從化溫泉鎮(zhèn)市場調(diào)研報告

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010目錄目錄 1 1、政策對從化市場影響、政策對從化市場影響 2 2、從化房地產(chǎn)市場分析、從化房地產(chǎn)市場分析 3 3、溫泉鎮(zhèn)區(qū)域市場分析、溫泉鎮(zhèn)區(qū)域市場分析4 4、工程開展方向建議、工程開展方向建議Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 20101 1、政策對從化市場影響、政策對從化市場影響Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010p 廣州2月底出臺限購細那么，

2、廣州十區(qū)內(nèi)本地2套及外地1套以上停購，二套首付提至6成，但從化增城不限購，令廣州客戶大量外溢到廣州周邊城鎮(zhèn)。再加上佛山3月突然限購，廣州客戶的投資渠道進一步收窄，從化、增城成為政策下最大的受益者。廣州國八條廣州國八條Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010p 從圖中可見，從化樓市成交具有一定的波動性，一般國家調(diào)控政策之后的2-3個月后會出現(xiàn)成交的頂峰，即經(jīng)過政策觀望期后，除了本地客戶重新回到市場外，也使更多的廣州客戶逐漸流入從化市場。Code of this report | 5 Copyright Centaline Gr

3、oup, 2010p 3月底，從化公布房價控制目標，外表上是抑制房價的目標，實際上可以解讀成是市場升值的預期，對市場而言，同樣是利好的?，F(xiàn)時從化限貸不限購，但隨著房價的上漲，不排除會被納入限購的范圍。p 據(jù)了解，從化市樓盤根本以廣州客戶為主，尤其是別墅樓盤，假設然實施限購，對于從化市場的沖擊是不可想象的，對別墅市場的打擊更大?？梢?，政策令工程未來開發(fā)的風險驟然增大。Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010現(xiàn)時的房地產(chǎn)政策對于從化市場而言，根本是利好的；但是未來政策的變化很有可能使工程的開發(fā)風險大大增加；因此，建議本工程應盡快

4、開發(fā)。因此，建議本工程應盡快開發(fā)。Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 20102 2、從化房地產(chǎn)市場分析、從化房地產(chǎn)市場分析Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010從近幾年的供求情況來看，從化房地產(chǎn)市場處于快速開展的階段Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010p 近一年來，受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，從化住宅市場的成交量呈波動上升，上半年受到抑制后，2021年下半年成交放量增長。成交價格保持穩(wěn)

5、中有升。Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010p 目前從化房地產(chǎn)市場的開展格局為：以溫泉鎮(zhèn)為依托的旅游地產(chǎn)板塊，以中心城區(qū)為依托的城市型地產(chǎn)板塊，及以廣州輻射為依托的邊緣型地產(chǎn)板塊。本案本案Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 20103 3、溫泉鎮(zhèn)區(qū)域市場分析、溫泉鎮(zhèn)區(qū)域市場分析Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010p 現(xiàn)時溫泉鎮(zhèn)及周邊僅有四個樓盤在售，市場供給量偏少，片區(qū)處于初步

6、開發(fā)階段，開發(fā)強度不大。本案本案項目項目在售貨量在售貨量方圓明月山溪96套富力泉天下220套居禮.潤園46套望谷.美廬88套合計合計450450套套Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010p 多個品牌開發(fā)商開始進駐區(qū)域，且開發(fā)規(guī)模普遍較大，顯示市場對于區(qū)域的開展?jié)摿Ρ容^看好的。p 片區(qū)工程都是別墅+小高層的組合。小高層主要滿足本地消費人群及廣州中低端投資客戶的需求，別墅產(chǎn)品主要面向廣州中高端的投資客戶。較為豐富的產(chǎn)品線，可以最大限度滿足市場的需求，分散工程的開發(fā)風險。項目項目開發(fā)商開發(fā)商占地面積占地面積建筑面積建筑面積產(chǎn)品

7、組合產(chǎn)品組合方圓明月山溪方圓地產(chǎn)43.2萬31.5萬小高層+別墅（雙拼、獨棟）富力泉天下富力地產(chǎn)79.9萬52.9萬小高層+別墅（聯(lián)排+獨棟）居禮潤月廣州家化置業(yè)7.3萬1.6萬小高層+別墅（雙拼+獨棟）望谷.美廬乾基實業(yè)8.9萬4.5萬別墅+小高層（后期開發(fā)）Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010項目項目建筑風格建筑風格方圓明月山溪中式風格富力泉天下現(xiàn)代簡約風格居禮.潤園現(xiàn)代簡約風格望谷.美廬東南亞風格p 建筑風格方面，在售工程各具特色，以其獨特的建筑風貌吸引不同喜好的消費人群，但與周邊環(huán)境的契合度欠佳，略顯突兀。p

8、考慮到溫泉區(qū)綠化率高，又有溫泉和歷史作為重要賣點，結合度假型客戶追求綠色生態(tài)、表達大自然、與自然相融的需求，工程需認真思考怎樣的建筑風格能夠契合溫泉鎮(zhèn)的環(huán)境，怎樣的建筑設計和用色用料能使建筑與自然景觀融為一體，讓住戶盡情享受大自然。Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010p 目前溫泉鎮(zhèn)在售工程的賣點根本趨同，主要是生態(tài)山水、溫泉、配套、物管等，創(chuàng)新能力有所欠缺，客戶對工程的識別度偏低，品牌開發(fā)商有一定的先天優(yōu)勢。p 在景觀資源共享、外部環(huán)境類同的區(qū)域內(nèi)，自身產(chǎn)品的創(chuàng)新往往是工程成功的關鍵，如建筑風格、戶型、生活形態(tài)等的創(chuàng)新

9、，這方面方圓明月山溪優(yōu)勢比較突出，明月山溪在戶型設計上的創(chuàng)新贏得眾多客戶的喜愛。項目項目賣點賣點方圓明月山溪原態(tài)山水、私家泳池、度假配套、創(chuàng)新戶型、品牌富力泉天下生態(tài)公園、賽馬場和高爾夫球場、溫泉、物管服務、品牌居禮潤園溫泉、產(chǎn)品細節(jié)、生態(tài)山水望谷.美廬溫泉、生態(tài)山水、便捷交通、五星級服務Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010p 在售別墅單位面積大局部在400以下，集中在200-400的面積段；其中200-300 的產(chǎn)品市場供給量最大，占比超過50%，主要是因為此面積產(chǎn)品既適合自住也適合投資度假，市場的需求量較大。Cod

10、e of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010從產(chǎn)品的消化情況來看，除了明月山溪外，其余別墅工程的消化速度都較慢；一方面是調(diào)控政策不斷加碼，市場觀望氣氛比較濃重；。項目項目消化情況消化情況方圓明月山溪前期的文明里、詩書里已基本售罄，明月里新一期五一將推出96套，現(xiàn)已基本認籌完畢。富力泉天下新一期紫檀山推出212套，未售112套，消化率約47%居禮.潤園共推出46套，消化率僅50%望谷.美廬新一期推出88套，僅售 10套，消化率約11%Code of this report | 18 Copyright Centaline Group,

11、 2010價格比照Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010p 溫泉鎮(zhèn)區(qū)域樓盤的成交客戶來源相對單一，根本以吸納廣州地區(qū)的投資度假客戶為主，本地市場對別墅產(chǎn)品的需求較小，局限于局部本地中高端客戶，洋房產(chǎn)品那么可以吸引到一定量的本地客戶。明月山溪由于品牌和小面積戶型的關系，對本地購房者的吸引力同樣大。項目項目客戶構成客戶構成方圓明月山溪本地和廣州客戶均有，比例相當富力泉天下廣州投資客戶為主居禮.潤園望谷.美廬廣州投資客戶為主Code of this report | 20 Copyright Centaline Group,

12、2010競爭樓盤分析明月+美廬+居禮Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010明月最值得研究明月的根本情況開發(fā)商開發(fā)商廣州從化方圓房地產(chǎn)發(fā)展有限公司廣州從化方圓房地產(chǎn)發(fā)展有限公司項目地址從化溫泉鎮(zhèn)內(nèi)（緊鄰從化溫泉旅游區(qū)）占地面積432000平方米建筑面積315000平方米開盤時間2011年貨量銷售情況根據(jù)市調(diào)，該項目前期產(chǎn)品已經(jīng)售完，目前準備推出【風雅頌】組團，目前收籌已經(jīng)完成。主力戶型溪谷獨棟【風雅頌】，戶型面積為151、285和376銷售價格均價約12000-24000元/月（精裝修）項目優(yōu)勢臨近溫泉度假區(qū)和流溪河，擁有

13、原生生態(tài)資源；每戶私家泳池；產(chǎn)品精裝修，有高端的物業(yè)管理服務。Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010明月的規(guī)劃、推售節(jié)奏和賣點歸納Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010戶型分析配圖片Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010廣告投放分析Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010客戶分析Code of this

14、report | 26 Copyright Centaline Group, 2010營銷成功之道歸納Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010美廬美廬的根本情況開發(fā)商開發(fā)商廣州市乾基實業(yè)有限公司廣州市乾基實業(yè)有限公司項目地址廣州.從化溫泉西路3號占地面積88555平方米建筑面積44715平方米開盤時間2011年5月1日貨量88戶銷售情況已售10套，未售78套主力戶型產(chǎn)品有240、260、267的別墅銷售價格9500元/項目優(yōu)勢鄰近溫泉度假村，周邊環(huán)境安靜，空氣質(zhì)量高；每戶溫泉入戶；國際酒店規(guī)劃中和五星級酒店服務。Code

15、of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010美廬銷售情況和客戶分析Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010居禮居禮根本情況開發(fā)商開發(fā)商廣州家化置業(yè)有限公司廣州家化置業(yè)有限公司項目地址從化溫泉鎮(zhèn)溫泉東路58號占地面積73419平方米建筑面積16205平方米開盤時間2009年5月貨量226套銷售情況已售23套，未售23套主力戶型270430的獨棟別墅銷售價格25000元/項目優(yōu)勢臨近流溪河和溫泉度假村，每戶溫泉入戶，溫泉高爾夫球場。Code of this report

16、 | 30 Copyright Centaline Group, 2010銷售情況和客戶情況Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010小結Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 20104 4、工程開展方向建議、工程開展方向建議Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010根據(jù)現(xiàn)時的政策情況，越遲開發(fā)承擔的風險越大，建議盡快開工開發(fā)；在地塊允許的情況下，建議兩種物業(yè)類型組合開發(fā)，降低風險；在資源共

17、享、配套共享的情況下，產(chǎn)品自身的特色和創(chuàng)新是工程成功開發(fā)的關鍵；Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010謝 謝謝謝 謝謝22.6.177:12:477:127:1222.6.1722.6.177:127:127:12:4722.6.1722.6.177:12:472022年6月17日星期五7時12分47秒9、靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。4月-224月-22Sunday, April 24, 202210、雨中黃葉樹，燈下白頭人。23:06:2023:06:2023:064/24/2022 11:06:20 PM11、以我獨沈久

18、，愧君相見頻。4月-2223:06:2023:06Apr-2224-Apr-2212、故人江海別，幾度隔山川。23:06:2023:06:2023:06Sunday, April 24, 202213、乍見翻疑夢，相悲各問年。4月-224月-2223:06:2023:06:20April 24, 202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。24 四月 202211:06:20 下午23:06:204月-2215、比不了得就不比，得不到的就不要。四月 2211:06 下午4月-2223:06April 24, 202216、行動出成果，工作出財富。2022/4/24 23:06:2023:06:202

19、4 April 202217、做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。11:06:20 下午11:06 下午23:06:204月-229、沒有失敗，只有暫時停止成功！。4月-224月-22Sunday, April 24, 202210、很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。23:06:2023:06:2023:064/24/2022 11:06:20 PM11、成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。4月-2223:06:2023:06Apr-2224-Apr-2212、世間成事，不求其絕對圓滿，留一份缺乏，可得無限完美。23:06:2023:06:

20、2023:06Sunday, April 24, 202213、不知香積寺，數(shù)里入云峰。4月-224月-2223:06:2023:06:20April 24, 202214、意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。24 四月 202211:06:20 下午23:06:204月-2215、楚塞三湘接，荊門九派通。四月 2211:06 下午4月-2223:06April 24, 202216、少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。2022/4/24 23:06:2023:06:2024 April 202217、空山新雨后，天氣晚來秋。11:06:20 下午11:06 下午23:06:204月-229、楊柳散和風，青山澹吾慮。4月-224月-22Sunday, April 24, 202210、