房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)研究萬科的工廠化生產(chǎn)ppt課件

1、工 廠 化 的 變 革The Revolution Due to the Housing Industrialization.為什么要做工廠化為什么萬科要自動(dòng)做工廠化為什么萬科要如今做工廠化我們的目的我們的行動(dòng).為什么要做工廠化質(zhì)量問題勞力問題效率問題行業(yè)趨勢(shì).各興隆國(guó)家均已完成工廠化的過程行業(yè)趨勢(shì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率年建設(shè)量（萬戶）城市化率工廠化率5070年80年代現(xiàn)狀5070年80年代現(xiàn)狀5070年80年代現(xiàn)狀5070年80年代現(xiàn)狀日本11. 15%13%110114. 712357%65%80%6070%8090%50%左右美國(guó)6%7%3. 5%19512816764%87%90%30%50%60

2、%中國(guó)10%9%8130240172540%78%興隆國(guó)家曾經(jīng)與我們有一樣的背景環(huán)境.各興隆國(guó)家均已完成工廠化的過程行業(yè)趨勢(shì)5070年代目前政府企業(yè)政府企業(yè)日本從財(cái)政、金融、稅收等各方面出臺(tái)相應(yīng)政策在政府的扶持下發(fā)展工廠化住宅，并形成不同的發(fā)展模式加強(qiáng)住宅部品和性能的認(rèn)定加強(qiáng)工廠化住宅的研發(fā)和生產(chǎn)美國(guó)制定通用部品標(biāo)準(zhǔn)在通用標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上發(fā)展工廠化住宅鼓勵(lì)建筑業(yè)的發(fā)展開放式的發(fā)展模式中國(guó)根據(jù)蘇聯(lián)模式推行工業(yè)化住宅，但從技術(shù)和政策上缺乏配套體系國(guó)有企業(yè)，以重工業(yè)為主，缺乏輕工業(yè)的配套缺乏配套產(chǎn)業(yè)政策開始進(jìn)行工廠化的研究和試點(diǎn)興隆國(guó)家早在50年前已開場(chǎng)工廠化的推進(jìn).目前工廠化住宅比例目前各企業(yè)工廠化住

3、宅的市場(chǎng)份額日本 工廠化住宅比例約2025 其中42為獨(dú)戶住宅，58為集 合住宅 積水房屋占21.1% 大和房屋占13.8% 三澤房屋占12.4%美國(guó) 工廠化住宅比例約31 其中獨(dú)戶住宅占90以上，集合 住宅比例小于10 98年前25家大公司占92 00年前10家大公司占78中國(guó) 各企業(yè)進(jìn)行工廠化的嘗試處于試 驗(yàn)階段興隆國(guó)家的主流開發(fā)商也完成了工廠化的過程行業(yè)趨勢(shì)目前興隆國(guó)家工廠化住宅開展成熟.質(zhì)量問題傳統(tǒng)消費(fèi)方式下，戶均保修量維持在20條/月/百戶傳統(tǒng)方式下質(zhì)量的瓶頸.勞力問題勞動(dòng)力本錢上升有加速之勢(shì)勞動(dòng)力本錢的繼續(xù)上升近年企業(yè)最低工資規(guī)范調(diào)整一覽17.2%34.11%19.23%04比03

4、年上升幅度10.1%5456.45%495465北京19. 16%68412.54%574510廣東8.77%6209.61%570520浙江漲幅2004年712月元/月漲幅2004年14月元/月2003年元/月.勞力問題勞動(dòng)力本錢的繼續(xù)上升206050約15深圳增幅短缺時(shí)元/天平常元/天 40204070路費(fèi)50約3040東莞6050約25中山7050約10廣州木工平均工資勞動(dòng)力短缺情況04年珠三角地域勞動(dòng)力短缺問題突出萬科同樣面臨勞動(dòng)力本錢上升的問題.2003年2004年2015年人數(shù)在建面積（萬m2）效率（萬m2/人）人數(shù)在建面積（萬m2）效率（萬m2/人）人數(shù)在建面積（萬m2）效率（萬

5、m2/人）2822951.0464004361.09366940001.09假設(shè)按傳統(tǒng)方式，10年后人員情況2003年2015年人數(shù)在建面積（萬m2）效率（萬m2/人）人數(shù)在建面積（萬m2）效率（萬m2/人）4004361.0950020004假設(shè)改動(dòng)消費(fèi)方式，10年后人員情況注：效率按日本90年代建筑市場(chǎng)的平均程度計(jì)算效率問題傳統(tǒng)方式下，效率存在提升的瓶頸人均工程管理面積.為什么萬科要自動(dòng)做工廠化競(jìng)爭(zhēng)的需求具備條件.競(jìng)爭(zhēng)的需求工廠化實(shí)施后可提高行業(yè)門檻入行的技術(shù)門檻具備一定技術(shù)才干的企業(yè)才干在行業(yè)中開展萬科要做行業(yè)的領(lǐng)跑者已有同行在開場(chǎng)進(jìn)展工廠化住宅的試點(diǎn)和嘗試行業(yè)面臨質(zhì)量、效率、勞動(dòng)力資源

6、等瓶頸已有境外企業(yè)在華進(jìn)展鋼構(gòu)造、木構(gòu)造住宅的消費(fèi)、銷售.具備條件需抑制質(zhì)量、效率、勞動(dòng)力等問題實(shí)現(xiàn)規(guī)?；_展實(shí)現(xiàn)中長(zhǎng)期開展規(guī)劃的需求需改動(dòng)傳統(tǒng)消費(fèi)方式，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)開展規(guī)劃在財(cái)務(wù)、架構(gòu)、資源方面具備條件萬科目前具備開展工廠化的條件.為什么萬科要如今做工廠化開展的時(shí)機(jī)全球一體化.開展的時(shí)機(jī)行業(yè)的高速開展黃金時(shí)期起步高速開展 平穩(wěn)期衰退期單位：美圓未來20年中國(guó)所處階段穩(wěn)定增長(zhǎng)主要城市所處階段未來20年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于高速開展期及穩(wěn)定增長(zhǎng)期.開展的時(shí)機(jī)萬科的穩(wěn)定繼續(xù)開展時(shí)期41%延續(xù)5年復(fù)合增長(zhǎng)33.111%銷售收入繼續(xù)增長(zhǎng)42%52%延續(xù)5年復(fù)合增長(zhǎng)30.3凈利潤(rùn)繼續(xù)增長(zhǎng).全球一體化產(chǎn)業(yè)技術(shù)

7、逐漸構(gòu)成全球一體化趨勢(shì)日本住宅消費(fèi)商與中國(guó)企業(yè)的協(xié)作境外資料供應(yīng)商的消費(fèi)外鄉(xiāng)化趨勢(shì)美國(guó)公司已開場(chǎng)在中國(guó)推行其多層輕鋼構(gòu)造體系具備條件的協(xié)作同伴逐漸增多萬科需求培育本人的中心才干必需掌握自動(dòng)，否那么只能夠成為執(zhí)行者首先需求建立行業(yè)規(guī)范，構(gòu)成技術(shù)門檻49層工廠化住宅處于起步階段一些在華外企逐漸開展工廠化的設(shè)計(jì)、消費(fèi)等業(yè)務(wù).我們的目的工廠化率運(yùn)用規(guī)模本錢范圍中心才干.我們的目的 方案用三至五年的時(shí)間，經(jīng)過研討、中試等各個(gè)環(huán)節(jié)，使工廠化住宅具備推行條件，同時(shí)奠定萬科在住宅工廠化方面的行業(yè)指點(diǎn)位置。.工廠化率4060 80 350 7530構(gòu)造、圍護(hù)、設(shè)備和內(nèi)裝根本實(shí)現(xiàn)工廠化工廠化率運(yùn)用面積萬m2技術(shù)更

8、新，提高工廠化程度除個(gè)性化部品外，全部實(shí)現(xiàn)工廠化注：工廠化率指工廠消費(fèi)的構(gòu)件價(jià)值與總資料和制品價(jià)值的比值 .運(yùn)用規(guī)模1015 25 1400 500300運(yùn)用規(guī)模銷售面積萬m2運(yùn)用面積到達(dá)350萬m2運(yùn)用面積到達(dá)75萬m2運(yùn)用面積到達(dá)30萬m2注：運(yùn)用率指工廠化工程住宅的套數(shù)占當(dāng)年總開發(fā)套數(shù)的比值.本錢范圍2510 5 30 50.205年完成中試階段本錢增幅運(yùn)用面積萬m206年進(jìn)展小范圍試點(diǎn)07年開場(chǎng)推行運(yùn)用.中心才干中心技術(shù)才干建立根底企業(yè)規(guī)范構(gòu)成企業(yè)規(guī)范體系 構(gòu)成新的企業(yè)規(guī)范設(shè)計(jì)參照國(guó)外規(guī)范構(gòu)成企業(yè)規(guī)范企業(yè)規(guī)范的更新 30 50.2運(yùn)用面積萬m2.中心才干整合的才干美國(guó)四大房地產(chǎn)公司直接

9、進(jìn)入的領(lǐng)域市場(chǎng) 調(diào)研土地 獲取 原材料工廠 生產(chǎn) 施工市場(chǎng) 推廣 銷售 過程售后 服務(wù)研究機(jī)構(gòu)Pulte HomesLennarCentexHorton日本住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)直接進(jìn)入的領(lǐng)域市場(chǎng) 調(diào)研土地 獲取 原材料工廠 生產(chǎn) 施工市場(chǎng) 推廣 銷售 過程售后 服務(wù)研究機(jī)構(gòu)積水房屋 大和房屋 萬科直接進(jìn)入的業(yè)務(wù)領(lǐng)域市場(chǎng) 調(diào)研土地 獲取 原材料工廠 生產(chǎn) 施工市場(chǎng) 推廣 銷售 過程售后 服務(wù)研究機(jī)構(gòu)目前未來？ ？ .我們的行動(dòng)方式架構(gòu)資源方案.方案 05年5月完成輕鋼體系施工圖 05年6月完成預(yù)制混凝土體系施工圖 05年5月完成日本住宅產(chǎn)業(yè)研討報(bào)告 05年10月完成輕鋼體系意向協(xié)作方的評(píng)價(jià) 05年12月

10、完成預(yù)制混凝土意向協(xié)作方的評(píng)價(jià)研究階段中試階段 05年12月完成輕鋼體系中試產(chǎn)品 05年12月完成預(yù)制混凝土體系中試產(chǎn)品應(yīng)用階段 06年完成兩種產(chǎn)品的5萬m2小范圍運(yùn)用 06年確定輕鋼及預(yù)制混凝土體系的戰(zhàn)略協(xié)作方 07年開場(chǎng)規(guī)?；\(yùn)用.方式初期采取對(duì)外協(xié)作的方式本身不具備專業(yè)閱歷和管理閱歷需求借助協(xié)作方資源逐漸加強(qiáng)本身專業(yè)才干逐漸掌握中心技術(shù)構(gòu)成企業(yè)規(guī)范進(jìn)而參與國(guó)家規(guī)范的編制進(jìn)展更多的獨(dú)立研發(fā)和專利懇求.架構(gòu)決策機(jī)構(gòu)集團(tuán)工廠化小組任務(wù)小組任務(wù)機(jī)構(gòu)詳細(xì)業(yè)務(wù)工廠化中心實(shí)際研討中試研討輕鋼體系預(yù)制砼體系現(xiàn)場(chǎng)管理設(shè)備體系圍護(hù)體系內(nèi)飾體系.資源協(xié)作同伴資源財(cái)務(wù)資源人力資源政府資源專家資源合作方資源 建設(shè)部（住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中 心、房地產(chǎn)司、科技司、科 技促進(jìn)中心） 深圳住宅產(chǎn)業(yè)協(xié)議會(huì) 深圳市國(guó)土局、建設(shè)局、科 技局、消防局 建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化專家 委