第五郡程部維修總結(jié).

1、1第五郡第五郡工程部總結(jié)工程部總結(jié)億達(dá)億達(dá)美加美加工程部工程部二二0000九年八月九年八月5 5號(hào)地號(hào)地1-81-8號(hào)樓號(hào)樓2一、主體工程設(shè)計(jì)及施工中存在的問題3（一）在設(shè)計(jì)及施工中要注意，同種類型的戶型其戶內(nèi)的布局及房間內(nèi)的設(shè)施安裝位置應(yīng)保持一致1、如隔墻的布置、暖氣的位置等，避免交房時(shí)出現(xiàn)同樣的戶型室內(nèi)布置不同的問題，導(dǎo)致后期更改造成成本增加。原因： （1）設(shè)計(jì)文件考慮不周，導(dǎo)致施工圖設(shè)計(jì)文件中存在同樣戶型的起居室暖氣位置布置不一致。如下圖： 解決措施：a、在設(shè)計(jì)文件出圖前，或圖紙會(huì)審時(shí)進(jìn)行調(diào)整解決； b、施工過程中發(fā)現(xiàn)后，及時(shí)進(jìn)行調(diào)整解決。4 （2）施工原因造成的：交房時(shí)發(fā)現(xiàn)同樣的戶型，

2、同樣的房間，暖氣安裝位置不一致。業(yè)主態(tài)度強(qiáng)硬，要求必須更改。 造成該問題的原因：施工人員施工隨意性較強(qiáng)，工作沒有標(biāo)準(zhǔn)。 解決措施： a、制定工作標(biāo)準(zhǔn)，各項(xiàng)工作 b、要求施工單位必須嚴(yán)格按施工圖施工。2、有樣板間的戶型，清水交房時(shí)的房間隔墻布局盡可能與樣板間一致（多數(shù)業(yè)主參照樣板間布局進(jìn)行二次裝修），減少業(yè)主二次裝修的改動(dòng)量，否則業(yè)主二次裝修改動(dòng)造成： a、小區(qū)污染嚴(yán)重； b、造成業(yè)主二次砸墻業(yè)主增加裝修費(fèi)用； c、開發(fā)公司已施工的部分被業(yè)主改動(dòng)也是一種浪費(fèi)； d、物業(yè)公司的裝修垃圾外運(yùn)的成本增加； e、增加保潔及成品保護(hù)的費(fèi)用等。5（二）在施工過程中出現(xiàn)的設(shè)計(jì)遺漏或不足的問題，應(yīng)及時(shí)予以完善及

3、補(bǔ)充，避免交房前或交房時(shí)業(yè)主提出問題時(shí)再進(jìn)行整改，影響交房時(shí)間及產(chǎn)品的品牌效應(yīng)。1、如在陽(yáng)臺(tái)上分戶隔墻的設(shè)置，高度較矮極易攀爬，業(yè)主有不安全感。解決措施：在方案設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮該出的防攀爬措施，交房前施工完成。 戶與戶之陽(yáng)臺(tái)間隔墻戶與戶之陽(yáng)臺(tái)間隔墻體高度矮，無(wú)防爬措體高度矮，無(wú)防爬措施鄰里之間易翻越施鄰里之間易翻越6 2、臨時(shí)變更或增加的項(xiàng)目，應(yīng)盡量考慮使用功能，完善設(shè)計(jì)或技術(shù)方案，避免后期出現(xiàn)問題造成維修困難。 如：地下疊院贈(zèng)送的倉(cāng)庫(kù)，由于前期臨時(shí)決定增設(shè)，原施工的擋土墻及頂蓋沒進(jìn)行外防水施工，雖然做內(nèi)防水，但仍出現(xiàn)滲漏問題，對(duì)后期維修、解決滲漏問題造成一定的困難。頂板沒做外防水，下雨引起頂板沒

4、做外防水，下雨引起滲漏，雖前期進(jìn)行內(nèi)防水施滲漏，雖前期進(jìn)行內(nèi)防水施工，但仍沒解決頂板滲漏問工，但仍沒解決頂板滲漏問題。題。 73、設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)、細(xì)部不完善，導(dǎo)致施工中無(wú)標(biāo)準(zhǔn)，因而隨意性較強(qiáng)。如：伸縮縫的立面做法，設(shè)計(jì)文件不完善，前期施工無(wú)標(biāo)準(zhǔn)，出現(xiàn)問題再進(jìn)行整改，不僅浪費(fèi)人力、物力，而且伸縮縫兩側(cè)涂料重新涂刷也影響外立面的整體效果。該伸縮縫的處理方法，易造成伸縮縫兩側(cè)房間出現(xiàn)透寒問題。解決措施： a、設(shè)計(jì)及施工前應(yīng)明確該處節(jié)點(diǎn)的做法。 b、嚴(yán)格按圖紙或圖集中的做法進(jìn)行材料的采購(gòu)及使用。該伸縮縫的處該伸縮縫的處理方法，極易理方法，極易造成伸縮縫兩造成伸縮縫兩側(cè)房間透寒側(cè)房間透寒 84、入戶門門檻、陽(yáng)

5、臺(tái)門檻及陽(yáng)臺(tái)上返檐的設(shè)置高度應(yīng)考慮業(yè)主二次裝修后，是否會(huì)影響使用功能及美觀效果。（1）陽(yáng)臺(tái)門檻過低，業(yè)主進(jìn)行陽(yáng)臺(tái)地面鑲貼地磚后與門檻平或稍低 于門檻，導(dǎo)致雨水向室內(nèi)倒灌； 9（2）陽(yáng)臺(tái)周邊上返檐高度較低，業(yè)主二次裝修鋪貼地磚找坡后，易使成活地面標(biāo)高比上返檐頂部標(biāo)高高（設(shè)計(jì)陽(yáng)臺(tái)上返檐尺寸僅為60mm）；10（3）業(yè)主二次裝修時(shí)陽(yáng)臺(tái)周邊上返檐有的做壓頂、有的不做壓頂，做壓頂?shù)耐饪谑湛谔幚聿划?dāng)（外側(cè)有灰口，還需補(bǔ)刷涂料）也會(huì)影響立面效果。11解決措施：設(shè)計(jì)時(shí)要求陽(yáng)臺(tái)周邊上返檐高度至少為80mm；門檻上返高度100mm，施工時(shí)可統(tǒng)一進(jìn)行陽(yáng)臺(tái)地磚鋪設(shè)，使小區(qū)外陽(yáng)臺(tái)地面達(dá)到統(tǒng)一的效果，另陽(yáng)臺(tái)挑檐壓頂可保持

6、一致，也避免裝修效果不統(tǒng)一，影響小區(qū)外裝飾的效果。12（4）木制入戶門門檻高低不等，有的較低，業(yè)主二次裝修鑲貼地磚時(shí)，會(huì)影響門扇的開啟；出口處無(wú)頂棚的位置，門檻處也易倒灌雨水。 解決措施： a、增設(shè)門檻比地面高50mm； b、按標(biāo)準(zhǔn)施工。 門檻較低，門上方無(wú)頂棚門檻較低，門上方無(wú)頂棚的入口位置，極易從門檻的入口位置，極易從門檻處向室內(nèi)滲水處向室內(nèi)滲水門檻較低，門檻較低，外廊鑲貼地外廊鑲貼地磚，會(huì)影響磚，會(huì)影響木門的開啟。木門的開啟。135、優(yōu)化屋面防水節(jié)點(diǎn)等細(xì)部節(jié)點(diǎn)處理的方案，尤其高低跨、縱橫交接位置，極易出現(xiàn)滲漏問題?？v橫墻交接處縱橫墻交接處防水節(jié)點(diǎn)沒做防水節(jié)點(diǎn)沒做好，出現(xiàn)滲漏好，出現(xiàn)滲漏點(diǎn)

7、點(diǎn)挑檐結(jié)構(gòu)與縱墻沒挑檐結(jié)構(gòu)與縱墻沒交圈，細(xì)部節(jié)點(diǎn)存交圈，細(xì)部節(jié)點(diǎn)存在問題，防水層施在問題，防水層施工易出現(xiàn)問題，導(dǎo)工易出現(xiàn)問題，導(dǎo)致出現(xiàn)滲漏致出現(xiàn)滲漏 146、戶型方案設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)從使用方便角度考慮。如：地下室從室內(nèi)到地下疊院需從臥室穿行，使用極為不便。 解決措施：可將臥室及活動(dòng)廳的門窗對(duì)換。M-1C-2157、部分廚房窗扇較窄，造成推拉窗扇推拉過程中不穩(wěn)定，易傾斜，給業(yè)主在使用過程中造成困擾。建議窗口較窄時(shí)，不采用推拉窗形式。 解決措施：該類型窗可改為平開窗。 16（三）施工中的問題：1、外墻涂料施工： 盡量在施工前將外墻上應(yīng)做的工程項(xiàng)目完善后再進(jìn)行涂料面層施工，因?yàn)槊鎸油苛暇S修施工極易造成色差

8、，維修痕跡明顯，觀感效果不佳。維修新刷的涂維修新刷的涂料與原涂料有料與原涂料有色差，有明顯色差，有明顯的維修痕跡的維修痕跡17 2、陽(yáng)臺(tái)泛水處理，凸出墻面砂漿易開裂，造成防水層破壞，應(yīng)在抹灰前預(yù)留凹槽，或者增加一道挑沿以利于防水卷材收口。 3、屋面及樓上陽(yáng)臺(tái)排水的雨水管在入戶門前散排，給業(yè)主生活帶來很大不便。 18二、景觀、綠化工程191、 左圖中，住宅南側(cè)入口無(wú)人行通道、無(wú)出入口，且兩戶入口之間無(wú)隔離帶，可按右圖做法，在兩戶之間增設(shè)灌木隔離帶予以分隔。 20 2、綠化帶寬度較窄，極易穿行，造成已種植的綠化帶被破壞。由于綠化寬度不足，植被被踩踏成人行步道213、疊院擋墻外側(cè)是否應(yīng)增設(shè)灌木綠籬，

9、作用：（1）可防止業(yè)主外的人員攀爬、進(jìn)入下沉疊院；（2）下雨時(shí)，該處墻外的雨水易流淌到地下疊院內(nèi)，綠籬還可以起到一定的護(hù)坡作用。在疊院外側(cè)可栽植500-700mm寬的灌木帶，防止外來人員進(jìn)入地下疊院，還有護(hù)坡的作用。 、224、車庫(kù)入口處，車道旁邊土坡度較大，下雨易造成土坡上的水土流失到排水溝內(nèi)，雨量較大的情況下，雨水易倒灌到地下車庫(kù)內(nèi)。建議可采取減小坡度或在綠化帶內(nèi)分散排向車庫(kù)的雨水量，可緩解雨水向車庫(kù)倒灌的問題。 、235、硬鋪裝和疊院外墻頂標(biāo)高與綠化地表一平，導(dǎo)致下雨或綠化澆水時(shí)，水流向硬鋪裝或向院墻的院內(nèi)倒灌。 24解決措施： a、綠化帶與硬鋪裝銜接處，土表面的高度可低于硬鋪裝3-5c

10、m左右，避免綠化養(yǎng)護(hù)時(shí)，綠化帶表面的泥土沖積到硬鋪裝上。 b、也可在土型上做一調(diào)整，如下圖做隱形排水溝或開盲溝上填卵石方案進(jìn)行解決等。 可在溝底處增設(shè)濾水層，濾水層下設(shè)暗排水溝或預(yù)埋排水管綠化土型硬鋪裝基層硬鋪裝結(jié)構(gòu)層結(jié)合層硬鋪裝面層隱形排水溝找坡 25三、業(yè)主二次裝修主要改動(dòng)的部位26 業(yè)主進(jìn)行二次裝修情況看，室內(nèi)隔墻被拆除、重新布局的部位，主要側(cè)重點(diǎn)在： 1、步入式衣柜或儲(chǔ)物間的隔墻拆除并取消；272、走廊處壁櫥拆除：283、衛(wèi)生間增設(shè)隔墻，進(jìn)行干濕分區(qū)： 此隔墻原沒此隔墻原沒進(jìn)行施工，進(jìn)行施工，大部分業(yè)主大部分業(yè)主予以增加，予以增加，且有的將暖且有的將暖氣掛在此處氣掛在此處294、帶地下

11、室的住宅預(yù)留的樓梯洞口小，無(wú)法布置樓梯，業(yè)主自行砸樓板放大樓梯洞口，并改變?cè)块g的功能，變更后對(duì)結(jié)構(gòu)樓板不采取結(jié)構(gòu)加強(qiáng)處理，影響結(jié)構(gòu)整體及安全性。2-2-1-2原設(shè)計(jì)原施工為樓梯洞口，因原預(yù)留洞口較小，樓梯無(wú)法合理布置2-2-1-2修改后修改部分5、有地下室的戶型，大部分業(yè)主將地下室地面改為地?zé)岬孛?。業(yè)主擅自更改地?zé)釋?huì)影響整體供暖系統(tǒng)的供熱效果。30四、建議 1、小區(qū)內(nèi)缺少無(wú)障礙通道，現(xiàn)有情況下對(duì)老人、殘疾人通行極為不便，各樓道入口處應(yīng)設(shè)置無(wú)障礙通道， 。 2、小區(qū)內(nèi)缺少兒童游樂設(shè)施，缺少業(yè)主活動(dòng)、健身的場(chǎng)地。 3、對(duì)業(yè)主二次裝修改動(dòng)部位的建議：?jiǎn)误w樓內(nèi)僅進(jìn)行外圍護(hù)結(jié)構(gòu)及分戶墻施工，戶內(nèi)隔墻可提前與業(yè)主或裝修公司聯(lián)系，提前確定裝修方案，根據(jù)業(yè)主需要的情況下進(jìn)行施工。這樣，對(duì)業(yè)主來講，也提高開發(fā)公司的服務(wù)水準(zhǔn)，對(duì)開發(fā)公司來講，可相應(yīng)降低建設(shè)成本，同樣，減少交房后由于二次裝修產(chǎn)生的建