2六指中北路項目產(chǎn)品溝通new

1、中北路工程溝通1報告結(jié)構(gòu)市場研判回憶市場導(dǎo)向下產(chǎn)品特征工程SWOT分析目標(biāo)客戶分析營銷總精神同類產(chǎn)品比照2工程開展研判基礎(chǔ)因素梳理市場研判回憶資源梳理：交通便利，配套豐富，占據(jù)城市中心區(qū)域開展：區(qū)域開展前景良好，依靠中央政務(wù)區(qū)的帶動提升工程價值地塊屬性：小規(guī)模、高容積率、商業(yè)用地其商業(yè)用地的屬性嚴(yán)重制約了工程的開展方向，同時優(yōu)越的區(qū)域位置和開展前景，使得工程的開展又趨向多元化（商業(yè)、住宅、酒店等）。3基于地塊及區(qū)域規(guī)劃的物業(yè)開展方向可能性商業(yè)用地（土地性質(zhì)）針對其商業(yè)用地的根本情況，作為市中心較小地塊，其工程的開展根本方向為：寫字樓酒店小戶型公寓商業(yè)其他市場研判回憶4市場研判回憶通過市場研判物

2、業(yè)開展分析寫字樓酒店商業(yè)小戶型住宅任何一種業(yè)態(tài)都缺乏以單獨支撐項目開展目標(biāo)有一定可行性有一定可行性可行性較低可行性較低寫字樓的開展方向小戶型的投資價值土地的商業(yè)屬性城市綜合體通過市場研判5 打造多功能、地標(biāo)性、復(fù)合度較高的都市綜合體一座宜商宜居、具有SOHO功能的區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿建筑市場研判結(jié)論通過市場研判本工程最適合、風(fēng)險最低物業(yè)開展方向：6報告結(jié)構(gòu)報告結(jié)構(gòu)市場研判回憶市場導(dǎo)向下產(chǎn)品特征工程SWOT分析目標(biāo)客戶分析營銷總精神同類產(chǎn)品比照7市場導(dǎo)向結(jié)果住宅+辦公+商業(yè)都市綜合體 效勞型SOHO市場研判地塊分析市場導(dǎo)向下產(chǎn)品特征8SOHO產(chǎn)品根本特征市場導(dǎo)向下產(chǎn)品特征規(guī)劃特點：商住兩用、綜合性強區(qū)域特

3、點：地段優(yōu)越、交通便利建筑特點：立面簡潔、立體感強物管特點：高智能化、人性化管理配套特點：時尚化、國際化、個性化公建特點：現(xiàn)代化、兼具寫字樓特點人群特點：年輕化、樂于接受新興事物9報告結(jié)構(gòu)市場研判回憶市場導(dǎo)向下產(chǎn)品特征工程SWOT分析目標(biāo)客戶分析營銷總精神同類產(chǎn)品比照10同類產(chǎn)品比照 之前我們闡述了soho產(chǎn)品的特點，下面我們將會把我們的產(chǎn)品與典型soho產(chǎn)品做一個比照，從產(chǎn)品自身的特點中尋找與典型soho產(chǎn)品的相同點和不同點，比照從以下幾個方面展開：11區(qū)域徐東商圈中南商圈司門口商圈城市核心，配套豐富、交通便利與同類產(chǎn)品共性：同類產(chǎn)品比照二線湖景資源、區(qū)域開展前景可期與同類產(chǎn)品優(yōu)勢：12規(guī)劃

4、挑高soho住宅公寓出入口車行入口中 北 路往徐東往中南4層商業(yè)27層車行出口噴泉廣場出入口花園花園同類產(chǎn)品比照商住結(jié)合、功能性強與同類產(chǎn)品共性：前后均有景觀，舒適性更強與同類產(chǎn)品優(yōu)勢：13建筑本工程建筑形態(tài)為160米超高層建筑，5.3米層高，座擁四層底商，對于建筑的立面也將會因為160米的層高成為區(qū)域的標(biāo)志性工程，同時在soho產(chǎn)品中并不多見，超高層建筑將是本工程一大亮點。本工程的建筑立面尚未確定？同類產(chǎn)品比照14戶型功能性強、戶型方正與同類產(chǎn)品共性：同類產(chǎn)品比照復(fù)式結(jié)構(gòu)、贈送面積更大、得房率更高與同類產(chǎn)品優(yōu)勢：15產(chǎn)品比照小結(jié)區(qū)域城市中心 配套豐富規(guī)劃戶型建筑商住結(jié)合 功能性強區(qū)域地標(biāo) 昭

5、示性強功能性強 戶型方正 本工程產(chǎn)品與其他SOHO產(chǎn)品有著很多共性，同時在各項特點上比傳統(tǒng)的SOHO的工程更有優(yōu)勢。同類產(chǎn)品比照共 性二線湖景資源、區(qū)域開展前景可期前后均有景觀、舒適性強160米超高層建筑，區(qū)域地標(biāo)、昭示性強5.3米層高復(fù)式結(jié)構(gòu)、得房率高不同點16報告結(jié)構(gòu)市場研判回憶市場導(dǎo)向下產(chǎn)品特征工程SWOT分析目標(biāo)客戶分析營銷總精神同類產(chǎn)品比照17規(guī)劃中賣點：降低建筑密度為取得湖景（東湖、沙湖）最正確視野商業(yè) 公寓分開超高層建筑,提升工程形象提升工程品質(zhì)工程賣點梳理挑高soho住宅公寓出入口車行入口中 北 路往徐東往中南4層商業(yè)27層車行出口噴泉廣場出入口花園花園現(xiàn)規(guī)劃工程分析18提升建

6、筑空間使用率戶型中賣點：增加實用面積、提高得房率；增加產(chǎn)品可塑性;商業(yè)式公寓（soho）綜合體，增加產(chǎn)品的功能性。超高層建筑昭示性一層二層工程分析工程賣點梳理19國新置業(yè)中北路項目SWOT分析優(yōu)勢-Strength劣勢-Weak1.城心地段，交通便利，繁華僅在咫尺2.170米超高層現(xiàn)代建筑，昭示性強，視 野開闊3.5.6米層高復(fù)式結(jié)構(gòu)，實用率高4.戶型空間開放，宜商宜居，創(chuàng)意格局隨 心可變5.社區(qū)小，物業(yè)管理和服務(wù)品質(zhì)更高1.土地商業(yè)屬性，消費者的抗性（使用年限、首付、商貸）2.周邊城中村改造，會對周圍環(huán)境造成一定影響3.單體建筑，園林景觀相對較少4.低層戶型的視野以及景觀偏弱5.正面是主干道

7、（中北路），灰塵噪影響6.軌道從社區(qū)北角地下過，噪音影響機會-OpportunitySO戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢搶占機會）WO戰(zhàn)略（利用機會克服劣勢）1.城市外擴發(fā)展，內(nèi)環(huán)土地禁限后日 益稀缺2.隧道和地鐵等軌道交通的相繼通車3.周邊高檔社區(qū)已經(jīng)形成規(guī)模和連帶 效應(yīng)4.城市內(nèi)環(huán)投資回報價值有目共睹5.Soho式產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)的稀缺性1強化.區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢及地標(biāo)性2.買一層送一層復(fù)式結(jié)構(gòu)，得房率高3.便捷性的生活氛圍和良好的投資潛力1.高得房率的投資回報價值2.Soho產(chǎn)品的多功能性威脅-ThreatenST戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅）WT戰(zhàn)略（減少劣勢，避免威脅）1.宏觀經(jīng)濟帶來的不可確定的市 場波動性2.過

8、高建筑成本帶來的高價格的 市場壓力3.與區(qū)域同價格區(qū)間項目的截留.1.內(nèi)環(huán)內(nèi)的區(qū)位，強化本項目針對自住型客戶的吸引力2. 加強價值展示、產(chǎn)品特點展示吸引客戶1、完善項目自身包裝展示，提高形象及知名度2、突出并放大賣點，區(qū)隔片區(qū)同價位對手20工程分析工程核心賣點（營銷主張）地標(biāo)性的建筑創(chuàng)新性的產(chǎn)品多功能的用途水果湖省級政務(wù)區(qū)標(biāo)志性城市綜合體核心區(qū)域價值21報告結(jié)構(gòu)市場研判回憶市場導(dǎo)向下產(chǎn)品特征工程SWOT分析目標(biāo)客戶分析營銷總精神同類產(chǎn)品比照22客戶分析產(chǎn)品多功能目標(biāo)客群界定商務(wù)型客戶（辦公）居住型客戶（自?。┩顿Y型客戶（租售）其他型客戶（享樂）目標(biāo)客戶界定23客戶分析目標(biāo)客戶與工程契合點商務(wù)型

9、客戶（辦公）160米超高層地標(biāo)性建筑（昭示性）5.3米復(fù)式可變空間（利用率）現(xiàn)代化商務(wù)式建筑（商務(wù)感）核心區(qū)域（便捷性）小戶型里的高品質(zhì)辦公區(qū)域24客戶分析居住型客戶（自?。┠繕?biāo)客戶與工程契合點5.3米復(fù)式空間（得房率）城市中心（生活便捷性）配套的舒適性（辦公式SOHO）小戶型里的高性價比、高品質(zhì)生活空間可變的生活空間（個性自由的滿足感）25投資型客戶（租售）客戶分析目標(biāo)客戶與工程契合點配套資源的豐富（便利性的生活）5.3米復(fù)式空間（空間利用率）區(qū)域的開展前景（升值潛力）小戶型的可觀的升值潛力宜商宜居的綜合體（多樣性）26客戶分析其他型客戶（享樂）目標(biāo)客戶與工程契合點160米超高層建筑（凸顯身

10、份）景觀資源的占有（生活享受）Soho式生活配套（便利的生活）小戶型里的個性、獨立的空間可變的生活空間（個性化享樂）27年齡描述：25-40歲，事業(yè)處于上升期，對未來有追求和目標(biāo)；職業(yè)描述：企業(yè)中層管理人員、自由職業(yè)者、IT人員、經(jīng)紀(jì)人、廣告從業(yè)者、藝術(shù)從業(yè)者；愛好描述：野外活動、旅游、運動、酒吧、音樂會、經(jīng)典電影、藝術(shù)展覽消費行為：追逐時尚和潮流、樂于接受新奇的事物、追求名牌產(chǎn)品、對生活品質(zhì)有一定的追求。客戶分析目標(biāo)客戶物理屬性28他們的價值觀：他們享受物質(zhì)生活， 同時也關(guān)注精神世界； 他們衣食無憂， 同時也夢想靈魂富裕； 他們追求情調(diào)，另類，高雅， 他們鐘情品位，精致，浪漫； 他們是時尚的

11、先行者， 是文化消費的主力軍.懂得享受生活，喜歡自由、隨意的生活 、具有國際感、品質(zhì)感的生活.能夠選擇生活的，而不是被生活所選擇的人目標(biāo)客戶精神屬性客戶分析29 偶得客戶群 游離客戶群重點客戶群核心客戶群武昌中心區(qū)域的自住和辦公客戶，看中了產(chǎn)品特點以及投資性主要集中在中南、街道口、徐東三大商圈的工作人員以及中小型企業(yè)主自住型和投資型的區(qū)域原居民（水果湖區(qū)域）光谷、青山局部漢口中心區(qū)客戶（商務(wù)、投資為主）目標(biāo)客戶區(qū)域來源界定客戶分析30客戶分析目標(biāo)客戶分析小結(jié)多樣性的功能與客戶的特點完美匹配，滿足不同客戶的需求時尚、個性化的產(chǎn)品特點與客戶的個性完美融合昭示性的地標(biāo)建筑充分表達客戶的自我的個性和品

12、位31報告結(jié)構(gòu)市場研判回憶市場導(dǎo)向下產(chǎn)品特征工程SWOT分析目標(biāo)客戶分析營銷總精神同類產(chǎn)品比照32探索工程個性的深度思考土地都市核心非居住區(qū)高品質(zhì)建筑逆向思考：我們也不想放過在居住區(qū)和中心區(qū)游離的準(zhǔn)置業(yè)者。正向思考：這塊土地很容易吸引喜歡城市便捷生活的人！規(guī)劃創(chuàng)新營銷總精神33產(chǎn)品多功能性非單純小戶型住宅逆向思考：我們更希望能兼顧多個客群，商務(wù)辦公、自住、投資、享樂正向思考：規(guī)劃理念是即能表達土地的城市價值，又能展示產(chǎn)品的商務(wù)、生活價值，一種多功能物業(yè)形態(tài)。產(chǎn)品創(chuàng)新探索工程個性的深度思考營銷總精神34商務(wù)辦公多功能物業(yè)創(chuàng)新的基石是傳統(tǒng) 延伸到建筑上延伸到園林上延伸到景觀上延伸到環(huán)境上延伸到空間

13、上延伸到物業(yè)上這個工程的開發(fā)理念是創(chuàng)新探索工程個性的深度思考營銷總精神35產(chǎn)品定位創(chuàng)新產(chǎn)品多功能性商務(wù)享樂居住投資跨界物業(yè)源于北美，開展于世界的一種新銳的生活環(huán)境和建筑美學(xué)的融合 營銷總精神36工程廣告定位城市中心地標(biāo)性建筑多功能跨界物業(yè)接軌世界的跨界中心營銷總精神核心區(qū)位優(yōu)勢建筑的國際化趨勢產(chǎn)品創(chuàng)新性的特點37案名建議沃爾德中心定位：接軌世界的跨界中心釋義：沃爾德是“world的中文直譯，寓意本工程為世界的中心、武漢的中心，充分表達工程的地標(biāo)性氣質(zhì)，和跨界物業(yè)的多功能綜合體。營銷總精神38備選案名世中心釋義：世中心，顯示工程區(qū)域優(yōu)勢的同時，又有一種高度端工程的氣質(zhì)，同時暗指工程的綜合體的特性。營銷總精神39