蘇寧大酒店籌劃規(guī)劃建議

1、蘇寧大酒店籌劃規(guī)劃建議3、市場(chǎng)分析：經(jīng)濟(jì)方面國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)：2007年中期以來(lái)，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)生了比較明顯變化，突出地表現(xiàn)在兩個(gè)方面。第一個(gè)方面，就是以美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)為標(biāo)志，引起的國(guó)際金融市場(chǎng)動(dòng)亂及美國(guó)經(jīng)濟(jì)的減速。第二個(gè)方面，由于美元的持續(xù)貶值，使國(guó)際市場(chǎng)的石油等初級(jí)產(chǎn)品的價(jià)格，像礦產(chǎn)品、農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格的持續(xù)上漲，引發(fā)了世界性的通貨膨脹的壓力。對(duì)我國(guó)旅游業(yè)來(lái)講，這將直接導(dǎo)致國(guó)外游客的減少。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)：中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的根本面還是好的。 2007年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)11.6%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資實(shí)際增長(zhǎng)21.6%，商品零售價(jià)格指數(shù)上漲為3.8%，投資品價(jià)格品上漲3.3%。城鎮(zhèn)居民實(shí)際人均可支配收入增長(zhǎng)1

2、2%。但經(jīng)濟(jì)所存在的一些突出的問(wèn)題和深層次的矛盾依然存在，特別是物價(jià)漲幅較高，通貨膨脹的壓力在增大。居民生活本錢的增加也將導(dǎo)致家庭旅游投入會(huì)減少。吉林世紀(jì)大飯店 五星級(jí)酒店簡(jiǎn)介：吉林世紀(jì)大飯店是吉林市首家五星級(jí)商務(wù)旅游飯店。飯店占地面積2萬(wàn)平方米，建筑面積4萬(wàn)平方米，面積達(dá)1200平方米的飯店大堂以典雅華貴為設(shè)計(jì)主題，功能齊全的商務(wù)中心為賓客的商務(wù)活動(dòng)提供高水準(zhǔn)的專業(yè)效勞?？头啃冢猴埖旯矒碛懈黝惪头?68間，其中有總統(tǒng)套房和殘疾人專用房，套房和標(biāo)準(zhǔn)間。一個(gè)設(shè)施完備的商務(wù)行政樓層。同時(shí)容納300人大會(huì)議室，容納20人的貴賓接待室，容納60人的小會(huì)議室，中餐包括以粵菜和地方風(fēng)味為特色的各類貴賓包

3、房27間，二樓大廳可同時(shí)接待200人就餐。宴會(huì)廳具有接待600人的大型宴會(huì)及其他大型活動(dòng)的效勞能力。4、吉林市主要酒店：吉林皇家花園酒店 準(zhǔn)五星級(jí)酒店簡(jiǎn)介：吉林皇家花園酒店位于解放大路北段遼寧路10號(hào)，隸屬于吉林義德源集團(tuán)。前身是于2002年12月23日營(yíng)業(yè)的義德源大酒店，2004年12月15日正式更名為皇家花園酒店。酒店主體建筑樓高19層，建筑面積10.4萬(wàn)平方米，是東北三省規(guī)模最大，集吃、住、娛、購(gòu)、游功能為一體的五星級(jí)商務(wù)旅游涉外酒店之一。建筑特點(diǎn)：整體建筑形式為一大型圍合式建筑群，庭院式設(shè)計(jì)突顯其恢宏氣勢(shì)。在綠色環(huán)保的主題下，神態(tài)各異的江南園林式布局構(gòu)成了面積逾6000平方米的酒店中庭

4、花園南情北移的環(huán)境特色。4、吉林市主要酒店：霧凇賓館四星級(jí)霧淞賓館東倚風(fēng)光秀麗的龍?zhí)渡剑髋R富饒清幽的松花江，冬可賞寒江雪柳，夏可觀亙古青山。交通便捷，地利優(yōu)勢(shì)，是目前吉林市唯一一家四星級(jí)旅游涉外飯店。賓館建筑采用西歐別墅式設(shè)計(jì)，處處表達(dá)環(huán)境與藝術(shù)、清新與浪漫的巧妙融合。 賓館占地面積3公頃，建筑面積2萬(wàn)多平方米。客房157間套，設(shè)有豪華套、普通套、標(biāo)準(zhǔn)間、公寓房、寫字間?？头颗溆袊?guó)際直撥、衛(wèi)星電視、中央空調(diào)、微型酒吧。商務(wù)客房設(shè)有 機(jī)、因特網(wǎng)終端接口；公寓客房設(shè)有自炊設(shè)施和自用小餐廳。4、吉林市主要酒店：銀河大廈1988年開業(yè)，1994年重新裝修，樓高15層?？头靠倲?shù)167間。酒店周圍：北山

5、、江南公園、最大的商業(yè)區(qū)河南街、距火車站7公里，機(jī)場(chǎng)35公里，市中心1公里。距展覽中心2公里。距長(zhǎng)途汽車站1公里。4、吉林市主要酒店：吉林市銀河大廈三星級(jí)4、吉林市主要酒店：交通賓館座落于火車站與客運(yùn)站之間，是一座集客房、餐飲、娛樂(lè)為一體的三星級(jí)涉外飯店。賓館設(shè)有標(biāo)準(zhǔn)客房、豪華套房、單人房、三人房、四人套房124間，可同時(shí)接待200人入住。風(fēng)格各異的會(huì)議室可用于召開會(huì)議、洽談商務(wù)各種展示會(huì)的使用，從20人至300人。吉林市交通賓館三星級(jí)江城賓館三星級(jí)座落在風(fēng)景秀麗的松花江畔。距火車站僅2公里，乘汽車30分鐘可抵達(dá)吉林機(jī)場(chǎng)。設(shè)有157間不同類型的豪華標(biāo)準(zhǔn)間、套間及寫字間。多功能廳及各類會(huì)議室可舉

6、辦30人至500人不同標(biāo)準(zhǔn)的會(huì)務(wù)活動(dòng)。有10余個(gè)裝璜典雅的中西式餐廳和大型宴會(huì)廳，可同時(shí)容納500余人就餐，是舉辦各類宴會(huì)、酒會(huì)的理想場(chǎng)所。6、興建酒店的意義 ：提升工程品質(zhì)五星級(jí)酒店是身份的象征，也是親友到訪時(shí)的重要落腳點(diǎn)，不但便利了社區(qū)居民，也提升了社區(qū)的生活品味和檔次，可以提升地產(chǎn)銷售價(jià)格，對(duì)天潤(rùn)城銷售有較大推動(dòng)作用。有穩(wěn)定收益據(jù)顯示，中國(guó)酒店投資的平均收益率高達(dá)63，酒店市場(chǎng)取得了超出平均房間收入水平14.3%的增長(zhǎng)率。酒店后期的良好經(jīng)營(yíng)將給開展商帶來(lái)穩(wěn)定持久的收益。為城市、旅游做奉獻(xiàn)隨著天潤(rùn)城的逐漸完善，旅游人口將大大增加，蘇寧規(guī)劃酒店的存在，會(huì)大大提升整個(gè)地區(qū)旅游業(yè)的整體水平，為地

7、區(qū)旅游的長(zhǎng)期開展做出奉獻(xiàn)，也將為蘇寧規(guī)劃酒店帶來(lái)良好的收益，形成酒店帶動(dòng)旅游，旅游推動(dòng)酒店的良好開展勢(shì)頭。二、建設(shè)背景二、建設(shè)背景7、興建酒店的風(fēng)險(xiǎn)因素 ：目前的供求現(xiàn)狀-供大于求，隨著吉林市酒店業(yè)的開展，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)壓力還會(huì)增大。投資回報(bào)周期長(zhǎng)1資金需要沉淀，至少5年以上 2建成以后還需要有后備資金用于更新改造 3酒店經(jīng)營(yíng)本身的回報(bào)率并不高，一般在10%左右 4酒店業(yè)的回報(bào)率主要靠不動(dòng)產(chǎn)的升值，但這種升值，除了本身地產(chǎn)價(jià)值的上升，還需要良好經(jīng)營(yíng)管理支撐。自有資金比例高要保證其回報(bào)率，對(duì)于資金結(jié)構(gòu)有所要求。自有資金的比例最好超過(guò)60%，如果負(fù)債比例過(guò)高，財(cái)務(wù)費(fèi)用加大，會(huì)大大降低回報(bào)率。本錢控制有

8、一個(gè)合理的本錢區(qū)域，超過(guò)將給未來(lái)的回報(bào)帶來(lái)負(fù)面作用。酒店類型的選擇酒店行業(yè)的細(xì)分市場(chǎng)，有超過(guò)10種的類型，如果沒(méi)有充分的市場(chǎng)調(diào)研和專家指導(dǎo)，選擇類型有誤的話，將在市場(chǎng)上增加競(jìng)爭(zhēng)難度，加大未來(lái)回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)。酒店的定位應(yīng)在考慮市場(chǎng)因素后，結(jié)合工程開發(fā)條件、開展目標(biāo)、資源優(yōu)勢(shì)等因素確定。酒店定位選擇9、酒店的定位原那么對(duì)于要投資酒店的定位，必須堅(jiān)持以下原那么，才能在市場(chǎng)上和效益上獲勝：1目前市場(chǎng)上沒(méi)有的類型 2在吉林能滿足目標(biāo)顧客的需求3充分表達(dá)傳統(tǒng)文化精髓 4盡量利用當(dāng)?shù)亓畠r(jià)原材料，降低投入本錢 10、工程預(yù)選地塊分析與評(píng)價(jià)：會(huì)議型酒店對(duì)地塊的要求： 1地域空曠，視野開闊，雙向交通集散便利。 2周邊

9、環(huán)境相對(duì)安靜，對(duì)會(huì)議型酒店干擾較少 3地塊面積規(guī)模較大，地形標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)，具有會(huì)議型酒店規(guī)劃的根本條件，如：道路交通，車輛場(chǎng)地，會(huì)議場(chǎng)所與酒店的整體規(guī)劃等。建議：會(huì)議型酒店在吉林市場(chǎng)目前及今后假設(shè)干年內(nèi)主要是接待地區(qū)性會(huì)議和局部國(guó)內(nèi)會(huì)議，如要實(shí)施就必須形成會(huì)議型酒店市場(chǎng)的龍頭，才能立于不敗之地，贏得最大回報(bào)。酒店應(yīng)與工程的一期風(fēng)格保持一致-西班牙風(fēng)格。 酒店的定位與地塊的選擇非常重要，兩者需要匹配，從目前的地塊而言，無(wú)論投資何種類型的酒店均可以將吉林市現(xiàn)有的旅游景點(diǎn)結(jié)合起來(lái)，但這其中有個(gè)主次關(guān)系，首先酒店的主要目標(biāo)市場(chǎng)是以酒店的目標(biāo)定位類型為主，在做好目標(biāo)市場(chǎng)的同時(shí)再結(jié)合吉林其他旅游景點(diǎn)，起到關(guān)聯(lián)

10、作用。在以后具體規(guī)劃、設(shè)計(jì)還需要將傳統(tǒng)地域的文化內(nèi)涵充分結(jié)合，表達(dá)特色、表達(dá)價(jià)值，營(yíng)造一個(gè)定位準(zhǔn)確、目標(biāo)清晰、投資合理、具有文化內(nèi)涵的特色酒店。10、工程預(yù)選地塊分析與評(píng)價(jià)：旅游經(jīng)濟(jì)型酒店平均空間分配及比例功 能面 積平方米客 房總 數(shù)單 人標(biāo) 房雙 人標(biāo) 房家庭房數(shù) 量房 型比 例總面積比 例客 房總面積735022300套75間210間15間79單人標(biāo)房2275間25%雙人標(biāo)房25210間70%3人標(biāo)房3015間5%大 堂2002.2餐 飲5505.9行政區(qū)域100 11服務(wù)區(qū)域110011.8注：此表平均空間分配不包含地下層局部及客房區(qū)域附屬局部。11酒店工程種類、功能配比及投資規(guī)模的簡(jiǎn)

11、介2現(xiàn)代商務(wù)型酒店特點(diǎn)：智能化程度高，有會(huì)議設(shè)施，單人房比例高，客房面積寬敞客房總面積：10,530平方米投資金額：1.2億元不含土地費(fèi)用預(yù)計(jì)平均盈利房?jī)r(jià)：420元 / 間投資回報(bào)時(shí)間：6年左右不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用11酒店工程種類、功能配比及投資規(guī)模的簡(jiǎn)介3會(huì)議型酒店主要為國(guó)內(nèi)會(huì)議市場(chǎng)特點(diǎn)：會(huì)議設(shè)施為核心產(chǎn)品，大小會(huì)議室配套，雙人房比例高，客房面積寬敞客房總面積：10,320平方米投資金額：2億元不含土地費(fèi)用預(yù)計(jì)平均盈利房?jī)r(jià)：660元/間投資回報(bào)時(shí)間：8年左右不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用 功 能面 積平方米客 房總 數(shù)單 人標(biāo) 房商 務(wù)套 房高 級(jí)套 房豪 華套 房房 型比 例總面積比 例客 房13425總面積3

12、00間230間40套25套5套57.8單人標(biāo)房40230間77商務(wù)套房5040套13高級(jí)套房6525套8.3豪華套房1205套1.7大 堂6002.5餐 飲15006.6會(huì)議宴會(huì)12005.2行政區(qū)域6002.5服務(wù)區(qū)域420018.1游泳池4001.7娛樂(lè)休閑13005.6注：此表平均空間分配不包含地下層局部及客房區(qū)域附屬局部注：此表平均空間分配不包含地下層局部及客房區(qū)域附屬局部。功 能面 積平方米客 房總 數(shù)單 人標(biāo) 房雙 人標(biāo) 房普 通套 房高 級(jí)套 房房 型比 例總面積比 例客 房10320總面積300間80間180間30套10套46.9單 人標(biāo) 房3280間26.7雙人標(biāo)房32180

13、間60普通套房4530套10高級(jí)套房6510套3.3大 堂6002.7餐 飲16007.3多功能大 廳會(huì)議宴會(huì)120011.8會(huì)議區(qū)域1560具體分配：專用演講廳500平方米， 貴賓廳80平方米新聞廳60平方米，大會(huì)議室140平方米（2個(gè)）， 中會(huì)議廳80平方米（4個(gè)），小會(huì)議室80平方米（4個(gè)）行政區(qū)域6002.7服務(wù)區(qū)域480021.8娛樂(lè)休閑15006.8注：此表平均空間分配不包含地下層局部及客房區(qū)域附屬局部。12 投資酒店的定位和特點(diǎn)建議 1興建現(xiàn)代商務(wù)會(huì)議型酒店；2請(qǐng)專業(yè)咨詢公司提供酒店的功能規(guī)劃和詳細(xì)財(cái)務(wù)可行性分析；3請(qǐng)一流的、有能力表現(xiàn)西班牙文化的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行建筑造型與內(nèi)部裝飾設(shè)

14、計(jì)；4 建造酒店一定要嚴(yán)格控制本錢，將本錢控制在合理范圍內(nèi)，爭(zhēng)取用三星級(jí)的本錢打造五星級(jí)的酒店。5 爭(zhēng)取在兩年內(nèi)建成酒店,09年底10年初投入使用。14 結(jié)論 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，初步估算。具體測(cè)算需要與相關(guān)酒店管理公司、規(guī)劃公司、本錢部門等緊密配合，仔細(xì)核算，以下結(jié)論僅供參考。1、酒店規(guī)模：4萬(wàn)平米左右，詳細(xì)數(shù)據(jù)應(yīng)根據(jù)地塊大小具體測(cè)算2、檔次定位：吉林市高檔次的準(zhǔn)五星級(jí)酒店3、性質(zhì)定位：集吃、住、娛、購(gòu)、游、政府接待、大型商務(wù)會(huì)議等功能為一體的準(zhǔn)五星級(jí)商務(wù)會(huì)議型涉外酒店13 結(jié)論 4、經(jīng)濟(jì)分析簡(jiǎn)單測(cè)算：總投入： 最高預(yù)測(cè)按五星級(jí)酒店的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)每平米800美金(洲際酒店管理公司提供)計(jì)算,總投入約為2.1億元人民幣。年度收益：1大小客房250間，日租金400元/天，以6