物業(yè)管理前期介入

1、物業(yè)管理前期介入主講人：孟凡武前前 言言 物業(yè)管理前期介入，能較好地履行建設(shè)單位與物物業(yè)管理前期介入，能較好地履行建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任，規(guī)避后期物業(yè)管理中的潛在風(fēng)險，業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任，規(guī)避后期物業(yè)管理中的潛在風(fēng)險，實現(xiàn)物業(yè)前期建設(shè)與后期管理的有效對接。實現(xiàn)物業(yè)前期建設(shè)與后期管理的有效對接。 做好物業(yè)管理前期介入工作，對提高物業(yè)管理水做好物業(yè)管理前期介入工作，對提高物業(yè)管理水平，業(yè)主物權(quán)的保值、增值，有著舉足輕重的作用。平，業(yè)主物權(quán)的保值、增值，有著舉足輕重的作用。物業(yè)管理前期介入涉及階段早期介入階段工程施工階段移交入伙階段早期介入階段l 綜合l 環(huán)境l 公共秩序l 綠化園藝綜合綜合綜合

2、（1）小區(qū)進(jìn)出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費(fèi)用支出。（2）小區(qū)內(nèi)的車位配置要盡量充足（80%以上）。（3）垃圾收集站最好設(shè)計在小區(qū)進(jìn)出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運(yùn)車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。（4）建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現(xiàn)象）。（5）所有單元門口應(yīng)設(shè)計遮雨棚（防雨水和淋花水）、非機(jī)動車臨時停放點。（6）商鋪前后的預(yù)留空調(diào)位及排水位往往被開發(fā)商所忽視，設(shè)計中應(yīng)考慮進(jìn)去。（7）建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺等（以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè)）。 綜合（8）小區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計要一步到位：（a）按物管要求配置綠化用房、物管用房

3、、商業(yè)用房、功能用房和設(shè)備用房。（b）管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預(yù)留的排煙道和隔油池等都應(yīng)在設(shè)計中加以考慮。（c）應(yīng)設(shè)計有人看守非機(jī)動車停車棚。（9）水、電、氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。（10）信報箱的設(shè)置亦要考慮郵政需要放在首層（架空層等，首層以上，郵電部門會加收服務(wù)費(fèi)），并且信報箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的存放。綜合給排水給排水（1）配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴 水管。（2）排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。（3）現(xiàn)在大部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水

4、之地，所以陽臺設(shè)計應(yīng)考慮統(tǒng)一接管，并配二個地漏（其中一個為洗水機(jī)排水用）否則業(yè)主在二次裝修的排管時，施工不規(guī)范會引發(fā)一系列問題。（4）樓宇地基回填土要采用三七灰土夯實，散水要高于綠地，綠地高于道路，綠地排水順暢，以免造成雨天地下室滲水。綜合（5）各單元二次供水管道應(yīng)有穩(wěn)壓閥，以避免水壓不穩(wěn)定造成業(yè)主水表空轉(zhuǎn)，讀數(shù)和實際用水量不符。（6）小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長度。（7）最容易發(fā)生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板、墻體時，因受擠壓而易爆裂（PV管）或生銹而破裂（鍍鋅管），故設(shè)計時最好設(shè)置套管。（8）管道間應(yīng)設(shè)計排水管道、

5、地漏，尤其是頂層（有暖氣放氣閥)。綜合電氣電氣（1）現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設(shè)計應(yīng)考慮主、次臥房及大廳都應(yīng)配置預(yù)留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)繞音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在入戶門處，在洗手間亦可配置（以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬。）（2）樓道內(nèi)電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖，應(yīng)采用專用鎖，樓道開關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。綜合（3）小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用耐銹蝕、牢固、防日曬雨淋、不怕大風(fēng)的燈座，采用節(jié)能燈膽（方便日常維修、減少開支）；單元樓道

6、燈最好采用聲光控復(fù)合燈口開關(guān)（以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。（4）一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電表配制要選用最小容量（以免大容量電表收取幾十度費(fèi)用而發(fā)生不必要的支出）。（5）消防水泵、二次供水等設(shè)備設(shè)施功率大但用電量很少的可否合用一個電表。（6）重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口，以免發(fā)生局部損壞換整條管線。l 綜合l 環(huán)境l 公共秩序l 綠化園藝環(huán)境衛(wèi)生（1）設(shè)計時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。（2）高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。（3）樓道側(cè)墻應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度

7、的瓷片（防涂鴉，防污漬）。l 綜合l環(huán)境l 公共秩序l 綠化園藝公共秩序（1）小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計要防攀防鉆，女兒墻亦要設(shè)計成防攀越的。（2）小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、高低杠桿等設(shè)施和器械。（3）小區(qū)出入口、主要路口、各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪前等部位應(yīng)設(shè)計安裝紅外監(jiān)控系統(tǒng)。（4）外墻圍欄盡量不采用薄壁方矩管制作，使用鍍鋅方矩管、不銹鋼、生鐵、水泥圍欄等不易銹蝕的材料制作。l 綜合l 環(huán)境l 公共秩序l 綠化園藝綠化園藝（1）小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評的需要（40%以上）。（2）綠化帶植物的品種（尤其

8、是高檔大型物業(yè)小區(qū)）不要設(shè)計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護(hù)的植物。（3）小區(qū)內(nèi)標(biāo)牌和建筑小品設(shè)計亦要考慮到易于低成本維護(hù)。（4）建筑物的可上人平臺可以設(shè)計成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺設(shè)計成易于養(yǎng)護(hù)的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補(bǔ)地面綠化面積的不足（第五面資源的利用）。（5）凡有空調(diào)機(jī)滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶（既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）。工程施工階段工程施工階段（1）對小區(qū)（大廈）的重要大型設(shè)備、設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的實體公司，在價格相近的

9、幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術(shù)服務(wù)良好、價格適中的那家。（2）小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號與規(guī)格。（3）涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓能力，應(yīng)做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關(guān)過程控制和驗收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)，綠化帶土質(zhì)的厚度要符合要求。（4）所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市 政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位都應(yīng)與開發(fā)地產(chǎn)就設(shè)備（或大宗材

10、料、配件）的保質(zhì)（修）期的保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)（修）期限、責(zé)任、費(fèi)用(維修保證金)、違約處理等達(dá)成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話。（5）一些重要的大型配套設(shè)備（包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。（6）小區(qū)物業(yè)所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門的校驗許可證明（如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過公安部門的安全技防測試合格后才準(zhǔn)許使用，還有消防報警系統(tǒng)、滅火

11、器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等）最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。（7）為方便以后的物業(yè)管理，對大型重要的公共配套設(shè)備能設(shè)立獨立的電表或電表（便于情況分析和成本控制），高層及大型寫字樓的室內(nèi)照明插座電源應(yīng)與中央空調(diào)系統(tǒng)用電線路及計量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于抄表、住戶忘關(guān)開關(guān)時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應(yīng)作好識別標(biāo)記，合理分配。（8）各專業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進(jìn)工作深入現(xiàn)場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)的施工更改記錄。（9）重要的土建要確保一

12、定抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進(jìn)行質(zhì)量驗收、且要有物管工程人員參加。（10）物業(yè)的竣工驗收，物管人員應(yīng)會同參加，對不符合物管要求的工程項目有權(quán)令其整改滿意后再簽字，物業(yè)（包括設(shè)備設(shè)施）的二次接管驗收須全面把關(guān)交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。移交入伙階段移交入伙階段（1）對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進(jìn)行復(fù)核，對尚未完善的事項要求開發(fā)商提出的補(bǔ)救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項基金，開辦費(fèi)用，對外承諾的小區(qū)配套設(shè)施等敏感問題）。（2）開發(fā)商應(yīng)對小區(qū)所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項目、工程負(fù)責(zé)人擴(kuò)聯(lián)系電話、保

13、修期限等內(nèi)容列出清單交給物業(yè)公司。（3）將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、墻漆、玻璃窗及配件等留下來備用可為以后維修減少費(fèi)用。（4）凡小區(qū)采用非市面上常見的建材，設(shè)備和設(shè)施的應(yīng)讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。（5）驗收時注意和物管密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無按要求做好：包括崗?fù)?、道閘、圍欄防攀防鉆設(shè)施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區(qū)標(biāo)識系統(tǒng)、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設(shè)施做好與否，小區(qū)擺攤、，搞社區(qū)活動、室外加工用電的預(yù)留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)（含商鋪）等。（6）小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場所（幼兒園等）、停車位、會所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明（避免以后引起業(yè)主投訴、爭紛）。物業(yè)管理方