從化溫泉鎮(zhèn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010目錄目錄 1 1、政策對(duì)從化市場(chǎng)影響、政策對(duì)從化市場(chǎng)影響 2 2、從化房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、從化房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 3 3、溫泉鎮(zhèn)區(qū)域市場(chǎng)分析、溫泉鎮(zhèn)區(qū)域市場(chǎng)分析4 4、工程開展方向建議、工程開展方向建議Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 20101 1、政策對(duì)從化市場(chǎng)影響、政策對(duì)從化市場(chǎng)影響Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010p 廣州2月底出臺(tái)限購(gòu)細(xì)那么，

2、廣州十區(qū)內(nèi)本地2套及外地1套以上停購(gòu)，二套首付提至6成，但從化增城不限購(gòu)，令廣州客戶大量外溢到廣州周邊城鎮(zhèn)。再加上佛山3月突然限購(gòu)，廣州客戶的投資渠道進(jìn)一步收窄，從化、增城成為政策下最大的受益者。廣州國(guó)八條廣州國(guó)八條Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010p 從圖中可見，從化樓市成交具有一定的波動(dòng)性，一般國(guó)家調(diào)控政策之后的2-3個(gè)月后會(huì)出現(xiàn)成交的頂峰，即經(jīng)過政策觀望期后，除了本地客戶重新回到市場(chǎng)外，也使更多的廣州客戶逐漸流入從化市場(chǎng)。Code of this report | 5 Copyright Centaline Gr

3、oup, 2010p 3月底，從化公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，外表上是抑制房?jī)r(jià)的目標(biāo)，實(shí)際上可以解讀成是市場(chǎng)升值的預(yù)期，對(duì)市場(chǎng)而言，同樣是利好的?，F(xiàn)時(shí)從化限貸不限購(gòu)，但隨著房?jī)r(jià)的上漲，不排除會(huì)被納入限購(gòu)的范圍。p 據(jù)了解，從化市樓盤根本以廣州客戶為主，尤其是別墅樓盤，假設(shè)然實(shí)施限購(gòu)，對(duì)于從化市場(chǎng)的沖擊是不可想象的，對(duì)別墅市場(chǎng)的打擊更大?？梢?，政策令工程未來開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)驟然增大。Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010現(xiàn)時(shí)的房地產(chǎn)政策對(duì)于從化市場(chǎng)而言，根本是利好的；但是未來政策的變化很有可能使工程的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大大增加；因此，建議本工程應(yīng)盡快

4、開發(fā)。因此，建議本工程應(yīng)盡快開發(fā)。Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 20102 2、從化房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、從化房地產(chǎn)市場(chǎng)分析Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010從近幾年的供求情況來看，從化房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速開展的階段Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010p 近一年來，受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，從化住宅市場(chǎng)的成交量呈波動(dòng)上升，上半年受到抑制后，2021年下半年成交放量增長(zhǎng)。成交價(jià)格保持穩(wěn)

5、中有升。Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010p 目前從化房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展格局為：以溫泉鎮(zhèn)為依托的旅游地產(chǎn)板塊，以中心城區(qū)為依托的城市型地產(chǎn)板塊，及以廣州輻射為依托的邊緣型地產(chǎn)板塊。本案本案Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 20103 3、溫泉鎮(zhèn)區(qū)域市場(chǎng)分析、溫泉鎮(zhèn)區(qū)域市場(chǎng)分析Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010p 現(xiàn)時(shí)溫泉鎮(zhèn)及周邊僅有四個(gè)樓盤在售，市場(chǎng)供給量偏少，片區(qū)處于初步

6、開發(fā)階段，開發(fā)強(qiáng)度不大。本案本案項(xiàng)目項(xiàng)目在售貨量在售貨量方圓明月山溪96套富力泉天下220套居禮.潤(rùn)園46套望谷.美廬88套合計(jì)合計(jì)450450套套Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010p 多個(gè)品牌開發(fā)商開始進(jìn)駐區(qū)域，且開發(fā)規(guī)模普遍較大，顯示市場(chǎng)對(duì)于區(qū)域的開展?jié)摿Ρ容^看好的。p 片區(qū)工程都是別墅+小高層的組合。小高層主要滿足本地消費(fèi)人群及廣州中低端投資客戶的需求，別墅產(chǎn)品主要面向廣州中高端的投資客戶。較為豐富的產(chǎn)品線，可以最大限度滿足市場(chǎng)的需求，分散工程的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)商開發(fā)商占地面積占地面積建筑面積建筑面積產(chǎn)品

7、組合產(chǎn)品組合方圓明月山溪方圓地產(chǎn)43.2萬31.5萬小高層+別墅（雙拼、獨(dú)棟）富力泉天下富力地產(chǎn)79.9萬52.9萬小高層+別墅（聯(lián)排+獨(dú)棟）居禮潤(rùn)月廣州家化置業(yè)7.3萬1.6萬小高層+別墅（雙拼+獨(dú)棟）望谷.美廬乾基實(shí)業(yè)8.9萬4.5萬別墅+小高層（后期開發(fā)）Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010項(xiàng)目項(xiàng)目建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格方圓明月山溪中式風(fēng)格富力泉天下現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格居禮.潤(rùn)園現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格望谷.美廬東南亞風(fēng)格p 建筑風(fēng)格方面，在售工程各具特色，以其獨(dú)特的建筑風(fēng)貌吸引不同喜好的消費(fèi)人群，但與周邊環(huán)境的契合度欠佳，略顯突兀。p

8、考慮到溫泉區(qū)綠化率高，又有溫泉和歷史作為重要賣點(diǎn)，結(jié)合度假型客戶追求綠色生態(tài)、表達(dá)大自然、與自然相融的需求，工程需認(rèn)真思考怎樣的建筑風(fēng)格能夠契合溫泉鎮(zhèn)的環(huán)境，怎樣的建筑設(shè)計(jì)和用色用料能使建筑與自然景觀融為一體，讓住戶盡情享受大自然。Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010p 目前溫泉鎮(zhèn)在售工程的賣點(diǎn)根本趨同，主要是生態(tài)山水、溫泉、配套、物管等，創(chuàng)新能力有所欠缺，客戶對(duì)工程的識(shí)別度偏低，品牌開發(fā)商有一定的先天優(yōu)勢(shì)。p 在景觀資源共享、外部環(huán)境類同的區(qū)域內(nèi)，自身產(chǎn)品的創(chuàng)新往往是工程成功的關(guān)鍵，如建筑風(fēng)格、戶型、生活形態(tài)等的創(chuàng)新

9、，這方面方圓明月山溪優(yōu)勢(shì)比較突出，明月山溪在戶型設(shè)計(jì)上的創(chuàng)新贏得眾多客戶的喜愛。項(xiàng)目項(xiàng)目賣點(diǎn)賣點(diǎn)方圓明月山溪原態(tài)山水、私家泳池、度假配套、創(chuàng)新戶型、品牌富力泉天下生態(tài)公園、賽馬場(chǎng)和高爾夫球場(chǎng)、溫泉、物管服務(wù)、品牌居禮潤(rùn)園溫泉、產(chǎn)品細(xì)節(jié)、生態(tài)山水望谷.美廬溫泉、生態(tài)山水、便捷交通、五星級(jí)服務(wù)Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010p 在售別墅單位面積大局部在400以下，集中在200-400的面積段；其中200-300 的產(chǎn)品市場(chǎng)供給量最大，占比超過50%，主要是因?yàn)榇嗣娣e產(chǎn)品既適合自住也適合投資度假，市場(chǎng)的需求量較大。Cod

10、e of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010從產(chǎn)品的消化情況來看，除了明月山溪外，其余別墅工程的消化速度都較慢；一方面是調(diào)控政策不斷加碼，市場(chǎng)觀望氣氛比較濃重；。項(xiàng)目項(xiàng)目消化情況消化情況方圓明月山溪前期的文明里、詩書里已基本售罄，明月里新一期五一將推出96套，現(xiàn)已基本認(rèn)籌完畢。富力泉天下新一期紫檀山推出212套，未售112套，消化率約47%居禮.潤(rùn)園共推出46套，消化率僅50%望谷.美廬新一期推出88套，僅售 10套，消化率約11%Code of this report | 18 Copyright Centaline Group,

11、 2010價(jià)格比照Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010p 溫泉鎮(zhèn)區(qū)域樓盤的成交客戶來源相對(duì)單一，根本以吸納廣州地區(qū)的投資度假客戶為主，本地市場(chǎng)對(duì)別墅產(chǎn)品的需求較小，局限于局部本地中高端客戶，洋房產(chǎn)品那么可以吸引到一定量的本地客戶。明月山溪由于品牌和小面積戶型的關(guān)系，對(duì)本地購(gòu)房者的吸引力同樣大。項(xiàng)目項(xiàng)目客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成方圓明月山溪本地和廣州客戶均有，比例相當(dāng)富力泉天下廣州投資客戶為主居禮.潤(rùn)園望谷.美廬廣州投資客戶為主Code of this report | 20 Copyright Centaline Group,

12、2010競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析明月+美廬+居禮Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010明月最值得研究明月的根本情況開發(fā)商開發(fā)商廣州從化方圓房地產(chǎn)發(fā)展有限公司廣州從化方圓房地產(chǎn)發(fā)展有限公司項(xiàng)目地址從化溫泉鎮(zhèn)內(nèi)（緊鄰從化溫泉旅游區(qū)）占地面積432000平方米建筑面積315000平方米開盤時(shí)間2011年貨量銷售情況根據(jù)市調(diào)，該項(xiàng)目前期產(chǎn)品已經(jīng)售完，目前準(zhǔn)備推出【風(fēng)雅頌】組團(tuán)，目前收籌已經(jīng)完成。主力戶型溪谷獨(dú)棟【風(fēng)雅頌】，戶型面積為151、285和376銷售價(jià)格均價(jià)約12000-24000元/月（精裝修）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)臨近溫泉度假區(qū)和流溪河，擁有

13、原生生態(tài)資源；每戶私家泳池；產(chǎn)品精裝修，有高端的物業(yè)管理服務(wù)。Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010明月的規(guī)劃、推售節(jié)奏和賣點(diǎn)歸納Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010戶型分析配圖片Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010廣告投放分析Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010客戶分析Code of this

14、report | 26 Copyright Centaline Group, 2010營(yíng)銷成功之道歸納Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010美廬美廬的根本情況開發(fā)商開發(fā)商廣州市乾基實(shí)業(yè)有限公司廣州市乾基實(shí)業(yè)有限公司項(xiàng)目地址廣州.從化溫泉西路3號(hào)占地面積88555平方米建筑面積44715平方米開盤時(shí)間2011年5月1日貨量88戶銷售情況已售10套，未售78套主力戶型產(chǎn)品有240、260、267的別墅銷售價(jià)格9500元/項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)鄰近溫泉度假村，周邊環(huán)境安靜，空氣質(zhì)量高；每戶溫泉入戶；國(guó)際酒店規(guī)劃中和五星級(jí)酒店服務(wù)。Code

15、of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010美廬銷售情況和客戶分析Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010居禮居禮根本情況開發(fā)商開發(fā)商廣州家化置業(yè)有限公司廣州家化置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址從化溫泉鎮(zhèn)溫泉東路58號(hào)占地面積73419平方米建筑面積16205平方米開盤時(shí)間2009年5月貨量226套銷售情況已售23套，未售23套主力戶型270430的獨(dú)棟別墅銷售價(jià)格25000元/項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)臨近流溪河和溫泉度假村，每戶溫泉入戶，溫泉高爾夫球場(chǎng)。Code of this report

16、 | 30 Copyright Centaline Group, 2010銷售情況和客戶情況Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010小結(jié)Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 20104 4、工程開展方向建議、工程開展方向建議Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010根據(jù)現(xiàn)時(shí)的政策情況，越遲開發(fā)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)越大，建議盡快開工開發(fā)；在地塊允許的情況下，建議兩種物業(yè)類型組合開發(fā)，降低風(fēng)險(xiǎn)；在資源共

17、享、配套共享的情況下，產(chǎn)品自身的特色和創(chuàng)新是工程成功開發(fā)的關(guān)鍵；Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010謝 謝謝謝 謝謝22.6.177:12:477:127:1222.6.1722.6.177:127:127:12:4722.6.1722.6.177:12:472022年6月17日星期五7時(shí)12分47秒9、靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。4月-224月-22Sunday, April 24, 202210、雨中黃葉樹，燈下白頭人。23:06:2023:06:2023:064/24/2022 11:06:20 PM11、以我獨(dú)沈久

18、，愧君相見頻。4月-2223:06:2023:06Apr-2224-Apr-2212、故人江海別，幾度隔山川。23:06:2023:06:2023:06Sunday, April 24, 202213、乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。4月-224月-2223:06:2023:06:20April 24, 202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。24 四月 202211:06:20 下午23:06:204月-2215、比不了得就不比，得不到的就不要。四月 2211:06 下午4月-2223:06April 24, 202216、行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。2022/4/24 23:06:2023:06:202

19、4 April 202217、做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。11:06:20 下午11:06 下午23:06:204月-229、沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。4月-224月-22Sunday, April 24, 202210、很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。23:06:2023:06:2023:064/24/2022 11:06:20 PM11、成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。4月-2223:06:2023:06Apr-2224-Apr-2212、世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份缺乏，可得無限完美。23:06:2023:06:

20、2023:06Sunday, April 24, 202213、不知香積寺，數(shù)里入云峰。4月-224月-2223:06:2023:06:20April 24, 202214、意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。24 四月 202211:06:20 下午23:06:204月-2215、楚塞三湘接，荊門九派通。四月 2211:06 下午4月-2223:06April 24, 202216、少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。2022/4/24 23:06:2023:06:2024 April 202217、空山新雨后，天氣晚來秋。11:06:20 下午11:06 下午23:06:204月-229、楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。4月-224月-22Sunday, April 24, 202210、