租賃基礎(chǔ)知識(shí)學(xué)習(xí)手冊(cè)

1、 租賃基礎(chǔ)知識(shí)學(xué)習(xí)手冊(cè) 本章導(dǎo)讀做好租賃業(yè)務(wù)：租賃業(yè)務(wù)可以說是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的基礎(chǔ)，無論是對(duì)短期的成交還是對(duì)未來資源的積累都起到了至關(guān)重要的作用，尤其對(duì)于從未接觸過此行業(yè)的新人來講就更加重要了。在做租賃業(yè)務(wù)期間我們不僅僅能體會(huì)到不斷的成功簽約和折單的過程，同時(shí)還能鍛煉我們自身各方面的技能，例如：溝通能力、把控業(yè)主和客戶的能力、處理突發(fā)事件的能力、獨(dú)立完成談判簽約的能力等。目前有些房東因?yàn)槭袌?chǎng)前期不明朗或達(dá)不到自己心里賣房的理想價(jià)位，暫時(shí)不愿意出售房屋，把房源先改為租賃來觀察市場(chǎng)的發(fā)展方向。所以對(duì)于經(jīng)紀(jì)人來說做好租賃業(yè)務(wù)，是保持業(yè)績(jī)和生存的前提。有些做慣買賣的經(jīng)紀(jì)人，可能覺得租賃業(yè)務(wù)傭金收入比較

2、少，但是租賃業(yè)務(wù)可以讓我們有穩(wěn)定的業(yè)績(jī)和收入，同時(shí)也可以積累未來潛在的買賣客戶。根據(jù)租賃業(yè)務(wù)成交周期短，速度快的基本特性。做好一名優(yōu)秀的租賃經(jīng)紀(jì)人，在短時(shí)間內(nèi)可以提升個(gè)人的綜合能力。相信有了豐富的經(jīng)驗(yàn)、過硬的專業(yè)技能、自我調(diào)節(jié)和自我控制的能力，才能為以后做買賣業(yè)務(wù)打好堅(jiān)實(shí)的根基，為我們的生活增添色彩，提高我們生活水平及生活質(zhì)量。下面是租賃基礎(chǔ)知識(shí)課程內(nèi)容，希望培訓(xùn)中心能夠給與大家最直接的幫助，在本課程當(dāng)中有所啟發(fā)，大家覺得好的地方可以拿來即用，快速提高我們的專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)，為以后完成更高的業(yè)績(jī)目標(biāo)打好牢固的根基。【課程目錄】第一章租賃產(chǎn)品介紹一) 租賃業(yè)務(wù)概述二) 租賃業(yè)務(wù)主要形式三) 業(yè)務(wù)性質(zhì)

3、第二章業(yè)務(wù)流程詳解一) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及付款方式二) 普租業(yè)務(wù)流程三) 專業(yè)術(shù)語(yǔ)概述第三章普租注意事項(xiàng)一) 防止跳單二) 物業(yè)交割三) 哪類房產(chǎn)不能出租四) 買賣不破租賃第四章實(shí)務(wù)問答一) 租賃業(yè)主實(shí)務(wù)問答二) 房屋租賃實(shí)務(wù)問答第五章識(shí)別房產(chǎn)證、身份證真?zhèn)我? 識(shí)別房產(chǎn)證真?zhèn)味? 識(shí)別身份證真?zhèn)蔚谝徽伦赓U產(chǎn)品介紹一) 租賃業(yè)務(wù)概述所謂房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付房屋租金的行為。房屋租賃作為財(cái)產(chǎn)租賃中的一種表現(xiàn)形式，其本質(zhì)特征應(yīng)當(dāng)符合財(cái)產(chǎn)租賃的要求，既出租人將出租物交付給承租人使用，承租人應(yīng)向出租人交付租金，并在租賃關(guān)系終止時(shí)返還所租財(cái)產(chǎn)的權(quán)利義務(wù)

4、關(guān)系。根據(jù)雙方租賃發(fā)生的法律關(guān)系，承租人對(duì)租賃物取得的占有、使用權(quán)利應(yīng)受法律保護(hù)，第三人和出租人不得妨害，即使在租賃房屋所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)，在租賃合同有效期內(nèi)，新所有權(quán)人也必須尊重承租人的合法權(quán)益。二) 租賃業(yè)務(wù)的主要形式1、 承租所謂承租即承租人以支付租金為代價(jià)向房東租用房屋。目前除城市居民承租居住公有房屋采用“租用公房憑證”外，承租其他類型房屋均由當(dāng)事人雙方采用簽訂租賃合同的方式明確租賃關(guān)系。承租是目前房屋租賃活動(dòng)中最普遍的形式。2、 轉(zhuǎn)租所謂轉(zhuǎn)租是指承租人在租賃期間將承租的房屋再租給他人的行為。包括以聯(lián)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)和合作經(jīng)營(yíng)等名義，將承租房屋交付給他人使用并獲得租金性質(zhì)的保底收益的均為房屋

5、轉(zhuǎn)租。房屋租賃合同約定可以轉(zhuǎn)租的，承租人可按租賃合同中的約定進(jìn)行轉(zhuǎn)租，租賃合同未約定可以轉(zhuǎn)租的，承租人轉(zhuǎn)租房屋應(yīng)該征得出租人的書面同意。3、 承租權(quán)轉(zhuǎn)讓承租權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指在房屋租賃期間，承租人將其在房屋租賃合同中的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)移給第三人，由第三人取代自己的地位，繼續(xù)履行房屋租賃合同的行為。4、 委托出租委托出租是指房屋所有權(quán)人委托他人或中介機(jī)構(gòu)將房屋出租。委托出租應(yīng)由委托人與受托人簽訂委托合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，當(dāng)產(chǎn)生糾紛時(shí)便于受托人向有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)。在委托出租中，由受托人享受房屋租賃關(guān)系中出租人的權(quán)利，所以也要承擔(dān)出租人的義務(wù)。5、 代理出租代理出租是代理人以被代理人即房屋所有權(quán)人

6、的名義將被代理人的房屋出租，租賃關(guān)系建立后，由房屋所有權(quán)人履行租賃合同的權(quán)力和義務(wù)，代理人僅為辦理房屋出租的有關(guān)手續(xù)。目前房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)除代理買賣房屋外，也代理房屋出租業(yè)務(wù)。代理出租的代理人在房屋出租成功后有權(quán)收取一定比例的租金作為中介費(fèi)，但不享有房屋租賃合同的權(quán)利，也不承擔(dān)義務(wù)。三) 業(yè)務(wù)性質(zhì)普通租賃的性質(zhì)屬于房地產(chǎn)居間服務(wù)第二章業(yè)務(wù)流程詳解一) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及付款方式1、 普通民宅收取客戶相當(dāng)于一個(gè)月的租金作為服務(wù)傭金。2、 高檔住宅、甲宅、公寓收取業(yè)主相當(dāng)于一個(gè)月的租金作為服務(wù)傭金。3、 客戶與業(yè)主協(xié)商支付傭金：如五五分、三七分等。4、 付款方式：客戶直接支付給業(yè)主，付款方式由雙方協(xié)商，一般

7、為押一付三，押一付六，押一付十二等。注：押一付三：是指一個(gè)月的房屋租金作為押金，同時(shí)客戶向業(yè)主支付三個(gè)月的房屋租金。押一付六：是指一個(gè)月的房屋租金作為押金，同時(shí)客戶向業(yè)主支付六個(gè)月的房屋租金。 押一付十二：這種付款方式又稱為年付。主要針對(duì)比較有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客戶，選擇一次性付清租金，同時(shí)支付相當(dāng)于一個(gè)月的租金作為押金?？蛻暨x擇年付的付款方式同時(shí)也可以再次向業(yè)主壓低一些房屋租金。二) 普租業(yè)務(wù)流程普通租賃流程:開發(fā)接待配對(duì)推薦約定帶看促成交定簽約合同售后服務(wù)；注：（業(yè)務(wù)流程具體內(nèi)容請(qǐng)關(guān)注以下課程章節(jié)，在后面的章節(jié)中會(huì)詳細(xì)闡述）三) 專業(yè)術(shù)語(yǔ)概述四氣：在我們作業(yè)過程中所提到的四氣是指暖氣、天燃?xì)狻崴?/p>

8、器、空調(diào)；全齊：指日常生活基本常用的設(shè)備設(shè)施如家電：冰箱、電視、洗衣機(jī)、熱水器、空調(diào)等；家具：床、沙發(fā)、衣柜、茶幾、電視柜、餐桌、椅子等；單氣：指暖氣，沒有燃?xì)?。押金：押金是金錢質(zhì)的一種，具體講是質(zhì)押擔(dān)保的一種特殊形式。即，押金是為了擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或第三人將一定數(shù)額的金錢移交債權(quán)人占有，在債務(wù)人不履行合同時(shí)，債權(quán)人可以債務(wù)人所交押金優(yōu)先受償；如債務(wù)人依約履行了債務(wù)，則其所交押金可以抵作價(jià)款或者收回；定金：是指為擔(dān)保合同債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，雙方當(dāng)事人通過書面約定，由一方當(dāng)事人向?qū)Ψ筋A(yù)先支付一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的方式；訂金：屬于金錢質(zhì)的一種，但是目前沒有明確的法律對(duì)訂金加以規(guī)定，但訂金在日常經(jīng)濟(jì)

9、活動(dòng)中卻被廣泛的采用。嚴(yán)格講訂金只是一個(gè)習(xí)慣用語(yǔ)，而非法律概念。其與定金最本質(zhì)的區(qū)別在于，訂金不具備債的擔(dān)保性質(zhì)，收受訂金的一方違約，只需返還所收受的訂金即可，而無需雙倍償付；居間服務(wù)：是指經(jīng)紀(jì)人以居間人的身份向委托人報(bào)告訂立房屋租賃合同的機(jī)會(huì)或提供訂立房屋租賃合同的媒介服務(wù)，并收取報(bào)酬的過程。經(jīng)紀(jì)人在中間起到見證方的作用；第三章普租注意事項(xiàng)一) 防止跳單所謂跳單:客戶接受中介公司的服務(wù),在達(dá)成意向后避開經(jīng)紀(jì)人私下達(dá)成交易,意圖逃脫交納服務(wù)費(fèi)的一種行為;跳單原因:1、 認(rèn)為服務(wù)費(fèi)高2、 經(jīng)紀(jì)人服務(wù)不到位3、 客戶素質(zhì)低下如何防止跳單現(xiàn)象：1、 看房前一定要簽署看房確認(rèn)書;2、 緊跟人少的一方,

10、避免客戶使用業(yè)主家里電話,防止雙方互留聯(lián)系方式,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)堅(jiān)決制止;3、 看房后要先送走一方,稍等片刻,觀察客戶是否返回,特別是業(yè)主住在房子里的;4、 先禮后兵:先夸對(duì)方素質(zhì)高并講一些處理跳單的案例;5、 和一方表現(xiàn)出很熟的關(guān)系讓另一方不好提跳單;6、 明確告知跳單的后果;7、 提高專業(yè)知識(shí)，努力為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),感受我們的辛苦度;二) 物業(yè)交割1、 物業(yè)交割時(shí),一定要仔細(xì),每一個(gè)設(shè)施都要檢驗(yàn)一遍,尤其是容易忽略的細(xì)節(jié);2、3、 電費(fèi):0.4883元/度; 4、5、 有線電視:18元/月;天然氣讀取：預(yù)存卡式燃?xì)獗?首先看上部分夜晶顯示是剩余的燃?xì)鈹?shù),再看下面部分,有紅黑相間的數(shù)字,黑色部分?jǐn)?shù)

11、字為使用過的數(shù)量,紅色部分為小數(shù)點(diǎn)以后的;電表讀?。豪鲜诫姳?只要查看表里顯示的數(shù)字,即是電表的底數(shù),以后產(chǎn)生的數(shù)字和房主無關(guān).預(yù)存費(fèi)式電表,只要看里面顯示的紅色數(shù)字,就是沒有使用完的剩余度數(shù).水表讀?。鹤ⅲ浩渲泻谏磲槻糠?000代表千位100代表百位10代表十位1代表個(gè)位。其中紅色表針全部代表小數(shù)點(diǎn)后的千位百位十位個(gè)位，在實(shí)際工作中可以省略不記。三) 哪類房產(chǎn)不能出租1、 未依法取得房屋所有權(quán)證的。（出租人在未取得房屋所有權(quán)證的情況下，若有合法的房屋權(quán)屬證明，亦是可以出租的）2、 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。3、 共有房屋未取得共有人同意的。4、 權(quán)

12、屬有爭(zhēng)議的。5、 屬于違法建筑的。6、 不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的。7、 已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的。8、 不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的。9、 列入拆遷范圍的房屋。10、 已被鑒定為危險(xiǎn)的房屋。11、 有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。四) 買賣不破租賃在我們的日常工作中經(jīng)常會(huì)遇到當(dāng)客戶看中房子正想下定或者我們的承租客戶剛剛?cè)胱》孔記]多久呢，業(yè)主突然說家里出事了，要把這套房子賣掉等類似這種情況?？蛻艋ㄥX剛剛找到合適的房子從搬家、入住、打掃房間住進(jìn)去客戶就又要搬家肯定會(huì)在情緒上難以接受，我們?cè)谔幚眍愃萍m紛的時(shí)候大家要注意一些細(xì)節(jié)，我們根據(jù)下面這個(gè)具體的案例來進(jìn)行實(shí)際分析。案例分析：陳先生

13、的父親繼承早年祖父的遺產(chǎn)，位于北京市海淀區(qū)興榮路擁有二進(jìn)四合院住房一套。張先生于2007年3月24日搬回城內(nèi)居住。剛回城妻子與小孩沒有住房安置，張先生于是四處托人租房，后經(jīng)人介紹認(rèn)識(shí)了陳先生的父親，雙方經(jīng)協(xié)商，陳先生的父親答應(yīng)將自有四合院住房中臨街的二間租給張先生居住，雙方約定月租金為人民幣1500元。隨后張先生議價(jià)便入住房?jī)?nèi)。張先生與陳先生的父親相處一直很融洽，張先生每月按時(shí)繳納房租，陳先生的父親按時(shí)收租，雙方并沒有簽訂書面房屋租賃合同。2007年9月16日陳先生父親的一位朋友看到四合院臨街的兩間房屋可以改造用來做生意，于是找到陳先生的父親，愿出100萬元購(gòu)買，陳先生的父親十分為難，就找張先

14、生商量。由于張先生單位住房緊張，一時(shí)無法安置，張先生向陳先生的父親提出兩間房仍由他租住，考慮到陳家實(shí)際經(jīng)紀(jì)損失和物價(jià)上漲因素，愿意將月租金提高到每月2200元。陳先生的父親答應(yīng)了張先生的要求，雙方訂立了書面房屋租賃合同，租賃期限為5年。2008年4月中旬陳先生的父親去世，其遺產(chǎn)由唯一的繼承人陳先生繼承。陳先生與張先生約定，房屋租賃合同不變，租期屆滿后在根據(jù)具體情況處理。2008年10月陳先生的一個(gè)朋友看到陳家四合院臨街房屋的位置很好，就想利用他開一間餐館，于是找到陳先生進(jìn)行協(xié)商表示愿出150萬買下，陳先生知道自己與張先生有約在先，但又不甘心每月只收2200元的租金，就找到張先生商量，讓張先生另

15、外找房居住。張先生經(jīng)多方聯(lián)系，沒找到合適的房子，就想籌錢將房子買下，免得再有什么麻煩。張先生向陳先生說明了自己想買下房子的意思，并在一周內(nèi)將自己的積蓄150萬元交給陳先生。陳先生覺得既然雙方價(jià)錢都一樣賣給誰(shuí)都一樣，于是雙方簽訂了房屋買賣合同。該合同約定：張先生取得該四合院臨街兩間房屋的所有權(quán)，購(gòu)房款150萬元由張先生一次性支付陳先生，合同從訂立時(shí)起生效。訂立合同后陳先生的朋友得到消息，找到陳先生表示愿意再多出2萬，還表示如果陳先生將房子賣給他，開餐館后每月給陳先生餐館利潤(rùn)的5%。這時(shí)陳先生又找到張先生希望再加價(jià)。張先生認(rèn)為，雙方簽訂了購(gòu)房合同，自己又支付了放款，房子已經(jīng)是自己的了，陳先生無權(quán)干

16、涉不同意在加價(jià)。陳先生一氣之下將房子又買給了朋友，雙方簽訂合約并到房管部門辦理了過戶手續(xù)，陳先生將張先生的購(gòu)房款150萬元退給張先生，并說明房子已經(jīng)賣給了自己的朋友，讓張先生盡快搬家。張先生堅(jiān)決不收自己的購(gòu)房款也不搬家。幾天后，陳先生的朋友帶人來對(duì)房屋進(jìn)行裝修準(zhǔn)備開業(yè)，見張先生拒不讓房，就強(qiáng)行將張先生的物品搬到院子里，并造成了一些損壞，張先生以陳先生侵占他的房屋為由，向法院提起訴訟，要求法院判決該房屋歸自己所有。法院判決：張先生和陳先生簽訂了房屋買賣合同后，張先生將購(gòu)房款支付給陳先生，但是由于未按法律規(guī)定到房管部門辦理過戶手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)未依法轉(zhuǎn)移，此時(shí)房屋產(chǎn)權(quán)仍歸陳先生所有，之后陳先生和朋友簽

17、訂買賣合同，并到房管部門辦理了過戶手續(xù)，以法律規(guī)定陳先生和他朋友所簽訂的合同是有效的，而且房屋的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸陳先生的朋友所有。張先生和陳先生的租賃關(guān)系仍然有效，租賃合同對(duì)張先生和陳先生的朋友繼續(xù)有效，故陳先生的朋友應(yīng)賠償張先生的損失。根據(jù)中華人民共和國(guó)民法通則第27條，城市私有房屋管理?xiàng)l例第6條第9條判決如下：1、原告張先生和被告陳先生的房屋買賣行為因?yàn)槲崔k理登記手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，被告陳先生與其朋友的房屋買賣合同有效，并辦理了房屋轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，房屋所有權(quán)應(yīng)當(dāng)依法轉(zhuǎn)歸陳先生的朋友所有。2、原告張先生和被告陳先生的租賃關(guān)系仍然有效，租賃合同對(duì)原告張先生和被告陳先生的朋友繼續(xù)有效。特別提示：租

18、賃合同必須在租賃房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓前生效。總結(jié)：如果租賃合同日期在先生效，買賣合同日期在后，當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更后租賃合同日期仍在合同約定期限內(nèi)，那么我們所簽署的租賃合同是仍然具有法律效率的。第四章實(shí)務(wù)問答一) 租賃雙方實(shí)務(wù)問答1、在房屋租賃關(guān)系存續(xù)期間，出租人對(duì)租賃物負(fù)有哪些維修義務(wù)？1）有維修必要的。租賃物需要修繕方能滿足承租人依約定對(duì)租賃物正常使用；2）租賃物因可歸責(zé)于出租人的事由，或因其他不可歸責(zé)于承租人的事由而致出租物損壞，如不可抗力；3）在經(jīng)濟(jì)上可能維修的。即損壞的租賃物在事實(shí)上能夠修復(fù)，在經(jīng)濟(jì)上核算的。例如雨天房漏，是有維修的可能，連續(xù)降雨墻面損壞的有維修可能，如果連續(xù)大雨致房屋倒塌就

19、無維修的可能；4）在租賃期間承租人履行了通知義務(wù)的。在租賃關(guān)系存續(xù)期間，租賃物發(fā)生損壞需要維修的，承租人應(yīng)急時(shí)通知出租人；2、在房屋租賃關(guān)系中，出租人有哪些權(quán)利和義務(wù)？1）出租人應(yīng)按照租賃合同約定的時(shí)間向承租人交付房屋并符合租賃合同約定處于可正常使用的狀態(tài)；2）出租前已經(jīng)在銀行抵押或房屋所有權(quán)一經(jīng)查封、扣押、監(jiān)管或者其他形式制轉(zhuǎn)移的，房屋出租人應(yīng)書面告知承租人；3）出租非獨(dú)立成套房屋，出租人應(yīng)在租賃合同中明確承租人可使用的范圍、條件和要求承租人與相鄰房屋承租人使用人對(duì)公用部分的使用產(chǎn)生爭(zhēng)議的，出租人應(yīng)當(dāng)出面協(xié)商處理；4）出租人應(yīng)按照合同約定收取租金，除合同另有約定外，不得向承租人收取其他費(fèi)用；

20、5）租賃關(guān)系終止時(shí)，出租人有權(quán)收回房屋，承租人未經(jīng)出租人同意逾期返還房屋的，出租人有權(quán)收取房屋使用費(fèi)；3、房屋出租人在向外來務(wù)工人員出租房屋時(shí)，應(yīng)履行哪些義務(wù)？1）在房屋出租前，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的派出所申領(lǐng)房租租賃治安許可證；2）出租房屋前，出租人應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)承租人的有效省份證件，填寫由公安部門統(tǒng)一制作的登記表；3）督促承租人及時(shí)辦理暫住登記或申領(lǐng)暫住證；4）依法納稅；5）發(fā)現(xiàn)承租人有違法行為的，應(yīng)及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告；4、經(jīng)紀(jì)人帶領(lǐng)客戶在簽訂合同前看房時(shí)，應(yīng)注意哪些問題？1）是否有新配置物品，什么時(shí)間到位；2）約定的房屋租金；3）代理費(fèi)由哪方承擔(dān)；4）物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)；二) 房屋租賃實(shí)務(wù)問答

21、1、 在簽約前，我們對(duì)出租人和承租人應(yīng)作哪些工作？1) 當(dāng)雙方達(dá)成一致確定租賃關(guān)系時(shí)，我們需要核實(shí)業(yè)主身份證及房屋產(chǎn)權(quán)證、房屋租賃許可證，核實(shí)承租人的身份證原件及身份；2) 雙方在進(jìn)行房屋交驗(yàn)時(shí)，我們應(yīng)仔細(xì)做好物業(yè)交驗(yàn)；2、 在房屋交付時(shí)沒有達(dá)到合同約定的交付條件，應(yīng)當(dāng)如何處理？1) 在這種情況下，承租人可以要求出租人限期修復(fù)或減少租金。如果該缺陷危及承租人的安全，承租人可以要求接觸房屋租賃合同；2) 對(duì)于商鋪等商業(yè)性房屋，將會(huì)使承租人蒙受損失。因此當(dāng)承租人遇到出租人交付的房屋不符合租賃合同的規(guī)定，造成其不能正常使用的情況時(shí)，承租人可以要求解除房屋租賃合同，并要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任；3、 出租

22、人遲遲不履行房屋維修義務(wù)，承租人是否可以拒付房屋租金?1) 在房屋租賃期間，出租人遲遲不履行修繕義務(wù)，承租人是可以拒付租金的。2) 在租賃合同中，支付租金和房屋修繕都是合同的主要條款。因此一方違反其中的一項(xiàng)義務(wù)，另一方可以援用同時(shí)履行抗辯權(quán)，如未約定先后履行順序的雙務(wù)合同中，當(dāng)事人應(yīng)同時(shí)履行，合同當(dāng)事人一方在他方未為對(duì)待給付之前，有權(quán)拒絕自己的履行義務(wù)。4、 在哪些情況下租賃雙方可以解除合同均不需承擔(dān)違約責(zé)任？1) 經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，可以解除合同；2) 因不可抗力導(dǎo)致本合同無法繼續(xù)履行的，本合同自行解除；3) 當(dāng)事人雙方有合理原因確需變更或解除的；第五章識(shí)別房產(chǎn)證、身份證真?zhèn)我? 識(shí)別房產(chǎn)證

23、真?zhèn)螣o論是二手房交易過程還是租賃交易過程中,買賣雙方提供有效、合法的資料是必不可少的，特別是房產(chǎn)證的真?zhèn)沃苯雨P(guān)系房產(chǎn)交易的安全性，雖然房產(chǎn)證不是房屋所有權(quán)的唯一憑證，但是作為中介公司我們有審查證件真實(shí)性的義務(wù)同時(shí)為了保證交易順利進(jìn)行我們有必要對(duì)如何辨別房產(chǎn)證的真?zhèn)巫鲆粋€(gè)詳細(xì)的了解，目前對(duì)房產(chǎn)證真?zhèn)蔚谋鎰e最有效的方式是到房屋所在地的房屋管理部門進(jìn)行查詢，接下來我們給大家提供幾種常見的辨別真假的方式（辨別方式引自網(wǎng)絡(luò)）：1、 看封皮。真的產(chǎn)權(quán)證封面硬實(shí)有紋理，摸起來有凹凸感，顏色鮮艷（深紅色），字體紋理清晰醒目；內(nèi)頁(yè)紙張是采用專業(yè)水印紙，類似人民幣的水印制作，有特殊的圖案,圖案的識(shí)別方法類似人民幣

24、的水印頭像，只有在燈光下才能看出來；假的產(chǎn)權(quán)證則封面光滑，顏色暗淡（暗紅色），封皮較軟。2、 看紙張。假產(chǎn)權(quán)證的水印平鋪就容易看見，質(zhì)量粗糙，模糊不清；真產(chǎn)權(quán)證紙張光潔、挺實(shí)，用手輕抖有嘩嘩響聲；假的紙張手感稀松、柔軟。3、 看防偽底紋。真產(chǎn)權(quán)證底紋有浮雕文字房屋所有權(quán)證6字，立體感強(qiáng)，字跡清晰，容易識(shí)別；假產(chǎn)權(quán)證很難做到顏色深淺、色彩的統(tǒng)一。4、 看發(fā)證機(jī)關(guān)蓋章。真產(chǎn)權(quán)證第一頁(yè)上的蓋章是由機(jī)器套紅印制的市房產(chǎn)管理局行政公章；假產(chǎn)權(quán)證則一般加蓋手工雕刻的公章，因?yàn)榧垙堓^薄，在其反面很容易看到透過來的印章痕跡。5、 看注冊(cè)號(hào)。真產(chǎn)權(quán)證封皮反面下方的的建房注冊(cè)號(hào)是機(jī)器印制的，呈線狀，手摸起來有凹凸

25、感；假產(chǎn)權(quán)證的注冊(cè)號(hào)是手工雕刻的章蓋上去的，手摸起來沒有凹凸感。6、 看縫制。真產(chǎn)權(quán)證的內(nèi)頁(yè)都縫合得很整齊；假產(chǎn)權(quán)證的內(nèi)頁(yè)都是用膠水粘上去的，縫線也很明顯。7、 看附記。真產(chǎn)權(quán)證第三頁(yè)中附記一欄的內(nèi)容包括：產(chǎn)權(quán)來源和其中分?jǐn)偯娣e等；假產(chǎn)權(quán)證中附記有些為空白。8、 看圖紙。真產(chǎn)權(quán)證中的房屋分戶圖紙是專用紙，紙張較厚；假產(chǎn)權(quán)證的圖紙很薄，類似一般的A4紙厚度九、看團(tuán)花。權(quán)證扉頁(yè)上有由土紅、翠綠兩色細(xì)紋組成的五瓣疊加團(tuán)花，線條流暢，紋理清晰。9、 看花邊。權(quán)證首頁(yè)，即發(fā)證機(jī)關(guān)蓋章頁(yè)上下左右均等寬、對(duì)稱，為咖啡色花紋邊框，花紋細(xì)膩、清晰。二) 識(shí)別身份證真?zhèn)螐纳矸葑C件來鑒別：1、 識(shí)別一代身份證真?zhèn)沃饕緩接校?) 一看激光防偽標(biāo)記。2002年以后的身份證都有激光防偽標(biāo)記，真身份證激光防偽標(biāo)記在搖動(dòng)時(shí)防偽標(biāo)記會(huì)閃光，假身份證在