8、預(yù)租及租金收入ppt課件

1、 預(yù)租及租金收入主講：第一部分：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)六大收入解讀六、預(yù)租及租金收入 新文件第10條：開(kāi)發(fā)企業(yè)新建的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、獲得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽署租賃約定協(xié)議的，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付承租人運(yùn)用之日起，出租方獲得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，承租方支付的預(yù)租費(fèi)用同時(shí)按租金支出進(jìn)展稅前扣除。 一預(yù)售收入納所得稅么？ 預(yù)租收入納所得稅么？ 二預(yù)租收入能否交納營(yíng)業(yè)稅？ 1、16號(hào)文件第5條 2、新實(shí)施細(xì)那么第25條 納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。第一部分：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)六大收入解讀六、預(yù)租及租金收入三租金收入確認(rèn)規(guī)那么

2、根據(jù)租賃合同規(guī)定的付款時(shí)間，一次性收取了3年的租金，每年租金100萬(wàn)元，共300萬(wàn)元，如何確認(rèn)收入？1、企業(yè)所得稅1國(guó)稅發(fā)1997191號(hào)文件第7條2新稅法如何確認(rèn)收入？第十九條第二款3新稅法中對(duì)租賃費(fèi)支出是如何確認(rèn)的？第四十七條第1項(xiàng)。存在問(wèn)題：橫向不配比 思索：假設(shè)合同規(guī)定最后一年付款呢？ 實(shí)踐上企業(yè)所得稅在租金收入上，采取的是“收付實(shí)現(xiàn)制 我們所稱的“收付實(shí)現(xiàn)制并非是實(shí)踐收到錢，而是合同上規(guī)定的收款日期，表達(dá)了納稅必要資金的原那么。第一部分：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)六大收入解讀六、預(yù)租及租金收入三租金收入確認(rèn)規(guī)那么 根據(jù)租賃合同規(guī)定的付款時(shí)間，一次性收取了3年的租金，每年租金100萬(wàn)元，共300萬(wàn)

3、元，如何確認(rèn)收入？ 2、營(yíng)業(yè)稅 1)根據(jù)16號(hào)文件，根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的收入計(jì)入。 2)根據(jù)新?tīng)I(yíng)業(yè)稅暫行條例及實(shí)施細(xì)那么規(guī)定 實(shí)施細(xì)那么第24條： 條例第十二條所稱獲得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天； 實(shí)施細(xì)那么第25條：納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 結(jié)論：營(yíng)業(yè)稅實(shí)踐上也是采取的收付實(shí)現(xiàn)制。即書面合同規(guī)定的付款日期當(dāng)天，預(yù)收款方式那么是收到預(yù)收款當(dāng)天。第一部分：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)六大收入解讀六、預(yù)租及租金收入總結(jié) 預(yù)租收入 租金收入稅種時(shí)間界限是否繳稅稅法依據(jù)所得稅08年以前不繳國(guó)稅發(fā)【2006】31號(hào)08年以后不繳

4、國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)營(yíng)業(yè)稅09年以前不繳財(cái)稅【2003】16號(hào)09年以后繳稅實(shí)施細(xì)則25條稅種時(shí)間界限適用原則法律依據(jù)所得稅08年以前權(quán)責(zé)發(fā)生制國(guó)稅發(fā)【1997】19108年以后收付實(shí)現(xiàn)制條例第19條營(yíng)業(yè)稅09年以前權(quán)責(zé)發(fā)生制財(cái)稅【2003】16號(hào)09年以后收付實(shí)現(xiàn)制實(shí)施細(xì)則24條、25條第一部分：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)六大收入解讀六、預(yù)租及租金收入四轉(zhuǎn)租收入的稅務(wù)處置？1、營(yíng)業(yè)稅：國(guó)稅發(fā)【1995】76號(hào)文件，必需納稅。2、 轉(zhuǎn)租房產(chǎn)稅文件夾：不納稅。 滬地稅地199642號(hào);明確請(qǐng)示總局后不納稅 蘇地稅發(fā)2006號(hào);不納稅 贛地稅發(fā)202195號(hào);不納稅 浙地稅函2002257號(hào);不納稅 第一部分：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)六大收入解讀六、預(yù)租及租金收入五躲避房產(chǎn)稅的常見(jiàn)思緒流程再造1、變出租為轉(zhuǎn)租，架設(shè)中間公司。2、變出租為收取管理費(fèi)，分解租金收入為租金和管理費(fèi)。3、變出租為承包16號(hào)文件第二條第六款、實(shí)施細(xì)那么第11條 第十一條 單位以承包、承租、掛靠方式運(yùn)營(yíng)的，承包人、承租人、掛靠人(以下統(tǒng)稱承包人)發(fā)生應(yīng)