溫莎玫瑰公館營(yíng)銷執(zhí)行方案

1、1 溫莎玫瑰公館溫莎玫瑰公館2012年度計(jì)劃與實(shí)施方案2012.32012.33淡 市 營(yíng) 銷 原則速度制勝速度制勝現(xiàn)金為王現(xiàn)金為王20122012“溫莎玫瑰公館溫莎玫瑰公館”如何完美綻放如何完美綻放4CONTENTS 目目 錄錄我是誰？要什么？怎么做？2012年?duì)I銷目標(biāo)形象目標(biāo)形象目標(biāo) 銷售目標(biāo)銷售目標(biāo)提升溫莎玫瑰公館知名度，樹立其高品質(zhì)大盤形象實(shí)現(xiàn)275套房源的快速去化，完成1億元的銷售額 （275套， 32150.54平米銷售額1.32億元，按照80%的銷售率）56CONTENTS 目目 錄錄7宏觀市場(chǎng)分析2012年房地產(chǎn)調(diào)控仍然從嚴(yán)，中央叫停地方樓市松綁政策3月5日，溫家寶總理所作的政

2、府工作報(bào)告定調(diào)，繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)。嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)16日在求是發(fā)表文章稱,要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,鞏固調(diào)控成果,加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。逐步擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)宏觀市場(chǎng)分析2月9日，安徽蕪湖市發(fā)布新政，為購(gòu)買普通商品房的居民提供補(bǔ)貼。不過被稱為“龍年救市第一槍”的蕪湖新政，堅(jiān)持3天后就暫停。去年10月11日，廣東佛山市發(fā)布公告稱，10月12日起放寬限購(gòu)條件。當(dāng)天23時(shí)24分，該市再發(fā)公告，稱“綜合評(píng)估政策影響”，暫緩執(zhí)行該政策1月初，有報(bào)道稱限購(gòu)令將“松綁”

3、，非京籍購(gòu)房者需“連續(xù)5年納稅證明”將改為“連續(xù)3年”，不過北京市住建委隨即辟謠否認(rèn)?？焖倩乜睿焖俪鲐洺蓢?guó)內(nèi)一線房企的共識(shí)！ 萬科 全力出貨： 2011年銷售面積1075.3萬平方米，銷售金額1215.4億元。上海區(qū)域累計(jì)銷售37.4萬平方米，銷售額78 億元。截至去年三季度，總資產(chǎn)負(fù)債率78.97%。 “快速出貨”萬科每次對(duì)外的公開發(fā)言都離不開“速 度”這個(gè)關(guān)鍵詞。向著1480億元的銷售目標(biāo)，萬科今年的任務(wù)就是全力出貨。9金地 加大首套房財(cái)務(wù)表現(xiàn)：2011年累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積223.6萬平方米，簽約金額309.2億元。金地上海累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售23.7萬平方米，銷售額56億元。截至去年第三季度，總

4、資產(chǎn)負(fù)債率74.86%。破局思路：謹(jǐn)慎拿地，加大首次置業(yè)、首次改善型產(chǎn)品供給保利地產(chǎn)保利地產(chǎn) 堅(jiān)持剛需主流堅(jiān)持剛需主流 財(cái)務(wù)表現(xiàn)：2011年，保利地產(chǎn)全國(guó)銷售總額達(dá)到732億元，保利上海累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售27.3萬平方米，回 籠資金55億元。截至去年第三季度，總資產(chǎn)負(fù)債率80.74% 破局思路：堅(jiān)持開發(fā)144平方米以下的剛需主流產(chǎn)品，加大商業(yè)地產(chǎn)比重，試水養(yǎng)老地產(chǎn)。招商地產(chǎn)招商地產(chǎn)主動(dòng)出擊主動(dòng)出擊2011年全國(guó)銷售突破200億元，上海市場(chǎng)回籠資金約13億元。截至去年三季度，總資產(chǎn)負(fù)債率66.9%。破局思路：14城22項(xiàng)目全線促銷；抄底二三線土地市場(chǎng)。宏觀市場(chǎng)小結(jié)樓市調(diào)控遏制房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，2012年樓

5、市調(diào)控短時(shí)間不會(huì)放松面對(duì)12年市場(chǎng)形勢(shì)，快速回款，快速出貨已成眾多房企的共識(shí)1011濰坊市場(chǎng)分析新年伊始，性價(jià)比高、優(yōu)惠力度大的房源去化速度最快12從各區(qū)的成交分布情況來看2月份成交高新區(qū)和坊子區(qū)勢(shì)均力敵，不相上下；奎文區(qū)和濰城區(qū)成交僅相差一套。與1月份相比，除寒亭區(qū)和高新區(qū)外，其他幾區(qū)成交套數(shù)上漲。坊子區(qū)、奎文區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)上漲較明顯，尤其是坊子區(qū)，房源銷量猛增。，這說明購(gòu)房者特別是剛需族在買房時(shí)更多的綜合考慮房源區(qū)位、價(jià)格和居住舒適程度、升值空間，而不是非市中心不可。從房源價(jià)位來看，中等價(jià)位的樓盤較為受寵，銷量較高的樓盤多數(shù)性價(jià)比較高、打折優(yōu)惠力度較大。濰坊市場(chǎng)分析按照濰坊四季度去化速度來

6、說，需要24個(gè)月消化！以寒亭區(qū)去化速度來說需要20個(gè)月13區(qū)域可售套數(shù)可售面積可售住宅套數(shù)可售住宅面積濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)3094350491.082475271656.31高新技術(shù)開發(fā)區(qū)175562192243.97116951381132.75寒亭區(qū)8899840026.845131505531.73經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)5338675749.424613477810.29奎文區(qū)253812855451.84185422051233.11濰城區(qū)228042127859140721342670.45濰坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)918159.03918159.03峽山生態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)951134067.8392712776

7、6.29坊子區(qū)80991002663.25845644428.15出口加工區(qū)187059.46172676.46濰城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)4344373880.381364134712.04合計(jì)9657510567652.05647726947776.61市場(chǎng)存量較大，銷售難度加大濰坊市場(chǎng)分析14本案金山財(cái)富廣場(chǎng)樓盤樓盤規(guī)劃規(guī)劃 均價(jià)均價(jià)剩余量剩余量戶型面積戶型面積去化速度去化速度恒信首府高層18層12棟；小高層11層7棟多層5層13棟4800元/m21.8萬平米，15#21#未動(dòng)工，其它多層基本售完，小高層、高層剩余較多，150余套小二81小三87-128標(biāo)三132大三140-145復(fù)式206-2291

8、7套/月金山財(cái)富廣場(chǎng)共7棟624戶3800元/m21.3萬平米，100余套一室；69、71二室：98三室：10810套/月歐洲小鎮(zhèn)共3期120棟1000戶獨(dú)棟別墅、疊加別墅、多層120以下3800130以上3100/小二72-83標(biāo)二85-88標(biāo)三99-105大三133-139復(fù)式163-171/北美楓情共21棟2000 戶4100元/m2剩余100多套，標(biāo)二 84-107；小三113-128；標(biāo)三132-13920套/月惠和園共22棟1222 戶小高層17層5棟多層5層17棟4000元/m2多層全部售完正交房，高層未動(dòng)工一室6070；小二72-774；標(biāo)二88-100；小三101-126；大

9、三132-149；四室16024套/月周邊項(xiàng)目月均去化率較低，市場(chǎng)較為冷淡周邊項(xiàng)目月均去化率較低，市場(chǎng)較為冷淡16中建大觀天下、恒大名都茂華愛琴海本案濰坊同品質(zhì)項(xiàng)目分析17大觀天下17000 戶當(dāng)期 2471 戶多層基本售完，高層未開盤5380元/m2兩室、三室8912548套/月恒大名都一期規(guī)劃10棟32萬平米，開工4棟樓5800元/m2兩梯三戶，兩梯四戶，面積110190 /茂華愛琴海46萬平米，一期推售328套房源兩室產(chǎn)品基本售完、140平米以上的三室滯銷5300元90，108平米兩室，140平米的三室、160、170平米的四室14套/月大觀天下多層基本售罄，依靠高層走量。恒大持續(xù)蓄客，

10、預(yù)計(jì)3月份開盤，茂華多層去化較慢。小結(jié) 濰坊樓市供過于求的局面進(jìn)一步加劇，銷售面臨巨大壓力 高品質(zhì)樓盤+科學(xué)合理的價(jià)格策略執(zhí)行，凸顯性價(jià)比， 必然市場(chǎng)追捧，去化速度較快1819CONTENTS 目目 錄錄20戶型建筑面積總戶 戶數(shù)配比總建筑面積配比A（標(biāo)二）A185.82(14#中戶)、86.4（4#9#中戶）、86.64（4#9#中戶）、86.93（4#9#中戶）、88.25（4#9#中戶、10#中戶、16#中戶）、89.98(10#中戶）、90.2（16#中戶）12513749.8%10997.79小戶型63.3%174套A200A383.73(15#中戶/WT）121004.76A400

11、B（小三）B103713.5%0B2112.3(15#東西戶/WT）、118.12（4#9#西戶）、121.68（10#西戶)、122.27（16#西戶）363396.33B300B400B500B6120.82（9#7F東戶）1120.82C（標(biāo)三）C1135.03(14#中戶)、136.31（10#中戶)、136.4（16#中戶）298229.8%3945.02中戶型29.8%82套C2137.73(10#東戶）、138.49（16#東戶）、140.22(14#東戶)294019.96C3132.57(14#中戶)、133.83(14#西戶)121598.4C4137.71（8#中戶）12

12、1652.52D（小復(fù)式）D1000.0%0E（大復(fù)式）E1(1復(fù)2)218.94(15#東戶/WT）110.4%218.94大戶型6.9%19套E2222.42（4#9#東戶）662.2%1334.52F（大平層）F1250.84（8#東西戶）12124.4%3010.08合計(jì)11種戶型275275100.0%31299.14小戶型產(chǎn)品，49.8%大戶型產(chǎn)品，僅29.8%小戶型產(chǎn)品占主流，剛需客戶是一期購(gòu)買主力本案從建筑品質(zhì)，園林景觀，戶型設(shè)計(jì)，產(chǎn)品特色本案從建筑品質(zhì)，園林景觀，戶型設(shè)計(jì)，產(chǎn)品特色，社區(qū)規(guī)模、配套等完全具備了高品質(zhì)項(xiàng)目的屬性，社區(qū)規(guī)模、配套等完全具備了高品質(zhì)項(xiàng)目的屬性，但是，

13、不可否認(rèn)，項(xiàng)目也存在一定的區(qū)域抗性但是，不可否認(rèn)，項(xiàng)目也存在一定的區(qū)域抗性項(xiàng)目?jī)r(jià)值屬性判斷21如何強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)，弱化劣勢(shì)？ 22CONTENTS 目目 錄錄 如何如何充分挖掘和擴(kuò)充客源，以支撐項(xiàng)目的快速銷售？充分挖掘和擴(kuò)充客源，以支撐項(xiàng)目的快速銷售？如何弱化項(xiàng)目區(qū)位抗性，來提高項(xiàng)目如何弱化項(xiàng)目區(qū)位抗性，來提高項(xiàng)目的知名度與影響力？的知名度與影響力？【項(xiàng)目核心問題界定】【項(xiàng)目核心問題界定】23重要客戶游離客戶核心區(qū)域重要區(qū)域輔助區(qū)域經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、寒亭區(qū)、高新區(qū)項(xiàng)目周邊工業(yè)園、企事業(yè)單位周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、外來人員24項(xiàng)目周邊人群對(duì)地域抗性極小，是首先要牢牢把握的客群弱化抗性-把握本地地緣客群核心客戶畫像工業(yè)

14、園上班族、 企業(yè)中層管理者【客戶共性】1、市區(qū)私企普通員工，收入水平低，難以承受市區(qū)高房?jī)r(jià)。年齡在25-30歲之間，購(gòu)房需求強(qiáng)烈。2、項(xiàng)目周邊工業(yè)園，像歌爾電子等，多數(shù)從事制造業(yè)，家庭收入水平多在3000-5000元之間，工薪階層，年齡多在25-30歲之間。u多來自外地，有著強(qiáng)烈的漂泊感?！举?gòu)買原因】 u購(gòu)買本項(xiàng)目，主要因?yàn)殡x工作單位近，上班方便u部分客戶有著落戶需要u擁有自己的住房，是生活和事業(yè)的需要A1：【客戶關(guān)注排序】u1、價(jià)格合適u2、交通便利u3、社區(qū)配套25重要客戶畫像私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管公務(wù)員【客戶共性【購(gòu)買原因】 u屬于典型的改善型客戶，習(xí)慣于在項(xiàng)目區(qū)域周邊工作、居住，對(duì)東部發(fā)展

15、存在較高預(yù)期，購(gòu)房帶有一定的投資性質(zhì)。u在企業(yè)中收入較高，有孩子，但是對(duì)總價(jià)也有一定的制約性，有車一族，只要交通方便，對(duì)距離的抗性較小。u年齡在3040歲之間【購(gòu)買原因】 u主要因?yàn)殡x工作單位近，上班方便u對(duì)區(qū)域內(nèi)較為熟悉，居住也較為習(xí)慣；u同樣的總價(jià)，能夠買到很好的產(chǎn)品和戶型A2：u【客戶關(guān)注排序】u1、交通便利u2、價(jià)格接受度u3、舒適性和社區(qū)配套26輔助客戶畫像高收入階層【客戶共性】 濰坊的有產(chǎn)階層，有著良好的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，一般為私營(yíng)業(yè)主，企事業(yè)單位高層管理者，注重生活的品質(zhì)，享受型物業(yè)，同時(shí)也關(guān)注保值性和實(shí)惠性。u年齡 35或40歲以上【購(gòu)買原因】 u看好項(xiàng)目區(qū)域前景及項(xiàng)目投資價(jià)值；u對(duì)居

16、住品質(zhì)看好，希望擁有品質(zhì)生活的人群u通脹壓力下，希望通過購(gòu)買房產(chǎn)投資保值。A3：【客戶關(guān)排序】u1、舒適度和總價(jià)接受度u2、未來前景、升值潛力2728把握好地緣客戶，是項(xiàng)目1期火爆的關(guān)鍵地緣性客戶是項(xiàng)目的主要客群來源，以高性價(jià)比策略作為產(chǎn)品突破口，打動(dòng)客戶心理,實(shí)現(xiàn)快速去化。如果不僅僅依靠地緣市場(chǎng)，還想把房子賣給全濰坊，成為濰坊品質(zhì)住居的升級(jí)代表， 需要怎么做？29CONTENTS 目目 錄錄30營(yíng)銷戰(zhàn)略 建立獨(dú)有的品質(zhì)住居價(jià)值建立獨(dú)有的品質(zhì)住居價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn) 占占位高端，代位高端，代言濰坊品質(zhì)住宅言濰坊品質(zhì)住宅做足形象與生活體驗(yàn)展示做足形象與生活體驗(yàn)展示核心戰(zhàn)核心戰(zhàn)略略營(yíng)銷策略配合營(yíng)銷策略配合

17、1. 樹立高端形象2. 凸顯高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)1. 區(qū)位：以四區(qū)核心、金三角中央商務(wù) 區(qū)等發(fā)展前景與項(xiàng)目相關(guān)聯(lián)2. 社區(qū)：與項(xiàng)目整體價(jià)值關(guān)聯(lián)3. 項(xiàng)目：與規(guī)劃景觀相關(guān)聯(lián)4. 投資：與稀缺性相關(guān)聯(lián)1.價(jià)值：與項(xiàng)目的主要亮點(diǎn)相關(guān)聯(lián)2.氛圍：與售樓處、樣板房、示范區(qū)等相關(guān)聯(lián)31CONTENTS 目目 錄錄廣告形象戰(zhàn)略廣告形象戰(zhàn)略3233CONTENTS 目目 錄錄展示到位 實(shí)景實(shí)景+ +配套配套售樓處、展示中心、生態(tài)溪水景觀、商業(yè)步行街，給客戶看得見的實(shí)實(shí)在在的生活樹立高形象首先樹立強(qiáng)勢(shì)高端物業(yè)形象大事件營(yíng)銷建立區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿推廣策略推廣策略34針對(duì)目標(biāo)客群的特點(diǎn)采用線上和線下相結(jié)合、根據(jù)不同節(jié)點(diǎn)選擇“主要

18、發(fā)力點(diǎn)“進(jìn)行宣傳，從而實(shí)現(xiàn)低成本、高效率的推廣。線上樹形象-好話大聲說推廣思考：推廣思考：通過對(duì)產(chǎn)品和戶型的針對(duì)性宣傳，配合項(xiàng)目的環(huán)境、區(qū)位、配套等 資源的挖掘，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的最終達(dá)成。推廣渠道：推廣渠道：報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、短信、戶外、現(xiàn)場(chǎng)包裝線下推價(jià)值-好事詳細(xì)講推廣思考：推廣思考：通過項(xiàng)目產(chǎn)品、生態(tài)溪水、園林等項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)體現(xiàn)其價(jià)值推廣渠道推廣渠道：直投、短信、派單、夾報(bào)和大企業(yè)宣講團(tuán)購(gòu)?fù)茝V策略推廣策略35點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的DMDM直郵、夾報(bào)服務(wù)；直郵、夾報(bào)服務(wù)；戶外廣告、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝截流客戶；戶外廣告、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝截流客戶；過往項(xiàng)目周邊客戶過往項(xiàng)目周邊客戶城區(qū)客戶城區(qū)客戶平媒、網(wǎng)絡(luò)的立體廣告覆蓋；平媒、

19、網(wǎng)絡(luò)的立體廣告覆蓋；目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶推推廣廣組組合合重點(diǎn)區(qū)域派單、巡展；重點(diǎn)區(qū)域派單、巡展；精準(zhǔn)客戶精準(zhǔn)客戶通過線上線下的立體式的宣傳推廣，對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行高密度覆蓋，挖掘充足的客戶支持項(xiàng)目的快速銷售。大活動(dòng)造勢(shì)、小活動(dòng)暖場(chǎng)；大活動(dòng)造勢(shì)、小活動(dòng)暖場(chǎng)；吸引、維護(hù)客戶吸引、維護(hù)客戶線上線上線下線下推廣策略推廣策略3637CONTENTS 目目 錄錄良好的現(xiàn)場(chǎng)包裝，能增強(qiáng)客戶購(gòu)買信心在百匯路一側(cè)圍擋進(jìn)行展示，樹立項(xiàng)目品質(zhì)，提升項(xiàng)目形象，展示上高于金山財(cái)富廣場(chǎng)展示策略展示策略38公交車體廣告，流動(dòng)的廣告牌展示策略展示策略本案本案5路公交車16路公交車本案4路公交車39戶外廣告，重要路段客戶強(qiáng)力攔截本案樓

20、體廣告LED顯示屏高炮擴(kuò)展項(xiàng)目邊界 向城市核心和發(fā)展方向擴(kuò)展，占據(jù)通亭街、北海路、東方路、濰縣中路、東風(fēng)街和勝利街等戰(zhàn)略要地展示策略展示策略VI購(gòu)物廣場(chǎng)北宮東街大轉(zhuǎn)盤東風(fēng)街與濰縣中路交叉口寒亭區(qū)民主街與幸福路高速橋、本案（已到位）40展示中心補(bǔ)充完善，增強(qiáng)蓄客量41展示策略展示策略柱子包裝設(shè)立指示標(biāo)識(shí)，聚集高端客戶展示中心外立面充分利用，增加昭示性巧妙設(shè)計(jì)，臨時(shí)售樓處也出彩為了有效接待項(xiàng)目周邊來訪客戶，臨時(shí)售樓處是不可或缺的，根據(jù)工期要求現(xiàn)場(chǎng)售樓處的建設(shè)速度以及開盤、蓄客的需要，建議先建設(shè)一個(gè)臨時(shí)售樓處。臨時(shí)售樓處隨便搭建，能夠在保持項(xiàng)目品質(zhì)的情況下，節(jié)約成本，早日蓄客。展示策略展示策略42通

21、亭街為寒亭區(qū)主干道、人車流量大，客戶受眾廣泛，交通便利，昭示性強(qiáng)臨時(shí)售樓處成本低、工期快、先展示、易蓄客正式售樓處啟用，實(shí)景展示，強(qiáng)烈震撼43售樓處 生態(tài)溪水景觀 玫瑰主題大道樣板房展示策略展示策略生活場(chǎng)景展示系列路面、休閑區(qū)等打造國(guó)際化元素，富有情趣而親切營(yíng)造國(guó)際化生活元素，突顯高品質(zhì)生活氛圍44展示策略展示策略商業(yè)展示 打造國(guó)際感、時(shí)尚感，營(yíng)造濃烈的生活氛圍商業(yè)展示借勢(shì)大型星級(jí)酒店，強(qiáng)化項(xiàng)目特性，保障客戶信心展示策略展示策略45高檔高檔住宅的必備住宅的必備，讓客戶了解認(rèn)可產(chǎn)品品質(zhì)，讓客戶了解認(rèn)可產(chǎn)品品質(zhì)，而且而且從心理上消除客戶從心理上消除客戶對(duì)產(chǎn)品和區(qū)域環(huán)境對(duì)產(chǎn)品和區(qū)域環(huán)境的憂慮。的憂慮

22、。設(shè)立工學(xué)館，高端項(xiàng)目更重視材質(zhì)展示策略展示策略46展示互動(dòng)系統(tǒng)，拉近與客戶距離47展示策略展示策略讓客戶在趣味生動(dòng)的體驗(yàn)中，充分了解項(xiàng)目區(qū)域，規(guī)劃、建筑、景觀等項(xiàng)目信息，凸顯客戶的時(shí)尚與品味48CONTENTS 目目 錄錄 看房班車時(shí)間 看看房車標(biāo)準(zhǔn)公司現(xiàn)有的商務(wù)別克1輛開通看房車，實(shí)現(xiàn)展示中心和售樓處雙向有效互動(dòng)，及時(shí)保持客戶對(duì)項(xiàng)目意向度，客戶關(guān)懷周一至周五周一至周五客戶提前預(yù)定客戶提前預(yù)定周六、周日每天兩班房路線展示中心 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)距離：8公里時(shí)間：往返30分鐘本案49渠道策略渠道策略高端商場(chǎng)巡展 人流量大，提前儲(chǔ)客保證開盤在銷售中心尚未啟用之前，有效提前儲(chǔ)在銷售中心尚未啟用之前，有效提前

23、儲(chǔ)客客巡展標(biāo)配：巡展標(biāo)配：項(xiàng)目主背板一張展板一套區(qū)域位置圖、社區(qū)鳥瞰圖各一幅,項(xiàng)目折頁，戶型圖等接待臺(tái)一張備選地點(diǎn)：世紀(jì)泰華銀座（高新區(qū)政府）家樂福家家悅（寒亭區(qū)民主街256號(hào)）50渠道策略渠道策略區(qū)域內(nèi)工業(yè)園、重要企事業(yè)單位進(jìn)行走訪宣講1、行銷、派單（重點(diǎn)以高新、奎文、寒亭區(qū)）對(duì)工業(yè)園企業(yè)進(jìn)行持續(xù)行銷，提高項(xiàng)目知名度，引導(dǎo)企業(yè)職工到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)咨詢。2、大企業(yè)宣講（重點(diǎn)以高新、奎文、寒亭區(qū)）針對(duì)項(xiàng)目周邊大型企業(yè)進(jìn)行宣講，實(shí)現(xiàn)工業(yè)園區(qū)客戶對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注，促使團(tuán)購(gòu)團(tuán)購(gòu)達(dá)成。51渠道策略渠道策略異業(yè)聯(lián)合，與專業(yè)賣場(chǎng)、酒店等合作最大限度挖掘客戶資源通過與專業(yè)賣場(chǎng)、酒店等合作，擺放項(xiàng)目資料，客戶介紹獎(jiǎng)勵(lì)等手

24、段建立廣泛的銷售網(wǎng)絡(luò)，如專業(yè)汽車4s店、紅星美凱龍、五星級(jí)酒店、加油站等擴(kuò)大客戶滲透范圍52渠道策略渠道策略53CONTENTS 目目 錄錄多層產(chǎn)品樹立價(jià)值標(biāo)桿上調(diào)價(jià)格，小高層具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)，引導(dǎo)對(duì)價(jià)格敏感度高的客戶購(gòu)買 以多層帶高層在淡市下，以小戶型低總價(jià)優(yōu)勢(shì)，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)下保持價(jià)格優(yōu)勢(shì)，根據(jù)市場(chǎng)變化可適當(dāng)提高保持總價(jià)優(yōu)勢(shì)在預(yù)售證不能按時(shí)取得的前提下，繳納1萬元認(rèn)購(gòu)金，分批確定房源認(rèn)籌，降低客戶流失率進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間的蓄客 集中和分散認(rèn)籌結(jié)合推盤策略54具體措施：具體措施：1.1.小批量，多頻次開盤：小批量，多頻次開盤：通過制造熱銷和產(chǎn)品稀缺局面來刺激觀望客戶的購(gòu)買，促進(jìn)成交，同時(shí)制造新聞，建立項(xiàng)目

25、在濰坊的超級(jí)影響力2. 2. 確保第一次推售的火爆：確保第一次推售的火爆：首次開盤的火爆是項(xiàng)目整體成功運(yùn)作的前提，是最大的影響力，并且以合理的價(jià)格入市，確?；鸨?. 3. 快速入市，錯(cuò)開快速入市，錯(cuò)開競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)：樓市調(diào)控下，先下手為強(qiáng)，為了確保每次推售的成功，盡量避免與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目發(fā)生沖突，與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的推售安排錯(cuò)開55溫莎玫瑰公館5月啟動(dòng)推廣，9月進(jìn)行開盤，短短4個(gè)月蓄客，還要積極打擊周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，贏得客戶。全年要完成275套，去化有一定難度。樓盤樓盤規(guī)劃規(guī)劃 均價(jià)均價(jià)剩余量剩余量戶型面積戶型面積去化速度去化速度恒信首府高層18層12棟；小高層11層7棟多層5層13棟4800元/m21.8萬平米，1

26、5#21#未動(dòng)工，其它多層基本售完，小高層、高層剩余較多，150余套小二81小三87-128標(biāo)三132大三140-145復(fù)式206-22917套/月6個(gè)月100套北美楓情共21棟2000 戶4100元/m2剩余100套，標(biāo)二 84-107；小三113-128；標(biāo)三132-13920套/月6個(gè)月120套價(jià)格上要非常具有競(jìng)爭(zhēng)力，成為區(qū)域內(nèi)高性價(jià)比產(chǎn)品代言人 北美楓情本案恒信首府； 小高層 4000元/ 多層 4400元/ 推售原則根據(jù)取得預(yù)售許可證的先后順序根據(jù)具體樓棟的工程建設(shè)順序和進(jìn)度以及預(yù)售許可證的辦理情況進(jìn)行相應(yīng)樓盤的推售；多層、小高層搭配銷售保證每次推售產(chǎn)品的多樣化，根據(jù)價(jià)高低和對(duì)不同物

27、業(yè)類型的去化率速度，以多層帶小高層、低價(jià)帶高價(jià)的原則進(jìn)行推售；房源優(yōu)劣搭配，由差到好，利于價(jià)值最大化由位置較差房源到位置較好房源，利于房?jī)r(jià)穩(wěn)步提升56豐富戶型，滿足客戶多元化需求，降低風(fēng)險(xiǎn)增加戶型供給，特別是小戶型數(shù)量，加快去化速度調(diào)整后的調(diào)整后的1212年預(yù)計(jì)可售貨量年預(yù)計(jì)可售貨量為為275275套，套，31879.9431879.94，銷售額銷售額1.351.35億億元元注注：小高層按：小高層按40004000元元/ /平米平米，無電梯多，無電梯多層層42004200元元/ /平米，電梯多層平米，電梯多層44004400元元/ /平米計(jì)算平米計(jì)算57戶型建筑面積總戶戶數(shù)配比總建筑面積配比A

28、（標(biāo)二）A185.82(14#中戶)、86.4（4#9#中戶）、86.64（4#9#中戶）、86.93（4#9#中戶）、88.25（4#9#中戶、10#中戶、16#中戶）、89.98(10#中戶）、90.2（16#中戶）12513749.8%10997.79小戶型63.3%174套A200A383.73(15#中戶/WT）121004.76A400B（小三）B103713.5%0B2112.3(15#東西戶/WT）、118.12（4#9#西戶）、121.68（10#西戶)、122.27（16#西戶）363396.33B300B400B500B6120.82（9#7F東戶）1120.82C（標(biāo)三

29、）C1135.03(14#中戶)、136.31（10#中戶)、136.4（16#中戶）298229.8%3945.02中戶型29.8%82套C2137.73(10#東戶）、138.49（16#東戶）、140.22(14#東戶)294019.96C3132.57(14#中戶)、133.83(14#西戶)121598.4C4137.71（8#中戶）121652.52D（小復(fù)式）D1000.0%0E（大復(fù)式）E1(1復(fù)2)218.94(15#東戶/WT）110.4%218.94大戶型6.9%19套E2222.42（4#9#東戶）662.2%1334.52F（大平層）F1250.84（8#東西戶）12

30、124.4%3010.08合計(jì)11種戶型275275100.0%31299.14現(xiàn)金流產(chǎn)品利潤(rùn)主力明星產(chǎn)品，拔高價(jià)格提升形象 2 2月月 9 9月月 10101212月月 第一次推第一次推售售第二次第二次推售推售2012012 2年年2012012 2年推出年推出275275套套房源，總建房源，總建面面32150.5432150.54平米平米房源組合多層和小多層和小高層搭配高層搭配銷售銷售推售房源房源套數(shù)推售面積合計(jì)20122012年全年推年全年推售策略售策略多層4#/8#小高層10#118118套套多層57套，小高層61套多多層層9#、14#、15#小高層小高層16#157157套套小高層6

31、1套；多層96套17306.353多層：10583.17 1小高層：6723.1814844.191 1棟小高層：棟小高層：6707.5 6707.5 2 2棟多層：棟多層：8136.69 8136.69 5814#15#20#21#26#27#30#4#5#10#9#8#16#22#28#一期共7棟房源：小高層2棟多層5棟（4棟電梯多層，1棟無電梯）一期總房源面積： 32150.54平米平米一期總房源套數(shù)：275套一期銷售額預(yù)計(jì)：1.3億元多層房源153套，18719.86平米小高層房源122套，13430.68 平米小高層多 層59明星產(chǎn)品單獨(dú)處理拔價(jià)格提形象 利潤(rùn)主力 現(xiàn)金流產(chǎn)品14#1

32、5#20#21#26#27#30#4#5#10#9#8#16#22#28#第一次推售：推售時(shí)間：2012年9月16日推售套數(shù)：118套推售房源：1棟小高層（61套, 6707.5 ） 2棟多層（57套, 8136.69 ）推售面積： 14844.19 m2銷售金額：約0.62億元（多層4400元/ 小高層4000）60戶型套數(shù)比例面積比例標(biāo)二5647.46%4939.4133.28%小三1311.02%1560.4810.51%標(biāo)三3428.81%4666.9631.44%大平層1210.17%3010.0820.28%大復(fù)式32.54%667.264.50%合計(jì)11814844.19物業(yè)類型

33、套數(shù)比例面積比例多層6252.54%8136.6954.81%小高層5647.46%6707.545.19%合計(jì)11814844.1914#15#20#21#26#27#30#4#5#10#9#8#16#22#28#第二次推售：推售時(shí)間：2012年11月4日推售套數(shù)：157套推售房源：1棟小高層；3棟多層推售面積： 17306.35銷售金額：約0.73億元（多層4400元/小高層4000元/ ）61戶型套數(shù)比例面積比例標(biāo)二9157.96%8185.8547.30%小三148.92%1685.439.74%標(biāo)三4830.57%6548.8737.84%大平層/大復(fù)式42.55%886.25.12

34、%合計(jì)15717306.35物業(yè)類型套數(shù)比例面積比例多層9661.15%10583.1761.15%小高層6138.85%6723.1838.85%合計(jì)15717306.35目標(biāo)任務(wù)分解目標(biāo)任務(wù)分解月份 5月6月7月8月9月10月11月12月銷售套數(shù) / / / / 118套 （可根據(jù)蓄客量適當(dāng)加推）10套 157套 去化率 / / / / 80%（95套） / 80%（130套）認(rèn)籌客戶量150批 200批平均蓄客 60批/月 100批/月 推售樓棟 4#、8#、10# 9#、14#、15#、16#面積 14844.19 m2 14844.19 m2 17306.3517306.35銷售額

35、0.620.62億億 0.730.73億億 時(shí)間節(jié)點(diǎn)需取得預(yù)售證的樓棟8月底多層4#、8#；小高層10#10月底多層9#、14#、15#、16#完成完成20122012年目標(biāo)任務(wù)前提年目標(biāo)任務(wù)前提備注：預(yù)售證及時(shí)取得和充足的房源供應(yīng)量是保證任務(wù)完成的前提也是甲方考核我方銷售任務(wù)的前提。63 溫莎玫瑰公館溫莎玫瑰公館20122012年年?duì)I銷節(jié)點(diǎn)圖營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)圖2012年實(shí)現(xiàn)回款額1個(gè)億如何提升項(xiàng)目知名度，樹立高品質(zhì)形象，并挖掘充足的客戶資源產(chǎn)品定位：濰坊品質(zhì)住居升級(jí)代表作客戶定位：濰坊中高端客戶目標(biāo)目標(biāo)核心問題核心問題核心平臺(tái)核心平臺(tái)核心傳播概念核心傳播概念營(yíng)銷節(jié)奏營(yíng)銷節(jié)奏公關(guān)活動(dòng)公關(guān)活動(dòng)媒體配合媒

36、體配合渠道營(yíng)銷渠道營(yíng)銷水景園林、低密度、全明戶型、稀缺電梯多層項(xiàng)目核心價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)定位目標(biāo)客戶定位客戶特征：客戶特征：收入較高首次置業(yè)改善置業(yè) 第一次蓄客期 八月初認(rèn)籌八月初認(rèn)籌第二次蓄客期1 12 23 34 45 56 67 78 89 9101011111212海王會(huì)、開工典禮、房展會(huì)產(chǎn)品說明會(huì)、臨時(shí)售樓處樣板房開放、認(rèn)籌、國(guó)際生活方式展汽車試駕、圣誕假面PATY網(wǎng)絡(luò)、戶外、報(bào)廣報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、車體、短信、戶外、雜志報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、短信、戶外產(chǎn)品核心：產(chǎn)品核心：電梯多層全明戶型水景園林現(xiàn)場(chǎng)展示、海王會(huì)巡展、客戶拓展、企業(yè)宣講，老帶新圈層營(yíng)銷、大客戶拜訪工程配合工程配合取得預(yù)售證取得預(yù)售證4#、8#、

37、10#9#、14#、15#、16#重要節(jié)點(diǎn)重要節(jié)點(diǎn) 開始動(dòng)工開始動(dòng)工 取得預(yù)售證取得預(yù)售證 展示區(qū)到位展示區(qū)到位 現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)售樓處到位現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)售樓處到位樣板房開放樣板房開放售樓處開放售樓處開放 第一次開盤 第二次開盤第一階段：立勢(shì)期第一階段：立勢(shì)期 （3-53-5月）月） 現(xiàn)場(chǎng)拆遷全部完成，土地平整，開工準(zhǔn)備妥當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)拆遷全部完成，土地平整，開工準(zhǔn)備妥當(dāng)產(chǎn)品計(jì)劃產(chǎn)品計(jì)劃活動(dòng)執(zhí)行活動(dòng)執(zhí)行推廣執(zhí)行推廣執(zhí)行動(dòng)工順序：一期地塊南側(cè)，富亭街和百匯路交匯處由南向北開發(fā)由南向北開發(fā)第第I I階段階段立勢(shì)期立勢(shì)期3-53-5月月第第II II階段階段強(qiáng)蓄客期強(qiáng)蓄客期（開盤）（開盤） 6- 6-9 9月月第第III

38、III階段階段強(qiáng)強(qiáng)銷銷期期1010-12-12月月65動(dòng)工房源：多層：4#、8#、9#10#小高層：5#、14#、15#14#15#4#5#10#9#8#16#小高層多 層推廣方向：推廣方向：以戶外以戶外、網(wǎng)絡(luò)、網(wǎng)絡(luò)等媒體為主，主打項(xiàng)目產(chǎn)品核心賣點(diǎn)，重要銷售節(jié)點(diǎn)密集投放，為等媒體為主，主打項(xiàng)目產(chǎn)品核心賣點(diǎn)，重要銷售節(jié)點(diǎn)密集投放，為項(xiàng)目入市造勢(shì)項(xiàng)目入市造勢(shì)，提高知名度，樹立高品質(zhì)產(chǎn)品特色。，提高知名度，樹立高品質(zhì)產(chǎn)品特色。四區(qū)四區(qū)核心核心 引領(lǐng)濰坊未來發(fā)展引領(lǐng)濰坊未來發(fā)展線上線上; ; 報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)線下線下：戶外、公交車：戶外、公交車品質(zhì)住居品質(zhì)住居時(shí)代來臨時(shí)代來臨線上線上推廣推廣主題主

39、題線下推廣主題線下推廣主題: :推廣渠道：推廣渠道：低低密度，電梯多層密度，電梯多層，生態(tài)溪水，濰坊，生態(tài)溪水，濰坊品質(zhì)住居的升華品質(zhì)住居的升華產(chǎn)品計(jì)劃產(chǎn)品計(jì)劃活動(dòng)執(zhí)行活動(dòng)執(zhí)行推廣執(zhí)行推廣執(zhí)行66第一階段：立勢(shì)期第一階段：立勢(shì)期 （3-53-5月）月）線上線上媒體媒體頻次頻次/ /時(shí)間時(shí)間費(fèi)用費(fèi)用合計(jì)合計(jì)戶外、樓體/30萬30萬網(wǎng)絡(luò)推廣排布：推廣排布：產(chǎn)品計(jì)劃產(chǎn)品計(jì)劃活動(dòng)執(zhí)行活動(dòng)執(zhí)行推廣執(zhí)行推廣執(zhí)行線下線下方式方式內(nèi)容內(nèi)容 費(fèi)用費(fèi)用合計(jì)合計(jì)活動(dòng)“海王會(huì)”會(huì)員招募“開工典禮”“春季房展會(huì)”20萬20萬階段一階段一67開工前工作計(jì)劃開工前工作計(jì)劃68產(chǎn)品計(jì)劃產(chǎn)品計(jì)劃活動(dòng)執(zhí)行活動(dòng)執(zhí)行推廣執(zhí)行推廣執(zhí)行

40、 1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 10 10月月 11 11月月 12 12月月2012012 2年年p啟動(dòng)海王會(huì)啟動(dòng)海王會(huì)“海王府會(huì)員盛大招募海王府會(huì)員盛大招募”活動(dòng)目的活動(dòng)目的：借助海王府酒店名義，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)借助海王府酒店名義，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，充分利用海王府豐富高端的客，充分利用海王府豐富高端的客戶資源，提前蓄客戶資源，提前蓄客活動(dòng)時(shí)間：活動(dòng)時(shí)間：2012年3月活動(dòng)內(nèi)容活動(dòng)內(nèi)容：在海王府酒店，制定入會(huì)享受餐飲購(gòu)房等一系列優(yōu)惠活動(dòng)，充分結(jié)合酒店客戶資源的特征，繳納會(huì)費(fèi)。根據(jù)會(huì)費(fèi)多少，發(fā)放會(huì)員卡，享受不同級(jí)別的優(yōu)惠。69產(chǎn)品計(jì)

41、劃產(chǎn)品計(jì)劃活動(dòng)執(zhí)行活動(dòng)執(zhí)行推廣執(zhí)行推廣執(zhí)行 1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 10 10月月 11 11月月 12 12月月2012012 2年年p開啟品質(zhì)生活時(shí)代開啟品質(zhì)生活時(shí)代“溫莎玫瑰公館盛大奠基儀式溫莎玫瑰公館盛大奠基儀式”活動(dòng)目的活動(dòng)目的：制造市場(chǎng)影響力，提高知名度活動(dòng)時(shí)間：活動(dòng)時(shí)間：2012年4月、5月活動(dòng)內(nèi)容活動(dòng)內(nèi)容：邀請(qǐng)相關(guān)政府領(lǐng)導(dǎo)、向市場(chǎng)傳達(dá)：邀請(qǐng)相關(guān)政府領(lǐng)導(dǎo)、向市場(chǎng)傳達(dá)政府出面支持項(xiàng)目發(fā)展，在樓市調(diào)控背景下，形成輿論焦點(diǎn)，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。70產(chǎn)品計(jì)劃產(chǎn)品計(jì)劃活動(dòng)執(zhí)行活動(dòng)執(zhí)行推廣執(zhí)行推廣執(zhí)行 1 1月月

42、2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 10 10月月 11 11月月 12 12月月2012012 2年年p品質(zhì)生活從這里開始品質(zhì)生活從這里開始“溫莎玫瑰溫莎玫瑰20122012濰坊房展會(huì)驚艷亮相濰坊房展會(huì)驚艷亮相”活動(dòng)目的活動(dòng)目的：通過房展會(huì)面世，高調(diào)樹立高品質(zhì)形象通過房展會(huì)面世，高調(diào)樹立高品質(zhì)形象活動(dòng)時(shí)間：活動(dòng)時(shí)間：2012年4月、5月活動(dòng)內(nèi)容活動(dòng)內(nèi)容：在房展會(huì)核心、醒目位置，設(shè)立自己的舞臺(tái)，邀請(qǐng)演出團(tuán)隊(duì)演出：在房展會(huì)核心、醒目位置，設(shè)立自己的舞臺(tái)，邀請(qǐng)演出團(tuán)隊(duì)演出，發(fā)放項(xiàng)目資料、禮品，引爆房展會(huì)，傳遍全濰坊，發(fā)放項(xiàng)目資料、禮品，引

43、爆房展會(huì)，傳遍全濰坊，形成輿論焦點(diǎn)參展沙盤等必備道具可以進(jìn)行準(zhǔn)備71第二階段：第二階段：強(qiáng)蓄客期（強(qiáng)蓄客期（6-6-9 9月月）根據(jù)項(xiàng)目工期和展示接待需要，5月底，現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)售樓處也需到位。各項(xiàng)推廣正式開始1 1、5 5月開始月開始動(dòng)工、聚客開始動(dòng)工、聚客開始2 2、9 9月月1616日日：推：推售四棟售四棟，推，推售售 房源房源118118套，套， 14844.19 m2 14844.19 m2 9月開盤-推售房源多層：4#，8# 小高層：10#產(chǎn)品計(jì)劃產(chǎn)品計(jì)劃活動(dòng)執(zhí)行活動(dòng)執(zhí)行推廣執(zhí)行推廣執(zhí)行第第I I階段階段立勢(shì)期立勢(shì)期3-53-5月月第第II II階段階段強(qiáng)蓄客期強(qiáng)蓄客期（開盤）（開盤）

44、6- 6-9 9月月第第IIIIII階段階段持銷期持銷期1010-12-12月月72第二階段第二階段：強(qiáng)蓄客期：強(qiáng)蓄客期（6-6-9 9月月）推廣方向：推廣方向：以報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)等媒體為主，提高項(xiàng)目知名度，同時(shí)為項(xiàng)目再次開盤造勢(shì)。短信為以報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)等媒體為主，提高項(xiàng)目知名度，同時(shí)為項(xiàng)目再次開盤造勢(shì)。短信為輔，在認(rèn)籌和開盤節(jié)點(diǎn)，密集投放；同時(shí)進(jìn)行濰坊東部寫字樓巡展、重點(diǎn)企業(yè)宣講。輔，在認(rèn)籌和開盤節(jié)點(diǎn)，密集投放；同時(shí)進(jìn)行濰坊東部寫字樓巡展、重點(diǎn)企業(yè)宣講。高品質(zhì)住居如何煉成高品質(zhì)住居如何煉成線上線上; ; 報(bào)廣、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)線下：短信線下：短信、商超、商超巡展巡展、行銷行銷宣講宣講線上推廣主題線上推廣

45、主題線下推廣主題線下推廣主題: :推廣渠道：推廣渠道：低密度低密度 電梯多層電梯多層 生態(tài)溪水花園社區(qū)生態(tài)溪水花園社區(qū)產(chǎn)品計(jì)劃產(chǎn)品計(jì)劃活動(dòng)執(zhí)行活動(dòng)執(zhí)行推廣執(zhí)行推廣執(zhí)行73停止瀏覽，開始生活停止瀏覽，開始生活線上線上媒體媒體頻次頻次/ /時(shí)間時(shí)間費(fèi)用費(fèi)用合計(jì)合計(jì)短信80萬條/月10萬26萬濰坊晚報(bào)4次次/月5萬齊魯晚報(bào)3次/月2萬房產(chǎn)、汽車雜志2次1萬網(wǎng)絡(luò)廣告開盤節(jié)點(diǎn)發(fā)布8萬戶外/產(chǎn)品計(jì)劃產(chǎn)品計(jì)劃活動(dòng)執(zhí)行活動(dòng)執(zhí)行推廣執(zhí)行推廣執(zhí)行線下線下方式方式內(nèi)容內(nèi)容 費(fèi)用費(fèi)用合計(jì)合計(jì)巡展寫字樓、重點(diǎn)商超廣場(chǎng)巡展4萬20萬派單開盤前客戶集中區(qū)域派單1萬活動(dòng)產(chǎn)品說明會(huì)、樣板房開放、認(rèn)籌、國(guó)際生活方式展15萬階段二

46、階段二74地點(diǎn)地點(diǎn)：海王府大酒店或?yàn)H坊高檔酒店會(huì)議廳活動(dòng)目的：活動(dòng)目的：形象宣傳，聚集人氣，為客戶挖掘項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，增強(qiáng)客戶認(rèn)同，為項(xiàng)目持續(xù)認(rèn)購(gòu)做好準(zhǔn)備。活動(dòng)內(nèi)容：活動(dòng)內(nèi)容：邀請(qǐng)廣大認(rèn)籌客戶前來參加產(chǎn)品說明會(huì)，講解項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，增強(qiáng)客戶購(gòu)買信心。產(chǎn)品計(jì)劃產(chǎn)品計(jì)劃活動(dòng)執(zhí)行活動(dòng)執(zhí)行推廣執(zhí)行推廣執(zhí)行p溫莎玫瑰公館產(chǎn)品說明會(huì)溫莎玫瑰公館產(chǎn)品說明會(huì) 1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 10 10月月 11 11月月 12 12月月2012012 2年年75活動(dòng)目的：借助樣板間開放、和景觀、商業(yè)等到位進(jìn)行集中的展示，聚活動(dòng)目的：借助樣板間開放

47、、和景觀、商業(yè)等到位進(jìn)行集中的展示，聚集集人氣人氣活動(dòng)時(shí)間：活動(dòng)時(shí)間：2012年7月底活動(dòng)內(nèi)容：活動(dòng)內(nèi)容：樣板間開放，邀請(qǐng)廣大客戶前來參觀，提出寶貴建議，已經(jīng)采納并進(jìn)行頒獎(jiǎng)活動(dòng)。p樣板間開放樣板間開放產(chǎn)品計(jì)劃產(chǎn)品計(jì)劃活動(dòng)執(zhí)行活動(dòng)執(zhí)行推廣執(zhí)行推廣執(zhí)行 1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 11 11月月 12 12月月2012012 2年年76活動(dòng)活動(dòng)目的目的：通過宣傳認(rèn)籌，對(duì)客戶進(jìn)行摸底，判斷客戶購(gòu)房誠(chéng)意度，為：通過宣傳認(rèn)籌，對(duì)客戶進(jìn)行摸底，判斷客戶購(gòu)房誠(chéng)意度，為成功開盤創(chuàng)造充足的誠(chéng)意客戶，保證開盤的成功。成功

48、開盤創(chuàng)造充足的誠(chéng)意客戶，保證開盤的成功?；顒?dòng)時(shí)間：活動(dòng)時(shí)間：2012年8月初活動(dòng)活動(dòng)內(nèi)容內(nèi)容：繳納一定數(shù)額的誠(chéng)意金，成為溫莎玫瑰公館會(huì)員，根據(jù)交錢順序確定將來開盤選房順序。以及交錢順序享受優(yōu)惠幅度等方式激勵(lì)客戶盡快繳納購(gòu)房金。p溫莎玫瑰公館溫莎玫瑰公館 售樓處開放即一期盛大售樓處開放即一期盛大認(rèn)籌認(rèn)籌產(chǎn)品計(jì)劃產(chǎn)品計(jì)劃活動(dòng)執(zhí)行活動(dòng)執(zhí)行推廣執(zhí)行推廣執(zhí)行 1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 10 10月月 11 11月月 12 12月月2012012 2年年77活動(dòng)目的：配合認(rèn)籌活動(dòng)，進(jìn)一步加強(qiáng)蓄客力度，形成口碑力，保持市場(chǎng)熱度

49、和影響力，活動(dòng)時(shí)間：2012年8月底活動(dòng)內(nèi)容：針對(duì)認(rèn)籌客戶，聯(lián)合兩岸咖啡、上島咖啡等，在社區(qū)舉行以咖啡品嘗、西點(diǎn)DIY為主西餐冷餐會(huì)等，聚集人氣。聯(lián)合萬達(dá)或者新世紀(jì)影城，暑期檔電影、組織觀影團(tuán)專場(chǎng)贈(zèng)送電影票等p溫莎玫瑰公館溫莎玫瑰公館國(guó)際生活方式展（電影周、咖啡節(jié)）國(guó)際生活方式展（電影周、咖啡節(jié)）產(chǎn)品計(jì)劃產(chǎn)品計(jì)劃活動(dòng)執(zhí)行活動(dòng)執(zhí)行推廣執(zhí)行推廣執(zhí)行 1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 10 10月月 11 11月月 12 12月月2012012 2年年78活動(dòng)地點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)售樓處活動(dòng)時(shí)間：2012年9月活動(dòng)內(nèi)容：進(jìn)行一期開盤銷售，

50、保證場(chǎng)面火爆，制造熱銷話題，媒體熱烈報(bào)道p溫莎玫瑰公館溫莎玫瑰公館一期盛大開盤一期盛大開盤產(chǎn)品計(jì)劃產(chǎn)品計(jì)劃活動(dòng)執(zhí)行活動(dòng)執(zhí)行推廣執(zhí)行推廣執(zhí)行 1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 10 10月月 11 11月月 12 12月月2012012 2年年79第三階段第三階段：強(qiáng)銷強(qiáng)銷期期（1010-12-12月）月）1 1、順勢(shì)加推、順勢(shì)加推1 11 1月月1919日日，開盤推售開盤推售9#9#、14#14#、15#15#、16#16#，157157套套房源房源， 17306.35銷售額銷售額0.730.73億億元元產(chǎn)品計(jì)劃產(chǎn)品計(jì)劃活動(dòng)執(zhí)行活動(dòng)執(zhí)行推廣執(zhí)行推廣執(zhí)行2 2、展示區(qū)到位、展示區(qū)到位英倫風(fēng)情玫瑰大道、生態(tài)溪水、園林到位，沿街商業(yè)、步行街初具規(guī)模第第I I階段階段立勢(shì)期立勢(shì)期3-53-5月月第第II II階段階段強(qiáng)蓄客強(qiáng)蓄客期期6-6-9 9月月第第IIIIII階段階段強(qiáng)銷強(qiáng)銷期期1010-12-12月月80第三階段：持銷期（第三階段：持銷期（1010-12-12月）月）推廣方向：推廣方向：報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)為主，商業(yè)配套、園林景觀逐漸完善，推廣主題以產(chǎn)品體驗(yàn)為主；短報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)為主，商業(yè)配套、園林景觀逐漸完善，推廣主題以產(chǎn)品體驗(yàn)為主；短