房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人商圈調(diào)查新人

1、RE/Master 商圈調(diào)查商圈調(diào)查商商 圈圈 調(diào)調(diào) 查查新人成長訓(xùn)練新人成長訓(xùn)練RE/Masteru真正的挑戰(zhàn)從現(xiàn)在開始！真正的挑戰(zhàn)從現(xiàn)在開始！u你們準(zhǔn)備好了嗎？你們準(zhǔn)備好了嗎？RE/Master目錄目錄一、商圈調(diào)查的概念、目的和意義一、商圈調(diào)查的概念、目的和意義 二、商圈調(diào)查的流程二、商圈調(diào)查的流程三、商圈調(diào)查的方式與途徑三、商圈調(diào)查的方式與途徑四、商圈調(diào)查前的準(zhǔn)備四、商圈調(diào)查前的準(zhǔn)備五、商圈調(diào)查的內(nèi)容五、商圈調(diào)查的內(nèi)容六、商圈調(diào)查的安排六、商圈調(diào)查的安排七、考核方法七、考核方法RE/Master一、商圈調(diào)查的概念、目的和意義一、商圈調(diào)查的概念、目的和意義u 經(jīng)紀(jì)人的定義經(jīng)紀(jì)人的定義u 經(jīng)

2、紀(jì)人的十大意識(shí)經(jīng)紀(jì)人的十大意識(shí)u 商圈的定義商圈的定義u 商圈調(diào)查能為你帶來什么商圈調(diào)查能為你帶來什么u 商圈調(diào)查的目標(biāo)商圈調(diào)查的目標(biāo)u 商圈的分類商圈的分類一、商圈調(diào)查的概念、目的和意義一、商圈調(diào)查的概念、目的和意義RE/Masteru房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人指在房地產(chǎn)交易中從事居間、代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人指在房地產(chǎn)交易中從事居間、代 理等經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員。理等經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員。 uHouse Agent 指溝通房地產(chǎn)賣方與買方之間指溝通房地產(chǎn)賣方與買方之間 聯(lián)系，促進(jìn)達(dá)成交易并從中取得傭金的代理人，聯(lián)系，促進(jìn)達(dá)成交易并從中取得傭金的代理人， 聯(lián)系人，中間人，經(jīng)理人或介紹人。聯(lián)系人，中間人，經(jīng)理人或介紹人。經(jīng)紀(jì)人的

3、定義經(jīng)紀(jì)人的定義RE/Masteru服務(wù)意識(shí)服務(wù)意識(shí)u顧問意識(shí)顧問意識(shí)u團(tuán)隊(duì)意識(shí)團(tuán)隊(duì)意識(shí)u主動(dòng)意識(shí)主動(dòng)意識(shí)u自律意識(shí)自律意識(shí)經(jīng)紀(jì)人的十大意識(shí)經(jīng)紀(jì)人的十大意識(shí)u速度意識(shí)速度意識(shí)u商圈經(jīng)營意識(shí)商圈經(jīng)營意識(shí)u行業(yè)感知意識(shí)行業(yè)感知意識(shí)u職業(yè)道德意識(shí)職業(yè)道德意識(shí)u自我規(guī)劃意識(shí)自我規(guī)劃意識(shí)RE/Masteru服務(wù)是為別人的利益或?yàn)槟撤N事業(yè)而工作，是服務(wù)是為別人的利益或?yàn)槟撤N事業(yè)而工作，是 滿足別人期望和需求的行動(dòng)、過程及結(jié)果。滿足別人期望和需求的行動(dòng)、過程及結(jié)果。 u服務(wù)意識(shí)是指在與客戶交往中所體現(xiàn)的提供熱服務(wù)意識(shí)是指在與客戶交往中所體現(xiàn)的提供熱 情、周到、主動(dòng)的服務(wù)的欲望和意識(shí)。即自覺情、周到、主動(dòng)的服

4、務(wù)的欲望和意識(shí)。即自覺 主動(dòng)做好服務(wù)工作的一種觀念和愿望，它發(fā)自主動(dòng)做好服務(wù)工作的一種觀念和愿望，它發(fā)自 服務(wù)人員的內(nèi)心。服務(wù)人員的內(nèi)心。 服務(wù)意識(shí)服務(wù)意識(shí)RE/Masteru咨詢師是為客戶給予專業(yè)公正忠告和提供全面咨詢師是為客戶給予專業(yè)公正忠告和提供全面 的、有競爭力的客觀公正的服務(wù)的人。的、有競爭力的客觀公正的服務(wù)的人。 韋氏大辭典韋氏大辭典u咨詢顧問是技術(shù)和管理的復(fù)合型人才，優(yōu)秀的咨詢顧問是技術(shù)和管理的復(fù)合型人才，優(yōu)秀的 咨詢顧問實(shí)際上就是行業(yè)資深專家。咨詢顧問實(shí)際上就是行業(yè)資深專家。 u咨詢顧問就是一個(gè)溝通的工作，溝通就是關(guān)鍵。咨詢顧問就是一個(gè)溝通的工作，溝通就是關(guān)鍵。顧問意識(shí)顧問意識(shí)

5、RE/Master團(tuán)隊(duì)意識(shí)團(tuán)隊(duì)意識(shí)u團(tuán)隊(duì)是擁有不同技巧的人員的組合，他們致力團(tuán)隊(duì)是擁有不同技巧的人員的組合，他們致力 于共同的目的、共同的工作目標(biāo)和共同的相互于共同的目的、共同的工作目標(biāo)和共同的相互 負(fù)責(zé)的處事方法。每個(gè)人的工作都對(duì)他人起到負(fù)責(zé)的處事方法。每個(gè)人的工作都對(duì)他人起到 重要作用。重要作用。 u工作團(tuán)隊(duì)是指組成工作小組通過協(xié)作達(dá)到共同工作團(tuán)隊(duì)是指組成工作小組通過協(xié)作達(dá)到共同的商業(yè)目的。的商業(yè)目的。u團(tuán)隊(duì)意識(shí)是指整體配合意識(shí)，包括團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)、團(tuán)隊(duì)意識(shí)是指整體配合意識(shí)，包括團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)、 角色、關(guān)系和運(yùn)作過程。角色、關(guān)系和運(yùn)作過程。RE/Master主動(dòng)意識(shí)主動(dòng)意識(shí)u消極被動(dòng)（消極被動(dòng)（R

6、eactive）的人總是在等待命運(yùn)）的人總是在等待命運(yùn) 安排或貴人相助。對(duì)一件事情，他們總認(rèn)為是安排或貴人相助。對(duì)一件事情，他們總認(rèn)為是 事情找上他們，而自己無法主導(dǎo)或推動(dòng)事情的事情找上他們，而自己無法主導(dǎo)或推動(dòng)事情的 進(jìn)展。進(jìn)展。 u積極主動(dòng)（積極主動(dòng)（Pro-active）的人對(duì)自己總是有）的人對(duì)自己總是有 一份責(zé)任感，認(rèn)為命運(yùn)操縱在自己的手里，自一份責(zé)任感，認(rèn)為命運(yùn)操縱在自己的手里，自 己可以主導(dǎo)事情的發(fā)生和發(fā)展。己可以主導(dǎo)事情的發(fā)生和發(fā)展。 RE/Master自律意識(shí)自律意識(shí)u自律顧名思義就是自我約束和遵守紀(jì)律。自律顧名思義就是自我約束和遵守紀(jì)律。u規(guī)避問題和逃避痛苦的趨向，是人類心理

7、疾病規(guī)避問題和逃避痛苦的趨向，是人類心理疾病 的根源。所謂自律，就是以積極主動(dòng)的態(tài)度，的根源。所謂自律，就是以積極主動(dòng)的態(tài)度， 去解決人生痛苦的主要原則。去解決人生痛苦的主要原則。 RE/Master速度意識(shí)速度意識(shí)u速度意識(shí)首先是指競爭意識(shí)。競爭就是兩個(gè)或速度意識(shí)首先是指競爭意識(shí)。競爭就是兩個(gè)或 兩個(gè)以上的企業(yè)在特定的市場(chǎng)上通過提供同類兩個(gè)以上的企業(yè)在特定的市場(chǎng)上通過提供同類 或類似的商品或服務(wù)，為爭奪市場(chǎng)地位或顧客或類似的商品或服務(wù)，為爭奪市場(chǎng)地位或顧客 而作的較量，并產(chǎn)生優(yōu)勝劣汰的結(jié)果。而作的較量，并產(chǎn)生優(yōu)勝劣汰的結(jié)果。u21世紀(jì)是信息時(shí)代，環(huán)境的變化要求組織發(fā)現(xiàn)世紀(jì)是信息時(shí)代，環(huán)境的變

8、化要求組織發(fā)現(xiàn) 新的商業(yè)模式、采用新的戰(zhàn)略、新的管理模式。新的商業(yè)模式、采用新的戰(zhàn)略、新的管理模式。 這些模式所面臨的問題是，時(shí)間壓力越來越大，這些模式所面臨的問題是，時(shí)間壓力越來越大， 要求我們更加強(qiáng)化效率、速度和時(shí)間管理。要求我們更加強(qiáng)化效率、速度和時(shí)間管理。 RE/Masteru是指經(jīng)紀(jì)人在其所服務(wù)的社區(qū)內(nèi)，不斷提高社是指經(jīng)紀(jì)人在其所服務(wù)的社區(qū)內(nèi)，不斷提高社 區(qū)活動(dòng)的影響力，與社區(qū)內(nèi)業(yè)主、保安、物業(yè)區(qū)活動(dòng)的影響力，與社區(qū)內(nèi)業(yè)主、保安、物業(yè) 等相關(guān)人員建立聯(lián)系，樹立專業(yè)形象，同時(shí)在等相關(guān)人員建立聯(lián)系，樹立專業(yè)形象，同時(shí)在 第一時(shí)間了解社區(qū)出房以及市場(chǎng)走勢(shì)的意識(shí)。第一時(shí)間了解社區(qū)出房以及市場(chǎng)

9、走勢(shì)的意識(shí)。商圈經(jīng)營意識(shí)商圈經(jīng)營意識(shí)RE/Master行業(yè)感知意識(shí)行業(yè)感知意識(shí)u感知就是客觀事物通過感覺器官在人腦中的直感知就是客觀事物通過感覺器官在人腦中的直 接反映。接反映。u感感搜集行業(yè)信息，吸收行業(yè)氣息，建立起搜集行業(yè)信息，吸收行業(yè)氣息，建立起 對(duì)行業(yè)初步印象。對(duì)行業(yè)初步印象。u知知通過學(xué)習(xí)、實(shí)踐、總結(jié)和提高的不斷循通過學(xué)習(xí)、實(shí)踐、總結(jié)和提高的不斷循 環(huán)過程，在熟練掌握行業(yè)技術(shù)的基礎(chǔ)上，環(huán)過程，在熟練掌握行業(yè)技術(shù)的基礎(chǔ)上， 逐步把握行業(yè)的內(nèi)在規(guī)律和發(fā)展脈絡(luò)。逐步把握行業(yè)的內(nèi)在規(guī)律和發(fā)展脈絡(luò)。RE/Master職業(yè)道德意識(shí)職業(yè)道德意識(shí)u職業(yè)道德是指從事一定職業(yè)的人在工作和勞動(dòng)職業(yè)道德是指

10、從事一定職業(yè)的人在工作和勞動(dòng) 過程中所應(yīng)遵循的特定的職業(yè)行為規(guī)范。它是過程中所應(yīng)遵循的特定的職業(yè)行為規(guī)范。它是 一般社會(huì)道德在職業(yè)生活中的具體表現(xiàn)。一般社會(huì)道德在職業(yè)生活中的具體表現(xiàn)。u經(jīng)紀(jì)人從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守國家法律法規(guī)，經(jīng)紀(jì)人從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守國家法律法規(guī)， 遵循平等、自愿、公平和誠實(shí)信用的原則。遵循平等、自愿、公平和誠實(shí)信用的原則。 RE/Master自我規(guī)劃意識(shí)自我規(guī)劃意識(shí)u98%的人對(duì)心目中的世界沒有清晰的圖畫。的人對(duì)心目中的世界沒有清晰的圖畫。u自我規(guī)劃是人生成功的導(dǎo)航儀，沒有線路圖什自我規(guī)劃是人生成功的導(dǎo)航儀，沒有線路圖什 么地方也去不了。么地方也去不了。u自我規(guī)劃既是一

11、個(gè)實(shí)現(xiàn)你終生目標(biāo)的時(shí)間表，自我規(guī)劃既是一個(gè)實(shí)現(xiàn)你終生目標(biāo)的時(shí)間表， 更是一個(gè)實(shí)現(xiàn)那些影響你日常生活無數(shù)更小目更是一個(gè)實(shí)現(xiàn)那些影響你日常生活無數(shù)更小目 標(biāo)的時(shí)間表。標(biāo)的時(shí)間表。u自我規(guī)劃的設(shè)計(jì)是要使你的注意力集中起來，自我規(guī)劃的設(shè)計(jì)是要使你的注意力集中起來， 在一個(gè)特定的時(shí)間范圍里充分地利用你的腦力在一個(gè)特定的時(shí)間范圍里充分地利用你的腦力 和體力。和體力。RE/Master商圈的定義商圈的定義u 零售學(xué)用語，現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)開發(fā)也借用該詞零售學(xué)用語，現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)開發(fā)也借用該詞 匯，意指商業(yè)圈或商勢(shì)圈，指在一定時(shí)間內(nèi)匯，意指商業(yè)圈或商勢(shì)圈，指在一定時(shí)間內(nèi) 達(dá)到某一購物或消費(fèi)頻率的顧客群，以其所達(dá)到某一

12、購物或消費(fèi)頻率的顧客群，以其所 處的最遠(yuǎn)距離為半徑，劃定的一系列的圓形處的最遠(yuǎn)距離為半徑，劃定的一系列的圓形 或方形區(qū)域?；蚍叫螀^(qū)域。u 在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，商圈是作為單店經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，商圈是作為單店經(jīng)紀(jì)人 的日常活動(dòng)范圍以及其房源、客源主要產(chǎn)出的日?；顒?dòng)范圍以及其房源、客源主要產(chǎn)出 的范圍。的范圍。RE/Master商圈調(diào)查能為你帶來什么？商圈調(diào)查能為你帶來什么？u幫助新同事獲得初步的行業(yè)感知。幫助新同事獲得初步的行業(yè)感知。u對(duì)新同事的適應(yīng)度做出判斷。對(duì)新同事的適應(yīng)度做出判斷。u提高社區(qū)活動(dòng)影響力，迅速的建立專業(yè)形象。提高社區(qū)活動(dòng)影響力，迅速的建立專業(yè)形象。u在今后和客戶確認(rèn)價(jià)格的過

13、程中取得主導(dǎo)地位。在今后和客戶確認(rèn)價(jià)格的過程中取得主導(dǎo)地位。RE/Master商圈調(diào)查能為你帶來什么？商圈調(diào)查能為你帶來什么？u售后服務(wù)過程中，使無形的服務(wù)有形化，并使售后服務(wù)過程中，使無形的服務(wù)有形化，并使 服務(wù)得到增值，并為日后取得推薦業(yè)務(wù)打下良服務(wù)得到增值，并為日后取得推薦業(yè)務(wù)打下良 好的基礎(chǔ)。好的基礎(chǔ)。u對(duì)商圈內(nèi)競爭對(duì)手的了解，做到知己知彼。對(duì)商圈內(nèi)競爭對(duì)手的了解，做到知己知彼。u對(duì)商業(yè)計(jì)劃的制定過程中的數(shù)據(jù)收集設(shè)定有積對(duì)商業(yè)計(jì)劃的制定過程中的數(shù)據(jù)收集設(shè)定有積 極的作用。極的作用。RE/Master商圈調(diào)查的目標(biāo)商圈調(diào)查的目標(biāo)u了解地區(qū)居民的人口特征、社會(huì)經(jīng)濟(jì)的變量及了解地區(qū)居民的人口

14、特征、社會(huì)經(jīng)濟(jì)的變量及 生活形態(tài)等。生活形態(tài)等。u確定區(qū)域內(nèi)樓盤名稱、位置、結(jié)構(gòu)。確定區(qū)域內(nèi)樓盤名稱、位置、結(jié)構(gòu)。u了解商圈內(nèi)配套設(shè)施狀況。了解商圈內(nèi)配套設(shè)施狀況。u分析商圈內(nèi)同性質(zhì)的競爭對(duì)手。分析商圈內(nèi)同性質(zhì)的競爭對(duì)手。u指出商圈內(nèi)障礙。指出商圈內(nèi)障礙。u其他因素。其他因素。 RE/Master商圈的分類商圈的分類u主商圈：根據(jù)市場(chǎng)情況、公司戰(zhàn)略及自身特點(diǎn)而做主商圈：根據(jù)市場(chǎng)情況、公司戰(zhàn)略及自身特點(diǎn)而做 出的主要服務(wù)區(qū)域和服務(wù)對(duì)象的定位。（出的主要服務(wù)區(qū)域和服務(wù)對(duì)象的定位。（70%-80%70%-80%） u次商圈：在主商圈的經(jīng)營過程中所衍生出來的，為次商圈：在主商圈的經(jīng)營過程中所衍生出來的

15、，為 主商圈的經(jīng)營起到輔助和配合作用的服務(wù)區(qū)域和服主商圈的經(jīng)營起到輔助和配合作用的服務(wù)區(qū)域和服 務(wù)對(duì)象。（務(wù)對(duì)象。（15-20%15-20%）u邊緣商圈：市場(chǎng)上所存在的其他服務(wù)區(qū)域和服務(wù)對(duì)象。邊緣商圈：市場(chǎng)上所存在的其他服務(wù)區(qū)域和服務(wù)對(duì)象。RE/Master二、商圈調(diào)查的流程二、商圈調(diào)查的流程u確定商圈確定商圈u實(shí)地觀測(cè)實(shí)地觀測(cè)u收集資料收集資料u繪制簡圖繪制簡圖u撰寫報(bào)告撰寫報(bào)告RE/Master三、商圈調(diào)查的方式與途徑三、商圈調(diào)查的方式與途徑u實(shí)地觀察實(shí)地觀察u報(bào)刊網(wǎng)絡(luò)報(bào)刊網(wǎng)絡(luò)u訪談方式訪談方式u其他方式其他方式RE/Master四、商圈調(diào)查前的準(zhǔn)備四、商圈調(diào)查前的準(zhǔn)備u了解所調(diào)查商圈的范

16、圍、主要街道及主要社區(qū)，了解所調(diào)查商圈的范圍、主要街道及主要社區(qū)， 并繪制簡圖。并繪制簡圖。u熟悉并準(zhǔn)備好商圈調(diào)查的目標(biāo)和內(nèi)容，以及將要熟悉并準(zhǔn)備好商圈調(diào)查的目標(biāo)和內(nèi)容，以及將要 填寫的表格。填寫的表格。u根據(jù)導(dǎo)師安排的計(jì)劃對(duì)每天的調(diào)查量做出安排。根據(jù)導(dǎo)師安排的計(jì)劃對(duì)每天的調(diào)查量做出安排。u準(zhǔn)備好紙張、地圖、鉛筆、公文包、交通工具、準(zhǔn)備好紙張、地圖、鉛筆、公文包、交通工具、 水壺、毛巾和風(fēng)油精（夏天）。水壺、毛巾和風(fēng)油精（夏天）。RE/Master五、商圈調(diào)查的內(nèi)容五、商圈調(diào)查的內(nèi)容u社區(qū)內(nèi)房屋套數(shù)社區(qū)內(nèi)房屋套數(shù)u房屋產(chǎn)權(quán)狀況房屋產(chǎn)權(quán)狀況u樓盤外圍狀況樓盤外圍狀況u該區(qū)域房屋價(jià)格該區(qū)域房屋價(jià)格

17、u社區(qū)的發(fā)展規(guī)劃社區(qū)的發(fā)展規(guī)劃u社區(qū)人口社區(qū)人口u小區(qū)物業(yè)小區(qū)物業(yè)u競爭情況競爭情況u其他（學(xué)校、商店、飯店、藥店、醫(yī)院等分布表）其他（學(xué)校、商店、飯店、藥店、醫(yī)院等分布表）RE/Master六、商圈調(diào)查的安排六、商圈調(diào)查的安排u第一天前半日在導(dǎo)師的陪同下熟悉第一天前半日在導(dǎo)師的陪同下熟悉 商圈的范圍，表明相關(guān)的街道、街商圈的范圍，表明相關(guān)的街道、街 道邊建筑物、車站等信息。道邊建筑物、車站等信息。RE/Master六、商圈調(diào)查的安排六、商圈調(diào)查的安排u第第0.5-6天，新經(jīng)紀(jì)人分成天，新經(jīng)紀(jì)人分成2組，根組，根據(jù)商圈內(nèi)的街道劃分完成競爭者調(diào)查據(jù)商圈內(nèi)的街道劃分完成競爭者調(diào)查分析表，社區(qū)樓盤調(diào)

18、查表，商圈配套分析表，社區(qū)樓盤調(diào)查表，商圈配套設(shè)施統(tǒng)計(jì)表等三張表格，并在每日夕設(shè)施統(tǒng)計(jì)表等三張表格，并在每日夕會(huì)上向同事展示、描繪、分析各樓盤會(huì)上向同事展示、描繪、分析各樓盤差異、賣點(diǎn)、針對(duì)人群以及總體特征。差異、賣點(diǎn)、針對(duì)人群以及總體特征。RE/Master六、商圈調(diào)查的安排六、商圈調(diào)查的安排u第第7天，將商圈調(diào)查的結(jié)果加以整理歸檔，天，將商圈調(diào)查的結(jié)果加以整理歸檔，補(bǔ)缺補(bǔ)差，下午由導(dǎo)師帶領(lǐng)次商圈的經(jīng)營！補(bǔ)缺補(bǔ)差，下午由導(dǎo)師帶領(lǐng)次商圈的經(jīng)營！u第第8天進(jìn)行商圈考核，結(jié)果分析。天進(jìn)行商圈考核，結(jié)果分析。RE/Master七七.考核方法考核方法u商圈報(bào)告填寫情況（占比商圈報(bào)告填寫情況（占比30%）。）。u挑選一個(gè)代表性的樓盤，從區(qū)位、環(huán)境、分布、挑選一個(gè)代表性的樓盤，從區(qū)位、環(huán)境、分布、 價(jià)格、特征等幾個(gè)方面進(jìn)行詳細(xì)介紹價(jià)格、特征等幾個(gè)方面進(jìn)