美國(guó)住宅地產(chǎn)行業(yè)的總體規(guī)律分析

1、美國(guó)住宅地產(chǎn)行業(yè)的總體規(guī)律分析第一部分：美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)特性美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的特性美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的三重屬性，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要力量經(jīng)濟(jì)支柱政治穩(wěn)定社會(huì)公平美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的“小公司效應(yīng)”美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在著變革與投資回報(bào)的超穩(wěn)定結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)行業(yè)的三重特性之一-國(guó)家經(jīng)濟(jì)支柱美國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)支柱政治穩(wěn)定社會(huì)公平美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)擁有其他行業(yè)無法比擬的三重屬性房地產(chǎn)行業(yè)是美國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)半個(gè)世紀(jì)以來,房地產(chǎn)及其相關(guān)消費(fèi)一直高居GDP的五分之一左右住房投資家居花費(fèi)家庭消費(fèi)家居消費(fèi)總計(jì)住房及其相關(guān)的花費(fèi)占據(jù)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)非常重要的地位住房占全國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有形資產(chǎn)的三分之一在1998年，平均來講家用設(shè)備占家庭資產(chǎn)的50%在

2、2000年，在住房建設(shè)、改造省的投資占有GDP的4%。家庭消費(fèi)和戶主的同等支出大概貢獻(xiàn)了其中的10%。花費(fèi)在家用設(shè)備、家具和用品和土地管理等貢獻(xiàn)了大概GDP的7%。房地產(chǎn)行業(yè)的三重特性之二-政治穩(wěn)定基礎(chǔ)美國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)支柱政治穩(wěn)定社會(huì)公平美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)擁有其他行業(yè)無法比擬的三重屬性住宅繁榮給政府帶來就業(yè)和稅收的增長(zhǎng)住宅市場(chǎng)的繁榮刺激勞動(dòng)就業(yè)市場(chǎng)的增長(zhǎng)。2001年，新建住宅市場(chǎng)在全國(guó)范圍內(nèi)帶來大約350萬個(gè)就業(yè)崗位和1660億美元的收入。國(guó)家住宅修建聯(lián)合協(xié)會(huì)估計(jì)大約每修100套單家庭住宅就可以支撐250個(gè)人全日的就業(yè)問題。除此之外，住宅修建好后還會(huì)繼續(xù)為當(dāng)?shù)卣峁┴?cái)政和稅收的支持，這些稅收大約每年每

3、100個(gè)單家庭住宅就可以達(dá)到50萬美元。低收入家庭面臨很大的住宅支付壓力低收入家庭的住宅支付壓力很大，無論從租借還是自由房屋的情況來看都是如此低收入家庭的住宅支付壓力很大，無論從租借還是自由房屋的情況來看都是如此數(shù)據(jù)來源：美國(guó)居民住宅委員會(huì)的低收入家庭調(diào)查報(bào)告低收入家庭的影響國(guó)家社會(huì)穩(wěn)定1996年全國(guó)范圍的調(diào)查顯示，2/3的無家可歸者都不同程度的存在酗酒、吸毒和不同程度的精神疾病。2003年的全國(guó)范圍的調(diào)查顯示，那些低收入家庭（居無定所）的小孩面臨沒有接受正常教育的機(jī)會(huì)，不能與其他的小孩正常的交往，甚至存在食物短缺的危險(xiǎn)，這些家庭的增多，必然會(huì)對(duì)未來社會(huì)的穩(wěn)定造成一定的影響。美國(guó)國(guó)家住宅委員會(huì)

4、的調(diào)查報(bào)告顯示，在全國(guó)范圍內(nèi)大約有1300萬家庭需要花費(fèi)整個(gè)家庭收入的1/2 以上去支付與住宅相關(guān)的費(fèi)用，或居住在條件十分惡劣的環(huán)境下。63%的無家可歸的婦女和58%的低收入家庭的婦女都受到來自家庭的暴力事件的困擾。房地產(chǎn)行業(yè)的三重特性之三-社會(huì)公平美國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)支柱政治穩(wěn)定社會(huì)公平美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)擁有其他行業(yè)無法比擬的三重屬性不同的種族的住房擁有率存在明顯的差異不同的家庭收入狀況面臨不同的住房壓力許多地區(qū)的低收入家庭無能力購買新建的住宅美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的特性美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的三重屬性，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要力量經(jīng)濟(jì)支柱政治穩(wěn)定社會(huì)公平美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的“小公司效應(yīng)”美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在著變革與投資回報(bào)的超穩(wěn)定結(jié)

5、構(gòu)目前美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在著“小公司效應(yīng)”什么叫小公司效應(yīng)：一旦公司的核心能力存在于個(gè)人，而不是公司組織內(nèi)部的時(shí)候一旦這一行業(yè)的比較優(yōu)勢(shì)很容易打敗核心能力的時(shí)候這個(gè)行業(yè)就將是小公司淘汰大公司。房地產(chǎn)行業(yè)目前處于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初級(jí)階段行業(yè)集中程度100%5%10%20%50%90%開創(chuàng)規(guī)模專營(yíng)平衡與聯(lián)盟行業(yè)整合不同階段行業(yè)前3-5家企業(yè)市場(chǎng)份額美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前所處的位置12%-13%35%70%這一階段特點(diǎn)是：比較競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)很容易打敗核心競(jìng)爭(zhēng)力（土地）資源性（供應(yīng)鏈）區(qū)域性（消費(fèi)）個(gè)性化強(qiáng)烈區(qū)域化比較優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)化規(guī)?；I(yè)化強(qiáng)烈標(biāo)準(zhǔn)化核心優(yōu)勢(shì)企業(yè)的市場(chǎng)表現(xiàn)是努力“建立規(guī)模”處于該階段的企業(yè)的特點(diǎn)是：通過

6、收購競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、擴(kuò)大勢(shì)力范圍，最大的幾家公司開始突顯出來。隨著行業(yè)的快速整臺(tái)。第二階段中的前幾位大公司將擁有總共10%45%的市場(chǎng)份額。在這一階段會(huì)有大量的兼并，企業(yè)必須鍛煉自己的兼并技能，這包括學(xué)會(huì)如何在吸納新公司的同時(shí)，謹(jǐn)慎地保持自己的核心文化；以及想方設(shè)法留住被兼并的公司中最優(yōu)秀的員工；此外，創(chuàng)建一個(gè)可升級(jí)的IT平臺(tái)，對(duì)于盡快整合被收購的公司也非常關(guān)鍵。只有行業(yè)中數(shù)一數(shù)二的公司才能進(jìn)入第三階段，這些公司在最重要的市場(chǎng)上能兼并主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，為了進(jìn)一步發(fā)展，他們還應(yīng)進(jìn)行全球擴(kuò)張。大量小型企業(yè)存在是這個(gè)階段行業(yè)發(fā)展的一個(gè)顯著特點(diǎn)小型住宅開發(fā)企業(yè)的存在有其明顯的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)消費(fèi)者的需求特性大型企業(yè)發(fā)

7、展水平市場(chǎng)上的游資小型企業(yè)的生存空間需求層次的多樣性和需求地域的廣泛性使大型企業(yè)難以覆蓋所有的消費(fèi)者需求，給小企業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)目前大型企業(yè)的資金實(shí)力和管理水平都還不足以支撐覆蓋全部消費(fèi)者需求的企業(yè)體系住宅開發(fā)企業(yè)的相對(duì)穩(wěn)定的贏利性給許多“游資”進(jìn)入住宅市場(chǎng)，進(jìn)行投機(jī)操作小型住宅開發(fā)企業(yè)的存在有其明顯的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)從行業(yè)生命周期來看，美國(guó)住宅業(yè)的還處于其生命周期的成長(zhǎng)期的中期，這個(gè)產(chǎn)業(yè)時(shí)期的特點(diǎn)就是行業(yè)規(guī)模不斷快速增長(zhǎng)，行業(yè)內(nèi)企業(yè)自由競(jìng)爭(zhēng)，這給小企業(yè)一些機(jī)會(huì)。消費(fèi)者需求的多樣性和廣泛性性給了小型企業(yè)的生存空間多樣性：主要指消費(fèi)需求層次。大部分企業(yè)（后來部分成長(zhǎng)為大型企業(yè)）關(guān)注主流消費(fèi)趨勢(shì)，這給關(guān)注非主流

8、消費(fèi)趨勢(shì)的企業(yè)以生存空間廣泛性：主要指地域發(fā)展的廣泛性。由于全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，如東部發(fā)展明顯快于西部，這客觀上給關(guān)注西部地區(qū)細(xì)分市場(chǎng)的企業(yè)（本地）生存空間住宅開發(fā)企業(yè)的相對(duì)穩(wěn)定的贏利性給許多“游資”進(jìn)入住宅開發(fā)進(jìn)行投機(jī)操作客觀上來講：企業(yè)的成長(zhǎng)需要一定的時(shí)間積累，包括管理能力的塑造和資金的積累。住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展到目前還沒有形成寡頭壟斷的局面，還處于一個(gè)自由競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)，形成大量小企業(yè)與大企業(yè)共存的局面，這種局面還將繼續(xù)存在，只不過逐漸向壟斷競(jìng)爭(zhēng)過渡。美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的特性美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的三重屬性，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要力量經(jīng)濟(jì)支柱政治穩(wěn)定社會(huì)公平美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的“小公司效應(yīng)”美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在著變革與

9、投資回報(bào)的超穩(wěn)定結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)行業(yè)存在著變革與投資回報(bào)的超穩(wěn)定結(jié)構(gòu)什么叫超穩(wěn)定的變革與投資回報(bào)結(jié)構(gòu)：新技術(shù)的引進(jìn)很快為所有參與者共享新的參與者不會(huì)對(duì)原有參與者構(gòu)成大的威脅新的領(lǐng)導(dǎo)者的強(qiáng)大不是對(duì)原有領(lǐng)導(dǎo)者強(qiáng)大的否定行業(yè)整體的盈利性在增加該行業(yè)的盈利性大型房屋建筑商投資回報(bào)情況19852002年五年回報(bào)率曲線平均11.9在美國(guó)，相對(duì)于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)是處于平均盈利水平的行業(yè)美國(guó)不同行業(yè)的盈利性比較11.9%第二部分：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)周期性表現(xiàn)進(jìn)入20世紀(jì)50年代后，行業(yè)周期波動(dòng)時(shí)間拉長(zhǎng)，但短期波動(dòng)頻繁，約為5年一次，反映行業(yè)經(jīng)濟(jì)自我調(diào)整加強(qiáng)。這期間行業(yè)發(fā)展有6次（部分包含在大的行業(yè)調(diào)整過程中）短期的波動(dòng)：

10、55年-59年 歷時(shí)5年59年-62年 歷時(shí)4年65年-68年 歷時(shí)4年73年-77年 歷時(shí)5年80年-84年 歷時(shí)5年89年-95年 歷時(shí)7年進(jìn)入90年后行業(yè)發(fā)展比較平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大的起伏，呈現(xiàn)出健康的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)短期波動(dòng)時(shí)間平均5 年左右后50年的行業(yè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)伴隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)本世紀(jì)后50年經(jīng)歷的3次產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中，1950年、1972年和1999年這3個(gè)時(shí)間點(diǎn)具有特殊的代表意義：1950年是二戰(zhàn)結(jié)束后第一個(gè)行業(yè)經(jīng)濟(jì)繁榮期的中間時(shí)點(diǎn)。表現(xiàn)出鮮明的那個(gè)行業(yè)周期的特點(diǎn)，同時(shí)1950年單家庭住宅的開工達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的高峰。1972年是二戰(zhàn)結(jié)束后第二個(gè)也是本世紀(jì)第五個(gè)行業(yè)經(jīng)濟(jì)繁榮期的中間時(shí)點(diǎn)。在那個(gè)時(shí)期，

11、多家庭住宅呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。新開工的房屋數(shù)量達(dá)到歷史高峰。1999年是本世紀(jì)第三個(gè)行業(yè)經(jīng)濟(jì)繁榮期，單家庭住宅銷量出現(xiàn)再次增長(zhǎng)的形勢(shì)，同時(shí)由于各種金融服務(wù)手段的實(shí)施，行業(yè)整合的加劇而表現(xiàn)出不同的特點(diǎn)。三次行業(yè)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)伴隨房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)-金融服務(wù)美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)金融發(fā)展階段1、（60年代）不動(dòng)產(chǎn)信托投資2、（70年代）住房抵押貸款證券化3、（90年代）商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款證券化從1960年房地產(chǎn)缺乏資金開始，出現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)信托投資，這實(shí)際上是一種股權(quán)投資，到目前為止每年大概是2千到3千億美元。70年代開始出現(xiàn)住房抵押貸款證券化，這是對(duì)美國(guó)的銀行體系地方化的一個(gè)突破，因?yàn)榈胤叫糟y行

12、沒有資金來支持信貸，所以70年美國(guó)開始發(fā)展了抵押信貸的證券化。90年代的時(shí)候出現(xiàn)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款證券化第三部分：住宅產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)波動(dòng)的驅(qū)動(dòng)因素分析住宅產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)波動(dòng)的驅(qū)動(dòng)因素分析利率人口金融杠桿生活方式抵押貸款利率的下降進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮抵押貸款利率不斷降低新開工住宅套數(shù)不斷升高抵押貸款利率變化對(duì)住宅銷售的影響新屋銷售套數(shù)抵押貸款利率新屋銷售套數(shù)1抵押貸款利率-0.708027081數(shù)據(jù)來源：美國(guó)商務(wù)部經(jīng)濟(jì)分析局住宅的銷售與抵押貸款利率呈現(xiàn)顯著的負(fù)相關(guān)特性（），即年度新屋銷售狀況與抵押貸款利率之間呈一定的反比關(guān)系住宅產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)波動(dòng)的驅(qū)動(dòng)因素分析利率人口金融杠桿生活方式人口因素對(duì)住宅市場(chǎng)的影響

13、表現(xiàn)在三個(gè)維度消費(fèi)者生命階段人口流動(dòng)特性經(jīng)濟(jì)、收入情況農(nóng)村人口城市人口亞洲移民非洲移民非西白人本國(guó)居民外來移民未婚已婚無子已婚有子中年老年離異特別關(guān)注嬰兒潮家庭月入2000下家庭月入4000家庭月入8000嬰兒潮和移民潮是住宅市場(chǎng)需要特別關(guān)注的兩個(gè)影響因素等。據(jù)有明顯的區(qū)域特性住宅市場(chǎng)變化的原始驅(qū)動(dòng)因素來自于“人”的變化1971-19801981-19901991-20002001-2010E家庭改變（形成/拆分）1578128111371255更多的需求（1）151219184223拆遷/損壞產(chǎn)生的需求（2）333214343344總需求2062171416641822(1)需要更大的第二套

14、住宅（至少是二次置業(yè)）(2)由于房屋損壞和年久失修等原因而需要購買新的住宅每年市場(chǎng)需求的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素家庭形成120萬移民80萬消費(fèi)者收入水平是住宅消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)從全球40幾個(gè)國(guó)家的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)人均GDP 在800-13000USD時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)加速發(fā)展的態(tài)勢(shì)；同時(shí)在人均GDP 達(dá)到3000USD 后，居民住宅地點(diǎn)的選擇出現(xiàn)明顯的從城市到城郊、鄉(xiāng)村的趨勢(shì)。美國(guó)的經(jīng)濟(jì)在19世紀(jì)完成從人均GDP 從1000USD 到3000USD 的跨越。美國(guó)住宅產(chǎn)品的平均價(jià)格是消費(fèi)者平均年收入的3-5倍，這種“買得起”的住宅價(jià)格水平讓消費(fèi)者重復(fù)購買的機(jī)會(huì)增加，而重復(fù)購買反過來會(huì)增加住宅市場(chǎng)的容量，刺激住宅市

15、場(chǎng)的發(fā)展！住宅均價(jià)與消費(fèi)者收入水平之間的關(guān)系月均收入住宅的均價(jià)/套月均收入1住宅的均價(jià)/套0.763902481數(shù)據(jù)來源：美國(guó)商務(wù)部經(jīng)濟(jì)分析局 in 2002USD 收入水平與住宅的銷售價(jià)格呈現(xiàn)顯著的正相關(guān)：消費(fèi)者的收入水平變化與他們?cè)敢庵Ц兜淖≌瑑r(jià)格的變化正比（當(dāng)然這還以收入水平已超過基本生活需要為前提）人口的流動(dòng)催生新興住宅市場(chǎng)的形成城市內(nèi)外人口的流/變動(dòng)，刺激新建住宅市場(chǎng)和租賃住宅市場(chǎng)的發(fā)展從舊的大都市向新城市遷移從中心城區(qū)向市郊遷移新近畢業(yè)的年輕人想享受城市的各種公共、娛樂設(shè)施，選擇城市定居年輕的父母為自己子女教育的考慮選擇居住在城市老年人以來城市的公共衛(wèi)生、醫(yī)療事業(yè)而居住城內(nèi)地區(qū)之間

16、由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性，帶動(dòng)了人口的流動(dòng)從東北、中西部向南部和西部遷移高新技術(shù)發(fā)達(dá)的區(qū)域吸引大量的勞動(dòng)力，同時(shí)這些地區(qū)的收入水平較高使許多就業(yè)者選擇在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)同時(shí)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性波動(dòng)更加刺激這種流動(dòng)加劇外來移民對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起了積極地推動(dòng)作用，特別是少數(shù)民族的移民移民對(duì)美國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的支持人口因素的研究對(duì)住宅市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)具有重要意義人口因素是住宅需求產(chǎn)生的根本點(diǎn)人口因素的研究可以對(duì)住宅市場(chǎng)的發(fā)展變化有一定的預(yù)測(cè)作用地區(qū)的住宅市場(chǎng)變化與該地區(qū)人口總量、區(qū)域分布變化相比，具有明顯的滯后性住宅價(jià)格變化與人均收入相比具有明顯的滯后，這種滯后性的產(chǎn)生是由于人們對(duì)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期波動(dòng)而造成的滯后住宅產(chǎn)

17、業(yè)增長(zhǎng)波動(dòng)的驅(qū)動(dòng)因素分析利率人口金融杠桿生活方式建立了新的抵押貸款體系提高了購房者的支付能力貸款期變長(zhǎng)，利率變低、實(shí)行月付。引入國(guó)家擔(dān)保由FHA為合規(guī)貸款提供擔(dān)保降低了抵押貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)了貸款的發(fā)放和住房供應(yīng)的增長(zhǎng)。通過抵押貸款和國(guó)家擔(dān)保，解決了國(guó)家經(jīng)濟(jì)大蕭條所帶來的支付能力斷鏈問題。消費(fèi)者的可支配收入變相增加，消費(fèi)能力增強(qiáng)。第一次房地產(chǎn)金融革命：抵押貸款的靈活性和貸款擔(dān)保抵押貸款證券化聯(lián)結(jié)抵押市場(chǎng)和資本市場(chǎng)，解決一級(jí)市場(chǎng)的資金及風(fēng)險(xiǎn)管理問題。讓購房者更多、更有效地利用購房抵押貸款，住宅擁有量大增。使抵押貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)有更廣泛、更安全可靠地融資來源，促進(jìn)抵押貸款的高速增長(zhǎng)。第二次金

18、融革命：抵押貸款的證券化抵押貸款的證券化增強(qiáng)了抵押貸款的流動(dòng)性，增強(qiáng)了證券機(jī)構(gòu)的盈利能力。主要是現(xiàn)代信息科技對(duì)房地產(chǎn)金融運(yùn)行效率的推動(dòng).網(wǎng)絡(luò)化，高速的信息傳遞.抵押貸款網(wǎng)上發(fā)行，對(duì)傳統(tǒng)金融服務(wù)模式的挑戰(zhàn)二級(jí)市場(chǎng)電子交易信息技術(shù)提高了信息的對(duì)稱性，降低了房地產(chǎn)金融行業(yè)的交易成本第三次變革：信息技術(shù)提高信息對(duì)稱性和速度，降低了房地產(chǎn)金融的交易成本金融杠桿對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的推動(dòng)抵押貸款利率的下降進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮住宅產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)波動(dòng)的驅(qū)動(dòng)因素分析利率人口金融杠桿生活方式生活方式給予了房地產(chǎn)新的增長(zhǎng)機(jī)會(huì):active adult的興起美國(guó)人口在戰(zhàn)后的快速增長(zhǎng)（Baby Boomer）目前已經(jīng)成為美

19、國(guó)經(jīng)濟(jì)比較富裕的瀕臨退休的活躍老年人（Active Adult）環(huán)境與行業(yè)的結(jié)構(gòu)變遷:在1998年之后，消費(fèi)需求拉動(dòng)行業(yè)整體增長(zhǎng)！(數(shù)據(jù)來源美國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局)美國(guó)的人口快速增長(zhǎng)時(shí)期發(fā)生在六、七十年代，到了九十年代末，成長(zhǎng)起來的BabyBoomer也到了四五十歲，形成了一個(gè)巨大的Active Adult住房需求市場(chǎng)；生活水平提高必然引起住宅條件的變化從50年到72年，住宅的面積增加67%，因此住宅的價(jià)格上升也就顯得必然，72年均價(jià) $30,500每套。每平米的價(jià)格也上升。越來越多的家庭添置了空調(diào)、洗碗機(jī)等設(shè)備。到99年，國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)表現(xiàn)類似于50年代的住宅市場(chǎng)的狀況：開工 1.7 百萬套房屋，其中絕大多數(shù)是單家庭住宅（80%），只有20% 的新開工房屋是多家庭住宅。 但房屋的面積繼續(xù)增大，平均房屋的完工面積是2,241 平方英尺。到99年后，價(jià)格繼續(xù)上升，同時(shí)房屋的功能和復(fù)雜性也在增加。到99年，建好后的房屋的造價(jià)高達(dá)創(chuàng)紀(jì)錄的 $87每平方英尺。當(dāng)然這中間是有一些原因：良好的隔熱材料，