廣電大廈營(yíng)銷策劃方案(共60頁).doc

1、大足縣廣電大廈營(yíng)銷策劃方案目 錄一部分：市場(chǎng)解析 1、宏觀政策解讀.32、重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)解讀.63、大足房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況.15二部分：項(xiàng)目解碼1、項(xiàng)目區(qū)位背景分析.202、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo).263、項(xiàng)目SWOT分析.28三部分：項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目市場(chǎng)形象.292、物理定位.293、精神定位.304、產(chǎn)品定位.315、目標(biāo)客群定位：城市精英生活群.32四部分：推廣策略1、推廣執(zhí)行計(jì)劃.372、項(xiàng)目LOGO及VI秀稿.43五部分：銷售解析1、定價(jià)策略.472、銷售執(zhí)行.49六部分：公司介紹.54第一部分：市場(chǎng)解析一、宏觀政策解讀：u 2011.1.26新國(guó)八條：第一條：地方政府要確立房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。第二

2、條：加大保障房供應(yīng)。第三條：加強(qiáng)交易稅收征收，將不滿五年住宅交易營(yíng)業(yè)稅從差額征收改為全額征收。第四條：二套房首付比例提高。第五條：土地雙限，加大土地供應(yīng)力度，要求不得低于前兩年年均實(shí)際供應(yīng)量。 第六條：全國(guó)范圍內(nèi)的限制購(gòu)房套數(shù)。第七條：約談地方政府。 第八條：加強(qiáng)輿論導(dǎo)向。 2011年1月26日， 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施(稱“新國(guó)八條”) ；中國(guó)人民銀行18日晚間宣布，將于2月24日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)大中型存款類金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)到195的歷史新高位。u 2011年“限”字當(dāng)頭促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲

3、勢(shì)頭，滿足人民群眾的基本住房需求。一是繼續(xù)大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程；二是繼續(xù)支持居民自住性住房消費(fèi)。增加中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)，加快普通商品房項(xiàng)目審批和建設(shè)進(jìn)度。規(guī)范發(fā)展二手房市場(chǎng)，倡導(dǎo)住房租賃消費(fèi)。盤活住房租賃市場(chǎng)。三是抑制投機(jī)性購(gòu)房。加大差別化信貸、稅收政策執(zhí)行力度。完善商品房預(yù)售制度。四是大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價(jià)格過快上漲。加大對(duì)圈地不建、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的查處力度。u 2011.01.28重慶房產(chǎn)稅內(nèi)容征收對(duì)象：存量的獨(dú)棟商品住宅；個(gè)人新購(gòu)的高檔住房：?jiǎn)蝺r(jià)達(dá)兩年主城九區(qū)新建商品住房成交均價(jià)2倍（含）以上；同時(shí)滿足無

4、戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套（含）以上的普通住房。計(jì)稅依據(jù)：房產(chǎn)交易價(jià)，待條件成熟時(shí)按評(píng)估值征稅；用于出租的應(yīng)稅住房，按暫行辦法規(guī)定征收繳納房產(chǎn)稅，不再以租金收入計(jì)征；獨(dú)棟商品住宅和高檔住房一經(jīng)納入，如無新規(guī)，其計(jì)稅交易價(jià)、適用稅率不變。稅率：獨(dú)棟商品住宅和高檔住房單價(jià)，達(dá)兩年主城九區(qū)新建商品住房成交均價(jià)：3倍以下：0.5%，3倍（含）4倍：1%，4倍（含）以上：1.2%“三無”個(gè)人新購(gòu)的第二套（含）以上的普通住房：0.5%免稅面積：之前擁有的獨(dú)棟商品住宅：-180平方米；新購(gòu)的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房：-100平方米；一個(gè)家庭只能對(duì)一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建

5、筑面積×建筑面積交易單價(jià)×稅率。2009年重慶九城區(qū)新建商品住房成交均價(jià)4179元/，2010年重慶九城區(qū)新建商品住房成交均價(jià)5762元/ ；兩年均價(jià)4970.5元/ ，目前的征稅價(jià)格起點(diǎn)9941元/。u 恒安易居觀點(diǎn)：遏制房?jī)r(jià)過快上漲，抑制投資性購(gòu)房將成為2011年樓市“主基調(diào)”；2011進(jìn)入樓市調(diào)控年，從“新國(guó)八條”到地方政府控制房?jī)r(jià)過快上漲的具體政令出臺(tái)以及滬、渝等地房產(chǎn)稅的出臺(tái)，無不傳遞著中央政府調(diào)控房地產(chǎn)，抑制房?jī)r(jià)過快上漲的決心，2011年房市在諸多壓力之下變得更加撲朔迷離。二、重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)解讀：u 重慶，一座不易征服的城市！這里是最考驗(yàn)開發(fā)實(shí)力的中國(guó)城市。中國(guó)

6、地產(chǎn)界應(yīng)該深度研究“重慶現(xiàn)象”。重慶已經(jīng)成為中國(guó)商品房供應(yīng)量最大的城市，成為中國(guó)供求比差最大的城市，成為中國(guó)房?jī)r(jià)最敏感的城市，成為中國(guó)商品房消費(fèi)者要求最苛刻的城市，成為中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)盈利能力相比對(duì)同類城市最弱的城市。但同時(shí)，重慶也成為了中國(guó)剛性需求量最大的城市，成為了產(chǎn)品供應(yīng)最豐富、最創(chuàng)新的城市，成為營(yíng)銷方式最多樣化、最務(wù)實(shí)的城市。所以，重慶成為中國(guó)最考驗(yàn)開發(fā)商綜合能力的城市“重慶能生存，到哪里都能發(fā)展”。u 城市發(fā)展規(guī)劃：根據(jù)重慶市2007-2020年城市總體規(guī)劃（于2007年9月20日經(jīng)國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)實(shí)施），重慶市的城市定位確定為“我國(guó)重要的中心城市，國(guó)家歷史文化名城，長(zhǎng)江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心

7、，國(guó)家重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地、綜合交通樞紐、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的特大型城市?！眜 “一圈兩翼”城市發(fā)展戰(zhàn)略 “一圈兩翼”區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略是新形勢(shì)下重慶完成胡錦濤總書記“314”戰(zhàn)略使命的現(xiàn)實(shí)要求。 “一圈兩翼”區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，打造“1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”，擴(kuò)大了長(zhǎng)江上游地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心的承載主體并加速其城市化工業(yè)化進(jìn)程，帶動(dòng)以萬州為中心的庫(kù)區(qū)和以黔江為中心的渝東南少數(shù)民族地區(qū)的“兩翼”共同協(xié)調(diào)發(fā)展。該戰(zhàn)略的提出，將有利于我市由“小馬帶大 車”向“大馬帶大車”的轉(zhuǎn)變。u 兩路寸灘保稅港區(qū) 規(guī)劃占地8.37平方公里，其中，空港保稅港區(qū)2.37 平方公里，水港保稅港區(qū)6平方公里，預(yù)計(jì)到2015年分三期全部建成。經(jīng)分析評(píng)估，以重慶

8、保稅港區(qū)為中心，500公里半徑劃圈，輻地面積約80萬平方公里，加之局部經(jīng)干線交通輻射吸引區(qū)域，預(yù)計(jì)重慶保稅港區(qū)輻地總面積約100平方公里。u 中國(guó)第三區(qū)兩江新區(qū) “兩江新區(qū)概念規(guī)劃的范圍包括江北區(qū)的江北中心區(qū)、江溉片區(qū)、唐家沱-寸灘片區(qū)與魚嘴-復(fù)盛片區(qū);渝北區(qū)的北部新區(qū)、龍溪片區(qū)、兩路地區(qū)、木耳-古路片區(qū)以及龍興-石船片區(qū);北碚區(qū)的蔡家片區(qū)與水土-復(fù)興片區(qū)，總面積約947平方公里。u 恒安易居觀點(diǎn)： 隨著十二五重慶戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)施，重慶將逐漸完成從全國(guó)二線城市向全國(guó)一線城市的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，中國(guó)西部唯一直轄市、中國(guó)西部唯一全國(guó)五大中心城市，長(zhǎng)江中上游地區(qū)經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心城市重慶的未來城市價(jià)值無可限

9、量。l 20002009年重慶市GDP發(fā)展?fàn)顩r重慶市2010年GDP8528.72億元，增長(zhǎng)幅度14.9%。受外部環(huán)境影響，重慶GDP增長(zhǎng)速度低于2008年和2009年，但GDP仍保持了兩位數(shù)的持續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2011年GDP將以13%增長(zhǎng)率平穩(wěn)發(fā)展,達(dá)到2010年，GDP有望突破10000億元。l 20002009年重慶市財(cái)政收入變化情況重慶市一般預(yù)算性財(cái)政收入從2000年104.46億元增長(zhǎng)到2009年681.83億元，增長(zhǎng)了近6.5倍，從2004年到2007年每年以30%-40%幅度增長(zhǎng)，由于受國(guó)際金融危機(jī)影響，2009年初，重慶市財(cái)政收入出現(xiàn)下滑，后通過積極的財(cái)政政策實(shí)現(xiàn)全年增長(zhǎng)的目標(biāo)。

10、l 20022009年重慶市城鎮(zhèn)人均可支配收入變化情況全市就業(yè)人口維持在1660-1700萬左右，而城鎮(zhèn)登記失業(yè)率維持在4%左右，社會(huì)就業(yè)人口相對(duì)穩(wěn)定，而城鎮(zhèn)人均可支配收入則從2002年7238元增長(zhǎng)至2009年15749元（略低于全國(guó)水平10%），增長(zhǎng)了近2.2倍。l 20052009年重慶市城鎮(zhèn)人口及住房面積、城鎮(zhèn)化率變化情況重慶城鎮(zhèn)人均住房面積從2005年24.3平米增長(zhǎng)到31.42平米，增長(zhǎng)了近7平米，居住水平大幅提高，而城鎮(zhèn)人口從1265萬增長(zhǎng)到1474萬人，城鎮(zhèn)化率從45%提高到近52%，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了充足的發(fā)展空間。l 20002009年重慶市固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資情況重慶

11、固定資產(chǎn)投資逐年走高，從2000年655億元增長(zhǎng)到2009年的5317.92億元，增長(zhǎng)了8倍，而房地產(chǎn)開發(fā)投資則從139億元增加到1238.91億元，增長(zhǎng)了9倍，房地產(chǎn)投資所在比重一直在21%-25%左右。l 20042009年重慶市土地出讓情況及占財(cái)政收入比重隨著地價(jià)的提升，重慶土地收入逐年走高，提高了近1倍，土地收入占財(cái)政收入的比重相對(duì)2004年47%的比例有所下降，但除2008年由于土地成交過少外，均占到財(cái)政收入35%以上，說明土地收入對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)仍很大，政府仍將其作為財(cái)政收入的主要來源。l 20052009年重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況重慶近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，商品房施工面積逐年增

12、長(zhǎng)，2005-2007年均保持在19%左右的增長(zhǎng)幅度，2008年受金融危機(jī)影響上漲10%，2009年由于上半年增長(zhǎng)緩慢，全年增長(zhǎng)12%，竣工面積除2005年增長(zhǎng)40%外，其他幾年上漲幅度小，而09年由于房地產(chǎn)火爆上漲22%，銷售面積在2007年提升60%，2009年提升40%，從2006年起均大于竣工面積，市場(chǎng)一定程度上表現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，銷售額更是在2009年突破1300億元，同比上漲72%。l 20042009年重慶市主城成交均價(jià)變化情況2004年-2009年，重慶主城均價(jià)一路走高，在2009年突破建面均價(jià)4300元/平米，2010年一季度房地產(chǎn)銷售量?jī)r(jià)齊升：我市商品房銷售面積765.6

13、8萬平方米，同比增長(zhǎng)22.8%，商品房銷售均價(jià)為3662元/平方米，與去年同期均價(jià)為2969元/平方米相比，每平方米漲了693元，漲幅23。u 恒安易居觀點(diǎn)：1、重慶宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表明在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、人口、房地產(chǎn)投資、消費(fèi)等方面都是逐年穩(wěn)步增長(zhǎng)。2、重慶的城市規(guī)劃發(fā)展的“一圈兩翼”保稅港區(qū)”和“兩江新區(qū)”戰(zhàn)略，使重慶城市化建設(shè)進(jìn)程提速，為重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入強(qiáng)心劑。3、重慶地產(chǎn)宏觀數(shù)據(jù)表明，重慶在過去從02年-09年，房?jī)r(jià)穩(wěn)步攀升，供應(yīng)量和銷售量也一直保持平衡增長(zhǎng)，截止09年10月的成交面積已經(jīng)超過07年最高峰值。4、重慶作為直轄市，無論是在政策、政府投資還是市場(chǎng)方面，處于一種良性發(fā)展，重慶地產(chǎn)的產(chǎn)品研

14、發(fā)已經(jīng)在全國(guó)地產(chǎn)中屬于前列，但是價(jià)格增長(zhǎng)速度和幅度卻比較低。三、大足房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況：（一）、大足房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析：全縣全年在建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目67個(gè)，商品房施工面積106萬平方米，竣工面積25萬平方米。完成房地產(chǎn)開發(fā)投資7.6億元，比上年增長(zhǎng)28.40%。先后引進(jìn)重慶遵大房地產(chǎn)開發(fā)有限公式等20余家縣外開發(fā)企業(yè)，打造“藍(lán)湖麗都”、“鳳凰城”等精品商住小區(qū)，其中“御墅林楓”項(xiàng)目完成投資2600萬元，施工面積7萬平方米；“藍(lán)湖麗都”項(xiàng)目10、15、16、18號(hào)樓主體竣工，完成4號(hào)樓樁基，8號(hào)樓施工至主體2層，17號(hào)樓施工至主體4層，總投資1.02億元；“宏福麗都”、“棠都麗都”、“陽光佳苑”等項(xiàng)目正施

15、工建設(shè)。（二）、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析：l 藍(lán)湖麗都：藍(lán)湖麗都小區(qū)就是由重慶遵大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，位于大足縣棠香辦事處龍泉村1、2、4組。本工程總用地面積為103675.5m，總建筑面積為334634.0m，其中住宅面積293001.0m，公建面積9661.0m，總戶數(shù)2662戶。藍(lán)湖麗都居住小區(qū)住宅樓 總建筑面積為330000平方米，新建23棟住宅樓，地上7-30層，地下1層停車場(chǎng)，可提供約1000個(gè)停車位，另外包括整個(gè)工程預(yù)計(jì)2011年6月底完成。藍(lán)湖麗都目前銷售均價(jià)：4200元/平米l 香山印象：香山印象位于大足新城東關(guān)大轉(zhuǎn)向南行300米處。交通方便，設(shè)施齊備。香山印象目前銷售均

16、價(jià)：4200元/平米l 鳳凰城：大足鳳凰城，南山之麓，鳳凰所棲，宜居之城，寬景闊庭，洋房社區(qū)。鳳凰城目前銷售均價(jià)：4000元/平米l 時(shí)代豪庭：大足時(shí)代豪庭位大足東關(guān)大轉(zhuǎn)盤旁，大足縣棠香街道辦事處紅星社區(qū)，交通便利，設(shè)施齊備。時(shí)代豪庭目前銷售均價(jià)：4300元/平米l 五星華府：五星華府位于大足東關(guān)新區(qū)五星大道旁，地處東關(guān)新城核心區(qū)域，周邊生活、交通等配套齊全。五星華府目前銷售均價(jià)：4200元/平米u(yù) 恒安易居觀點(diǎn)：1、本項(xiàng)目所處地段“五星大道迎賓大道”沿線目前屬于大足縣房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，目前區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)放量較大，在項(xiàng)目（住房產(chǎn)品）面市后將面臨較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；2、區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以高層產(chǎn)品為主，輔以小

17、高層及城市洋房，產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重，且除藍(lán)湖麗都外其它開放項(xiàng)目體量均不大；3、區(qū)域內(nèi)在售或待售項(xiàng)目均價(jià)均以突破4000元大關(guān)，部分高品質(zhì)樓盤銷售均價(jià)已達(dá)到4300元/平米，但區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目整體價(jià)差并不明顯。第二部分：項(xiàng)目解碼一、項(xiàng)目區(qū)位背景分析：（一）、大足縣簡(jiǎn)介：大足縣古號(hào)“海棠香國(guó)”，是重慶市唯一的世界文化遺產(chǎn)大足石刻所在地和中國(guó)首批AAAAA級(jí)旅游景區(qū)。縣城內(nèi)南、北二山環(huán)繞城區(qū)，瀨溪河清流穿城而過。依托得天獨(dú)厚的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)、博大精深的石刻文化和歷史悠久的五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)，堅(jiān)持做大規(guī)模、做優(yōu)環(huán)境、做強(qiáng)產(chǎn)業(yè)、做精品牌的思路，實(shí)施了棠香、龍崗、龍水組團(tuán)城市發(fā)展戰(zhàn)略，其規(guī)劃面積32平方公里，人口規(guī)模3

18、5萬人。目前，已建成北環(huán)路、二環(huán)北路、二路南路、中山路、五星大道、龍中路、陵園路，全長(zhǎng)近11公里的繞城高等級(jí)公路也即將全線貫通，初步形成了“三縱四橫”的城市交通網(wǎng)絡(luò)。實(shí)施了瀨溪河綜合整治、污水處理廠、垃圾衛(wèi)生填埋場(chǎng)等環(huán)保工程，并建成投用了全球首條采用大功率太陽能跟蹤式LED路燈，推進(jìn)了宏聲文化廣場(chǎng)、濱河公園、燈飾等一批綠化美化工程，完善了自來水、天然氣、體育場(chǎng)（館）、學(xué)校、醫(yī)院等市政公益設(shè)施，城市功能日臻完善，人居環(huán)境更趨優(yōu)化，先后成功創(chuàng)建了國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)、國(guó)家衛(wèi)生縣城、全國(guó)人居范例城市、全國(guó)環(huán)境綜合整治優(yōu)秀縣城、國(guó)家級(jí)優(yōu)秀旅游城區(qū)、市級(jí)山水園林城市等眾多的城市品牌。 城鎮(zhèn)建設(shè)快速

19、推進(jìn)，堅(jiān)持依托產(chǎn)業(yè)、突出特色的原則，形成了郵亭、萬古、中敖、三驅(qū)、珠溪等一批區(qū)域性中心城鎮(zhèn)，涌現(xiàn)出了旅游資源開發(fā)、礦產(chǎn)資源開發(fā)利用、現(xiàn)代物流、工業(yè)經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代觀光農(nóng)業(yè)等一批各具特色的城鎮(zhèn)群體，城鎮(zhèn)的輻射帶動(dòng)作用日漸增強(qiáng)，城鎮(zhèn)體系初步完善，城鄉(xiāng)一體化格局初見端倪，是重慶市唯一的全國(guó)鄉(xiāng)村城市化建設(shè)試點(diǎn)縣。大足縣始終堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)和社會(huì)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的方針,大力實(shí)施"科教興縣"、"人才強(qiáng)縣"和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，推動(dòng)科教文衛(wèi)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步。近年先后榮獲全國(guó)科技工作、特殊教育、體育工作、廣播電視先進(jìn)縣等稱號(hào)，是重慶市唯一一處世界文化遺產(chǎn)地和"中華一絕"鯉魚燈

20、舞的發(fā)祥地。曾先后獲“全國(guó)特殊教育先進(jìn)縣”、教育部“勞動(dòng)教育實(shí)驗(yàn)”和“導(dǎo)學(xué)教育實(shí)驗(yàn)”一等獎(jiǎng)，獲“重慶市政府兩基成就獎(jiǎng)”、“重慶市兩基工作先進(jìn)集體獎(jiǎng)”、“重慶市農(nóng)村義務(wù)教育推進(jìn)農(nóng)科教結(jié)合對(duì)策研究一等獎(jiǎng)”、“重慶市中小學(xué)實(shí)驗(yàn)教學(xué)工作績(jī)效考核一等獎(jiǎng)”、“重慶市中小學(xué)信息技術(shù)教育（現(xiàn)代遠(yuǎn)程教育）一等獎(jiǎng)”,被教育部基教司授予“勞動(dòng)技術(shù)教育先進(jìn)單位”等榮譽(yù)稱號(hào)。全縣近四年推廣科技成果138項(xiàng),獲國(guó)家專利32項(xiàng)?，F(xiàn)有8713人擁有各種專業(yè)技術(shù)職稱，其中高級(jí)職稱184人，中級(jí)職稱1661人。建成全國(guó)首個(gè)農(nóng)民荷蓮太空育種基地。2007年科技對(duì)農(nóng)業(yè)的貢獻(xiàn)率達(dá)到48.8%。全縣共有各級(jí)各類公辦法人學(xué)校104所，其中

21、完全高級(jí)中學(xué)5所（市級(jí)重點(diǎn)高中3所、普通高中2所），國(guó)家級(jí)重點(diǎn)職教中心1所，初級(jí)中學(xué)18所，中心小學(xué)66所，特殊教育學(xué)校l所，教師進(jìn)修校1所、幼兒園12所；另有高等職業(yè)院校1所，農(nóng)村村小151所和具有一定辦學(xué)規(guī)模的社會(huì)力量辦學(xué)單位16所。共有在校生134445人，教職工9614人。在職專任教師中，高級(jí)職稱376人，占5.6%；中級(jí)職稱2710人，占42.5%；初級(jí)職稱3649人，占51.9%；本科以上學(xué)歷2196人，占31.6%；?？茖W(xué)歷3796人，占54.4%；中專及以下學(xué)歷1010人，占14.0%。全縣小學(xué)生均占地面積27.72平方米，生均校舍面積7.18平方米；初中生均占地面積16.65

22、平方米，生均校舍面積6.63平方米。全縣有文化單位48個(gè)，有文化藝術(shù)中心、婦女活動(dòng)中心、老年活動(dòng)中心、青少年宮等文化設(shè)施和24個(gè)文化站，圖書館藏書9.4萬余冊(cè)；有文物保護(hù)管理機(jī)構(gòu)即石刻博物館和大足非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護(hù)中心各1個(gè)。擁有文創(chuàng)、作家、詩詞、攝影、美術(shù)、音樂、舞蹈、石雕等協(xié)會(huì)11個(gè)，一批詩歌、散文、小說結(jié)集出版，石刻、五金等特色文化得到發(fā)揚(yáng)，大足石雕被評(píng)為"巴渝十大民間藝術(shù)"，大足縣被國(guó)家文化部命名為“中國(guó)民間文化藝術(shù)之鄉(xiāng)”。 全縣有大足電視臺(tái)、廣電網(wǎng)絡(luò)傳輸分公司各1個(gè)，傳輸站32個(gè)，大足電視臺(tái)自辦電視綜合節(jié)目各1套。光纖電視、廣電寬帶信息網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)24個(gè)街鎮(zhèn)

23、鄉(xiāng)全覆蓋，廣播電視基本實(shí)現(xiàn)"村村通"，其中有線電視用戶達(dá)9.4萬戶，覆蓋率達(dá)85.1%，數(shù)字電視用戶2.82萬戶。全縣擁有標(biāo)準(zhǔn)體育館3個(gè)，體育場(chǎng)、青少年俱樂部各1個(gè)，社區(qū)、街鎮(zhèn)群眾性體育健身設(shè)施較為完善，全縣共有農(nóng)民體育健身工程68個(gè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民健身廣場(chǎng)1個(gè)，農(nóng)民健身路徑9條，登山步道1條，2009年開始修建大足縣體育運(yùn)動(dòng)中心，占地173畝，投資2.56億,在2010年完成。擁有門球、武術(shù)、信鴿、釣魚、籃球等群眾體育組織10余個(gè)。2006年，縣門球隊(duì)榮獲全國(guó)競(jìng)技比賽冠軍?，F(xiàn)有國(guó)家級(jí)裁判1人，一級(jí)裁判11人，二級(jí)裁判36人。國(guó)家體育鍛煉達(dá)標(biāo)率96.3%。近幾年，成功承辦6項(xiàng)國(guó)家

24、級(jí)比賽，2項(xiàng)省級(jí)比賽。在重慶市運(yùn)動(dòng)會(huì)上取得9金2銀的優(yōu)異成績(jī)。龍崗、石馬、三驅(qū)、古龍被評(píng)為"全國(guó)群眾體育先進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)"。（二）、項(xiàng)目區(qū)位概況：廣電大廈項(xiàng)目地處大足縣開發(fā)熱點(diǎn)五星大道迎賓大道區(qū)域，緊靠大足縣城門戶東關(guān)大轉(zhuǎn)盤,與著名的五星華府小區(qū)為鄰，大足縣公安局、大足縣國(guó)土資源和房屋管理局、大足縣商務(wù)中心辦公大樓、中國(guó)移動(dòng)通信大足分公司、五星級(jí)華帝王朝大酒店等政府機(jī)關(guān)、職能機(jī)構(gòu)和服務(wù)機(jī)構(gòu)分布在周圍，人員的層次和素質(zhì)較高。近年來，隨著大足縣城區(qū)的快速擴(kuò)張以及眾多開發(fā)企業(yè)的不斷涌入，五星大道迎賓大道片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)水平有了較大的提升。區(qū)域的交通狀況、生活配套、文化教育、娛樂休閑、餐飲

25、檔次等配套設(shè)施方面在開發(fā)企業(yè)和政府的共同努力下也取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，該區(qū)域的發(fā)展前景是可觀的。（三）、區(qū)域配套設(shè)施概述：1、政府機(jī)關(guān)、機(jī)構(gòu)大足縣公安局、大足縣國(guó)土資源和房屋管理局、大足縣城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、大足縣規(guī)劃局、大足縣檔案局、大足縣行政辦事大廳等。 2、金融機(jī)構(gòu)重慶銀行等。3、學(xué)校教育機(jī)構(gòu)大足縣職教中心、中學(xué)、城南中學(xué)、城南小學(xué)、龍崗三小學(xué)和東關(guān)幼兒園。4、醫(yī)療設(shè)施大足縣婦幼保健院，社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生中心等。5、商業(yè)配套設(shè)施順眾名車展覽中心，東關(guān)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，唯一超市等。6、餐飲華帝王朝大酒店、五星華府酒店、東關(guān)美食一條街（等）。7、文化、體育、娛樂設(shè)施大足縣體育運(yùn)動(dòng)中心以及酒店或小區(qū)自有配套的休閑會(huì)

26、所、健身場(chǎng)所、乒乓球室、棋牌室、臺(tái)球室等。8、大交通五星大道、迎賓大道、南環(huán)路、大銅路、南環(huán)二路、成渝高速中線等。9、公交線路201路：龍水東關(guān)大轉(zhuǎn)盤大足新汽車站202路：龍水東關(guān)大轉(zhuǎn)盤大足新汽車站101路：東關(guān)大轉(zhuǎn)盤大足老汽車站102路：東關(guān)大轉(zhuǎn)盤大足西門二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：“廣電大廈”小區(qū)總占地面積7881平方米；總建筑面積近55769平方米；容積率5.71；建筑密度41.89%；綠地率35.16%；停車位198個(gè)。小區(qū)由兩棟高層樓宇（其中綜合樓24層、住宅樓32層）和四層高的商業(yè)裙樓半圍合而成，住宅總套數(shù)184戶。其景觀環(huán)境和配套設(shè)施大多集中在小區(qū)的中庭花園，宋風(fēng)宋韻的造型和前庭騎樓石

27、雕廣場(chǎng)是本項(xiàng)目的主要亮點(diǎn)。項(xiàng)目的住宅戶型以建筑面積115平方米左右的三室三廳和85平方米左右兩室兩廳為主力戶型；兩室兩廳66平方米左右和50平方米左右的一室一廳次之；180平方米以上的大面積戶型占的比例最小。三、項(xiàng)目SWOT分析：優(yōu)勢(shì)Strength1、項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，地處大足縣門戶五星大道咽喉要道，西依迎賓大道、大郵路、成渝B線，南臨長(zhǎng)途汽車站、大銅路、東關(guān)大轉(zhuǎn)盤，周邊市政、商業(yè)、生活配套齊全；2、東關(guān)新城的居住成熟、城市發(fā)展框架的拉大，宜居新城地位的日益鞏固，都將為項(xiàng)目所在區(qū)域帶來廣闊的發(fā)展前景；3、項(xiàng)目地處五星大道、迎賓大道、南環(huán)路、大銅路、南環(huán)二路、成渝高速中線等重要城市干道交匯處，

28、交通十分便利；4、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目擁有大足縣目前唯一5A寫字樓產(chǎn)品，屬區(qū)域地標(biāo)性建筑；5、開發(fā)公司大足縣城投司的金字招牌及公司資源將為項(xiàng)目的銷售保駕護(hù)航。劣勢(shì)Weakness1、目前東關(guān)新區(qū)商務(wù)、商業(yè)氛圍尚不濃厚，由于大批新建項(xiàng)目尚未交房，因此區(qū)域內(nèi)整體入住率尚不高；2、作為非中心的新城區(qū)，東關(guān)新區(qū)整體發(fā)展較慢，區(qū)域形象受限，這也直接影響了項(xiàng)目的整體價(jià)值。機(jī)會(huì)Opportunity1、政策導(dǎo)向，作為大足縣新興居住及政務(wù)中心，政府必將對(duì)區(qū)域建設(shè)投入更多財(cái)力、人力，以促進(jìn)整個(gè)區(qū)域發(fā)展；2、目前大足縣房地產(chǎn)市場(chǎng)中尚無甲級(jí)寫字樓產(chǎn)品供應(yīng)，而本項(xiàng)目的面市即將填補(bǔ)這一市場(chǎng)空缺，其市場(chǎng)稀缺性必將引發(fā)新一輪市場(chǎng)

29、關(guān)注。威脅Threat1、區(qū)域內(nèi)普通住房產(chǎn)品供應(yīng)充足，且同質(zhì)化嚴(yán)重，對(duì)本項(xiàng)目住房銷售造成一定威脅；2、國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策下樓市又進(jìn)入新一輪的觀望期，樓市后續(xù)走向如何尚無定論。第三部分：項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目市場(chǎng)形象：大足門戶世界資本，匯聚大足定位依據(jù)：由項(xiàng)目的地理?xiàng)l件決定項(xiàng)目作為大足縣門戶級(jí)形象的市場(chǎng)地位，另外從項(xiàng)目產(chǎn)品上劃分，住房?jī)H作為項(xiàng)目整體的一個(gè)配套，而商務(wù)寫字樓及裙樓商業(yè)才是項(xiàng)目營(yíng)銷的核心，因此在項(xiàng)目整體亮相時(shí)的市場(chǎng)形象更應(yīng)當(dāng)將重心放在商務(wù)及商業(yè)產(chǎn)品上，而非住房產(chǎn)品。因此，大足門戶突出的是項(xiàng)目的地理優(yōu)越性，而作為一個(gè)高端資本的聚集地，項(xiàng)目無疑成為了大足未來商務(wù)及商業(yè)核心及新地標(biāo)。二、物理

30、定位：大足首席地標(biāo)級(jí)城市綜合體定位依據(jù)：“城市綜合體”的概念就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。大空間尺度、立體交通體系、現(xiàn)代城市景觀、高科技集成設(shè)施、地標(biāo)式的城市建筑等往往都是衡量一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目的重要指標(biāo)，相對(duì)與傳統(tǒng)意義的大城市中心城市綜合體，本項(xiàng)目其實(shí)只具備了部分功能及業(yè)態(tài)布局，但相對(duì)于大足縣而言，本項(xiàng)目卻可以當(dāng)之無愧的被稱為大足首席地標(biāo)級(jí)城市綜合體，我們有完善的商業(yè)、商務(wù)、居住等產(chǎn)品形態(tài)；具有立體的交通網(wǎng)路；舒適的城市景觀資源；高新技術(shù)

31、產(chǎn)業(yè)集群以及大足未來城市地標(biāo)（5A甲級(jí)寫字樓），因此，綜上所訴，項(xiàng)目作為大足縣首個(gè)引入“城市綜合體”概念的項(xiàng)目，其后期推廣及銷售必將受到市場(chǎng)熱捧。三、精神定位：用世界的高度看大足定位依據(jù)：前面已經(jīng)提到，本項(xiàng)目的營(yíng)銷重點(diǎn)及難點(diǎn)均體現(xiàn)在寫字樓及商業(yè)產(chǎn)品上面，而住房產(chǎn)品僅作為項(xiàng)目整體配套，其銷售及推廣均不會(huì)有太大市場(chǎng)阻力，因此，既然我們已經(jīng)提出大足首席地標(biāo)級(jí)城市綜合體概念，就應(yīng)該將這一概念繼續(xù)升華，作為一個(gè)帶有政府背景的開發(fā)項(xiàng)目，廣電大廈最終所承載的市場(chǎng)使命不僅僅是成為大足縣未來城市建筑地標(biāo)，而更應(yīng)該成為大足縣未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展新地標(biāo)，一個(gè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聚集地，前沿技術(shù)、信息的集散地，帶動(dòng)大足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中

32、心區(qū)域，因此我們必須站在更高的高度看待項(xiàng)目的整體推廣。四、產(chǎn)品定位：u 住房定位：精英生活一站式居住區(qū)定位依據(jù)：作為項(xiàng)目整體的配套，住房產(chǎn)品就整體設(shè)計(jì)風(fēng)格、戶型結(jié)構(gòu)、面積控制等方面來看與普通住房項(xiàng)目并無差異，但本項(xiàng)目整體市場(chǎng)形象決定了其不同的功能定位商務(wù)精英及城市白領(lǐng)精英的高尚居住區(qū)。u 寫字樓定位：大足首席商務(wù)純寫字樓定位依據(jù)：作為大足首席具備國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓產(chǎn)品卻是不爭(zhēng)之事實(shí)，或許5A（包括OA：辦公自動(dòng)化系統(tǒng)；CA：通訊自動(dòng)化系統(tǒng)；FA：消防自動(dòng)化系統(tǒng)；SA：安保自動(dòng)化系統(tǒng)；BA：樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)）作為衡量寫字樓產(chǎn)品的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，在大城市中早已司空見慣，但對(duì)于大足縣房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，它絕對(duì)是

33、空前的頂級(jí)產(chǎn)品。u 商業(yè)定位：大足未來CBD商業(yè)中心定位依據(jù)：作為項(xiàng)目整體的一部分，項(xiàng)目商業(yè)的功能絕不僅僅作為本項(xiàng)目的配套需求而存在，而應(yīng)該承載未來整個(gè)東關(guān)新城的區(qū)域商業(yè)中心的重任，作為大足縣首席地標(biāo)級(jí)城市綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目所在地必將成為未來新區(qū)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，也必將聚集更多的社會(huì)資源、前沿信息，其必將帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域商業(yè)升級(jí)，因此本項(xiàng)目未來商業(yè)價(jià)值無可限量。五、目標(biāo)客群定位：城市精英生活群（一）、總體描述：總述：他們是高知高收入的中產(chǎn)精英，也許是中收入高文化的“知識(shí)英才階層，也許是高收入中文化的“社會(huì)精英階層”。他們具有相同的人生觀、價(jià)值觀與生活情趣接受過良好的教育，注重個(gè)人修養(yǎng)，置身忙碌的城市中

34、，始終保持著對(duì)文化、藝術(shù)等精神層面的愛好與追求，向往生態(tài)自然、有品質(zhì)的生活是他們的共同特征。1、區(qū)域特征：主要來自大足縣城，其次是如龍水、雙橋等重要周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及部分臨近區(qū)縣客戶。2、職業(yè)特征：政府機(jī)關(guān)單位、私企業(yè)主、個(gè)體戶、公務(wù)員、企業(yè)管理人員、教師、醫(yī)生、律師等。3、客戶特征：年齡在3050歲左右，多為三口及以上家庭。4、經(jīng)濟(jì)水平：家庭收入在30萬以上，大多有私家車。5、消費(fèi)特點(diǎn)：二次置業(yè)居多，部分用以改善及提高現(xiàn)有的居住標(biāo)準(zhǔn)。首次置業(yè)為輔。區(qū)域忠誠(chéng)度較高，工作繁忙，對(duì)交通、生活配套、居住環(huán)境要求高；心態(tài)年輕，追求生活品味，若產(chǎn)品設(shè)計(jì)富有閃亮點(diǎn)，易于引起共鳴，可快速形成沖動(dòng)購(gòu)買行為。喜歡社交

35、活動(dòng)，設(shè)計(jì)時(shí)尚，理念超前的產(chǎn)品能引起他們較大購(gòu)買欲望，并因?yàn)橄矚g聚居而產(chǎn)生良好的羊群消費(fèi)效應(yīng)。由于他們屬于中上收入人群，因此對(duì)在房?jī)r(jià)相對(duì)合理的情況下不會(huì)有太大的價(jià)格抗性。6、心理需求： 追求較高品味、較高素質(zhì)的生活；注重隱私，注重群體認(rèn)同感；注重樓盤區(qū)位及項(xiàng)目品質(zhì)帶來的優(yōu)越感；生活壓力較大，尋找“心靈居所”、“心境空間”釋放壓力；向往享受都市中的便利交通、齊全配套和繽紛多彩的生活。（二）、細(xì)分產(chǎn)品客戶定位：1、住房客戶定位：年齡：25-45歲之間；客戶年齡趨小、但跨度大；職業(yè)背景：中小私營(yíng)業(yè)主、中高級(jí)公務(wù)員、教師、醫(yī)生、周邊廠礦技術(shù)工種、從事文化/傳媒/傳播的自由職業(yè)者、企業(yè)中層管理人員等；家

36、庭特點(diǎn)：二人世界、三口之家、或部分時(shí)間與父母同住；業(yè)主每日工作時(shí)間長(zhǎng)；客戶實(shí)力：有一定家庭財(cái)產(chǎn)積累，家庭年收入10萬以上，對(duì)未來有良好預(yù)期，以首次置業(yè)為主，部分改善型需求為輔，部分家庭擁有普通或中級(jí)轎車。置業(yè)關(guān)注傾向：環(huán)境：希望住在熱鬧、便利的城市前沿地帶；圈層：喜歡都市中心的生活狀態(tài)，以及城市中心地標(biāo)物業(yè)所帶來的優(yōu)越感；戶型面積：面積不需要過大，但能滿足舒適感；2、寫字樓客戶定位年齡：35-55歲之間；職業(yè)背景：多為政府機(jī)關(guān)性質(zhì)的購(gòu)買客戶及中上規(guī)模國(guó)營(yíng)、私營(yíng)業(yè)主，高級(jí)合伙人，企業(yè)高層管理者等。家庭特點(diǎn)：共同居住的成員較多，4-6口人。通常為2個(gè)子女，與一方的父母同住?？蛻魧?shí)力：屬于城市新富階

37、層/準(zhǔn)財(cái)富階層，家庭年收入40萬以上，二次或多次置業(yè)者，擁有1-2輛中高級(jí)家庭轎車，對(duì)所購(gòu)商務(wù)產(chǎn)品承受能力較大。置業(yè)關(guān)注傾向：項(xiàng)目品質(zhì)：一個(gè)能夠體現(xiàn)自身企業(yè)（公司）價(jià)值的辦公環(huán)境，一個(gè)能夠承載企業(yè)發(fā)展的良好平臺(tái)；周邊環(huán)境及配套：不僅要具有成熟的交通、商務(wù)及商業(yè)配套，更應(yīng)該具備成為未來區(qū)域商務(wù)、商業(yè)核心的發(fā)展?jié)摿?；?xiàng)目整體形象：與企業(yè)自身的形象及品味相契合，體現(xiàn)企業(yè)及業(yè)主自身的尊崇感、優(yōu)越感；購(gòu)買動(dòng)機(jī)：以自用為主，投資客戶為輔，其大致比例約為7：3。購(gòu)買面積：以整層或半層購(gòu)買居多，以及部分購(gòu)買能力較強(qiáng)的多層購(gòu)買客戶。3、商業(yè)客戶定位：年齡：35-50歲之間；職業(yè)背景：部分政府機(jī)關(guān)性質(zhì)的購(gòu)買客戶或

38、部分私營(yíng)業(yè)主，高級(jí)合伙人，企業(yè)高層管理者，私營(yíng)個(gè)體戶等。家庭特點(diǎn)：家庭成員較多，或者家族較為龐大，有比較雄厚的家庭資金條件?？蛻魧?shí)力：屬于城市財(cái)富階層，家庭年收入50萬以上，二次或多次置業(yè)者，擁有1-2輛中高級(jí)家庭轎車，對(duì)所購(gòu)商業(yè)產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)承載能力較大。購(gòu)買動(dòng)機(jī)及面積需求：購(gòu)買動(dòng)機(jī)：以自用為主，投資客戶為輔，其大致比例約為6：4。購(gòu)買面積：根據(jù)其具體用途分為幾十至上千平米不等。第四部分：推廣策略一、推廣執(zhí)行計(jì)劃：說明：本推廣執(zhí)行計(jì)劃是按照項(xiàng)目于2011年8月中旬（2011.8.13）開盤為節(jié)點(diǎn)行進(jìn)制定，如項(xiàng)目開盤時(shí)間進(jìn)行調(diào)整，本推廣計(jì)劃中所涉及節(jié)點(diǎn)將做相應(yīng)調(diào)整。（一）、籌備期時(shí)間：2011.5

39、.15.15階段要點(diǎn)：項(xiàng)目亮相籌備，推廣工作開展前各項(xiàng)準(zhǔn)備工作落實(shí)，包括媒體、人員等方面。核心工作：項(xiàng)目營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)（包括策劃以及銷售人員）搭建；銷售人員培訓(xùn)；相關(guān)推廣媒體合作合同簽訂；導(dǎo)入期推廣及宣傳物料設(shè)計(jì)及制作。階段目標(biāo)：完成營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)搭建工作，完成人員培訓(xùn)工作，銷售人員正式上崗，相關(guān)推廣及宣傳物料制作完成交付使用。（二）、形象導(dǎo)入期時(shí)間：6.15階段要點(diǎn)：項(xiàng)目初次亮相，品牌導(dǎo)入，引起市場(chǎng)高度關(guān)注。核心工作：各媒體渠道推廣工作執(zhí)行；大足縣房交會(huì)項(xiàng)目展示；銷售現(xiàn)場(chǎng)正?？蛻艚哟?。推廣主題：傳播項(xiàng)目廣告總精神及定位，同時(shí)傳播開發(fā)商大足縣城投司集團(tuán)的品牌影響力，將在大足縣打造首席城市中心地標(biāo)級(jí)城市綜合

40、體。營(yíng)銷通路：l 推廣媒體公交車身廣告作為目前大足縣為數(shù)不多的推廣媒體之一，公交車身廣告具有受眾面廣，曝光率高等特點(diǎn)，且其所需費(fèi)用相對(duì)合理，因此其將作為項(xiàng)目線上推廣的主要媒體渠道。l 線下渠道短信息、夾報(bào)、派單、營(yíng)銷活動(dòng)有別于主城房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，恒安易居認(rèn)為區(qū)縣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷更多的應(yīng)該依靠線下渠道作為其支撐，因此在項(xiàng)目亮相階段短信息、夾報(bào)、派單等線下渠道將作為項(xiàng)目宣傳及推廣的重要渠道；另外如中老年腰鼓表演、大足縣商務(wù)投資理財(cái)講座、項(xiàng)目產(chǎn)品推介會(huì)等都將作為重要的項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)。l 銷售終端完成銷售中心搭建及裝修，銷售人員進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行正常客戶接待。階段目標(biāo)：項(xiàng)目信息迅速傳遞，吸引市場(chǎng)眼球，制造熱點(diǎn)

41、話題；積累意向客戶100組。（三）、蓄客期時(shí)間：58.12階段要點(diǎn)：項(xiàng)目全面推廣啟動(dòng)，放卡蓄客，鎖定意向客戶。核心工作：執(zhí)行項(xiàng)目蓄客方案，落實(shí)項(xiàng)目開盤前各項(xiàng)籌備工作及開盤活動(dòng)方案確定。推廣主題：產(chǎn)品信息傳遞，區(qū)域未來升值潛力炒作，項(xiàng)目在大足縣房地產(chǎn)市場(chǎng)中的市場(chǎng)形象強(qiáng)化。營(yíng)銷通路：l 推廣媒體公交車身廣告發(fā)布項(xiàng)目產(chǎn)品信息及辦卡信息，賣點(diǎn)訴求，提升項(xiàng)目整體形象，激發(fā)購(gòu)買欲望。l 線下渠道短信息、夾報(bào)、派單、營(yíng)銷活動(dòng)加大短信息、夾報(bào)投放量，增加人手對(duì)派單工作進(jìn)行強(qiáng)化，為銷售中心上客做支撐；借政府資源之勢(shì)進(jìn)行營(yíng)銷炒作，如熱烈祝賀××××企業(yè)正式落戶廣電大廈等系列

42、活動(dòng)。l 銷售終端配合項(xiàng)目調(diào)性進(jìn)行營(yíng)銷包裝，持續(xù)客戶接待。階段目標(biāo)：完成意向客戶登記700組，辦理VIP卡250張。（四）、開盤強(qiáng)銷期時(shí)間：8.31階段要點(diǎn)：項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)開盤，力爭(zhēng)開門紅。核心工作：執(zhí)行開盤活動(dòng)方案，借助開盤期優(yōu)惠措施及銷售現(xiàn)場(chǎng)良好銷售氛圍強(qiáng)力消化房源。推廣主題：項(xiàng)目開盤信息發(fā)布，大足縣首席地標(biāo)級(jí)城市綜合體項(xiàng)目熱銷炒作，樹立項(xiàng)目銷售口碑。營(yíng)銷通路：l 推廣媒體公交車身廣告?zhèn)鬟f項(xiàng)目開盤信息。l 線下渠道短信息、夾報(bào)、派單、營(yíng)銷活動(dòng)傳遞項(xiàng)目開盤信息，以及項(xiàng)目熱銷炒作（開盤后）；執(zhí)行開盤營(yíng)銷活動(dòng)方案。l 銷售終端營(yíng)造項(xiàng)目開盤氛圍，與項(xiàng)目開盤活動(dòng)進(jìn)行統(tǒng)一包裝；2011.8.13項(xiàng)目正式開盤

43、。階段目標(biāo)：開盤力爭(zhēng)達(dá)到50%以上房源去化，強(qiáng)銷期內(nèi)達(dá)到75%房源去化。（五）、持續(xù)期時(shí)間：項(xiàng)目銷售行為結(jié)束階段要點(diǎn)：銷售銜接，不同產(chǎn)品之間互相進(jìn)行銷售借力。核心工作：借助開盤強(qiáng)銷期余威及部分營(yíng)銷活動(dòng)對(duì)所剩房源進(jìn)行持續(xù)銷售。推廣主題：大足縣首席地標(biāo)級(jí)城市綜合體精品房源僅余××席持續(xù)熱銷中；老帶新優(yōu)惠活動(dòng)；尾盤促銷信息等。營(yíng)銷通路：l 推廣媒體公交車身廣告發(fā)布項(xiàng)目剩余房源信息，優(yōu)惠活動(dòng)等。l 線下渠道短信息、夾報(bào)、派單、營(yíng)銷活動(dòng)成交客戶回饋及老帶新活動(dòng)等。l 銷售終端持續(xù)客戶接待，剩余房源成交。階段目標(biāo)：達(dá)到項(xiàng)目房源90%以上去化率。二、項(xiàng)目LOGO及VI秀稿：第五部分：銷售

44、解析一、定價(jià)策略：（一）、定價(jià)方法：市場(chǎng)類比法選取目前區(qū)域市場(chǎng)中最具代表性的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目作為參考對(duì)象，根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目前銷售均價(jià)作為指導(dǎo)價(jià)格，再根據(jù)所選取對(duì)象與本司項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)程度進(jìn)行權(quán)重分配，再依據(jù)各不同權(quán)重項(xiàng)如：項(xiàng)目體量、樓盤品質(zhì)、項(xiàng)目地段、交通條件、周邊配套、產(chǎn)品特性等等因素進(jìn)行權(quán)重評(píng)分，最終得出項(xiàng)目?jī)r(jià)格修正值。（二）、定價(jià)原則：l 產(chǎn)品導(dǎo)向原則：在完成總均價(jià)的前提下，根據(jù)產(chǎn)品差別定位和客戶差別定位，大膽調(diào)整不同批次不同類型產(chǎn)品的價(jià)格水平；l 整體均衡，局部失衡：從整盤高度確立不同批次不同類型產(chǎn)品的均價(jià)。在同期推出的同類產(chǎn)品中有意識(shí)地設(shè)定梯次，形成適度的不均衡價(jià)格；l 平價(jià)入市：入市價(jià)格與競(jìng)爭(zhēng)類

45、物業(yè)比較保持一定價(jià)格優(yōu)勢(shì)，支持開盤轟動(dòng)效應(yīng)的實(shí)現(xiàn)；l 逐步高走：控制形成銷售期內(nèi)的價(jià)格增勢(shì)和升值效應(yīng)；l 價(jià)格標(biāo)桿：利用樓王樹立價(jià)格標(biāo)桿，拉升價(jià)值感，加快銷售速度；l 比價(jià)效應(yīng)：合理制定價(jià)格差，實(shí)現(xiàn)勻速去化；l 靈活機(jī)動(dòng)：能夠適宜總體市場(chǎng)形勢(shì)的波動(dòng)變化和不可控性，適時(shí)利用較差的產(chǎn)品完成現(xiàn)金流目標(biāo)；l 執(zhí)行手段：在制定項(xiàng)目實(shí)際均價(jià)的基礎(chǔ)上，虛高項(xiàng)目表面價(jià)格，以滿足企業(yè)老客戶和新開發(fā)客戶在價(jià)格層面的滿足感。l 恒安易居觀點(diǎn)：根據(jù)不同的產(chǎn)品類型，制定合理的價(jià)格體系，平衡項(xiàng)目的銷售速度和利潤(rùn),開盤以性價(jià)比高的超值價(jià)格入市快速去化，通過明顯的價(jià)格梯度及高性價(jià)比的價(jià)格杠桿去化價(jià)格成長(zhǎng)性不高的房源；通過價(jià)格

46、杠桿進(jìn)行房源引導(dǎo)去化，房源好壞摻半；確保開盤旺銷。多頻次小幅度推售，提升項(xiàng)目形象，分步驟逐步打開價(jià)格空間，通過價(jià)格拉升，造成項(xiàng)目升值印象，其后價(jià)格持續(xù)提升，創(chuàng)造利潤(rùn)最大化。綜上所述，建議：項(xiàng)目住房入市銷售均價(jià)：4100元/平米；項(xiàng)目寫字樓入市銷售均價(jià)：6500元/平米；項(xiàng)目商業(yè)入市銷售均價(jià)：20000元/平米（一層）； 12000元/平米（二層）； 8500元/平米（三層）； 7000元/平米（四層）。二、銷售執(zhí)行：主旨: 本案銷售方案的制定是以結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)態(tài)勢(shì)同類競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案銷售現(xiàn)狀以及本項(xiàng)目自身情況為依據(jù),通過增加有效的上客量和合理的價(jià)格定位的銷售策略擬定,以達(dá)各階段預(yù)計(jì)的銷售目標(biāo),順利完成整

47、盤去化。（一）、客戶積累：l 蓄客原則：首先前期放低預(yù)約登記門檻，迅速積累基礎(chǔ)客源，其次利用項(xiàng)目線上推廣及系列營(yíng)銷活動(dòng)的影響力和沖擊力，通過對(duì)基礎(chǔ)客戶的過濾，使目標(biāo)客群逐步縮小和精準(zhǔn)。l 第一階段：時(shí)間：6.31蓄客要點(diǎn)：本階段客戶來源主要為通過項(xiàng)目推廣或線下渠道知曉本項(xiàng)目而首次來訪的客戶，因此客戶質(zhì)量良莠不齊，在本階段的客戶積累要點(diǎn)即“廣撒網(wǎng)”，利用項(xiàng)目推廣迅速積累客戶量。蓄客目標(biāo)：積累登記客戶350組。l 第二階段：時(shí)間：8.12蓄客要點(diǎn)：本階段客戶來源主要為前期對(duì)項(xiàng)目有過認(rèn)知或已經(jīng)到項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目做過直觀了解的客戶，其對(duì)項(xiàng)目認(rèn)可度相比第一階段要高很多，因此本階段蓄客要點(diǎn)就是將此類意向

48、相對(duì)較強(qiáng)的客戶轉(zhuǎn)變?yōu)槲覀兊腣IP卡辦卡客戶，通過此類營(yíng)銷手段達(dá)到進(jìn)一步鎖定我們的意向客戶的目的。蓄客目標(biāo)：積累登記客戶700組，VIP卡辦卡客戶250組。項(xiàng)目住房一批次推出房源為142套，我們按照辦卡客戶成交比列為2:1計(jì)算，即至少需要VIP卡辦卡客戶220組以上才能保證一批次房源在開盤強(qiáng)銷期內(nèi)達(dá)到75%（約110套房源）以上的去化率。l 第三階段：時(shí)間：9.15蓄客要點(diǎn)：本階段的客戶積蓄工作主要是為項(xiàng)目二批次住房加推做準(zhǔn)備，而且本階段的上訪客戶多數(shù)為已購(gòu)房老客戶或老帶新客戶，因此相對(duì)于前面兩個(gè)蓄客階段而言本階段客戶的意向程度更高，因此應(yīng)當(dāng)利用一批次住房銷售余威即項(xiàng)目首次開盤所形成的良好市場(chǎng)口

49、碑效應(yīng)迅速將意向客戶轉(zhuǎn)變?yōu)閂IP卡辦卡客戶，為二批次住房加推做準(zhǔn)備。蓄客目標(biāo)：在前期登記客戶已經(jīng)消化掉（住房一批次開盤已經(jīng)消化）的情況下，本階段力爭(zhēng)新積累登記客戶200組，VIP卡辦卡客戶80組。與住房一批次開盤相同，我們同樣按照VIP卡辦卡客戶成交比例為2:1計(jì)算，即至少需要VIP卡辦卡客戶75組以上才能保證二批次房源加推后達(dá)到90%以上（約38套房源）的去化率。（二）、推盤策略：推盤序列推盤時(shí)間推盤類別推盤樓層推盤套數(shù)1住房一批次215233214222011年9月寫字樓一批次915/32011年10月住房二批次162242商業(yè)裙樓14/42011年11月寫字樓二批次1624/l 恒安易居

50、觀點(diǎn)：1、除住房產(chǎn)品銷售需要發(fā)放VIP卡積累客戶外，項(xiàng)目寫字樓及商業(yè)產(chǎn)品銷售均無需發(fā)放VIP卡蓄客，寫字樓產(chǎn)品受制于市場(chǎng)稀缺等因素，其購(gòu)買客群有龐大市場(chǎng)支撐，且部分樓層屬于內(nèi)部定購(gòu)；而商業(yè)裙樓具有較大不確定性（需求面積、總價(jià)等），無法進(jìn)行集中開盤，因此恒安易居建議本項(xiàng)目寫字樓及商業(yè)裙樓產(chǎn)品以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的方式進(jìn)行房源消化，而住房樓銷售則采取市場(chǎng)開盤銷售法；2、恒安易居建議將項(xiàng)目住房產(chǎn)品（共184套房源）分為兩批次推出，項(xiàng)目首次開盤由于客戶積累充分，因此第一批次推出142套房源，所選樓層涵蓋低、中、高各區(qū)域房源，而將價(jià)值最高及市場(chǎng)接受程度最高的中間樓層（7層共42套房源）予以保留而將其作為二批次房源進(jìn)行加推，同時(shí)也為二批次房源加推提價(jià)作鋪墊。第六部分：認(rèn)知恒安易居u 企業(yè)簡(jiǎn)介：恒安易居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司成立于2003年，現(xiàn)目前企業(yè)員工80余人，管理人員20人，涉及與房地產(chǎn)相關(guān)的全方位服務(wù)機(jī)構(gòu)。企業(yè)在2004年被評(píng)為重慶市10大中介、于2006年被重慶統(tǒng)計(jì)局評(píng)為放心中介、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)會(huì)員單位、參與編制重慶市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)規(guī)范、重慶市商品房營(yíng)銷代理合同、重慶市房地產(chǎn)代辦手續(xù)服務(wù)合同、重慶市