珠三角房地產(chǎn)發(fā)展趨勢

1、主講人：主講人： 黃歡歡黃歡歡珠三角是廣東經(jīng)濟(jì)發(fā)展的排頭兵，珠三角是廣東經(jīng)濟(jì)發(fā)展的排頭兵，經(jīng)濟(jì)實力雄厚。但是在這片寸土成經(jīng)濟(jì)實力雄厚。但是在這片寸土成金的土地上，房子也成了人們最頭金的土地上，房子也成了人們最頭痛的問題痛的問題 本課探討任務(wù)：本課探討任務(wù)： 1、試分析珠三角房價攀升的原因。、試分析珠三角房價攀升的原因。 2、分析珠三角未來房價發(fā)展趨勢。、分析珠三角未來房價發(fā)展趨勢。原因：原因： 1、國民經(jīng)濟(jì)：、國民經(jīng)濟(jì)： 國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)繁榮是房地產(chǎn)業(yè)繁榮的前提和基礎(chǔ)。中國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)繁榮是房地產(chǎn)業(yè)繁榮的前提和基礎(chǔ)。中國GDP每每增加增加1%，房地產(chǎn)投資會增加，房地產(chǎn)投資會增加1.38-1.4

2、8%。 原因：原因： 1、國民經(jīng)濟(jì)、國民經(jīng)濟(jì)2、剛性需求、剛性需求：1、人口情況：、人口情況：中國二十一世紀(jì)人口與發(fā)展中國二十一世紀(jì)人口與發(fā)展中指中指出：到二十一世紀(jì)中葉，中國人口將達(dá)到峰值：接出：到二十一世紀(jì)中葉，中國人口將達(dá)到峰值：接近近16億。億。2010年全國第六次人口普查顯示：年全國第六次人口普查顯示：2010年年全國人口為：全國人口為：13.7億。以此為依據(jù)，億。以此為依據(jù)，2020年中國人年中國人口約為口約為14.4億。億。 2、城市化進(jìn)程、城市化進(jìn)程 ：國家統(tǒng)計局近日公布的最新數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局近日公布的最新數(shù)據(jù)：截至截至2011年中國城市化率為年中國城市化率為51%。國務(wù)院發(fā)展

3、研究。國務(wù)院發(fā)展研究中心中心“十五十五”計劃研究課題組認(rèn)為：中國城市化率計劃研究課題組認(rèn)為：中國城市化率在在2020年將達(dá)到年將達(dá)到60%。 原因：原因： 1、國民經(jīng)濟(jì)、國民經(jīng)濟(jì) 2、剛性需求、剛性需求 中國人的文化觀念對房地產(chǎn)的剛性需求、房地產(chǎn)價格起中國人的文化觀念對房地產(chǎn)的剛性需求、房地產(chǎn)價格起到了推波助瀾的作用，成為到了推波助瀾的作用，成為“文化溢價文化溢價”。如。如“中國的中國的丈母娘推高了房價丈母娘推高了房價”論點，以及在經(jīng)濟(jì)持續(xù)繁榮的年代論點，以及在經(jīng)濟(jì)持續(xù)繁榮的年代里，在積累財富的方面，中國人對房地產(chǎn)的熱衷，都是里，在積累財富的方面，中國人對房地產(chǎn)的熱衷，都是房地產(chǎn)需求的推手。房

4、地產(chǎn)需求的推手。3、文化觀念：、文化觀念：原因：原因：1、國民經(jīng)濟(jì)、國民經(jīng)濟(jì)2、剛性需求、剛性需求3、文化觀念、文化觀念4、投資預(yù)期：、投資預(yù)期：民眾的投資預(yù)期對房地產(chǎn)市場的影響巨大?，F(xiàn)在老百姓手里有錢了，民眾的投資預(yù)期對房地產(chǎn)市場的影響巨大。現(xiàn)在老百姓手里有錢了，但是近年來國內(nèi)通貨膨脹嚴(yán)重，許多老百姓為了使自己手上的錢保值但是近年來國內(nèi)通貨膨脹嚴(yán)重，許多老百姓為了使自己手上的錢保值就會通過房地產(chǎn)來進(jìn)行。在短期內(nèi)，民眾的投資預(yù)期具有不確定性，就會通過房地產(chǎn)來進(jìn)行。在短期內(nèi)，民眾的投資預(yù)期具有不確定性，和可操控性。但長期來講，不會與現(xiàn)實相背離和可操控性。但長期來講，不會與現(xiàn)實相背離 。1、財政方

5、面：、財政方面：提高高檔商品房稅率以抑制其需求提高高檔商品房稅率以抑制其需求提高二手房交易稅、費，通過增加流通成本以提高二手房交易稅、費，通過增加流通成本以抑制房地產(chǎn)投資行為抑制房地產(chǎn)投資行為2、行政方面：、行政方面：限購、限貸以抑制房地產(chǎn)投資行為限購、限貸以抑制房地產(chǎn)投資行為1、財政方面、財政方面1、財政方面、財政方面2、行政方面、行政方面3、貨幣方面：、貨幣方面：調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量、存款準(zhǔn)備金率調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量、存款準(zhǔn)備金率調(diào)整貸款利率調(diào)整貸款利率收緊或放寬信貸收緊或放寬信貸 1、財政方面、財政方面2、行政方面、行政方面3、貨幣方面、貨幣方面4、保障性住房：、保障性住房：保障性住房包括廉租房、經(jīng)

6、濟(jì)適用房、政策性租賃保障性住房包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、政策性租賃住房住房其中行政、財政、貨幣方面的調(diào)控政策均屬暫時性其中行政、財政、貨幣方面的調(diào)控政策均屬暫時性政策，唯保障性住房一項為長期政策。政策，唯保障性住房一項為長期政策。2011年全國計劃開工保障性住房1000萬套，實際落實開工740萬套。 限購令使珠三角房價限購令使珠三角房價得到一定的抑制，隨得到一定的抑制，隨著珠三角一體化的深著珠三角一體化的深入，交通成本不斷降入，交通成本不斷降低，越來越多的異地低，越來越多的異地購房人群在房價購房人群在房價“洼洼地地”、“高地高地”之間之間流動，將進(jìn)一步模糊流動，將進(jìn)一步模糊珠三角各城市間的居珠三

7、角各城市間的居住邊界。且近年來粵住邊界。且近年來粵西粵北地區(qū)吸引了大西粵北地區(qū)吸引了大量開發(fā)商投資，帶來量開發(fā)商投資，帶來了一定的競爭力。了一定的競爭力。且經(jīng)且經(jīng)2010、2011兩年國家兩年國家調(diào)控的重壓，調(diào)控的重壓，2011年全國已年全國已有有40個以上城市房價出現(xiàn)同個以上城市房價出現(xiàn)同比下降。比下降。 從近從近3年的均價走勢來看，房價漲幅已有明顯回落。年的均價走勢來看，房價漲幅已有明顯回落。2010年年7市普市普漲兩成左右，到了漲兩成左右，到了2012年卻有年卻有6個城市同比出現(xiàn)負(fù)增長個城市同比出現(xiàn)負(fù)增長這是否意味著珠三角這是否意味著珠三角地區(qū)房價會持續(xù)下降地區(qū)房價會持續(xù)下降呢？呢？雖然

8、國家出臺限購令和一系列措施，雖然國家出臺限購令和一系列措施，但是國家現(xiàn)在實行保護(hù)耕地政策，土但是國家現(xiàn)在實行保護(hù)耕地政策，土地資源更加緊張，且受人們文化觀念地資源更加緊張，且受人們文化觀念影響，人們對房子的剛性需求不會減影響，人們對房子的剛性需求不會減退，所以珠三角地區(qū)房價不會出現(xiàn)太退，所以珠三角地區(qū)房價不會出現(xiàn)太大的持續(xù)的下降，而是趨于穩(wěn)定狀態(tài)。大的持續(xù)的下降，而是趨于穩(wěn)定狀態(tài)。1、價格會逐漸趨于合理、價格會逐漸趨于合理 隨著行業(yè)競爭的加強和國家宏觀調(diào)控的進(jìn)一步成熟及購買者理性的隨著行業(yè)競爭的加強和國家宏觀調(diào)控的進(jìn)一步成熟及購買者理性的增加，我國房市未來價格會逐漸趨于合理。珠三角房地產(chǎn)會處于穩(wěn)增加，我國房市未來價格會逐漸趨于合理。珠三角房地產(chǎn)會處于穩(wěn)中有降局面。中有降局面。2、供需結(jié)構(gòu)會得到優(yōu)化、供需結(jié)構(gòu)會得到優(yōu)化 高檔住宅比重會有所下降，經(jīng)濟(jì)適用房和廉住房的比重會上升。高檔住宅比重會有所下降，經(jīng)濟(jì)適用房和廉住房的比重會上升。3、市場集中度會得以提高、市場集中度會得以提高 隨著政府調(diào)控、行業(yè)競爭的加強