長(zhǎng)沙大王山旅游度假區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略建議及投入產(chǎn)出分析報(bào)告12.7

1、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式單擊此處編輯母版文本樣式#長(zhǎng)沙大王山旅游度假區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略建議及投入產(chǎn)出分析222目 錄合作區(qū)域范圍1合作區(qū)域投入分析2合作區(qū)域產(chǎn)出分析3經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估43【合作范圍界定】本次合作區(qū)域“如圖紅色標(biāo)識(shí)區(qū)域”坪塘老集鎮(zhèn)區(qū)域，不在合作范圍內(nèi)政府投資打造的芙蓉山莊用地，不在合作范圍內(nèi)中心區(qū)已完成合作招商，不在此次合作范圍內(nèi)合作范圍總開(kāi)發(fā)范圍： 20457畝凈出讓指標(biāo)：8986畝總建筑面積：1285.2萬(wàn)球場(chǎng)備注：36洞球場(chǎng)不在本次合作范圍內(nèi)合作范圍4【合作開(kāi)發(fā)區(qū)域】-總出讓面積：8986畝總出讓建面：1285.2萬(wàn)總開(kāi)發(fā)范圍：20457畝球場(chǎng)備注：36洞球場(chǎng)不在本次合作范圍內(nèi)55

2、5目 錄合作區(qū)域范圍1合作區(qū)域投入分析2合作區(qū)域產(chǎn)出分析3經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估46【合作開(kāi)發(fā)區(qū)域】-總開(kāi)發(fā)成本343億元7其中：土地征拆遷安置成本190.5億元8其中：基礎(chǔ)設(shè)施及市政道路成本88.4億元9其中：公共環(huán)境及配套設(shè)施成本18.2億元民生銀行固定成本靜態(tài)投資額185.7億元10項(xiàng)目總投資額(億元)2013201420152016201720182019202020212022土地征拆遷補(bǔ)嘗費(fèi)用190.45 47.22 16.61 20.37 15.62 18.28 22.52 18.31 16.21 11.61 3.70 基礎(chǔ)設(shè)施及市政道路88.44 7.09 8.41 16.20 16.3

3、8 8.10 9.17 7.63 8.59 5.38 1.49 公共環(huán)境及配套設(shè)施18.23 0.00 0.61 4.56 2.25 2.47 0.61 4.20 0.61 1.77 1.16 管理費(fèi)用12.30 0.53 0.81 1.47 1.27 1.15 1.33 1.23 1.18 1.60 1.73 合計(jì)309.42 54.84 26.44 42.60 35.51 30.00 33.63 31.37 26.58 20.36 8.08 民生銀行固定成本靜態(tài)投資額185.65 32.91 15.87 25.56 21.31 18.00 20.18 18.82 15.95 12.22 4

4、.85 111111目 錄合作區(qū)域范圍1合作區(qū)域投入分析2合作區(qū)域產(chǎn)出分析3經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估412用地價(jià)格分布表用地價(jià)格分布區(qū)域(1-1)(1-2)(1-3)(2-1)(2-2)(4-1)R1.141.612.52.932.741.84每畝地價(jià)(萬(wàn)/畝)350 444 305 684 556 416 用地價(jià)格分布區(qū)域(4-3)(4-5)(5-1)(5-3)(港-1)(港-2)R1.2712.52.613.082.25每畝地價(jià)(萬(wàn)/畝)325 279 367 365 382 359 13新區(qū)土地價(jià)格增長(zhǎng)大致可分為三個(gè)階段，地價(jià)增長(zhǎng)符合邊際遞減規(guī)律040%60%80%梯度增長(zhǎng)期3-4年持續(xù)發(fā)展期2-3

5、年穩(wěn)定發(fā)展期年均增長(zhǎng)率在40% -50%左右年均增長(zhǎng)率在20% 30% 之間；20%年均增長(zhǎng)率在10% 15% 之間；增長(zhǎng)率梯度增長(zhǎng)期新區(qū)的起步階段，受政府規(guī)劃利好的刺激，區(qū)域地塊會(huì)由完全陌生進(jìn)入開(kāi)發(fā)商視野，此時(shí)隨著基建的逐步完善，地價(jià)增長(zhǎng)很快，因?yàn)榛鶖?shù)很小，所以反映到圖表上，整體呈現(xiàn)梯度的上漲，完全上升到不同層級(jí)；持續(xù)增長(zhǎng)期新區(qū)基建及配套進(jìn)一步完善，區(qū)域知名度大幅提升，受到區(qū)域營(yíng)銷帶來(lái)的眾多事件利好，地價(jià)持續(xù)上升，因?yàn)榛鶖?shù)較大，上升幅度開(kāi)始逐步回落；穩(wěn)定增長(zhǎng)期區(qū)域配套及知名度成熟，地價(jià)上升到一定高度，區(qū)域內(nèi)部地塊供應(yīng)有限，地價(jià)漲幅趨于平穩(wěn)；新區(qū)土地價(jià)格增長(zhǎng)規(guī)律1420132023大王山旅游度

6、假區(qū)項(xiàng)目歷年土地價(jià)格預(yù)測(cè)表（每畝地價(jià)，單位：萬(wàn)元/畝）2014201520162017201820192020202120222023增長(zhǎng)率10%10%12%15%12%10%12%8%5%5%(1-1)385423474545611(1-2)488537 601692775(1-3)586(2-1)7528279271066(2-2)611673753866(4-1)798894966(4-3)393441507568624699(4-5)600(5-1)852(5-3)786849(港-1)887932978(港-2)875919【周期界定】時(shí)序原則引領(lǐng)性項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、市政道路開(kāi)發(fā)、公共環(huán)境及

7、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)以及拆遷任務(wù)要到2022年才能完成15引領(lǐng)性項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)序市政道路開(kāi)發(fā)時(shí)序公共環(huán)境及配套設(shè)施開(kāi)發(fā)時(shí)序拆遷時(shí)序16【周期界定】相較梅溪湖、洋湖垸、濱江新城，本項(xiàng)目的投入相對(duì)較大，故可能需要更高的年均出讓量才能實(shí)現(xiàn)每年資金平衡片區(qū)可出讓指標(biāo)（畝）價(jià)格（萬(wàn)元/畝）梅溪湖片區(qū)9991725洋湖垸片區(qū)5580801濱江新城34001114本片區(qū)11523 梅溪湖片區(qū) 洋湖垸片區(qū) 濱江新城 本片區(qū)17【周期界定】假設(shè)投入與收入剛好平衡時(shí)，按照函數(shù)模型進(jìn)行測(cè)算，得出出讓周期為10年，年出讓量為1152畝序號(hào)成本項(xiàng)計(jì)算方式價(jià)格（億元）1土地征拆遷安置成本190.52基礎(chǔ)設(shè)施及市政道路成本88.43公

8、共環(huán)境及配套設(shè)施成本18.24管理費(fèi)用（占成本的3%）(1+2+3) 3%8.95銷售費(fèi)用（占收入的0.8%）321115230.8%36財(cái)務(wù)費(fèi)用（1+2+3+4+5）（110%）7.05%207合計(jì)329已知條件：總出讓面積為S=11523畝土地征拆遷安置成本190.5億元基礎(chǔ)設(shè)施及市政道路成本88.4億元公共環(huán)境及配套設(shè)施成本18.2億元假設(shè)條件：假設(shè)土地均價(jià)為P=321萬(wàn)元/畝假設(shè)土地價(jià)格平均增長(zhǎng)率為r=8%假設(shè)自有資金為10%，其他以銀行貸款為主，貸款利率為7.05%假設(shè)開(kāi)發(fā)周期n年均出讓量X總成本Cn x=SXP+XP(1+r)+XP(1+r)2+ XP(1+r)3+.+ XP(1+

9、r)(n-1) =C解得n=10X=115218土地出讓時(shí)序出讓時(shí)間2014201520162017201820192020202120222023出讓規(guī)模757851 705 6317716251168119611291153總出讓面積:8986畝單位：畝19【土地分期開(kāi)發(fā)建議】2014年出讓757.4畝E-061E-064E-049E-063E-060E-042E-058E-068年份 地塊編號(hào) 用地性質(zhì) 容積率占地面積（平方米） 占地面積（畝） 建筑面積（平方米） 2014E049R21.1286421129.631596791.52E-056R21.12142966214.449160

10、121.92E-063B11.1279848119.77289429.76E-060R2B111705425.58117054E-042R2B111371420.57113714E-058R2B111018715.280510187E-068R2B111701425.52117014E-064R21120084180.126120084E-061R2B11.21054915.823512658.8B-005B410.530864.6291543B-023B410.639795.96852387.4小計(jì)504902757.4540985.4E-056B-005B-02320【土地分期開(kāi)發(fā)建議】2

11、015年出讓851.4畝年份 地塊編號(hào) 用地性質(zhì) 容積率占地面積（平方米） 占地面積（畝） 建筑面積（平方米） 2015E-059R2B12.5133340200333350R2B12.5161341.4242403353.5B-006R24095306819B-016R2B134603569.0525138105B-018R2B134922973.8435147687E-041R2B1175394113.09175394小計(jì)567612.4851.39651404709E-059B-006B-016B-018 E04121【土地分期開(kāi)發(fā)建議】2016年出讓704.7

12、畝年份 地塊編號(hào) 用地性質(zhì) 容積率占地面積（平方米） 占地面積（畝） 建筑面積（平方米） 2016E-066R21.2195519293.2785234622.8E-057R21.5168588252.882252882B-019R2B1367087100.6305201261B-026R2B12.83858957.8835108049.2小計(jì)469783704.67796815E-066E-057B-019B-02622【土地分期開(kāi)發(fā)建議】2017年出讓631.3畝年份 地塊編號(hào) 用地性質(zhì) 容積率占地面積（平方米） 占地面積（畝） 建筑面積（平方米） 2017E067R21.52666804

13、00400020B-007R2B12.8106101159.1515297082.8B-033-2R2B12.537995.69859497.5B-033-1R2B12.51337020.05533425B-034R2B12.83095146.426586662.8小計(jì)420901631.33826688.1B-007B-033-2 B-033-1 B-034 E06723【土地分期開(kāi)發(fā)建議】2018年出讓770.6畝年份 地塊編號(hào) 用地性質(zhì) 容積率占地面積（平方米） 占地面積（畝） 建筑面積（平方米） 2018E067R21.5252694379.022379041E-065R21.5190

14、1728.5255190172.5242012.1363605030.25小計(jì)513723.1770.54751003088E-065 E06724【土地分期開(kāi)發(fā)建議】2019年出讓624.8畝年份 地塊編號(hào) 用地性質(zhì) 容積率占地面積（平方米） 占地面積（畝） 建筑面積（平方米） 2019E-096B12.56211593.1725155287.5E-101B12.54395965.9385109897.5E-009R22.5127761191.6415319402.5E-010R21.888704133.056159667.2E-116-1R214039460.59140394E-015-1

15、R213205848.08732058E-015-2R212156032.3421560小計(jì)416551624.8265838266.7 EE-096E101E-010E-009E-116-1E-015-1E-015-225【土地分期開(kāi)發(fā)建議】2020年出讓1167.8畝年份 地塊編號(hào) 用地性質(zhì) 容積率占地面積（平方米） 占地面積（畝） 建筑面積（平方米） 20202.572003.6108180009E-015-3R21109927164.8905109927E-047R21109028163.542109028E-046R21111614167.421111614E-015-4R21994

16、89149.233599489E-006-1A5121959329.389539186A-82B12.53964859.47299120A-020R22.8192657288.9855539439.6A-023-1B311.22456936.853529482.8小計(jì)778528.61167.791317295.4 E015-3 E047E-046E-015-4E-006-1A-82A-020A-023-126【土地分期開(kāi)發(fā)建議】2021年出讓1196.09畝年份 地塊編號(hào) 用地性質(zhì) 容積率占地面積（平方米） 占地面積（畝） 建筑面積（平方米） 2021E-006R2B11.83343350.

17、149560179.4E-022R2B11.86551298.268117921.6A-003R2B12.5152196228.294380490A-038R2B12.587889131.8335219722.5A-037R22.5139580209.37348950A-06-1R233161347.419594839P02-A24R22.527334.74168336.75P10-A07B1B2397186.9145.78035291560.7P10-A10B1B24.564559.5496.83931290517.93P10-A11B1B23.528008.4942.01273598029

18、.715P10-A16B1B22.570083.46105.12519175208.65小計(jì)797396.11196.092145756.3 E006 E022 A-003 A038 A037 A-06-1P02-A2427【土地分期開(kāi)發(fā)建議】2022年出讓1128.6畝年份 地塊編號(hào) 用地性質(zhì) 容積率占地面積（平方米） 占地面積（畝） 建筑面積（平方米） 2022P10-A29B14352756.027906P10-A30B14663154.1194.731165378924.66P10-A42B1B21.232782.4749964P10

19、-A44B1B22.590226135.339225565P10-A46B1B23.575025.48112.53822262589.18P10-A47B1B21.224594.4736.89170529513.364P10-A26B410.62313.63.47041388.16P10-A50R21.826421.8239.6327347559.276P10-A64R2232645.6748.96850565291.34P10-A67R2239074.5958.61188578149.18P10-A77R2246994.7870.4921793989.56P10-A79R2293302.77

20、139.954155186605.54P10-A80R2247057.5370.58629594115.06P10-A88R2260665.2990.997935121330.58P10-A02R2B1365357.3798.036055196072.11小計(jì)752371.971128.56197870028【土地分期開(kāi)發(fā)建議】2023年出讓1152.98畝年份 地塊編號(hào) 用地性質(zhì) 容積率占地面積（平方米） 占地面積（畝） 建筑面積（平方米） 2023P10-A05R2B12.855431.5783.147355155208.396P10-A15R2B1331803.1747.70475595

21、409.51P10-A18R2B11.833534.8750.30230560362.766P10-A27R2B13.543969.4365.954145153893.005P10-A51R2B13.516205.9424.3089156720.79P10-A53R2B1337870.956.80635113612.7P10-A54R2B1246887.1870.3307793774.36P10-A56R2B1225309.7537.96462550619.5P10-A61R2B13.523053.1434.5797180685.99P10-A62R2B13.553349.1980.02378

22、5186722.165P10-A68R2B12.581250.04121.87506203125.1P10-A70R2B12.595421.314325P10-A82R2B1238546.6957.82003577093.38P10-A84R2B1235172.6552.75897570345.3P10-A86R2B1245530.7968.29618591061.58P10-A32R2B143.552524.6778.787005183836.345P10-A34R2B143.520764.5631.1468472675.96P10-A39A20.53203048.

23、04516015小計(jì)768655.841152.981999715.129【合作開(kāi)發(fā)區(qū)域】土地出讓總收入560.7億元303030目 錄合作區(qū)域范圍1合作區(qū)域投入分析2合作區(qū)域產(chǎn)出分析3經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估431經(jīng)濟(jì)效評(píng)估算前提本項(xiàng)目投入注冊(cè)資本金50億元【合作開(kāi)發(fā)區(qū)域】資金來(lái)源與運(yùn)用（一）32序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 一年初資金余額0 4602 8774 9141 7873 7596 6104 4994 378677 1054044 2078794 二資金來(lái)源5957206 616518 3

24、07976 473491 398435 340019 374047 345840 288003 580649 746052 1034864 451313 1 財(cái)政撥入資金500000 0 200000 150000 150000 0 0 0 0 0 0 0 0 土地出讓面積（畝）8986757851 705 63177162511681196112911537572 土地經(jīng)營(yíng)收入5607206 0 52976 293491 298435 350019 454047 405840 518003 852167 896052 1034864 451313 3 融資凈增加0 616518 55000

25、30000 (50000)(10000)(80000)(60000)(230000)(271518)0 0 0 新增融資881518 616518 205000 60000 歸還貸款881518 150000 30000 50000 10000 80000 60000 230000 271518 【合作開(kāi)發(fā)區(qū)域】資金來(lái)源與運(yùn)用（二）33序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 三資金運(yùn)用3430710 616518 303374 469320 398068 341287 374324 347332 2

26、89114 210577 80798 001土地征拆遷補(bǔ)嘗費(fèi)用1904525 472178 166137 203672 156175 182811 225222 183127 162114 116074 37014 0 0 2基礎(chǔ)設(shè)施及市政道路884383 70945 84077 162034 163757 80969 91693 76313 85867 53846 14884 00 3公共環(huán)境及配套設(shè)施182276 0 6101 45566 22498 24738 6101 41970 6101 17651 11550 0 0 4管理費(fèi)用（4%）1229995300 8113 14686 1

27、2660 11456 13323 12289 11766 16055 17350 6財(cái)務(wù)費(fèi)用336526 68095 38945 43361 42977 41313 37985 33633 23265 6951 0 0 0 四資金余額6537094 0 4602 8774 9141 7873 7596 6104 4994 378677 1204044 2228794 2676496 五預(yù)計(jì)融資余額6165186715187015186515186415185615185015182715180000【合作開(kāi)發(fā)區(qū)域】投入與產(chǎn)出分析凈利潤(rùn)217.6億元，銷售利潤(rùn)率38.8，成本利潤(rùn)率63.4，年投

28、資利潤(rùn)率2934序號(hào)項(xiàng)目投資額(萬(wàn)元)201320142015201620172018201920202021202220232024一收入5607206 0 52976 293491 298435 350019 454047 405840 518003 852167 896052 1034864 451313 1土地出讓收入5607206 0 52976 293491 298435 350019 454047 405840 518003 852167 896052 1034864 451313 二成本3430710 616518 303374 469320 398068 341287 374

29、324 347332 289114 206966 70685 10113 3611 1土地拆遷補(bǔ)嘗費(fèi)用1904525 472178 166137 203672 156175 182811 225222 183127 162114 116074 37014 0 0 3基礎(chǔ)設(shè)施及市政道路884383 70945 84077 162034 163757 80969 91693 76313 85867 53846 14884 00 4公共環(huán)境及配套設(shè)施182276 0 6101 45566 22498 24738 6101 41970 6101 17651 11550 0 0 4管理費(fèi)用（4%）122

30、9995300 8113 14686 12660 11456 13323 12289 11766 16055 17350 00 7財(cái)務(wù)費(fèi)用336526 68095 38945 43361 42977 41313 37985 33633 23265 6951 0 0 0 三營(yíng)業(yè)利潤(rùn)2176496 (616518)(250398)(175829)(99632)8732 79723 58508 228890 645201 825367 1024750 447702 四累計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)(3130050)(616518)(866916)(1042744)(1142377)(1133645)(1053922)

31、(995414)(766524)(121323)704044 1728794 2176496 五稅后利潤(rùn)2176496 (616518)(250398)(175829)(99632)8732 79723 58508 228890 645201 825367 1024750 447702 【合作開(kāi)發(fā)區(qū)域】總投資現(xiàn)金流量表35項(xiàng)目合計(jì)201320142015201620172018201920202021202220232024現(xiàn)金流入5607206 0 52976 293491 298435 350019 454047 405840 518003 852167 896052 1034864 45

32、1313 現(xiàn)金流出3430710 616518 303374 469320 398068 341287 374324 347332 289114 206966 70685 10113 3611 凈現(xiàn)金流量2176496 (616518)(250398)(175829)(99632)8732 79723 58508 228890 645201 825367 1024750 447702 累計(jì)凈現(xiàn)金流(616518)(866916)(1042744)(1142377)(1133645)(1053922)(995414)(766524)(121323)704044 1728794 2176496 凈

33、現(xiàn)值581038 (616518)(231850)(150745)(79091)6418 54258 36870 133555 348582 412889 474658 192012 累計(jì)凈現(xiàn)值(616518)(848368)(999113)(1078204)(1071786)(1017528)(980658)(847103)(498521)(85632)389026 581038 【合作開(kāi)發(fā)區(qū)域】民生銀行投資現(xiàn)金流量表36項(xiàng)目合計(jì)201320142015201620172018201920202021202220232024民生銀行凈現(xiàn)金流量1305898 (369911)(150239)(

34、105497)(59779)5239 47834 35105 137334 387120 495220 614850 268621 民生銀行累計(jì)凈現(xiàn)金流(369911)(520149)(625647)(685426)(680187)(632353)(597248)(459915)(72794)422426 1037276 1305898 民生銀行凈現(xiàn)值348623 (369911)(139110)(90447)(47455)3851 32555 22122 80133 209149 247733 284795 115207 民生銀行累計(jì)凈現(xiàn)值(369911)(509021)(599468)(646922)(643072)(610517)(588395)(508262)(299112)(51379)233416 348623 37【合作開(kāi)發(fā)區(qū)域】總結(jié)總成本（億元）343總出讓指標(biāo)8986單位土地成本（萬(wàn)元/畝）382總建筑面積（萬(wàn)）1285.2總收入（億元）560.7單位土地收入（萬(wàn)元/畝）62