智慧農(nóng)貿(mào)市場批發(fā)市場菜市場招商運營方案

1、智慧農(nóng)貿(mào)市場批發(fā)市場菜市場招商運營方案前言第一章目錄Contents招商戰(zhàn)略意義第二章招商項目定位第三章招商團隊架構(gòu)第四章招商整體思路第五章招商執(zhí)行方案第六章招商推廣設(shè)計第七章前言1前言 | Introduction 平臺化運作 產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)營招商工作在本項目開發(fā)起著決定性、戰(zhàn)略性的作用XXX農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場項目介紹 XXX農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場有限公司是由江蘇敬億投資集團公司投資建設(shè)的民生類農(nóng)副產(chǎn)品商業(yè)項目，是吉林省重點招商引資項目，以立足實現(xiàn)“打造國際一流的農(nóng)副產(chǎn)品流通體系”為愿景，以實現(xiàn)經(jīng)濟效益與社會效益的雙重提高為目標(biāo)，為促進農(nóng)副產(chǎn)品行業(yè)蓬勃發(fā)展，健康發(fā)展做出杰出貢獻。項目地址位于位于松原大路與

2、環(huán)保大街交匯處，距離江南、江北鬧市區(qū)僅5分鐘車程，總規(guī)劃28萬平方米，是松原農(nóng)副產(chǎn)品商業(yè)布局的重要一環(huán)。市場運營后，年交易量將達到300萬噸，年可實現(xiàn)利稅2億元左右，直接安置和帶動就業(yè)35萬人。 市場主要經(jīng)營農(nóng)副產(chǎn)品現(xiàn)貨批發(fā)交易業(yè)務(wù)，通過整合松原市蔬菜批發(fā)市場和其他農(nóng)副產(chǎn)品市場資源及商品資源，建立包括蔬菜、果品、肉類、蛋禽、調(diào)料、水產(chǎn)、花卉、糧油、食品及全國各地土特、名優(yōu)等產(chǎn)品在內(nèi)的統(tǒng)一大市場，實現(xiàn)一站式購物。市場集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、交易、加工、儲運、物流配送、電子商務(wù)、產(chǎn)品展示、檢驗檢測、進出口貿(mào)易為一體，打造東北乃至東北亞經(jīng)濟圈規(guī)模最大、功能最齊全、輻射面最廣、交易手段和交易方式先進的國際一流

3、的多功能現(xiàn)代化大型農(nóng)副產(chǎn)品物流集散園區(qū)。 公司實施農(nóng)副產(chǎn)品質(zhì)量追溯體系和綠色產(chǎn)品市場準(zhǔn)入制度，將千百萬消費者的食品安全放在第一位。公司通過“訂單農(nóng)業(yè)”、“入市交易”、“電子商務(wù)”等手段促進吉林省種植、養(yǎng)殖和農(nóng)副產(chǎn)品深加工等產(chǎn)品的發(fā)展，公司建構(gòu)的銷售、儲運、配送、服務(wù)體系，全面開展農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易，不僅帶動吉林省廣大農(nóng)民增收致富，還可以帶動周邊地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使之成為搞活經(jīng)濟、繁榮市場、惠及千家萬戶的“菜籃子”、“果盤子”、“ 米袋子”、“ 食盒子”、“ 禮箱子”的民生工程。不斷滿足吉林省及其周邊地區(qū)消費者對綠色、有機優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品的需求，進一步提高人民群眾生活水平，促進吉林省經(jīng)濟又好又快向前發(fā)展，

4、為振興東北奉獻智慧和力量。企業(yè)核心競爭力The core competitiveness of the project最便捷的交通區(qū)位優(yōu)勢 最強大的安全保障系統(tǒng)最實用的經(jīng)營服務(wù)設(shè)施 最先進的電子商務(wù)網(wǎng)絡(luò)最完善的客戶服務(wù)功能 最高效的專業(yè)管理團隊最優(yōu)良的商品交易環(huán)境 最優(yōu)惠的招商經(jīng)營政策企業(yè)運營優(yōu)勢定位Companies operating advantages戰(zhàn)略運營XXX農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場是主要經(jīng)營農(nóng)副產(chǎn)品現(xiàn)貨批發(fā)交易業(yè)務(wù)，通過整合松原市蔬菜批發(fā)市場和其他農(nóng)副產(chǎn)品市場資源及商品資源，建立包括蔬菜、果品、肉類、蛋禽、調(diào)料、水產(chǎn)、花卉、糧油、食品及全國各地土特、名優(yōu)等產(chǎn)品在內(nèi)的統(tǒng)一大市場，實現(xiàn)一站

5、式購物。市場集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、交易、加工、儲運、物流配送、電子商務(wù)、產(chǎn)品展示、檢驗檢測、進出口貿(mào)易為一體，打造東北乃至東北亞經(jīng)濟圈規(guī)模最大、功能最齊全、輻射面最廣、交易手段和交易方式先進的國際一流的多功能現(xiàn)代化大型農(nóng)副產(chǎn)品物流集散園區(qū)。食品安全XXX農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場始終把食品質(zhì)量和安全放在第一位，公司實施農(nóng)副產(chǎn)品質(zhì)量追溯體系和綠色產(chǎn)品市場準(zhǔn)入制度，從硬件、管理、檢測、監(jiān)控、交易、信息可追溯等各方面全方位把關(guān)，確保市場集散的農(nóng)副產(chǎn)品安全放心、質(zhì)量優(yōu)良。硬件設(shè)施XXX農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場的硬件設(shè)施規(guī)劃更具有前瞻性、更注重物流效率，更綠色環(huán)保、更人情化、更具備靈活性和可持續(xù)改善空間。電子商務(wù)平臺公司搭建電

6、子商務(wù)平臺，整合農(nóng)副產(chǎn)品商貿(mào)產(chǎn)業(yè)鏈，減少中間環(huán)節(jié)，實現(xiàn)生產(chǎn)端與消費端利益的雙贏。力爭打造東北地區(qū)最大農(nóng)產(chǎn)品O2O平臺。以市場作為農(nóng)產(chǎn)品的線下端，結(jié)合倉儲、物流配送、體驗、交易等，通過嫁接在市場中的互聯(lián)網(wǎng)電商平臺作為上端，實現(xiàn)線下到線上的無縫嫁接。與周邊社區(qū)實現(xiàn)直供配送服務(wù)，依托社區(qū)增加直供配送便民點，通過社區(qū)居民的需求定制體驗式消費從而提升用戶粘度，實現(xiàn)終端用戶足不出戶產(chǎn)品到家。專業(yè)管理XXX農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場的運營管理更加專業(yè)化、精細化、更加具備自我提升能力，具體體現(xiàn)在客戶向?qū)У臉?biāo)準(zhǔn)化交易流程、規(guī)范化管理制度、新技術(shù)的應(yīng)用、信息化集成管理等方面。企業(yè)運營優(yōu)勢定位Companies operat

7、ing advantages招商戰(zhàn)略意義2招商為經(jīng)營對于如此大型的商業(yè)項目農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，招商可以說是后期經(jīng)營的必要條件，也就是說，沒有招商，無論銷售好壞，都不可能形成后期的經(jīng)營。因此，從后期經(jīng)營的角度來看，招商是一定的，不管是銷售型招商還是服務(wù)性招商，不管銷售前招商還是銷售后招商，都要面對招商的現(xiàn)實。招商為銷售對于本項目如此大的規(guī)模和鋪位面積，招商是銷售的前提條件，也就是說，招商成功對銷售有巨大的支持與帶動作用。這是我們必須面對的現(xiàn)實，需要引起公司領(lǐng)導(dǎo)層的高度認(rèn)可，任何時候都不能輕視招商對銷售產(chǎn)生的戰(zhàn)略意義。招商戰(zhàn)略意義Investment promotion strategic sign

8、ificance招商為競爭參考目前的松原地區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場以及目前經(jīng)營的三個項目，我們要有“招商為競爭”的競爭意識。將本項目整體定位為：集農(nóng)副產(chǎn)品展示、交易、零售、批發(fā)、保鮮、貯藏、加工、分選、包裝、配送、電子商務(wù)、無公害檢驗檢測等多功能為一體的綠色新型農(nóng)產(chǎn)品流通平臺。招商為信心從整個項目的營銷推廣來看，“信心”將是本項目的第一營銷戰(zhàn)略。而招商正是建立市場信心的決定性因素，首先是要通過招商建立眾多商家對農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場的高度信任度和信心，然后通過招商樹立項目在政府、市民心目中的“責(zé)任開發(fā)”形象，樹立項目的公眾美譽度。此外，招商可以為我們的投資者樹立信心，讓他們清楚地看到我們對項目開發(fā)必勝付出

9、的努力和自信。 招商戰(zhàn)略意義Investment promotion strategic significance招商項目定位3 項目規(guī)劃位于松原大路，與環(huán)保大街（三橋南岸）交匯處，松原三橋通車寧江區(qū)政府不到4公里，距離江南、江北鬧市區(qū)僅5分鐘車程，渾烏高速、大廣高速交匯，松原大路出口和松原西出口車程分別為2公里和3公里。本項目建設(shè)規(guī)模較大，遠景目標(biāo)在于致力打造經(jīng)開區(qū)新商貿(mào)中心、松原都市副中心城市。項目運營初期以建設(shè)松原市菜籃子工程，保障松原市民農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)為基礎(chǔ)，打造松原市的米袋子、果盤子、菜籃子的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，加強本項目的批發(fā)交易市場的規(guī)?；⑦M一步拓寬經(jīng)營道路。項目規(guī)劃Project

10、 planning項目名稱：XXX農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場2、項目內(nèi)容：農(nóng)副產(chǎn)品綜合型批發(fā)市場及綜合配套；3、項目主功能：集農(nóng)副產(chǎn)品展示、交易、零售、批發(fā)、保鮮、貯藏、加工、分選、包裝、配送、電子商務(wù)、無公害檢驗檢測等多功能為一體的綠色新型農(nóng)產(chǎn)品流通平臺。4、項目占地面積：建筑占地一期7,3平方米，建筑面積為9萬平方米。二期占地4.6萬平方米，建筑4.7萬平方米；包括商鋪和交易中心兩個主要功能區(qū)塊；5、投資資金：項目預(yù)計總投入4億元。項目概況Project overview項目定位、建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 Project positioning, construction scale and constr

11、uction content項目定位農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)（省級）集農(nóng)副產(chǎn)品展示、交易、零售、批發(fā)、保鮮、貯藏、加工、分選、包裝、配送、電子商務(wù)、無公害檢驗檢測等多功能為一體的綠色新型農(nóng)產(chǎn)品流通平臺。建設(shè)規(guī)模根據(jù)對松原市現(xiàn)有蔬菜、水果、水產(chǎn)等農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場的調(diào)查數(shù)據(jù)，結(jié)合對松原農(nóng)副產(chǎn)品消費市場的預(yù)測，并考慮到本地農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)發(fā)展等各種綜合因素，項目建設(shè)規(guī)模擬定：建筑占地一期7,3平方米，建筑面積為9萬平方米。二期占地4.6萬平方米，建筑4.7萬平方米；包括商鋪和交易中心兩個主要功能區(qū)塊。建設(shè)內(nèi)容1.交易區(qū)：蔬菜、水果、水產(chǎn)、肉類、冷凍品、糧油、農(nóng)資、副食干貨、花卉、綜合交易大廳，建筑面積1193

12、26.26平方米。2.物流區(qū)：包括大型冷庫、倉儲加工配送區(qū)、物流區(qū)、大小停車場，建筑面積（？）,其中停車場面積（？）。3.配套區(qū)：包括金融、通信、餐飲、住宿、電子商務(wù)及信息中心、質(zhì)量檢測中心及結(jié)算中心。項目運營分析Project operation analysis1）市場運營任務(wù)A、“產(chǎn)地市場”。依托松原當(dāng)?shù)丶Z食、蔬菜、畜牧三大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的優(yōu)勢，充分發(fā)揮市場功能，促使生產(chǎn)與流通相互推動、良好發(fā)展格局的形成；促使當(dāng)?shù)丶Z食、蔬菜、畜牧三大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)進一步深化發(fā)展；促使當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。B、作為松原市及周邊三省區(qū)域“菜籃子工程”，形成“銷地市場”，并同時保障松原百姓吃上“安全、新鮮、豐富、便

13、利”的農(nóng)副產(chǎn)品。2、市場運營目標(biāo)到2017年底建成功能完善、設(shè)施先進、管理科學(xué)的現(xiàn)代化大型產(chǎn)銷結(jié)合型的農(nóng)產(chǎn)品綜合批發(fā)市場。到2018年，擁有固定商戶500戶，實現(xiàn)交易量100多萬噸，交易額25億元。3、項目運營實施現(xiàn)有舊市場主體遷移首先完成現(xiàn)有舊市場的遷移，通過政府政策指導(dǎo)，兩家子蔬菜批發(fā)市場由市區(qū)內(nèi)整體搬遷至福原農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場。福原農(nóng)副產(chǎn)品市場硬件升級（吉林省地區(qū)）作為福原農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，我公司將投資4.09億元，用于老市場向東邊及北邊進行擴建，全力打造占地510畝，上規(guī)模、上檔次的現(xiàn)代化農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場，從而完成市場硬件上的改造提升，進而為農(nóng)副產(chǎn)品提供展示、檢測、加工、交易、冷藏、

14、儲存、物流等專業(yè)、系統(tǒng)的服務(wù)。市場業(yè)態(tài)升級（吉林省地區(qū)）在硬件升級的基礎(chǔ)上，將原市場單一的經(jīng)營模式，擴充為集蔬菜、水果、水產(chǎn)、花卉、糧油、副食品、調(diào)味品、干貨、農(nóng)資等綜合性農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，配有萬噸冷庫等相關(guān)配套設(shè)施的現(xiàn)代化農(nóng)批市場。發(fā)展電子商務(wù)、拍賣、期貨等多元化交易模式。做好產(chǎn)地市場的同時，積極形成全國性的銷地市場的大流通格局。賣點提煉調(diào)節(jié)物價南果北調(diào)、北糧南運平臺化運作 產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)營交易中心（經(jīng)紀(jì)人）配送中心信息中心（電子商務(wù)平臺)檢測中心（食品安全）金融(孵化)服務(wù)平臺 本項目具有一定的市場后發(fā)優(yōu)勢。首先，本項目面臨的不再是一個未開發(fā)的領(lǐng)域，具備了在許多方面借鑒先行者的可能性；其次，本項

15、目將跳躍過農(nóng)產(chǎn)品批零市場發(fā)展過程中混亂無序階段；市場后發(fā)帶來的最大的機會是本項目可以站在行業(yè)業(yè)態(tài)的前沿，利用大量先進的技術(shù)和管理技能，使農(nóng)產(chǎn)品交易流通市場的功能更完備多樣：如采取電子商務(wù)和現(xiàn)代管理實現(xiàn)商品標(biāo)準(zhǔn)化、代理儲運、價格維護、信譽擔(dān)保、結(jié)算服務(wù)、無公害檢測等功能；同時采用先進的專業(yè)化經(jīng)營，例如發(fā)展物流配送、連鎖經(jīng)營、展會經(jīng)營等，并開辟超市型零售專區(qū)及配套特色餐飲，這些都將變成一定的市場競爭力從而挑戰(zhàn)老牌市場的市場地位。項目運營分析總結(jié)Project operation analysis招商團隊架構(gòu)4招商團隊架構(gòu)思路由于招商的重要性,首先成立招商部,招商項目總監(jiān),下設(shè)招商項目經(jīng)理和招商策劃

16、經(jīng)理,招商項目經(jīng)理下設(shè)招商主管、招商專員，進行招商方案制定及執(zhí)行。鑒于本項目的招商區(qū)域較大，這決定了前期階段招商以重點主力客戶、城市一級大客戶為主，由于項目以農(nóng)產(chǎn)品交易批發(fā)為主題,也就決定了區(qū)域當(dāng)以周邊城市為主。隨著項目建設(shè)不斷推進 項目的外立面展現(xiàn)為界，招商工作立足松原本地的商家，以滿鋪開業(yè)為主。期間招商重點的變化，也必然影響招商部門的工作人員之工作分工、部門架構(gòu)有一定的變化。人員配備本著“既分工又協(xié)作”“有德有才破格重用、有德缺才培養(yǎng)使用、無德有才限制使用、無德無才堅決不用”的用人原則，本方案采取難易搭配，時間交錯，以此分設(shè)2個小組，每組設(shè)經(jīng)理1名，主管及專員3名。招商總監(jiān)招商經(jīng)理策劃經(jīng)理

17、招商一部行政文員招商二部招商主管招商專員招商主管招商專員人員架構(gòu)示意圖招商部工作職能向總經(jīng)理負責(zé)；總領(lǐng)招商的具體工作，包括擬定招商及租賃、合作方案，主持、組織、策劃商業(yè)招商的開展與執(zhí)行，確保完成招商指標(biāo)；協(xié)同銷售部掌握市場行情，制定并執(zhí)行相應(yīng)的招商策略、計劃、方案；挖掘新的重點主力客戶、城市一級大客戶、經(jīng)營商家來源、跟蹤潛在商家，并對商家資料進行整理歸檔；與新舊商家保持良好關(guān)系，協(xié)助商家解決在招商、銷售過程中的問題；負責(zé)辦理招商過程中的各項手續(xù)，做好配套服務(wù)工作；統(tǒng)籌或主持本部門的人事招聘、培訓(xùn)及考核等工作，提名本部門人員的聘任、辭退、升職，經(jīng)招商總監(jiān)，報總經(jīng)理批準(zhǔn)；負責(zé)抓好部門員工的思想動態(tài)

18、、精神文明、道德教育及職業(yè)操守工作，穩(wěn)定和提高本部門員工隊伍素質(zhì)等企業(yè)文件建設(shè)工作；負責(zé)招商部門的考核、薪酬發(fā)放評定、部門的財、物的管理工作； 監(jiān)控本部門的招商費用；負責(zé)召集招商會議及專員培訓(xùn)工作；負責(zé)招商合同的簽定，協(xié)助財務(wù)部門追收商家的保證金、履約金； 負責(zé)招商合同、協(xié)議的管理、歸類、匯編工作；配合其他部門做好客戶服務(wù)工作。招商策劃經(jīng)理職能對招商總經(jīng)理、招商總監(jiān)負責(zé)；根據(jù)公司有關(guān)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，制訂年度、季度、月度招商策劃方案，呈報招商總經(jīng)理、招商總監(jiān)；負責(zé)整理、匯編招商經(jīng)理及主管提交的商家信息，深入了解項目的經(jīng)營特色和區(qū)域經(jīng)營情況，制訂相應(yīng)的招商策劃方案，配合招商工作開展；定期收集各行業(yè)信

19、息，不斷推出各種招商促銷手段和措施； 根據(jù)公司有關(guān)招商工作的要求，實施各項推廣方案及措施；負責(zé)項目招商的公關(guān)活動的組織、策劃、實施工作；負責(zé)項目的服務(wù)管理工作，制訂相關(guān)服務(wù)措施及相應(yīng)的管理制度。招商經(jīng)理職能負責(zé)對應(yīng)區(qū)域或行業(yè)的招商主管和專員的管理工作；負責(zé)指導(dǎo)本組的招商資料的登記、保管、整理、存檔等管理工作；負責(zé)本組人員的崗位培訓(xùn)，提高招商專員的招商技巧；了解市場及周邊鋪位、商戶信息狀況，獲取最新市場行業(yè)信息，為招商策劃提供可靠信息和依據(jù)；編制本組月、季、年度招商、租賃計劃和工作總結(jié)，確保完成部門下達的各項任務(wù)；負責(zé)主動尋求各部門對招商的配合，并將信息反饋給相關(guān)部門；妥善處理客戶投訴；協(xié)助經(jīng)理

20、妥善處理部門內(nèi)外的聯(lián)系與溝通與工作；搜集和整理客戶的租售資料，并妥善分類、保管和存檔，每月編寫統(tǒng)計及分析報表，呈送有關(guān)部門經(jīng)理和招商策劃經(jīng)理；督促本組人員妥善做好檔案資料管理；積極完成上司臨時安排的工作任務(wù)。招商主管及專員協(xié)助經(jīng)理做好招商工作，完成上級交付的招商工作任務(wù)；及時提交工作計劃及總結(jié)；負責(zé)與客戶溝通聯(lián)系，為客戶解決困難，但不準(zhǔn)有超越權(quán)限的承諾；協(xié)助總監(jiān)、經(jīng)理處理投訴問題的落實、解決；及時匯報工作的實際執(zhí)行情況；及時向上級反映商家、行業(yè)、區(qū)域、經(jīng)營等市場信息；做好對外公關(guān)工作；積極完成上級臨時安排的工作。招商整體思路5前期階段規(guī)劃前期招商部門架構(gòu)和職能需明晰、招商人員必須熟悉項目的核心

21、賣點、熟悉本地市場的業(yè)種業(yè)態(tài)特征、數(shù)量、租金、分布狀況和經(jīng)營狀況，以及消費者特征等基礎(chǔ)。前期的招商以重點主力客戶、城市一級大客戶為主,拓展小主力店和品牌店為輔。前期招商核心重點主力客戶簽訂協(xié)議書為主，確定租金、位置、面積等，中小主力店簽訂意向書為主，不確定租金、位置、面積等。（注：此階段可按照主力店要求確定自留物業(yè)部分）前期的招商以聯(lián)合銷售共同拓展市場為主，單獨的招商次之。前期的招商以外地商家為主，本地商家為次之。 前期的異地招商以政府關(guān)系行業(yè)協(xié)會招商為主，本地招商以登門拜訪舉辦座談會為主。前期階段規(guī)劃前期的招商以蔬菜、水果、水產(chǎn)商鋪主題業(yè)態(tài)為主，其他花卉、糧油、副食品、調(diào)味品、干貨商鋪為輔，

22、并兼顧餐飲娛樂休閑業(yè)態(tài)：餐飲業(yè)態(tài)（高級酒店、特色餐館、茶館、咖啡吧）、休閑業(yè)態(tài)（洗浴、按摩、美容美發(fā)、SPA、健身美體）、娛樂業(yè)態(tài)（KTV量販、迪士高、演藝吧），盡量保證有一些不同業(yè)態(tài)的品牌進駐。本階段的招商以引導(dǎo)商家進駐項目在建一期工程為主，面積愈大愈佳，未建部分作為儲備區(qū)，招而不進。本階段的招商以招商對象的質(zhì)量、規(guī)模、實力為主。本階段招商的商家數(shù)量以確定主力商家2030家、次主力商家3050家為宜，不確定商家200家為宜。前期階段規(guī)劃總結(jié) 由于本項目的商業(yè)規(guī)模較大，客戶對各片區(qū)的認(rèn)同感較為懸殊，這必然導(dǎo)致弱勢片區(qū)的銷售需要借助重點主力客戶、城市一級大客戶的影響力。作為領(lǐng)軍行業(yè)的主力客戶的租

23、金遠遠低于物業(yè)正常的回報率，若以項目可實現(xiàn)利潤最大化為出發(fā)點，必然導(dǎo)致盡量減少主力店的面積、且主力店的位置盡量安排在內(nèi)街，盡量在不同的區(qū)域都有涉及。然而，主力店在各自的行業(yè)中往往是強勢方，對城市的介入、具體位置、租金水平、優(yōu)惠措施、技術(shù)對接要求也往往較高；這已決定了主力店的招商難度非常。相對而言，小主力店和品牌店則相對可行性高得多，此外，由于項目返租至今沒有確定，依據(jù)商業(yè)街商鋪的特點及國家增值稅政策的落實，商鋪返租的可能性較小，除非到了萬不得已的地步，而購買商鋪客戶的純投資比例較高經(jīng)營者不投資，投資者不經(jīng)營，為客戶展開服務(wù)性招商是其中一個較為有效的方式。但散戶商家的招商真正產(chǎn)生作用的時段主要集

24、中在交付前4個月左右，或者說，目前項目的散戶招商只是一個意向而已，屆時的變數(shù)很大。以上已足以說明本階段的招商工作以主力店和品牌店為主。后期階段規(guī)劃后期階段（交付前4個月）的招商以松原為主，周邊地市為輔，其他區(qū)域次之。后期階段的招商拓展以市場的散戶商家為主，落實中小主力店和品牌店為輔。后期階段的招商以報紙宣傳和投資說明會招商為主，結(jié)合掃街式小散戶，DM宣傳、訪問式次之。后期階段的招商以分次舉行單行業(yè)招商為宜，如按餐飲行業(yè)、娛樂行業(yè)、休閑行業(yè)等配套性行業(yè)等，是一個由招商容易、商家數(shù)量多的行業(yè)向招商難度大的過程。后期階段的招商以引導(dǎo)商家進駐項目門面位置為先，非門面和二層以上的位置次之。后期階段的招商

25、以租金增加彈性和租金折扣，以保證滿鋪經(jīng)營為主。后期階段的招商以招商對象的數(shù)量為主，開業(yè)滿鋪經(jīng)營為主。招商執(zhí)行方案6招商執(zhí)行方案概述 現(xiàn)代農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場管理運營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費形態(tài)，集中到一個相對統(tǒng)一的經(jīng)營主題和信息平臺之上。即“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”的管理模式。 其中“招商管理”又是統(tǒng)一管理的基礎(chǔ)和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場的營銷、商業(yè)運營能否成功。按照本項目的特點，項目招商有以下幾部分組成：招商策略，招商渠道、租金設(shè)定，招商推廣等。一、先形象，后拓展在招商工作的籌備階段，應(yīng)著重于本項目整體形象的宣傳使商家

26、及目標(biāo)市場市民對農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場的形象有一個清晰而深刻的印象，在公開招商工作進行時，重點向商家宣傳項目所在的城市松原的發(fā)展前景、城市地位、功能規(guī)劃，使商家認(rèn)同本項目的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)為主題定位，奠定項目在商家心目中“一站式、壟斷性、唯一性、超前性”的“農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)銷結(jié)合”的形象與其發(fā)展前景。招商執(zhí)行方案策略 二、先主力 / 核心，后散戶核心租戶品牌租戶商業(yè)租戶散戶在各版塊的功能依據(jù)“群概念 / 組團概念”的功能劃分后，應(yīng)先將各目標(biāo)行業(yè)具有號召力的品牌商戶核心，商戶引入本項目，將核心租戶和品牌分散安排在銷售區(qū)的端點，商業(yè)租戶放在專設(shè)位置，散戶租戶放在兩端點區(qū)的中端，對非散戶部分商戶盡量將租金放寬，讓其

27、落實進場意向，從而逐漸使本項目最終得到旺場。按照本項目的定位，主力核心商家就是蔬菜水果各大省級經(jīng)銷商。三、先收緊，后放松在遵循“高品位，低門檻”等的前提下，對商家的入場條件適當(dāng)抓緊，但對核心店適當(dāng)放松，而到了開業(yè)前則應(yīng)當(dāng)對所有商戶適當(dāng)放松，力求在開業(yè)能達到商戶滿場的效果，開業(yè)一段時間后逐步淘汰不大適合在項目經(jīng)營的商戶。四、先需要，后保證在招商過程中，有必要對每一個承租戶進行評價，預(yù)測它們的經(jīng)營前景，作為店面出租的指導(dǎo)。五、先打壓，后拉攏壟斷性、唯一性、超前性”來打壓目前的正在經(jīng)營的商家和正在籌備的商業(yè)項目，首先做到農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)零售的NO1，然后做到農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)零售的Only1。六、先“暗”，后

28、“明”由于項目前期的宣傳重點是整體形象的傳遞和銷售，并且此時的招商主要是重點主力客戶、城市一級大客戶為主，以下簡稱“主力店”，因此，前階段的招商不易明目張膽，要以人海戰(zhàn)術(shù)為策略，通過各種關(guān)系渠道而招商，而到了后期，快開業(yè)的階段，銷售接近尾聲，為了滿場經(jīng)營，需要廣告公關(guān)促銷等整合營銷的大力招商。招商渠道規(guī)劃松原境外招商不同于在境內(nèi)舉辦的各種招商活動，它是一種跨地域、跨經(jīng)濟形態(tài)、跨文化的傳播和溝通，涉及經(jīng)濟、文化領(lǐng)域，前往地區(qū)的對外投資條例、投資習(xí)性、營商習(xí)慣乃至地區(qū)商會的支持程度都將對舉辦招商活動產(chǎn)生直接的影響。本項目的招商要根據(jù)項目擬引進的商家（主力店、次主力店、普通散戶商家）情況，選擇恰當(dāng)?shù)?/p>

29、招商渠道。根據(jù)本項目的規(guī)模和鋪型特點，建議本項目的招商渠道可從以下方面入手：主力店：項目洽談會 招商發(fā)布會 連鎖加盟見面會 行業(yè)協(xié)會推薦 次主力店：發(fā)布會 技術(shù)合作交流會 招商說明會 經(jīng)營研討會 散戶商家：招商說明會 投資研討會 招商座談會 媒體廣告 登門拜訪 對主力/品牌店的招商步驟和技巧A: 對主力店的招商步驟和技巧第一步：按擬定的市場定位和業(yè)態(tài)定位確定初步主力店條件。通過相關(guān)網(wǎng)站、招商會、研討會等各種渠道接觸、了解符合條件的零售商或其他服務(wù)商，并掌握其拓新店的計劃，最后再確定主力店目標(biāo)名單，并將其設(shè)立成三大區(qū)域目標(biāo)群。第一區(qū)域：2X家 ； 第二區(qū)域：3X家 ；第三區(qū)域：2X家X表示擬招主

30、力店的個數(shù)，不同業(yè)態(tài)要分開。第二步：召開主力店招商懇談會，邀請前期已掌握的相關(guān)目標(biāo)群所有的客戶參加，懇談會的內(nèi)容主要是征求他們對項目主力店合作的條件、可能性及其他方面的建議，而這些建議均可用于制訂合理的招商條件和政策。召開懇談會時，可邀請當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)領(lǐng)導(dǎo)或職能局的領(lǐng)導(dǎo)參加，并請他們在會上介紹當(dāng)?shù)氐耐顿Y情況和表示支持的態(tài)度。當(dāng)然，最好能邀請當(dāng)?shù)赜杏绊懙拿襟w派記者參加懇談會。第三步：視招商懇談會的情況，會后逐個向分層次的目標(biāo)群進一步介紹項目情況及合作條件，采用每隔一周溝通一次的跟蹤辦法專人跟進。而且，要重點對第一層目標(biāo)群的各個管理層進行充分的溝通，加快其投資決策的步伐。對品牌店的招商技巧：品牌店本

31、質(zhì)是對主力店的強化和補充。一方面要依托主力店的客源分流，另一方面也能營造自有的客源。數(shù)個核心主力店適合分散放在經(jīng)營軸線的端點，不宜集中放置在中間，這樣才能達到組織人流的效果。品牌店則應(yīng)相對分散錯落在各核心主力店的周圍，形成人流動線的均好性。品牌店的招商與主力店大致相同，但需要在確定主力店后在進行為宜。租金設(shè)定規(guī)劃租金設(shè)定根據(jù)招商的不同階段和業(yè)態(tài)的不同變動性很大，一般來說，制定租金政策根據(jù)招商先后階段劃分有以下策略：A、招商先期：主力店：可以簽訂招商協(xié)議書，具備法律效力，內(nèi)容涉及進駐范圍、經(jīng)營內(nèi)容、商鋪面積、經(jīng)營年限、經(jīng)營租金等。一般的大主力店租金在10年20年之間，具體租金范圍根據(jù)商家和當(dāng)前項

32、目周邊商家經(jīng)營現(xiàn)狀推導(dǎo)而定。品牌店：主要是簽訂招商意向協(xié)議書，不具備法律效力，里面主要涉及商家名字、商家意向面積、經(jīng)營范圍等，加蓋公章。此時的協(xié)議書只是一種客戶資源的搜集而已，由于沒有租金及招商政策的明確制定，因此不具備實質(zhì)性意義，未來的變動性很大。招商后期：品牌店：租金高于主力店租金， 略低于散戶的租金。建議租金設(shè)置可采用免租期長高租金定價策略，以突出商鋪的升值價值。散戶：租金明確制定，建議租金在530元之間平米/月。具體根據(jù)周邊商家實際情況及項目的未來發(fā)展優(yōu)勢加權(quán)制定。招商推廣建議1、招商口號：讓大家進駐市場盈利，是公司首要心愿！為了使我們的招商不偏離方向，必須制定出我們招商的一個響亮而且

33、明確的口號，經(jīng)過對項目面對商家的把握和理解，建議提出：“讓大家進駐市場盈利，是公司首要心愿！”的服務(wù)理念，也可以叫做“為商家而戰(zhàn)”。從這一原則出發(fā)，我們的所有的招商推廣都要圍繞“讓大家進駐市場盈利，是公司首要心愿！”這個理念而科學(xué)制定，任何有悖于這個招商理念的活動或廣告都要堅決制止，決不多花一分錢冤枉錢。招商活動：活動決定廣告發(fā)布可以說，農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場的整個招商過程就是不斷宣傳、教育、培訓(xùn)、引導(dǎo)商家的資源過程。為了秉承“讓大家進駐市場盈利，是公司首要心愿！”的招商理念，我們通過對松原市場的了解和把握，并結(jié)合成功大型農(nóng)批市場的招商經(jīng)驗，建議采用以下招商活動作為整個招商營銷的主線。注：以上活

34、動的時間、地點、參加人員、事前宣傳、事后報道、媒體選擇等均根據(jù)項目的銷售階段和工程進度以及市場實際情況而定，具體計劃待定。（1）、為經(jīng)銷商尋找消費者 活動主題：與各地商會、行業(yè)協(xié)會、連鎖經(jīng)營協(xié)會溝通，獲取商家客戶資源；（2）、為經(jīng)銷商尋找供貨商 活動主題：尋找客戶資源提供最佳的供貨平臺（3）、為經(jīng)銷商提供行業(yè)支持 活動主題：農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場成立新聞發(fā)布會強大的抗風(fēng)險能力和影響力（5）、為經(jīng)銷商尋求政策支持活動主題：農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場管理委員會成立為商家尋求政府保護農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場招商政策征求意見見面會人性化制定政策，不盲目（6）、為經(jīng)銷商尋求品牌加盟活動主題：農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場品牌連鎖加盟供求見面會

35、建立對接的橋梁，培養(yǎng)商家（7）、為經(jīng)銷商進行培訓(xùn)教育活動主題：農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場經(jīng)營投資報告會專家口吻，告知這里的經(jīng)營價值農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場招商簽約說明會現(xiàn)場說法，促進旁觀商家加速簽約進駐A、招商手報（夾報）報名：農(nóng)產(chǎn)品綜合批發(fā)市場經(jīng)營報發(fā)行范圍：業(yè)內(nèi)發(fā)行，主要是面對我們所找的商家進行派送發(fā)放方式：郵局配送、招商人員派送、每次活動順便發(fā)放發(fā)行周期：一月一次紙張：建議采用雙膠紙，對開。印制數(shù)量：萬份每期推廣主要內(nèi)容：農(nóng)產(chǎn)品行業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀、未來發(fā)展趨勢農(nóng)產(chǎn)品行業(yè)對亳州城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的帶動當(dāng)前農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場面臨的機遇及歷史挑戰(zhàn)農(nóng)產(chǎn)品的介紹及文化的介紹城市規(guī)劃對商業(yè)地產(chǎn)的影響中國各地美食文化的研究等每一次

36、招商活動的報道和圖片展示每一階段近期的招商商家和招商活動的公告項目工程進度項目銷售廣告招商道具B、招商折頁印制數(shù)量：萬份印制標(biāo)準(zhǔn)：克精品紙，四折頁即可用途：主要用于招商人員出門拜訪客戶所用，招商見面會所用，外地巡展所用。主要內(nèi)容：城市概述項目簡介項目經(jīng)營價值優(yōu)勢管理公司介紹后期保障措施主力店商家招商范圍電話地址經(jīng)銷商等招商手冊印制數(shù)量：本頁數(shù)：紙張：精品紙用途：招商見面會用，主力商家派送，政府行業(yè)協(xié)會派送，各種招商活動現(xiàn)場使用主要內(nèi)容：松原市城市概述項目簡介項目經(jīng)營價值優(yōu)勢管理公司介紹后期保障措施主力店商家招商范圍項目規(guī)劃說明項目功能分區(qū)圖項目鋪型圖等。此外，還可以借助網(wǎng)絡(luò)、報紙、電視、戶外等

37、形式對重要招商活動進行全方位的宣傳，視具體情況而定。說明：整個招商宣傳其實也是銷售宣傳，因此兩者必須要統(tǒng)籌兼顧，而招商活動的主要目的與其說是為了招商，不如說是為了銷售，因此，千萬不能犯了舍本逐末的錯誤，“招商為銷售”這一戰(zhàn)略意義絕不能動搖。招商規(guī)劃設(shè)計7（一）、項目平面、外立面、相關(guān)配套設(shè)計建議1、外立面：選擇流行風(fēng)格，規(guī)劃廣告位并統(tǒng)一報批及安裝制作廣告燈箱；2、門口廣場：建議設(shè)計有特色的綠化及設(shè)置休閑設(shè)施；3、劃分車位，制作標(biāo)識牌；4、智能化網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的安裝、調(diào)試；5、外街增加特色餐飲及商業(yè)配套區(qū)。（二）、銷售招商大廳的包裝 室內(nèi)包裝：效果圖、樓盤模型、銷控表、農(nóng)產(chǎn)品圖片、區(qū)域規(guī)劃圖、地理位置

38、圖、領(lǐng)導(dǎo)考察照片、奠基儀式照片等。（三）、銷售策略建議及統(tǒng)籌 1、銷售目標(biāo) 、打造高標(biāo)準(zhǔn)綠色生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品批零市場； 、塑造開發(fā)商的成功品牌； 、創(chuàng)造贏利，快速回籠資金； 、實力優(yōu)先，保證可持續(xù)經(jīng)營及旺場。（四）、招商策略及統(tǒng)籌 1、招商策略： 、實力商家，品牌優(yōu)先：在高起點的定位下，優(yōu)先考慮大型主力店、高檔品牌代理商、實力強的品牌經(jīng)營 戶，分散經(jīng)營，統(tǒng)一規(guī)劃賣場，科學(xué)合理分區(qū)，使區(qū)內(nèi)商鋪錯位經(jīng)營、互為補充、互相促進、相得益彰。 為了避免經(jīng)營商戶良莠不齊，需全程跟蹤，統(tǒng)一招商，嚴(yán)格篩選。在推廣上，本項目作為一個整體對外進 行推廣，提高市場的知名度和吸引力。 、規(guī)劃業(yè)態(tài)，做到專而不亂。、階梯策略：讓

39、利啟動（優(yōu)勢位置）-大眾招商（二級位置）-旺場填充（邊角位置）A、規(guī)模策略：主力商家-中型商家-小型商家B、品牌策略：國際品牌-國內(nèi)品牌-區(qū)域品牌C、地域策略：遠-近D、時間策略：制定倒計時計劃E、目標(biāo)策略：實行重點目標(biāo)鎖定，快速完成當(dāng)期目標(biāo)任務(wù)2、業(yè)態(tài)規(guī)劃：確定招商區(qū)域，規(guī)劃相關(guān)業(yè)態(tài)，參見附件。3、優(yōu)惠方式建議： 以面積標(biāo)準(zhǔn)確定優(yōu)惠； 以簽約時間確定優(yōu)惠； 以交租時間確定優(yōu)惠； 老帶新優(yōu)惠； 知名品牌的優(yōu)惠。福原農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場年度宣傳推廣的目的F the original agricultural and sideline products wholesalemarket annual p

40、romotional purpose提升品牌知名度；增加品牌美譽度；加強投資者信心；吸引經(jīng)營者關(guān)注！松原市政府2017年關(guān)于農(nóng)副產(chǎn)業(yè)的工作方針Songyuan government work on agricultural industry policy planning in 20172017年松原市政府工作報告貼近百姓惠民生。大力實施民生行動計劃，扎實做好基礎(chǔ)性、兜底性、普惠性民生工作，全力打造幸福松原升級版， 讓城鄉(xiāng)居民生活得更加美好。項目年度推廣主題策劃目的概述Project annual promotion theme政府民生項目，滿足千萬人“胃”的菜籃子工程第五代農(nóng)批市場，專業(yè)團隊

41、經(jīng)營管理城市副中心區(qū)，毗鄰區(qū)政府，交通便利發(fā)達實力集團公司傾力打造，帝王鋪，創(chuàng)富門幸福松原系列活動概述Happiness matsubara series activity overview幸福松原 之 文旅松原系列活動幸福松原 之 民生松原系列活動幸福松原 之 美食松原系列活動15423活動概述幸福松原 之 興業(yè)松原系列活動幸福松原 之 宜居松原系列活動幸福松原系列活動概述Happiness matsubara series activity overview幸福松原 之 興業(yè)松原系列活動 農(nóng)副產(chǎn)品興業(yè)（投資）論壇 第五代農(nóng)批市場大型商業(yè)媒體見面會體驗式營銷 福原農(nóng)鮮（社區(qū)）形象樣板店（售樓處）商業(yè)二次強化品牌推廣 邀請各大知名媒體，輻射至長春、沈陽等周邊省會城市， 通過統(tǒng)一的新聞通稿在各主流媒體發(fā)布，擴大客群范圍，讓意向客戶深入了解項目實質(zhì)；通過邀約前期積累的意向客戶參會，起到優(yōu)質(zhì)客戶清洗的目的。幸福松原系列活動概述Happiness matsubara series activity overview幸福松原 之 民生松原系列活動【母親節(jié)獻禮】我愛媽媽 心情訴遞；【七夕節(jié)】金玉良緣，福原，愛你一萬年；【中秋節(jié)】中秋月圓 幸福松原 【福原農(nóng)鮮】愛心公益系列活動F the origi