蕪湖奎湖假區(qū)別墅項(xiàng)目PPT學(xué)習(xí)教案

1、會計(jì)學(xué)1蕪湖奎湖假區(qū)別墅項(xiàng)目蕪湖奎湖假區(qū)別墅項(xiàng)目目目 錄錄一、宏觀背景研究一、宏觀背景研究二、蕪湖市房地產(chǎn)市場研究二、蕪湖市房地產(chǎn)市場研究三、別墅市場分析三、別墅市場分析四、項(xiàng)目分析四、項(xiàng)目分析五、本項(xiàng)目戰(zhàn)略地位分析五、本項(xiàng)目戰(zhàn)略地位分析六、市場研判結(jié)論六、市場研判結(jié)論第1頁/共37頁地理位置地理位置蕪湖市地處安徽省東南部，南依黃山、九華山、太平湖風(fēng)景區(qū)，北臨江淮平原，居承東啟西的交通樞紐位置?，F(xiàn)轄蕪湖、繁昌、南陵三縣和新蕪、鏡湖、馬塘、鳩江四區(qū),全市面積3317平方公里。 交通條件交通條件蕪湖是全國重要的交通、通訊樞紐。蕪湖港為長江第五大深水良港，遠(yuǎn)洋航線直通海外，有3個5000噸級泊位、安

2、徽最大的外貿(mào)碼頭朱家橋碼頭；裕溪口煤炭專業(yè)碼頭年通過能力1200萬噸。蕪湖是華東地區(qū)鐵路交通樞紐，我國目前規(guī)模最大、科技含量最高的特大型公鐵兩用大橋蕪湖長江大橋的建成，使蕪湖西接京九線、京廣線，東接京滬線，北接隴海線，南接浙贛線，成為十字結(jié)點(diǎn)城市。南京祿口國際機(jī)場、合肥駱崗機(jī)場距蕪湖僅1個多小時車程。蕪湖是華東公路網(wǎng)絡(luò)中心，是長江經(jīng)濟(jì)帶上重要的通訊樞紐。 居住環(huán)境居住環(huán)境蕪湖人居環(huán)境較好。城市綠化覆蓋率32.5%，人均綠地面積平方米。蕪湖一、宏觀背景研究一、宏觀背景研究第2頁/共37頁數(shù)據(jù)來自03年各市統(tǒng)計(jì)年鑒全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值億元，按可比價計(jì)算，比上年增長14.6%，增幅比2002年提高個

3、百分點(diǎn) ，增長速度位居安徽省前列蕪湖經(jīng)濟(jì)在周邊城市中占有較重地位。2005年一季度蕪湖GDP位居安徽省第四位第3頁/共37頁數(shù)據(jù)來自03年各市統(tǒng)計(jì)年鑒2004年，蕪湖城市居民人均可支配收入8553元，比上年增長16.7%；人均消費(fèi)支出6333元，增長12.2%；年末城市居民人均住房使用面積平方米，增長3.8%。 第4頁/共37頁2004年蕪湖總?cè)丝谶_(dá)到萬人，比上年增長0.3%。其中市區(qū)人口80萬左右人口的增長為房地產(chǎn)提供了有力的保障第5頁/共37頁億元 近年來蕪湖市房地產(chǎn)投資額快速增長，2004年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資已達(dá)到億元；2004年房地產(chǎn)投資增長速度略有下降第6頁/共37頁第7頁/共37頁

4、-市域城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)市域城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)蕪湖市域城鎮(zhèn)體系為組團(tuán)式空間結(jié)構(gòu)，具體為“一個主中心、三個副中心，三條城鎮(zhèn)發(fā)展軸、六個城鎮(zhèn)組團(tuán)”。一個主中心是指中心城市蕪湖市，三個副中心是指南陵縣城、繁昌縣城及蕪湖縣城。三條城鎮(zhèn)發(fā)展軸分別是蕪湖-三山-繁昌-孫村的城鎮(zhèn)發(fā)展軸、蕪湖-許鎮(zhèn)-南陵-三里（沿二0五國道）的城鎮(zhèn)發(fā)展軸、蕪湖-六郎-灣址-三元（沿蕪?fù)吐罚┑某擎?zhèn)發(fā)展軸。六個城鎮(zhèn)組團(tuán)：三-峨組團(tuán)、繁-荻組團(tuán)、許-陶組團(tuán)、南-弋組團(tuán)、三-煙組團(tuán)、灣-六組團(tuán)。-市域交通規(guī)劃市域交通規(guī)劃通過提升道路等級、完善道路網(wǎng)絡(luò)，以高速公路和一級公路為骨架，形成高級、一級-二級-三、四級-等外道路四級道路網(wǎng)絡(luò)體系，

5、全面提高市域城鎮(zhèn)之間以及城鎮(zhèn)與農(nóng)村地區(qū)之間的通達(dá)性。高速：建成沿江高速蕪湖段、建成蕪淳高速蕪湖段；一級公路：擴(kuò)建205和318國道以及蕪銅路、蕪?fù)吐肥徍危欢壒罚盒陆ㄝ陡坌陆ㄝ陡?繁昌縣城繁昌縣城-許鎮(zhèn)許鎮(zhèn)-三元段三元段；擴(kuò)建灣石路，新建石石危-峨橋段，擴(kuò)建繁昌縣城-峨橋段；擴(kuò)建新港-繁昌縣城-南陵縣城段；擴(kuò)建橫山-新港-荻港段；擴(kuò)建南陵-工山-河灣段；三級和四級公路：提升中心鎮(zhèn)到一般鎮(zhèn)、一般鎮(zhèn)副中心村道路等級，使其分別達(dá)到三級公路和四級公路的水平；等外道路：完善農(nóng)村地區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)，中心村與基層村應(yīng)有等外道路相連。第8頁/共37頁-市域城鎮(zhèn)體系等級序列市域城鎮(zhèn)體系等級序列規(guī)劃將蕪湖市域城鎮(zhèn)劃

6、分為四個等級。蕪湖市將建設(shè)成為寧漢之間沿江區(qū)域的經(jīng)濟(jì)中心城市、安徽省一級中心城市、市域中心城市；繁昌縣城、南陵縣城、蕪湖縣城為蕪湖市域第二級中心城市，即市域副中心城市；三山、荻港等8個城鎮(zhèn)為市域第三級城鎮(zhèn)，即市域（重點(diǎn)）中心鎮(zhèn)；其他建制鎮(zhèn)為市域第四級城鎮(zhèn)。-市域城鎮(zhèn)體系規(guī)模結(jié)構(gòu)市域城鎮(zhèn)體系規(guī)模結(jié)構(gòu)到2020年，蕪湖市域城鎮(zhèn)體系規(guī)模結(jié)構(gòu)如下：大城市一個，即蕪湖市，人口規(guī)模180-200萬人左右；中小城市三個，蕪湖縣城、繁昌縣城、南陵縣城，城鎮(zhèn)人口分別為20萬人、30萬人和15萬人；市域中心城鎮(zhèn)八個；人口4-8萬人；一般建制鎮(zhèn)人口為萬人。蕪湖縣城繁昌縣城中心區(qū)南陵縣城第9頁/共37頁許鎮(zhèn)許鎮(zhèn)位于繁

7、昌縣城、南陵縣城、蕪湖縣城之間。距離蕪湖33公里，城南28公里，南陵18公里。全鎮(zhèn)現(xiàn)有中心集鎮(zhèn)四個，即許鎮(zhèn)、奎湖、太豐、東塘集鎮(zhèn)。總?cè)丝?1萬 交通狀況：交通狀況：各縣城以及中線城區(qū)交通主要成線狀，交通網(wǎng)絡(luò)尚未形成，許鎮(zhèn)位于中心城區(qū)與南陵之間，是去南陵必經(jīng)之地（之間有收費(fèi)站，每次收費(fèi)5元，月票50元）。但是許鎮(zhèn)直接至其他兩個縣城的交通路線尚未完善產(chǎn)業(yè)特色：產(chǎn)業(yè)特色：以農(nóng)業(yè)發(fā)展為主題，區(qū)內(nèi)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)展緩慢，第三產(chǎn)業(yè)對鎮(zhèn)級經(jīng)濟(jì)的支撐作用日益明顯，各類商品零售、餐飲、娛樂休閑等服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)分布于城區(qū)及各村莊居民點(diǎn)、集市，已建立了多元化、多渠道的商品流通網(wǎng)絡(luò)體系。 第10頁/共37頁 綜上所述綜上所述

8、: :蕪湖市已經(jīng)基本確立了其皖南地區(qū)經(jīng)濟(jì)龍頭的地位，已經(jīng)基蕪湖市已經(jīng)基本確立了其皖南地區(qū)經(jīng)濟(jì)龍頭的地位，已經(jīng)基 本成為了長江中下游地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要補(bǔ)充本成為了長江中下游地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要補(bǔ)充第11頁/共37頁二、蕪湖市房地產(chǎn)市場研究二、蕪湖市房地產(chǎn)市場研究蕪湖整體的房地產(chǎn)市場目前處于一個起步以后的高速發(fā)展階段。目前在蕪湖比較有代表性的商品住宅樓盤有香樟花園、香格麗拉花園、君臨天廈、藝江南等。蕪湖房地產(chǎn)發(fā)展過程中一個很明顯的現(xiàn)象是：個別比較有實(shí)力個別比較有實(shí)力的開發(fā)商幾乎可以左右蕪湖整個房產(chǎn)的走勢，的開發(fā)商幾乎可以左右蕪湖整個房產(chǎn)的走勢，浙江的開發(fā)商偉星則具備了相當(dāng)?shù)拇硇裕蔀槭徍?/p>

9、產(chǎn)市場的主力軍北部開發(fā)區(qū)的快速發(fā)展和日益成熟對房地產(chǎn)市場有較大影響。城市的新一輪規(guī)劃使得城市開始往北往南縱深發(fā)展。近階段的宏觀調(diào)控對蕪湖市場有明顯的影響，市場觀望狀態(tài)嚴(yán)重，成交趨緩、土地流拍。第12頁/共37頁基本定位：基本定位：科技、技術(shù)含量較高的工業(yè)企業(yè)。由于區(qū)內(nèi)擁有鳳鳴湖、銀湖等天然資源，整個開發(fā)區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃出色 目前已經(jīng)吸引了眾多汽車制造、電器制造、紡織輕工業(yè)等企業(yè)目前已經(jīng)入?。煌瑫r從未來的規(guī)劃情況來看，還將吸引到更多的高科技科研機(jī)構(gòu)。 是蕪湖市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵區(qū)域，起到了帶動整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭作用。從其輻射作用來看，市區(qū)銀湖山路以及鳳鳴路、弋江路等區(qū)域?qū)⒅苯邮艿狡溆欣绊?。從未來發(fā)展情

10、況來看，將發(fā)展成為皖南地區(qū)甚至是整個長江中下游地區(qū)的一個重要經(jīng)濟(jì)發(fā)展亮點(diǎn)。蕪湖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)蕪湖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)第13頁/共37頁偉星項(xiàng)目分布圖偉星項(xiàng)目分布圖中西友好花園：中西友好花園：2000年開盤，2002年6月交付使用。位于中心二街與中和路交界處，緊靠蕪湖商業(yè)步行街。占地畝，總建筑面積萬平方米左右，由3幢小高層公寓組成。是蕪湖首個小高層小區(qū)是蕪湖首個小高層小區(qū)香樟城市花園：香樟城市花園：2001年開盤，2003年4月全部交付使用。項(xiàng)目位于九華山路上，占地畝，總建筑面積13萬平方米，由多層住宅和聯(lián)排別墅組成。該案的景觀設(shè)計(jì)在當(dāng)時蕪湖市場中相當(dāng)出色。鑒于其優(yōu)秀的產(chǎn)品以及景觀優(yōu)秀的產(chǎn)品以及景觀等

11、，該項(xiàng)目已樹立了高尚住宅小區(qū)的形象中西友好花園中西友好花園個個左岸生活左岸生活香樟城市花香樟城市花園園香格里拉花香格里拉花園園偉星項(xiàng)目介紹偉星項(xiàng)目介紹第14頁/共37頁香格里拉花園：香格里拉花園：是繼“香樟城市花園”以后又一個景觀設(shè)計(jì)非常出色的樓盤。項(xiàng)目位于銀湖北路、天門山路交界處。占地28萬平方米，總建筑面積34萬平方米。主要由多層住宅組成，其中有少量小高層住宅點(diǎn)綴，共可容納1萬多人入住。 是城北高檔住宅小區(qū)的代表是城北高檔住宅小區(qū)的代表香格里拉花園價格情況：香格里拉花園價格情況：2003年開盤價：1700元/平米（均價）2004年二期價格：1800元/平米左右（均價）3期2004年底開盤價

12、格：26002900元/平米左右（均價2700元/平米）目前二手價格：30003400元/平米（毛坯）35003700元/平米（裝修）第15頁/共37頁左岸生活社區(qū)：左岸生活社區(qū)：位于營盤山路，項(xiàng)目占地面積30萬平方米，總建筑面積70萬平方米。項(xiàng)目未來將由6大組團(tuán)和三個不同特色的街區(qū)組成，建筑以小高層、高層為主、以部分多層點(diǎn)綴。大體量、新建筑形態(tài)（高層、小大體量、新建筑形態(tài)（高層、小高層）、完善的生活配套高層）、完善的生活配套等。 如此大規(guī)模的高層住宅小區(qū)在蕪湖尚屬頭例，加之該項(xiàng)目2003年開始啟動，市場預(yù)熱時間較長，因而在市場上形成了較大的影響力第16頁/共37頁從產(chǎn)品面的發(fā)展角度來看，蕪湖

13、市場的產(chǎn)品面將得到進(jìn)一步的豐富從產(chǎn)品面的發(fā)展角度來看，蕪湖市場的產(chǎn)品面將得到進(jìn)一步的豐富。從未來項(xiàng)目集中發(fā)展的區(qū)域來看，蕪湖房產(chǎn)市場將主要集中在如下區(qū)域：從未來項(xiàng)目集中發(fā)展的區(qū)域來看，蕪湖房產(chǎn)市場將主要集中在如下區(qū)域：銀湖北路、弋江路板塊：銀湖北路、弋江路板塊：兩條路由于位置上靠得比較近，同時又是“蕪湖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)”通往市中心的必經(jīng)之路，因此，這兩條路未來將受到市中心與開發(fā)區(qū)的雙重客源輻射效應(yīng)從而得到快速發(fā)展而形成蕪湖當(dāng)?shù)匾粋€重要的商品房住宅板塊。隨著蕪湖市政府對于蕪湖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)投入力的進(jìn)一步加大，為該板塊的發(fā)展提供了宏觀支持與高端客源的支持。在這樣的背景下，該區(qū)域?qū)⒅鸩疆a(chǎn)生諸如“獨(dú)棟別

14、墅”、“低密度公寓”、“酒店式公寓”等中、高端住宅產(chǎn)品。沿江板塊：沿江板塊：首先，該板塊靠近長江，擁有獨(dú)一無二、無可復(fù)制的天然景觀優(yōu)勢；其次由于蕪湖“商業(yè)步行街”的規(guī)劃靠近長江入蕪湖的支流，緊靠該板塊，因此成熟的商業(yè)氛圍將為該板塊提供巨大的賣點(diǎn)。老城區(qū)板塊：老城區(qū)板塊：目前該板塊還沒有形成產(chǎn)品品質(zhì)比較高的社區(qū)，主要以舊式公房為主，隨著“左岸生活社區(qū)”在該區(qū)域內(nèi)的崛起，基于其體量在蕪湖市場上屬于“超大盤”，因此將強(qiáng)有力的帶動周邊樓盤的崛起，從而形成蕪湖市中心地區(qū)一個規(guī)模比較大，產(chǎn)品類別比較集中的板塊。未來發(fā)展趨勢未來發(fā)展趨勢第17頁/共37頁從未來市場的客源構(gòu)成情況來看：整個蕪湖市將吸引到區(qū)域范

15、圍更大的群體從未來市場的客源構(gòu)成情況來看：整個蕪湖市將吸引到區(qū)域范圍更大的群體。從目前市場的客源構(gòu)成情況來看，主要以本地客源購房自主為主。由于蕪湖整個宏觀經(jīng)濟(jì)在未來發(fā)展的潛力，特別是蕪湖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展將吸引到大批安徽省以外甚至是大陸地區(qū)以外的高端客源群，這將對整個市場目前比較單一的客源形成強(qiáng)有力的補(bǔ)充，并在未來的3到5年時間里形成一個高端、強(qiáng)勢購買群體。鑒于此，整個市場客源的購買動機(jī)也將產(chǎn)生發(fā)展，從目前以自主為主發(fā)展為自主、投資各占相當(dāng)比例。從整體市場的價格發(fā)展情況來看，我們認(rèn)為蕪湖整體市場的價格水平從整體市場的價格發(fā)展情況來看，我們認(rèn)為蕪湖整體市場的價格水平還有一定的上升空間。還有一定

16、的上升空間。隨著其中一些高端產(chǎn)品的出現(xiàn)，必定會拉升整個市場的均價水平；鑒于未來整體市場客源的豐富以及購房動機(jī)的豐富，價格也會有一個提升的過程。結(jié)合上述兩個方面，整體市場價格存在一定的上升空間。第18頁/共37頁整體市場處于一個快速發(fā)展階段，產(chǎn)品面在不斷的豐富，價格也處于一個上升期。部分有實(shí)力的開發(fā)商占據(jù)了市場供應(yīng)份額的大多數(shù)，并且樹立起了強(qiáng)勢品牌效應(yīng)。目前整個房產(chǎn)市場上已經(jīng)初步形成了一些樓盤開發(fā)比較集中的區(qū)域：沿江地區(qū)：長江長現(xiàn)代城、高新水木年華銀湖北路地區(qū)：藝江南、香格里拉花園赭山路（團(tuán)結(jié)路）地區(qū)：香樟城市花園、天和苑從客源構(gòu)成情況來看，目前的產(chǎn)品重要以本地消化為主，同時有部分來開發(fā)區(qū)內(nèi)投資

17、的外籍人士以及部分公司中高層管理人員，三縣進(jìn)城置業(yè)的農(nóng)民和企業(yè)家在市區(qū)尤其是城南客戶中占據(jù)了相當(dāng)大的份額。市場小結(jié)市場小結(jié) 第19頁/共37頁三、別墅市場分析三、別墅市場分析 蕪湖別墅市場尚處于起步階段，目前市場上存在的別墅在四百套以內(nèi)。項(xiàng)目名稱套數(shù)形式面積目前價格香樟花園64小區(qū)以多層為主多聯(lián)（2003年交房）2272504600-5000泰華園53純獨(dú)立（1997年開工）250-300平米左右7000左右銀湖別墅/純獨(dú)立（現(xiàn)房）350左右3500-4000銀湖春天別墅160純別墅小區(qū)11獨(dú)立，14雙，19聯(lián)，116疊加獨(dú)立300-400雙聯(lián)300平米左右多聯(lián)及疊加200平米左右五月底推出獨(dú)

18、立288萬雙拼180萬左右單價在6000-8500左右藝江南70純別墅小區(qū)52聯(lián)，14雙，4獨(dú)305-756多聯(lián)5000，獨(dú)立8000左右第20頁/共37頁距“蕪湖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)”車行20分鐘，距蕪湖市中心車行15分鐘。 處在開發(fā)區(qū)與市中心的中點(diǎn)位置，一方面能夠吸引到開發(fā)區(qū)內(nèi)高級管理人員，對全市范圍內(nèi)的私營企業(yè)主也是一個強(qiáng)有力的吸引；另一方面該區(qū)位對未來業(yè)主的生活有提供了方便。多聯(lián)雙拼獨(dú)立面積305360336387680756套數(shù)52144總價150180萬200250萬400余萬案例分析案例分析藝江南藝江南該項(xiàng)目為目前蕪湖市區(qū)的頂級產(chǎn)品，因而去化速度較慢，推出時間已有一年，目前尚余數(shù)套該案

19、雖為純別墅小區(qū)，然體量較小，配套設(shè)施不足，加之緊貼主干道的區(qū)位也使其缺乏高檔物業(yè)的靜謐第21頁/共37頁別墅市場小別墅市場小結(jié)結(jié) 蕪湖的別墅市場尚處于起步階段，除了即將推出的銀湖春天別墅外，現(xiàn)有的別墅基本上不具有規(guī)模效應(yīng)，小區(qū)品質(zhì)不高從目前市場情況來看，別墅的供需兩方面都比較少，二手市場成交不夠活躍銀湖春天別墅目前及今后較長一段時間將是蕪湖市場上最高端的別墅產(chǎn)品。該案作為較有規(guī)模的別墅小區(qū)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及環(huán)境規(guī)劃方面都成為蕪湖市場上的大手筆，但小區(qū)未設(shè)置會所，配套設(shè)施在短期內(nèi)不夠齊全在目前蕪湖的市場上，別墅尚屬于高端產(chǎn)品，供需都不夠活躍，尚未吸引市場的足夠注意力第22頁/共37頁四、項(xiàng)目四、項(xiàng)

20、目Swot分析分析依托蕪湖作為安徽第二大城市，背景雄厚蕪湖獨(dú)特的交通區(qū)位：長江沿岸的重要交通樞紐蕪湖市區(qū)以及三縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的蓬勃建設(shè)本案正面對蕪湖最大的湖泊奎湖的優(yōu)美自然景觀本項(xiàng)目緊鄰205國道，交通便利優(yōu)勢分析優(yōu)勢分析第23頁/共37頁劣勢分析劣勢分析距離蕪湖市區(qū)33公里的距離為最大障礙，由于蕪湖市區(qū)狹小，半小時的上班時間目前尚不能為一般市民接受通往市區(qū)的205國道，目前路況較差，南陵境內(nèi)路段預(yù)計(jì)整修尚待時日周邊均為農(nóng)村，教育、醫(yī)療以及其他生活配套設(shè)施嚴(yán)重缺乏項(xiàng)目地處農(nóng)村，將會遭受經(jīng)常停電、水、氣的威脅城南新城的崛起，將大量截留市區(qū)及市區(qū)南部郊區(qū)的客戶城南新城目前尚未完全建成，本項(xiàng)目不能依托

21、其生活配套設(shè)施項(xiàng)目規(guī)模較小，難以依靠自身完善配套第24頁/共37頁馬鞍山至蕪湖的高速公路即將通車，而寧馬高速已全線貫通，為蕪湖進(jìn)一步融入長三角帶來了新的契機(jī)城南大學(xué)園區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)漸成氣候，市政府搬至城南的規(guī)劃，將使得城市逐漸往南發(fā)展，城南的生活配套將日漸齊全，為本項(xiàng)目的未來發(fā)展帶來機(jī)會橫店集團(tuán)將與蕪湖市政府接洽，準(zhǔn)備在本項(xiàng)目附近建造影視城但目前該消息未經(jīng)證實(shí)機(jī)會分析機(jī)會分析第25頁/共37頁宏觀調(diào)控的影響。今年第一季度政府共推出6個地塊近15萬平方米的土地，但接連幾塊土地連續(xù)流拍，充分顯示了市場的觀望狀態(tài)；蕪湖作為二線城市，居住意識尚處于農(nóng)村城市化農(nóng)村城市化的起步階段，即由“農(nóng)村走進(jìn)城市農(nóng)村

22、走進(jìn)城市”，富裕的農(nóng)民或生意人為了子女教育和老人醫(yī)療而進(jìn)城購房成為一種潮流，而從市區(qū)逐步向郊區(qū)轉(zhuǎn)移尚未形成氣候，需要大量的引導(dǎo)；作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的城市，蕪湖缺乏經(jīng)濟(jì)型別墅的主要消費(fèi)階層中產(chǎn)階級；城北高尚住宅區(qū)的逐漸成熟，對城市南部發(fā)展高檔住宅形成最直接的強(qiáng)有力競爭；威脅分析威脅分析第26頁/共37頁房地產(chǎn)市場整體政策走勢和市場動向分房地產(chǎn)市場整體政策走勢和市場動向分析析 2005年1月1日起貸款利率按上調(diào)利率執(zhí)行。 中國人民銀行決定，從2005年3月17日起，調(diào)整商業(yè)銀行5年期以上個人住房貸款基準(zhǔn)利率為6.12% 。 從從20052005年年6 6月月1 1日起，期房禁止轉(zhuǎn)讓日起，期房禁止轉(zhuǎn)讓

23、。禁止商品房預(yù)購人將購買的禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓 。 自自20052005年年6 6月月1 1日起，對個人購買住房不足日起，對個人購買住房不足2 2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收時按其取得的售房收入全額征收5%5%營業(yè)稅營業(yè)稅。第27頁/共37頁未來出臺政策預(yù)期及其影響分析未來出臺政策預(yù)期及其影響分析未來政策預(yù)期分析未來政策預(yù)期分析房地產(chǎn)政策房地產(chǎn)政策調(diào)整需求調(diào)整需求調(diào)整供給調(diào)整供給期房限轉(zhuǎn)期房限轉(zhuǎn)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)資資 金金 獲利能力獲利能力土地供應(yīng)土地供應(yīng) 從政策的走向看，原來主要的方向是調(diào)整供應(yīng)， 但目

24、前的趨向是抑制需求，降低資金的使用效率和獲利能力。第28頁/共37頁抑制需求的市場效應(yīng)分析抑制需求的市場效應(yīng)分析降低資金降低資金購買能力購買能力提高首付成數(shù)提高首付成數(shù)降低貸款年限降低資金降低資金獲利能力獲利能力交易征稅交易征稅提高貸款利率提高貸款利率 如果后續(xù)政策實(shí)行降低資金使用效率和增加投資機(jī)會成本降低資金使用效率和增加投資機(jī)會成本雙重手段，將會對房市形成重大打擊，目前市場已經(jīng)比較明顯地開始反映。第29頁/共37頁城北經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)已頗成氣候，大量效益較好的企業(yè)入住，為住宅項(xiàng)目帶來一批頗具實(shí)力的客源，區(qū)內(nèi)有鳳鳴湖、銀湖等大量水資源，自然景觀良好，加之距離市區(qū)十分鐘車程的距離，道路狀況良好，

25、交通便利，高品質(zhì)大型住宅小區(qū)香格里拉的成功開發(fā)，純別墅小區(qū)藝江南、銀湖春天別墅等項(xiàng)目的陸續(xù)推出，使得城北高檔住宅區(qū)的形象逐漸樹立。城南高新技術(shù)開發(fā)區(qū)成立于2001年，規(guī)劃面積18平方公里， 目前尚在初步建設(shè)和招商引資階段，同年開始興建的大學(xué)城總投資21億元，總建筑面積120萬平方米，面前區(qū)內(nèi)安徽師范大學(xué)等學(xué)校已部分建成，入住學(xué)生在兩萬人 左右，預(yù)計(jì)2005年底可全面建成，屆時可容納8萬學(xué)生。與城北相比，城南屬于新興城區(qū)，有較大的發(fā)展?jié)摿Γ鳛榫幼^(qū)，目前而言，配套設(shè)施、自然環(huán)境等尚不如人意，城南的崛起尚待時日。本項(xiàng)目的戰(zhàn)略地位一本項(xiàng)目的戰(zhàn)略地位一五、本項(xiàng)目戰(zhàn)略地位分五、本項(xiàng)目戰(zhàn)略地位分析析第

26、30頁/共37頁根據(jù)規(guī)劃，青弋江以南的蕪湖城南將定位為生活居住區(qū)和文體、會展、行政中心，未來市政府將遷至城南，目前奧體中心已經(jīng)建成，市政公園、大學(xué)園的建設(shè)正如火如荼，城南的人氣日益趨旺，就住宅小區(qū)而言，總建面70萬平米的南瑞新城開發(fā)已接近尾聲，建面45萬平米的奧韻康城即將上市，城南其他地塊正在逐步啟動。南瑞新城從2002年開盤單價850元到目前二手單價達(dá)3000元以上，顯示了城南的逐步成熟和為市民所接受，其主力客戶除市區(qū)城南部分客戶外，也吸納了大量三縣的進(jìn)城購房者。奧韻康城將于近期推出，不超過3000元開盤價也吸引了大量注意力。與新興城區(qū)城南相比，本項(xiàng)目位于南陵縣城的許鎮(zhèn)，交通距離以及配套設(shè)施、發(fā)展前景等方面的不足，使得本項(xiàng)目的市區(qū)客源將受到城南的大量截留。本項(xiàng)目的戰(zhàn)略地位二本項(xiàng)目的戰(zhàn)略地位二第31頁/共37頁本項(xiàng)目的戰(zhàn)略地位三本項(xiàng)目的戰(zhàn)略地位三蕪湖下屬三縣，繁昌鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)發(fā)展較快，加之礦業(yè)的支撐，因而最為富裕；而本項(xiàng)目所在的南陵縣城，由于距離蕪湖市區(qū)最遠(yuǎn)，其經(jīng)濟(jì)主要以農(nóng)業(yè)為支撐，近年來雖建設(shè)南陵工業(yè)區(qū)有所成效，但與繁昌等尚有一定距離本項(xiàng)目地處南陵北部的許鎮(zhèn)，距離南陵縣城25公里，這一交通距離對縣城居民而言有相當(dāng)大的抗性；南陵縣城目前多層住宅售價1000-1500元/平米之間，別墅售價在2300-2800元/平米之間，去化速度