項(xiàng)目未來(lái)遠(yuǎn)景規(guī)劃報(bào)告

1、* 廣場(chǎng)未來(lái)遠(yuǎn)景規(guī)劃報(bào)告一、前言二、前期工作成果三、未來(lái)遠(yuǎn)景規(guī)劃四、結(jié)語(yǔ)一、前言* 廣場(chǎng)商圈位于 * 市中心，臨進(jìn)火車站、汽車站，人流大、 車流密；因地處老城區(qū)，街道窄、人行道等公共配套設(shè)施形同虛設(shè)。工程面積跨度大，受街道別離，加上開放式設(shè)計(jì)，零散式銷售，管理上需要投入更多的人力、物力、財(cái)力，加上只有三、四線城市物 業(yè)效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，空置率過(guò)高，必將影響工程正常運(yùn)作。結(jié)合前期我公司對(duì)該物業(yè)區(qū)域的了解， 根據(jù)工程實(shí)際情況， 我們 將統(tǒng)籌制定工程規(guī)劃、實(shí)施、管理綱要，和行之有效的管理制度和服 務(wù)理念，確保該中心商圈能夠持續(xù)、穩(wěn)固開展。鑒于前期雙方合作的根底上， 我們對(duì)所做的工作成果進(jìn)行了一次 總結(jié)，

2、并對(duì)未來(lái)合作方向做出遠(yuǎn)景規(guī)劃，期待真誠(chéng)合作，共赴共贏之 路。二、前期工作成果2022年 9月 15日依據(jù)?* 物業(yè)委托效勞協(xié)議? 入住* 以來(lái)，秉承“互利 共贏 創(chuàng)立和諧社區(qū)的經(jīng)營(yíng)理念，對(duì)數(shù)據(jù)整理 分析、費(fèi)用管控、內(nèi)部管理、感觀品質(zhì)提升等方面做出了大量工作， 取得了很大改進(jìn)，總結(jié)如下：一數(shù)據(jù)方面1住宅、商業(yè)房屋數(shù)據(jù)梳理。每棟樓安排一名樓管員對(duì)每一戶 數(shù)據(jù)信息進(jìn)行屢次核對(duì)， 并核對(duì)客戶手中數(shù)據(jù)信息， 確保收費(fèi)數(shù)據(jù)完 整有效。根據(jù)數(shù)據(jù)噴繪房屋動(dòng)態(tài)一覽表，樓棟房屋動(dòng)態(tài)清晰。2財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)核對(duì)。局部賬目是金蝶系統(tǒng)臺(tái)賬，局部賬目是手工 開票，為核準(zhǔn)收費(fèi)賬目，安排專人核對(duì)一個(gè)多月， 才將賬目理出頭緒。3設(shè)施設(shè)

3、備數(shù)據(jù)。設(shè)施設(shè)備沒有完善的臺(tái)賬，不便于管理，我 司利用“大干三十天契機(jī)，對(duì)轄區(qū)所有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，建立設(shè) 施設(shè)備臺(tái)賬。根據(jù)臺(tái)賬統(tǒng)籌設(shè)備養(yǎng)護(hù)、 維保方案，能使物業(yè)保值增值。4水電表臺(tái)賬建立。水電表臺(tái)賬沒有系統(tǒng)建立，不利于后期對(duì) 水電表核查，管控。連續(xù)兩個(gè)月對(duì)所有住宅、商戶水電表進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、 排除，補(bǔ)裝水表 12 塊，水表?yè)p壞 28塊，有效杜絕了公司損失。 二費(fèi)用管控1. 水電費(fèi)管控。 8-9 月份電費(fèi)合計(jì) 77萬(wàn)，水費(fèi) 19萬(wàn)，接管后， 對(duì)漏洞進(jìn)行排查，無(wú)計(jì)量、出處的用戶全部關(guān)停，經(jīng)過(guò)管控， 9-10 月份電費(fèi)合計(jì) 39萬(wàn)中央空調(diào)關(guān)閉有一定影響 ，水費(fèi) 15 萬(wàn)。之后 申請(qǐng)對(duì)自來(lái)水用水性質(zhì)進(jìn)行調(diào)

4、整 由全部非工業(yè)用水調(diào)整為局部非工業(yè)用水、局部居民用水 ，預(yù)計(jì)調(diào)整后月節(jié)約水費(fèi) 3 萬(wàn)元2. 物料采購(gòu)管控。物業(yè)公司本著一心為業(yè)主效勞，既滿足各部 門需求，又不鋪張浪費(fèi)，材料采購(gòu)貨比三家，通過(guò)市場(chǎng)考察，擇優(yōu)選 用，材料采購(gòu)本錢管控有顯據(jù)成效。3. 電梯維保費(fèi)管控。從 90 臺(tái)電梯年維保費(fèi) 62 萬(wàn)元大包，配 件費(fèi)約 10萬(wàn)/年，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)考察，現(xiàn)在按 90 臺(tái)電梯年維保費(fèi)約 40 萬(wàn)元包 200元以內(nèi)配間，大件預(yù)計(jì) 10萬(wàn)/年，總費(fèi)用在 50 萬(wàn)元以 內(nèi)。三工作開展1. 人員優(yōu)化。 通過(guò)引進(jìn)、提拔、培訓(xùn)對(duì)原有崗位人員進(jìn)行優(yōu)化， 淘汰了一批工作能力差、思想不堅(jiān)決、執(zhí)行力不強(qiáng)的職工；培訓(xùn)、教 育、提

5、升了一批愿意學(xué)、肯吃苦的職工；引進(jìn)了一批有經(jīng)驗(yàn)、有頭腦 的管理層職工。整體隊(duì)伍戰(zhàn)斗力穩(wěn)步上升。2. 制度建設(shè)。通過(guò)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況摸底，結(jié)合原有制度流程，重新 梳理制定了一套符合工程實(shí)際運(yùn)作的體系文件， 導(dǎo)入實(shí)施后可形成制 度約束崗位。3. 廣場(chǎng)環(huán)境。廣場(chǎng)是我們的臉面， 通過(guò)對(duì)廣場(chǎng)外墻小廣告清理， 下雨時(shí)機(jī)對(duì)廣場(chǎng)步行街沖洗， 又購(gòu)置洗地車、 掃地車補(bǔ)充廣場(chǎng)清潔的 力量，利用現(xiàn)代化設(shè)備取代傳統(tǒng)人工清洗。 又對(duì)廣場(chǎng)安裝廣告牌進(jìn)行 撤除，整個(gè)廣場(chǎng)環(huán)境及視野開闊不少。4. 樓層整治。通過(guò)開展“大干三十天活動(dòng)，對(duì)樓宇徹底清理， 樓宇小廣告、消火栓箱、天臺(tái)等公共部位進(jìn)行清理，清理出的垃圾清運(yùn)了約 35 車不含正

6、常裝修垃圾5遺留問題處理。1隨著易生活物業(yè)公司介入，協(xié)調(diào)實(shí)業(yè)公 司對(duì)房屋滲漏水 300 多處進(jìn)行排查，發(fā)現(xiàn)并解決了 40余處，其余滲 漏點(diǎn)是之前維修過(guò)未聯(lián)系業(yè)主確認(rèn)或聯(lián)系不上客戶。 2住宅業(yè)主更 換刷卡式智能電表， 有效解決墊付住宅電費(fèi)情況， 更換過(guò)程中發(fā)現(xiàn)有 多戶 1 年多、甚至多年未交過(guò)電費(fèi)的情況。 3排污泵缺失、損壞 31 臺(tái)之多，排污靠排污車抽，增加了人工本錢，經(jīng)過(guò)協(xié)調(diào)，與廠家 直接對(duì)接采購(gòu)，減少中間環(huán)節(jié)。 4公共部位存在多處平安隱患，例 如：大堂側(cè)門無(wú)門禁、天臺(tái)女兒墻高度缺乏等問題，各部門集思廣益 尋找解決方案，消除隱患。6消防演練。組織 3次預(yù)演， 4次消防演練，邀請(qǐng)大局部商戶 參

7、加，同時(shí)邀請(qǐng)消防隊(duì)、社區(qū)、派出所參入演練與觀摩。受到廣闊業(yè) 主/客戶的一致好評(píng)。7、“大干三十天活動(dòng)開展。通過(guò)大干三十天活動(dòng)，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)客 戶反映比擬強(qiáng)烈的衛(wèi)生差、 通道燈不亮、消防通道占用等感觀問題， 充分調(diào)動(dòng)所有職工開展為期 30 天的整理整頓，獲得了大局部客戶 的好評(píng)，得到了大局部業(yè)主的肯定。三、未來(lái)遠(yuǎn)景規(guī)劃物業(yè)市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣， 正經(jīng)歷生死存亡大戰(zhàn)， 前不久傳出 萬(wàn)達(dá)物業(yè)拋售的傳聞， 可想而知， 國(guó)內(nèi)巨頭都想著如何在經(jīng)濟(jì)低迷的 市場(chǎng)保存自己獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)， 將弱勢(shì)資源推入滾滾波濤中重新洗牌。 作 為三、四線城市的我們，更應(yīng)該把握時(shí)機(jī)審時(shí)度勢(shì)，充分挖掘周邊市場(chǎng)潛力，整合資源，不斷革新，打造一

8、個(gè)整潔、舒適、平安的多元化 社區(qū)。一 查漏洞、控本錢、找盈利，實(shí)現(xiàn)盈虧平衡 1自來(lái)水。自來(lái)水屬公共資源，市場(chǎng)供水收費(fèi)規(guī)律為市政直供 水由自來(lái)水公司直接向住戶收費(fèi)， 屬物業(yè)二次加壓供水按樓層不同加 收二次加壓供水費(fèi)。長(zhǎng)期以來(lái)，未收取二次加壓供水費(fèi)，該費(fèi)用由物 業(yè)公司承當(dāng)。2供電。因區(qū)域范圍廣、用戶多，加上局部線路需過(guò)專有局部， 存在偷用、錯(cuò)接、混用現(xiàn)象，排查起來(lái)極其困難，需要上下一心，逐 一排查，公共部位增設(shè)分支電表，確保使用有計(jì)量，每月總表與分表 匯總分析。3空調(diào)。中央空調(diào)使用方便、美觀，但住宅、商鋪戶數(shù)多，跨 度大，管路長(zhǎng)，末端設(shè)備監(jiān)管難度大需要進(jìn)戶 ，甚至局部用戶從 使用至今都未能進(jìn)入檢查

9、，存在極大漏洞。每戶建立巡查電子臺(tái)賬， 每次巡檢、維修均需憑派工單進(jìn)行，有效管控，禁止職工私自檢查、 診斷、維修，杜絕干私活現(xiàn)象。4消防。消防問題是本工程的一塊最大弊病，系統(tǒng)分散，無(wú)竣 工驗(yàn)收，長(zhǎng)期無(wú)維保，很多設(shè)備老化、損毀嚴(yán)重，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度考慮， 短期投資一筆費(fèi)用將系統(tǒng)整合，減少后期維護(hù)、人員本錢，有利于項(xiàng) 目管理。5區(qū)域性水電獨(dú)立。春天小街、名吃廣場(chǎng)、義烏商品城、流行前線、 16號(hào)商業(yè)樓、 13-14 號(hào)商業(yè)樓等較大型商業(yè)區(qū)實(shí)施水電獨(dú)立核 算，實(shí)行誰(shuí)使用、誰(shuí)管理、誰(shuí)受益、誰(shuí)負(fù)責(zé)的管理制度，可一定程度 上節(jié)約人力本錢，設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)本錢。6停車場(chǎng)。隨著車輛不斷增加， 停車場(chǎng)管理漏洞也需不斷完

10、善。 現(xiàn)有系統(tǒng)升級(jí)， 制定符合工程實(shí)際情況的收費(fèi)系統(tǒng)和監(jiān)管系統(tǒng)， 用科 技和人員相結(jié)合的管理手段有效管控。7排污。整個(gè)排污系統(tǒng)采用車抽人撈模式運(yùn)作，排水泵損壞得 不到修理，管網(wǎng)設(shè)置不科學(xué)，致使過(guò)多的人力、物力本錢投入；修復(fù) 和增設(shè)排水 / 污泵，局部管網(wǎng)改造接入市政管網(wǎng)，減輕排污壓力，精 簡(jiǎn)隊(duì)伍或在同行業(yè)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化運(yùn)作。8充分利用廣場(chǎng)活動(dòng)、 樓宇外墻廣告位等資源， 開展多種經(jīng)營(yíng)， 積極創(chuàng)收，彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)缺乏。9利用火車站、汽車站特有優(yōu)勢(shì)，開展房屋租賃、代訂票務(wù)、 商務(wù)接待、特色效勞等，通過(guò)微信平臺(tái)推廣到縣區(qū)，為信陽(yáng)及周邊縣 區(qū)人群提供效勞，實(shí)現(xiàn)盈利。只有意識(shí)到危機(jī)， 不斷向全體職工灌輸漏洞危

11、害、本錢管控、集 體開動(dòng)腦筋，樹立主人翁意識(shí)，才能實(shí)現(xiàn)群防群堵、共同節(jié)約、實(shí)現(xiàn) 持續(xù)盈利。二夯實(shí)物業(yè)根底效勞1. 不斷完善根底制度。根底制度是一個(gè)公司運(yùn)作的奠基石，只有 根底堅(jiān)實(shí)、穩(wěn)固，公司壯大開展才不會(huì)在云中漂浮。根底制度、根本 效勞需重新梳理，根據(jù)工程特性梳理一套符合工程需求的制度。2. 對(duì)內(nèi)實(shí)施“精細(xì)化管理，對(duì)外實(shí)施“人性化管理，對(duì)客戶 實(shí)施“大愛管理。物業(yè)效勞大都通過(guò)細(xì)節(jié)效勞來(lái)表達(dá)，精細(xì)化效勞 就是對(duì)細(xì)節(jié)效勞的詮釋。精是做精，把事情做到精準(zhǔn)、精致、最優(yōu)； 細(xì)就是做細(xì)，把工作、流程、效勞做到細(xì)致入微；化就是標(biāo)準(zhǔn)化，流 程標(biāo)準(zhǔn)、效勞標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)，形成標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)化文件執(zhí)行。3. 分門別類

12、建立樓宇、公共建筑、設(shè)施設(shè)備、車庫(kù)車位、臨建倉(cāng) 庫(kù)/門面房等臺(tái)賬，梳理出各類型建筑動(dòng)態(tài)、使用情況、維護(hù)情況、 年限、存在問題等，根據(jù)各類問題分別出解決措施，確保各項(xiàng)根本數(shù) 據(jù)完備，消除后續(xù)管理隱患。4. 消防、監(jiān)控是根底管理至關(guān)重要的局部，除建立臺(tái)賬外，還需 聘請(qǐng)有專業(yè)資質(zhì)的維保單位對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行診斷、 修整，納入到日常重點(diǎn) 工作事項(xiàng)管理。聯(lián)合消防隊(duì)、派出所、社區(qū)對(duì)重點(diǎn)戶進(jìn)行排查，借助 職能部門力量消除拒不配合、疑難戶平安隱患問題。5. 車：主要位置增設(shè)多層非機(jī)動(dòng)車停車位，把立體空間利用上， 減輕路面停車擁堵；貨：路面設(shè)置貨流引導(dǎo)裝置， 標(biāo)準(zhǔn)商戶上貨時(shí)間、 路線，確保人流大的時(shí)候看不到商戶上貨；通

13、過(guò)對(duì)根底設(shè)施規(guī)劃，使 商圈環(huán)境提升，以配合大商圈升級(jí)。6. 與客戶建立良好溝通。通過(guò)樓管對(duì)入住、非入住、本地、異地 客戶均實(shí)施拜訪，發(fā)送節(jié)日祝福語(yǔ)，針對(duì)業(yè)主拜訪記錄將客戶分類， 實(shí)施二次或?qū)掖伟菰L，建立業(yè)主信息庫(kù)，同時(shí)與業(yè)戶取得良好溝通， 讓在家的業(yè)戶感受到實(shí)際行動(dòng)， 在外工作的人感受到家鄉(xiāng)的溫暖， 構(gòu) 建和諧社區(qū)。7. 人員素質(zhì)提升。人是一切事務(wù)的根本，通過(guò)高密度培訓(xùn)教育、 引導(dǎo)、幫帶，使大局部職工素質(zhì)得到提升，同時(shí)引進(jìn)有先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn) 的人才，以滿足公司開展的需要，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)各種需求。8. 開展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。利用傳統(tǒng)春節(jié)、元宵節(jié)、中秋節(jié)等節(jié)日氛 圍，開展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，把業(yè)戶的積極性帶動(dòng)起來(lái)，參

14、與和諧社區(qū)建 設(shè)。9. 各種職能單位關(guān)系維護(hù)。通過(guò)對(duì)已建立聯(lián)系的各職能單位加強(qiáng) 交流，同時(shí)對(duì)有關(guān)聯(lián)的職能單位邀請(qǐng)到工程指導(dǎo)工作， 通過(guò)職能單位 幫帶，扎實(shí)業(yè)務(wù)知識(shí)，夯實(shí)根底效勞。同時(shí)也可建立工作關(guān)系，解決 公司開展所需。根底工作扎實(shí)了，業(yè)務(wù)熟練了，人員充分了，才能更好地推行各 項(xiàng)增值創(chuàng)收工程。三城市中心商圈升級(jí)1. 對(duì)步行街臨鋪進(jìn)行整治 必要時(shí)撤除臨鋪 ，標(biāo)準(zhǔn)路面商戶門頭 廣告、招牌，打造一條或多條人員流動(dòng)路線，每條客流路線有主題， 有內(nèi)容，帶動(dòng)動(dòng)線上的商戶，降低空置率，提高商戶收益。2. 整合現(xiàn)有廣場(chǎng)停車、展銷、廣告資源，結(jié)合市場(chǎng)受歡迎品牌調(diào) 查，引進(jìn)具有特色的優(yōu)質(zhì)工程， 拉動(dòng)商圈客流及消費(fèi)， 同時(shí)將各優(yōu)質(zhì) 商家整合到網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上，實(shí)現(xiàn)線上訂單、線下效勞的成效。3. 調(diào)整一些位置，支持當(dāng)今最時(shí)尚、 流行的電子商務(wù)、物流配送、 物品倉(cāng)儲(chǔ)等企業(yè)落戶本商圈， 為商圈內(nèi)商家提供時(shí)時(shí)刻刻不在下樓的 便利。4. 局部物業(yè)空置率高的， 通過(guò)置換、補(bǔ)償、參股等方式統(tǒng)一資源， 打造以兒童早教、 專業(yè)培訓(xùn)游泳、跆拳道、書法、考前輔導(dǎo)、武術(shù) 等機(jī)構(gòu)組成的具有專業(yè)市場(chǎng)的商圈氣氛。 逐步將整個(gè)商圈升級(jí)為購(gòu)物 休閑、美食廣場(chǎng)、酒吧街、電子物流、專業(yè)培訓(xùn)、電玩一條街、賓館 網(wǎng)吧等主題圈，改變現(xiàn)有交叉品類、參差不齊的局面，才