物業(yè)管理基本制度(司法解釋)

1、Towern中華人民共和國物權(quán)法（年月日實(shí)施）第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)奠定了物業(yè)管理的民事法律基礎(chǔ)n最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（法釋20097號，2009年10月1日生效）所涉法律、司法解釋建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分所有權(quán)專有部分所有權(quán)共用部分所有權(quán)共用部分所有權(quán)共同管理權(quán)共同管理權(quán)n專有部分享有所有權(quán)主導(dǎo)，前提與基礎(chǔ)n專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利n專有部分以外的共有部分的共有權(quán)業(yè)主n依法登記取得n法律文書、征收決定n繼承、遺贈n合法建造等事實(shí)行為n基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，

2、但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主 專有部分n符合下列條件的房屋（整棟建筑物），以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)符合下列條件的房屋（整棟建筑物），以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為專有部分：當(dāng)認(rèn)定為專有部分：（）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分（）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分（）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用（）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用（）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體（）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體n規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等屋買賣合同中的露臺等業(yè)

3、主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分占有、使用、收益和處分的權(quán)利行使專有權(quán)的限制（）不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)利（）轉(zhuǎn)讓專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓一并轉(zhuǎn)讓將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的條件（）（）（）遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定；（）經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主有利害關(guān)系的業(yè)主同意（本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主；建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外能夠證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響的業(yè)主）。業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不得以放不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。（）棄權(quán)利不履行義務(wù)。（）建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)管理用房道路、綠地、

4、物業(yè)管理用房等的歸屬（）（）n 物權(quán)法第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！?n 物業(yè)管理?xiàng)l例第三十八條規(guī)定：“物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途?！保?）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿首先滿足業(yè)主的需要足業(yè)主的需要。（建設(shè)單位按照規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給

5、業(yè)主）（2）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租出售、附贈或者出租等方式約定。（3）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有業(yè)主共有。 建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫車位、車庫的所有權(quán)歸屬（）（）共有部分n物業(yè)管理用房n建筑區(qū)劃內(nèi)，除城鎮(zhèn)公共道路以外的道路n建筑區(qū)劃內(nèi)，除城鎮(zhèn)公共綠地或明示屬于個人以外的綠地n占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車

6、位n建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分n建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、共用設(shè)施建筑區(qū)劃內(nèi)，其他不屬于業(yè)主專有部建筑區(qū)劃內(nèi)，其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等n建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由

7、業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。業(yè)主共同決定事項(xiàng)范圍及表決規(guī)則（）普通事項(xiàng)普通事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藨?yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意：數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意：n制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則 n制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約 n選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員 n選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人n改變共有部分的用途n利用共有部分從事經(jīng)營活動n處分共有部分n業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法約定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事

8、項(xiàng)特別事項(xiàng)特別事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意 1、籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金 2、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施 業(yè)主共同決定事項(xiàng)范圍及表決規(guī)則（）業(yè)主共同決定事項(xiàng)范圍及表決規(guī)則雙二分之一雙二分之一n制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則 n制定和修改管理規(guī)約 n選舉業(yè)主委員會或者更換成員 n選聘和解聘n改變共有部分的用途n利用共有部分從事經(jīng)營活動n處分共有部分n業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法約定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)雙三分之二雙三分之二n維修資金維修資金n改建、重

9、建改建、重建投票權(quán)計(jì)算n面積認(rèn)定：（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。n人數(shù)認(rèn)定：（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計(jì)算；（二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。（）業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。 地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助（）業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

10、 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。（物業(yè)管理?xiàng)l例第十九條第二款）業(yè)主大會和業(yè)主委員會對以下?lián)p害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失：任意棄置垃圾排放污染物或者噪聲違反規(guī)定飼養(yǎng)動物違章搭建侵占通道拒付物業(yè)費(fèi)損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全

11、或者妨礙建筑物正常使用違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分n維修資金的權(quán)屬與使用（）（）（）業(yè)主共有（）經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于共有部分的維修（）維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布 n費(fèi)用分?jǐn)偱c收益分配（）（）（）有約定從約定（）無約定或者約定不明，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定n建筑物及其附屬設(shè)施的管理形式（）（）業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。業(yè)主的選擇權(quán)和監(jiān)督權(quán)（）（）、對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更

12、換。、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主的知情權(quán)業(yè)主請求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；（五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益或者違反法律規(guī)定的程序，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷（應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會或者業(yè)

13、主委員會作出決定之日起一年內(nèi)行使） 。 2、業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 （共同受到侵害的業(yè)主，可以推選代表人，依據(jù)民事訴訟法等法律的規(guī)定，向人民法院提出訴訟） 適用范圍n建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照處理。n專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。復(fù)習(xí)練習(xí)題（單選）（）可以成為甲將某小區(qū)棟單元樓的一套住房改為辦公室的條件之一：、該建筑區(qū)劃的管理規(guī)約禁止將住宅改為經(jīng)營性用房、棟全體業(yè)主同意、與棟相鄰的棟、棟的業(yè)主均同意

14、、該小區(qū)雙過三分之二的業(yè)主同意n答案：復(fù)習(xí)練習(xí)題（單選）下列說法錯誤的是（）、業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托其他管理人管理、對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主有權(quán)依法更換、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，只需接受業(yè)主的監(jiān)督、業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約n答案： 建筑物區(qū)分所有權(quán)包括以下（）、共有部分共有權(quán)、專有部分所有權(quán)、建筑區(qū)劃共同管理權(quán)、共有部分共同管理權(quán)、相鄰權(quán)n答案：業(yè)主對其建筑物專有部分享有（）的權(quán)利n、使用、處分、收益、經(jīng)營、占有n答案：復(fù)習(xí)練習(xí)題（多選）下列說法正確的有（）、業(yè)主對其建筑物享有占有、使用、收

15、益和處分的權(quán)利、業(yè)主行使專有權(quán)不得危及建筑物的安全、業(yè)主行使專有權(quán)不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益、管理規(guī)約可以對業(yè)主轉(zhuǎn)讓住宅后是否保留共有權(quán)和共同管理作出約定、業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋后，不能再成為該建筑區(qū)劃業(yè)主委員會委員n答案：復(fù)習(xí)練習(xí)題（多選）下列說法正確的有（）、業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)、業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓、制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施等事項(xiàng)應(yīng)有業(yè)主委員會委員共同決定、業(yè)主對其專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利、建筑物區(qū)分所有權(quán)是一個集合權(quán)，

16、三個部分不可分離n答案：復(fù)習(xí)練習(xí)題（多選）說法正確的有（）、專有部分面積，一律按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算、專有部分面積，尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算、建筑物總面積，按照專有部分加上共有部分的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算、建筑物總面積按，專有部分統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算、專有部分面積，尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算n 答案：下列說法正確的是（）、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路均屬于業(yè)主共有、建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地不得屬于個人、物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有、建設(shè)單位在銷售時，不能將通過合同約定將露臺列入某特定房屋的專有部分、不符合登記條件的架空層屬于建筑區(qū)劃的共有部分n 答案：復(fù)習(xí)練習(xí)題（多選）關(guān)于建筑區(qū)劃內(nèi)

17、車位、車庫的說法正確的有（）、規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要、規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定、一律屬于全體業(yè)主共有、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有、建設(shè)單位在處分規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫時，應(yīng)當(dāng)考慮車位的配置比例n答案：關(guān)于建筑區(qū)劃內(nèi)車庫、車位的歸屬，說法正確的有（）建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。.占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停

18、放汽車的車位的歸屬，依建設(shè)單位與業(yè)主的約定。.占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。答案：復(fù)習(xí)練習(xí)題（多選）應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)有（） 、制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員、籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施、利用共有部分從事經(jīng)營性活動n答案： 同時符合（）條件，甲可以將某小區(qū)棟單元樓的一套住房改為辦公室：、法律、法規(guī)未禁止將住宅改為經(jīng)營性用房、該建筑區(qū)劃的管理規(guī)約未禁止將住宅改為經(jīng)營性用房、棟雙過三分之二的業(yè)主同意、棟的全體業(yè)主同意、棟以外的業(yè)主，無證據(jù)證明該改變對其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量造成了或者可能造成不利影響n 答案：復(fù)習(xí)練習(xí)題（多選）對以下哪些行為，受侵害的業(yè)主可以提起訴訟：、任意棄置垃圾、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全、拒付物業(yè)費(fèi)、違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修、因維修房屋，業(yè)主征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意后臨時挖掘道路n 答案：復(fù)習(xí)練習(xí)題（多選）業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人（）、停止侵害、排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失n 答案：A小區(qū)王某等住戶因車位問題與