物業(yè)小區(qū)巡查和裝修管理培訓(xùn)

1、 一、日常工作中安全巡查的方法及經(jīng)驗二、裝修過程中應(yīng)注意的方法和技巧日常工作中安全巡查的方法及經(jīng)驗?zāi)康?規(guī)范小區(qū)巡查工作，保障小區(qū)正常的工作和生活秩序。 巡查的基本內(nèi)容治安隱患的巡查公共設(shè)施設(shè)備安全完好狀況的巡查清潔衛(wèi)生狀況的巡查園林綠化維護狀況的巡查裝修管理的巡查消防管理的巡查小區(qū)內(nèi)施工管理安全巡查利用巡查機會與住戶溝通利用感官巡查的方法“看”、“聽”、“摸”、“調(diào)查了解” “看” 通過觀察未發(fā)現(xiàn)樓宇管理服務(wù)中存在的問題 “聽”從設(shè)施設(shè)備運行時的聲音判斷是否有故障 “摸”通過用手觸摸感覺設(shè)施設(shè)備的使用狀況 “調(diào)查了解”向住戶或員工調(diào)查樓宇及公共設(shè)施設(shè)備的使用狀況巡查樓梯間巡查內(nèi)容走廊燈、樓梯

2、燈是否正常、門、窗、是否處于完好狀態(tài)梯間墻身、天花板是否出現(xiàn)剝落、脫漆，墻、地板磚是否完整無損；消防栓是否標(biāo)識完好（封條）配件齊全；滅火器是否有漏氣或過期；防火門是否處于關(guān)閉狀態(tài)；疏散指示燈是否完好；疏通道是否堵塞。衛(wèi)生狀況是否良好。公共過道上是否有業(yè)主堆放雜物或停放車輛。業(yè)主家入戶門是否正常關(guān)閉，家中是否有異常響動、氣味。樓頂檢查的內(nèi)容檢查樓頂門是否能隨手打開；檢查護欄、避雷針、電視天線、隔熱層是否完好；檢查有無違章占用逃生天臺現(xiàn)象；檢查雨水管是否通暢；檢查衛(wèi)生狀況是否良好；檢查有無可疑人員（如閑逛）；檢查有無在樓頂晾曬衣物的情況檢查電梯機房門是否鎖閉，有無異常情況；巡查電梯的基本內(nèi)容檢查電

3、梯的運行是否平穩(wěn)，是否有異常響動；檢查安全提示標(biāo)識、電梯按鈕、風(fēng)扇、五方通話是否正常；檢查照明及攝像頭是否完好；檢查衛(wèi)生狀況是否良好。注意是否有人員違規(guī)操作的情況（超載、運送散裝材料）電梯內(nèi)是否有亂寫亂畫、張貼小廣告的現(xiàn)象。大堂巡查的基本內(nèi)容檢查各類標(biāo)識是否完好，提示欄內(nèi)的內(nèi)容是否過期、是否有人插放小廣告。檢查照明開關(guān)、照明燈是否有缺失、損壞檢查衛(wèi)生狀況，垃圾桶附近有無垃圾堆放消防器材、設(shè)備是否正常電梯顯示屏是否正常信報箱是否有損壞、存放信報雜亂、無鎖。檢查天花板是否完好無損門禁是否處于關(guān)閉狀態(tài)、門禁系統(tǒng)是否完好檢查是否有可疑人員在大廳逗留公共設(shè)施設(shè)備巡查巡查目標(biāo)：水、電、氣、通訊設(shè)施、消防系

4、統(tǒng)檢查雕塑、座椅是否完好，是否有安全隱患；檢查兒童游樂設(shè)施是否完好，有無安全隱患；檢查綠地、綠籬、喬灌木是否枯死、霉病現(xiàn)象，是否有土地裸露現(xiàn)象，長勢是否良好；檢查各消防廣播、煙感、噴淋是否完好、掉落等，作好記錄并報告工程部；檢查地下車庫水管是否是否有損壞、漏水檢查各類配電箱標(biāo)識是否完整、箱門是否關(guān)閉、箱體是否牢固。是否人為破壞以及各點位攝像頭等；檢查紅外報警系統(tǒng)小區(qū)水系附件是否有兒童嬉戲巡查道路、廣場、公共集散地檢查設(shè)施設(shè)備是否完好，是否有違章占用現(xiàn)象；檢查標(biāo)識、路牌、警示牌是否完好。檢查各類雨、污水井蓋是否完好，路燈、草坪燈是否齊全。檢查衛(wèi)生狀況是否完好、有無雜物堆放。地面磚是否有起翹的現(xiàn)象

5、。檢查垃圾桶外是否有垃圾堆放。檢查小區(qū)大門、圍墻是否完好。架空層外墻燃?xì)夤艿赖姆辣I刺是否有效。對巡查中發(fā)現(xiàn)問題的處理要領(lǐng)巡查時發(fā)現(xiàn)有上述問題出現(xiàn)時，如本人能進行規(guī)勸、阻止、處理的，應(yīng)予以立即解決；及時將問題記錄在巡查記錄表中，巡查回來后填寫信息反饋單或報告給部門負(fù)責(zé)人。 視情況按下列情況處理：屬公共設(shè)施設(shè)備破損丟失的，填寫信息反饋單處理屬其他部門員工工作不力造成的，應(yīng)通知其他相關(guān)部門負(fù)責(zé)人前往處理。巡查中發(fā)現(xiàn)的問題一般情況下應(yīng)在一周內(nèi)解決；特殊情況需經(jīng)服務(wù)中心經(jīng)理同意后可適當(dāng)延長。屬住戶違章造成的問題，應(yīng)匯報后填寫整改通知書處理。對巡查中發(fā)現(xiàn)的重大問題，秩序部部負(fù)責(zé)人應(yīng)及時向服務(wù)中心經(jīng)理匯報，

6、由服務(wù)中心經(jīng)理處理。 巡查方法及要求從上至下逐戶巡查；在簽到本上簽到；發(fā)現(xiàn)業(yè)戶家中有異常情況時，除特別緊迫情況外，嚴(yán)禁進入業(yè)戶家中，更嚴(yán)禁擅自打開業(yè)戶門鎖進入室內(nèi)。巡查完畢，應(yīng)將巡查的相關(guān)狀況逐項記錄在巡查登記表中，不允許只填寫“正?！眱勺郑蠛炞?。安全巡查檢查小區(qū)內(nèi)有無異味，有無異常聲響。檢查小區(qū)各類設(shè)備、物品的擺放位置是否造成安全隱患或被他人移動，是否有易燃、易爆物品堆放。檢查小區(qū)周邊圍墻、死角是否有被他人破壞、自然傾倒或有雜物堆放造成他人易進入小區(qū)。檢查空置房門、窗、地面、墻面等是否完好。檢查安全門、通道是否暢通。檢查小區(qū)外墻裝飾物及其它物品的固定架是否生銹、脫落（如花架、雨棚、空調(diào)架

7、等）。檢查小區(qū)各單元樓道上是否擺放花盆或其它雜物，存在高空墮物隱患。在巡查過程中，發(fā)現(xiàn)安全隱患問題及時整改或向業(yè)主發(fā)放整改通知書，同時向部門負(fù)責(zé)人匯報。裝修過程中應(yīng)注意的方法和技巧隨著瓏園的交房步入尾聲，業(yè)主的裝修工作也正在如火如荼的進行中，那么在此期間就可能會出現(xiàn)一系列的問題，例如：違規(guī)裝修、環(huán)境衛(wèi)生、施工人員管理、施工噪音、相鄰業(yè)主關(guān)系的處理等等。如何讓這些問題少發(fā)生或者不發(fā)生，就是考驗我們工作能力的時候。為了做好裝修管理，要求我們除了擁有飽滿的熱情和充沛的精力外，還需要足夠的專業(yè)知識。豐富的知識帶給業(yè)主的將不只是對物業(yè)管理人員的敬佩，更多的是對物業(yè)企業(yè)服務(wù)的認(rèn)可。裝修巡查可依據(jù)建設(shè)部裝修

8、巡查可依據(jù)建設(shè)部110110號令號令住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法在下列情況下，裝修工作可以實施 服務(wù)中心已書面發(fā)出批準(zhǔn)裝修許可證 所有有關(guān)費用已經(jīng)繳付（裝修保證金、垃圾清運費等） 所有裝修并沒有和國家法律有任何抵觸 消防機關(guān)已發(fā)出批準(zhǔn)文件（針對大型裝修）裝修巡查的具體內(nèi)容證件巡查：主要巡查裝修人員是否與申報人員相符，現(xiàn)場有無生火做飯或燒電爐。 消防巡查：是否按規(guī)定要求做好消防措施，是否在用電及消防安全隱患。 申請項目的巡查：是否與申報項目相符。 結(jié)構(gòu)及墻體的巡查：是否影響結(jié)構(gòu)承重，有無在承重墻或外立面重?fù)?、打孔?管線巡查：管線敷設(shè)是否影響外墻防水及安全要求，有無私改、亂接

9、線路。 煤氣巡查：是否有擅自改變或暗埋煤氣管線及設(shè)施。 房屋功能的巡查：是否有改變房屋設(shè)計功能，包括門、窗、陽臺是否改變、移位。 管道的巡查：是否有妥善的保護措施。 防水巡查：衛(wèi)生、廚房是否按要求做好防水保護。 作業(yè)時間的巡查：是否按規(guī)定的時間作業(yè)，垃圾堆放地點及清運時間、路徑是否按規(guī)定的要求進行。 材料及垃圾儲存與搬運的巡查：材料及垃圾搬運有否損壞公共設(shè)施。 現(xiàn)場衛(wèi)生巡查：門前衛(wèi)生狀況是否符合管理要求。 作業(yè)規(guī)范巡查：各項作業(yè)是否符合規(guī)范要求。 違章留宿及活動監(jiān)控：有無違章留宿及其它區(qū)域逗留或擅自使用小區(qū)各類設(shè)施及影響其他業(yè)主的行為。 裝修進度流程裝修施工單位測量尺寸繪制施工圖紙辦理裝修手續(xù)

10、材料、工人進場水、電線路改造結(jié)構(gòu)改動鋪設(shè)地板、瓷片木工制作墻壁施工油漆打掃衛(wèi)生入住。裝修前的準(zhǔn)備工作：當(dāng)業(yè)主辦理好裝修手續(xù)以后，建議業(yè)主和上下左右鄰居溝通一下。材料、工人進場時的管理：在業(yè)主材料、工人進場時，需要秩序部門各崗位的密切配合，如果發(fā)現(xiàn)有異常的裝修材料進場，一定要問清楚：具體房號、材料用途，及時和業(yè)主溝通，了解材料的真實用途，對于違規(guī)裝修用材料阻擋在小區(qū)門崗之外。所謂異常的裝修材料包括：大量紅磚磚塊、大型型鋼材料、大量鋼筋、打孔機等等。 往往這些材料的進場預(yù)示著業(yè)主將大興土木，在房間內(nèi)砌墻、在房內(nèi)打孔。因為房間的地板的承受重量是進過嚴(yán)格計算后設(shè)定的，隨意增加地板的荷重，將會給整個房屋

11、帶來極不安全的因素。水、電線路施工管理 大多數(shù)的水管材質(zhì)是PPR熱融管，相對來講，容易漏水的地方是接頭部位。我們可以建議業(yè)主要求施工單位用加壓泵打壓，然后封閉4個小時以上。 建議多做幾次防水層。避免日后漏水到下一戶造成不必要的糾紛。 衛(wèi)生間的墻壁要做防水處理，目的是防止相隔房間受潮發(fā)霉。 弱電線路改動要經(jīng)過物業(yè)公司或由有資質(zhì)的專業(yè)隊伍實施下水管道、煙道的施工 廚房和衛(wèi)生間的下水管道施工時，建議業(yè)主用塑料扣板封閉，不主張用水泥板、紅磚封閉，否則將來維修時將增加難度和恢復(fù)成本，尤其是1至3樓的業(yè)主更應(yīng)注意（不要聽信裝修公司的）。 廚房的煙道開口位置是根據(jù)國家規(guī)范設(shè)計的，不能做任何改動，否則極易產(chǎn)生

12、串煙現(xiàn)象。如果業(yè)主執(zhí)意要改，應(yīng)該告訴他物業(yè)公司不能在接受他的報修。 如果業(yè)主已經(jīng)改動，當(dāng)發(fā)生串煙時，可以購買止逆閥安裝上。 廚房的燃?xì)夤艿啦荒苡懈膭?，否則燃?xì)夤緦⒉粫?，同時也會存在安全隱患。連接軟管的長度不得超過2.5m，連接軟管不得封閉在墻內(nèi)，一旦發(fā)生泄漏，后果將十分嚴(yán)重。木工施工 對于木工施工管理比較輕松，只需要查看業(yè)主的裝修進度，注意防范施工人員的用電安全、消防安全（不要在房內(nèi)吸煙）、在公共區(qū)域施工問題、環(huán)境衛(wèi)生的保持等方面的問題。需要提醒業(yè)主的是：在吊頂和家具內(nèi)安裝的電線一定要穿線管，減少火災(zāi)隱患，盡量少安裝大功率的照明設(shè)備。油漆施工 業(yè)主的墻壁和家具油漆施工，也是相對比較輕松的

13、管理環(huán)節(jié)，需要提醒施工人員的是注意環(huán)境衛(wèi)生，不能影響到相鄰業(yè)主的正常生活，施工時一定要關(guān)閉入戶門打開窗戶（有條件的話安裝個臨時排風(fēng)扇，防止施工人員中毒）。 提醒業(yè)主在注意劣天氣情況下門窗要及時關(guān)閉，以防損壞已經(jīng)完成的裝修工程。裝修巡檢的重點 了解了業(yè)主裝修過程中的重點，也就明白了我們?nèi)粘Ｑ矙z的重點。在業(yè)主材料進場和水電路改造階段，最少每天要巡查一次，有違規(guī)意圖的業(yè)主，一天要巡檢二次，否則：一天晚上他就可能破壞防水層，第二天封閉了，讓你無法查看，留下隱患。對于后面的木工和墻壁施工，一般一天或二天一次巡檢就可以了。結(jié)構(gòu)改動 這一類違規(guī)裝修是最嚴(yán)重的違規(guī)，主要表現(xiàn)在：在承重墻上開門、開孔、做壁櫥，在

14、室內(nèi)砌磚墻，在天花板上安裝較重的物品，在室內(nèi)安裝閣樓，拆除臥室窗下墻體，在外墻上隨意打孔開門開窗等等。物業(yè)公司應(yīng)該堅決制止這一類違規(guī)裝修，必要時可以采取一些非常手段，同時上報相關(guān)房地產(chǎn)管理部門共同處理。改變房屋用途這一類違規(guī)裝修主要表現(xiàn)在：擴大衛(wèi)生間的門窗尺寸，更改衛(wèi)生間干濕隔墻的位置，將臥室改為衛(wèi)生間，將陽臺改為洗衣間，將主臥衛(wèi)生間改為書房或衣柜，改變空調(diào)的安裝位置，改變?nèi)細(xì)夤艿赖鹊取ａ槍@類違規(guī)裝修，物業(yè)公司應(yīng)盡量阻止其改動，告知業(yè)主這樣改動應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，可能會對其以后的入住生活帶來的麻煩等后果。將改動情況詳細(xì)記錄在檔案中，并讓業(yè)主簽字認(rèn)可。線路改動以及房屋外觀改變這一類違規(guī)裝修主要表現(xiàn)在：破壞了衛(wèi)生間的防水層，水管施工不規(guī)范，沒有做防水，用水泥板和瓷片封閉衛(wèi)生間和廚房的下水管道并沒有預(yù)留檢修孔，改動主下水管道，改變煙道的開孔位置，將污水管連接到雨水管中，可視對講移位，改變進戶門樣式顏色，改變窗戶玻璃顏色，隨意安裝防盜網(wǎng)等等。同樣物業(yè)公司也應(yīng)盡量阻止其改動，告知業(yè)主這樣改動應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，開發(fā)商保修期將取消。將改動情況詳細(xì)記錄在檔案中，并讓業(yè)主簽字認(rèn)可。破壞環(huán)境衛(wèi)生 這一類違規(guī)裝修主要表現(xiàn)在：裝