǎo)地位，有賽格廣場(chǎng)、電子科技大廈等高檔物業(yè)，占有片區(qū)高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)半壁江山。半壁江山。 u華強(qiáng)北寫(xiě)字樓的發(fā)展與商務(wù)圈從寄生關(guān)系，發(fā)展到互動(dòng)關(guān)系。華強(qiáng)北寫(xiě)字樓的發(fā)展與商務(wù)圈從寄生關(guān)系，發(fā)展到互動(dòng)關(guān)系。華強(qiáng)路華強(qiáng)路次商務(wù)圈次商務(wù)圈上海賓館上海賓館次商務(wù)圈次商務(wù)圈上步次上步次商務(wù)圈商務(wù)圈【商務(wù)圈配套現(xiàn)狀】【商務(wù)圈配套現(xiàn)狀】歷史原因造成基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，形成商務(wù)圈發(fā)展最大瓶頸。歷史原因造成基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，形成商務(wù)圈發(fā)展最大瓶頸。 從舊工業(yè)區(qū)發(fā)展而成，基礎(chǔ)設(shè)施

3、檔次低下；從舊工業(yè)區(qū)發(fā)展而成，基礎(chǔ)設(shè)施檔次低下；商業(yè)發(fā)展太快，商業(yè)發(fā)展太快， 被市場(chǎng)推著往前走，政府規(guī)劃力量較弱；被市場(chǎng)推著往前走，政府規(guī)劃力量較弱；片區(qū)經(jīng)營(yíng)過(guò)于擁擠，停車、管網(wǎng)、公共設(shè)施等市政配套無(wú)法滿足商業(yè)需求。片區(qū)經(jīng)營(yíng)過(guò)于擁擠，停車、管網(wǎng)、公共設(shè)施等市政配套無(wú)法滿足商業(yè)需求。交通繁忙擁擠，停車位嚴(yán)重不足，交通改造迫在眉睫。交通繁忙擁擠，停車位嚴(yán)重不足，交通改造迫在眉睫。是深圳交通最繁忙、最擁擠的區(qū)域；是深圳交通最繁忙、最擁擠的區(qū)域； 上下班時(shí)間交通極為阻塞，平時(shí)車水馬龍，舉步維艱；上下班時(shí)間交通極為阻塞，平時(shí)車水馬龍，舉步維艱；按照華強(qiáng)北商業(yè)規(guī)模，商業(yè)區(qū)要提供按照華強(qiáng)北商業(yè)規(guī)模，商業(yè)區(qū)要

4、提供1.8萬(wàn)個(gè)停車位，但實(shí)際只能提供大萬(wàn)個(gè)停車位，但實(shí)際只能提供大約約6000個(gè)停車位。例：賽格廣場(chǎng)（個(gè)停車位。例：賽格廣場(chǎng)（3000商戶商戶+寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓 VS 500車位）車位）【商務(wù)圈未來(lái)規(guī)劃【商務(wù)圈未來(lái)規(guī)劃 】進(jìn)一步擴(kuò)大華強(qiáng)北的商業(yè)功能進(jìn)一步擴(kuò)大華強(qiáng)北的商業(yè)功能萬(wàn)佳街區(qū)為區(qū)級(jí)大型百貨零售服務(wù)中心萬(wàn)佳街區(qū)為區(qū)級(jí)大型百貨零售服務(wù)中心桑達(dá)街區(qū)為區(qū)級(jí)大型餐飲、休閑、娛樂(lè)中心桑達(dá)街區(qū)為區(qū)級(jí)大型餐飲、休閑、娛樂(lè)中心賽格街區(qū)為市級(jí)的電子、通訊器材批發(fā)中心賽格街區(qū)為市級(jí)的電子、通訊器材批發(fā)中心改善華強(qiáng)路人、車流動(dòng)系統(tǒng)改善華強(qiáng)路人、車流動(dòng)系統(tǒng)打通街區(qū)車流內(nèi)部微循環(huán)，打通街區(qū)車流內(nèi)部微循環(huán)，在街區(qū)相鄰建筑

5、之間架設(shè)二層連廊，形成一個(gè)完善的二層步行系統(tǒng)。在街區(qū)相鄰建筑之間架設(shè)二層連廊，形成一個(gè)完善的二層步行系統(tǒng)。增大公共空間，增設(shè)三個(gè)廣場(chǎng)、兩條步行街增大公共空間，增設(shè)三個(gè)廣場(chǎng)、兩條步行街華強(qiáng)北物業(yè)升級(jí)改造華強(qiáng)北物業(yè)升級(jí)改造供應(yīng)分析供應(yīng)分析需求分析需求分析發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)樓盤(pán)名稱樓盤(pán)名稱建筑面積建筑面積檔次檔次上步大廈39763B錦峰大廈62000C上田大廈約30000C國(guó)企大廈84597B商業(yè)銀行大廈37382 A深圳科技大廈46000B設(shè)計(jì)大廈62000B汽車大廈約32000C華聯(lián)大廈33000A統(tǒng)建樓約30000C深勘大廈約25000C四川大廈31600C賽格廣場(chǎng)53526A現(xiàn)代之窗82600

6、A群星廣場(chǎng)約80000B圣廷苑酒店B座寫(xiě)字樓約23000B深紡大廈46000C佳和華強(qiáng)大廈60000B樓盤(pán)名稱樓盤(pán)名稱建筑面積建筑面積檔次檔次電子科技大廈51748A華聯(lián)發(fā)大廈50846B華能大廈72000B電子大廈14455C桑達(dá)大廈34100C東風(fēng)大廈21354C愛(ài)華大廈約25000C金寶城大廈60000B國(guó)際文化大廈62481B嘉匯新城匯商中心30000B雷圳大廈30695B廣業(yè)大廈49551C航都大廈43000C福田外貿(mào)大廈約35000C國(guó)際科技大廈53168B北方大廈26126C深圳世貿(mào)廣場(chǎng)12000A福華大廈約30000C福僑大廈約30000C航空大廈85000C南光大廈C華強(qiáng)北寫(xiě)

7、字樓主要供應(yīng)狀況：華強(qiáng)北寫(xiě)字樓主要供應(yīng)狀況：【華強(qiáng)北寫(xiě)字樓供給分析】【華強(qiáng)北寫(xiě)字樓供給分析】總體供應(yīng)量總體供應(yīng)量170萬(wàn)，列深圳各商圈供應(yīng)量前列萬(wàn)，列深圳各商圈供應(yīng)量前列物業(yè)檔次分明，中低檔寫(xiě)字樓及商住辦公占絕對(duì)比重物業(yè)檔次分明，中低檔寫(xiě)字樓及商住辦公占絕對(duì)比重A級(jí)物業(yè)總建面約為級(jí)物業(yè)總建面約為27萬(wàn)萬(wàn) 中低檔是華強(qiáng)北主流產(chǎn)品，供應(yīng)量約中低檔是華強(qiáng)北主流產(chǎn)品，供應(yīng)量約150萬(wàn)萬(wàn)電子市場(chǎng)快速發(fā)展，上萬(wàn)廠商進(jìn)駐，人流電子市場(chǎng)快速發(fā)展，上萬(wàn)廠商進(jìn)駐，人流/物流物流/資金流交匯，地產(chǎn)價(jià)值攀升資金流交匯，地產(chǎn)價(jià)值攀升商業(yè)氣氛濃于商務(wù)氣氛，不適合大型企業(yè)入駐，使其成為中小企業(yè)天堂商業(yè)氣氛濃于商務(wù)氣氛，不適

8、合大型企業(yè)入駐，使其成為中小企業(yè)天堂近年發(fā)展重點(diǎn)以商業(yè)為主導(dǎo)，寫(xiě)字樓發(fā)展相對(duì)停滯近年發(fā)展重點(diǎn)以商業(yè)為主導(dǎo)，寫(xiě)字樓發(fā)展相對(duì)停滯【華強(qiáng)北寫(xiě)字樓需求分析】【華強(qiáng)北寫(xiě)字樓需求分析】二手樓售價(jià)適度上揚(yáng)二手樓售價(jià)適度上揚(yáng)2006年，福田中心區(qū)年，福田中心區(qū)CBD寫(xiě)字樓銷售達(dá)到投資頂峰狀態(tài)，鳳凰大廈、寫(xiě)字樓銷售達(dá)到投資頂峰狀態(tài)，鳳凰大廈、金中環(huán)、大中華等高素質(zhì)樓盤(pán)成就高價(jià)位，中心區(qū)價(jià)格沖破金中環(huán)、大中華等高素質(zhì)樓盤(pán)成就高價(jià)位，中心區(qū)價(jià)格沖破18000-20000元元/的歷史新高；的歷史新高；拉動(dòng)整個(gè)二手市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)。拉動(dòng)整個(gè)二手市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)。華強(qiáng)北片區(qū)高檔寫(xiě)字樓未來(lái)具有稀缺性。華強(qiáng)北片區(qū)高檔寫(xiě)字樓未

9、來(lái)具有稀缺性。華強(qiáng)北近年缺乏新供應(yīng)，二手寫(xiě)字樓買賣成交不太活躍；華強(qiáng)北近年缺乏新供應(yīng)，二手寫(xiě)字樓買賣成交不太活躍；中原寫(xiě)字樓工商鋪部統(tǒng)計(jì)，目前華強(qiáng)北賽格廣場(chǎng)、電子科技大廈等高檔中原寫(xiě)字樓工商鋪部統(tǒng)計(jì)，目前華強(qiáng)北賽格廣場(chǎng)、電子科技大廈等高檔寫(xiě)字樓售價(jià)在寫(xiě)字樓售價(jià)在10000-120000元元/左右；華強(qiáng)北商圈其它中高檔寫(xiě)字樓左右；華強(qiáng)北商圈其它中高檔寫(xiě)字樓售價(jià)接近售價(jià)接近9000元元/，價(jià)格較去年同期上升價(jià)格較去年同期上升18%2、租賃活躍、租金上揚(yáng)、空置率低、租賃活躍、租金上揚(yáng)、空置率低u華強(qiáng)北商圈寫(xiě)字樓租金以由華強(qiáng)北商圈寫(xiě)字樓租金以由50-65元元/月月/開(kāi)始攀升，隨著中心區(qū)、車公廟寫(xiě)字樓租

10、金的波動(dòng)而波開(kāi)始攀升，隨著中心區(qū)、車公廟寫(xiě)字樓租金的波動(dòng)而波動(dòng)，目前賽格廣場(chǎng)、國(guó)際文化大廈、電子科技大廈的租金基本達(dá)到在動(dòng)，目前賽格廣場(chǎng)、國(guó)際文化大廈、電子科技大廈的租金基本達(dá)到在70-75元元/月月/，少數(shù)素質(zhì)較，少數(shù)素質(zhì)較高者可到達(dá)高者可到達(dá)85-90元元/月月/ 。u華強(qiáng)北商圈寫(xiě)字樓的空置率低于深圳市總體水平，普遍在華強(qiáng)北商圈寫(xiě)字樓的空置率低于深圳市總體水平，普遍在15%以下以下。中低檔寫(xiě)字樓及商住樓由于。中低檔寫(xiě)字樓及商住樓由于租金合理，入住率基本達(dá)到租金合理，入住率基本達(dá)到95%以上。以上。物業(yè)名稱物業(yè)名稱寫(xiě)字樓總建面寫(xiě)字樓總建面M2M2月平均叫價(jià)月平均叫價(jià)（RMB/M2RMB/M2

11、） 月管理費(fèi)月管理費(fèi) （RMB/M2RMB/M2） 國(guó)際文化大廈國(guó)際文化大廈 418,318 418,318 707018/F18/F以上以上101018/F18/F以下以下6 6 賽格廣場(chǎng)賽格廣場(chǎng) 57,475 57,475 757525 25 電子科技大廈電子科技大廈 117,088 117,088 A A座：座：7575；C C座：座：65 65 1212（不含空調(diào)費(fèi)）（不含空調(diào)費(fèi)） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳中原三級(jí)市場(chǎng)工商鋪部4月份月報(bào)【華強(qiáng)北寫(xiě)字樓發(fā)展趨勢(shì)】【華強(qiáng)北寫(xiě)字樓發(fā)展趨勢(shì)】p未來(lái)供應(yīng)量集中在華強(qiáng)北二期改造工程未來(lái)供應(yīng)量集中在華強(qiáng)北二期改造工程p動(dòng)工動(dòng)工/ /計(jì)劃動(dòng)工計(jì)劃動(dòng)工8 8大項(xiàng)目

12、，總投資大項(xiàng)目，總投資4343億元，建面億元，建面5050多萬(wàn)多萬(wàn)p中航廣場(chǎng)占地面積中航廣場(chǎng)占地面積1.71.7萬(wàn)，總建面約萬(wàn)，總建面約1818萬(wàn)，總高度萬(wàn)，總高度280280米，共米，共5858層，包括甲級(jí)寫(xiě)字樓層，包括甲級(jí)寫(xiě)字樓4545層、精層、精品住宅品住宅3939層及大型主題式商場(chǎng)層及大型主題式商場(chǎng)7 7層，集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)及休閑于一體。項(xiàng)目預(yù)計(jì)層，集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)及休閑于一體。項(xiàng)目預(yù)計(jì)20082008年完成整體年完成整體建設(shè)。建設(shè)。 【華強(qiáng)北寫(xiě)字樓現(xiàn)狀分析小結(jié)】【華強(qiáng)北寫(xiě)字樓現(xiàn)狀分析小結(jié)】基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、停車位不足等配套是商務(wù)辦公發(fā)展的瓶頸；基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、停車位

13、不足等配套是商務(wù)辦公發(fā)展的瓶頸；總體供應(yīng)以中低檔寫(xiě)字樓及商住辦公占絕對(duì)比重；總體供應(yīng)以中低檔寫(xiě)字樓及商住辦公占絕對(duì)比重；片區(qū)缺乏新物業(yè)供應(yīng)，二手樓價(jià)格較去年同期上升片區(qū)缺乏新物業(yè)供應(yīng)，二手樓價(jià)格較去年同期上升2成；成；租賃活躍，租金上揚(yáng)，入住率達(dá)租賃活躍，租金上揚(yáng)，入住率達(dá)9成左右；成左右；用戶以電子科技類、中小企業(yè)為主。商業(yè)性大于商務(wù)性，限制了純辦公大型企業(yè)入駐；用戶以電子科技類、中小企業(yè)為主。商業(yè)性大于商務(wù)性，限制了純辦公大型企業(yè)入駐；未來(lái)供應(yīng)以華強(qiáng)北二期改造為主，代表物業(yè)為中航廣場(chǎng)。未來(lái)供應(yīng)以華強(qiáng)北二期改造為主，代表物業(yè)為中航廣場(chǎng)。競(jìng)爭(zhēng)性商務(wù)圈比較競(jìng)爭(zhēng)性商務(wù)圈比較華強(qiáng)北商圈華強(qiáng)北商圈賽屋

14、圍商務(wù)圈賽屋圍商務(wù)圈車公廟商務(wù)圈車公廟商務(wù)圈福田中心區(qū)福田中心區(qū)CBD【競(jìng)爭(zhēng)性商務(wù)圈寫(xiě)字樓比較】【競(jìng)爭(zhēng)性商務(wù)圈寫(xiě)字樓比較】比較項(xiàng)目比較項(xiàng)目華強(qiáng)北商圈華強(qiáng)北商圈蔡屋圍商圈蔡屋圍商圈中心區(qū)中心區(qū)CBDCBD車公廟商圈車公廟商圈市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位電子為龍頭多業(yè)態(tài)商電子為龍頭多業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)深圳華爾街深圳華爾街深圳未來(lái)發(fā)展中樞深圳未來(lái)發(fā)展中樞中心西區(qū)中心西區(qū)物業(yè)檔次物業(yè)檔次中低檔占絕對(duì)中低檔占絕對(duì)起點(diǎn)高、專業(yè)性強(qiáng)、起點(diǎn)高、專業(yè)性強(qiáng)、商務(wù)配套齊全、物業(yè)商務(wù)配套齊全、物業(yè)管理好管理好超大型、標(biāo)志性、高檔超大型、標(biāo)志性、高檔次、多功能寫(xiě)字樓群落次、多功能寫(xiě)字樓群落 中檔寫(xiě)字樓，以及商務(wù)中檔寫(xiě)字樓，以及商務(wù)公寓居多

15、公寓居多客戶群體客戶群體電子科技類、中小企電子科技類、中小企業(yè)為主（以業(yè)為主（以營(yíng)銷類營(yíng)銷類為為主）主）金融、物流企業(yè)，國(guó)金融、物流企業(yè)，國(guó)內(nèi)外大中型企業(yè)居多內(nèi)外大中型企業(yè)居多跨國(guó)公司區(qū)域總部、本跨國(guó)公司區(qū)域總部、本土企業(yè)區(qū)域總部、港資土企業(yè)區(qū)域總部、港資公司辦事處，律師、咨公司辦事處，律師、咨詢等中介詢等中介高科技企業(yè)、中小企業(yè)高科技企業(yè)、中小企業(yè)為主（以為主（以開(kāi)發(fā)類開(kāi)發(fā)類為主）為主）市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)供應(yīng)商住樓為主，多年缺商住樓為主，多年缺乏寫(xiě)字樓項(xiàng)目供應(yīng)乏寫(xiě)字樓項(xiàng)目供應(yīng)華潤(rùn)大廈、舊城改造華潤(rùn)大廈、舊城改造計(jì)劃將再度吸引市場(chǎng)計(jì)劃將再度吸引市場(chǎng)眼球眼球近年以近年以5050萬(wàn)萬(wàn)/ /年供應(yīng)市年供應(yīng)

16、市場(chǎng)場(chǎng)中心區(qū)以外，寫(xiě)字樓最中心區(qū)以外，寫(xiě)字樓最活躍區(qū)域活躍區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)沒(méi)有直接競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)有直接競(jìng)爭(zhēng)有競(jìng)爭(zhēng)，更多互補(bǔ)有競(jìng)爭(zhēng)，更多互補(bǔ)競(jìng)爭(zhēng)性競(jìng)爭(zhēng)性& &差異性差異性【華強(qiáng)北商務(wù)圈的競(jìng)爭(zhēng)定位】【華強(qiáng)北商務(wù)圈的競(jìng)爭(zhēng)定位】市場(chǎng)挑戰(zhàn)者市場(chǎng)挑戰(zhàn)者（價(jià)格）（價(jià)格）市場(chǎng)補(bǔ)缺者市場(chǎng)補(bǔ)缺者（產(chǎn)品）（產(chǎn)品）領(lǐng)導(dǎo)者？追隨者？領(lǐng)導(dǎo)者？追隨者？挑戰(zhàn)者？補(bǔ)缺者？挑戰(zhàn)者？補(bǔ)缺者？雙重角色定位：雙重角色定位：針對(duì)中心區(qū)針對(duì)中心區(qū)CBD的全市領(lǐng)導(dǎo)者地位的全市領(lǐng)導(dǎo)者地位針對(duì)車公廟片區(qū)的同質(zhì)差異化競(jìng)爭(zhēng)針對(duì)車公廟片區(qū)的同質(zhì)差異化競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)概況市場(chǎng)概況華強(qiáng)北商務(wù)圈界定華強(qiáng)北商務(wù)圈界定及現(xiàn)狀及現(xiàn)狀華強(qiáng)北寫(xiě)字樓現(xiàn)狀華強(qiáng)北寫(xiě)字

17、樓現(xiàn)狀分析分析競(jìng)爭(zhēng)性商務(wù)圈寫(xiě)字競(jìng)爭(zhēng)性商務(wù)圈寫(xiě)字樓比較樓比較客戶分析客戶分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位報(bào)告架構(gòu)報(bào)告架構(gòu)受訪客戶情況分析受訪客戶情況分析客戶選擇偏好分析客戶選擇偏好分析再次選擇考慮因素再次選擇考慮因素【受訪公司性質(zhì)、行業(yè)及規(guī)?！俊臼茉L公司性質(zhì)、行業(yè)及規(guī)?！?企業(yè)性質(zhì)：接近企業(yè)性質(zhì)：接近7成受訪公司為私營(yíng)企業(yè)；外資（港商）企業(yè)超過(guò)成受訪公司為私營(yíng)企業(yè)；外資（港商）企業(yè)超過(guò)1成；成； 行業(yè)類型：接近行業(yè)類型：接近6成公司集中于電子通訊行業(yè)，接近成公司集中于電子通訊行業(yè)，接近3成是與電子通迅產(chǎn)成是與電子通迅產(chǎn)品相關(guān)的貿(mào)易及批發(fā)零售業(yè)；品相關(guān)的貿(mào)易及批發(fā)零售業(yè)； 企業(yè)規(guī)模：普遍較小，超過(guò)企業(yè)規(guī)模：普

18、遍較小，超過(guò)9成公司員工人數(shù)少于成公司員工人數(shù)少于20人，人，10人以下公司比人以下公司比例為例為60%；華強(qiáng)北寫(xiě)字樓客戶問(wèn)卷分析結(jié)論摘要華強(qiáng)北寫(xiě)字樓客戶問(wèn)卷分析結(jié)論摘要（數(shù)據(jù)來(lái)源：中原深港研究中心（數(shù)據(jù)來(lái)源：中原深港研究中心 20062006年年4 4月）月）私營(yíng)企業(yè)為主，電子通訊與私營(yíng)企業(yè)為主，電子通訊與IT行業(yè)集中，公司規(guī)模小。行業(yè)集中，公司規(guī)模小?！巨k公使用面積及價(jià)格】【辦公使用面積及價(jià)格】寫(xiě)字樓面積：寫(xiě)字樓面積： 超過(guò)超過(guò)7成在成在100以下以下。公司規(guī)模普遍較小，辦公人數(shù)少。公司規(guī)模普遍較小，辦公人數(shù)少。寫(xiě)字樓業(yè)權(quán)寫(xiě)字樓業(yè)權(quán) 8成公司租賃寫(xiě)字樓辦公成公司租賃寫(xiě)字樓辦公，2成公司自購(gòu)

19、寫(xiě)字樓。成公司自購(gòu)寫(xiě)字樓。寫(xiě)字樓價(jià)格寫(xiě)字樓價(jià)格 租金集中在租金集中在46-75元之間元之間，其中，其中56-65元之間的頻次最多，比例最高；元之間的頻次最多，比例最高； 自購(gòu)寫(xiě)字樓辦公的自購(gòu)寫(xiě)字樓辦公的售價(jià)集中在售價(jià)集中在8000-10000元元/之間之間；【受訪客戶區(qū)域來(lái)源】【受訪客戶區(qū)域來(lái)源】公司來(lái)源集中于華強(qiáng)北、福田區(qū)。公司來(lái)源集中于華強(qiáng)北、福田區(qū)。接近接近4成公司一成立就選擇了華強(qiáng)北。成公司一成立就選擇了華強(qiáng)北。超過(guò)超過(guò)6成公司是從一些比較老舊的寫(xiě)字樓里搬出，如賽格科技大廈、賽成公司是從一些比較老舊的寫(xiě)字樓里搬出，如賽格科技大廈、賽格工業(yè)大廈、統(tǒng)建樓、華能大廈、華聯(lián)發(fā)大廈、經(jīng)濟(jì)大廈、物

20、質(zhì)大廈等。格工業(yè)大廈、統(tǒng)建樓、華能大廈、華聯(lián)發(fā)大廈、經(jīng)濟(jì)大廈、物質(zhì)大廈等。從福田其他區(qū)域搬出的有從福田其他區(qū)域搬出的有5成，從羅湖搬出的約成，從羅湖搬出的約1成，其他占比極少。成，其他占比極少?！緦?xiě)字樓選擇偏好分析】【寫(xiě)字樓選擇偏好分析】購(gòu)買購(gòu)買/租賃寫(xiě)字樓最關(guān)注因素：租賃寫(xiě)字樓最關(guān)注因素：購(gòu)買寫(xiě)字樓購(gòu)買寫(xiě)字樓比例比例租賃寫(xiě)字樓租賃寫(xiě)字樓比例比例地理位置地理位置28%28%租金租金23%23%價(jià)格價(jià)格18%18%地理位置地理位置20%20%大廈形象大廈形象13%13%交通便利程度交通便利程度13%13%交通便利程度12%大廈形象9%升值潛力9%自身配套9%選擇華強(qiáng)北的原因排名：選擇華強(qiáng)北的原因

21、排名： “離生意場(chǎng)所近離生意場(chǎng)所近”是選擇在華強(qiáng)北辦公的首要因素，占過(guò)半比例；是選擇在華強(qiáng)北辦公的首要因素，占過(guò)半比例； 其次其次“關(guān)聯(lián)行業(yè)集中關(guān)聯(lián)行業(yè)集中”的提及率也極高。的提及率也極高。 而周邊配套成熟以及交通便利的點(diǎn)擊率稍低。而周邊配套成熟以及交通便利的點(diǎn)擊率稍低。高檔寫(xiě)字樓體現(xiàn)在哪些方面：高檔寫(xiě)字樓體現(xiàn)在哪些方面： 調(diào)查結(jié)果：認(rèn)為體現(xiàn)在大廈形象、大調(diào)查結(jié)果：認(rèn)為體現(xiàn)在大廈形象、大堂設(shè)計(jì)、智能設(shè)施、電梯品牌等方面堂設(shè)計(jì)、智能設(shè)施、電梯品牌等方面相關(guān)因素相關(guān)因素比例比例大廈形象大廈形象28%28%大堂設(shè)計(jì)大堂設(shè)計(jì)25%25%智能設(shè)施智能設(shè)施21%21%電梯品牌電梯品牌11%11%玻璃幕墻7

22、%空中花園6%中央空調(diào)品牌3%其他1%寫(xiě)字樓設(shè)施寫(xiě)字樓設(shè)施比例比例銀行銀行69%69%分戶計(jì)量空調(diào)分戶計(jì)量空調(diào)47%47%商務(wù)中心商務(wù)中心36%36%倉(cāng)庫(kù)倉(cāng)庫(kù)34%34%會(huì)議中心會(huì)議中心25%25%空中花園20%茶水間19%食堂19%小型超市13% 寫(xiě)字樓配套設(shè)施要求：寫(xiě)字樓配套設(shè)施要求：【再次選擇寫(xiě)字樓考慮因素】【再次選擇寫(xiě)字樓考慮因素】對(duì)現(xiàn)有寫(xiě)字樓的滿意度對(duì)現(xiàn)有寫(xiě)字樓的滿意度4成公司對(duì)現(xiàn)有寫(xiě)字樓比較滿意成公司對(duì)現(xiàn)有寫(xiě)字樓比較滿意滿意的地方主要集中在：地理位置佳、大廈形象好、管理成熟、配滿意的地方主要集中在：地理位置佳、大廈形象好、管理成熟、配套好、價(jià)格套好、價(jià)格/租金合理幾個(gè)方面。租金合理

23、幾個(gè)方面。約約10%公司不滿意現(xiàn)有寫(xiě)字樓公司不滿意現(xiàn)有寫(xiě)字樓不滿意的地方反應(yīng)最強(qiáng)烈的是：首先是電梯問(wèn)題，反映為數(shù)量少、不滿意的地方反應(yīng)最強(qiáng)烈的是：首先是電梯問(wèn)題，反映為數(shù)量少、通風(fēng)差、等候時(shí)間長(zhǎng)；其次是停車不方便；其他問(wèn)題包括產(chǎn)品結(jié)構(gòu)通風(fēng)差、等候時(shí)間長(zhǎng)；其次是停車不方便；其他問(wèn)題包括產(chǎn)品結(jié)構(gòu)差、物管差、配套不全等。差、物管差、配套不全等。超過(guò)超過(guò)5成公司覺(jué)得現(xiàn)有寫(xiě)字樓一般。成公司覺(jué)得現(xiàn)有寫(xiě)字樓一般。公司為何更換寫(xiě)字樓公司為何更換寫(xiě)字樓首要條件是公司業(yè)務(wù)擴(kuò)展，現(xiàn)有辦公面積不能滿足規(guī)模擴(kuò)展首要條件是公司業(yè)務(wù)擴(kuò)展，現(xiàn)有辦公面積不能滿足規(guī)模擴(kuò)展其次公司實(shí)力顯著增強(qiáng)，現(xiàn)有寫(xiě)字樓形象其次公司實(shí)力顯著增強(qiáng)，

24、現(xiàn)有寫(xiě)字樓形象/配套管理跟不上公司發(fā)展需要配套管理跟不上公司發(fā)展需要如果更換寫(xiě)字樓，首選區(qū)域仍是華強(qiáng)北如果更換寫(xiě)字樓，首選區(qū)域仍是華強(qiáng)北接近接近8成公司更換寫(xiě)字樓不離開(kāi)華強(qiáng)北，原因仍然是：行業(yè)集中，離生成公司更換寫(xiě)字樓不離開(kāi)華強(qiáng)北，原因仍然是：行業(yè)集中，離生意場(chǎng)所近，方便業(yè)務(wù)開(kāi)展；意場(chǎng)所近，方便業(yè)務(wù)開(kāi)展；其次有公司提及區(qū)域知名度高及價(jià)格合理其次有公司提及區(qū)域知名度高及價(jià)格合理約約2成公司不考慮華強(qiáng)北，原因是：華強(qiáng)北交通擁擠，環(huán)境喧鬧，人太成公司不考慮華強(qiáng)北，原因是：華強(qiáng)北交通擁擠，環(huán)境喧鬧，人太多太雜，如更換寫(xiě)字樓會(huì)考慮中心區(qū)及車公廟一帶，主要看中那邊交通多太雜，如更換寫(xiě)字樓會(huì)考慮中心區(qū)及車公

25、廟一帶，主要看中那邊交通順暢、環(huán)境較好。順暢、環(huán)境較好。再次選擇寫(xiě)字樓所需求的面積及價(jià)格再次選擇寫(xiě)字樓所需求的面積及價(jià)格 項(xiàng)目相關(guān)：需求項(xiàng)目相關(guān)：需求150面積以上的客戶占面積以上的客戶占22%；較現(xiàn)購(gòu)；較現(xiàn)購(gòu)/租用大一倍。租用大一倍。 項(xiàng)目相關(guān)：再次購(gòu)買寫(xiě)字樓客戶超過(guò)項(xiàng)目相關(guān)：再次購(gòu)買寫(xiě)字樓客戶超過(guò)20%可接受可接受200萬(wàn)元的總價(jià)；萬(wàn)元的總價(jià)； 再次租賃的客戶有再次租賃的客戶有12%可接受可接受100元元/的租金。的租金。租金（元租金（元/ / /月）月）比例比例總價(jià)（萬(wàn)）總價(jià)（萬(wàn)）比例比例45元以下19%50萬(wàn)以下23%46-5519%51-8013%56-6526%81-10013%6

26、6-7516%101-16016%809%20020023%23%100 100 12%12%300-500300-50013%13%面積（）面積（）比例比例50以下（含50）6%51-8014%81-10027%101-15031%151-200151-20016%16%300-400300-4006%6%【華強(qiáng)北辦公客戶分析結(jié)論】【華強(qiáng)北辦公客戶分析結(jié)論】寫(xiě)字樓需求：寫(xiě)字樓需求：面積小、實(shí)用率高、管理費(fèi)適中的寫(xiě)字樓比較緊俏面積小、實(shí)用率高、管理費(fèi)適中的寫(xiě)字樓比較緊俏。區(qū)域性強(qiáng)：對(duì)華強(qiáng)北電子交易市場(chǎng)的依賴非常強(qiáng)，區(qū)域性強(qiáng)：對(duì)華強(qiáng)北電子交易市場(chǎng)的依賴非常強(qiáng)，近近4成從事電子通訊產(chǎn)品貿(mào)易的公司采

27、購(gòu)地點(diǎn)成從事電子通訊產(chǎn)品貿(mào)易的公司采購(gòu)地點(diǎn)及銷售地點(diǎn)均依托該市場(chǎng)進(jìn)行，接近及銷售地點(diǎn)均依托該市場(chǎng)進(jìn)行，接近5成的公司是外圍企業(yè)在華強(qiáng)北設(shè)立的辦事處，選擇辦公物成的公司是外圍企業(yè)在華強(qiáng)北設(shè)立的辦事處，選擇辦公物業(yè)以周邊業(yè)以周邊500米范圍物業(yè)選擇。米范圍物業(yè)選擇。租賃活躍：租賃活躍：8成公司租賃寫(xiě)字樓辦公，吸引了大量的投資人群。成公司租賃寫(xiě)字樓辦公，吸引了大量的投資人群。市場(chǎng)空白：市場(chǎng)空白：目前片區(qū)缺乏專門(mén)為高端客戶量身打造的高檔寫(xiě)字樓物業(yè)目前片區(qū)缺乏專門(mén)為高端客戶量身打造的高檔寫(xiě)字樓物業(yè)營(yíng)銷建議：受訪企業(yè)營(yíng)銷建議：受訪企業(yè)普遍認(rèn)為大廈形象最能體現(xiàn)寫(xiě)字樓檔次，好的社會(huì)形象和品牌效應(yīng)會(huì)給公司普遍認(rèn)

28、為大廈形象最能體現(xiàn)寫(xiě)字樓檔次，好的社會(huì)形象和品牌效應(yīng)會(huì)給公司帶來(lái)更多的生意機(jī)會(huì)，帶來(lái)更多的生意機(jī)會(huì)，因此大力塑造寫(xiě)字樓品牌和社會(huì)形象將是營(yíng)銷推廣當(dāng)中非常重要的一環(huán)，因此大力塑造寫(xiě)字樓品牌和社會(huì)形象將是營(yíng)銷推廣當(dāng)中非常重要的一環(huán)，對(duì)于寫(xiě)字樓價(jià)值的提升非常關(guān)鍵。對(duì)于寫(xiě)字樓價(jià)值的提升非常關(guān)鍵。市場(chǎng)概況市場(chǎng)概況華強(qiáng)北商務(wù)圈界定華強(qiáng)北商務(wù)圈界定及現(xiàn)狀及現(xiàn)狀華強(qiáng)北寫(xiě)字樓現(xiàn)狀華強(qiáng)北寫(xiě)字樓現(xiàn)狀分析分析競(jìng)爭(zhēng)性商務(wù)圈寫(xiě)字競(jìng)爭(zhēng)性商務(wù)圈寫(xiě)字樓比較樓比較客戶分析客戶分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位報(bào)告架構(gòu)報(bào)告架構(gòu)受訪客戶情況分析受訪客戶情況分析客戶選擇偏好分析客戶選擇偏好分析再次選擇考慮因素再次選擇考慮因素物業(yè)定位分析物業(yè)定位分析

29、形象定位分析形象定位分析項(xiàng)目升級(jí)包裝項(xiàng)目升級(jí)包裝項(xiàng)目推廣安排項(xiàng)目推廣安排項(xiàng)目物業(yè)定位分析項(xiàng)目物業(yè)定位分析項(xiàng)目情況分析項(xiàng)目情況分析價(jià)格定位分析價(jià)格定位分析客戶定位分析客戶定位分析項(xiàng)目物業(yè)定位項(xiàng)目物業(yè)定位【項(xiàng)目概況】【項(xiàng)目概況】集辦公、酒店、商業(yè)、商務(wù)公寓于一體，集辦公、酒店、商業(yè)、商務(wù)公寓于一體，建筑總體量達(dá)建筑總體量達(dá)2323萬(wàn)。萬(wàn)。寫(xiě)字樓為寫(xiě)字樓為3636層超高層建筑，配套四星級(jí)層超高層建筑，配套四星級(jí)酒店，總高度酒店，總高度155.8155.8米，挺拔于華強(qiáng)北繁米，挺拔于華強(qiáng)北繁華街口華街口寫(xiě)字樓為寫(xiě)字樓為8-228-22層，共層，共1515層，每層建筑面層，每層建筑面積為積為178217

30、82，總建筑面積為，總建筑面積為2674426744。四星級(jí)酒店四星級(jí)酒店寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓酒店配套酒店配套【項(xiàng)目賣點(diǎn)歸納】【項(xiàng)目賣點(diǎn)歸納】形象高檔形象高檔：外立面簡(jiǎn)潔現(xiàn)代，高聳于華強(qiáng)北，：外立面簡(jiǎn)潔現(xiàn)代，高聳于華強(qiáng)北，配備大型商場(chǎng)、四星級(jí)酒店；配備大型商場(chǎng)、四星級(jí)酒店；辦公、酒店大堂相連，辦公、酒店大堂相連，上千大堂闊落大氣；挑高上千大堂闊落大氣；挑高2層層11.8米米；酒店配套酒店配套：可提供酒店會(huì)議中心、商務(wù)中心服務(wù)可提供酒店會(huì)議中心、商務(wù)中心服務(wù)；酒店餐飲、以及酒店健身、泳池、酒巴等；酒店餐飲、以及酒店健身、泳池、酒巴等高檔高檔休閑設(shè)施休閑設(shè)施；以及；以及酒店式的物業(yè)管理服務(wù)酒店式的物業(yè)管理

31、服務(wù)。地段優(yōu)越地段優(yōu)越：華強(qiáng)北商務(wù)圈最佳位置，是：華強(qiáng)北商務(wù)圈最佳位置，是繁華街區(qū)的絕對(duì)中心繁華街區(qū)的絕對(duì)中心；交通便利交通便利：深南大道、華強(qiáng)北路、振中路交匯處，：深南大道、華強(qiáng)北路、振中路交匯處，地鐵地鐵1號(hào)線直接相聯(lián)號(hào)線直接相聯(lián)；電梯充足電梯充足：15層辦公樓尊享層辦公樓尊享6部客梯，部客梯，平均平均2.5層享有層享有1部客梯部客梯，4部貨梯，可實(shí)現(xiàn)部貨梯，可實(shí)現(xiàn)人貨分流人貨分流，是，是華華強(qiáng)北極之奢侈的電梯配套強(qiáng)北極之奢侈的電梯配套；【項(xiàng)目賣點(diǎn)歸納】【項(xiàng)目賣點(diǎn)歸納】實(shí)用率高實(shí)用率高：估計(jì)使用率接近：估計(jì)使用率接近70%，華強(qiáng)北少見(jiàn)精心規(guī)劃的物業(yè)；，華強(qiáng)北少見(jiàn)精心規(guī)劃的物業(yè)；設(shè)計(jì)合理：設(shè)

32、計(jì)合理：無(wú)柱大開(kāi)間，全玻璃立面，外墻到核心筒距離約無(wú)柱大開(kāi)間，全玻璃立面，外墻到核心筒距離約12米進(jìn)深，米進(jìn)深，保證室內(nèi)良好采光通風(fēng)，保證室內(nèi)良好采光通風(fēng)，以及室內(nèi)自由設(shè)計(jì)以及室內(nèi)自由設(shè)計(jì) ；面積適中：劃分面積適中：劃分以以150為單位，空間靈活組合為單位，空間靈活組合，吻合華強(qiáng)北實(shí)際需求；，吻合華強(qiáng)北實(shí)際需求；車位充足：地下三層為規(guī)劃為停車庫(kù)，提供充足車位。車位充足：地下三層為規(guī)劃為停車庫(kù)，提供充足車位。頂層停機(jī)坪頂層停機(jī)坪：空中商務(wù)通道，是華強(qiáng)北罕見(jiàn)的設(shè)計(jì)。：空中商務(wù)通道，是華強(qiáng)北罕見(jiàn)的設(shè)計(jì)。【項(xiàng)目檔次分析】【項(xiàng)目檔次分析】同區(qū)域：同區(qū)域：華強(qiáng)北最高檔次、配置酒店設(shè)施的新一代寫(xiě)字樓華強(qiáng)北最

33、高檔次、配置酒店設(shè)施的新一代寫(xiě)字樓全深圳：全深圳：媲美中心區(qū)媲美中心區(qū)CBD次高端次高端甲級(jí)寫(xiě)字樓甲級(jí)寫(xiě)字樓說(shuō)明：說(shuō)明：項(xiàng)目局限性：項(xiàng)目規(guī)模較小、客戶對(duì)華強(qiáng)北片區(qū)高檔物業(yè)缺乏認(rèn)可度。項(xiàng)目局限性：項(xiàng)目規(guī)模較小、客戶對(duì)華強(qiáng)北片區(qū)高檔物業(yè)缺乏認(rèn)可度。因此本項(xiàng)目更吻合與中心區(qū)次高端物業(yè)進(jìn)行類比因此本項(xiàng)目更吻合與中心區(qū)次高端物業(yè)進(jìn)行類比方法方法3方法方法2方法方法1同區(qū)二手物業(yè)對(duì)比同區(qū)二手物業(yè)對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域物業(yè)對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域物業(yè)對(duì)比客戶總價(jià)需求反推客戶總價(jià)需求反推同區(qū)二手物業(yè)對(duì)比分析同區(qū)二手物業(yè)對(duì)比分析同同區(qū)區(qū)賽格廣場(chǎng)、電子科技大廈、世貿(mào)廣場(chǎng)為參照；賽格廣場(chǎng)、電子科技大廈、世貿(mào)廣場(chǎng)為參照；二手成交價(jià)基本在二

34、手成交價(jià)基本在10000-12000元元/區(qū)間；區(qū)間；對(duì)比樓齡問(wèn)題，對(duì)比樓齡問(wèn)題，三個(gè)項(xiàng)目基本已達(dá)三個(gè)項(xiàng)目基本已達(dá)5-10的樓齡，取參考值的樓齡，取參考值+10%；對(duì)比檔次問(wèn)題，對(duì)比檔次問(wèn)題，酒店級(jí)配套、地鐵直通等硬件優(yōu)勢(shì)，取參考值酒店級(jí)配套、地鐵直通等硬件優(yōu)勢(shì)，取參考值+12%；換代式產(chǎn)品設(shè)計(jì)、電梯配置、高實(shí)用率等對(duì)比，換代式產(chǎn)品設(shè)計(jì)、電梯配置、高實(shí)用率等對(duì)比，三項(xiàng)目產(chǎn)品較為落后，參考值三項(xiàng)目產(chǎn)品較為落后，參考值+15%；綜合加綜合加37%，即，即11000元元/137%15070元元/【05-06年度全市寫(xiě)字樓價(jià)格走勢(shì)圖】年度全市寫(xiě)字樓價(jià)格走勢(shì)圖】3月份成交量少，且集中在中心區(qū)高價(jià)位項(xiàng)目（

35、金中環(huán)、卓越時(shí)代廣場(chǎng)等），造成此月成交價(jià)突起。月份成交量少，且集中在中心區(qū)高價(jià)位項(xiàng)目（金中環(huán)、卓越時(shí)代廣場(chǎng)等），造成此月成交價(jià)突起。4月份一手寫(xiě)字樓均價(jià)高位回落，約為月份一手寫(xiě)字樓均價(jià)高位回落，約為15500元元/平方米，比平方米，比3月份下降月份下降15.8。主要原因是中心區(qū)成。主要原因是中心區(qū)成交量增大，其成交均價(jià)更具有說(shuō)明力。交量增大，其成交均價(jià)更具有說(shuō)明力。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域物業(yè)對(duì)比分析競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域物業(yè)對(duì)比分析 取取中心南區(qū)金中環(huán)中低層商務(wù)公寓、中心北區(qū)鳳凰大廈中心南區(qū)金中環(huán)中低層商務(wù)公寓、中心北區(qū)鳳凰大廈為樣本；為樣本； 參考樣本毛坯價(jià)為參考樣本毛坯價(jià)為16000元元/； 區(qū)域?qū)Ρ葏^(qū)域?qū)Ρ?，金中環(huán)

36、位于中心區(qū)南側(cè)，占據(jù)雙地鐵位置及會(huì)展中心南側(cè)優(yōu)，金中環(huán)位于中心區(qū)南側(cè)，占據(jù)雙地鐵位置及會(huì)展中心南側(cè)優(yōu)勢(shì)地段，位置優(yōu)勢(shì)取值勢(shì)地段，位置優(yōu)勢(shì)取值-12% 品牌對(duì)比品牌對(duì)比，鳳凰大廈，鳳凰大廈“鳳凰衛(wèi)視?shū)P凰衛(wèi)視”的旗幟吸引效應(yīng)，總體優(yōu)越取值的旗幟吸引效應(yīng)，總體優(yōu)越取值-6%； 綜合比值為綜合比值為-9%； 華強(qiáng)北商務(wù)圈高檔辦公物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量少，市場(chǎng)華強(qiáng)北商務(wù)圈高檔辦公物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量少，市場(chǎng)供求因素供求因素取參考值取參考值+7% 綜合綜合100%-9%+7%=98%，即，即16000元元/98%15680元元/客戶總價(jià)需求反推分析客戶總價(jià)需求反推分析總價(jià)總價(jià)50-180萬(wàn)是華強(qiáng)北商務(wù)圈最為暢銷的單位萬(wàn)

37、是華強(qiáng)北商務(wù)圈最為暢銷的單位23%左右的客戶可以接受總價(jià)左右的客戶可以接受總價(jià)200萬(wàn)左右的物業(yè)萬(wàn)左右的物業(yè) 高端客戶的接受區(qū)間控制在高端客戶的接受區(qū)間控制在180-200萬(wàn)元萬(wàn)元本項(xiàng)目單套使用面積約本項(xiàng)目單套使用面積約100，估計(jì)使用率為，估計(jì)使用率為70%，即，即單套建筑面積單套建筑面積為為10070%140；反推客戶可接受的單價(jià)區(qū)間為：反推客戶可接受的單價(jià)區(qū)間為：12860元元/-14280元元/，取上限，即從片區(qū)客戶可接受單價(jià)考慮，取上限，即從片區(qū)客戶可接受單價(jià)考慮，本項(xiàng)目的單價(jià)水平為本項(xiàng)目的單價(jià)水平為14280元元/【價(jià)格分析綜合結(jié)論】【價(jià)格分析綜合結(jié)論】三種途徑綜合：三種途徑綜合：

38、 15070元元/+15680元元/+14280元元/15010元元/即從市場(chǎng)分析，本項(xiàng)目的價(jià)格估測(cè)為即從市場(chǎng)分析，本項(xiàng)目的價(jià)格估測(cè)為15000元元/；考慮到項(xiàng)目從高檔硬件配置上增加投入、豪華；考慮到項(xiàng)目從高檔硬件配置上增加投入、豪華酒店形象包裝等方面進(jìn)行酒店形象包裝等方面進(jìn)行產(chǎn)品打造（產(chǎn)品打造（+10%）；以及利用；以及利用中原豐富的內(nèi)部資源和客戶資源進(jìn)行多渠中原豐富的內(nèi)部資源和客戶資源進(jìn)行多渠道營(yíng)銷道營(yíng)銷，可適度提升本項(xiàng)目的售價(jià)水平，可適度提升本項(xiàng)目的售價(jià)水平（+10%），），因此因此中原對(duì)寫(xiě)字樓價(jià)格建議為：中原對(duì)寫(xiě)字樓價(jià)格建議為：18000元元/【客戶群體分析】【客戶群體分析】形成較大落

39、差，形成較大落差，該到哪里找這批客戶？該到哪里找這批客戶？華強(qiáng)北普遍客戶需求水平：華強(qiáng)北普遍客戶需求水平：小企業(yè)為主，投資客占小企業(yè)為主，投資客占8成；成；租金租金60-80元元/月，面積月，面積50-150最好租；最好租；高檔寫(xiě)字樓中單價(jià)高檔寫(xiě)字樓中單價(jià)10000-12000元，總價(jià)元，總價(jià)50-180萬(wàn)最為暢銷。萬(wàn)最為暢銷。市場(chǎng)比較得出：市場(chǎng)比較得出：項(xiàng)目售價(jià)水平項(xiàng)目售價(jià)水平18000元元/【投資客戶分析】【投資客戶分析】首先分析投資客戶的需求首先分析投資客戶的需求售價(jià)售價(jià)18000元元/，按目前華強(qiáng)北商務(wù)圈平均按目前華強(qiáng)北商務(wù)圈平均9%的投資回報(bào)率計(jì)算，月租的投資回報(bào)率計(jì)算，月租金需達(dá)到

40、金需達(dá)到135元元/的水平；的水平；華強(qiáng)北租金水平為華強(qiáng)北租金水平為60-80元元/月，中原調(diào)查再次租賃客戶能接受月租金需月，中原調(diào)查再次租賃客戶能接受月租金需達(dá)到達(dá)到100元元/客戶占客戶占12%；到達(dá)到達(dá)135元元/的客戶，估計(jì)縮減到的客戶，估計(jì)縮減到5%以內(nèi)；以內(nèi)；即使不考慮首期投入，即使不考慮首期投入，投資后要尋找承受起高價(jià)租金的客戶也具風(fēng)險(xiǎn)投資后要尋找承受起高價(jià)租金的客戶也具風(fēng)險(xiǎn)必然造成本項(xiàng)目投資者熱情減退必然造成本項(xiàng)目投資者熱情減退哪些投資客戶會(huì)追捧本項(xiàng)目？哪些投資客戶會(huì)追捧本項(xiàng)目？寫(xiě)字樓專業(yè)投資客寫(xiě)字樓專業(yè)投資客是近年追捧福田中心區(qū)是近年追捧福田中心區(qū)CBD物業(yè)的大投資客（如物業(yè)

41、的大投資客（如2005年中原三級(jí)市場(chǎng)工商年中原三級(jí)市場(chǎng)工商鋪部推薦成交金中環(huán)鋪部推薦成交金中環(huán)2層寫(xiě)字樓、成交星河世紀(jì)整層寫(xiě)字樓的客戶）；層寫(xiě)字樓、成交星河世紀(jì)整層寫(xiě)字樓的客戶）；中心區(qū)寫(xiě)字樓已經(jīng)上揚(yáng)到超預(yù)期的高價(jià)位，價(jià)格超過(guò)中心區(qū)寫(xiě)字樓已經(jīng)上揚(yáng)到超預(yù)期的高價(jià)位，價(jià)格超過(guò)18000-20000元元/單單位銷售速度急劇下降，如新世界中心、大中華等，投資未來(lái)升值空間有限。位銷售速度急劇下降，如新世界中心、大中華等，投資未來(lái)升值空間有限?？粗腥A強(qiáng)北片區(qū)高檔物業(yè)的稀缺性看中華強(qiáng)北片區(qū)高檔物業(yè)的稀缺性較中心區(qū)不斷推出新寫(xiě)字樓更具有保值升值能較中心區(qū)不斷推出新寫(xiě)字樓更具有保值升值能力力華強(qiáng)北本地投資客。華

42、強(qiáng)北本地投資客。在華強(qiáng)北賺到錢并持續(xù)經(jīng)營(yíng)的私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體戶、生意人（包括部分專在華強(qiáng)北賺到錢并持續(xù)經(jīng)營(yíng)的私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體戶、生意人（包括部分專業(yè)技術(shù)人員）業(yè)技術(shù)人員），他們非常了解華強(qiáng)北市場(chǎng)商業(yè)辦公的飽和度，明白華強(qiáng)他們非常了解華強(qiáng)北市場(chǎng)商業(yè)辦公的飽和度，明白華強(qiáng)北寸土尺金的價(jià)值。這部分以廣東潮汕人居多。北寸土尺金的價(jià)值。這部分以廣東潮汕人居多。他們看中華強(qiáng)北的這塊風(fēng)水寶地，他們看中華強(qiáng)北的這塊風(fēng)水寶地，由于華強(qiáng)北有價(jià)值的商業(yè)鋪位放出市由于華強(qiáng)北有價(jià)值的商業(yè)鋪位放出市場(chǎng)不多（大多數(shù)掌握在幾大企業(yè)集團(tuán)手中作長(zhǎng)期收租），且商鋪受新政場(chǎng)不多（大多數(shù)掌握在幾大企業(yè)集團(tuán)手中作長(zhǎng)期收租），且商鋪受新政影響較

43、大，若市場(chǎng)提供高素質(zhì)寫(xiě)字樓物業(yè)，必然轉(zhuǎn)移他們的投資方向。影響較大，若市場(chǎng)提供高素質(zhì)寫(xiě)字樓物業(yè)，必然轉(zhuǎn)移他們的投資方向。這部分客戶屬于這部分客戶屬于已投資過(guò)華強(qiáng)北的物業(yè)，并嘗到投資收益的甜頭。已投資過(guò)華強(qiáng)北的物業(yè)，并嘗到投資收益的甜頭。他們對(duì)他們對(duì)投資平均期望回報(bào)率是投資平均期望回報(bào)率是8%-9%，期望在期望在10年左右收回投資成本。年左右收回投資成本。本項(xiàng)目投資客戶比例？本項(xiàng)目投資客戶比例？華強(qiáng)北片區(qū)整體投資客占華強(qiáng)北片區(qū)整體投資客占8成；本項(xiàng)目為高端寫(xiě)字樓物業(yè)（成；本項(xiàng)目為高端寫(xiě)字樓物業(yè)（17000元元/，較，較2手物業(yè)上升手物業(yè)上升40%），），投資客戶比例將大幅下降；投資客戶比例將大幅下

44、降；中心區(qū)星河世紀(jì)、金中環(huán)的投資客戶比例是中心區(qū)星河世紀(jì)、金中環(huán)的投資客戶比例是5成左右；成左右；受華強(qiáng)北較低租金水平的制約，中原預(yù)測(cè)：受華強(qiáng)北較低租金水平的制約，中原預(yù)測(cè)：本項(xiàng)目投資客戶比例將下降到本項(xiàng)目投資客戶比例將下降到3-43-4成左右成左右 【高端自用客戶分析】【高端自用客戶分析】從電子業(yè)內(nèi)角度疏理華強(qiáng)北客戶層次：從電子業(yè)內(nèi)角度疏理華強(qiáng)北客戶層次： 最高端：最高端：IBM、技嘉、華碩、聯(lián)想等國(guó)內(nèi)外品牌展示中心、技嘉、華碩、聯(lián)想等國(guó)內(nèi)外品牌展示中心/營(yíng)銷機(jī)構(gòu)營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 次高端：一般次高端：一般IT企業(yè)深圳分公司企業(yè)深圳分公司/辦事站辦事站 中端：中端：IT業(yè)大、中分銷商業(yè)大、中分銷商 低

45、端：分散商戶低端：分散商戶從片區(qū)行業(yè)特征分析自用客戶從片區(qū)行業(yè)特征分析自用客戶關(guān)于華強(qiáng)北商務(wù)圈的行業(yè)報(bào)道：關(guān)于華強(qiáng)北商務(wù)圈的行業(yè)報(bào)道： 以賽格、華強(qiáng)為龍頭的電子配套市場(chǎng)每年的銷售額上百億元以賽格、華強(qiáng)為龍頭的電子配套市場(chǎng)每年的銷售額上百億元（業(yè)內(nèi)人士話語(yǔ)：這是有發(fā)票（業(yè)內(nèi)人士話語(yǔ)：這是有發(fā)票的交易，還有未開(kāi)發(fā)票的交易更高達(dá)的交易，還有未開(kāi)發(fā)票的交易更高達(dá)300300、400400億元）億元） “現(xiàn)在的華強(qiáng)北不僅僅是深圳的華強(qiáng)北，也不僅僅是中國(guó)的華強(qiáng)北，從在電子業(yè)的地位而現(xiàn)在的華強(qiáng)北不僅僅是深圳的華強(qiáng)北，也不僅僅是中國(guó)的華強(qiáng)北，從在電子業(yè)的地位而言，它可說(shuō)是世界的華強(qiáng)北。言，它可說(shuō)是世界的華強(qiáng)北

46、?！鄙钲谑须娮由虝?huì)秘書(shū)長(zhǎng)程一木這樣表示。深圳市電子商會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)程一木這樣表示。 從電子元器件、電腦配件、通信產(chǎn)品配件到整機(jī)終端產(chǎn)品，全世界的品牌幾乎都在這里聚從電子元器件、電腦配件、通信產(chǎn)品配件到整機(jī)終端產(chǎn)品，全世界的品牌幾乎都在這里聚集。集。IBMIBM、三星、技嘉、精英等國(guó)際性廠商都在華強(qiáng)北的電子市場(chǎng)里成立了全國(guó)或者區(qū)域、三星、技嘉、精英等國(guó)際性廠商都在華強(qiáng)北的電子市場(chǎng)里成立了全國(guó)或者區(qū)域性的營(yíng)銷中心。聯(lián)想、方正等國(guó)內(nèi)性的營(yíng)銷中心。聯(lián)想、方正等國(guó)內(nèi)IT IT廠商同樣依托華強(qiáng)北的電子市場(chǎng)，打開(kāi)了進(jìn)入華南乃廠商同樣依托華強(qiáng)北的電子市場(chǎng)，打開(kāi)了進(jìn)入華南乃至全國(guó)市場(chǎng)的大門(mén)。至全國(guó)市場(chǎng)的大門(mén)。 幾乎所

47、有珠三角幾乎所有珠三角IT IT企業(yè)都在賽格、華強(qiáng)等電子市場(chǎng)有營(yíng)銷機(jī)構(gòu)，它們的產(chǎn)品隨時(shí)可以通過(guò)企業(yè)都在賽格、華強(qiáng)等電子市場(chǎng)有營(yíng)銷機(jī)構(gòu)，它們的產(chǎn)品隨時(shí)可以通過(guò)華強(qiáng)北電子市場(chǎng)流入全國(guó)各地甚至東南亞地區(qū)。華強(qiáng)北電子市場(chǎng)流入全國(guó)各地甚至東南亞地區(qū)。關(guān)鍵詞：國(guó)際性廠商、營(yíng)銷機(jī)構(gòu)、打開(kāi)華南市場(chǎng)關(guān)鍵詞：國(guó)際性廠商、營(yíng)銷機(jī)構(gòu)、打開(kāi)華南市場(chǎng)從目前寫(xiě)字樓中篩選，印證了客戶層次：從目前寫(xiě)字樓中篩選，印證了客戶層次：類型公司外資辦事處近利（香港）有限公司深圳代表處外資辦事處共信科技電子（亞洲）有限公司深圳代表處民企分公司北京東方中科集成科技有限公司深圳分公司民企分公司天津市亞安科技電子有限公司深圳分公司外資辦事處美國(guó)

48、倍科檢測(cè)實(shí)驗(yàn)室有限公司深圳代表處外資辦事處世健系統(tǒng)(香港)有限公司深圳代表處民企分部阿里巴巴（中國(guó)）網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司辦事處外資辦事處英屬維爾京群島隆電國(guó)際股份有限公司深圳代表處外資辦事處聲寶樂(lè)聲（香港）有限公司深圳代表處外資辦事處香港嘉聯(lián)電子零件有限公司深圳代表處民企分部北京方正世紀(jì)信息系統(tǒng)有限公司深圳辦事處外資辦事處香港AVT公司深圳辦事處外資辦事處香港多盈電子有限公司深圳代表處民企分公司宏基訊息（中山）有限公司深圳分公司外資辦事處香港立通國(guó)際貨運(yùn)有限公司深圳代表處外資辦事處奧比仕科技（香港）有限公司深圳代表處外資辦事處香港景豐電子有限公司賽格展銷部民企分部常州誠(chéng)聯(lián)電源制造有限公司深圳辦事處

49、類型公司民企分部華碩展示服務(wù)中心外資辦事處香港普亞（中國(guó)）有限公司深圳代表處民企分部百度在線網(wǎng)絡(luò)技術(shù)(北京)有限公司深圳分公司外資辦事處德國(guó)德信有限公司駐深圳辦事處民企分部宏慧國(guó)際貿(mào)易（上海）有限公司深圳辦事處民企分部希姆通信息技術(shù)（上海）有限公司深圳辦事處外資辦事處香港永成電腦有限公司深圳辦事處外資辦事處奧爾電子(香港)有限公司深圳代表處民企分部北京高偉達(dá)軟件技術(shù)有限公司深圳分公司民企分部金蝶軟件科技（中國(guó)）有限公司福田分公司民企分部江蘇環(huán)球國(guó)際貨運(yùn)公司深圳分公司外資辦事處日本株式會(huì)社山善深圳代表處民企分部聯(lián)建（中國(guó)）科技有限公司深圳分公司外資辦事處香港科士達(dá)（亞洲）有限公司深圳代表處外資辦

50、事處英屬開(kāi)曼群島NDSP有限公司深圳代表處民企分部中國(guó)電子器件工業(yè)總公司駐深圳辦事處民企分部亞聯(lián)電信網(wǎng)絡(luò)有限公司深圳分公司外資辦事處香港佳業(yè)（環(huán)球）電子有限公司深圳代表處外資辦事處美國(guó)海連貨運(yùn)有限公司深圳代表處基本集中于賽格廣場(chǎng)、電子科技大廈、基本集中于賽格廣場(chǎng)、電子科技大廈、現(xiàn)代之窗大廈、世貿(mào)廣場(chǎng)等高檔物業(yè)現(xiàn)代之窗大廈、世貿(mào)廣場(chǎng)等高檔物業(yè)中原工商鋪針對(duì)性客戶訪談中原工商鋪針對(duì)性客戶訪談該類客戶基本集中在電子科技大廈、賽格廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)等高檔的寫(xiě)字樓內(nèi)。該類客戶基本集中在電子科技大廈、賽格廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)等高檔的寫(xiě)字樓內(nèi)。約三成的客戶仍不滿意目前的辦公環(huán)境，有意向更換或購(gòu)買更高檔次的物業(yè)。約三成

51、的客戶仍不滿意目前的辦公環(huán)境，有意向更換或購(gòu)買更高檔次的物業(yè)。近六成的企業(yè)表示隨著公司的發(fā)展，將在未來(lái)近六成的企業(yè)表示隨著公司的發(fā)展，將在未來(lái)1-2內(nèi)年更換寫(xiě)字樓。內(nèi)年更換寫(xiě)字樓。超過(guò)超過(guò)8成企業(yè)表示更換寫(xiě)字樓不會(huì)離開(kāi)華強(qiáng)北。成企業(yè)表示更換寫(xiě)字樓不會(huì)離開(kāi)華強(qiáng)北。選擇具體寫(xiě)字樓時(shí)，最關(guān)注的因素是大廈形象、價(jià)格選擇具體寫(xiě)字樓時(shí)，最關(guān)注的因素是大廈形象、價(jià)格/租金以及配套。認(rèn)為好租金以及配套。認(rèn)為好的物業(yè)形象和品牌效應(yīng)會(huì)給公司帶來(lái)更多的生意。的物業(yè)形象和品牌效應(yīng)會(huì)給公司帶來(lái)更多的生意。要求配套服務(wù)齊全，對(duì)物業(yè)管理的要求較高。要求配套服務(wù)齊全，對(duì)物業(yè)管理的要求較高。辦公面積需求相對(duì)較大，能夠承受的租金

52、、及購(gòu)買價(jià)格水平較高。辦公面積需求相對(duì)較大，能夠承受的租金、及購(gòu)買價(jià)格水平較高。該類客戶需求：換樓不換地、本地升級(jí)版物業(yè)該類客戶需求：換樓不換地、本地升級(jí)版物業(yè)項(xiàng)目自用客戶定位項(xiàng)目自用客戶定位電子科技類高端客戶電子科技類高端客戶 電子科技品牌企業(yè)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)、深圳分公司電子科技品牌企業(yè)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)、深圳分公司/辦事處為主，即鎖定電子科技辦事處為主，即鎖定電子科技類中高端（類中高端（客戶層次分析中的前兩類客戶層次分析中的前兩類）客戶為主，此類客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)用雄）客戶為主，此類客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)用雄厚，具備強(qiáng)大購(gòu)買能力。厚，具備強(qiáng)大購(gòu)買能力。 中原估計(jì)此類主力客戶比例占中原估計(jì)此類主力客戶比例占4-5成。成。其他補(bǔ)充

53、客戶：其他補(bǔ)充客戶： 物流、咨詢、商業(yè)、服務(wù)等為補(bǔ)充客戶物流、咨詢、商業(yè)、服務(wù)等為補(bǔ)充客戶 中原估計(jì)補(bǔ)充客戶比例約占中原估計(jì)補(bǔ)充客戶比例約占1-2成。成?！究蛻舳ㄎ恍〗Y(jié)】【客戶定位小結(jié)】投資客戶較華強(qiáng)片區(qū)原有比例大幅下降，投資從投資客戶較華強(qiáng)片區(qū)原有比例大幅下降，投資從8成下降到成下降到3-4成；成；高端投資客戶主要為：寫(xiě)字樓專業(yè)投資客、華強(qiáng)北本地投資客；高端投資客戶主要為：寫(xiě)字樓專業(yè)投資客、華強(qiáng)北本地投資客；自用客戶鎖定華強(qiáng)北電子業(yè)的中高端客戶自用客戶鎖定華強(qiáng)北電子業(yè)的中高端客戶：最高端：最高端IBM、華碩、技嘉、聯(lián)想等國(guó)內(nèi)外品牌展示中、華碩、技嘉、聯(lián)想等國(guó)內(nèi)外品牌展示中心心/營(yíng)銷機(jī)構(gòu)；次高

54、端一般營(yíng)銷機(jī)構(gòu)；次高端一般IT企業(yè)深圳分公司企業(yè)深圳分公司/辦事處；占辦事處；占4-5成比例；成比例；其他物流類、商業(yè)、咨詢類補(bǔ)充自用客戶，占其他物流類、商業(yè)、咨詢類補(bǔ)充自用客戶，占1-2成。成。主要客戶群吻合市場(chǎng)印象：主要客戶群吻合市場(chǎng)印象：國(guó)際性廠商、營(yíng)銷機(jī)構(gòu)、打開(kāi)華南市場(chǎng)國(guó)際性廠商、營(yíng)銷機(jī)構(gòu)、打開(kāi)華南市場(chǎng)【項(xiàng)目物業(yè)定位】【項(xiàng)目物業(yè)定位】由此推出本項(xiàng)目的物業(yè)定位為：由此推出本項(xiàng)目的物業(yè)定位為：國(guó)際科技品牌國(guó)際科技品牌 華南營(yíng)銷總部華南營(yíng)銷總部（Show Room Office）Show Room Office：指在商業(yè)價(jià)值較高的地段，具備展示企業(yè)及產(chǎn)品形象功能的辦公：指在商業(yè)價(jià)值較高的地段

55、，具備展示企業(yè)及產(chǎn)品形象功能的辦公物業(yè)，多為物業(yè)，多為企業(yè)的區(qū)域營(yíng)銷機(jī)構(gòu)。企業(yè)的區(qū)域營(yíng)銷機(jī)構(gòu)。國(guó)際科技品牌國(guó)際科技品牌：通過(guò)對(duì)：通過(guò)對(duì)IBM、三星、技嘉等國(guó)際性廠商，聯(lián)想、方正等到國(guó)內(nèi)、三星、技嘉等國(guó)際性廠商，聯(lián)想、方正等到國(guó)內(nèi)IT品牌的宣傳及吸引，品牌的宣傳及吸引，提升進(jìn)駐企業(yè)在整個(gè)電子科技類企業(yè)的檔次提升進(jìn)駐企業(yè)在整個(gè)電子科技類企業(yè)的檔次； 華南營(yíng)銷總部華南營(yíng)銷總部：將電子科技企業(yè)的華南營(yíng)銷機(jī)構(gòu)，提升到華南區(qū)域總部，有利提升項(xiàng)目檔次感，擴(kuò)：將電子科技企業(yè)的華南營(yíng)銷機(jī)構(gòu)，提升到華南區(qū)域總部，有利提升項(xiàng)目檔次感，擴(kuò)大項(xiàng)目影響范圍，大項(xiàng)目影響范圍，樹(shù)立項(xiàng)目在華強(qiáng)北的總部大廈地位樹(shù)立項(xiàng)目在華強(qiáng)北的

56、總部大廈地位。通過(guò)客戶群體分析，項(xiàng)目鎖定高端電子科技類客戶，通過(guò)客戶群體分析，項(xiàng)目鎖定高端電子科技類客戶，那么本項(xiàng)目能夠提供出什么與眾不同的東西，來(lái)吸引并滿足他們？那么本項(xiàng)目能夠提供出什么與眾不同的東西，來(lái)吸引并滿足他們？前提：前提：潛在目標(biāo)客戶需求是什么？潛在目標(biāo)客戶需求是什么？換樓不換地，本地升級(jí)版物業(yè)換樓不換地，本地升級(jí)版物業(yè)分支機(jī)構(gòu)（主要是區(qū)域營(yíng)銷中心）分支機(jī)構(gòu)（主要是區(qū)域營(yíng)銷中心）人數(shù)控制嚴(yán)格，辦公面積適中，但需要展示企業(yè)實(shí)人數(shù)控制嚴(yán)格，辦公面積適中，但需要展示企業(yè)實(shí)力，舉辦公關(guān)活動(dòng)（如新產(chǎn)品展示會(huì)），力，舉辦公關(guān)活動(dòng)（如新產(chǎn)品展示會(huì)），對(duì)商務(wù)配套及行政輔助服務(wù)要求大對(duì)商務(wù)配套及行政

57、輔助服務(wù)要求大從產(chǎn)品需求方面，我們找到第一個(gè)基點(diǎn)：從產(chǎn)品需求方面，我們找到第一個(gè)基點(diǎn)：換代式換代式包括：檔次升級(jí)換代、配套升級(jí)換代、服務(wù)升級(jí)換代、產(chǎn)品升級(jí)換代包括：檔次升級(jí)換代、配套升級(jí)換代、服務(wù)升級(jí)換代、產(chǎn)品升級(jí)換代換代式的核心，是換代式的核心，是“酒店級(jí)酒店級(jí)”（即與酒店級(jí)配套設(shè)施相結(jié)合）（即與酒店級(jí)配套設(shè)施相結(jié)合）項(xiàng)目形象思考：項(xiàng)目形象思考：酒店級(jí)辦公酒店級(jí)辦公酒店級(jí)：借勢(shì)本項(xiàng)目星級(jí)酒店的檔次、配套、服務(wù)，提升本項(xiàng)目寫(xiě)字樓的檔次、服務(wù)與品質(zhì)感。酒店級(jí)：借勢(shì)本項(xiàng)目星級(jí)酒店的檔次、配套、服務(wù)，提升本項(xiàng)目寫(xiě)字樓的檔次、服務(wù)與品質(zhì)感。酒店級(jí)辦公：使整個(gè)項(xiàng)目在檔次上完全脫離華強(qiáng)北中低檔物業(yè)的普遍水

58、平，提升成為升級(jí)換代的產(chǎn)酒店級(jí)辦公：使整個(gè)項(xiàng)目在檔次上完全脫離華強(qiáng)北中低檔物業(yè)的普遍水平，提升成為升級(jí)換代的產(chǎn)品。品?！卷?xiàng)目升級(jí)包裝建議】【項(xiàng)目升級(jí)包裝建議】要求：必須針對(duì)華強(qiáng)北高端的需求，要求：必須針對(duì)華強(qiáng)北高端的需求，借勢(shì)星級(jí)酒店進(jìn)行產(chǎn)品升級(jí)包裝，營(yíng)造出酒店級(jí)、華強(qiáng)北借勢(shì)星級(jí)酒店進(jìn)行產(chǎn)品升級(jí)包裝，營(yíng)造出酒店級(jí)、華強(qiáng)北換代式產(chǎn)品的品質(zhì)感。換代式產(chǎn)品的品質(zhì)感。包括：包括： 酒店級(jí)檔次包裝酒店級(jí)檔次包裝 酒店級(jí)配置設(shè)施酒店級(jí)配置設(shè)施1. 酒店級(jí)物業(yè)服務(wù)酒店級(jí)物業(yè)服務(wù)【酒店級(jí)檔次包裝】【酒店級(jí)檔次包裝】酒店級(jí)大堂裝修設(shè)計(jì)。酒店級(jí)大堂裝修設(shè)計(jì)。關(guān)鍵詞：專業(yè)設(shè)計(jì)、酒店風(fēng)格、典雅時(shí)尚關(guān)鍵詞：專業(yè)設(shè)計(jì)、酒

59、店風(fēng)格、典雅時(shí)尚大堂是寫(xiě)字樓第二門(mén)面，對(duì)品牌公司辦事處機(jī)構(gòu)尤為重視。大堂是寫(xiě)字樓第二門(mén)面，對(duì)品牌公司辦事處機(jī)構(gòu)尤為重視。建議聘請(qǐng)國(guó)際知名大師設(shè)計(jì)，提升大堂檔次與品味（諾德中心建議聘請(qǐng)國(guó)際知名大師設(shè)計(jì)，提升大堂檔次與品味（諾德中心VS梁志天）梁志天）采用高級(jí)石材與玻璃、金屬組合營(yíng)造或典雅豪華、或現(xiàn)代時(shí)尚的風(fēng)格。采用高級(jí)石材與玻璃、金屬組合營(yíng)造或典雅豪華、或現(xiàn)代時(shí)尚的風(fēng)格。電梯品牌及內(nèi)飾電梯品牌及內(nèi)飾關(guān)鍵詞：進(jìn)口品牌、高轎廂、高檔內(nèi)飾、人貨梯分開(kāi)關(guān)鍵詞：進(jìn)口品牌、高轎廂、高檔內(nèi)飾、人貨梯分開(kāi)本項(xiàng)目數(shù)量充足，是華強(qiáng)北商務(wù)圈非常突出的賣點(diǎn)，采用原裝進(jìn)口品牌（如富士達(dá)、瑞士迅達(dá)本項(xiàng)目數(shù)量充足，是華強(qiáng)北商

60、務(wù)圈非常突出的賣點(diǎn)，采用原裝進(jìn)口品牌（如富士達(dá)、瑞士迅達(dá)SchindlerSchindler等等建議轎廂高度建議轎廂高度2.82.8米以上，精心設(shè)計(jì)橋廂內(nèi)飾，四面裝飾高檔玻璃，帶有雕刻米以上，精心設(shè)計(jì)橋廂內(nèi)飾，四面裝飾高檔玻璃，帶有雕刻/ /木飾，體現(xiàn)空間感檔木飾，體現(xiàn)空間感檔次感。次感。電梯轎廂和電梯廳有背景音樂(lè)，采用電梯轎廂和電梯廳有背景音樂(lè)，采用LCDLCD液晶顯示屏，隨時(shí)了解資訊；液晶顯示屏，隨時(shí)了解資訊；實(shí)現(xiàn)客梯與貨梯嚴(yán)格分開(kāi)，保證客流的尊貴性。實(shí)現(xiàn)客梯與貨梯嚴(yán)格分開(kāi)，保證客流的尊貴性。公共部分裝修設(shè)計(jì)公共部分裝修設(shè)計(jì)(電梯廳電梯廳/公共走道公共走道/衛(wèi)生間衛(wèi)生間)關(guān)鍵詞：名師設(shè)計(jì)、時(shí)尚品味、高雅燈