售樓處調(diào)研報(bào)告

1、售樓處調(diào)研報(bào)告Sales offices2012May.23th1701090221 張丹 指導(dǎo)老師： 李炳南南京工業(yè)大學(xué)建筑學(xué)院環(huán)藝0905實(shí)地調(diào)研案例售樓處包裝售樓處風(fēng)水學(xué)功能要件詳解主要主要內(nèi)容內(nèi)容1入口區(qū)設(shè)置要點(diǎn)入口區(qū)設(shè)置要點(diǎn) 3洽談簽約區(qū)設(shè)置要點(diǎn)洽談簽約區(qū)設(shè)置要點(diǎn)2展示區(qū)設(shè)置要點(diǎn)展示區(qū)設(shè)置要點(diǎn) 4工作休閑區(qū)設(shè)置要點(diǎn)工作休閑區(qū)設(shè)置要點(diǎn)1售樓處選址售樓處選址 2售樓處外部環(huán)境要點(diǎn)售樓處外部環(huán)境要點(diǎn) 3售樓處內(nèi)部風(fēng)水布局重點(diǎn)售樓處內(nèi)部風(fēng)水布局重點(diǎn) 4售樓處是否應(yīng)做祭祀活動(dòng)售樓處是否應(yīng)做祭祀活動(dòng)5開(kāi)盤強(qiáng)銷期的售樓處風(fēng)水提點(diǎn)開(kāi)盤強(qiáng)銷期的售樓處風(fēng)水提點(diǎn)1：公共空間的私人化：公共空間的私人化2：合

2、理安排售樓處空間動(dòng)線：合理安排售樓處空間動(dòng)線1調(diào)研目的調(diào)研目的 中央金地售樓中心中央金地售樓中心2調(diào)研概況調(diào)研概況 鼓北財(cái)智廣場(chǎng)鼓北財(cái)智廣場(chǎng)3調(diào)研收獲調(diào)研收獲 閱城國(guó)際花園閱城國(guó)際花園 外部給人的整體感覺(jué)還算大氣、莊外部給人的整體感覺(jué)還算大氣、莊重，符合項(xiàng)目形象。重，符合項(xiàng)目形象。 售樓處建在水上，用水景打造靈動(dòng)售樓處建在水上，用水景打造靈動(dòng)景觀樣板，其設(shè)計(jì)不但注重精美的現(xiàn)代景觀樣板，其設(shè)計(jì)不但注重精美的現(xiàn)代設(shè)計(jì)的細(xì)部，而且以獨(dú)特的方式展示了設(shè)計(jì)的細(xì)部，而且以獨(dú)特的方式展示了“動(dòng)動(dòng)”與與“靜靜”，“聲聲”與與“色色”的環(huán)的環(huán)境，體現(xiàn)了妙趣橫生的創(chuàng)意。境，體現(xiàn)了妙趣橫生的創(chuàng)意。 作為售樓主戰(zhàn)場(chǎng)的

3、售樓處主要作用是作為售樓主戰(zhàn)場(chǎng)的售樓處主要作用是提供一個(gè)銷售接待場(chǎng)所，及初步展示項(xiàng)目提供一個(gè)銷售接待場(chǎng)所，及初步展示項(xiàng)目的形象、氣質(zhì)和風(fēng)格。的形象、氣質(zhì)和風(fēng)格。 該售樓處分為兩層，一層為接該售樓處分為兩層，一層為接待迎賓，二層是前臺(tái)接待、模型展待迎賓，二層是前臺(tái)接待、模型展區(qū)、洽談大廳、簽約區(qū)、辦公區(qū)。區(qū)、洽談大廳、簽約區(qū)、辦公區(qū)。 上樓左側(cè)位置，銷售人員工作區(qū)設(shè)在入口正前方，模型展區(qū)位于大中央，洽談區(qū)位于右側(cè)靠窗位置，整個(gè)空間規(guī)劃滿足了功能流線，保障了日常銷售流程暢通。服務(wù)臺(tái)造型太簡(jiǎn)單，檔次和品質(zhì)強(qiáng)調(diào)不夠，裝修沒(méi)有多大吸引力，風(fēng)格和品質(zhì)我不滿意，如果我是購(gòu)房者，恐怕調(diào)動(dòng)不了我購(gòu)房的胃口，估計(jì)

4、他們就達(dá)不到銷售的目的。調(diào)調(diào) 研研 收收 獲獲調(diào)調(diào) 研研 收收 獲獲 通過(guò)實(shí)地的參觀和網(wǎng)上的學(xué)習(xí)，我較為系統(tǒng)的了解了售樓處建筑設(shè)計(jì)的一些思維方法和設(shè)計(jì)理念，同時(shí)也提高了自身調(diào)查分析和綜合思考的能力。 1、模型展示區(qū)鄰近洽談區(qū)，分功能不分區(qū)域，方便售樓人員為客戶隨時(shí)解說(shuō)。2、簽約過(guò)程非常關(guān)鍵，一點(diǎn)異動(dòng)都可能中止購(gòu)買行為，所以簽約區(qū)靠近財(cái)務(wù)區(qū)位于最里邊半圍合室內(nèi)，比較偏僻，安靜，可以減少干擾。3、簽約完就會(huì)到財(cái)務(wù)區(qū)交款或辦理財(cái)務(wù)手續(xù)，越近越可以縮短客戶猶豫的時(shí)間。 4、當(dāng)然，售樓處展示空間的設(shè)計(jì)也契合體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)，體現(xiàn)企業(yè)文化。我覺(jué)得售樓處的外形要新穎別致，能抓住人們的視線；環(huán)境設(shè)計(jì)要舒適、優(yōu)雅，構(gòu)筑

5、一個(gè)以綠色、自然、健康、生態(tài)為主題的這樣一種氛圍，使客戶在進(jìn)入售樓部的第一時(shí)刻就能深刻的體會(huì)到項(xiàng)目的總體氣質(zhì)以及項(xiàng)目的獨(dú)特賣點(diǎn)。 大門輻射區(qū)接待接待迎賓迎賓區(qū)區(qū)模型模型展示展示區(qū)區(qū) 分戶分戶模型模型區(qū)區(qū)吊球、拱門、橫幅、廣吊球、拱門、橫幅、廣告牌之類的宣傳品，導(dǎo)告牌之類的宣傳品，導(dǎo)示牌、停車場(chǎng)。示牌、停車場(chǎng)。視樓盤的檔次而定，有些視樓盤的檔次而定，有些樓盤安排門童開(kāi)門迎賓。樓盤安排門童開(kāi)門迎賓。刷鞋機(jī)、傘架刷鞋機(jī)、傘架巨大的模型沙盤遠(yuǎn)沒(méi)有精致的小沙盤顯現(xiàn)檔次。放置整體模型與單巨大的模型沙盤遠(yuǎn)沒(méi)有精致的小沙盤顯現(xiàn)檔次。放置整體模型與單體獨(dú)棟的模型。模型臺(tái)邊的墻面可設(shè)置墻面掛壁式沙盤，顯示該樓體獨(dú)

6、棟的模型。模型臺(tái)邊的墻面可設(shè)置墻面掛壁式沙盤，顯示該樓盤的區(qū)位及周邊配套情況、景觀特色、道路等。模型展示區(qū)與鄰近盤的區(qū)位及周邊配套情況、景觀特色、道路等。模型展示區(qū)與鄰近洽談區(qū)間，可放置洽談區(qū)間，可放置3D3D動(dòng)畫模型視頻。具備空間感的感應(yīng)性模擬場(chǎng)景。動(dòng)畫模型視頻。具備空間感的感應(yīng)性模擬場(chǎng)景。展示現(xiàn)在熱銷的戶型，展示現(xiàn)在熱銷的戶型，擺在總體模型的傍邊位擺在總體模型的傍邊位置。置。售樓處功能要件詳解展板宣傳區(qū)建材建材展示展示區(qū)區(qū)銷控銷控區(qū)區(qū) 在宣傳區(qū)有條件的情況在宣傳區(qū)有條件的情況下還可以做地面、墻面投影下還可以做地面、墻面投影幻燈宣傳。更加生動(dòng)的展示幻燈宣傳。更加生動(dòng)的展示開(kāi)發(fā)商、項(xiàng)目的文化及

7、理念。開(kāi)發(fā)商、項(xiàng)目的文化及理念。 很多售樓處簡(jiǎn)單的把建材推在一很多售樓處簡(jiǎn)單的把建材推在一個(gè)角落。這樣的展示還不如不做。個(gè)角落。這樣的展示還不如不做。建材展示區(qū)要么不做，要么就做建材展示區(qū)要么不做，要么就做好，真正起到建材展示的作用。好，真正起到建材展示的作用。售樓處功能要件詳解銷控表要不斷迅速更新，銷控表要不斷迅速更新，不斷貼上去的已售標(biāo)簽?zāi)懿粩噘N上去的已售標(biāo)簽?zāi)苁宫F(xiàn)場(chǎng)的售樓氣氛熱烈上使現(xiàn)場(chǎng)的售樓氣氛熱烈上升。達(dá)到熱銷中的效果。升。達(dá)到熱銷中的效果。人少的時(shí)候放輕音樂(lè)、慢音樂(lè)。人多的時(shí)候放激情音樂(lè)、快音樂(lè) 空調(diào)溫度較高時(shí)顧客會(huì)偏感性， 空調(diào)溫度較低時(shí)顧客偏理性多用暖色調(diào)，少用冷色調(diào)多用暖色調(diào)

8、，少用冷色調(diào) 選擇靠近財(cái)務(wù)區(qū)，因?yàn)橐话愫灱s完就會(huì)到財(cái)務(wù)區(qū)交款或辦理財(cái)務(wù)手續(xù)，越近越可以縮短客戶猶豫的時(shí)間，不會(huì)節(jié)外生枝。簽約區(qū)最好比較偏僻，安靜，可以減少干擾。簽約過(guò)程非常關(guān)鍵，往往這時(shí)候顧客心理非常脆弱，一點(diǎn)異動(dòng)都可能中止購(gòu)買行為。洽談區(qū)要求寬敞明亮、氛圍輕松、人性化 這個(gè)區(qū)域一般入門可見(jiàn)有大型的接待臺(tái)，臺(tái)面上有；樓書(shū)、宣傳單、戶這個(gè)區(qū)域一般入門可見(jiàn)有大型的接待臺(tái)，臺(tái)面上有；樓書(shū)、宣傳單、戶型圖、報(bào)紙、等。臺(tái)面下有：電話機(jī)，傳真、客戶登記本、客戶留言冊(cè)、等。型圖、報(bào)紙、等。臺(tái)面下有：電話機(jī)，傳真、客戶登記本、客戶留言冊(cè)、等。 工作區(qū)包括；證書(shū)文件架、文化憑證展示間、銷售人員工作室、經(jīng)理室、工

9、作區(qū)包括；證書(shū)文件架、文化憑證展示間、銷售人員工作室、經(jīng)理室、財(cái)務(wù)室、員工更衣室、員工餐廳、員工休息室、員工通道、存儲(chǔ)室、等。財(cái)務(wù)室、員工更衣室、員工餐廳、員工休息室、員工通道、存儲(chǔ)室、等。一般財(cái)務(wù)區(qū)安排在獨(dú)立的圍合室內(nèi)會(huì)更加安全點(diǎn)，在人流動(dòng)線來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)區(qū)一般財(cái)務(wù)區(qū)安排在獨(dú)立的圍合室內(nèi)會(huì)更加安全點(diǎn)，在人流動(dòng)線來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)區(qū)會(huì)安排靠近簽約區(qū)，更方便客戶。因?yàn)橐话愫灱s完就會(huì)到財(cái)務(wù)區(qū)交款或辦理會(huì)安排靠近簽約區(qū)，更方便客戶。因?yàn)橐话愫灱s完就會(huì)到財(cái)務(wù)區(qū)交款或辦理財(cái)務(wù)手續(xù)，越近越可以縮短客戶猶豫的時(shí)間，不會(huì)節(jié)外生枝。給客戶的感覺(jué)財(cái)務(wù)手續(xù)，越近越可以縮短客戶猶豫的時(shí)間，不會(huì)節(jié)外生枝。給客戶的感覺(jué)也比較人性化。

10、也比較人性化。飲品間：咖啡吧、飲品臺(tái)、酒柜、茶座飲品間：咖啡吧、飲品臺(tái)、酒柜、茶座 游戲：兒童游樂(lè)場(chǎng)所、娛樂(lè)小游戲等。游戲：兒童游樂(lè)場(chǎng)所、娛樂(lè)小游戲等。 在休閑區(qū)種花養(yǎng)魚(yú)是常見(jiàn)的，更有些售樓處把鳥(niǎo)兒請(qǐng)進(jìn)了售樓處。這些在休閑區(qū)種花養(yǎng)魚(yú)是常見(jiàn)的，更有些售樓處把鳥(niǎo)兒請(qǐng)進(jìn)了售樓處。這些鳥(niǎo)兒在空中、盆栽的樹(shù)木花草間自由飛翔鳥(niǎo)兒在空中、盆栽的樹(shù)木花草間自由飛翔 , ,翻飛鳴叫的鳥(niǎo)兒給休閑區(qū)的客戶多一份樂(lè)趣。翻飛鳴叫的鳥(niǎo)兒給休閑區(qū)的客戶多一份樂(lè)趣。售樓工作區(qū) 財(cái)務(wù)區(qū) 休閑區(qū) 公共空間的私人化在做公共空間項(xiàng)目的時(shí)候，因?yàn)槭鞘蹣翘?，和客戶接觸比較多的是公共空間，所以需要做很多私人化空間的視覺(jué)，來(lái)建造賓至如歸的商

11、業(yè)場(chǎng)所。同時(shí)通過(guò)這樣一種手段來(lái)營(yíng)造一種客戶未來(lái)可以在此獲得的生活氛圍?，F(xiàn)在南方有些開(kāi)發(fā)商把很多私人空間的東西搬進(jìn)了售樓處，酒吧間、書(shū)房、客廳、花草盆景以及魚(yú)蟲(chóng)、鳥(niǎo)籠都請(qǐng)進(jìn)了售樓處，細(xì)致到每一個(gè)局部沙發(fā)、吊燈、茶幾、洗手間都能給客戶一種賓至如歸的感覺(jué)。售售 樓樓 處處 包包 裝裝動(dòng)線動(dòng)靜分區(qū)安排合理，洽談區(qū)需要安靜舒適，接待區(qū)宜靠近主入口，從展示區(qū)到洽談區(qū)要有便捷流線。比例空間的高低大小要有主次對(duì)比，比例適當(dāng)。層次移動(dòng)變化的層疊空間將增添售樓處空間的魅力，這種移動(dòng)角度的獲得不僅在室內(nèi)，同樣適用于室外看入室內(nèi)的視角。燈光展示區(qū)域需要700lux以上的照度，而洽談區(qū)的照度僅需300lux。表達(dá)區(qū)域模

12、型有被掛上墻的傾向，銷售部門喜歡有地方表達(dá)賣點(diǎn)，噴繪口號(hào)是常見(jiàn)做法。驚喜意料之外的喜悅是售樓處要表達(dá)的，消費(fèi)者永遠(yuǎn)需要有新鮮的刺激，從中感受花錢的快樂(lè)。合理安排售樓處空間動(dòng)線合理安排售樓處空間動(dòng)線售售 樓樓 處處 的的 選選 址址 售售 樓樓 處處 外外 部部 環(huán)環(huán) 境境 要要 點(diǎn)點(diǎn) 售售 樓樓 處處 內(nèi)內(nèi) 部部 風(fēng)風(fēng) 水水 布布 局局 重重 點(diǎn)（備注）點(diǎn)（備注）售售 樓樓 處處 是是 否否 應(yīng)應(yīng) 做做 祭祭 祀祀 活活 動(dòng)（備注）動(dòng)（備注）開(kāi)開(kāi) 盤盤 強(qiáng)強(qiáng) 銷銷 期期 的的 售售 樓樓 處處 風(fēng)風(fēng) 水水 提提 點(diǎn)點(diǎn) 售樓處的整個(gè)展示面，就如同一個(gè)人的嘴巴，是整個(gè)樓盤吸進(jìn)財(cái)氣的地方，講求屋前開(kāi)

13、闊，接納八方生售樓處的整個(gè)展示面，就如同一個(gè)人的嘴巴，是整個(gè)樓盤吸進(jìn)財(cái)氣的地方，講求屋前開(kāi)闊，接納八方生氣。按照這一原則，選擇售樓處的地址時(shí)，也應(yīng)該考慮售樓處正前方的開(kāi)闊，售樓處門外沒(méi)有障礙物為好，氣。按照這一原則，選擇售樓處的地址時(shí)，也應(yīng)該考慮售樓處正前方的開(kāi)闊，售樓處門外沒(méi)有障礙物為好，例如：圍墻，電線桿、高大樹(shù)木、燈柱、廣告牌等，風(fēng)水學(xué)認(rèn)為這是妨礙納氣，影響財(cái)氣流入生意。而從傳例如：圍墻，電線桿、高大樹(shù)木、燈柱、廣告牌等，風(fēng)水學(xué)認(rèn)為這是妨礙納氣，影響財(cái)氣流入生意。而從傳統(tǒng)商鋪評(píng)估的角度考慮通常表達(dá)為統(tǒng)商鋪評(píng)估的角度考慮通常表達(dá)為可視性可視性、可達(dá)性可達(dá)性等。等。 另外，售樓處選址適宜接近

14、拐角路口，要比在直路上更好。十字路口、丁字路口不論大小路口都可以視另外，售樓處選址適宜接近拐角路口，要比在直路上更好。十字路口、丁字路口不論大小路口都可以視為為 水口水口 ，通常而言近，通常而言近 水口水口 者財(cái)氣較旺?，F(xiàn)實(shí)中路口位置人流量大，行人也容易駐腳停步，容易吸引人者財(cái)氣較旺?，F(xiàn)實(shí)中路口位置人流量大，行人也容易駐腳停步，容易吸引人氣。當(dāng)然，同樣坐向的門面具體離水口多遠(yuǎn)方為吉利，這里要運(yùn)用排龍的方法，還須現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)得出結(jié)論。氣。當(dāng)然，同樣坐向的門面具體離水口多遠(yuǎn)方為吉利，這里要運(yùn)用排龍的方法，還須現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)得出結(jié)論。 1 1、加強(qiáng)青龍位的氣場(chǎng)，進(jìn)一步鞏固案場(chǎng)的整體氣勢(shì)；、加強(qiáng)青龍位的氣場(chǎng)，進(jìn)

15、一步鞏固案場(chǎng)的整體氣勢(shì)； 2 2、趁熱打鐵，加速下定與簽約，在案場(chǎng)財(cái)位設(shè)置催財(cái)轉(zhuǎn)、趁熱打鐵，加速下定與簽約，在案場(chǎng)財(cái)位設(shè)置催財(cái)轉(zhuǎn)水格局以利旺市；水格局以利旺市； 3 3、售樓員通常皆為青年男女，屬于艮、兌二卦，我們要、售樓員通常皆為青年男女，屬于艮、兌二卦，我們要在售樓處內(nèi)部格局與外部環(huán)境中加強(qiáng)這兩個(gè)卦位的氣場(chǎng)，例在售樓處內(nèi)部格局與外部環(huán)境中加強(qiáng)這兩個(gè)卦位的氣場(chǎng)，例如艮卦位屬八白土，我們可以加強(qiáng)土的元素，而兌卦位屬七如艮卦位屬八白土，我們可以加強(qiáng)土的元素，而兌卦位屬七赤金，我們就應(yīng)加強(qiáng)金的元素，這樣可以使我們的銷售人員赤金，我們就應(yīng)加強(qiáng)金的元素，這樣可以使我們的銷售人員得到源源不斷的氣場(chǎng)支援，

16、打好一場(chǎng)硬仗。得到源源不斷的氣場(chǎng)支援，打好一場(chǎng)硬仗。 4、做好內(nèi)部通路的預(yù)判與改進(jìn)，迎接財(cái)氣高峰的來(lái)臨，、做好內(nèi)部通路的預(yù)判與改進(jìn)，迎接財(cái)氣高峰的來(lái)臨，包括樣板段、簽約室的動(dòng)線安排，遵循一陰一陽(yáng)謂之道的原包括樣板段、簽約室的動(dòng)線安排，遵循一陰一陽(yáng)謂之道的原則，是的動(dòng)線張弛有度，活潑而不乏大氣。則，是的動(dòng)線張弛有度，活潑而不乏大氣。售樓處門前的位置，稱為外明堂，是宜開(kāi)闊，視野好，路面宜平整忌破損，廣闊的明堂其實(shí)也便于客戶的停車，這樣就利于把財(cái)留住。明堂破損影響生意，容易招惹口舌是非。外明堂寬闊，卻呈向外傾斜的斜坡形態(tài)，屬于散氣不吉的格局。 青龍、白虎、玄武、朱雀作為風(fēng)水學(xué)中的四大神獸，玄武作為靠山自然要敦實(shí)高大，朱雀方宜平坦而充滿生機(jī)，左方稱為青龍，青龍方五行屬木。右方稱為白虎，白虎方