養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營方式及特色

1、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營方式及特色目錄1 國外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)典案例2 美國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分析3 日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分析4 中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及建議 單擊添加副標(biāo)題德國：老年住宅與養(yǎng)老院相結(jié)合德國：老年住宅與養(yǎng)老院相結(jié)合 單擊添加副標(biāo)題二、美國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分析二、美國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分析需求端與供給端互補(bǔ)需求端需求端： “三支柱”的退休養(yǎng)老金體系： 政府主導(dǎo)的社會保障金、 雇主主導(dǎo)的企業(yè)退休金、 個(gè)人主導(dǎo)的退休儲蓄賬戶采用輕資產(chǎn)擴(kuò)張，以Home-Instead為主的加盟模式毛利率高達(dá)40%。兩種方式：生活照料型居家護(hù)理生活照料型居家護(hù)理、醫(yī)醫(yī)療康復(fù)型居家護(hù)理療康復(fù)型居家護(hù)理專業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)專業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)類似于中國的養(yǎng)老地產(chǎn)，地產(chǎn)地產(chǎn)+服務(wù)模式

2、服務(wù)模式。是由開發(fā)商、運(yùn)營商、投資商共同構(gòu)建的一個(gè)完整的金融生態(tài)系統(tǒng)完整的金融生態(tài)系統(tǒng)，分工合作。 開發(fā)商開發(fā)商根據(jù)運(yùn)營商或投資商的要求為其定制開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)，并按照事先約定的價(jià)格賣給運(yùn)營商或者投資商 投資商投資商主要有3類，REITs（主導(dǎo)）、私募基金和非營利性組織。投資收益：本質(zhì)上依靠物業(yè)出租獲得租金收益本質(zhì)上依靠物業(yè)出租獲得租金收益，純租賃模式的收益率表現(xiàn)優(yōu)于托管模式和合資模式。運(yùn)營商運(yùn)營商類似于酒店管理公司，靠品牌優(yōu)勢和規(guī)模效應(yīng)盈利。美國養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式美國養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式主要有3種：凈出租模式、委托經(jīng)營模式以及租賃+經(jīng)營模式。提供高等級的康復(fù)護(hù)理服務(wù)。專業(yè)養(yǎng)老護(hù)理團(tuán)隊(duì)專業(yè)養(yǎng)老護(hù)理團(tuán)隊(duì)養(yǎng)

3、老社區(qū)供給端供給端三大細(xì)分領(lǐng)域三大細(xì)分領(lǐng)域居家養(yǎng)老三、日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分析三、日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分析l三個(gè)層次的養(yǎng)老保險(xiǎn)制度三個(gè)層次的養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，保證了基本養(yǎng)老保障。l養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)定位：重點(diǎn)發(fā)展的支柱型行業(yè)l“養(yǎng)老院經(jīng)濟(jì)養(yǎng)老院經(jīng)濟(jì)”產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)鏈（很多日本老人會選擇住在養(yǎng)老院，政府、企業(yè)和非盈利組織均可建設(shè)養(yǎng)老設(shè)施）政府政府：主要提供：主要提供基本福利范圍內(nèi)基本福利范圍內(nèi)的養(yǎng)老設(shè)施的養(yǎng)老設(shè)施，包括短期居住型、長期居住型、療養(yǎng)型、健康恢復(fù)型等企業(yè)或非營利組織：個(gè)性化的商業(yè)養(yǎng)老院企業(yè)或非營利組織：個(gè)性化的商業(yè)養(yǎng)老院（比如，看護(hù)型養(yǎng)老院主要供身體不便和患病老人入住;住宅型養(yǎng)老院供身體狀況正常的老人居住，當(dāng)老人需要

4、看護(hù)服務(wù)時(shí)，企業(yè)提供臨時(shí)看護(hù)服務(wù);健康型養(yǎng)老院類似賓館，院方只負(fù)責(zé)打理老年人的日常家務(wù)。）十分注意專業(yè)化細(xì)節(jié)十分注意專業(yè)化細(xì)節(jié)，如住宅居室設(shè)計(jì)、家居用品設(shè)計(jì)、餐飲配備、看護(hù)和服務(wù)人員培訓(xùn)等。由于每一個(gè)專業(yè)問題都涉及更為深入的細(xì)分領(lǐng)域，養(yǎng)老院的主辦方往往將這些細(xì)節(jié)外包給專門企業(yè)。因此養(yǎng)老設(shè)施社會化建設(shè)和運(yùn)營的過程，帶動(dòng)了一大批帶動(dòng)了一大批“老人用品專賣老人用品專賣”、“老年餐飲專營老年餐飲專營”、“老人之家管理咨詢老人之家管理咨詢”、“養(yǎng)老服務(wù)人員培訓(xùn)養(yǎng)老服務(wù)人員培訓(xùn)”等行等行業(yè)企業(yè)的發(fā)展，催生出一個(gè)以養(yǎng)老設(shè)施為核心的業(yè)企業(yè)的發(fā)展，催生出一個(gè)以養(yǎng)老設(shè)施為核心的“養(yǎng)老院經(jīng)濟(jì)養(yǎng)老院經(jīng)濟(jì)”產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)鏈

5、。 l日本現(xiàn)在并不主張蓋大型養(yǎng)老院，而是強(qiáng)調(diào)老人們在自己的家中和社區(qū)中養(yǎng)老，與社區(qū)互動(dòng)日本現(xiàn)在并不主張蓋大型養(yǎng)老院，而是強(qiáng)調(diào)老人們在自己的家中和社區(qū)中養(yǎng)老，與社區(qū)互動(dòng)。l主推“小規(guī)模多機(jī)能的社區(qū)養(yǎng)老小規(guī)模多機(jī)能的社區(qū)養(yǎng)老”這樣的社區(qū)養(yǎng)老院，床位一般在2030張，提供的服務(wù)是“多機(jī)能”的：可 以是24小時(shí)的入住照顧，也可以是白天的日托服務(wù)或居家上門服務(wù)。 日本的養(yǎng)老地產(chǎn)：老人住宅多為獨(dú)棟存在，未形成規(guī)?；男^(qū)。注重老年人生活的常態(tài)化及其獨(dú)立性的保持。主導(dǎo)地位：“服務(wù)型高齡者住宅”日本政府、社會團(tuán)體、房地產(chǎn)公司共同推進(jìn)的養(yǎng)老項(xiàng)目；是與護(hù)理、醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作，給老年人提供安心服務(wù)的無障礙結(jié)構(gòu)性住房，平

6、均入住率達(dá)78.2%運(yùn)營政府補(bǔ)貼民間建，只租不售，進(jìn)行開發(fā)的多是民營資本公司，而非醫(yī)療機(jī)構(gòu)主導(dǎo)；硬性規(guī)定和完善配備。三、日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分析 制度創(chuàng)新的與時(shí)俱進(jìn)日本養(yǎng)老服務(wù)體系日本養(yǎng)老服務(wù)體系 服務(wù)內(nèi)容與手段多樣化 具有較全的產(chǎn)品種類三大痛點(diǎn)：政策乏力、產(chǎn)業(yè)鏈不全、一才難求三大痛點(diǎn)：政策乏力、產(chǎn)業(yè)鏈不全、一才難求相比需求而言，現(xiàn)有機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)老服務(wù)相對單一，大規(guī)模的仍以養(yǎng)老地產(chǎn)為主大規(guī)模的仍以養(yǎng)老地產(chǎn)為主，投資主體為地產(chǎn)、保險(xiǎn)類企業(yè)現(xiàn)有主要養(yǎng)老地產(chǎn)模式現(xiàn)有主要養(yǎng)老地產(chǎn)模式開發(fā)運(yùn)營管理對于開發(fā)商，租金回報(bào)率低，租金制的回報(bào)率甚至低于無風(fēng)險(xiǎn)收益養(yǎng)老住宅相對偏僻，入住費(fèi)用高，制約入住率服務(wù)內(nèi)容和手段相對

7、有限中國養(yǎng)老地產(chǎn)的三種理性模式：面向高收入人群面向高收入人群：養(yǎng)老社區(qū)是理想的，因?yàn)槠浞?wù)相對完善，但價(jià)格也更高。中等收入群體中等收入群體：建議在居住區(qū)中配建適量老人住宅、老年公寓。同時(shí)可根據(jù)社區(qū)規(guī)模配建社區(qū)老年人日間照料中心、社區(qū)型養(yǎng)老院，以實(shí)現(xiàn)老年人在熟悉的環(huán)境中可持續(xù)居住。低收入老年人低收入老年人：應(yīng)當(dāng)在政府保障性住房中配建適量的老人住宅或公寓四、中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式挖掘：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式挖掘：政府加大對養(yǎng)老的投入準(zhǔn)備把握細(xì)分領(lǐng)域、滿足老人的實(shí)際需求1、培養(yǎng)專業(yè)化的養(yǎng)老運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，提供更為細(xì)致的服務(wù)內(nèi)容與措施2、充分發(fā)揮社區(qū)日間照料服務(wù)及居家輻射功能，提供托老、上門服務(wù)3、養(yǎng)老院與社區(qū)醫(yī)院充分合作，解決老年人醫(yī)療問題4、完善養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營