技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程設(shè)計(jì),項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

1、學(xué)號(hào)技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)說明書安東新區(qū)某房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)起止日期：2013年12月30日至2014年1 月3日學(xué)生姓名/ 班級(jí)成績指導(dǎo)教師(簽字)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院2014年 1月 3日分工明晰學(xué)號(hào)姓名主要負(fù)責(zé)的任務(wù)編制營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算表（P5）、項(xiàng)目資本金流量表（P9）、利潤及利潤分配表（P12）、盈利能力分析（P13）、盈虧平衡分析（P15）、報(bào)告書的撰寫編制總成本費(fèi)用表（P4）、項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表（P6）、項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表（P7）、借款還本付息表（P11）、償債能力分析（P14）、單因素敏感分析（P16）評(píng) 分 表學(xué)號(hào)姓名報(bào)告成績答辯40%合計(jì)內(nèi)容全

2、面30%計(jì)算準(zhǔn)確20%格式規(guī)范10%目錄1總論11.1項(xiàng)目名稱11.2項(xiàng)目背景11.3建設(shè)背景11.4建設(shè)地點(diǎn)11.5建設(shè)規(guī)模11.6基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)置22財(cái)務(wù)報(bào)表32.1數(shù)據(jù)分析32.2總成本費(fèi)用估算表42.3營業(yè)收入及營業(yè)稅金及附加表52.4項(xiàng)目資金現(xiàn)金流量表62.5項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表92.6借款還本付息表112.7利潤及利潤分配表122.8對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行盈利能力分析132.9對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行償債能力分析143項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析153.1盈虧平衡分析153.2單因素敏感性分析164.綜合評(píng)價(jià)185學(xué)習(xí)體會(huì)206參考文獻(xiàn)2121技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程設(shè)計(jì)報(bào)告書1總論1.1項(xiàng)目名稱安東新區(qū)住宅開發(fā)項(xiàng)目。1

3、.2項(xiàng)目背景該項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在可行性研究完成市場需求預(yù)測、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、原材料的供應(yīng)、建設(shè)條件和建設(shè)地址選擇、環(huán)境保護(hù)和勞動(dòng)定員等方面的研究和多方案比較的基礎(chǔ)上，確定了最佳方案的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。下面是對(duì)安東新區(qū)的位勢分析、普通住宅分析、市場供需關(guān)系分析，其分析結(jié)果如下：（內(nèi)容均為借鑒）（一） 安陽市東區(qū)開發(fā)區(qū)位優(yōu)勢安東區(qū)西起曙光路，東至京港澳高速公路，北起黃河，南至文昌大道，是未來的行政及居住核心區(qū)域，也是安陽市規(guī)劃的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，目前行政機(jī)關(guān)單位林立，配套設(shè)施不斷完善，是未來最宜居的高檔居住片區(qū)。（二） 安陽市普通住宅市場分析安東目前在售住宅項(xiàng)目主要分布在靠近市政府的易園以及文峰大道和中

4、華路沿線，建筑形態(tài)一中高品質(zhì)的高層和小高層為主，主力戶型為120-150平方左右的三房，區(qū)域樓盤價(jià)格主要集中在3300-4000元/平方之間。區(qū)域客戶主要以私營為主，安東去機(jī)關(guān)單位公務(wù)員，企業(yè)中高層為主，還有部分來至周邊縣城的高收入客戶。（三） 市場供需關(guān)系分析標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃影響下，本區(qū)未來將有大量的寫字樓，商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)，建筑形式逐漸一純高產(chǎn)品為主，且隨著價(jià)格不斷攀升，戶型面積趨小，創(chuàng)新型產(chǎn)品將進(jìn)入市場；板塊房價(jià)隨著CBD中央商務(wù)區(qū)建設(shè)力度的加強(qiáng)和高品質(zhì)樓盤的增加，區(qū)域逐漸成為安陽市房地產(chǎn)市場價(jià)格的制高點(diǎn)；客戶主要以在安陽工作和經(jīng)商的中高收入客戶為主，隨著板塊項(xiàng)目戶型的創(chuàng)新和面積的緊湊實(shí)用性加強(qiáng)，客

5、戶年齡也要將趨于年輕化，長期前景較好。1.3建設(shè)背景隨著安陽城市化進(jìn)程的加快、城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，城市用地功能進(jìn)一步拓展，尤其是安陽新區(qū)的開發(fā)，某房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得一開發(fā)項(xiàng)目，該項(xiàng)目征地面積為7.5畝，土地費(fèi)用為510萬元，用地性質(zhì)為建造商品住宅（其中包括代征地1.97畝）擬建項(xiàng)目容積率為2.61，面積為13050平方米。該土地上有拆遷戶數(shù)84戶，共計(jì)面積為2462平方米。返遷面積是原面積的1.65倍。該項(xiàng)目擬從土地再開發(fā)，前期準(zhǔn)備工作開始需要3年才能竣工。1.4建設(shè)地點(diǎn) 安陽市東區(qū)開發(fā)區(qū)。1.5建設(shè)規(guī)模 建設(shè)總面積為13050平方米。1.6基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)置基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的設(shè)置根據(jù)老師提

6、供的數(shù)據(jù)編制，現(xiàn)將基礎(chǔ)數(shù)據(jù)做簡單說明如下：1.6.1投資估算及資金籌措1該公司有資本金1000萬元，公司將全部用來啟動(dòng)該項(xiàng)目。第一年公司將其全部用完，主要包括土地費(fèi)用510萬元，勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用28萬元，進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作432萬元和開發(fā)公司每年都有的管理費(fèi)用40萬元。2工程款按預(yù)算為650萬元。甲方與施工單位簽訂合同，工程款由施工單位墊至項(xiàng)目預(yù)售前，共需80萬元，施工單位擬借款，利息率為6.14%，這部分費(fèi)用由房地產(chǎn)開發(fā)公司還款時(shí)支付。同時(shí)這部分費(fèi)用第一年用于工程的為20萬元，其他60萬元用于第二年的工程建設(shè)。3把每年預(yù)售房屋的款項(xiàng)用于工程建設(shè)及其他一些費(fèi)用，余下的部分則用于施工單位工程借款的償還

7、。第二年工程建設(shè)款還需300萬元，第三年還需投資270萬元。本項(xiàng)目投資來源包括自有資金、銷售收入和貸款三部分，自有資金1000萬元，實(shí)現(xiàn)銷售收入以后，當(dāng)年的銷售收入（扣除稅費(fèi)）用于當(dāng)年投資，如有盈余，結(jié)轉(zhuǎn)下年，不足部分向建設(shè)銀行貸款（年利率按6.14%計(jì)），為簡化計(jì)算，現(xiàn)金流量的發(fā)生時(shí)點(diǎn)均遵循年末習(xí)慣法。1.6.2銷售計(jì)劃、進(jìn)度安排1返遷部分：拆遷戶返遷在第4年，償還面積部分按當(dāng)?shù)卣?guī)定的價(jià)格，房地產(chǎn)開發(fā)公司可收取360元平方米，而超過部分按成本價(jià)格500元m2收取。2銷售部分：擬在第二年對(duì)項(xiàng)目投資超過25%，并且工程基礎(chǔ)部分完工后開始銷售，在第五年年末將房屋銷售完畢，房屋售價(jià)為2400元m

8、2(均價(jià))。每年銷售任務(wù)按總面積扣除返遷面積計(jì)算，第二年的任務(wù)為18%，以后各年任務(wù)分別依次為27%，35%，20%。并且對(duì)第二年購房者優(yōu)惠10%，對(duì)第三年購房者優(yōu)惠5%，第四年，第五年按現(xiàn)房價(jià)格銷售。1.6.3稅費(fèi)根據(jù)規(guī)定該項(xiàng)目需要繳納以下稅費(fèi)：營業(yè)稅5%，城市維護(hù)建設(shè)稅7%，教育費(fèi)附加3%。房地產(chǎn)稅按銷售收入的12%計(jì)。1.6.4項(xiàng)目成本1.管理費(fèi)用：指開發(fā)企業(yè)、行政管理部門為管理和組織生產(chǎn)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，此項(xiàng)目各年的管理費(fèi)用均為40萬元。2.財(cái)務(wù)費(fèi)用：指項(xiàng)目為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要指運(yùn)營期間的利息凈支出，自行安排借款償還計(jì)劃，按年利率為6.14%計(jì)息。1.6.5還款期限及還

9、款方式1還款期限：在借款后第三年還清本利和。2還款方式：在有足夠能力時(shí)用預(yù)售收入將借款本利和一次還清。1.6.6評(píng)價(jià)參數(shù)設(shè)置此項(xiàng)目的基準(zhǔn)內(nèi)部收益率為12%，基準(zhǔn)投資回收期為5年。評(píng)價(jià)參數(shù)包括全部投資和資本金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV），財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR），動(dòng)態(tài)投資回收期，靜態(tài)投資回收期，投資利潤率，資本金利潤率（數(shù)據(jù)不足的自行增加數(shù)據(jù)，若數(shù)據(jù)無法查到，自行估算）。2財(cái)務(wù)報(bào)表2.1數(shù)據(jù)分析由1.4給出的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析可得以下結(jié)果：（結(jié)果均保留兩位小數(shù)）2.1.1資金的來源與籌措：  (1)自有資金：1000萬元；  (2)銀行借款（施工單位擬借款）：80萬元； 

10、(3)從第二年起每年銷售獲得的資金可用于后面項(xiàng)目的建設(shè)；2.1.2拆遷計(jì)擬建項(xiàng)目面積：  (1)拆遷面積：2462×1.65=4062.3平方米；  (2)擬建項(xiàng)目面積：13050平方米；2.1.3拆遷獲得資金：2462×360+2462×(1.65-1)×500/10000=168.65萬元；2.1.4銷售獲得資金：（1)第二年(13050-4062.3)×18%×2400×(1-10%)/10000=349.44萬元；（2)第三年(13050-4062.3)×27%×2400

11、15;(1-5%)/10000=553.28萬元；  (3)第四年(13050-4062.3)×35%×2400/10000=754.97萬元；  (4)第五年(13050-4062.3)×20%×2400/10000=431.41萬元；2.1.5資金流動(dòng)分析：(1)第一年資金流動(dòng)：1000+20=1020萬元(其中土地費(fèi)用510萬元，勘察設(shè)計(jì)28萬元，進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作432萬元和開發(fā)公司每年都有的管理費(fèi)用40萬元)，施工單位擬借款第一年用于工程的為20萬元；（2)第二年資金流動(dòng)：施工單位擬借款中60萬元用于第二年的工程建設(shè)；第二年工

12、程建設(shè)款需300萬元；銷售獲得資金349.44萬元；施工單位擬借款本息和為80×(1+6.14%)×(1+6.14%)=90.13萬元；最終累計(jì)資金額為欠銀行349.44-300-90.13=40.69萬元；（3）第三年資金流動(dòng)：第三年需投資270萬元；銷售獲得資金553.28萬元；銀行借款40.69×(1+6.14%)=43.20萬元；最終累計(jì)資金額為553.28-43.20-270=240.08萬元； （4）第四年資金流動(dòng)：拆遷獲得資金：168.65萬元；銷售獲得資金754.97萬元；最終累計(jì)資金額為168.65+754.97=923.62萬元；&#

13、160; （5）第五年資金流動(dòng)：銷售獲得資金431.41萬元；最終累資金額為923.62+431.41=1355.03萬元。2.1.6本金與利息分析 （1）第一年施工擬借款為20萬元，總投資與資金籌措相差10萬元，擬用貸款獲得，二者的利息率均為6.14%；到年末第一年的利息支出為30*6.14%=1.84萬元；（2）第二年用于項(xiàng)目建設(shè)的施工擬借款為60萬元，總投資與資金籌措相差9.78萬元，加上第一年的本金利息和；到年末第二年的利息支出為（31.84+60+9.78）*6.14%=6.24萬元；（3）第三年由于銷售收入足以還清本金利息和，所以一次性還清本金利息和，但本年依然有利息為前兩年所有的

14、利息本金和乘以利息率；到年末第三年的利息支出為（31.84+69.78+6.24）*6.14%=6.62萬元；（4）第四年與第五年沒有利息支出。2.2總成本費(fèi)用估算表表1：總成本費(fèi)用估算表 總成本費(fèi)用估算表 單位：萬元序號(hào) 年份 項(xiàng)目合計(jì)123451土地費(fèi)用510.00 510.00 2勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用28.00 28.00 3前期準(zhǔn)備工程費(fèi)用432.00 432.00 4房屋開發(fā)費(fèi)用650.00 20.00 360.00 270.00 5管理費(fèi)用200.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 6開發(fā)期稅費(fèi)0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 7財(cái)務(wù)

15、費(fèi)用14.70 1.84 6.24 6.62 總計(jì)1834.70 1031.84 406.24 316.62 40.00 40.00 土地費(fèi)用，勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用，前期準(zhǔn)備工程費(fèi)，房屋開發(fā)費(fèi)和管理費(fèi)都是在1.6基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)置中給出的，該公司有資本金1000萬元，公司將全部用來啟動(dòng)該項(xiàng)目。第一年公司將其全部用完，主要包括土地費(fèi)用510萬元，勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用28萬元，進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作432萬元和開發(fā)公司每年都有的管理費(fèi)用40萬元； 開發(fā)期稅一項(xiàng)根據(jù)要求不計(jì)，財(cái)務(wù)費(fèi)用為在開發(fā)期間籌集資金所產(chǎn)生的利息，詳見2.1.6本金與利息分析，根據(jù)分析得第一年應(yīng)付利息=本年借款*利率=1.84 萬元；第二年應(yīng)付利息=年初借款

16、累積*利率+本年借款*利率=6.24萬元；第三年利息=年初借款累積*利率=6.62 萬元；最后總成本費(fèi)用=土地費(fèi)用+勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用+前期準(zhǔn)備工程費(fèi)用+房屋開發(fā)費(fèi)用+管理費(fèi)用+開發(fā)期稅費(fèi)+財(cái)務(wù)費(fèi)用。2.3營業(yè)收入及營業(yè)稅金及附加表表2：營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算表 營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算表 金額單位:萬元 銷售量單位:平方米序號(hào)年份項(xiàng)目 合計(jì)123451營業(yè)收入2257.751.1售房1.1.1售房面積8987.701617.792426.683145.701797.541.1.2售房單價(jià)（元/）2160.002280.002400.002400.001.1.3銷售總計(jì)2089.10349

17、.44553.28754.97431.411.2返遷部分內(nèi)部分外1.2.1返遷面積4062.302462.001600.301.2.2返遷單價(jià)（元/）360.00500.001.2.3返遷總計(jì)168.6588.6380.022營業(yè)稅金及附加124.1819.2230.4350.8023.732.1營業(yè)稅（5%）112.8917.4727.6646.1821.572.2城市維護(hù)建設(shè)稅（7%）7.901.221.943.231.512.3教育附加稅（3%）3.390.520.831.390.653稅后收入2133.57330.22522.85872.82407.68返遷部分：拆遷戶返遷在第4年，償

18、還面積部分按當(dāng)?shù)卣?guī)定的價(jià)格，房地產(chǎn)開發(fā)公司可收取360元平方米，而超過部分按成本價(jià)格500元m2收取；銷售部分：擬在第二年對(duì)項(xiàng)目投資超過25%，并且工程基礎(chǔ)部分完工后開始銷售，在第五年年末將房屋銷售完畢，房屋售價(jià)為2400元m2(均價(jià))。每年銷售任務(wù)按總面積扣除返遷面積計(jì)算，第二年的任務(wù)為18%，以后各年任務(wù)分別依次為27%，35%，20%。并且對(duì)第二年購房者優(yōu)惠10%，對(duì)第三年購房者優(yōu)惠5%，第四年，第五年按現(xiàn)房價(jià)格銷售；按照1.6中給出的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，算出每年的銷售面積，再乘以銷售單價(jià)，計(jì)算出銷售總計(jì)，詳見2.1數(shù)據(jù)分析：第二年為(13050-4062.3)×18%×2

19、400×(1-10%)/10000=349.44萬元；第三年為(13050-4062.3)×27%×2400×(1-5%)/10000=553.28萬元；第四年為(13050-4062.3)×35%×2400/10000 +2462×360+2462×(1.65-1)×500/10000=754.97萬元+168.65萬元=923.62萬元；第五年為(13050-4062.3)×20%×2400/10000=431.41萬元；營業(yè)稅為營業(yè)收入的5%，城市維護(hù)建設(shè)稅為營業(yè)稅的7%，教育附

20、加稅為營業(yè)稅的3%，營業(yè)收入扣除掉營業(yè)稅金及附加，即得到稅后收入。2.4項(xiàng)目資金現(xiàn)金流量表 由于項(xiàng)目在運(yùn)營過程中存在一些不可避免的資金流出，所以需要進(jìn)行融資前分析和融資后分析：2.4.1進(jìn)行融資前項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表表3：項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表 項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期123451現(xiàn)金流入2257.75349.44553.28923.62431.411.1營業(yè)收入2257.75349.44553.28923.62431.412現(xiàn)金流出2018.901030.00419.22340.4390.80138.452.1建設(shè)投資1620.00990.00360.00270

21、.002.2經(jīng)營成本200.0040.0040.0040.0040.0040.002.3營業(yè)稅金及附加124.1819.2230.4350.8023.732.4調(diào)整所得稅74.7274.723凈現(xiàn)金流量-1030.00-69.78212.85832.82292.96累計(jì)凈現(xiàn)金流量-1030.00-1099.78-886.93-54.11238.85NPV￥-128.27IRR7%靜態(tài)投資回收期（年）4.18分析：表中的營業(yè)收入詳見表2：營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算表，調(diào)整所得稅即為第五年開始盈利的利潤總額*所得稅率25%=74.72萬元；建設(shè)投資為表1：總成本費(fèi)用估算表中的土地費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)

22、用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)四項(xiàng)之和，經(jīng)營成本為表1：總成本費(fèi)用估算表中的管理費(fèi)用，營業(yè)稅金及附加詳見表2：營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算表。1.NPV:根據(jù)此表中的凈現(xiàn)金流量值計(jì)算項(xiàng)目凈現(xiàn)值指標(biāo)（NPV）（基準(zhǔn)收益率i。=12%），所以該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為NPV=-1030*(P/F,i,1)-69.78*(P/F,i,2)+212.85*(P/F,i,3)+832.82*(P/F,i,4)+292.96*（P/F，i，5）=-128.27萬元，即財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）為-128.27萬元。2.IRR:根據(jù)此表中的凈現(xiàn)金流量值知道該項(xiàng)目凈現(xiàn)值表達(dá)式，所以此項(xiàng)目的凈現(xiàn)值表達(dá)式為NPV=-1030*(P

23、/F,i,1)-69.78*(P/F,i,2)+212.85*(P/F,i,3)+832.82*(P/F,i,4)+292.96*（P/F，i，5）第一次試算，取i1=6% 代入上式中求得： NPV(i1)=23.50萬元 >0；第二次試算，取i2=8% 代入上式中求得： NPV(i2)=-33.03萬元 <0；可見，內(nèi)部收益率必然在6%-8%之間，利用線性內(nèi)插法可求得該全部投資所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為： IRRi=6%+23.50/(23.50+33.03)(8%-6%)=7%，即內(nèi)部收益率（IRR）為7%。綜上所述得出，全部投資資金內(nèi)部收益率<基準(zhǔn)折現(xiàn)率，即7%<1

24、2%。且總投資凈現(xiàn)值（-128.27萬元），所以該項(xiàng)目的投資效果不好。3.投資回收期靜態(tài)投資回收期： TP =T+第T年的累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/第（T+1）年的凈現(xiàn)金流量 =4+54.11/292.96=4.18年 動(dòng)態(tài)投資回收期：TP* =T*+第T*年的累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/第（T*+1）年的凈現(xiàn)金流量 =6年；綜上所述，基準(zhǔn)投資回收期>靜態(tài)投資回收期,即5>4.18，但基準(zhǔn)投資回收期<動(dòng)態(tài)投資回收期，即5<6，所以該項(xiàng)目投資效果不好。結(jié)論：根據(jù)表3計(jì)算結(jié)果可知：稅后全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV為-128.27萬元，小于零，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為7%，靜態(tài)投資回收期為4

25、.18年，但動(dòng)態(tài)投資回收期大于基準(zhǔn)投資回收期5年，從全部投資角度來看該項(xiàng)目部不可行。2.4.2進(jìn)行融資后項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表表4：項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表 項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位:萬元序號(hào)項(xiàng)目 年份合計(jì)123451總投資1834.70 1031.84 406.24 316.62 40.00 40.00 1.1土地費(fèi)用510.00 510.00 1.2勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用28.00 28.00 1.3前期準(zhǔn)備工程費(fèi)用432.00 432.00 1.4房屋開發(fā)費(fèi)用650.00 20.00 360.00 270.00 1.5管理費(fèi)用200.00 40.00 40.00 40.0

26、0 40.00 40.00 1.6開發(fā)期稅費(fèi)0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.7財(cái)務(wù)費(fèi)用14.70 1.84 6.24 6.62 2資金籌措1834.701021.84396.46316.6240.0040.002.1自有資金1000.001000.002.2施工方墊資80.0020.0060.002.3銷售收入720.22330.22310.0040.0040.002.4財(cái)務(wù)費(fèi)用14.701.846.246.622.5貸款19.7810.009.78總投資及以下的分項(xiàng)的數(shù)據(jù)詳見表1，資金籌措中的自有資金，施工方墊資和銷售收入都是1.6中給定的數(shù)據(jù)，工程款按預(yù)算為

27、650萬元。甲方與施工單位簽訂合同，工程款由施工單位墊至項(xiàng)目預(yù)售前，共需80萬元，施工單位擬借款，利息率為6.14%，這部分費(fèi)用由房地產(chǎn)開發(fā)公司還款時(shí)支付。同時(shí)這部分費(fèi)用第一年用于工程的為20萬元，其他60萬元用于第二年的工程建設(shè)。把每年預(yù)售房屋的款項(xiàng)用于工程建設(shè)及其他一些費(fèi)用，余下的部分則用于施工單位工程借款的償還。第二年工程建設(shè)款還需300萬元，第三年還需投資270萬元。貸款為自擬數(shù)據(jù)根據(jù)每年的資金情況擬定的，貸款=總投資-自有資金-施工方墊付-銷售收入-財(cái)務(wù)費(fèi)用，是為了與總投資平衡的擬定數(shù)據(jù)。 2.5項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表表5：項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表 項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表 單位:萬元序號(hào)項(xiàng)目

28、合計(jì)計(jì)算期123451現(xiàn)金流入2257.75349.44553.28923.62431.411.1營業(yè)收入2257.75349.44553.28923.62431.412現(xiàn)金流出2043.381001.84365.46446.8390.80138.452.1項(xiàng)目資本金1530.00960.00300.00270.002.2借款本金償還99.7899.782.3借款利息支付14.701.846.246.622.4經(jīng)營成本200.0040.0040.0040.0040.0040.002.5營業(yè)稅金及附加124.1819.2230.4350.8023.732.6所得稅74.7274.723凈現(xiàn)金流量

29、-1001.84-16.02106.45832.82292.96累計(jì)凈現(xiàn)金流量-1001.84-1017.86-911.41-78.59214.37NPV￥-136.00IRR6%靜態(tài)投資回收期(年)4.27分析：表中的營業(yè)收入詳見表2。調(diào)整所得稅即為第五年開始盈利的利潤總額*所得稅率25%=74.72，借款本金償還采用第三年一次還清的償還方式，金額為99.78萬元，詳見2.1.6。年經(jīng)營成本為表1中的管理費(fèi)用，營業(yè)稅金及附加詳見表2。1.NPV:根據(jù)此表中的凈現(xiàn)金流量值計(jì)算項(xiàng)目凈現(xiàn)值指標(biāo)（NPV）（基準(zhǔn)收益率i。=12%），所以該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為NPV=-1001.84*(P/F,i,1)-1

30、6.02*(P/F,i,2)+106.45*(P/F,i,3)+832.82*(P/F,i,4)+292.96*（P/F，i，5）=-136萬元，即財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）為-136萬元。2.IRR:根據(jù)此表中的凈現(xiàn)金流量值知道該項(xiàng)目凈現(xiàn)值表達(dá)式，所以此項(xiàng)目的凈現(xiàn)值表達(dá)式為NPV=-1001.84*(P/F,i,1)-16.02*(P/F,i,2)+106.45*(P/F,i,3)+832.82*(P/F,i,4)+292.96*（P/F，i，5）第一次試算，取i1=5% 代入上式中求得： NPV(i1)=38.00萬元 >0；第二次試算，取i2=7% 代入上式中求得： NPV(i2)=-

31、19.17萬元 <0；可見，內(nèi)部收益率必然在5%-7%之間，利用線性內(nèi)插法可求得該全部投資所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為： IRRi=5%+38/(38+19.17)(7%-5%)=6%，即內(nèi)部收益率（IRR）為6%。綜上所述得出，全部投資資金內(nèi)部收益率<基準(zhǔn)折現(xiàn)率，即6%<12%。且總投資凈現(xiàn)值（-136萬元），所以該項(xiàng)目的投資效果不好。3.投資回收期：靜態(tài)投資回收期： TP =T+第T年的累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/第（T+1）年的凈現(xiàn)金流量 =4+78.59/292.96=4.27年動(dòng)態(tài)投資回收期：TP* =T*+第T*年的累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/第（T*+1）年的凈現(xiàn)金流量 =

32、6年；綜上所述，基準(zhǔn)投資回收期>靜態(tài)投資回收期,即5>4.27，但基準(zhǔn)投資回收期<動(dòng)態(tài)投資回收期，即5<6，所以該項(xiàng)目投資效果不好。結(jié)論：從表5計(jì)算結(jié)果可知：資本金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為-136.00萬，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為6%，靜態(tài)投資回收期為4.27年，動(dòng)態(tài)投資回收期大于基準(zhǔn)投資回收期5年，從資本金角度來看該項(xiàng)目也不可行。2.6借款還本付息表表6：借款還本付息表 借款還本付息表 單位:萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期123451期初貸款本息累計(jì)114.4831.8476.026.621.1本金99.7830.0069.781.2利息14.701.846.246.622償還貸款本息的資金來

33、源2.1未分配利潤324.8992.5167.38112.4752.53分析：第一年應(yīng)付利息=本年借款*利率=1.84 萬元；第二年應(yīng)付利息=年初借款累積*利率+本年借款*利率=6.24萬元；第三年利息=年初借款累積*利率=6.62 萬元。年底借款累計(jì)=年初借款累積+本年借款+本年應(yīng)計(jì)利息-本年還本付息。從第二年開始還借款，采用第三年本金等額加當(dāng)年利息償還方案，前三年貸款每年利息=（年初借款本息累計(jì)+當(dāng)年借款）×年利率，年利率為6.14%。具體計(jì)算詳見2.1.6，,第一年施工擬借款為20萬元，總投資與資金籌措相差10萬元，擬用貸款獲得，二者的利息率均為6.14%；到年末第一年的利息支

34、出為30*6.14%=1.84萬元；第二年用于項(xiàng)目建設(shè)的施工擬借款為60萬元，總投資與資金籌措相差9.78萬元，加上第一年的本金利息和；到年末第二年的利息支出為（31.84+60+9.78）*6.14%=6.24萬元；第三年由于銷售收入足以還清本金利息和，所以一次性還清本金利息和，但本年依然有利息為前兩年所有的利息本金和乘以利息率；到年末第三年的利息支出為（31.84+69.78+6.24）*6.14%=6.62萬元；第四年與第五年沒有利息支出。其中需計(jì)算以下項(xiàng)目：速動(dòng)資產(chǎn)=流動(dòng)資產(chǎn)-存貨2.7利潤及利潤分配表表7：利潤及利潤分配表 利潤及利潤分配表 單位:萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營期12345

35、1銷售收入349.44 553.28 923.62 431.41 2經(jīng)營成本256.93 485.90 811.14 378.88 2.1銷售成本256.93 485.90 811.14 378.88 3經(jīng)營稅費(fèi)19.22 30.43 50.80 23.73 3.1營業(yè)稅金及附加19.22 30.43 50.80 23.73 4管理費(fèi)用40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 5財(cái)務(wù)費(fèi)用1.84 6.24 6.62 6土地增值稅0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 7開發(fā)利潤-41.84 27.05 -9.64 21.67 -11.20 8所得額27.05 21.

36、67 9所得稅6.76 5.42 10稅后利潤20.28 16.25 10.1應(yīng)付利潤20.00 0.00 0.00 10.65 10.2未分配利潤0.28 0.00 0.00 6.00 投資利潤率1.20%資本金利潤率2.20%根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表計(jì)算項(xiàng)目的投資利潤率、資本金利潤率：投資利潤率=年利潤總額 / 總投資 * 100%=20.04%資本金利潤率=年利潤總額 / 資本金總額 * 100%=36.77%2.8對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行盈利能力分析根據(jù)表3與表5分別計(jì)算出全部投資和自有資金的所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV），投資回收期：1.NPV:根據(jù)3表中的凈現(xiàn)金流量值計(jì)算

37、項(xiàng)目凈現(xiàn)值指標(biāo)（NPV）（基準(zhǔn)收益率i。=12%），所以該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為NPV=-1030*(P/F,i,1)-69.78*(P/F,i,2)+212.85*(P/F,i,3)+832.82*(P/F,i,4)+292.96*（P/F，i，5）=-128.27萬元，即全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）為-128.27萬元；2.IRR:根據(jù)此表中的凈現(xiàn)金流量值知道該項(xiàng)目凈現(xiàn)值表達(dá)式，所以此項(xiàng)目的凈現(xiàn)值表達(dá)式為:NPV=-1030*(P/F,i,1)-69.78*(P/F,i,2)+212.85*(P/F,i,3)+832.82*(P/F,i,4)+292.96*（P/F，i，5）；第一次試算，取i

38、1=6% 代入上式中求得： NPV(i1)=23.50萬元 >0；第二次試算，取i2=8% 代入上式中求得： NPV(i2)=-33.03萬元 <0；可見，內(nèi)部收益率必然在6%-8%之間，利用線性內(nèi)插法可求得該全部投資所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為： IRRi=6%+23.50/(23.50+33.03)(8%-6%)=7%，即內(nèi)部收益率（IRR）為7%；3.投資回收期：靜態(tài)投資回收期： TP =T+第T年的累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/第（T+1）年的凈現(xiàn)金流量 =4+54.11/292.96=4.18年；動(dòng)態(tài)投資回收期：TP* =T*+第T*年的累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/第（T*+1）年的凈

39、現(xiàn)金流量 =6年；1.NPV:根據(jù)表5中的凈現(xiàn)金流量值計(jì)算項(xiàng)目凈現(xiàn)值指標(biāo)（NPV）（基準(zhǔn)收益率i。=12%），所以該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為NPV=-1001.84*(P/F,i,1)-16.02*(P/F,i,2)+106.45*(P/F,i,3)+832.82*(P/F,i,4)+292.96*（P/F，i，5）=-136萬元，即財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）為-136萬元；2.IRR:根據(jù)此表中的凈現(xiàn)金流量值知道該項(xiàng)目凈現(xiàn)值表達(dá)式，所以此項(xiàng)目的凈現(xiàn)值表達(dá)式為NPV=-1001.84*(P/F,i,1)-16.02*(P/F,i,2)+106.45*(P/F,i,3)+832.82*(P/F,i,4)+29

40、2.96*（P/F，i，5）第一次試算，取i1=5% 代入上式中求得： NPV(i1)=38.00萬元 >0；第二次試算，取i2=7% 代入上式中求得： NPV(i2)=-19.17萬元 <0；可見，內(nèi)部收益率必然在5%-7%之間，利用線性內(nèi)插法可求得該全部投資所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為： IRRi=5%+38/(38+19.17)(7%-5%)=6%，即內(nèi)部收益率（IRR）為6%；3.投資回收期：靜態(tài)投資回收期： TP =T+第T年的累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/第（T+1）年的凈現(xiàn)金流量 =4+78.59/292.96=4.27年；動(dòng)態(tài)投資回收期：TP* =T*+第T*年的累計(jì)凈現(xiàn)金流

41、量的絕對(duì)值/第（T*+1）年的凈現(xiàn)金流量 =6年；根據(jù)表3計(jì)算結(jié)果可知：稅后全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV為-128.27萬元，小于零，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為7%，靜態(tài)投資回收期為4.18年，但動(dòng)態(tài)投資回收期大于基準(zhǔn)投資回收期5年，從全部投資角度來看該項(xiàng)目部不可行。從表5計(jì)算結(jié)果可知：資本金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為-136.00萬，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為6%，靜態(tài)投資回收期為4.27年，動(dòng)態(tài)投資回收期大于基準(zhǔn)投資回收期5年，從資本金角度來看該項(xiàng)目也不可行。所以項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均小于零，且各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均小于行業(yè)基準(zhǔn)水平，盈利能力不滿足行業(yè)要求。 2.9對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行償債能力分析 項(xiàng)目清償能力分析主要是考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)

42、各年的財(cái)務(wù)狀況及償債能力。需要編制借款還本付息估算表，已編制為表6,；資金來源與運(yùn)用表，已編制為表4；資產(chǎn)負(fù)債表，已編制為表5；等基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率、借款償還期、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率等評(píng)價(jià)指標(biāo)。借款的還款方式為: 在有足夠能力時(shí)用預(yù)售收入將借款本利和一次還清。還款期限：在借款后第三年還清本利和。第一年施工擬借款為20萬元，總投資與資金籌措相差10萬元，擬用貸款獲得，二者的利息率均為6.14%；到年末第一年的利息支出為30*6.14%=1.84萬元；第二年用于項(xiàng)目建設(shè)的施工擬借款為60萬元，總投資與資金籌措相差9.78萬元，加上第一年的本金利息和；到年末第二年的利息支出為（31.84+6

43、0+9.78）*6.14%=6.24萬元；第三年由于銷售收入足以還清本金利息和，所以一次性還清本金利息和，但本年依然有利息為前兩年所有的利息本金和乘以利息率；到年末第三年的利息支出為（31.84+69.78+6.24）*6.14%=6.62萬元；第四年與第五年沒有利息支出。第一年資金流動(dòng)：1000+20=1020萬元(其中土地費(fèi)用510萬元，勘察設(shè)計(jì)28萬元，進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作432萬元和開發(fā)公司每年都有的管理費(fèi)用40萬元)，施工單位擬借款第一年用于工程的為20萬元；第二年資金流動(dòng)：施工單位擬借款中60萬元用于第二年的工程建設(shè)；第二年工程建設(shè)款需300萬元；銷售獲得資金349.44萬元；施工單位

44、擬借款本息和為80×(1+6.14%)×(1+6.14%)=90.13萬元；最終累計(jì)資金額為欠銀行349.44-300-90.13=40.69萬元；第三年資金流動(dòng)：第三年需投資270萬元；銷售獲得資金553.28萬元；銀行借款40.69×(1+6.14%)=43.20萬元；最終累計(jì)資金額為553.28-43.20-270=240.08萬元；可看出第三年以后都不在有欠款。 =114.48/324.89*100%=35%由財(cái)務(wù)報(bào)表表2中可以看出，項(xiàng)目籌措資金和項(xiàng)目凈收益可以支付項(xiàng)目的各項(xiàng)支出，不需要通過借款方式彌補(bǔ)資金不足。由表6可知，項(xiàng)目可籌措足夠資金按約定方式償還

45、銀行貸款。各年的資產(chǎn)負(fù)債率能較好的滿足項(xiàng)目要求，資產(chǎn)負(fù)債率在50%以下。從整體上看出，該企業(yè)項(xiàng)目比較強(qiáng)的償債能力。3項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析3.1盈虧平衡分析3.1.1盈虧平衡分析的概念與公式盈虧平衡分析是研究工程建設(shè)項(xiàng)目投產(chǎn)后正常生產(chǎn)年份的產(chǎn)量、成本、利潤三者之間的平衡關(guān)系，以盈虧平衡時(shí)的狀況為基礎(chǔ)，測算項(xiàng)目的生產(chǎn)負(fù)荷及承受風(fēng)險(xiǎn)的能力。盈虧平衡點(diǎn)越低，說明項(xiàng)目抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)；反之，若盈虧平衡點(diǎn)越高，則項(xiàng)目抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越弱。項(xiàng)目或企業(yè)的利潤一般由收入情況和總的成本決定，而收入和成本都與項(xiàng)目正常生產(chǎn)年份的產(chǎn)品銷量有關(guān)?？偟匿N售收入在單位產(chǎn)品價(jià)格(P)一定的情況下與產(chǎn)品的產(chǎn)銷量(Q)成正比，成本的總額與

46、產(chǎn)銷量之間也有著相互依存的關(guān)系。產(chǎn)品的成本總額由固定成本(F)和變動(dòng)成本(其中為單位產(chǎn)品變動(dòng)成本)構(gòu)成。在計(jì)算項(xiàng)目利潤時(shí)還要考慮其產(chǎn)品應(yīng)繳納的稅金總額(為單位產(chǎn)品的銷售稅)。盈虧平衡點(diǎn)為：Q*=年固定成本/（單價(jià)-單位變動(dòng)成本-單位產(chǎn)品銷售稅金）根據(jù)：生產(chǎn)總本=銷售收入 總成本（C）=總固定成本（Cf）+變動(dòng)成本（Cv）*銷售量=Cf+Cv*Q 銷售收入（B）（扣除稅金）=銷售單價(jià)（P）*（1-銷售稅率t）*銷售量（Q）即Cf+CvQ=P（1-t）Q=(p-t)QQ=Cf/P(1-t)-Cv其盈虧平衡點(diǎn)生產(chǎn)能力利用率=（Cf/P（1-t）-Cv）*（1/Q*）,在此處生產(chǎn)能力利用率越低越好。表

47、8 ：盈虧平衡點(diǎn)固定成本單位變動(dòng)成本單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)970.00 0.07 0.24 5583.07 3.1.2盈虧平衡分析當(dāng)盈虧平衡時(shí)，企業(yè)利潤為零，則可以得：Q*=970/（0.24-0.07）=5583.07平方米盈虧平衡點(diǎn)的生產(chǎn)能力利用率(E*)=(5583.07/13050）*100%=42.78%其中：盈虧平衡點(diǎn)產(chǎn)量，又稱保本點(diǎn)產(chǎn)量。越小表示抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)。3.1.3盈虧平衡分析的應(yīng)用 （1）在已知單位變動(dòng)成本、固定成本總額和單位產(chǎn)品售價(jià)的情況下，可先預(yù)測保本的產(chǎn)銷量，然后再根據(jù)市場預(yù)測結(jié)果判斷項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。一般借助于經(jīng)營安全率指標(biāo)來確定。 經(jīng)營安全率越大，表明企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況越

48、良好，擬建項(xiàng)目越可靠安全。一般來說：30%，說明經(jīng)營狀況良好;25%<30%為較好，要警惕;<10%則很危險(xiǎn)。此題中設(shè)經(jīng)營安全S則有S=(Q0-Q*/Q0)*100%代入數(shù)據(jù)得出S=（13050-5583.07）/13050*100%=57.22%所以該項(xiàng)目是安全的。（2)當(dāng)已知保本時(shí)的產(chǎn)銷量，可計(jì)算保本時(shí)的生產(chǎn)能力利用率。這個(gè)指標(biāo)表示達(dá)到盈虧平衡時(shí)實(shí)際利用的生產(chǎn)能力占項(xiàng)目設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的比率。這個(gè)比率越小，說明項(xiàng)目適應(yīng)市場變化和抵御風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)，反之，企業(yè)要利用較多的生產(chǎn)能力才能保本，項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。 （3)在已知項(xiàng)目產(chǎn)品的產(chǎn)銷量，單位銷售價(jià)格和固定成本總額的情況下，可預(yù)測保

49、本要求的單位變動(dòng)成本額，然后與項(xiàng)目產(chǎn)品實(shí)際可能發(fā)生的單位變動(dòng)成本相比較，從而判斷擬建項(xiàng)目偶無成本過高的風(fēng)險(xiǎn)。其中與保本點(diǎn)產(chǎn)量對(duì)應(yīng)的單位變動(dòng)成本，也稱保本最高單位產(chǎn)品成本。（4)當(dāng)已知項(xiàng)目產(chǎn)品的產(chǎn)銷量，單位變動(dòng)成本及固定總成本時(shí)，可測算保本的產(chǎn)品銷售價(jià)格，將此最低售價(jià)與市場預(yù)測價(jià)格相比較，可判斷擬建項(xiàng)目在產(chǎn)品價(jià)格方面能承受的風(fēng)險(xiǎn)。其中為保本單位產(chǎn)品售價(jià)，也稱保本最低銷售價(jià)格。下面是線性盈虧平衡圖： B=0.24Q C=970+0.07QB、C Cv=0.07Q 970 Cf圖一：盈虧平衡分析3.2單因素敏感性分析設(shè)總投資額為K,年?duì)I業(yè)收入為B，年經(jīng)營成本為C，年稅金及附加為T，用凈現(xiàn)值指標(biāo)評(píng)價(jià)項(xiàng)

50、目經(jīng)濟(jì)效果，計(jì)算公式為：NPV=-K1(P/F,12%,1)-K2(P/F,12%,2)-K3(P/F,12%,3)+(B1-C1-T1)(P/F,12%,2)+(B2-C2-T2)(P/F,12%,3)+(B3-C3-T3)(P/F,12%,4)+ (B4-C4-T4)(P/F,12%,5)代入相關(guān)數(shù)據(jù)得：NPV=-1030*(P/F,i,1)-69.78*(P/F,i,2)+212.85*(P/F,i,3)+832.82*(P/F,i,4)+292.96*（P/F，i，5）=-128.27下面用凈現(xiàn)值指標(biāo)分別對(duì)銷售收入、經(jīng)營成本、建設(shè)投資三個(gè)不確定性因素進(jìn)行單因素敏感性分析：設(shè)建設(shè)投資變動(dòng)

51、百分比為X，分析建設(shè)投資對(duì)凈現(xiàn)值影響的計(jì)算公式為：NPV=-K1(P/F,12%,1)-K2(P/F,12%,2)-K3(P/F,12%,3)(1+X)+ (B1-C1-T1)(P/F,12%,2)+(B2-C2-T2)(P/F,12%,3)+(B3-C3-T3)(P/F,12%,4)+ (B4-C4-T4)(P/F,12%,5)設(shè)銷售收入變動(dòng)百分比為Y，分析銷售收入對(duì)凈現(xiàn)值影響的計(jì)算公式為：NPV=-K1(P/F,12%,1)-K2(P/F,12%,2)-K3(P/F,12%,3)-K4(P/F,12%,4)+ B1(1+Y)-C1-T1(P/F,12%,2)+B2(1+Y)-C2-T2(P/F,12%,3)+B3(1+Y)-C3-T3(P/F,12%,4)+B4(1+Y)-C4-T4(P/F,12%,5)設(shè)經(jīng)營成本變動(dòng)百分比為Z，分析經(jīng)營成本對(duì)凈現(xiàn)值影響