美國住宅地產(chǎn)行業(yè)的總體規(guī)律分析

1、美國住宅地產(chǎn)行業(yè)的總體規(guī)律分析第一部分：美國房地產(chǎn)行業(yè)特性美國房地產(chǎn)行業(yè)的特性美國房地產(chǎn)行業(yè)的三重屬性，是國民經(jīng)濟的重要力量經(jīng)濟支柱政治穩(wěn)定社會公平美國房地產(chǎn)行業(yè)的“小公司效應”美國房地產(chǎn)行業(yè)存在著變革與投資回報的超穩(wěn)定結構房地產(chǎn)行業(yè)的三重特性之一-國家經(jīng)濟支柱美國社會經(jīng)濟支柱政治穩(wěn)定社會公平美國房地產(chǎn)業(yè)擁有其他行業(yè)無法比擬的三重屬性房地產(chǎn)行業(yè)是美國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)半個世紀以來,房地產(chǎn)及其相關消費一直高居GDP的五分之一左右住房投資家居花費家庭消費家居消費總計住房及其相關的花費占據(jù)了國民經(jīng)濟非常重要的地位住房占全國國民經(jīng)濟有形資產(chǎn)的三分之一在1998年，平均來講家用設備占家庭資產(chǎn)的50%在

2、2000年，在住房建設、改造省的投資占有GDP的4%。家庭消費和戶主的同等支出大概貢獻了其中的10%?；ㄙM在家用設備、家具和用品和土地管理等貢獻了大概GDP的7%。房地產(chǎn)行業(yè)的三重特性之二-政治穩(wěn)定基礎美國社會經(jīng)濟支柱政治穩(wěn)定社會公平美國房地產(chǎn)業(yè)擁有其他行業(yè)無法比擬的三重屬性住宅繁榮給政府帶來就業(yè)和稅收的增長住宅市場的繁榮刺激勞動就業(yè)市場的增長。2001年，新建住宅市場在全國范圍內帶來大約350萬個就業(yè)崗位和1660億美元的收入。國家住宅修建聯(lián)合協(xié)會估計大約每修100套單家庭住宅就可以支撐250個人全日的就業(yè)問題。除此之外，住宅修建好后還會繼續(xù)為當?shù)卣峁┴斦投愂盏闹С郑@些稅收大約每年每

3、100個單家庭住宅就可以達到50萬美元。低收入家庭面臨很大的住宅支付壓力低收入家庭的住宅支付壓力很大，無論從租借還是自由房屋的情況來看都是如此低收入家庭的住宅支付壓力很大，無論從租借還是自由房屋的情況來看都是如此數(shù)據(jù)來源：美國居民住宅委員會的低收入家庭調查報告低收入家庭的影響國家社會穩(wěn)定1996年全國范圍的調查顯示，2/3的無家可歸者都不同程度的存在酗酒、吸毒和不同程度的精神疾病。2003年的全國范圍的調查顯示，那些低收入家庭（居無定所）的小孩面臨沒有接受正常教育的機會，不能與其他的小孩正常的交往，甚至存在食物短缺的危險，這些家庭的增多，必然會對未來社會的穩(wěn)定造成一定的影響。美國國家住宅委員會

4、的調查報告顯示，在全國范圍內大約有1300萬家庭需要花費整個家庭收入的1/2 以上去支付與住宅相關的費用，或居住在條件十分惡劣的環(huán)境下。63%的無家可歸的婦女和58%的低收入家庭的婦女都受到來自家庭的暴力事件的困擾。房地產(chǎn)行業(yè)的三重特性之三-社會公平美國社會經(jīng)濟支柱政治穩(wěn)定社會公平美國房地產(chǎn)業(yè)擁有其他行業(yè)無法比擬的三重屬性不同的種族的住房擁有率存在明顯的差異不同的家庭收入狀況面臨不同的住房壓力許多地區(qū)的低收入家庭無能力購買新建的住宅美國房地產(chǎn)行業(yè)的特性美國房地產(chǎn)行業(yè)的三重屬性，是國民經(jīng)濟的重要力量經(jīng)濟支柱政治穩(wěn)定社會公平美國房地產(chǎn)行業(yè)的“小公司效應”美國房地產(chǎn)行業(yè)存在著變革與投資回報的超穩(wěn)定結

5、構目前美國房地產(chǎn)行業(yè)存在著“小公司效應”什么叫小公司效應：一旦公司的核心能力存在于個人，而不是公司組織內部的時候一旦這一行業(yè)的比較優(yōu)勢很容易打敗核心能力的時候這個行業(yè)就將是小公司淘汰大公司。房地產(chǎn)行業(yè)目前處于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初級階段行業(yè)集中程度100%5%10%20%50%90%開創(chuàng)規(guī)模專營平衡與聯(lián)盟行業(yè)整合不同階段行業(yè)前3-5家企業(yè)市場份額美國房地產(chǎn)行業(yè)目前所處的位置12%-13%35%70%這一階段特點是：比較競爭優(yōu)勢很容易打敗核心競爭力（土地）資源性（供應鏈）區(qū)域性（消費）個性化強烈區(qū)域化比較優(yōu)勢市場化規(guī)?；I(yè)化強烈標準化核心優(yōu)勢企業(yè)的市場表現(xiàn)是努力“建立規(guī)模”處于該階段的企業(yè)的特點是：通過

6、收購競爭對手、擴大勢力范圍，最大的幾家公司開始突顯出來。隨著行業(yè)的快速整臺。第二階段中的前幾位大公司將擁有總共10%45%的市場份額。在這一階段會有大量的兼并，企業(yè)必須鍛煉自己的兼并技能，這包括學會如何在吸納新公司的同時，謹慎地保持自己的核心文化；以及想方設法留住被兼并的公司中最優(yōu)秀的員工；此外，創(chuàng)建一個可升級的IT平臺，對于盡快整合被收購的公司也非常關鍵。只有行業(yè)中數(shù)一數(shù)二的公司才能進入第三階段，這些公司在最重要的市場上能兼并主要的競爭對手，為了進一步發(fā)展，他們還應進行全球擴張。大量小型企業(yè)存在是這個階段行業(yè)發(fā)展的一個顯著特點小型住宅開發(fā)企業(yè)的存在有其明顯的經(jīng)濟基礎消費者的需求特性大型企業(yè)發(fā)

7、展水平市場上的游資小型企業(yè)的生存空間需求層次的多樣性和需求地域的廣泛性使大型企業(yè)難以覆蓋所有的消費者需求，給小企業(yè)市場機會目前大型企業(yè)的資金實力和管理水平都還不足以支撐覆蓋全部消費者需求的企業(yè)體系住宅開發(fā)企業(yè)的相對穩(wěn)定的贏利性給許多“游資”進入住宅市場，進行投機操作小型住宅開發(fā)企業(yè)的存在有其明顯的經(jīng)濟基礎從行業(yè)生命周期來看，美國住宅業(yè)的還處于其生命周期的成長期的中期，這個產(chǎn)業(yè)時期的特點就是行業(yè)規(guī)模不斷快速增長，行業(yè)內企業(yè)自由競爭，這給小企業(yè)一些機會。消費者需求的多樣性和廣泛性性給了小型企業(yè)的生存空間多樣性：主要指消費需求層次。大部分企業(yè)（后來部分成長為大型企業(yè)）關注主流消費趨勢，這給關注非主流

8、消費趨勢的企業(yè)以生存空間廣泛性：主要指地域發(fā)展的廣泛性。由于全國經(jīng)濟發(fā)展的不平衡，如東部發(fā)展明顯快于西部，這客觀上給關注西部地區(qū)細分市場的企業(yè)（本地）生存空間住宅開發(fā)企業(yè)的相對穩(wěn)定的贏利性給許多“游資”進入住宅開發(fā)進行投機操作客觀上來講：企業(yè)的成長需要一定的時間積累，包括管理能力的塑造和資金的積累。住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展到目前還沒有形成寡頭壟斷的局面，還處于一個自由競爭的態(tài)勢，形成大量小企業(yè)與大企業(yè)共存的局面，這種局面還將繼續(xù)存在，只不過逐漸向壟斷競爭過渡。美國房地產(chǎn)行業(yè)的特性美國房地產(chǎn)行業(yè)的三重屬性，是國民經(jīng)濟的重要力量經(jīng)濟支柱政治穩(wěn)定社會公平美國房地產(chǎn)行業(yè)的“小公司效應”美國房地產(chǎn)行業(yè)存在著變革與

9、投資回報的超穩(wěn)定結構房地產(chǎn)行業(yè)存在著變革與投資回報的超穩(wěn)定結構什么叫超穩(wěn)定的變革與投資回報結構：新技術的引進很快為所有參與者共享新的參與者不會對原有參與者構成大的威脅新的領導者的強大不是對原有領導者強大的否定行業(yè)整體的盈利性在增加該行業(yè)的盈利性大型房屋建筑商投資回報情況19852002年五年回報率曲線平均11.9在美國，相對于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)是處于平均盈利水平的行業(yè)美國不同行業(yè)的盈利性比較11.9%第二部分：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟周期性表現(xiàn)進入20世紀50年代后，行業(yè)周期波動時間拉長，但短期波動頻繁，約為5年一次，反映行業(yè)經(jīng)濟自我調整加強。這期間行業(yè)發(fā)展有6次（部分包含在大的行業(yè)調整過程中）短期的波動：

10、55年-59年 歷時5年59年-62年 歷時4年65年-68年 歷時4年73年-77年 歷時5年80年-84年 歷時5年89年-95年 歷時7年進入90年后行業(yè)發(fā)展比較平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大的起伏，呈現(xiàn)出健康的增長態(tài)勢短期波動時間平均5 年左右后50年的行業(yè)經(jīng)濟波動伴隨著產(chǎn)業(yè)結構升級本世紀后50年經(jīng)歷的3次產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟波動中，1950年、1972年和1999年這3個時間點具有特殊的代表意義：1950年是二戰(zhàn)結束后第一個行業(yè)經(jīng)濟繁榮期的中間時點。表現(xiàn)出鮮明的那個行業(yè)周期的特點，同時1950年單家庭住宅的開工達到創(chuàng)紀錄的高峰。1972年是二戰(zhàn)結束后第二個也是本世紀第五個行業(yè)經(jīng)濟繁榮期的中間時點。在那個時期，

11、多家庭住宅呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢。新開工的房屋數(shù)量達到歷史高峰。1999年是本世紀第三個行業(yè)經(jīng)濟繁榮期，單家庭住宅銷量出現(xiàn)再次增長的形勢，同時由于各種金融服務手段的實施，行業(yè)整合的加劇而表現(xiàn)出不同的特點。三次行業(yè)經(jīng)濟的波動伴隨房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)結構的升級產(chǎn)業(yè)結構升級-金融服務美國房地產(chǎn)行業(yè)金融發(fā)展階段1、（60年代）不動產(chǎn)信托投資2、（70年代）住房抵押貸款證券化3、（90年代）商業(yè)不動產(chǎn)抵押貸款證券化從1960年房地產(chǎn)缺乏資金開始，出現(xiàn)了不動產(chǎn)信托投資，這實際上是一種股權投資，到目前為止每年大概是2千到3千億美元。70年代開始出現(xiàn)住房抵押貸款證券化，這是對美國的銀行體系地方化的一個突破，因為地方性銀行

12、沒有資金來支持信貸，所以70年美國開始發(fā)展了抵押信貸的證券化。90年代的時候出現(xiàn)商業(yè)不動產(chǎn)抵押貸款證券化第三部分：住宅產(chǎn)業(yè)增長波動的驅動因素分析住宅產(chǎn)業(yè)增長波動的驅動因素分析利率人口金融杠桿生活方式抵押貸款利率的下降進一步推動房地產(chǎn)市場的繁榮抵押貸款利率不斷降低新開工住宅套數(shù)不斷升高抵押貸款利率變化對住宅銷售的影響新屋銷售套數(shù)抵押貸款利率新屋銷售套數(shù)1抵押貸款利率-0.708027081數(shù)據(jù)來源：美國商務部經(jīng)濟分析局住宅的銷售與抵押貸款利率呈現(xiàn)顯著的負相關特性（），即年度新屋銷售狀況與抵押貸款利率之間呈一定的反比關系住宅產(chǎn)業(yè)增長波動的驅動因素分析利率人口金融杠桿生活方式人口因素對住宅市場的影響

13、表現(xiàn)在三個維度消費者生命階段人口流動特性經(jīng)濟、收入情況農村人口城市人口亞洲移民非洲移民非西白人本國居民外來移民未婚已婚無子已婚有子中年老年離異特別關注嬰兒潮家庭月入2000下家庭月入4000家庭月入8000嬰兒潮和移民潮是住宅市場需要特別關注的兩個影響因素等。據(jù)有明顯的區(qū)域特性住宅市場變化的原始驅動因素來自于“人”的變化1971-19801981-19901991-20002001-2010E家庭改變（形成/拆分）1578128111371255更多的需求（1）151219184223拆遷/損壞產(chǎn)生的需求（2）333214343344總需求2062171416641822(1)需要更大的第二套

14、住宅（至少是二次置業(yè)）(2)由于房屋損壞和年久失修等原因而需要購買新的住宅每年市場需求的關鍵驅動因素家庭形成120萬移民80萬消費者收入水平是住宅消費的經(jīng)濟基礎從全球40幾個國家的調查數(shù)據(jù)顯示，當人均GDP 在800-13000USD時，住宅產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)加速發(fā)展的態(tài)勢；同時在人均GDP 達到3000USD 后，居民住宅地點的選擇出現(xiàn)明顯的從城市到城郊、鄉(xiāng)村的趨勢。美國的經(jīng)濟在19世紀完成從人均GDP 從1000USD 到3000USD 的跨越。美國住宅產(chǎn)品的平均價格是消費者平均年收入的3-5倍，這種“買得起”的住宅價格水平讓消費者重復購買的機會增加，而重復購買反過來會增加住宅市場的容量，刺激住宅市

15、場的發(fā)展！住宅均價與消費者收入水平之間的關系月均收入住宅的均價/套月均收入1住宅的均價/套0.763902481數(shù)據(jù)來源：美國商務部經(jīng)濟分析局 in 2002USD 收入水平與住宅的銷售價格呈現(xiàn)顯著的正相關：消費者的收入水平變化與他們愿意支付的住宅價格的變化正比（當然這還以收入水平已超過基本生活需要為前提）人口的流動催生新興住宅市場的形成城市內外人口的流/變動，刺激新建住宅市場和租賃住宅市場的發(fā)展從舊的大都市向新城市遷移從中心城區(qū)向市郊遷移新近畢業(yè)的年輕人想享受城市的各種公共、娛樂設施，選擇城市定居年輕的父母為自己子女教育的考慮選擇居住在城市老年人以來城市的公共衛(wèi)生、醫(yī)療事業(yè)而居住城內地區(qū)之間

16、由于經(jīng)濟發(fā)展的不平衡性，帶動了人口的流動從東北、中西部向南部和西部遷移高新技術發(fā)達的區(qū)域吸引大量的勞動力，同時這些地區(qū)的收入水平較高使許多就業(yè)者選擇在當?shù)刂脴I(yè)同時區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的周期性波動更加刺激這種流動加劇外來移民對美國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起了積極地推動作用，特別是少數(shù)民族的移民移民對美國住宅產(chǎn)業(yè)的支持人口因素的研究對住宅市場的發(fā)展態(tài)勢具有重要意義人口因素是住宅需求產(chǎn)生的根本點人口因素的研究可以對住宅市場的發(fā)展變化有一定的預測作用地區(qū)的住宅市場變化與該地區(qū)人口總量、區(qū)域分布變化相比，具有明顯的滯后性住宅價格變化與人均收入相比具有明顯的滯后，這種滯后性的產(chǎn)生是由于人們對經(jīng)濟的預期波動而造成的滯后住宅產(chǎn)

17、業(yè)增長波動的驅動因素分析利率人口金融杠桿生活方式建立了新的抵押貸款體系提高了購房者的支付能力貸款期變長，利率變低、實行月付。引入國家擔保由FHA為合規(guī)貸款提供擔保降低了抵押貸款發(fā)放機構的經(jīng)營風險，促進了貸款的發(fā)放和住房供應的增長。通過抵押貸款和國家擔保，解決了國家經(jīng)濟大蕭條所帶來的支付能力斷鏈問題。消費者的可支配收入變相增加，消費能力增強。第一次房地產(chǎn)金融革命：抵押貸款的靈活性和貸款擔保抵押貸款證券化聯(lián)結抵押市場和資本市場，解決一級市場的資金及風險管理問題。讓購房者更多、更有效地利用購房抵押貸款，住宅擁有量大增。使抵押貸款發(fā)放機構有更廣泛、更安全可靠地融資來源，促進抵押貸款的高速增長。第二次金

18、融革命：抵押貸款的證券化抵押貸款的證券化增強了抵押貸款的流動性，增強了證券機構的盈利能力。主要是現(xiàn)代信息科技對房地產(chǎn)金融運行效率的推動.網(wǎng)絡化，高速的信息傳遞.抵押貸款網(wǎng)上發(fā)行，對傳統(tǒng)金融服務模式的挑戰(zhàn)二級市場電子交易信息技術提高了信息的對稱性，降低了房地產(chǎn)金融行業(yè)的交易成本第三次變革：信息技術提高信息對稱性和速度，降低了房地產(chǎn)金融的交易成本金融杠桿對美國房地產(chǎn)市場的推動抵押貸款利率的下降進一步推動房地產(chǎn)市場的繁榮住宅產(chǎn)業(yè)增長波動的驅動因素分析利率人口金融杠桿生活方式生活方式給予了房地產(chǎn)新的增長機會:active adult的興起美國人口在戰(zhàn)后的快速增長（Baby Boomer）目前已經(jīng)成為美

19、國經(jīng)濟比較富裕的瀕臨退休的活躍老年人（Active Adult）環(huán)境與行業(yè)的結構變遷:在1998年之后，消費需求拉動行業(yè)整體增長！(數(shù)據(jù)來源美國國家統(tǒng)計局)美國的人口快速增長時期發(fā)生在六、七十年代，到了九十年代末，成長起來的BabyBoomer也到了四五十歲，形成了一個巨大的Active Adult住房需求市場；生活水平提高必然引起住宅條件的變化從50年到72年，住宅的面積增加67%，因此住宅的價格上升也就顯得必然，72年均價 $30,500每套。每平米的價格也上升。越來越多的家庭添置了空調、洗碗機等設備。到99年，國內住宅市場表現(xiàn)類似于50年代的住宅市場的狀況：開工 1.7 百萬套房屋，其中絕大多數(shù)是單家庭住宅（80%），只有20% 的新開工房屋是多家庭住宅。 但房屋的面積繼續(xù)增大，平均房屋的完工面積是2,241 平方英尺。到99年后，價格繼續(xù)上升，同時房屋的功能和復雜性也在增加。到99年，建好后的房屋的造價高達創(chuàng)紀錄的 $87每平方英尺。當然這中間是有一些原因：良好的隔熱材料，