第九章房地產(chǎn)融資

1、 了解房地產(chǎn)融資 熟悉房地產(chǎn)融資的資金來(lái)源 了解房地產(chǎn)融資的主要方式 熟悉房地產(chǎn)融資的成本管理, 尤其是不同融資方式的房地產(chǎn)融資成本比較 了解房地產(chǎn)融資中的主要風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理房地產(chǎn)融資概論12房地產(chǎn)融資的資金來(lái)源3房地產(chǎn)融資的主要方式4房地產(chǎn)融資的成本管理5房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)管理一、一、房地產(chǎn)融資的概念及意義房地產(chǎn)融資的概念及意義(一) 房地產(chǎn)融資的概念 廣義：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通及消費(fèi)過(guò)程中，通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱，包括資金的籌集、運(yùn)用和清算。狹義: 房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場(chǎng)融資等。(二) 房地產(chǎn)融

2、資的意義二二、房地產(chǎn)融資的分類房地產(chǎn)融資的分類 (一) 從融資主體看，房地產(chǎn)融資分為房地產(chǎn)企業(yè)融資和房地產(chǎn)項(xiàng)目融資(二) 從房地產(chǎn)融資渠道看，房地產(chǎn)融資分為直接融資和間接融資(三) 房地產(chǎn)融資的其他分類方式 三、房地產(chǎn)融資的特點(diǎn)三、房地產(chǎn)融資的特點(diǎn) (一) 融資規(guī)模大(二) 償還期較長(zhǎng)(三) 資金缺乏流動(dòng)性(四) 高風(fēng)險(xiǎn)、高收益一、房地產(chǎn)企業(yè)的一般性資金來(lái)源一、房地產(chǎn)企業(yè)的一般性資金來(lái)源 (一) 企業(yè)自有資金 包括注冊(cè)資本金、資本公積、盈余公積和未分配利潤(rùn)四部分(二) 政府財(cái)政資金(三) 銀行貸款(四) 股票、債券、集資、租賃、商業(yè)信用等多種籌資方式(五) 其他資金來(lái)源二二、房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)別于一

3、般企業(yè)的資金來(lái)源房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)別于一般企業(yè)的資金來(lái)源(一) 房地產(chǎn)抵押貸款 (二) 售后回租 (三) 預(yù)售資金(四) 其他籌資方式 存在以下不規(guī)范的融資方式： 建筑施工企業(yè)墊付工程款 利用承包商墊資 延期支付土地出讓金 重復(fù)融資(五) 房地產(chǎn)企業(yè)各種融資方式所占比重一一、銀行貸款融資銀行貸款融資 對(duì)于申請(qǐng)銀行開(kāi)發(fā)貸款的房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)滿足以下幾個(gè)基本條件： (一) 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)滿足的融資條件 (二) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)滿足的條件二、信托融資二、信托融資 (一) 房地產(chǎn)信托的內(nèi)涵及房地產(chǎn)信托融資的優(yōu)勢(shì) 三大基本優(yōu)勢(shì)： 信托融資創(chuàng)新空間寬廣，同時(shí)具有巨大的靈活性 信托具有財(cái)產(chǎn)隔離功能 相對(duì)于

4、銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資方式，可以不受通過(guò)銀行貸款時(shí)企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的約束，也能夠彌補(bǔ)中國(guó)人民銀行121號(hào)文規(guī)定的只有主體結(jié)構(gòu)封頂才能按揭所造成的中間消費(fèi)融資的斷裂。 (二) 房地產(chǎn)信托的運(yùn)營(yíng)模式分類 1. 抵押貸款類信托 2. 股權(quán)投資類信托 3. 股權(quán)證券化信托 4. 權(quán)益轉(zhuǎn)讓模式 5. 混合型信托二、股票融資二、股票融資 (一) 股東的類型 1. 普通股股票和優(yōu)先股股票 2. 記名股票和不記名股票 3. 有面值股股票和無(wú)面值股股票(二) 房地產(chǎn)股票的發(fā)行 1. 發(fā)行途徑 (1) 募集設(shè)立公司發(fā)行 (2) 募集新股公開(kāi)發(fā)行 (3) 無(wú)償增資發(fā)行 (4) 可轉(zhuǎn)換公司債券

5、 2. 發(fā)行方式 (1) 直接發(fā)行 (2) 間接發(fā)行 3. 股票發(fā)行價(jià)格 (1) 平價(jià)發(fā)行 (2) 溢價(jià)發(fā)行 (3) 折價(jià)發(fā)行 4. 發(fā)行程序 (1) 準(zhǔn)備階段 (2) 審批階段 (3) 實(shí)施階段(三) 房地產(chǎn)企業(yè)股票發(fā)行案例分析三、房地產(chǎn)債券融資三、房地產(chǎn)債券融資(一) 房地產(chǎn)債券的種類(二) 房地產(chǎn)債券的發(fā)行方式 (1) 直接發(fā)行與間接發(fā)行 (2) 公募發(fā)行與私募發(fā)行(三) 房地產(chǎn)債券的發(fā)行程序 (1) 按法定程序形成有關(guān)決議 (2) 制定發(fā)行章程 (3) 提出發(fā)行申請(qǐng) (4) 取得資信等級(jí)證明 (5) 確定委托發(fā)行代理機(jī)構(gòu) (6) 發(fā)布募集公告 (7) 印制債券 (8) 發(fā)行及善后工作(

6、四) 房地產(chǎn)公司債券發(fā)行案例介紹一、不同融資方式的房地產(chǎn)融資成本比較一、不同融資方式的房地產(chǎn)融資成本比較 (1) 自有資金的融資成本較低 (2) 銀行貸款融資，只需支付銀行貸款利息，成本較低 (3) 銷售回款的融資成本視不同情況有別 (4) 信托資金的融資成本較高 (5) 股權(quán)融資的成本較多地收到利益分配的影響二、銀行貸款融資與信托融資的成本分析二、銀行貸款融資與信托融資的成本分析銀行貸款同樣是房地產(chǎn)企業(yè)融資的最主要來(lái)源信托融資比較靈活，審批也較快，但缺點(diǎn)是融資成本較高目前來(lái)看，房地產(chǎn)信托主要是中小房地產(chǎn)企業(yè)重要的融資途徑三、直接融資與間接融資的成本分析三、直接融資與間接融資的成本分析(一)

7、直接融資的優(yōu)點(diǎn)： 籌集規(guī)模和風(fēng)險(xiǎn)度可以不受金融中介機(jī)構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模及風(fēng)險(xiǎn)管理的約束 具有較強(qiáng)的公開(kāi)性 受公平原則的約束，有助于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，資源優(yōu)化配置 缺點(diǎn)： 直接憑自己的資信度籌資，風(fēng)險(xiǎn)較大 一般逐次進(jìn)行，缺乏管理的靈活性 由于具有公開(kāi)性的要求，有時(shí)與企業(yè)保守商業(yè)秘密的要求相沖突(二) 間接融資的優(yōu)點(diǎn)： 社會(huì)安全性較強(qiáng) 授信額度可以使企業(yè)的流動(dòng)資金需要及時(shí)方便地獲得解決 保密性較強(qiáng) 缺點(diǎn)： 社會(huì)資金運(yùn)行和資源配置效率較多地依賴于金融機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn) 監(jiān)管和控制比較嚴(yán)格和保守四、房地產(chǎn)融資的決策分析四、房地產(chǎn)融資的決策分析一、我國(guó)房地產(chǎn)融資中的主要風(fēng)險(xiǎn)一、我國(guó)房地產(chǎn)融資中的主要風(fēng)險(xiǎn)(一) 主要風(fēng)險(xiǎn)類型 政

8、策風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 道德和信用風(fēng)險(xiǎn)(二) 產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金過(guò)多依賴銀行貸款，使房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行 土地儲(chǔ)備制度不完善，土地儲(chǔ)備貸款存在隱性風(fēng)險(xiǎn) 個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn) 商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營(yíng)行為本身不合理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問(wèn)題二、房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的風(fēng)險(xiǎn)二、房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的風(fēng)險(xiǎn)(一) 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地的經(jīng)營(yíng)模式(二) 房地產(chǎn)上市融資的模式(三) 投資者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的基本評(píng)估三、房地產(chǎn)私募資金的風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)私募資金的風(fēng)險(xiǎn)四、房地產(chǎn)信托融資的風(fēng)險(xiǎn)四、房地產(chǎn)信托融資的風(fēng)險(xiǎn)(一) 房地產(chǎn)信托融資的風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn) 高風(fēng)險(xiǎn)追逐高回報(bào)(二) 房地產(chǎn)信托融資的風(fēng)險(xiǎn)類型及控制手段 1. 房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 2. 項(xiàng)目自身及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 3. 道德風(fēng)險(xiǎn)五、風(fēng)險(xiǎn)管理五、風(fēng)險(xiǎn)管理(一) 房地產(chǎn)基金的風(fēng)險(xiǎn)管理(二) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn) 2. 房地產(chǎn)項(xiàng)目的選擇標(biāo)準(zhǔn) 3. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的授信擔(dān)保條件 4. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的貸后管理要求(三) 私人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理