yss城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、YSS城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告YSS城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄1.項(xiàng)目總論51.1項(xiàng)目概況51.2項(xiàng)目建設(shè)單位基本情況61.3 編制依據(jù)61.4 研究目的與內(nèi)容71.5 結(jié)論與建議72.項(xiàng)目建設(shè)背景解析92. 1 項(xiàng)目宏觀社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境背景解析92. 2 項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展背景解析152. 3 項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃背景解析192.4 項(xiàng)目基地建設(shè)條件現(xiàn)狀233.市場定位分析243.1 市場現(xiàn)狀特點(diǎn)243.2 市場容量預(yù)測253.3 競爭項(xiàng)目分析263.4項(xiàng)目SWOT分析283.5 項(xiàng)目定位294.國外成功案例啟示294.1港口新城開發(fā)：漢堡海港城 Hafen City,Hamburg304.2港口

2、工業(yè)區(qū)開發(fā)：名古屋港 Port of Nagoya,Aichi324.3海洋公園：日本沖繩海洋博覽園354.4主題公園式開發(fā)：密遜海灣公園 Mission Bay Park, San Diego385.項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃與建設(shè)規(guī)模415.1 業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)想415.2 建設(shè)規(guī)模估算436.項(xiàng)目規(guī)劃方案對比與確定476.1 項(xiàng)目規(guī)劃方案概述476.2 項(xiàng)目規(guī)劃方案對比556.3 規(guī)劃方案確定與優(yōu)化577.項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃與招標(biāo)管理597.1 實(shí)施計(jì)劃597.2 招標(biāo)管理597.2項(xiàng)目管理608環(huán)境保護(hù)618.1依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)618.2運(yùn)行過程的主要污染物618.3運(yùn)行過程污染物治理措施618.4施工期環(huán)境保護(hù)639

3、綜合防災(zāi)659.1消防659.2防洪排澇669.3抗震669.4防臺風(fēng)679.5地質(zhì)災(zāi)害防治6710.項(xiàng)目運(yùn)作方式與組織結(jié)構(gòu)6810.1 項(xiàng)目運(yùn)作方式建議6810.2 項(xiàng)目治理結(jié)構(gòu)與組織方式6911 融資方案與投資估算7111.1融資方案設(shè)計(jì)7111.2 投資估算7211.3 項(xiàng)目總資金及籌措7212 財(cái)務(wù)效益分析7412.1 估算說明7412.2 項(xiàng)目損益估算7412.4 償債能力分析7512.5 項(xiàng)目財(cái)務(wù)生存能力分析7512.6 項(xiàng)目財(cái)務(wù)單因素敏感性分析7513 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析7713.1 風(fēng)險(xiǎn)識別7713.2 風(fēng)險(xiǎn)因子分析7713.3 防范措施7714社會效益分析7914.1 直接社會效益

4、7914.2 間接社會效益8015 結(jié)論與建議8215.1 研究結(jié)論8215.2 建議82 附件1附件2相關(guān)方案報(bào)表1.項(xiàng)目總論1.1項(xiàng)目概況1.1.1 項(xiàng)目名稱洋沙山城市綜合體項(xiàng)目1.1.2項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)寧波市北侖區(qū)春曉洋沙山風(fēng)景區(qū)1.1.3項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模本項(xiàng)目按新規(guī)劃方案-C實(shí)施，由商業(yè)娛樂區(qū)、港博核心區(qū)、休閑家苑區(qū)、拓展冒險(xiǎn)主題區(qū)、洋沙山度假養(yǎng)生區(qū)組成。項(xiàng)目總規(guī)劃面積88萬平方米，總建筑面積174112平方米。1.1.4項(xiàng)目總投資及籌措本項(xiàng)目總投資為145671萬元，項(xiàng)目總資金約為146912萬元。項(xiàng)目所需資金來自于自有資金投入58268.4萬元、銀行長期貸款50984.85萬元、其它

5、債務(wù)資金36417.75，銀行短期借款1195萬元。1.1.5項(xiàng)目運(yùn)作方式采取聯(lián)合開發(fā)商，組建項(xiàng)目公司，并由開發(fā)商主導(dǎo)開發(fā)的模式，且不宜分割開發(fā)。強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目各功能區(qū)各業(yè)態(tài)的統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，統(tǒng)籌商業(yè)運(yùn)營管理。在經(jīng)營管理上，可通過對外出售或出租項(xiàng)目部分房產(chǎn)和配套商業(yè)設(shè)施加速資金回籠，提高運(yùn)營效率；核心功能區(qū)采用自營的方式，利于突出項(xiàng)目的產(chǎn)品特色。1.1.6項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益本項(xiàng)目建成后，年均營業(yè)收入為19011萬元，年均利潤總額為12372萬元，稅后利潤為9715萬元。稅前項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為14.34%，稅后為10.09%。1.2項(xiàng)目建設(shè)單位基本情況單位名稱：寧波*建設(shè)投資有限公司單位地址：寧波市*中路法

6、人代表：楊*項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：略聯(lián)系電話位簡介：略1.3 編制依據(jù)1) 中華人民共和國土地管理法2) 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)第三版3）北侖區(qū)域空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃（2006-2020）4）北侖片區(qū)旅游規(guī)劃（2006）5）北侖南片區(qū)概念性規(guī)劃研究（2009.12）6）春曉鎮(zhèn)城市設(shè)計(jì)（2009.11）7）春曉洋沙山地區(qū)城市設(shè)計(jì)4）國家和省市相關(guān)政策及法律、法規(guī)1.4 研究目的與內(nèi)容本報(bào)告旨在春曉洋沙山地區(qū)城市設(shè)計(jì)報(bào)告的基礎(chǔ)上，對春曉洋沙山城市綜合體項(xiàng)目進(jìn)行可行性論證。報(bào)告內(nèi)容包括：項(xiàng)目的開發(fā)背景、市場定位、規(guī)劃方案比對、開發(fā)策略、環(huán)保綜防、運(yùn)作模式與組織架構(gòu)設(shè)計(jì)、籌資方案、

7、財(cái)務(wù)分析、風(fēng)險(xiǎn)分析、社會效益評價(jià)等十五個章節(jié)。強(qiáng)化了項(xiàng)目建設(shè)背景、市場定位、規(guī)劃方案比對、開發(fā)策略及運(yùn)作模式、項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)等方面內(nèi)容的分析，來提高項(xiàng)目開發(fā)的可行性和可操作性，以期達(dá)到為公司決策層在項(xiàng)目投資決策時(shí)及融資時(shí)使用。本報(bào)告亦可作為項(xiàng)目立項(xiàng)審批之用。1.5 結(jié)論與建議1.5.1 結(jié)論通過對項(xiàng)目的開發(fā)背景、市場定位、規(guī)劃方案比對、開發(fā)策略、環(huán)保綜防、運(yùn)作模式與組織架構(gòu)設(shè)計(jì)、籌資方案、財(cái)務(wù)分析、風(fēng)險(xiǎn)分析、社會效益等方面的系統(tǒng)分析研究。本報(bào)告認(rèn)為：1） 項(xiàng)目所處區(qū)域宏觀社會經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件好，區(qū)位優(yōu)勢明顯，順應(yīng)國家及地方發(fā)展旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展政策和城市發(fā)展規(guī)劃。2） 項(xiàng)目地處長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，居

8、民消費(fèi)能力強(qiáng)，擁有龐大的潛在客戶群；并依托項(xiàng)目所擁有的優(yōu)勢和市場機(jī)會，針對競爭項(xiàng)目，進(jìn)行了合理的差異化市場定位。3） 在借鑒國外成功案例的基礎(chǔ)上，通過規(guī)劃方案比對，確定了方案-C為最優(yōu)方案，并對其優(yōu)化，形成新方案-C。4） 新方案-C開發(fā)策略強(qiáng)調(diào)走從高端到中高端，厚積薄發(fā)的開發(fā)思路，并論證項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃、環(huán)保綜防、招標(biāo)管理等方面的合理性和可行性。5） 項(xiàng)目的開發(fā)模式、融資方案設(shè)計(jì)合理，具有較強(qiáng)的可行性和操作性，符合現(xiàn)實(shí)的融資環(huán)境。6） 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益較好，有較強(qiáng)的搞風(fēng)險(xiǎn)能力，社會效益較為突出。因此，本項(xiàng)目投資開發(fā)是可行性的，具有較強(qiáng)的可操作性。1.5.2 建議1）建議公司慎重選擇開發(fā)商及其它戰(zhàn)略合

9、作伙伴；籌措項(xiàng)目開發(fā)資金。2）建議公司加緊辦理有關(guān)審批手續(xù)，選擇技術(shù)力量強(qiáng)，業(yè)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)豐富的工程咨詢單位，制定詳盡的施工工程方案，確保項(xiàng)目能盡快開工建設(shè)，早入投入運(yùn)營。3）建議公司盡快落實(shí)項(xiàng)目區(qū)及周邊的道路、供電、給排水、供氣等各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。4）建議項(xiàng)目在開發(fā)過程中，與陽光海灣項(xiàng)目錯位發(fā)展，結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，形成互為依托，共同發(fā)展的共贏局面。5）建議著手準(zhǔn)備項(xiàng)目的招商推介工作。2.項(xiàng)目建設(shè)背景解析2. 1 項(xiàng)目宏觀社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境背景解析2.1.1 經(jīng)濟(jì)狀況寧波作為浙江省內(nèi)的副省級城市，計(jì)劃單列市，是全國歷史文化名城。寧波自開埠以來，工商業(yè)發(fā)達(dá)視為寧波的一大名片，寧波幫作為全國四大商幫之一而享譽(yù)全

10、球。改革開放以來，寧波經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，顯示出巨大的活力和潛力，成為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域之一。成為浙江三大經(jīng)濟(jì)中心之一，是長江三角洲南翼重要的經(jīng)濟(jì)中心城市和重化工業(yè)基地，華東地區(qū)重要工業(yè)城市。寧波港為中國貨物吞吐量第一大港口，集裝箱吞吐量為全國第四大港口。近幾年寧波國民經(jīng)濟(jì)一直保持平穩(wěn)發(fā)展的勢頭（見圖2-1）。2008年寧波市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）3964.1億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長10.1%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值167.4億元，增長4.1%；第二產(chǎn)業(yè)2196.7億元，增長10.0%，其中工業(yè)1990.5億元，增長10.4%；第三產(chǎn)業(yè)1600.0億元，增長11.0%。第三產(chǎn)業(yè)增加值占全市

11、生產(chǎn)總值的比重達(dá)40.4%，上升0.1個百分點(diǎn)，三次產(chǎn)業(yè)的比重從2007年的4.4：55.3：40.3變?yōu)?008年的4.2：55.4：40.4。人均GDP為69997元（按年平均匯率折算為10079美元）。2009年寧波城市化率為63%。圖2-1 寧波市2001-2008年GDP 數(shù)據(jù)來源：寧波市統(tǒng)計(jì)年鑒（2009）2008年寧波市固定資產(chǎn)投資回升，全年全社會固定資產(chǎn)投資完成1728.2億元，比上年增長8.2%。其中，第三產(chǎn)業(yè)完成投資965.8億元，增長12.1%，快于全社會投資增速3.9%。根據(jù)國際城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)衡量，寧波經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展水平達(dá)到國外發(fā)達(dá)國家發(fā)展水平，第三產(chǎn)業(yè)增加值在GDP中的比

12、重上升，反映出寧波服務(wù)業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。同時(shí)，也為本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)提供了有力的支撐點(diǎn)。這些年，寧波市的旅游業(yè)和會展業(yè)在市政府實(shí)施產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、扶持服務(wù)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略下，商旅經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了較快發(fā)展。2008年全市實(shí)現(xiàn)旅游總收入450.2億元，比上年增長18.4%。接待國內(nèi)游客3465萬人次，增長12.7%；實(shí)現(xiàn)國內(nèi)旅游收入415.9億元，增長19.4%。接待入境游客78.7萬人次，增長14.2%；入境旅游外匯收入4.9億美元，增長13.8%。 舉辦會展活動276個，比上年增長34.0%。其中舉辦展會活動136個，增長32.0%；展覽總面積139.2萬平方米，增長36.5% ；單個展會面積首次突破1萬平方

13、米，達(dá)1.02萬平方米。舉辦特色節(jié)慶活動和會議（論壇）63個和77個，分別增長31.0和71.0。新增有會展業(yè)務(wù)的企業(yè)95家，其中新增專業(yè)會展企業(yè)21家，引進(jìn)外資會展企業(yè)3家，有會展業(yè)務(wù)的企業(yè)累計(jì)176家。寧波旅游業(yè)和會展業(yè)的快速發(fā)展將給本項(xiàng)目的開發(fā)帶了巨大的市場商機(jī)。2.1.2 人口狀況與居民消費(fèi)1）人口狀況寧波市近些年來人口保持低速增長。 2009年末，我市戶籍人口為571.02萬人，比上年末凈增2.93萬人，增長5.16。其中市轄區(qū)戶籍人口為221.83萬人，凈增1.70萬人，增長7.73；非農(nóng)人口為202.04萬人，凈增3.55萬人，增長17.89。加上大量外來人員來甬學(xué)習(xí)、工作定居，

14、寧波市2009年常住人口為719.0萬人。 其中，青年、中青年人口占主體。由于寧波工商業(yè)發(fā)達(dá)，都市白領(lǐng)、公務(wù)員等工薪階層及私營業(yè)主等高端消費(fèi)群體占有相當(dāng)比例。這些群體皆為本項(xiàng)目的潛在消費(fèi)者。2) 居民消費(fèi)在寧波經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的帶動下，城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步增長。2008年寧波市區(qū)居民人均可支配收入25304元，比上年增長13.4%；市區(qū)居民人均離退休養(yǎng)老金增長3.1%。市區(qū)居民人均消費(fèi)性支出16379元，增長17.7%，恩格爾系數(shù)為37.3%；市區(qū)每百戶居民家庭汽車擁有量17.6輛。據(jù)寧波市統(tǒng)計(jì)局對市區(qū)600戶居民家庭的抽樣調(diào)查顯示，2009年市區(qū)居民家庭人均可支配收入27368元，與上年同口徑比

15、增長9.2%，扣除價(jià)格因素實(shí)際同口徑增10.0%。 從這些數(shù)據(jù)可看出，寧波市城鎮(zhèn)居民收入較高，生活講究質(zhì)量，而較高的居民家庭汽車擁有量為居民市外效游休閑提高了便捷的交通工具。據(jù)2009年寧波市統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，寧波2008年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額1238.0億元，比上年增長19.6，增幅比上年提高2.3個百分點(diǎn)。其中，批發(fā)業(yè)零售額94.1億元，增長17.1%；零售業(yè)零售額1005.0億元，增長19.6%；住宿和餐飲業(yè)零售額138.6億元，增長20.9%。從這些數(shù)據(jù)可進(jìn)一步印證寧波市居民的消費(fèi)能力強(qiáng)，消費(fèi)市場容量巨大，為本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)奠了良好的市場基礎(chǔ)。2.1.3區(qū)位交通條件寧波位于浙東，

16、長江三角洲南翼，北臨杭州灣，西接紹興，南靠臺州，東北與舟山隔海相望。見圖2-2。圖2-2 寧波區(qū)位圖寧波交通便捷，形成了以港口為龍頭，注重公路、鐵路、水運(yùn)、航空的協(xié)調(diào)發(fā)展的交通體系。1）海洋運(yùn)輸寧波港作為國家大型港口，設(shè)備先進(jìn)，運(yùn)力充足，不但擔(dān)負(fù)起寧波水路運(yùn)輸?shù)闹厝危蔀檎憬∧酥寥A東區(qū)域海運(yùn)的重要集散地。2006年1月1日，寧波港和舟山港正式合并為寧波舟山港口群，兩地合作的優(yōu)勢極大地鞏固了航運(yùn)在寧波經(jīng)濟(jì)中的地位。2）高速公路高速公路建設(shè)是寧波交通運(yùn)輸體系中的另一亮點(diǎn)。境內(nèi)有甬臺溫高速公路(沈海高速，G15)、甬金高速公路(G1512)、甬舟高速公路(舟山跨海大橋，G9211)、寧波繞城高速

17、公路(G1501)等多條高速公路，使寧波成為浙東的公路交通樞紐。而杭州灣跨海大橋的落成，將寧波到上海的時(shí)間從原先的4個小時(shí)縮短為2個小時(shí)。未來杭紹甬高速公路(杭甬復(fù)線)、浙江沿海高速公路(甬臺溫復(fù)線)、甬舟高速公路復(fù)線的建設(shè)將使寧波高速公路形成“一環(huán)五射三復(fù)三連三疏港”的格局。3）鐵路寧波的主干鐵路有蕭甬鐵路復(fù)線和甬臺溫鐵路，北侖線、洪鎮(zhèn)線、余慈線、白沙線為支線，外連浙贛線、滬杭線，內(nèi)通寧波港區(qū)，接通全國的鐵路網(wǎng)。2009年10月，甬臺溫鐵路正式開通，這條鐵路與經(jīng)過改造的蕭甬鐵路一起，結(jié)束了寧波沒有高速鐵路的歷史。建設(shè)中的杭甬客運(yùn)專線將使得寧波到杭州的時(shí)間縮短為1小時(shí)，到上海的時(shí)間縮短為2小時(shí)

18、。寧波站經(jīng)過改造后，規(guī)模將達(dá)到8臺14線，與規(guī)劃中的軌道交通二號線、四號線零距離換乘，成為華東地區(qū)的重要鐵路樞紐。4）航空寧波櫟社國際機(jī)場不僅有發(fā)往全國各大城市的航班，還有發(fā)往海外許多城市的航班。東方航空將浙江分公司設(shè)在寧波，櫟社機(jī)場為該公司的重要基地。2009年8月，寧波成為直航臺灣定期航班的航點(diǎn)，每周擁有飛往臺北和高雄的航班。5）軌道交通規(guī)劃2008年12月，寧波軌道交通方案通過國家發(fā)改委評審。寧波市軌道交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃以主城區(qū)為核心，以跨三江(姚江、甬江、奉化江)、連三片(三江片、鎮(zhèn)海片、北侖片)、沿三軸(商業(yè)軸、水軸、公建軸)為指導(dǎo)思想構(gòu)成骨架，由6條線組成放射式線網(wǎng)，輻射范圍覆蓋全寧波市

19、區(qū)和余慈地區(qū)，規(guī)劃線網(wǎng)全長247.5km(主城區(qū)內(nèi)全長177.4km)。其中1、2、3號線為軌道交通主干線，4、5、6號線為輔助線，共設(shè)置116座換乘站。 根據(jù)國家批準(zhǔn)的建設(shè)規(guī)劃，寧波市將首先建設(shè)軌道交通1號線和2號線一期工程，初步形成“十字型”軌道交通基本骨架，線路全長72.1km。1號線為東西走向的骨干線，沿中山路城市生活軸線布置，全長44.6公里，共分兩期建設(shè)；2號線一期工程為西南-東北走向的骨干線，沿甬江、奉化江等發(fā)展軸線布置，全長27.5公里。近期建設(shè)規(guī)劃將對緩解寧波市中心區(qū)交通壓力、引導(dǎo)東部新城和北侖港城的發(fā)展、促進(jìn)北部地區(qū)的開發(fā)，發(fā)揮積極作用。寧波市立體式交通網(wǎng)絡(luò)體系的打造，拉近

20、了城市間的距離，為本項(xiàng)目擴(kuò)大商圈輻射范圍，吸引外地消費(fèi)者提供了優(yōu)異的硬件基礎(chǔ)。2. 2 項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展背景解析2.2.1 項(xiàng)目區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況北侖區(qū)為本項(xiàng)目所處區(qū)域，位于寧波市東部，瀕臨東海，三面環(huán)海，北臨杭州灣，南臨象山港。海域面積258平方公里，北侖區(qū)轄6街道2鎮(zhèn)1鄉(xiāng)，有215個行政村和34個社區(qū)居委會，現(xiàn)有常住人口70余萬，其中戶籍人口約37萬。境內(nèi)設(shè)有北侖區(qū)一個行政區(qū)和寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、寧波保稅區(qū)、寧波出口加工區(qū)、大榭開發(fā)區(qū)、寧波梅山保稅港區(qū)5個國家級開發(fā)區(qū)，是浙江省、寧波市對外開放時(shí)間最早、程度最高、國家級開發(fā)開放功能區(qū)最為集中的區(qū)域。北侖區(qū)2008年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值422.9億元，

21、按可比價(jià)計(jì)算比上年增長10.5%。第一產(chǎn)業(yè)增加值6.0億元，下降8.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值250.7億元，增長10.2%，其中工業(yè)增加值231.4億元，增長9.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值166.2億元，增長11.8%。一、二、三產(chǎn)增加值的比重為1.4:59.3:39.3。按戶籍人口計(jì)算，2008年人均生產(chǎn)總值達(dá)到17797美元。  實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額62.1億元，比上年增長20.4%。其中批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額55.6億元，比上年增長20.8%；住宿和餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額6.5億元，比上年增長17.6%。城區(qū)核心商務(wù)區(qū)建設(shè)、重點(diǎn)商貿(mào)項(xiàng)目和專業(yè)市場建設(shè)進(jìn)展順利，家樂福成功進(jìn)駐，鳳

22、凰城商業(yè)街日趨繁榮，連鎖超市等新型業(yè)態(tài)穩(wěn)步拓展。近幾年北侖利用獨(dú)特的自然資源,大力發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)。2008年北侖發(fā)電廠工業(yè)旅游點(diǎn)通過初評,并具備向國家旅游局申報(bào)“全國工業(yè)旅游點(diǎn)”的條件。境內(nèi)的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、牌門都市農(nóng)業(yè)園被評為浙江省三星級鄉(xiāng)村旅游點(diǎn)，新湖岙農(nóng)莊被評為浙江省二星級鄉(xiāng)村旅游點(diǎn)，牌門碧秀山莊、九峰山網(wǎng)岙農(nóng)家樂被評為寧波市級鄉(xiāng)村旅游示范點(diǎn)。并承辦了中國女排訓(xùn)練基地落成典禮暨2008年中國奧運(yùn)旅游年寧波啟動儀式；成功組織了“相聚九峰山，歡騰新農(nóng)村”北侖旅游民俗文化節(jié)暨九峰山第三屆梅花節(jié)，“寧波旅游節(jié)北侖大港歡樂”暨春曉親?？駳g節(jié)。全年接待國內(nèi)外游客211.96萬人次，比上年增長24.4%，

23、其中接待國外入境旅游者10.51萬人次，比上年增長20.5%。實(shí)現(xiàn)旅游總收入11.8億元，比上年增長21.0%,其中旅游外匯收入7020.1萬美元，比上年增長18.2%?？梢?，北侖雄厚的社會經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和其旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，提高了本項(xiàng)目開發(fā)的可行性。2.2.2 項(xiàng)目區(qū)位與自然環(huán)境從寧波市域發(fā)展規(guī)劃（2006）看，寧波十分突出對濱海區(qū)域的發(fā)展，從杭州灣大橋南端的慈溪杭州灣新區(qū)，向東南方向延伸至鎮(zhèn)海、北侖、大榭及剛確立的梅山港保稅區(qū)、開發(fā)區(qū)春曉區(qū)塊和瞻岐鎮(zhèn)及象山港南側(cè)的象山濱海產(chǎn)業(yè)區(qū)，均充分利用優(yōu)越的生態(tài)灘涂資源和濱海資源發(fā)展經(jīng)濟(jì)。春曉鎮(zhèn)作為寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的重要濱海區(qū)塊，是北侖濱海新城城市規(guī)劃建設(shè)

24、中的重要組成部分（見圖2-3），其戰(zhàn)略意義重大。未來春曉鎮(zhèn)將因舊時(shí)漁村的濱海居住理念變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)脫穎而出，成為寧波“Z”字濱海戰(zhàn)略中的重要節(jié)點(diǎn)。 圖2-3 北侖濱海新城區(qū)塊圖春曉鎮(zhèn)具有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢，位于寧波市北侖區(qū)最南端，三面環(huán)山，一面臨海，太河公路和沿海中線形成縱橫兩條交通要道，距新碶11公里，距寧波市中心區(qū)33公里，擁有耕地1.6萬畝，海涂面積1.3萬畝，山林面積5.5萬畝。屬亞熱帶海洋性季風(fēng)區(qū)，四季分明，氣候溫和濕潤，光照充足，雨量充沛，水資源豐富，水質(zhì)優(yōu)良。原始植被保存良好，森林覆蓋率達(dá)到58.8%。因此，本項(xiàng)目作為春曉濱海新城開發(fā)的一部分，位于春曉新城南部臨海地塊，毗鄰梅山島保稅區(qū)

25、（見圖2-4）。是北侖臨海戰(zhàn)略的發(fā)展空間，新城旅游發(fā)展引擎。必將受到社會的關(guān)注。寧波中心城北侖中心梅山島保稅區(qū)櫟社機(jī)場往杭州往金華約45公里往舟山約35公里本案圖2-4 項(xiàng)目區(qū)位示意圖2. 3 項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃背景解析2.3.1 北侖區(qū)區(qū)域空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃圖2-5 北侖濱海新城建設(shè)規(guī)劃示意圖南部片區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)：“一主二帶二片”l 一主：以梅山為龍頭整合上陽的南部產(chǎn)業(yè)與居住主區(qū)塊，突出南部臨港產(chǎn)業(yè)、商務(wù)、生活服務(wù)功能；l 二帶：兩條生活景觀功能帶；l 二片：分別是指以春曉、郭巨為主的兩個特色發(fā)展片區(qū)。2.3.2 北侖片區(qū)旅游規(guī)劃 （2006）圖2-6 北侖區(qū)旅游發(fā)展總體規(guī)劃春曉梅山片定位：l 海島、海

26、岸帶休閑度假旅游區(qū)l 春曉定位：l 洋沙山濱海生態(tài)休閑帶春曉規(guī)劃項(xiàng)目：l 沙灘游樂、海濱休閑、水上運(yùn)動、鴕鳥養(yǎng)殖、岸邊野炊2.3.3 春曉新城總體規(guī)劃圖2-7 春曉新城總體規(guī)劃示意圖l 發(fā)展目標(biāo)：宜業(yè)新區(qū) 魅力新區(qū) 宜居新區(qū) 穩(wěn)定新區(qū)l 性質(zhì)：以旅游休閑度假及綠色產(chǎn)業(yè)為特色的濱海輔城、港口功能的拓展區(qū)。l 職能：濱海休閑旅游度假、先進(jìn)制造業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)以及高品質(zhì)的生態(tài)居住功能等。l 規(guī)劃規(guī)模：2015年6萬人；2030年12萬人。2.3.4 春曉鎮(zhèn)城市設(shè)計(jì)（2009.11）圖2-8 春曉鎮(zhèn)城市設(shè)計(jì)規(guī)劃總平圖規(guī)劃結(jié)構(gòu)：一帶三軸、四核四區(qū)l “一帶”：即濱海帶，春曉最重要的開放空間軸線，是聯(lián)系各

27、個功能片區(qū)開放空間主軸的紐帶，以生態(tài)、休閑、娛樂功能為主。l “三軸”：即三條主要城市發(fā)展軸：新城功能軸、山海通廊軸和海洋文化創(chuàng)意軸依托主要城市道路和水系，呈“H” 狀連接春曉主要功能片。l “四核”：即四個綜合體，分別為會議中心綜合體、洋沙山綜合體、新城行政商務(wù)綜合體、海洋創(chuàng)新服務(wù)綜合體。從以上規(guī)劃看出，本項(xiàng)目與北侖未來城市發(fā)展密不可分，是北侖濱海新城規(guī)劃中的有機(jī)部分。它將與其它區(qū)塊聯(lián)動開發(fā)，互動發(fā)展，承載著北侖濱海旅游開發(fā)的希望！2.4 項(xiàng)目基地建設(shè)條件現(xiàn)狀1）旅游配套洋沙山在當(dāng)?shù)匾丫哂幸欢ǖ闹?，夏季的海灘活動較多，現(xiàn)場具備部分旅游商業(yè)及餐飲的設(shè)施，但層次不高。2）文化保護(hù)基地內(nèi)有娘娘

28、廟一座，需要保留。3）天然氣設(shè)施基地西側(cè)有天然氣塔一座，其周邊75米半徑內(nèi)不宜建設(shè)。4）自然條件基地內(nèi)有海灘環(huán)境宜人，洋沙山有簡單的旅游開發(fā)，但部分區(qū)域的植被需要修復(fù)。山坡地及周邊零星較難工程建設(shè)用地約43公頃，占66.25%。5）水系概況基地東西兩側(cè)分別有兩條泄洪道和兩條排水渠，并與兩個由泄洪池改造而來的景觀湖體相鄰。泄洪道及排水渠設(shè)計(jì)水深0.85-1.7米不等，平時(shí)處于缺水狀態(tài)；排澇平原河道設(shè)計(jì)常水位1.2米；景觀湖體利用中水和雨水。海防設(shè)計(jì)多年平均高潮位2.39m；多年平均潮位0.68m；多年平均低潮位-1.20m；多年平均潮差2.93m；汛期平均潮差3.04m；非汛期平均潮差2.82m

29、。3.市場定位分析3.1 市場現(xiàn)狀特點(diǎn)寧波中心城區(qū)以商業(yè)休閑、歷史人文景點(diǎn)為主，城市外圍以湖光山色為主的自然風(fēng)光景點(diǎn)，匱乏真正海濱風(fēng)光景點(diǎn)；寧波海洋世界與鳳凰山主題樂園建設(shè)較早，設(shè)施陳舊，并缺乏自然背景、少景觀性。 寧波各類博物館主要集中在中心城區(qū)及片區(qū)中心，見圖3-1； 大部分場館為免費(fèi)開放； 鎮(zhèn)?？诤７罋v史紀(jì)念館主題較接近； 各場館仍然主要以物品展示、場景模擬等單向信息傳遞手段布展。保國寺古建筑博物館天一閣博物館寧波服裝博物館寧波茶文化博物館寧波幫博物館河姆渡博物館寧波博物館基地所在位置鎮(zhèn)?？诤７罋v史紀(jì)念館博物館分布圖3-1 寧波市主要博覽館分布示意圖由此可見，目前寧波還沒有真正意義的濱海

30、休閑度假產(chǎn)品濱海休閑度假型房產(chǎn)！而項(xiàng)目基地所處的春曉新城在梅山保稅物流港與春曉濱海新城開發(fā)建設(shè)的背景下，將展示寧波的濱海文化、長三角的海洋文化。它具有良好的區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)及旅游文化氛圍，適宜本項(xiàng)目開發(fā)。3.2 市場容量預(yù)測方法一：以游覽人口為基數(shù)計(jì)寧波市現(xiàn)有常住人口達(dá)719萬人，按遠(yuǎn)期市區(qū)規(guī)劃人口700萬計(jì)，可游覽人口比率70%，預(yù)計(jì)休閑度假出游頻率為3次/年，近郊景點(diǎn)吸納率為35%，洋沙山地區(qū)吸納度為10%，寧波市休閑游客占總游客量的90%，因此洋沙山地區(qū)年游客量為57.17萬，根據(jù)1.6%的日高峰占有率，則日高峰流量達(dá)9147人次/日。 方法二：以青少年人口為基數(shù)計(jì)寧波市現(xiàn)有常住人口達(dá)719

31、萬人，按遠(yuǎn)期市區(qū)規(guī)劃人口700萬計(jì)，青少年人口比率30%，預(yù)計(jì)休閑度假出游頻率為3次/年，近郊景點(diǎn)吸納率為25%（從長途、短途、近途等中間劃分），洋沙山地區(qū)吸納度為25%，青少年游客占總游客量的65%，因此洋沙山地區(qū)年游客量為60.58萬，根據(jù)1.6%的日高峰占有率，則日高峰流量達(dá)9692人次/日。 因此，按此估算，本項(xiàng)目年游客量可達(dá)60萬人/年，日高峰流量達(dá)9600人次/日。3.3 競爭項(xiàng)目分析3.3.1 競爭項(xiàng)目概述陽光海灣是奉化與新加坡陽光集團(tuán)投資打造的旅游、度假、商務(wù)和居住等多功能于一體的大型項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于奉化象山港區(qū)塊北側(cè)，東起裘村鎮(zhèn)馬鞍山，西至莼湖鎮(zhèn)鴻峙村，北至建設(shè)中的沿海中線，

32、南至象山港主航道，包括鳳凰山島、懸山島、南沙山島和大片灘涂，規(guī)劃總面積21.7平方公里，計(jì)劃投資145億元。圖3-2 陽光海灣項(xiàng)目功能區(qū)塊示意圖陽光海灣是目前寧波單體投資最大的休閑度假項(xiàng)目，已列入省重點(diǎn)工程。功能定位為象山港北岸海洋旅游休閑帶的標(biāo)志性區(qū)域，華東地區(qū)高端會議休閑度假基地、寧波最佳濱海生態(tài)人居區(qū)，成為上海、杭州、寧波城市居民向往的人居勝地。整體功能布局為一心四片：“一心”即以鳳凰島為中心的海上明珠，“四片”即高尚生態(tài)山嶺、活力公園小鎮(zhèn)、夢幻游艇港灣、名邸尊榮嶺嶼（見圖3-2）。整個項(xiàng)目計(jì)劃于2018年基本開發(fā)建設(shè)完畢。項(xiàng)目一期于2010年1月正式啟動，面積3.63平方公里，包括五星

33、級酒店、旅游房產(chǎn)、陽光體育公園等項(xiàng)目。項(xiàng)目戰(zhàn)略合作伙伴有中國信達(dá)投資有限公司、世界華商聯(lián)合會、HMQ資本管理有限公司、龍?jiān)ㄔO(shè)集團(tuán)股份有限公司、浙江圍海集團(tuán)股份有限公司3.3.2 競爭分析從建設(shè)規(guī)模和投資規(guī)模看，該項(xiàng)目體量大，投資規(guī)模巨大，建成后具有很強(qiáng)的商圈聚集能力。從項(xiàng)目基地區(qū)域看，屬于象山港區(qū)，與本項(xiàng)目同屬于一條海岸線上，相距不遠(yuǎn)，且地理自然資源相似。從項(xiàng)目功能定位及業(yè)態(tài)設(shè)置看，該項(xiàng)目突出高端濱海度假旅游與高端會議功能，與本項(xiàng)目的功能定位相似度較高，目標(biāo)客戶定位重疊度也較高。從項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間和周期看，該項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)湊和啟動時(shí)間與本項(xiàng)目相差無幾。另外，該項(xiàng)目的開發(fā)商為新加坡陽光集團(tuán)，是一家以

34、綜合投資為主和投資管理為輔的跨國投資集團(tuán)，資本實(shí)力雄厚，項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富。還有眾多實(shí)力雄厚的合作伙伴加盟，有力地保障了此項(xiàng)目的建設(shè)與運(yùn)營。因此，該項(xiàng)目對于本項(xiàng)目來說，具有很強(qiáng)的競爭力。為避免項(xiàng)目同質(zhì)化競爭帶來的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目在規(guī)劃定位時(shí)，應(yīng)考慮差異化發(fā)展戰(zhàn)略，盡量與陽光海灣項(xiàng)目形成聯(lián)動發(fā)展的市場格局。3.4項(xiàng)目SWOT分析3.4.1優(yōu)勢 象山黃金海岸的北部起點(diǎn) 基地自然條件較好，并且洋沙山已經(jīng)具有一定的旅游開發(fā)基礎(chǔ) 基地北側(cè)緊靠春曉規(guī)劃的城市核心，旅游開發(fā)與城市建設(shè)可形成相互的帶動 地處寧波市及長三角地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，居民消費(fèi)力強(qiáng)，擁有豐富的優(yōu)質(zhì)客源 寧波市交通基礎(chǔ)條件好，可增強(qiáng)項(xiàng)目的商業(yè)輻射

35、圈3.4.2 劣勢 春曉新城尚未成形，缺乏有力的城市支持，營銷對外部人口依賴性強(qiáng) 現(xiàn)狀工業(yè)化水系、路網(wǎng)，改善難度較大 緊臨天然氣田，基地內(nèi)有天然氣設(shè)施，其周邊75米半徑內(nèi)不宜建設(shè) 現(xiàn)狀地形切斷城市-基地-海洋的視覺聯(lián)系 土壤有鹽堿化趨勢，不宜引海水造景 洋沙山植被破壞嚴(yán)重，亟待生態(tài)恢復(fù)3.4.3 機(jī)會 梅山島保稅港城的開發(fā)帶來發(fā)展契機(jī) 寧波目前沒有真正意義的濱海休閑度假產(chǎn)品和濱海休閑度假型房產(chǎn)3.4.4 威脅 與奉化陽光海灣項(xiàng)目同質(zhì)度較高，易形成同業(yè)競爭 寧波及周邊地區(qū)旅游資源豐富，如杭州、舟山、奉化溪口等景區(qū)，客源爭奪比較激烈3.5 項(xiàng)目定位l 客戶定位主要為寧波青少年游客與家庭度假游客、寧

36、波休閑自駕游者、少量長三角地區(qū)游客l 主題概念濱海旅游好望角 臨港生活新天地l 功能定位集居住、港口旅游休閑、美食、海事博覽等為一體的綜合旅游小鎮(zhèn)4.國外成功案例啟示通過國外成功案例，從濱?；顒优c城市活動互動的角度，探討成功濱海開發(fā)的要素。本著這一原則，以項(xiàng)目區(qū)域城市化高低為準(zhǔn)則，選取了兩類典型海港旅游商業(yè)綜合體開發(fā)項(xiàng)目。一類是項(xiàng)目周邊城市化程度較高，有德國漢堡海港城項(xiàng)目，突出城市復(fù)合功能；日本名古屋港區(qū)項(xiàng)目，突出碼頭文化。另一類是項(xiàng)目周邊城市化程度較低，有圣地亞哥海洋世界項(xiàng)目，突出濱海度假概念；沖繩海洋博覽園項(xiàng)目，突出文化游覽樂園主題。周邊城市化程度較高周邊城市化程度較低德國漢堡海港城復(fù)合城

37、市功能新塊日本名古屋港區(qū)碼頭文化港圣地亞哥海洋世界濱海度假村沖繩海洋博覽園文化游覽樂園4.1港口新城開發(fā)：漢堡海港城 Hafen City,Hamburgl 區(qū)位：漢堡,德國l 占地面積：155公頃l 距離城市中心： <1公里l 項(xiàng)目背景： 海港城位于漢堡老城和工業(yè)港口區(qū)之間，屬于以老城擴(kuò)張為目的的港口開發(fā)。因而新城的項(xiàng)目組成主要考慮了城市的功能需求，結(jié)合商業(yè)、居住、文化，并塑造了獨(dú)特的城市型開放空間和多處文化設(shè)施，推動地區(qū)的旅游發(fā)展。l 項(xiàng)目組成：海事博物館、游客中心、劇院、酒店、港灣公園、旗艦店建筑群、科技水族館老城中心工業(yè)港區(qū)海港城工業(yè)港區(qū)圖4-1漢堡海港城項(xiàng)目區(qū)位劇院+酒店水族館

38、商業(yè)文化區(qū)海事博物館商務(wù)辦公區(qū)住宅區(qū)商務(wù)辦公區(qū)住宅區(qū)圖4-2漢堡海港城項(xiàng)目功能分區(qū)經(jīng)驗(yàn)啟示：l 項(xiàng)目策劃方面土地使用性質(zhì)的混合利用，將商業(yè)、辦公、居住與文化融為一體文化建筑分散到每個分區(qū)，與旅游設(shè)施的開發(fā)密切結(jié)合引入旗艦店群的概念，創(chuàng)造零售新模式l 空間設(shè)計(jì)利用濱水空間形成新城的開放空間構(gòu)架文化建筑選址在重要空間節(jié)點(diǎn)上地標(biāo)性建筑造型樹立區(qū)域特點(diǎn)4.2港口工業(yè)區(qū)開發(fā)：名古屋港 Port of Nagoya,Aichil 區(qū)位： 名古屋，日本l 占地面積：34公頃l 距離城市中心： 約9.5公里l 項(xiàng)目背景：名古屋港位于名古屋南側(cè)的工業(yè)港口區(qū)，屬于工業(yè)港口復(fù)興的一部分。其發(fā)展核心是推動名古屋的港口

39、旅游發(fā)展，因此在項(xiàng)目配置上綜合了多樣的觀光、娛樂及文化項(xiàng)目，并通過一系列獨(dú)特的建筑外形塑造旅游目的地形象。l 項(xiàng)目組成：摩天輪、游樂場、意大利風(fēng)情街、星光劇場、公共水族館、海事博物館工業(yè)碼頭工業(yè)碼頭工業(yè)碼頭工業(yè)碼頭快速干道主要干道軌道交通名古屋港往市中心圖4-3名古屋港項(xiàng)目區(qū)位圖海事博物館公共水族館游樂場星光劇場意大利風(fēng)情街圖4-4名古屋港項(xiàng)目功能規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)啟示：l 項(xiàng)目策劃借助港口區(qū)工業(yè)和運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展帶動整個地區(qū)的開發(fā)以有特色的歐洲風(fēng)情街為其中一個開發(fā)的亮點(diǎn)便利的交通使城區(qū)和海港的聯(lián)系非常密切l(wèi) 空間設(shè)計(jì)開放濱?？臻g，為游客提供一個開闊的視野和親水平臺歐洲街道空間的重塑提供了一種不同的體驗(yàn)利用

40、標(biāo)志性建筑樹立形象特色4.3海洋公園：日本沖繩海洋博覽園l 區(qū)位: 沖繩島，日本l 占地面積：70公頃l 距城市中心：100多公里l 項(xiàng)目背景：沖繩海洋博覽園前身是國際海洋博覽會會場，目前是沖繩島旅游觀光的重要組成部分，它的目標(biāo)客群主要是來島外的觀光客群，因而采用主題公園的模式，在項(xiàng)目安排上更側(cè)重具有特殊觀光價(jià)值的項(xiàng)目開發(fā)，它擁有全球規(guī)模最大的水族館和日本最好的海水浴場及6公頃的人工白沙灘。l 項(xiàng)目組成：海洋文化館、民俗村、水族館、海豚劇場、翡翠海灘、植物園、海水浴場海洋博覽園森林公園往市中心快速干道主要干道圖4-5沖繩海洋博覽園項(xiàng)目區(qū)位民俗村文化館游客中心熱帶夢幻園水族館翡翠海灘植物園圖4-

41、6 沖繩海洋博覽園項(xiàng)目功能區(qū)塊示意圖經(jīng)驗(yàn)借鑒：l 項(xiàng)目策劃以主題公園的形式整體打造旅游目的地形象 針對以觀光客為主的目標(biāo)客群，注重以海洋文化、海灘度假為主題的參觀內(nèi)容開發(fā)，強(qiáng)調(diào)活動的互動性l 空間設(shè)計(jì)入口軸線設(shè)計(jì)，塑造直面大海的開闊意向 場館設(shè)計(jì)與環(huán)境相得益彰，植物園的建設(shè)修護(hù)了當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)景觀4.4主題公園式開發(fā)：密遜海灣公園 Mission Bay Park, San Diegol 區(qū)位: 圣地亞哥，美國l 面積：6.6 平方公里l 距離城市中心: 約10公里l 項(xiàng)目背景：密遜海灣公園位于圣地亞哥城北側(cè)，在建設(shè)早期屬于城市化區(qū)域內(nèi)的旅游核心發(fā)展項(xiàng)目。利用臨海內(nèi)灣的優(yōu)勢，它的發(fā)展側(cè)重度假項(xiàng)目的配

42、置與環(huán)境塑造，以大型度假村的模式經(jīng)營，其中它的海洋公園以其項(xiàng)目的綜合豐富性著稱。l 項(xiàng)目組成：游客中心、海洋公園、美食海灘、度假村、白色長灘、少年?duì)I基地、婚慶島、游艇碼頭自然保護(hù)區(qū)密遜海灣公園往市中心機(jī)場快速干道主要干道圖4-7 密遜海灣公園項(xiàng)目區(qū)位海洋公園度假村游客中心婚慶島少年?duì)I基地游艇碼頭嬉水海灘圖4-8 密遜海灣公園項(xiàng)目功能板塊示意圖經(jīng)驗(yàn)啟示：項(xiàng)目策劃l 通過綜合性的主題公園式開發(fā)塑造旅游目的地形象l 兼顧假日旅游、青少年活動、會議活動等多種消費(fèi)層次的需求，打造全面的服務(wù)配置l 海洋世界集中豐富的互動性游覽項(xiàng)目，吸引大量觀光客流空間設(shè)計(jì)l 充分利用地形環(huán)境打造濱海度假意向l 低密度開發(fā)

43、，注重對生態(tài)環(huán)境的保護(hù)5.項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃與建設(shè)規(guī)模5.1 業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)想項(xiàng)目基地主要為旅游、度假發(fā)展用地，對外部人口依賴性強(qiáng)、旅游季節(jié)性落差大。因此，需要適度的本地城市人口支撐，將有利于其運(yùn)營和健康發(fā)展。但考慮到春曉新城目前尚未形成，因此基地除了發(fā)展主要的旅游度假項(xiàng)目外，適合在局部發(fā)展適度的住宅用地，增加本地常住民，在支持項(xiàng)目運(yùn)營的同時(shí)，也有利于項(xiàng)目的招商引資。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合國外類似項(xiàng)目成功經(jīng)驗(yàn)，生成本項(xiàng)目規(guī)劃概念，以“?！睘橹黝}，突出寧波海洋文化。具體見圖5-1、5-2。海鮮美食Gourmet海事博覽Expo海濱生活Lifestyle海港娛樂Entertainment海鮮美食城水世界海洋博覽園

44、手工作坊深海養(yǎng)生SPA海上餐廳海景茶室戶外燒烤水族館漁人市集冒險(xiǎn)拓展沙灘音樂節(jié)海洋論壇海角公園港口博物館海博會海洋民間信仰艇艦展示洋沙山森林浴戶外劇場食養(yǎng)會所居住Res居住Res居住Res居住Res圖5-1 項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃示意圖文化新高地、博物館新體驗(yàn)港口服務(wù)新概念/平臺濱水休閑新天地濱海旅游新節(jié)點(diǎn)會議中心酒店漁人碼頭商業(yè)/海員集市博物館/海洋館深海養(yǎng)生海鮮美食沙灘水世界(熱帶風(fēng)暴)戶外劇場IMAX海洋博覽園/館(港口/海事博物館)海洋生物館海洋博覽會(會議/論壇) 海航模擬館(海事體驗(yàn)/團(tuán)隊(duì)拓展)漁人碼頭商業(yè)/海員集市手工作坊BBQ沙灘/梨花島戶外劇場、IMAX海事民俗/媽祖祭拜圖5-2 項(xiàng)目

45、業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)想5.2 建設(shè)規(guī)模估算依據(jù)春曉洋沙山地區(qū)城市設(shè)計(jì)報(bào)告中的研究成果，初步估算本項(xiàng)目總體建設(shè)規(guī)模為15.8萬平方米。其中，港口博物館1.5萬平方米、地下遺產(chǎn)中心0.8萬平方米、海洋館2.5萬平方米、零售餐飲娛樂4萬平方米、酒店2萬平方米、彈性用地（居住或商業(yè)）5萬平方米。1）港口博物館建筑規(guī)模建議： 10000-15000m2港口博物館作為一個特色的博物館，建議結(jié)合室外空間、實(shí)體船舶等塑造一個特性鮮明、趣味活潑的博物館。因此，建議設(shè)置一個實(shí)體船舶作為展示空間的一部分。此種方法也有利于在開館初期展品不豐富的情況下，塑造足夠的吸引力。根據(jù)港口博物館展示大綱，展示總體分為歷史、港口、航海三大主

46、題。而根據(jù)其具體的綱要內(nèi)容，建議壓縮歷史館內(nèi)容，避免過于沉悶、與寧波其它博物館雷同的弊??；港口館有較多電子互動體驗(yàn)，宜設(shè)置在主體建筑內(nèi)；航海館有較多仿真體驗(yàn)，僅以布展在實(shí)體船只上。因此，博物館主體建筑包含歷史館面積2000-2800m2、港口館2800-3500m2；臨時(shí)館面積約1000-2000m2，則總布展面積約：5800-8300m2。另外考慮博物館部分會議、接待、訓(xùn)練基地服務(wù)等功能，因此設(shè)定博物館布展面積占55%，藏品庫房占10%，辦公管理占15%，會議占5%，服務(wù)占15%。因此博物館總建筑面積約在10545-15090m2。因此，建議港口博物館主體建筑面積在10000-15000m2

47、，并需要有實(shí)體船只布展。2）海洋館建筑規(guī)模建議： 25000m2/35000 m2建議四大主題展館充分運(yùn)用高科技技術(shù)和場景模擬，提高海洋館的趣味性、互動性和體驗(yàn)性。中國館主要展示我國各類水域中的水生動植物和珍稀生物，建筑面積約5000 m2；國際館主要展示包括南美洲、非洲、東南亞、澳大利亞等世界各地的水生生物，建筑面積約9000 m2；深海館主要展示包括海岸區(qū)、冷水區(qū)和深海區(qū)的各類動植物，建筑面積約5000 m2；極地館主要展示極地區(qū)動物和特別展覽，建筑面積約3000 m2；四大主題展館總建筑面積約為22000 m2。此外，海洋館演藝中心分別包含一處室內(nèi)海洋劇場和一處室外水上廣場，建筑面積總計(jì)

48、約6000 m2。另外考慮海洋館科學(xué)研究、科普教育、保護(hù)養(yǎng)育、管理服務(wù)等功能，因此設(shè)置科研中心約4000 m2、管理中心約2000 m2和服務(wù)中心約1000 m2，共計(jì)約7000 m2。海洋館功能定位為一個結(jié)合娛樂休閑、科普教育、展示保育、體驗(yàn)游覽的綜合性水族館。l 開放場館式：場館宜合并綜合設(shè)置，部分商業(yè)服務(wù)需求外溢，則總建筑面積約為25000 m2。與城市地區(qū)結(jié)合較好。l 海洋公園式：宜涵蓋各個功能場館，建筑總面積約為35000 m2。投資大，宜分期建設(shè)。3）商業(yè)零售餐飲規(guī)模：30000-40000 m2。方法一以期望游客消費(fèi)額模式測算，較為樂觀，其商業(yè)業(yè)態(tài)需要有一定的吸引力，能留住游客消

49、費(fèi)。經(jīng)估算，建筑規(guī)模約 39000 m2。表5-1商業(yè)零售餐飲規(guī)模估算1年游客量（萬人）60旅游類商業(yè)比例95%一日游客比率85%旅游商業(yè)消費(fèi)量(千元/年)71,393一日游客（萬人）51 租金 (元/ m2/年)450過夜游客比率15%租金占零售營業(yè)額的百分比20%過夜游客（萬人）9 單位零售面積營業(yè)額(元/ m2)2,250一日游客日均商業(yè)消費(fèi)額（元/人/次）105出租率95%過夜游客日均消費(fèi)額（元/人/次）240 商業(yè)零售面積(NLA)33,400商業(yè)娛樂消費(fèi)總量（元） 75,150,000 公共服務(wù)區(qū)域建筑面積比率15%總建筑面積（m2）39,294方法二以游客服務(wù)需求模式測算，較為保

50、守，如考慮吸引預(yù)期新城人口的消費(fèi)，則可再增加一些建筑量。經(jīng)估算，建筑規(guī)模約 26000 m2。表5-2 商業(yè)零售餐飲規(guī)模估算2年游客量（萬人）60日高峰游客量（人）9600千人零售商業(yè)面積（m2/千人/年）6桌位周轉(zhuǎn)率2人均服務(wù)建筑面積0.4每桌建筑面積（m2）3零售商業(yè)面積（m2）3600餐飲建筑面積（m2）14400服務(wù)區(qū)建筑面積（m2）3840合計(jì)旅游商業(yè)服務(wù)建筑面積（m2）21840旅游商業(yè)服務(wù)建筑比率85%總計(jì)商業(yè)服務(wù)建筑面積（m2）256944）酒店規(guī)模預(yù)計(jì)：建議設(shè)250間客房的四星酒店一間，建筑面積約20000 m2。表5-3 酒店規(guī)模估算表年游客量（萬人）60過夜游客比率15%

51、過夜游客數(shù)（萬人次/年）9住宿天數(shù)1入住人數(shù)/客房1.5客房入住率50%酒店客房需求數(shù)329本區(qū)酒店吸納率75%所需酒店客房數(shù)247建議酒店客房數(shù)250每客房建筑面積（m2）80酒店建筑面積（m2）200006.項(xiàng)目規(guī)劃方案對比與確定根據(jù)春曉洋沙山地區(qū)城市設(shè)計(jì)報(bào)告中的研究成果和對前面章節(jié)的論述分析，為本項(xiàng)目設(shè)計(jì)了側(cè)重點(diǎn)各異域的三套規(guī)劃方案。本章擬在此基礎(chǔ)上繼續(xù)深化三個方案內(nèi)容，并從四個方面，即開發(fā)時(shí)序與周期、投算規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益、工程規(guī)劃等方面對其展開比對，選出最優(yōu)方案并予以優(yōu)化。6.1 項(xiàng)目規(guī)劃方案概述6.1.1 規(guī)劃方案-A1）規(guī)劃思想l 基地北側(cè)延續(xù)城市文脈，南側(cè)保留自然風(fēng)貌 l 選取最優(yōu)

52、勢位置打造港口博物館，并圍繞博物館打造商業(yè)娛樂核心，中央水景控制在1.8公頃的合理規(guī)模 l 沿海岸塑造沙灘核心 l 用豐富節(jié)點(diǎn)空間聯(lián)系兩個核心 l 臨天然氣廠的地塊通過增加防護(hù)林及景觀處理作彈性用地2）功能分區(qū)本方案將項(xiàng)目基地劃為六大功能區(qū)塊，分別為商業(yè)娛樂區(qū)、港博核心區(qū)、休閑家苑區(qū)、海洋公園區(qū)、拓展冒險(xiǎn)主題區(qū)、洋沙山度假養(yǎng)生區(qū)。具體位置見圖6-1。圖6-1 方案-A 項(xiàng)目功能區(qū)塊示意圖3）開發(fā)策略與時(shí)序建議考慮項(xiàng)目基地離城市中心較遠(yuǎn)，且周邊有效消費(fèi)群體稀少，前期對外來游客的依賴感強(qiáng)；加之項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模巨大，功能區(qū)塊豐富等特點(diǎn)。建議各功能區(qū)視項(xiàng)目開發(fā)程度，分期滾動開發(fā)，以三期三階段開發(fā)模式為妥。

53、首先，第一階段通過啟動港博核心區(qū)全期，如港口博物館、水下遺產(chǎn)中心等，海洋公園區(qū)一期如海洋博覽園，漁人碼頭風(fēng)情街等，迅速樹立項(xiàng)目市場形象和地位，突出“港博、海洋文化”概念，吸引人氣，與其它景區(qū)形成差異化，錯位競爭格局。為達(dá)到此目的，還應(yīng)同時(shí)啟動商業(yè)娛樂區(qū)一期，如濱海娛樂中心、海灘酒店式公寓等，為核心區(qū)塊配套服務(wù)。然后，待項(xiàng)目主題形象塑造起來后，人氣急劇提升時(shí)，項(xiàng)目基地商業(yè)價(jià)值大輻上升。此時(shí)進(jìn)入項(xiàng)目開發(fā)第二階段。在開發(fā)海洋公園區(qū)二、三期項(xiàng)目的同時(shí)，全面開發(fā)休閑家苑區(qū)、建設(shè)商業(yè)娛樂二、三期項(xiàng)目，加大項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)的承載能力，并適時(shí)啟動拓展冒險(xiǎn)主題區(qū)的項(xiàng)目。進(jìn)一步鞏固和提升項(xiàng)目基地的人流量，提高項(xiàng)目品牌

54、號召力。通過兩個階段的建設(shè)，項(xiàng)目功能配置基本成形，品牌形象深入人心，商業(yè)氣氛濃郁。這時(shí)，針對高端消費(fèi)群體，開發(fā)洋沙山度假養(yǎng)生區(qū)，是整個項(xiàng)目開發(fā)的點(diǎn)睛之筆。在第三階段通過開發(fā)該功能區(qū)的高端度假養(yǎng)生項(xiàng)目，使項(xiàng)目品位走向高端、生態(tài)、尊貴！項(xiàng)目品牌影力空前提升，成為長三角區(qū)域?yàn)I海旅游業(yè)的新標(biāo)桿。4）業(yè)態(tài)設(shè)置圖6-2 方案-A 項(xiàng)目業(yè)態(tài)設(shè)置示意圖01. 濱海娛樂中心 02. 海灘酒店公寓 03. 主題公園商業(yè)街 04. 休閑社區(qū) 05. 港口博物館 06. 水下遺產(chǎn)中心 07. 停車場 08. IMAX劇院 09. 林蔭大道 10. 海洋博覽園 11. 漁人碼頭風(fēng)情街 12. 濱海沙灘入口 13. 戶外水上活動區(qū) 14. 拓展訓(xùn)練基地 15. 碼頭集市 16. 山頂SPA17. 海景酒店 18. 海景茶室 19. 濱海餐廳 20. 半山精品度假別墅 6.1.2 規(guī)劃方案-B1）規(guī)劃思想l 基地北側(cè)延續(xù)城市文脈，南側(cè)保留自然風(fēng)貌 l 不忌諱天然氣廠，將博物館作為設(shè)在基地西側(cè)，通過建筑及中