房地產(chǎn)專項(xiàng)研究——未來(lái)花園洋房案例研究ppt課件

1、關(guān)于建筑風(fēng)格的思索一合美謀劃 工程研討未來(lái)花園洋房案例研討CONTENTS目錄一一. . 工程概述工程概述二二. . 工程區(qū)位工程區(qū)位三三. . 業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布四四. . 戶型配比戶型配比五五. . 賣點(diǎn)分析賣點(diǎn)分析六六. SWOT. SWOT分析分析七七. . 戶型分析戶型分析八八. . 優(yōu)化建議優(yōu)化建議項(xiàng)目名稱金地未未來(lái)項(xiàng)目概況位置浦東新區(qū)唯一位于環(huán)線內(nèi)的新市鎮(zhèn)占地面積9.64萬(wàn)m2建筑面積15.4萬(wàn)m2容積率總?cè)莘e率1.6套數(shù)1611套，其中近80%的戶數(shù)套數(shù)套型小 于90m2。建筑風(fēng)格現(xiàn)代產(chǎn)品類型3棟高層TOWNHOUSE、7棟空中院館及22棟組合式TOWNHOUSE主力戶型50-6

2、0平方米一房，80-90平方米兩房，90-115平方米三房，150平方米四房。平均單價(jià)12000-18000元/平方米賣點(diǎn)歸納70/90背景下的低密度高檔社區(qū) 中環(huán)旁、6號(hào)線、森蘭綠地、金地品牌、產(chǎn)品創(chuàng)新銷售策略價(jià)格逐漸走低但利潤(rùn)逐漸走高的 推售策略。通過(guò)稀缺性產(chǎn)品、高附加值產(chǎn)品的先行帶動(dòng)普通產(chǎn)品的價(jià)值提升。工程概述工程概述本案周邊生活配套功能本案周邊生活配套功能欠缺，并有大型化工廠、欠缺，并有大型化工廠、煤氣公司及高壓電線等煤氣公司及高壓電線等不利于居住的設(shè)備不利于居住的設(shè)備六六號(hào)號(hào)線線五洲大道翔殷路隧道張楊北路規(guī)劃大型公園未未來(lái)道路系統(tǒng)曾經(jīng)成熟，五道路系統(tǒng)曾經(jīng)成熟，五洲大道翔殷路隧道通車，

3、洲大道翔殷路隧道通車，地鐵地鐵6 6號(hào)線進(jìn)入運(yùn)營(yíng)均提號(hào)線進(jìn)入運(yùn)營(yíng)均提升本案的交通體系升本案的交通體系工程區(qū)位工程區(qū)位圖圖復(fù)式高層區(qū)(底層全部為商業(yè)傳統(tǒng)高層多層花園洋房區(qū)會(huì)所紅線范圍樂(lè)活公園工程工程業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)分布分布戶型配比戶型配比總套數(shù)總套數(shù)套數(shù)比套數(shù)比面積比面積比戶型戶型面積面積1 1房房2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi)54.3-65.754.3-65.7270270171710.810.882.682.642423 32.32.32 2房房2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi)85.33-89.185.33-89.1759759474744.544.53 3房房2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi)8989216216131312.812

4、.83 3房房2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)114.87114.871081087 78.38.34 4房房2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)142.17-153.55142.17-153.55216216131321.321.3總計(jì)總計(jì)16111611100100100100工程整體工程整體戶戶型配比型配比工程以小戶型為主，90平米以下套數(shù)占80，面積占70.4，符合70/90規(guī)范.花園洋房套數(shù)540套，占整工程的34%花園洋房可花園洋房可訴訴性性賣賣點(diǎn)分析點(diǎn)分析p贈(zèng)送面積，每種戶型均有附加面積贈(zèng)送，附加值大大提高；p功能空間規(guī)劃合理，并倡導(dǎo)花園式生活，增添花園、露臺(tái)、大面積陽(yáng)臺(tái)等休閑空間；p空間尺度大，花園洋房講

5、求大面寬，闊綽生活。建筑外立面分析:花園洋房以強(qiáng)調(diào)橫向線條，使情景洋房 的親切感大增，加強(qiáng)了洋房的別墅感與尊貴感。 70/90背景下低密度高檔社區(qū)成熟的格林系列與知名個(gè)案未來(lái)域，開(kāi)發(fā)商品牌影響力大，客戶認(rèn)知度高。做了大面寬設(shè)計(jì)，尤其在主臥和客廳中較通用模數(shù)大了20cm 以上，以尋求差別性和質(zhì)量感。南北景觀露臺(tái)，添加套內(nèi)面積。本工程是利用花園洋房作為景點(diǎn)設(shè)計(jì)，大范圍綠化面積缺乏，使客戶實(shí)踐運(yùn)用的園林面積相當(dāng)有限。部分花園洋房半地下車庫(kù)。1：0.64的車位配比對(duì)于客源定位來(lái)說(shuō)相當(dāng)緊張。5層室內(nèi)樓梯過(guò)窄，且破壞客廳格局。1層進(jìn)深長(zhǎng)，南北不通透，規(guī)劃稍顯混亂。封鎖市場(chǎng)的生長(zhǎng)期，居住氣氛有待培育。周邊生

6、活配套設(shè)備匱乏，環(huán)境不利于塑造高端籠統(tǒng)。周邊生活配套功能欠缺，并有大型化工廠、煤氣公司及高壓電線等不利于居住的設(shè)備。“半價(jià)面積的淋漓運(yùn)用，利用凸窗、挑空、陽(yáng)臺(tái)、地下室、露臺(tái)等不算或算一半面積的部位來(lái)加強(qiáng)性價(jià)?；▓@洋房的二層在傳統(tǒng)設(shè)計(jì)中附贈(zèng)一個(gè)露臺(tái)作為賣點(diǎn)。除此之外將地 下室的一部分歸屬到二層，并借此塑造出了二層單獨(dú)入戶的方式，以提升二層的質(zhì)量和價(jià)值。交通道路系統(tǒng)曾經(jīng)成熟，五洲大道翔殷路隧道通車，地鐵6號(hào)線進(jìn)入運(yùn)營(yíng)，距地鐵6號(hào)線僅200米。 花園洋房花園洋房SWOT分析分析花園洋房花園洋房戶戶型分析型分析主力戶型：三房、四房主力戶型：三房、四房特征分析：特征分析：高附加值：每戶都有大面積的贈(zèng)送三

7、至五層贈(zèng)送大露臺(tái)、一層二層贈(zèng)送地下室；高附加值：每戶都有大面積的贈(zèng)送三至五層贈(zèng)送大露臺(tái)、一層二層贈(zèng)送地下室；每戶有最正確的景觀朝向和日照朝向，南北通透的規(guī)劃；每戶有最正確的景觀朝向和日照朝向，南北通透的規(guī)劃；大面寬，短進(jìn)深，在大面寬，短進(jìn)深，在9090平米的三房?jī)?nèi)擁有平米的三房?jī)?nèi)擁有4.54.5米大面寬客廳，主臥面寬米大面寬客廳，主臥面寬3.83.8米米; ;L L型廚房、動(dòng)線簡(jiǎn)明型廚房、動(dòng)線簡(jiǎn)明; ;逐層向上面積減少，進(jìn)深變短逐層向上面積減少，進(jìn)深變短; ;“負(fù)一層負(fù)一層 8080+63+63地下室地下室地下部分不等同于普通地下室。該花園洋房將1樓地基抬高，地下部分相當(dāng)于1層高度。1樓花園獨(dú)

8、立樓梯通往地下庭院部分2間房源歸1樓業(yè)主一切 1樓北入口地下通道：地下北面兩套房歸2樓業(yè)主一切花園洋房花園洋房工程戶型具象分析工程戶型具象分析一層贈(zèng)送80平米2.8米層高地下室，及三個(gè)室外花園； 動(dòng)靜分別室外單獨(dú)入戶，感受別墅花園式生活地下室外聯(lián)花園，采光通風(fēng)問(wèn)題得到處理一層一層 四房?jī)蓮d兩衛(wèi)建面四房?jī)蓮d兩衛(wèi)建面145 ，贈(zèng)送，贈(zèng)送80地下室地下室地下室動(dòng)區(qū)靜區(qū)室外花園一層：超大庭院超值享用別墅生活：擁有南北兩個(gè)庭院；獨(dú)特的入 戶陽(yáng)臺(tái)帶地下室的多層生活空間。南庭院花園北入戶庭院私屬地下樓梯二層贈(zèng)送63平米2.8米層高地下室，及一個(gè)南面大露臺(tái)； 動(dòng)靜分別室外單獨(dú)入戶，感受別墅花園式生活南北通風(fēng)較

9、差，規(guī)劃稍顯混亂地下室外聯(lián)花園，采光通風(fēng)問(wèn)題得到處理二層二層 四房?jī)蓮d兩衛(wèi)建面四房?jī)蓮d兩衛(wèi)建面150 ，贈(zèng)送，贈(zèng)送63地下室地下室動(dòng)區(qū)靜區(qū)室外花園露臺(tái)地下室贈(zèng)送地下室二層：上海初次出現(xiàn) 2樓也有地下室和庭院的產(chǎn)品，地下有一個(gè) 23平 方米左右的下沉式的庭院，朝南的兩個(gè)臥室外銜接了 23平米左右的超 大露臺(tái)。贈(zèng)送大露臺(tái)贈(zèng)送大露臺(tái)南露臺(tái)入口南露臺(tái)北任務(wù)陽(yáng)臺(tái)專屬地下樓梯通道北任務(wù)陽(yáng)臺(tái)外立面 動(dòng)靜分別衛(wèi)生間干濕分別南北通透，北面有任務(wù)陽(yáng)臺(tái)三層三層 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)建面三房?jī)蓮d兩衛(wèi)建面115 ，贈(zèng)送，贈(zèng)送33南北雙露臺(tái)南北雙露臺(tái)動(dòng)區(qū)靜區(qū)露臺(tái)露臺(tái)三層： 115平米花園洋房將戶型做到三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，超越常規(guī)戶型三

10、 房?jī)蓮d一衛(wèi)的戶型，同時(shí)贈(zèng)送了大面積的露臺(tái)，雖然優(yōu)勢(shì)沒(méi)有其他花 園洋房房型明顯，但仍明顯超越常規(guī)競(jìng)爭(zhēng)戶型。三房?jī)蓮d擁有南北雙 露臺(tái)，加在一同有 34個(gè)平方米。南露臺(tái)北任務(wù)陽(yáng)臺(tái) 北露臺(tái) 動(dòng)靜分別衛(wèi)生間干濕分別面寬寬，進(jìn)深短南北通透三房朝南四層四層 三房?jī)蓮d一衛(wèi)建面三房?jī)蓮d一衛(wèi)建面89 ，贈(zèng)送，贈(zèng)送26南北雙露臺(tái)南北雙露臺(tái)動(dòng)區(qū)靜區(qū)露臺(tái)露臺(tái)三房?jī)蓮d一衛(wèi)擁有南北雙露臺(tái)，加在一同有 27個(gè)平方米之多，但它的面積只需 89 平米，市場(chǎng)內(nèi)無(wú)人可比。四層：未未來(lái) 89平米花園洋房，做到了三房?jī)蓮d一衛(wèi)，且三個(gè)房間均 向南，并且贈(zèng)送了大面積露臺(tái)，極大豐富了小戶型房型的功能性，整 體遠(yuǎn)超越其它常規(guī)競(jìng)爭(zhēng)戶型。北露臺(tái)預(yù)

11、留洗衣房機(jī)位 南露臺(tái)入口 南露臺(tái)五層五層 三房?jī)蓮d一衛(wèi)建面三房?jī)蓮d一衛(wèi)建面89 ，贈(zèng)送，贈(zèng)送40屋頂花園屋頂花園動(dòng)區(qū)靜區(qū)屋頂花園 動(dòng)靜分別衛(wèi)生間干濕分別面寬寬，進(jìn)深短南北通透五層：未未來(lái) 89平米花園洋房，做到了三房?jī)蓮d一衛(wèi)，且三個(gè)房間 均向南，并且贈(zèng)送了大面積屋頂花園，極大豐富了小戶型房型的功 能性，整體遠(yuǎn)超越其它常規(guī)競(jìng)爭(zhēng)戶型。屋屋頂頂花園入口花園入口 項(xiàng)目 樓層 未未來(lái)萊蒙城優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)優(yōu)化建議-1層抬高1層地基，-1層相當(dāng)于1層高度，采光通風(fēng)好；南北分割使用分配上難以權(quán)衡， 優(yōu)劣明顯；半地下室，地上高度1.8米，地下1.2米；地下室東西分割，分配給1、2樓業(yè)主使用，保證每戶的采光及通透；1層

12、動(dòng)靜分離；贈(zèng)送80平米2.8米層高南地下室，及三個(gè)室外花園；室外單獨(dú)入戶，感受別墅花園式生活；地下室外聯(lián)花園，采光通風(fēng)問(wèn)題得到解決；進(jìn)深長(zhǎng)南北不通透；南北通風(fēng)較差，布局稍顯凌亂；1樓南花園設(shè)置下沉樓梯；大面寬；室外單獨(dú)入戶，地下室外聯(lián)花園；170m2地上建面+80m2地下室+20m2南花園+20m2北入戶庭院；2層動(dòng)靜分離；贈(zèng)送63平米2.8米層高北地下室；室外單獨(dú)入戶，感受別墅花園式生活；地下室外聯(lián)花園，采光通風(fēng)問(wèn)題得到解決；23平方米左右的下沉式的花園庭院；兩臥室朝南外連接23平米左右的南大露臺(tái)；南北通風(fēng)較差，布局稍顯凌亂；室內(nèi)地下樓梯高度過(guò)大；2樓室內(nèi)設(shè)置直達(dá)地下樓梯、大面寬；室外單獨(dú)入戶，地下室外聯(lián)花園；143m2建面+60m2地下室+10m2地下花園+15m2南露臺(tái)+10m2贈(zèng)送（為增加3層退臺(tái)面積提高3層性價(jià)比）；3層動(dòng)靜分離；衛(wèi)生間干濕分離；南北通透，北面有工作陽(yáng)臺(tái)；南北雙 露臺(tái)共計(jì)34個(gè)平方米；南露臺(tái)相對(duì)較??；臥室全朝南設(shè)計(jì)、大面寬；130m2建面+20m2南露臺(tái)；4層動(dòng)靜分離；衛(wèi)生間干濕分離；面寬寬，進(jìn)深