工程維護作業(yè)指導書

1、A/01/3JBPM-WI-GC-ZZ-01維護管理部組織架構及崗位職責、維護管理部組織架構二、崗位職責1 .機電工程師1.1 負責機電設備設施維護管理工作的指導、監(jiān)督、評估及考核。1.2 負責機電設備設施維護管理模式、制度、標準的建立及修訂。1.3 負責機電設備設施的運行及操作管理工作。1.4 負責審批機電設備設施的保養(yǎng)計劃，監(jiān)督檢查機電設備設施保養(yǎng)情況。1.5 負責重大機電設備設施技術難題的處理。1.6 負責機電設備設施大中修及更新改造方案的審核，監(jiān)督實施情況。1.7 負責推行節(jié)能降耗措施，降低運行成本。1.8 參與相關合同招投標工作。2 .智能化工程師2.1 負責智能化設備設施管理工作的

2、指導、監(jiān)督、評估及考核。2.2 負責智能化設備設施維護管理模式、制度、標準的建立及修訂。2.3 負責智能化設備設施的運行管理工作。275JBPM-WI-GC-ZZ-01維護管理部組織架構及崗位職責A/02/32.4 負責審批智能化設備設施的保養(yǎng)計劃，監(jiān)督檢查智能化設備設施保養(yǎng)情況2.5 負責智能化設備設施技術難題的處理。2.6 負責智能化設備配置及布點需求和智能化系統(tǒng)設計方案的審核。2.7 負責智能化設備設施大中修及更新改造方案的審核，監(jiān)督實施情況。2.8 參與相關合同招投標工作。3 .水暖工程師3.1 負責水暖設備設施管理工作的指導、監(jiān)督、評估及考核。3.2 負責水暖設備設施維護管理模式、制

3、度、標準的建立及修訂。3.3 負責水暖設備設施的運行管理工作。3.4 負責審批水暖設備設施的保養(yǎng)計劃，監(jiān)督檢查水暖設備設施保養(yǎng)情況。3.5 負責重大水暖設備設施技術難題的處理。3.6 負責二次供水系統(tǒng)生活水池清洗的監(jiān)督。3.7 負責水暖設備設施大中修及更新改造方案的審核，監(jiān)督實施情況。3.8 參與相關合同招投標工作。4 .消防工程師4.1 負責消防設備設施管理工作的指導、監(jiān)督、評估及考核。4.2 負責消防設備設施維護管理模式、制度、標準的建立及修訂。4.3 負責消防設備設施的運行管理工作。4.4 負責審批消防設備設施的保養(yǎng)計劃，監(jiān)督檢查消防設備設施保養(yǎng)情況。4.5 負責消防設備設施技術難題的處

4、理。4.6 負責消防設備設施大中修及更新改造方案的審核，監(jiān)督實施情況。4.7 參與相關合同招投標工作。5 .電梯工程師5.1 負責電梯管理工作的指導、監(jiān)督、評估及考核。5.2 負責電梯維護管理制度、標準的建立及修訂。5.3 負責電梯的運行管理工作。276JBPM-WI-GC-ZZ-01維護管理部組織架構及崗位職責A/03/35.4 負責電梯維保單位維修保養(yǎng)工作的監(jiān)督、檢查與考核。5.5 負責監(jiān)督電梯零部件的更換工作。5.6 負責監(jiān)督電梯年檢工作。5.7 負責電梯維保修單位更換時新舊維保修單位的交接工作5.8 負責電梯大中修及更新改造方案的審核，監(jiān)督實施情況5.9 參與相關合同招投標工作。277

5、A/01/2JBPM-WI-GC-ZZ-02維保修中心組織架構及崗位職責、維保修中心組織架構二、崗位職責1 .維保修中心總經理1.1 全面主持維保修中心的各項工作。1.2 負責維保修大隊長及維保修工程師的面試把關。1.3 負責交樓維保修業(yè)務方面的培訓管理工作。1.4 負責維保修材料的使用及管理。1.5 負責維修工程簽證單的管理及維修費用結算1.6 負責維保修工作計劃的制定。2 .維保修中心副總經理2.1 負責維保修材料的采購工作。2.2 負責維保修工作計劃的落實。2.3 負責維保修材料的調配。2.4 負責交樓維保修業(yè)務方面的培訓工作的實施。278JBPMHWI-GC-ZZ-02維保修中心組織架

6、構及崗位職責A/02/23 .專業(yè)工程師3.1 負責制定普遍存在的戶內問題的維修方案。3.2 負責維保修現(xiàn)場業(yè)務指導。3.3 負責維保修技術難題攻關。4 .預決算專員4.1 負責各項目維修工程簽證單的審核。4.2 負責各項目維保修費用的核算。5 .采購專員5.1 負責維保修乙供材的采購。5.2 監(jiān)督乙供材的質量。5.3 負責對乙供材供應商進行考核、評估。6 .材料專員：6.1 負責維保修甲供材的匯總、中報、到貨跟進及缺陷處理6.2 負責維保修材料管理及調配。6.3 監(jiān)督各項目材料使用情況。7 .NC計劃管理專員7.1 負責維保修數(shù)據(jù)統(tǒng)計及NC系統(tǒng)監(jiān)測。7.2 負責部門日常文書及文件傳閱。7.3

7、 負責工程檔案的收集、整理、歸檔。7.4 負責維保修計劃制定等工作。279A/01/2JBPWWI-GC-ZZ-03維保修大隊組織架構及崗位職、維保修大隊組織架構二、崗位職責1 .維保修大隊長1.1 負責維保修大隊的全面管理工作。1.2 負責維修材料申購計劃的審核。1.3 負責維修人員調度、考評及激勵。1.4 負責維保修數(shù)據(jù)分析。1.5 負責組織維保修簽證辦理。2 .維保修工程師2.1 負責技工日常維修工作的安排。2.2 負責技工業(yè)務技能指導及培訓。2.3 負責技工維修質量的監(jiān)督及考評。3 .維修監(jiān)理3.1 負責報修問題的數(shù)據(jù)分析、歸納、整理。3.2 負責現(xiàn)場維修進度跟進、維修工作協(xié)調、維修質

8、量驗收3.3 負責協(xié)調業(yè)主對維修工作進行完成確認4 .報修接單員280JBPM-WI-GC-ZZ-03維保修大隊組織架構及崗位職責A/02/24.1 負責NC系統(tǒng)數(shù)據(jù)錄入、派單、銷單工作。4.2 負責業(yè)主的預約及回訪工作。4.3 數(shù)據(jù)統(tǒng)計與維護、維修工程簽證單匯總、資料整理等工作。5 .倉庫管理員5.1 負責項目維修機具的管理、維修材料入庫、出庫、堆放、盤點、管理等，并掌握項目維修材料使用狀況，每月定期提交維修材料申購計劃（含甲供材料中購計劃、管理等）。6 .維修技工6.1 負責現(xiàn)場出現(xiàn)的水電、裝修、土建等問題的維修。7 .預決算員7.1 負責維修費用的核算、整理維保修轉扣相關資料。281A/

9、01/3JBPM-WI-GC-ZZ-04工程維修部組織架構及崗位職責一、工程維修部組織架構運行技工維修技工技工（內勤）二、崗位職責：1 .工程維修部經理1.1 負責工程維修部的全面管理工作。1.2 負責小區(qū)設施設備的運行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作。1.3 執(zhí)行設備設施運行管理制度，確保各設施設備處于安全、良好的運行狀態(tài)。1.4 執(zhí)行政府部門的有關行業(yè)法規(guī)，加強安全管理和安全教育，建立各級安全制度，防止安全事故發(fā)生。1.5 每季度對設施設備的運行、維修和保養(yǎng)工作進行一次全面檢查。1.6 負責員工的專業(yè)技能培訓與考核，不斷提高員工的綜合能力和素質。1.7 負責組織對機電設施、設備相關工程的驗收及其

10、配套設施的完善與改造工作。1.8 負責組織技術文件和設備檔案的接管、建立和管理工作。1.9 負責實施節(jié)能降耗，降低運行成本。1.10 與公司相關職能部門及物業(yè)服務中心其他部門建立良好的協(xié)作關系。282JBPM-WI-GC-ZZ-04工程維修部組織架構及崗位職責A/02/32 .工程主管2.1 負責設備設施運行、維修、保養(yǎng)及安全檢查工作。2.2 負責設備設施的更新、改造及大中修工作。2.3 負責設備設施外委維修保養(yǎng)工作的監(jiān)督、檢查與考評。2.4 制定設備重大維修保養(yǎng)計劃及物料采購計劃，并組織實施。2.5 每月對設施設備的運行、維修和保養(yǎng)工作進行全面檢查。2.6 負責公用水、電表的每月抄錄工作。2

11、.7 負責工程技工的考核、技術指導、業(yè)務培訓等。2.8 負責設備設施的作業(yè)前的安全交底工作。2.9 負責停電、停水等應急事件處理的組織。3 .運行技工3.1 負責設備設施日常運行的管理及安全操作管理。3.2 負責設施設備的巡查及相關記錄的填寫。3.3 負責清理機電設備本體及其機房衛(wèi)生。3.4 參與停電、停水等應急事件的處理。3.5 負責夜班期間的設備設施的緊急維修。3.6 負責夜班期間業(yè)主戶內報修問題的處理。3.7 做好交接班工作，認真填寫交接班記錄。4 .維修技工4.1 負責設備設施的維修保養(yǎng)工作。4.2 負責業(yè)主戶內報修問題的處理。4.3 負責項目自行組織的設備設施大中修及更新改造工作的實

12、施。4.4 負責監(jiān)督外委單位的維修工作，監(jiān)督維修施工質量。4.5 負責業(yè)戶二次裝修的現(xiàn)場監(jiān)管工作。4.6 參與停電、停水等應急事件的處理。283JBPM-WI-GC-ZZ-04工程維修部組織架構及崗位職責A/03/35 .消防技工5.1 負責火災發(fā)生時，消防設備設施的操作。5.2 負責消防設備設施的巡視檢查工作。5.3 負責消防設備設施的日常維修保養(yǎng)工作。5.4 負責消防設備設施故障的處理。5.5 負責監(jiān)督外委單位的維修工作，監(jiān)督維修施工質量5.6 負責新建樓宇的消防系統(tǒng)安裝質量跟進。5.7 參與停電、停水等應急事件的處理。6 .弱電技工6.1 負責智能化設備設施的巡視檢查工作。6.2 負責智

13、能化設備設施的日常維修保養(yǎng)工作。6.3 負責智能化設備設施故障的處理。6.4 負責監(jiān)督外委單位的維修工作，監(jiān)督維修施工質量6.5 負責新建樓宇智能化系統(tǒng)安裝質量跟進。6.6 負責項目智能化設備配置及布點需求的起草。6.7 參與停電、停水等應急事件的處理。7 .電梯技工7.1 負責園區(qū)電梯的巡查工作。7.2 負責監(jiān)督電梯維保修單位對電梯及機房的維修保養(yǎng)。7.3 負責電梯困人救援工作。7.4 負責配合電梯維保修單位做好電梯的年檢工作。7.5 負責電梯機房衛(wèi)生的清理、門窗及滲水的檢查。7.6 負責電梯簡單故障的排除，監(jiān)督電梯維保修單位對電梯故障的處理。7.7 負責和電梯維保修單位溝通，判斷電梯零部件

14、更換的必要性，并做好記錄7.8 參與停電、停水等應急事件的處理。284JBPM-WI-GC-01前期介入作業(yè)指導書A/01/31 .目的規(guī)范智能化前期介入管理，理順智能化前期介入流程，提升智能化前期介入水平。2 .范圍適用于恒大物業(yè)系統(tǒng)的智能化前期介入管理工作。3 .職責3. 1物業(yè)管理中心負責住宅項目智能化設備配置及布點需求的審批及智能化施工方案的審核。3.2 維護管理部負責住宅項目智能化設備配置及布點需求及智能化施工方案的審核。3.3 工程維修部負責住宅項目智能化設備配置及布點需求的起草、智能化施工方案的審核及施工過程跟蹤。4.方法與過程控制4. 1前期規(guī)劃階段介入1.1.1 小區(qū)智能化控

15、制中心的設置1.1.1.1 小區(qū)智能化控制中心的位置、面積等內容由工程維修部和地區(qū)總工室協(xié)調確定。有效使用面積不小于40平方米。1.1.1.2 小區(qū)智能化控制中心與消防控制中心必須在同一個機房內。1.1.1.3 小區(qū)智能化控制中心宜位于首層，每個項目設置的數(shù)量原則上不超過兩個。1.1.2 人行出入口的設置1.1.2.1 結合項目的實際情況酌情設置，為了節(jié)約管理成本少設為宜。1.1.2.2 如項目規(guī)劃有多個出入口，應結合項目規(guī)模、戶數(shù)及周邊環(huán)境適當封閉部分出入口。1.1.3 車行出入口的設置1.1.3.1 結合項目的實際情況酌情設置，為了節(jié)約管理成本少設為宜。1.1.3.2 項目僅有地下車庫停車

16、位且地下車庫有臨街出入口的，應在地下車庫臨285JBPM-WI-GC-01前期介入作業(yè)指導書A/02/3街出入口設置道閘，以實現(xiàn)人車分流管理。1.1.4 住宅項目智能化設備配置及布點需求的起草、審核及審批1.1.4.1 工程維修部接到地區(qū)公司總工室的通知并由其提供相關資料后，起草該項目管理方案及布點需求。1.1.4.2 起草時必須掌握以下項目情況：占地面積、建筑面積、規(guī)劃居住總戶數(shù)及項目出入口位置。機動車停車位數(shù)量（地面停車位數(shù)量、地下車庫停車位數(shù)量），地下車庫的邊線及出入口的位置。小區(qū)智能化控制中心機房的具體位置及面積。1.1.4.3 工程維修部在三日內完成住宅項目智能化設備配置及布點需求的

17、起草，經秩序維護部經理、物業(yè)服務中心負責人簽名確認后報地區(qū)物業(yè)公司。1.1.4.4 地區(qū)物業(yè)公司接到住宅項目智能化設備配置及布點需求后一日內完成審核，審核后報物業(yè)管理中心。1.1.4.5 物業(yè)管理中心專業(yè)工程師在收到文件資料三日內完成審核工作，符合條件的審批后掃描返回給地區(qū)物業(yè)公司。1.1.5 地區(qū)物業(yè)公司將審批通過的住宅項目智能化設備配置及布點需求提供給地區(qū)公司總工室。1.2 智能化施工方案的審核1.2.1 物業(yè)管理中心對總工室提交的小區(qū)智能化施工方案進行審核，并將小區(qū)智能化施工方案及審核意見通過EM皴交給維護管理部。1.2.2 維護管理部收到設計資料后，安排人員在三日內完成審核，審核的補充

18、意見反饋給物業(yè)管理中心。1.2.3 物業(yè)管理中心將審核意見反饋給地區(qū)公司總工室，地區(qū)公司總工室將修改后的小區(qū)智能化施工方案再提交給物業(yè)管理中心進行審核。1.3 智能化施工階段的介入1.3.1 物業(yè)管理中心將審定的小區(qū)智能化施工方案通過EMS：給維護管理部，維護管理部轉交給工程維修部。1.3.2 工程維修部依據(jù)審定的小區(qū)智能化施工方案對現(xiàn)場的施工情況進行跟蹤和檢查。1.3.3 發(fā)現(xiàn)未按審定的小區(qū)智能化施工方案施工或施工方法不符合相關標準的，286JBPM-WI-GC-01前期介入作業(yè)指導書A/03/3應及時向地區(qū)公司總工室和工程部反饋。1.4 工程維修部未成立或未配置相應專業(yè)人員的項目，由維護管

19、理部代行其職。5 .支持性文件無6 .相關質量記錄表格JBPM-QR-GC-26住宅項目智能化設備配置及布點需求287JBPM-WI-GC-02工程檔案資料管理作業(yè)指導書A/01/91 .目的規(guī)范物業(yè)服務中心工程檔案資料收集、存檔管理。2 .范圍適用物業(yè)服務中心工程檔案的管理。3 .職責3.1 維護管理部負責物業(yè)服務中心工程檔案資料管理工作的指導和監(jiān)督。3.2 物業(yè)服務中心負責物業(yè)服務中心工程檔案資料收集與歸檔。4 .方法與過程控制4.1 基本要求4.1.1 物業(yè)服務中心應建立檔案資料室，由綜合管理部專人負責管理。工程維修部負責工程檔案資料的收集、整理、分類、歸檔等工作。4.1.2 工程檔案資

20、料主要包括工程圖紙類、工程建設資料類、設備使用維修手冊、操作使用說明書、產品合格證等內容。4.1.3 維護管理部在物業(yè)服務中心設備設施投用三個月內檢查物業(yè)服務中心設備設施檔案（包括圖紙、隨機資料、操作手冊等）的建檔情況。4.1.4 工程檔案資料須按照工程檔案資料管理作業(yè)指導書的要求全面收集。4.1.5 對地產相關部門、施工單位移交的設備設施檔案、圖紙等應在移交3天內完成整理、存檔工作。4.1.6 工程維修部的運行值班記錄、交接班記錄、公共部位的維修記錄應在次月3日前完成匯總、整理、存檔工作。4.1.7 設備設施的保養(yǎng)計劃、運行記錄、巡查記錄及維修保養(yǎng)記錄等應在次月5日前完成匯總、整理、存檔工作

21、。4.1.8 工程維修部及時收集物業(yè)服務中心的工程檔案資料，并歸集至物業(yè)服務中心檔案室由檔案管理員保管。設備設施的隨機檔案保存期為永久，設備設施的運行、維修、保養(yǎng)記錄保存期為三年。4.1.9 工程檔案資料嚴格按檔案管理作業(yè)指導書進行管理。288JBPM-WI-GC-02工程檔案資料管理作業(yè)指導書A/02/94.2 工程圖紙類收集范圍4.2.1 土建部分4.2.1.1 建筑（施工）竣工圖；4.2.1.2 結構（施工）竣工圖；4.2.1.3 裝修（施工）竣工圖。4.2.2 給排水部分4.2.2.1 給排水（施工）竣工圖；4.2.2.2 水泵房（安裝）竣工圖；4.1.2.3泳池設備（施工）竣工圖。4

22、.2.3消防部分1.1.1.1 火災自動報警系統(tǒng)及聯(lián)動控制系統(tǒng)竣工圖;1.1.1.2 消火栓系統(tǒng)竣工圖；1.1.1.3 自動噴水滅火系統(tǒng)竣工圖；1.1.1.4 防排煙系統(tǒng)竣工圖；1.1.1.5 氣體滅火系統(tǒng)竣工圖；1.1.1.6 防火卷簾竣工圖；1.1.1.7 應急照明與疏散指示系統(tǒng)竣工圖。1.1.4 強電部分1.1.4.1 強電（施工）竣工圖；1.1.4.2 高低壓配電房安裝竣工圖；1.1.4.3 變壓器安裝竣工圖；1.1.4.4 發(fā)電機安裝竣工圖；1.1.4.5 照明（施工）竣工圖。1.1.5 電梯安裝竣工圖1.1.6 防雷（施工）竣工圖；1.1.7 智能化部分1.1.7.1 可視對講門禁

23、系統(tǒng)竣工圖；1.1.7.2 停車場管理系統(tǒng)竣工圖；1.1.7.3 閉路監(jiān)控系統(tǒng)竣工圖；289JBPM-WI-GC-02工程檔案資料管理作業(yè)指導書A/03/91.1.7.4 電子巡更系統(tǒng)竣工圖；1.1.7.5 周界防越系統(tǒng)竣工圖；1.1.7.6 背景音樂系統(tǒng)竣工圖；1.1.7.7 機房設備工程及防雷系統(tǒng)竣工圖；1.1.7.8 樓宇傳媒電視系統(tǒng)竣工圖；1.1.7.9 電梯對講系統(tǒng)竣工圖；1.1.7.10 電子公告系統(tǒng)竣工圖；1.1.7.11 有線電視、電話系統(tǒng)竣工圖；1.1.7.12 網絡布線（施工）竣工圖。1.1.8 采暖供熱部分1.1.8.1 采暖供熱（施工）竣工圖；1.1.8.2 熱水鍋爐及

24、鍋爐房附屬設備安裝竣工圖。1.1.8.3 換熱站（施工）竣工圖；1.1.8.4 換熱站附屬設備安裝竣工圖。1.1.9 中央空調及通風部分1.1.9.1 中央空調（施工）竣工圖；1.1.9.2 空調主機安裝竣工圖；1.1.9.3 空調水泵安裝竣工圖；1.1.9.4 冷卻塔安裝竣工圖；1.1.9.5 空調末端設備安裝竣工圖（包含新風機、空調柜機及風機盤管等）。1.1.9.6 通風設備安裝竣工圖。1.1.10 園建部分1.1.10.1 景觀水景及水處理（施工）竣工圖；1.1.10.2 噴泉水泵、潛水泵安裝竣工圖；1.1.10.3 園林景觀照明（施工）竣工圖。1.1.11 機械車庫部分1.1.11.1

25、 機械車庫安裝竣工圖1.1.11.2 機械車庫平面圖、控制線路圖。290JBPM-WI-GC-02工程檔案資料管理作業(yè)指導書A/04/91.1.12 燃氣部分1.1.12.1 燃氣調壓站（施工）竣工圖；1.1.12.2 燃氣管道布置竣工圖。1.1.13 小區(qū)市政工程部分1.1.13.1 小區(qū)道路（施工）竣工圖；1.1.13.2 排水溝、干管等排水工程（施工）竣工圖;1.1.13.3 給水工程（施工）竣工圖；1.1.13.4 擋土墻、橋、河道水閘（施工）竣工圖；1.1.13.5 污水處理（施工）竣工圖；1.1.13.6 強電工程（施工）竣工圖；1.1.13.7 小區(qū)道路照明（施工）竣工圖；1.1

26、.13.8 消防工程（施工）竣工圖；1.1.13.9 防雷工程（施工）竣工圖；1.1.13.10 采暖工程（施工）竣工圖；1.1.13.11 燃氣管道（施工）竣工圖；1.1.13.12 圍墻竣工圖。4.3 工程建設資料類收集范圍4.3.1 政府批文4.3.1.1 國有土地使用許可證（復印件）；4.3.1.2 建設用地規(guī)劃許可證（復印件）；4.3.1.3 建設工程規(guī)劃許可證（復印件）；4.3.1.4 建筑工程施工許可證（復印件）；4.3.1.5 建筑工程竣工驗收備案；4.3.1.6 消防驗收審核意見書；4.3.1.7 電梯準用證。4.3.2 合同（協(xié)議）類4.3.2.1 土建施工合同；4.3.2

27、.2 裝修施工合同；4.3.2.3 強電施工合同；291JBPM-WI-GC-02工程檔案資料管理作業(yè)指導書A/05/94.3.2.4 給排水施工合同；4.3.2.5 智能化施工合同；4.3.2.6 消防施工合同；4.3.2.7 防雷施工合同；4.3.2.8 園林綠化施工合同；4.3.2.9 電梯安裝合同；4.3.2.10 人防工程施工協(xié)議；4.3.2.11 供水協(xié)議；4.3.2.12 供電協(xié)議；4.3.2.13 供氣協(xié)議；4.3.2.14 供熱協(xié)議；4.3.2.15 有線電視、電話、網絡協(xié)議。4.3.3 各種記錄4.3.3.1 會議（圖紙會審等）紀要；4.3.3.2 設計變更；4.3.3.3

28、 原材料、產品及重要構件出廠合格證明、試驗報告、材料更換審批單;4.3.3.4 隱蔽工程記錄；4.3.3.5 沉降觀測記錄；4.3.3.6 事故處理記錄；4.3.3.7 建筑物、構筑物及重要設備安裝測量定位及各種觀測記錄；4.3.3.8 施工基線復核記錄；4.3.3.9 開工報告；4.3.3.10 竣工報告。4.3.4 設備檢測報告和出廠合格證4.3.4.1 電梯出廠合格證；4.3.4.2 發(fā)電機設備檢測報告和出廠合格證；4.3.4.3 高壓配電柜設備檢測報告和出廠合格證；4.3.4.4 低壓配電柜設備檢測報告和出廠合格證；4.3.4.5 變壓器設備檢測報告和出廠合格證；292JBPM-WI-

29、GC-02工程檔案資料管理作業(yè)指導書A/06/94.3.4.6 智能化系統(tǒng)設備檢測報告和出廠合格證；4.3.4.7 水泵房水泵、噴泉水泵、潛水泵出廠合格證;4.3.4.8 消防設備檢測報告和出廠合格證；4.3.4.9 游泳池設備檢測報告和出廠合格證；4.3.4.10 鍋爐設備檢測報告和出廠合格證；4.3.4.11 污水處理設備檢測報告和出廠合格證；4.3.4.12 供熱設備檢測報告和出廠合格證；4.3.4.13 通風空調設備檢測報告和出廠合格證；4.3.4.14 燃氣設備檢測報告和出廠合格證；4.3.4.15 機械車庫設備檢測報告和出廠合格證。4.3.5 地質及測量資料4.3.5.1 地質水文

30、、氣象報告書；4.3.5.2 控制點、永久性水準點的坐標位置圖；4.3.5.3 放線圖。4.3.6 竣工驗收證明4.3.6.1 土建基礎工程竣工驗收證明；4.3.6.2 主體結構工程竣工驗收證明；4.3.6.3 砌體工程竣工驗收證明；4.3.6.4 屋面工程竣工驗收證明；4.3.6.5 裝修工程竣工驗收證明；4.3.6.6 給排水工程竣工驗收證明；4.3.6.7 強電工程竣工驗收證明；4.3.6.8 消防工程竣工驗收證明；4.3.6.9 防雷工程竣工驗收證明；4.3.6.10 采暖工程竣工驗收證明；4.3.6.11 空調通風工程竣工驗收證明；4.3.6.12 智能化安裝工程竣工驗收證明；4.3

31、.6.13 電梯安裝驗收合格證；4.3.6.14 單位工程驗收合格證；293JBPM-WI-GC-02工程檔案資料管理作業(yè)指導書A/07/94.3.6.15 分戶驗收合格證。4.3.7 多媒體資料4.3.7.1 電子版圖紙（對應紙質圖紙均應有電子版圖紙）總平面圖；建筑施工竣工圖；結構施工竣工圖；裝修施工竣工圖；給排水系統(tǒng)施工竣工圖；采暖施工竣工圖；通風空調施工竣工圖；強電施工竣工圖；消防施工竣工圖；防雷施工竣工圖；電梯設備安裝竣工圖；配電房安裝竣工圖；發(fā)電機安裝竣工圖；水泵房設備安裝竣工圖；熱水鍋爐設備安裝竣工圖；消防水泵房設備安裝竣工圖；中央空調系統(tǒng)設備安裝竣工圖；智能化系統(tǒng)安裝竣工圖；車庫

32、竣工圖；園林綠化、水景施工竣工圖、景觀水處理竣工圖；小區(qū)市政工程竣工圖、圍墻竣工圖、小區(qū)道路照明系統(tǒng)竣工圖4.3.7.2 建筑前后的現(xiàn)狀、側（立）面照片；4.3.7.3 內外景觀照片；4.3.7.4 工程主要部位和重大事故原狀及處理后的照片、錄像。4.4 設施設備隨機檔案收集范圍4.4.1 電梯使用維修手冊、操作使用說明書、產品合格證等；294JBPM-WI-GC-02工程檔案資料管理作業(yè)指導書A/08/94.4.2 發(fā)電機使用維修手冊、操作使用說明書、產品合格證等；4.4.3 高壓配電柜使用維修手冊、操作使用說明書、產品合格證等；4.4.4 低壓配電柜使用維修手冊、操作使用說明書、產品合格證

33、等；4.4.5 變壓器使用維修手冊、操作使用說明書、產品合格證等；4.4.6 智能化系統(tǒng)設備使用維修手冊、操作使用說明書、產品合格證等4.4.6.1 可視對講門禁系統(tǒng)設備使用維修手冊、操作使用說明書、產品合格證等；4.4.6.2 停車場管理系統(tǒng)設備使用維修手冊、操作使用說明書、產品合格證等；4.4.6.3 閉路監(jiān)控系統(tǒng)設備使用維修手冊、操作使用說明書、產品合格證等；4.4.6.4 電子巡更系統(tǒng)設備使用維修手冊、操作使用說明書、產品合格證等；4.4.6.5 周界防越系統(tǒng)設備使用維修手冊、操作使用說明書、產品合格證等；4.4.6.6 背景音樂系統(tǒng)設備使用維修手冊、操作使用說明書、產品合格證等；4.

34、4.6.7 電子公告系統(tǒng)設備使用維修手冊、操作使用說明書、產品合格證等。4.4.7 水泵房水泵、噴泉水泵、潛水泵使用維修手冊、操作使用說明書、產品合格證等；4.4.8 消防設備使用維修手冊、操作使用說明書、產品合格證等；4.4.8.1 火災自動報警系統(tǒng)及聯(lián)動控制系統(tǒng)使用維修手冊、操作使用說明書、產品合格證等；4.4.8.2 消火栓系統(tǒng)使用維修手冊、產品合格證等；4.4.8.3 自動噴水滅火系統(tǒng)使用維修手冊、操作使用說明書、產品合格證等；4.4.8.4 防排煙系統(tǒng)使用維修手冊、操作使用說明書、產品合格證等；4.4.8.5 氣體滅火系統(tǒng)使用維修手冊、操作使用說明書、產品合格證等；4.4.8.6 防

35、火卷簾使用維修手冊、操作使用說明書、產品合格證等；4.4.8.7 應急照明與疏散指示系統(tǒng)使用維修手冊、操作使用說明書、產品合格證等；4.4.8.8 濕式報警器使用維修手冊、操作使用說明書、產品合格證等。4.4.9 泳池設備使用維修手冊、操作使用說明書、產品合格證等；4.4.10 鍋爐設備使用維修手冊、操作使用說明書、產品合格證等；4.4.11 污水處理設備使用維修手冊、操作使用說明書、產品合格證等；4.4.12 供熱設備使用維修手冊、操作使用說明書、產品合格證等；295JBPM-WI-GC-02工程檔案資料管理作業(yè)指導書A/09/94.4.13 通風設備使用維修手冊、操作使用說明書、產品合格證

36、等；4.4.14 空調設備使用維修手冊、操作使用說明書、產品合格證等；4.4.14.1 空調主機使用維修手冊、操作使用說明書、產品合格證等；4.4.14.2 空調水泵使用維修手冊、操作使用說明書、產品合格證等；4.4.14.3 冷卻塔使用維修手冊、操作使用說明書、產品合格證等；4.4.14.4 空調系統(tǒng)末端設備使用維修手冊、操作使用說明書、產品合格證等（含風機盤管、新風機、空調柜機等）。4.4.14 燃氣設備使用維修手冊、操作使用說明書、產品合格證等；4.4.15 機械車庫使用維修手冊、操作使用說明書、產品合格證等。5 .支持性文件JBPM-WI-XZ-13檔案管理作業(yè)指導書6 .相關質量記錄

37、表格無296JBPM-WI-GC-0破備設施與機房（含豎井）編碼作業(yè)指導書A/01/61 .目的規(guī)范設備設施及機房（含豎井）的編碼，統(tǒng)一標準。2 .范圍適用于物業(yè)服務區(qū)域內的設備設施及機房（含豎井）的編碼管理。3 .職責3.1 維護管理部負責設備設施與機房（含豎井）編碼管理工作的指導和監(jiān)督。3.2 工程維修部負責對設備設施與機房（含豎井）進行編碼。4 .方法與過程控制4.1 設備設施編碼管理4.1.1 設備編碼按系統(tǒng)類別、設備名稱、建筑名稱、建筑樓層、設備序號五個部分進行編碼。|三位數(shù)字設備序號二位數(shù)字建筑樓層三至四位數(shù)字或字母建筑名稱（樓號、單元號）二位至三位字母設備名稱二位字母系統(tǒng)名稱4.

38、1.2 水泵房的設備編碼最后兩位按照供水區(qū)域的漢字拼音第一個字母加數(shù)字編寫，即D（低區(qū)供水）、Z（中區(qū)供水）、G（高區(qū)供水）加設備序號。4.1.3 編碼第一部分為系統(tǒng)類別代碼，用兩位拼音字母編寫4.1.4 根據(jù)專業(yè)類別及使用方便，把設備按系統(tǒng)分為八大類，即：智能化系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、暖通空調系統(tǒng)、機械車位系統(tǒng)、泳池系統(tǒng)。系統(tǒng)名稱系統(tǒng)名稱代碼智能化系統(tǒng)ZN給排水系統(tǒng)GP297消防系統(tǒng)XF供配電系統(tǒng)FP電梯系統(tǒng)DT暖通空調系統(tǒng)NT機械車位系統(tǒng)JC泳池系統(tǒng)YCJBPM-WI-GC-03設備設施與機房（含豎井）編碼作業(yè)指導書A/03/64.1.5 編碼第二部分為設備名稱，

39、各個系統(tǒng)所屬設備代碼用三位拼音字母編寫,各系統(tǒng)常用設備名稱代碼按下表執(zhí)行。系統(tǒng)名稱設備名稱設備代碼設備名稱設備代碼消防系統(tǒng)火災自動報警控制器HBQ消火栓水泵XFB消防廣播主機GBJ消火栓穩(wěn)壓泵XWB消防電話主機DHJ消防水泵控制柜XKG聯(lián)動控制柜LDG氣壓罐QYG噴淋水泵PLB排煙風機PYJ噴淋穩(wěn)壓泵PWB正壓送風機SFJ防火卷簾門JLM給排水系統(tǒng)給水泵GSB水泵控制柜SKG氣壓罐QYG水泵變頻控制柜BPG水箱GSX排污泵控制箱PWX水池GSC水景水泵控制箱SJX潛水泵QSB循環(huán)呆XHB穩(wěn)壓泵WYB供配電系統(tǒng)公用變壓器GBQ局壓配電柜GPG專用變壓器ZBQ柴油發(fā)電機CFJ低壓配電柜DPG低壓配

40、電箱DPX智能化系統(tǒng)停布場發(fā)卡器TFQ電子巡更系統(tǒng)管理電腦XDNM發(fā)卡器MFQ巡更棒XGB298M發(fā)卡器MFQ巡更棒XGB硬盤錄像機LXJ網絡父換機JHJ彩色監(jiān)視器JSQ可視對講管理中心機GZJ數(shù)字矩陣SJZ可視對講管理中心副機GFJUPS電源UPS可視對講圍墻機WQJ閉路監(jiān)控系統(tǒng)管理電腦JDN可視對講單元門口機MKJ可視對講系統(tǒng)管理電腦KDN停;車場管理系統(tǒng)自動出卡機CKJ停;車場管理系統(tǒng)管理電腦CDN停;車場管理系統(tǒng)自動道閘機DZJ周界防范系統(tǒng)管理電腦ZDN行人出（入）口控制機KZJ光端機GDJ打印機DYJ背景音樂控制柜BJG電梯系統(tǒng)乘客電梯CKT自動扶梯ZFT載貨電梯ZHT五方對講主機W

41、FJ消防電梯XFT控制屏KZP觀光電梯GGT曳引機YYJ暖通空調系統(tǒng)空調主機KTJ立式風柜LFG冷凍水泵LDB臥式風柜WFG冷卻水泵LQB通風機TFJ循環(huán)呆XHB新風機XFJ冷卻塔LQT熱水貯罐RCG鍋爐RGL膨脹水箱PZX水加熱器JRQ風機控制箱FKX熱交換器RJH機械車位機械車位JCW機械車位控制柜JKG泳池設備循環(huán)呆XHB過濾器GLQ投藥計量泵TJB投藥筒TYT吸污機XWJ泳池設備控制柜YKG熱交換器RJHJBPM-WI-GC-03設備設施與機房（含豎井）編碼作業(yè)指導書A/03/64.1.6 編碼第三部分為建筑名稱代碼，用兩到三位數(shù)字或拼音字母編寫。用三位數(shù)字作為小高層、高層住宅建筑的代

42、碼，其代碼與建筑名稱一致。對地下車庫的代碼，用兩位拼音字母和一位數(shù)字來編寫。公共建筑名稱代碼用兩位拼音字母編寫，對不屬于任何建筑的室外設備，建筑名稱代碼統(tǒng)一為SW建筑天面代碼統(tǒng)299JBPM-WI-GC-03設備設施與機房（含豎井）編碼作業(yè)指導書A/04/6一為TM具體按下表執(zhí)行。建筑名稱建筑名稱代碼運動中心YD綜合樓ZH地卜車庫CK室外SW大向TM4.1.7 編碼第四部分為建筑樓層代碼，用兩位數(shù)字或者一位字母一位數(shù)字編寫。地上部分直接以數(shù)字表示，地下部分則在數(shù)字前加B表示，負一層，則樓層代碼為B1;對不屬于任何建筑的室外設備，建筑樓層代碼統(tǒng)一為00;4.1.8 編碼第五部分為設備序號，同一建

43、筑相同樓層有同樣設備時，用兩位數(shù)字對設備進行排序編寫。4.2 機房及豎井編碼管理4.2.1 機房及豎井編碼按機房及豎井名稱、建筑名稱、建筑樓層、機房或豎井序號四個部分進行編碼。二位數(shù)字機房或豎井序號二位數(shù)字建筑樓層三至四位數(shù)字或字母建筑名稱（樓號、單元號）二位字母機房或豎井名稱4.2.2 編碼第一部分為機房、豎井名稱代碼，用兩位拼音字母編寫。機房及豎井代碼按下表執(zhí)行：機房、豎井名稱機房、豎井名稱代碼消防監(jiān)控中心XK消防水泵房XB生活水泵房BF空調主機房KT300JBPM-WI-GC-04設備設施與機房（含豎井）編碼作業(yè)指導書A/05/6鍋爐房GL換熱站HR高壓配電房GD低壓配電房DP變壓器室B

44、Y電梯機房DT風機房FJ新風機房XJ發(fā)電機房FD電信機房DX有線電視機房DS網絡機房WL弱電井RD強電井QD共用電井DJ電表并（房）DB水管井SJ水表井（房）SB氣瓶問QP4.2.3 編碼第二部分為建筑名稱代碼，用兩到三位數(shù)字或拼音字母編寫。用三位數(shù)字作為小高層、高層住宅建筑的代碼，其代碼與建筑名稱一致。對不屬于任何建筑的室外部分，建筑名稱代碼統(tǒng)一為SW建筑大面彳弋碼統(tǒng)一為TM具體按下表執(zhí)行：建筑名稱建筑名稱代碼運動中心YD綜合樓ZH地卜車庫CK室外SW301A/06/6JBPM-WI-GC-04設備設施與機房（含豎井）編碼作業(yè)指導書大面TM4.2.4編碼第三部分為建筑樓層代碼，用兩位數(shù)字或者

45、一位字母一位數(shù)字編寫。地上部分直接以數(shù)字表示，地下部分則在數(shù)字前加B表示。4.2.5 編碼第四部分為機房或豎井序號，用兩位數(shù)字進行編寫。對同一建筑同一樓層同一類別機房或豎井進行排序編號，同一豎井其各層的序號應保持一致。4.3 如遇特殊建筑及設備的編碼，參考本作業(yè)指導書執(zhí)行。5 .支持性文件無6 .相關質量記錄表格無302JBPM-WI-GC-04供配電系統(tǒng)管理作業(yè)指導書A/01/71 .目的規(guī)范供配電設備設施運行管理及維修保養(yǎng)工作，確保供配電設備設施安全穩(wěn)定運行。2 .范圍適用于物業(yè)服務區(qū)域內供配電設備設施運行管理、維修保養(yǎng)工作及緊急停電處置。3 .職責3.1 維護管理部負責供配電系統(tǒng)管理的指

46、導和監(jiān)督。3.2 工程維修部負責供配電系統(tǒng)運行、維修保養(yǎng)工作及緊急停電處置。4 .方法與過程控制4.1 基本要求4.1.1 安全規(guī)范4.1.1.1 高壓設備設施的操作必須實行“工作票”制度，根據(jù)工作內容填寫高壓操作工作票，經批準后實施，并規(guī)范填寫操作記錄。4.1.1.2 操作高壓設備設施時，必須戴絕緣手套、穿絕緣鞋、使用絕緣操作桿。4.1.1.3 操作低壓設備設施時，必須穿絕緣鞋，合閘時避免正向面對操作設備。4.1.1.4 嚴禁帶電工作，特殊情況需帶電作業(yè)時，需具備如下條件：有監(jiān)護人。操作場所地面干燥、光線充足。所用工具材料齊全，工具絕緣良好。工作人員必須穿戴絕緣護具。4.1.1.5 自動空氣

47、開關跳閘或熔斷器熔斷時，應查明原因并排除故障后，再行恢復供電。4.1.1.6 電流互感器不得開路、電壓互感器不得短路、不得用兆歐表測量帶電體的絕緣電阻。4.1.1.7 變配電房分閘、合閘時，須一人監(jiān)護、一人執(zhí)行。303JBPM-WI-GC-04供配電系統(tǒng)管理作業(yè)指導書A/02/74.1.1.8 對相關變配電設備設施應熟悉其性能特點、技術參數(shù)等。4.1.2 供配電設備設施的操作。4.1.2.1 停、送電的操作要領停止送電時，按負荷逐漸減少的原則，先分斷各低壓出線開關，后分斷低壓總開關，最后分斷變壓器高壓側開關。送電時，按負荷逐漸增加的原則，先合上配電變壓器高壓側開關，后合上低壓總開關，最后合上各

48、低壓出線開關。4.1.2.2 變壓器檢修前的操作要領分斷高、低壓兩側電源。驗電，確認無電。兩側分別掛三相短路接地線。設置安全圍欄，在高、低壓開關處掛上“有人工作，禁止合閘”標示。4.1.2.3 配電柜檢修前的操作要領分斷開關，有明顯的開路點。驗電，確認無電。掛三相短路接地線。設置絕緣隔板。掛上“有人工作、禁止合閘”標示牌于停電開關處。站在絕緣墊上工作，盡量單手作業(yè)。4.1.2.4 物業(yè)服務中心應根據(jù)具體供配電設備設施的特點，制作出相應的操作流程示意圖，組織相關技術人員培訓學習，熟練操作。4.2 運行管理4.2.1 巡視檢查4.2.1.1 運行技工對高低壓配電柜、電容柜、變壓器等重要供電設備設施

49、須每班（8小時）至少巡視一次。4.2.1.2 運行技工檢查、巡視時，須將變壓器的運行情況記錄于變壓器運行記錄中；低壓配電柜的運行數(shù)據(jù)（環(huán)境溫度、電流、電壓、功率因數(shù)等）記錄于低壓配電運行記錄。4.2.1.3 在巡視中如有異常情況應在運行記錄中注明，并向工程主管匯報。304JBPM-WI-GC-04供配電系統(tǒng)管理作業(yè)指導書A/03/74.2.1.4 巡視內容：消防、通風、照明等設施是否正常。配電房有無滲漏水痕跡、隱患。設備狀態(tài)標志是否正確。有無異常響聲或氣味。各種儀表指示是否正常，指示燈是否正常。單相、三相電壓是否在額定值的士10%圍以內，是否超載運行。各種接頭是否有過熱或燒傷痕跡。防小動物設施

50、是否完好。接地線有無銹蝕或松動。各種臨時用電接駁情況。4.2.1.5 對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，運行技工應及時處理，解決不了的問題須及時如實地匯報給工程主管，并做好記錄。整改時應嚴格遵守安全操作的相關規(guī)定。4.2.2 異常情況處置4.2.2.1 變配電房發(fā)生火災時按火災報警處理作業(yè)指導書處置。4.2.2.2 變配電房發(fā)生水浸時的處置。按停、送電操作要領，停止送電。堵住或關閉進水源。如果漏水較大，應立即通知工程主管，同時盡力阻滯進水。進水源堵住或關閉后，應立即排水。排干水后，應立即對濕水設備設施進行除濕處理（如用干凈干抹布擦拭、熱風吹干、自然通風，更換相關管線等）。確認濕水已消除（如各絕緣電阻達到規(guī)定

51、要求），可開機試運行，如無異常情況出現(xiàn)，則可以投入正常運行。4.2.3 記錄填寫要求及歸檔4.2.3.1 當值運行技工應將供配電設備設施的運行數(shù)據(jù)（電壓、電流、功率因數(shù)、環(huán)境溫度等）及運行狀況清晰、完整、規(guī)范地記錄在相應記錄表內。4.2.3.2 工程主管應在次月3日前將上一月的記錄匯總、整理交綜合管理部存檔，保存期為三年。305JBPM-WI-GC-04供配電系統(tǒng)管理作業(yè)指導書A/04/74.3 設備設施維修保養(yǎng)內容4.3.1變壓器維修保養(yǎng)1.1.1.1 外委維修保養(yǎng)：根據(jù)合同約定由供電局或有資質單位對變壓器進行測試、試驗等項目的維修保養(yǎng)，此項工作由工程主管負責跟進、監(jiān)督實施。1.1.1.2

52、外部維修保養(yǎng)：每年一次對變壓器外部進行清潔、保養(yǎng)。1.1.1.3 測定變壓器線圈的絕緣電阻，如發(fā)現(xiàn)其電阻值比上次測定的數(shù)值下降30%-50%寸或變壓器的絕緣電阻異常時，則應對變壓器線圈進行處理（外委完成）4.3.1.4擰緊變壓器引出線的接頭，如發(fā)現(xiàn)接頭燒傷或過熱痕跡，應進行整修處理并重新接好。1.1.1.5 每季度對冷卻風機進行一次灰塵清理，保持風機干凈、通風正常，同時，對風機各零件進行相應的檢查，葉片與風筒之間是否相碰或移位，如出現(xiàn)了變位或移位須及時進行修復調整。1.1.1.6 檢查變壓器的接地線是否良好，地線是否被腐蝕，腐蝕嚴重時應更換地線。1.1.1.7 對不同類型的變壓器，工程主管應根

53、據(jù)設備技術標準、要求制定相應的外部維修保養(yǎng)項目和內容，明確操作程序。1.1.2 高壓開關柜的維修保養(yǎng)1.1.2.1 每年根據(jù)外委維修保養(yǎng)合同約定，定期由供電公司或有資質單位對高壓開關柜進行維修保養(yǎng)，此項工作由工程主管或專人跟進，監(jiān)督實施。1.1.3 低壓配電柜維修保養(yǎng)1.1.3.1 每年按計劃對低壓配電柜內外進行清潔，先用吸塵器將柜內塵土吸出，部分不好清理處，用絕緣毛刷清理。1.1.4 交流接觸器維修保養(yǎng)1.1.4.1 清除接觸器表面的污垢，尤其是進線端相間的污垢。1.1.4.2 清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒。1.1.4.3 清除觸頭表面及四周的污物，不可修錘觸頭，燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更換。1.1.4.4 清潔鐵芯表面的油污及臟物。1.1.4.5 擰