Y02016 店鋪選址-修訂版

1、XX飾品專賣店選址手冊 七分店面，三分經(jīng)營；店鋪經(jīng)營的“圣經(jīng)”.選址的重要性 保證單店贏利,建立全局性地域戰(zhàn)略資源.選址的目的 選址5C模型中的每個(gè)C都必須達(dá)到基本要求.選址的原則 系統(tǒng)，科學(xué)且簡單，實(shí)用，易于快速操作.選址手冊要求 定性與定量相結(jié)合;管理學(xué),運(yùn)籌學(xué),數(shù)學(xué),財(cái)務(wù)管理學(xué)等綜合運(yùn)用.選址手冊特點(diǎn)成本收入分析(cost/revenue)核心區(qū)位分析(care district)城市市場評估 (city) 店鋪便利性分析(convenience) 競爭分析(competition)店鋪選址5C模型5C模型是選址的系統(tǒng)科學(xué)模型,其理論模型闡釋了選址考察的系統(tǒng)要素,核心亦即最終歸一的成本收

2、入分析直接表明了擬建店的未來可能盈虧狀況。城市市場評估依據(jù)2007年初統(tǒng)計(jì)的全國人均零售額高于全國平均值的城市與人口的對比分析考察二三級商圈重點(diǎn)考察次級商圈重點(diǎn)考察主級商圈重點(diǎn)考察核心地段考察區(qū)級商圈2000020000元以上元以上100100萬以下萬以下100300100300萬萬800800萬以上萬以上580010000580010000元元10000150001000015000元元南通、柳州、揚(yáng)州、秦皇島、蕪湖、惠州、泉州、盤錦、德州、黃石、臺州、銀川300800300800萬萬15000200001500020000元元西安、哈爾濱、長春、 石家莊、昆明、蘭州、唐山、南昌、貴陽、吉林

3、、合肥、汕頭、南寧、洛陽、東莞 、江門、大慶、濰坊中山、紹興、威海湖州、金華、舟山鄂爾多斯、嘉興天津、沈陽、成都大連、青島、太原鄭州、長沙、淄博烏魯木齊、福州包頭、佛山、常州煙臺、?？?、鎮(zhèn)江呼和浩特濟(jì)南、杭州、廈門蘇州、寧波東莞、珠海南京、武漢無錫、深圳廣州上海、北京城鎮(zhèn)人口人均年度零售額核心區(qū)位分析（商圈）商圈構(gòu)成商圈類型距離時(shí)間人流率主商圈核心商圈500M78分鐘50%70% 次級商圈次級商圈1000M15分鐘左右20%30%第三商圈邊緣商圈1500M20分鐘左右10%20%商圈文化特點(diǎn)文化是一個(gè)商圈的標(biāo)示符。商圈的文化既是該區(qū)域消費(fèi)者消費(fèi)意識的反映，又是引導(dǎo)消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣產(chǎn)生的重要因素。

4、能否同飾品消費(fèi)的時(shí)尚特點(diǎn)相契合，決定了在該商圈經(jīng)營的困難和風(fēng)險(xiǎn)程度。時(shí)尚購物文化大眾娛樂文化旅游消費(fèi)文化地方社區(qū)文化商務(wù)貿(mào)易文化安全系數(shù)商圈的界定（商圈理論中多數(shù)研究者認(rèn)可）考察商圈時(shí)，以擬建店為中心，半徑500M畫圈，該區(qū)域?yàn)橹饕疾鞂ο?。尤其是落在該圈?nèi)的常住居民戶數(shù)，反映了潛在顧客的規(guī)模。（其數(shù)據(jù)是大致和總體情況下的經(jīng)驗(yàn)值，個(gè)體考察時(shí)應(yīng)該在考慮經(jīng)驗(yàn)值的基礎(chǔ)上，具體情況具體分析）行業(yè)多樣化如果商圈內(nèi)行業(yè)多樣化，則零售市場一般不會(huì)因?qū)δ钞a(chǎn)品市場需求的波動(dòng)而發(fā)生相應(yīng)波動(dòng)；如果商圈內(nèi)居民多從事同一行業(yè)，則該行業(yè)波動(dòng)會(huì)對居民購買力產(chǎn)生相應(yīng)影響，店鋪營業(yè)額也會(huì)相應(yīng)受影響，因此要選擇行業(yè)多樣化的商圈開

5、店。商圈發(fā)展前景預(yù)測商圈零售飽和程度，城市發(fā)展規(guī)劃，強(qiáng)力品牌的入駐都將影響商圈的延伸和升級。商圈未來的發(fā)展前景即是店面未來的發(fā)展空間。要求：作出“商品主輔結(jié)構(gòu)分布圖”如右圖所示主力商品：名品女裝/休閑牛仔/飾品/高檔餐飲輔助商品：鮮花禮儀/雜品/其他女士特別用品相關(guān)配套業(yè)種：水吧/會(huì)所/美容美體/娛樂商圈發(fā)展商圈發(fā)展考核中項(xiàng)考核小項(xiàng)維度得分標(biāo)準(zhǔn)最后得分考核中項(xiàng)中項(xiàng)權(quán)重小項(xiàng)3分2分1分得分綜合得分商圈業(yè)態(tài)13%商圈級別核心商圈次級商圈邊緣商圈商圈屬性商業(yè)區(qū)娛樂區(qū)、綜合區(qū)住宅區(qū)、金融區(qū)商圈生命周期成長期和成熟期形成期衰退期商圈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)好一般差商圈購買力評估52%商圈潛在客群的消費(fèi)能力高中低目標(biāo)

6、客流量/天（非周末）大于5000人30005000人小于3000人預(yù)估飾品消費(fèi)客單價(jià)100元以上50100元50元以下商圈易達(dá)性6%公交線路或停車站多于3個(gè)2個(gè)1個(gè)主干道是否通暢良好一般商圈人行道是否通暢通暢一般商圈主干道長400600米接近400米或600800米其它范圍商圈主干道寬812米左右接近8米其他范圍商業(yè)氛圍28%商圈主力店2家以上1家無商圈品牌店2家以上1家無休閑娛樂場所2家以上1家無女裝品牌店或美容美體店同定位品牌店不同定位品牌店一般店商圈內(nèi)同業(yè)競爭狀況35個(gè)2或68個(gè)8家商圈評分表商圈得分=綜合得分, 綜合得分=100*權(quán)重*小項(xiàng)得分之和/小項(xiàng)滿分和 基礎(chǔ)分=66分商圈名稱:

7、商圈結(jié)構(gòu)： “井”字形結(jié)構(gòu) 三角形結(jié)構(gòu) 十字形結(jié)構(gòu) 平行線結(jié)構(gòu) 直線結(jié)構(gòu) 商圈性質(zhì)城市中商圈地位一級商圈 二級商圈 三級商圈 四級商圈商圈級別核心商圈 次級商圈 邊緣商圈商圈屬性商業(yè)區(qū) 娛樂期 金融區(qū) 綜合區(qū) 住宅區(qū) 商圈生命周期成長期 形成期 成熟期 衰退期 商圈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)綠化環(huán)境好 一般 差物業(yè)環(huán)境好 一般 差道路基礎(chǔ)建設(shè)好 一般 差休息區(qū)建設(shè)好 一般 差商圈購買力評估商圈購買力評估(飾品消費(fèi)客單價(jià))50元-100元 100元 50元商圈目標(biāo)客流量人/天以上(日常) 人/天以上 (周末)常住住戶數(shù)的消費(fèi)能力高 中 低商圈易達(dá)性公交站: 個(gè) 公交線路：路停車場：個(gè) 地鐵： 有 無所在主干道

8、路長：米左右主干道是否通暢交通良好 一般 差店前人行道寬：米人行道是否通暢交通良好 一般 差商圈主力店:家，分別是：商圈品牌店：家，分別是：商圈大型休閑/娛樂場所：家，分別是：女裝品牌店：家 主要有：競品店：家 主要有：附：商圈調(diào)查表1.消費(fèi)者年齡，職業(yè)，收入水平，消費(fèi)水平（相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料）2.消費(fèi)心理和行為分析（消費(fèi)購物決策8因子分析，在選擇的方框內(nèi)畫）因子多較多一般較少少不僅要“好”還追求高品質(zhì)，仔細(xì)比較尋求最好重價(jià)格貴的品牌，偏好百貨商店和專賣店，偏好熱銷和廣告多的產(chǎn)品重視新穎時(shí)尚，緊跟潮流，喜歡多樣性和個(gè)性追求消遣娛樂，視逛街和購物為樂趣和消遣。價(jià)格敏感，追求物有所值，比較偏向于低價(jià)沖動(dòng)

9、，隨意購物，沒有計(jì)劃性，不太在意花錢多少眼花繚亂，面對諸多品牌和商店不知如何選擇品牌忠誠導(dǎo)向，形成某些品牌和商店的購買習(xí)慣消費(fèi)者研究競爭分析備注：消費(fèi)能力建立在收入狀況的基礎(chǔ)上，可根據(jù)鄰近店鋪產(chǎn)品以及訪問的形式作粗略判斷。根據(jù)調(diào)查和訪談顯示，款式和價(jià)格是影響消費(fèi)者選擇產(chǎn)品的首要和最重要的兩個(gè)因素。1.XX飾品目標(biāo)客戶群定位追求時(shí)尚但不夸張，愛美、喜歡展現(xiàn)自我的女性年齡范圍：20歲35歲收入狀況：2,000元/月以上學(xué)歷背景：教育程度不拘，職業(yè)不拘。2.XX飾品品類主力價(jià)格段定位各品類目前主力價(jià)格段（商品形象部提供數(shù)據(jù)）隨著公司統(tǒng)一的新的店面形象以及新的定價(jià)策略推廣，品類的主力價(jià)格段會(huì)有所提升。

10、3.與競爭對手比較（下頁）評估指標(biāo)評估數(shù)值80%60%40%20%顧客相同度年齡段差異小，消費(fèi)能力較強(qiáng)。年齡段差異小，消費(fèi)能力一般。年齡段差異大，消費(fèi)能力較強(qiáng)。年齡段差異大，消費(fèi)能力一般。產(chǎn)品差異度款式差異大，主力價(jià)格差異大?？钍讲町惔?，主力價(jià)格差異小?？钍讲町愋。髁r(jià)格差異大?？钍讲町愋。髁r(jià)格差異小。價(jià)格競爭激烈集中優(yōu)勢競爭差異化競爭不考慮進(jìn)入說明：以擬開店周邊所有飾品店為分析對象，作各店的點(diǎn)布局圖。從集中程度考慮經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。競爭分析(%)顧客相同度8060402020406080(%)產(chǎn)品差異度經(jīng)營的容易程度考評項(xiàng)目 中項(xiàng)權(quán)重 項(xiàng)目B3分2分1分等級得分 綜合得分店面可視性24%店招可

11、視距離25M之外可看到1525M內(nèi)看到15M內(nèi)看到店面面積（）25351525或364040店面開間寬度(30)3.5M以上33.5M以上3M以下店內(nèi)空間高度2.83.5M2.52.8M或3.53.8M3.8M應(yīng)光性整個(gè)空間自然光照充足小部分區(qū)域自然光照不足大部分區(qū)域自然光照不足店面進(jìn)深度5-6米3-5米或6-8米其他范圍櫥窗（展示與通透性）2個(gè)1個(gè)無空間效果7%店面柱墻（影響布局）無有功能性便于展示等零售功能少部分不適合展示等功能形狀利用效果無死角1個(gè)死角多個(gè)死角店面可接近性15%交通易達(dá)性無護(hù)欄，近公交站和斑馬線無護(hù)欄，遠(yuǎn)公交站和斑馬線街道末端，遠(yuǎn)公交站和斑馬線道路結(jié)構(gòu)寬8米-10米寬68

12、米或1012米其它范圍障礙物店前無障礙物，無臺階 店前無障礙物，有臺階店前有障礙物，有臺階店鋪立地效果54%店鋪位于街道位置 1/32/3處接近1/3或接近2/3處其他位置街道有無聚客點(diǎn)多個(gè)聚客點(diǎn)1個(gè)聚客點(diǎn)無聚客點(diǎn)街道客流主體靠近店面一側(cè)是不是店鋪分流狀況沒有分流分流很少分流較多店鋪便利性評分表店鋪便利性分析商圈得分=綜合得分, 綜合得分=100*權(quán)重*小項(xiàng)得分之和/小項(xiàng)滿分和 基礎(chǔ)分= 分項(xiàng)目加分項(xiàng)目加分項(xiàng)目加分項(xiàng)目加分廣告燈箱位店面朝南門口有無休閑坐凳街道店面風(fēng)格統(tǒng)一度路燈距店面近距離（店面直接受益）店門允許外開防火措施得當(dāng)?shù)昝嫣幵诠战俏恢玫赇伇憷约臃猪?xiàng)店鋪便利性得分=綜合得分,綜合得分

13、=100*權(quán)重*小項(xiàng)評估得分之和/小項(xiàng)滿分之和符合加分標(biāo)準(zhǔn)的每個(gè)項(xiàng)目加1分預(yù)期店所屬分公司：預(yù)期店位置：性質(zhì)：直營 加盟 其他店租元 轉(zhuǎn)讓費(fèi)元 其他費(fèi)元店使用情況：空屋 使用 可遷入時(shí)間：年月日店鋪營業(yè)時(shí)間：從 時(shí)分- 時(shí)分周圍店鋪的租金情況：1、元/年(共 平方米); 2、元/年(共 平方米)店面物業(yè)條件店面面積：平方米店面尺寸：面寬米 縱深米 店高米店招尺寸：寛米 高米店面形狀：窄形 寬形 方形 圓弧形 其他形狀櫥窗：有個(gè) 尺寸：寛米 高米店門朝向：（方向）； 外開 內(nèi)開店面功能性：儲藏 展示 試鏡店面利用率：（百分比）；有無死角：有個(gè) 無防火措施：好 一般 差店面柱墻：有個(gè) 無店周圍物業(yè)

14、條件店招可視距離：米店前分布：護(hù)欄 斑馬線 公交站線路車店前臺階：有階 無店前障礙物：無 有 主要是：門口休閑凳：無 有 距店米門口路燈：無 有 距店米廣告燈箱位：有個(gè) 無門口公交站：無 有 距店米臨店聚人氣的大店：有個(gè) 無店面所處位置：進(jìn)口 中心 交叉口 拐角店面所處:陽街 陰街; 店面人行道寬米店前目標(biāo)人流量:人/天,人流高峰從時(shí)分-時(shí)分臨近女裝經(jīng)營方向：同定位的女裝品牌 高檔定位的女裝品牌 低檔定位的女裝品牌 一般女裝附：店址調(diào)查表成本收入分析序號123項(xiàng)目租賃費(fèi)員工薪酬月度營運(yùn)開銷會(huì)計(jì)分錄租賃費(fèi)+轉(zhuǎn)讓費(fèi)住宿租金人員工資生活福利費(fèi)獎(jiǎng)金辦公費(fèi)通訊費(fèi)低值易耗品業(yè)務(wù)應(yīng)酬費(fèi)差旅費(fèi)序號456789

15、10項(xiàng)目促銷廣告費(fèi)物業(yè)水電費(fèi)運(yùn)雜費(fèi)稅費(fèi)裝修攤銷設(shè)備折舊其他費(fèi)用會(huì)計(jì)分錄促銷費(fèi)廣告費(fèi)水電費(fèi)物業(yè)費(fèi)取暖費(fèi)運(yùn)雜費(fèi)稅費(fèi)裝修攤銷設(shè)備折舊其他費(fèi)用備注：產(chǎn)品跌價(jià)準(zhǔn)備按照月銷售收入的5%準(zhǔn)備，促銷費(fèi)和廣告費(fèi)都按照月銷售收入的3%核準(zhǔn)， 按照變動(dòng)成本予以核算。其他成本為固定成本。,裝修費(fèi)按2年攤銷；設(shè)備按5年折舊。店面的機(jī)會(huì)成本不予考慮。1.投資費(fèi)用預(yù)算2.實(shí)地客流監(jiān)測客流監(jiān)測時(shí)間:星期時(shí)間段二14:0016:00和18:0020:00五17:0018:00和19:0021:00六18:0020:00平衡點(diǎn)計(jì)算公式（租金制）反推預(yù)計(jì)銷售額日銷售收入日銷售收入 = 目標(biāo)客流量目標(biāo)客流量 進(jìn)店率進(jìn)店率 成交率成交

16、率 客單價(jià)客單價(jià) 假定Y折銷售變動(dòng)成本率C：出廠價(jià)折扣32% + 跌價(jià)準(zhǔn)備5% + 廣告促銷3%= 40%其他成本根據(jù)店面面積預(yù)提計(jì)算日平衡點(diǎn)日平衡點(diǎn)固定成本固定成本 / 365=Y Y變動(dòng)成本率變動(dòng)成本率=（租金（租金 + 其他成本）其他成本）/365Y Y- -0.40.4依據(jù)新光精品、密友、新光零售店的相關(guān)數(shù)據(jù)，進(jìn)店率為10%，成交率為15%，客單價(jià)為50元 P=px-bx-a 。P是利潤； p 是銷售單價(jià)； x是銷售量； b是單位變動(dòng)成本； a是固定成本；也就是利潤P=0；銷售收入px；變動(dòng)成本總額bx；固定成本總額a，變動(dòng)成本率c。x=a/(p-b)，銷售額(損益平衡點(diǎn))px = a

17、 / (1-c )比較預(yù)計(jì)銷售額與平衡點(diǎn)的差距，決定該店址的投資潛力比較預(yù)計(jì)銷售額與平衡點(diǎn)的差距，決定該店址的投資潛力標(biāo)準(zhǔn)成本參考面積()12租賃費(fèi)員工薪酬租賃費(fèi)住宿租金人員數(shù)人員工資生活費(fèi)獎(jiǎng)金匯總15-334001050445030-442801400568050-550801750683060-6588021007980面積()34月度營運(yùn)開銷促銷廣告費(fèi)辦公費(fèi)通訊費(fèi)低值易耗品 業(yè)務(wù)應(yīng)酬費(fèi)差旅費(fèi)促銷費(fèi)廣告費(fèi)151002002001205001003015023525020050010050200255300200500150602002703502005001501. 租賃費(fèi)根據(jù)地區(qū)差異而定

18、。.員工薪酬根據(jù)公司的薪資制度而定，沒有地區(qū)性依據(jù)人員數(shù)而定 .除租賃費(fèi)，員工薪酬外的其他費(fèi)用也沒有明顯的地區(qū)性，其中差別較大的主要是裝修待攤（依據(jù)面積而定）面積()5678910匯總物業(yè)水電費(fèi)運(yùn)雜費(fèi)稅費(fèi)裝修攤銷設(shè)備折舊其他費(fèi)用水電費(fèi)物業(yè)費(fèi)取暖費(fèi)運(yùn)雜費(fèi)稅費(fèi)裝修攤銷設(shè)備折舊其他費(fèi)用1580050505001125140200408530900501005002250140250562550100075100500375014030074706011007510050045001403508435零售店面進(jìn)店率成交率日統(tǒng)計(jì)一覽表零售店店面積所屬門市時(shí)間段門前過往總?cè)藬?shù)（1845歲女性）進(jìn)店人數(shù)平均

19、銷售單價(jià)銷售數(shù)量客戶總數(shù)會(huì)員數(shù)量備注新客戶老客戶10：01-12：0012：01-14：0014：01-16：0016：01-18：0018：01-20：0020：01-22：00合計(jì)進(jìn)店率=進(jìn)店合計(jì)人數(shù)/門店過往總?cè)藬?shù) 成交率=成交人數(shù)/進(jìn)店人數(shù)合計(jì) 日期：星期：天氣狀況：店長簽名：備注:1、老客戶為非第一次入本店消費(fèi)2.所有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不要填寫單位，沒有數(shù)據(jù)的請?zhí)顚憺?，不要使用其它任何符號。3.未開店的時(shí)間段，即使沒有數(shù)據(jù)也請不要?jiǎng)h除，以空格的形式體現(xiàn)為未開店。4.進(jìn)店目標(biāo)消費(fèi)群年齡段目測,統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)是進(jìn)店人數(shù),請不要混淆門前過往總?cè)藬?shù)5.進(jìn)店率和成交率可以不用計(jì)算6.此表以一個(gè)月為統(tǒng)計(jì)時(shí)段

20、.為防止統(tǒng)計(jì)的缺失,請將工作表(sheet1)命名為時(shí)間段,例如sheet1命名為5.1.可隨時(shí)檢查是否有遺漏7、會(huì)員數(shù)量：每天的實(shí)際會(huì)員總量。人流量計(jì)數(shù)店面客流量調(diào)查表店面客流量調(diào)查表【預(yù)期店預(yù)期店】日期日期星期星期天氣天氣所屬門市所屬門市店面名稱店面名稱店面積店面積店面地址店面地址調(diào)查時(shí)間段調(diào)查時(shí)間段時(shí)間段時(shí)間段店門前過往人數(shù)店門前過往人數(shù)（1845歲女性）歲女性）進(jìn)店人數(shù)進(jìn)店人數(shù)（正在營業(yè)中的店面）（正在營業(yè)中的店面）調(diào)查人簽字調(diào)查人簽字10:0011:0011:0112:0012:0113:0013:0114:0014:0115:0015:0116:0016:0117:0017:011

21、8:0018:0119:0019:0120:0020:0121:0021:0122:00總計(jì)人數(shù)總計(jì)人數(shù)會(huì)員累計(jì)人數(shù)會(huì)員累計(jì)人數(shù)備注：備注：1.每個(gè)時(shí)間段調(diào)查完畢，調(diào)查人員必須簽字確認(rèn)。每個(gè)時(shí)間段調(diào)查完畢，調(diào)查人員必須簽字確認(rèn)。 2.采樣時(shí)間為采樣時(shí)間為3天，時(shí)間定在周一、周五、周日天，時(shí)間定在周一、周五、周日 店面客流量調(diào)查表店面客流量調(diào)查表【已開店已開店】日期日期星期星期天氣天氣所屬門市所屬門市店面名稱店面名稱店面積店面積店面地址店面地址調(diào)查時(shí)間段調(diào)查時(shí)間段時(shí)間段時(shí)間段店門前過往人數(shù)店門前過往人數(shù)（1845歲女性）歲女性）進(jìn)店人數(shù)進(jìn)店人數(shù)交易人數(shù)交易人數(shù)調(diào)查人簽字調(diào)查人簽字新客戶新客戶老客戶老客戶10:0011:0011:0112:0012:0113:0013:0114:0014:0115:0015:0116:0016:0117:0017:0118:0018:0119:0019:0120:0020:0121:0021:0122:00總計(jì)人數(shù)總計(jì)人數(shù)會(huì)員累計(jì)人數(shù)會(huì)員累計(jì)人數(shù)備注：備注：1、老客戶為非第一次入本店消費(fèi)；、老客戶為非第一次入本店消費(fèi)；2、會(huì)員累計(jì)人數(shù)：截止當(dāng)天