領(lǐng)秀公館房地產(chǎn)營銷策劃書.doc2

1、-. z.領(lǐng)秀公館房地產(chǎn)營銷策劃書第一部分 項目所在區(qū)域市場分析一、項目所在區(qū)域簡介：領(lǐng)秀公館地處昌北區(qū)，擁有得天獨厚的地理位置。領(lǐng)秀公館位于英雄經(jīng)濟開發(fā)區(qū)英雄大道和105國道交匯處。占地面積:13474平方米 ，建筑面積:33828平方米 ，總戶數(shù):311 ，6米挑高空間，上下雙層復(fù)式結(jié)構(gòu)，買一層送一層，這里物華天寶，人杰地靈。建區(qū)多年以來，全區(qū)廣大干部職工大力發(fā)揚團結(jié)、務(wù)實、苦干、爭先”的精神，抒豪情壯志，展強區(qū)宏圖，朝著建設(shè)經(jīng)濟強區(qū)、開放大區(qū)、文明城區(qū)”的宏偉目標(biāo)闊步前進，奏響了加快發(fā)展、富民強區(qū)”的時代強音。領(lǐng)秀公館擁有以上這些優(yōu)勢，其房產(chǎn)的開發(fā)前景是很可觀的。項目所在區(qū)域市場特征：1

2、、環(huán)境分析:領(lǐng)袖公館位于昌北英雄經(jīng)濟開發(fā)區(qū)英雄大道和105國道交匯處。圖紅色為領(lǐng)秀公館領(lǐng)秀公館公交站點：210及517直達項目地（楓林岔道），并有118、137、131路公交車經(jīng)過等四通八達的交通路網(wǎng)。第二部分 領(lǐng)秀公館基本信息領(lǐng)秀公館擁有高標(biāo)準(zhǔn)地下車庫，全方位安全系統(tǒng)，讓您的愛駕也與您一同享受上峰生活。小區(qū)周邊商圈繁榮，茂源超市、清華購物中心、南理商業(yè)街、南齒農(nóng)貿(mào)市場等大型商業(yè)遍布周邊，五分鐘輕松享受四大時尚購物圈。緊鄰龍湖小學(xué)、英雄小學(xué)等中小學(xué)以及理工學(xué)院、財經(jīng)大學(xué)、農(nóng)業(yè)大學(xué)等高等學(xué)府及金牛醫(yī)院、南齒社區(qū)醫(yī)院，教育、醫(yī)保再無后顧之憂。210路及517路直達項目地（楓林岔道），并有118路、

3、137路、131路等公交車穿插而過，便捷交通，時尚生活。項目規(guī)劃有會所、商業(yè)、生活等齊全配套設(shè)施，讓您足不出小區(qū)，便可滿足各種生活所需。戶型設(shè)計居家舒適實用、現(xiàn)代精致細膩。住宅簡潔、明亮。多種戶型選擇，充分滿足單身貴族、兩口之家、三代同堂等不同人群的居住需求。立面時尚簡約，超大的樓間距與 270度弧形大落地觀景陽臺相得益彰，超大空間，與白云遙相呼應(yīng)，形成層次分明，豐富寬闊的至美視野。在物業(yè)方面，項目聘用知名的物業(yè)公司，并從科技出發(fā)，以一系列高科技智能化安防設(shè)施，為業(yè)主的安全度與生活的舒適度筑起更堅固的堡壘。類型：住宅、公寓、商業(yè)廣場項目位置：英雄經(jīng)濟開發(fā)區(qū)英雄大道和105國道交匯處開盤時間：2

4、013-1-5 入住時間：2013-05-31；平均單價： 4000元/最低單價： 3770 元/最高單價： 4500 元/價格說明：全款優(yōu)惠100元/平米,首付60%優(yōu)惠50元/平米物業(yè)費：元/平方米月售樓處：市英雄經(jīng)濟開發(fā)區(qū)英雄大道1號（英雄大道和105國道交匯處）開發(fā)商：力邦房地產(chǎn)開發(fā)所屬區(qū)域： 昌北綠化率： 33% 停車狀況：299裝修狀況：毛坯竣工時間： 2012-12-121、周邊配置分析:部配套：項目部配套設(shè)施完善，有大型超市、餐飲、娛樂、休閑等配套設(shè)施，并規(guī)劃引進全國知名的經(jīng)濟型連鎖酒店；物業(yè)服務(wù)：專業(yè)物業(yè)管理公司提供如洗衣、送餐、票務(wù)代理、代租等酒店式式服務(wù)；景觀配套：休閑廣

5、場一個；購物：茂源超市、清華購物中心、南理商業(yè)街、南齒農(nóng)貿(mào)市場等；銀行：浦發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行；教育：龍湖小學(xué)、英雄小學(xué)等中小學(xué)以及理工學(xué)院、財經(jīng)大學(xué)、農(nóng)業(yè)大學(xué)等高等學(xué)府；醫(yī)療：金牛醫(yī)院、南齒社區(qū)醫(yī)院；停車位:299個，其中地上150個、地下149個 總數(shù)：299個 比例：150:299 地上車位：150個 地下車位：149個第二部分 市場調(diào)研報告 一、調(diào)研分析一、個人信息：1、您的年齡？A、 20歲以下 B、 21歲30歲 C、 31歲45歲 D、 46歲以上31122買房的人群年齡階段主要集中在20到30歲，大多是首次購買，在此階段的原因主要是為了結(jié)婚需要，其次是在30歲到45歲居多

6、，多數(shù)人屬于改善居住環(huán)境或滿足投資需求，此年齡階段的人收入較高，有足夠的支付能力。2、您家庭每月的收入： A、3000元以下B、30006000元C、60009000元D、9000元以上202131此數(shù)據(jù)中家庭收入3000元以下的占總?cè)藬?shù)的44%，3000元到6000元的占47%。說明市居民的收入主要出于中低水平，對購房的壓力還是比較大的，但潛力特別大。3、你的家庭中學(xué)歷最高的是？A、博士或以上B、碩士C、本科D、高中E、初中F、小學(xué)1528821該題中本科學(xué)歷人群占到總?cè)藬?shù)的62%，表明人民的受教育程度是較高，在購房需求上偏理性，關(guān)注房產(chǎn)的動向較敏感，傾向于一個較為安靜較有文化氛圍的社區(qū)條件

7、。二、現(xiàn)在居住情況：4、你家庭里擁有的房產(chǎn)數(shù)？A、0套B、1套C、2套D、3套E、3套及以上827631數(shù)據(jù)顯示擁有1套房的人數(shù)占60%，因此對二次購房以改善環(huán)境或投資的需求偏大；擁有兩套以上的占22%左右，購房的需求很?。欢鴽]有房產(chǎn)的或者暫且租房的人數(shù)占18%，對購房的需求較為強烈；因此說明市場房地產(chǎn)市場需求較為旺盛，產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的潛力巨大。5、您現(xiàn)在所居住的房屋里人口有A、2個或以下B、3個C、45個D、67個E、7個以上6231231數(shù)據(jù)中3個人以上的家庭居多，占到總?cè)藬?shù)的87%，因此在購買的戶型趨向于至少兩室一廳以上的。6、你居住在現(xiàn)在的房屋已經(jīng)有多久？A、1年或以下B、14年C、48

8、年D、812年E、12年以上6167124數(shù)據(jù)顯示居住8年以下人群的比例為64%，而8年以上的人群比例為36%。7、您現(xiàn)在住哪一類戶型？A一室一廳B兩室一廳C、二室二廳D、三室一廳E、三室兩廳F四室一廳G、四室兩廳H、其他_1151182224上表中顯示60%左右的人群居住的是兩室一廳或者兩室兩廳的小戶型，因而他們的居住空間偏小。8、你現(xiàn)在住房建筑面積是多少？A、70以下B、71-90C、90-110D、120-1302201310數(shù)據(jù)顯示目前人群的居住面積主要在71至90，其比例高達45%，可見他們的居住面積還較小，還不夠理想。9、您現(xiàn)在住房的來源：A、商品房B、單位福利房C、自建房D、自租

9、房27693數(shù)據(jù)中60%的居民的現(xiàn)有房產(chǎn)來源于商品房，而單位福利和自建稍少，因此商品房的市場需求量大。 10、您獲得房產(chǎn)信息主要通過哪種渠道？A電視廣告B報紙廣告C廣播D戶外廣告E車身廣告F朋友介紹G路邊戶外媒體H其他_71416917通過此題可見消費者對房產(chǎn)的了解主要通過報紙廣告，所占比例為31%，其次朋友介紹的占20%，電視廣告占15%，戶外等其他廣告占34%。因此在房產(chǎn)信息發(fā)布和宣傳上應(yīng)該主要依靠報紙廣告和消費者的口碑傳播。11、對您現(xiàn)在居住的環(huán)境是否滿意？A、非常滿意B、比較滿意C、一般D、比較不滿意E、非常不滿意423144三、將來購房意愿：12、 您近期是否購買住宅？A、暫不買房B

10、、半年購買C、一年購買D、三年購買242415數(shù)據(jù)中雖然暫不買房的人數(shù)占53%，但短期打算購房的人數(shù)也占47%，因此短期購房的的比例還是占有相當(dāng)比重的，所以市場需求較大。13、 您近期購買住宅的目的是什么？A、結(jié)婚B、自購居住C、饋贈子女D、投資E、解決住房需求F、改善居住環(huán)境G、投資自住皆可6136686數(shù)據(jù)顯示在購房用途中，結(jié)婚的比例為13%，用于改善自身居住環(huán)境的為60%，用于投資或其他用途的占27%。說明更多的是用于改善環(huán)境，而用于投資或年輕消費者偏少，可見對住房有著強烈需求的主要是青年消費者和中年消費者。14、您打算購買的戶型是A、一室一廳一廚一衛(wèi)B、二室二廳一廚一衛(wèi)C、二室二廳一廚

11、二衛(wèi)D、三室二廳一廚一衛(wèi)E、三室二廳一廚二衛(wèi)F、四室二廳一廚二衛(wèi)G、其他69414732數(shù)據(jù)顯示絕大部分人群傾向于購買三室兩廳戶型的住房，其中比例占到31%左右，而且其他人群也偏向于購買兩廳的戶型。說明目前人們對客廳的面積的要求較高。15、您想購買的住宅面積為多少平米？A、60m2以下B、60-90m2C、90-120m2D、120-150m2E、150-200m2F、200m2以上2220165居民現(xiàn)有住房面積與理想住房面積對比圖表數(shù)據(jù)顯示購買90到150m2的住房面積的占總?cè)藬?shù)的80%。再次說明目前消費者對中、大戶型的住房的需求量大。16、你理想的客廳是多大面積？A、16-20B、21-3

12、0C、31-40D41-504201011數(shù)據(jù)顯 示67%的消費者都渴望有30m2左右的客廳，另外25%的人還希望客廳的面積大至40m2及其以上。可見人們對客廳面積的要求越來越大。17、你理想的臥室是多大面積？A、8-10B、11-15C、16-20D、20-25110277數(shù)據(jù)顯示對臥室面積要求在16至20m2的人數(shù)占總?cè)藬?shù)的60%，而16%的人甚至希望面積在20以上。可見人們都想有一個較為寬敞明亮的臥室環(huán)境。18、您希望小區(qū)有哪些配套設(shè)施？請您按照優(yōu)先順序選出四項（ ）A網(wǎng)線B.線C.智能化管理D.中心花園E.運動場所F.停車場G.休閑會所H.超市I.游泳池J.健身器材K.有線電視2596

13、21212021285516上表中近50%人都要求在小區(qū)有網(wǎng)線、中心花園、運動場所、停車場、休閑會所和超市，說明隨著人們生活水平的提高，人們對休閑娛樂和健康越來越關(guān)注，伴隨汽車的普及，停車場也成了目前人們購房一個重要的考慮因素。 19、您希望小區(qū)周邊有哪些配套設(shè)施？請按照優(yōu)先順序選出四項（ ）A.公園B.學(xué)校C.超市D.菜場E休閑游樂場所F.車站G.醫(yī)院H.賓館I.飯店273626291782517此表中80%的調(diào)查者要求在小區(qū)的周邊有學(xué)校，另外50%左右的還都要求擁有公園、超市、菜場、醫(yī)院、休閑娛樂場所等基礎(chǔ)設(shè)施?？梢娙藗冊谖镔|(zhì)生活得到豐富以后，更加注重精神文化的需求，以及更多的考慮子女教育

14、問題以及家人的醫(yī)療健康。20、住房面積已定的情況下，您愿意選擇的廳房比例？A、客飯廳越大越好，主人房及一般睡房夠用便可22B主人房及一般睡房應(yīng)寬敞舒適些，客飯廳夠用便可13C、衛(wèi)生間和廚房夠用即可8D、衛(wèi)生間和廚房要盡量大2數(shù)據(jù)顯示一半的人群希望在保證臥室足夠的條件下，客廳盡量大，其次也有30%的人群覺得在保證客廳足夠的情況下，臥室盡量大些。以此可見客廳和臥室的大小是人們購房時較為關(guān)注的主要兩方面。四、希望的購買方式：21、您能夠接受的住宅總價是多少萬元？A、30萬元以B、30-50萬元C、50-70萬元D、70-100萬元E、100萬以上F、只要房子滿意，價格無所謂71414631該表中62

15、%的人覺得能夠接受的住房總價為50萬元左右，22%的人為100萬元及其以上，而也有16%的人只能接受的總價在30萬元以下。通過對比表明地區(qū)人們能承受房價普遍偏中低水平，不過也有相當(dāng)一部分具有對高價房的支付能力。22、 您比較傾向的付款方式是什么？A、利用家庭儲蓄一次性付款B、向親戚、朋友借款后一次性付款C、銀行按揭D、商業(yè)、公積金組合貸款123219此表顯示接近50%的人比較傾向采用銀行按揭的方式進行付款。說明隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們的消費心理也逐漸發(fā)生改變，因此對房地產(chǎn)發(fā)展具有重要刺激作用，不過也有一部分人還是喜歡傳統(tǒng)的一手交貨一手付款的方式。23、 您在購房時如需銀行貸款，您能夠接受的

16、每月還款金額是多少元？A1000元以下B、1001-2000元C、2001-3000元D3001-4000元E4001-5000元F、5001元以上720963表中人們對銀行按揭方式的月還款額在2000元以下的占到了60%，其中16%的還在1000元以下，表明地區(qū)居民的收入水平還是比較低。五、您對在園中園附近建設(shè)住宅區(qū)的看法：24、您認(rèn)為如果要在領(lǐng)秀公館附近建住宅區(qū)最吸引您的地方將是？A、環(huán)境好，近水樓臺先得月15 B遠離市區(qū)的喧囂，一種靜謐20 C、臨近眾多高校，文化熏4D、政府發(fā)展趨勢，投資需求5 E、臨近高速公路 G、其他_1數(shù)據(jù)表明差不多45%的居民在購房意愿上喜歡比較靜謐，遠離喧鬧的

17、地方，有33%的更愿意購買環(huán)境好傍水的區(qū)域。說明郊區(qū)依山傍水的優(yōu)美地方日益成為購房者的首選。25、您希望在這里購買到什么的住宅類型？A、高層住宅（15層以上）1 B、小高層住宅（815層）20 C、多層住宅（7層以有電梯7 D、多層住宅（7層以）無電梯12 E、聯(lián)排別墅4 G、其他_1數(shù)據(jù)顯示大部分人比較傾向購買小高層住宅和多層住宅，其中傾向小高層的占44%，多層的占42%.說明在地區(qū)，小高層和多層住宅受到了人們的普遍的追捧。26、您要是在這里買房的話，最大的顧慮將是什么？A、遠離市區(qū)，工作不方便B、孩子的上學(xué)問題C、基礎(chǔ)設(shè)施建立不完善E、臨近河流，不安全F、房價G、其他_7208271從上表

18、中可以看出人們購房時最關(guān)注的是孩子上學(xué)的問題，此因素占到44%，而住房與工作地點的遠近，小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度，以及房價也是幾個比較重要的考慮因素，它們分別占到了16%、18%、16%?？梢娙藗冊谫彿繒r，不僅關(guān)注房子本身的質(zhì)量，而且更為關(guān)注住房周邊的環(huán)境，尤其是孩子的上學(xué)問題。27、請您為在領(lǐng)秀公館附近建設(shè)住宅區(qū)提出其他建議_交通問題完善基礎(chǔ)設(shè)施（6）偏遠居住面積盡量大些，居住環(huán)境盡量好些考慮城市總體規(guī)劃布局安全因素要靜謐，健康設(shè)施，安全設(shè)施保持好環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施尚未完善提高安全措施（2）28、請您為在領(lǐng)秀公館附近建設(shè)住宅區(qū)的創(chuàng)意打分_708970809070808080808575857585

19、757380808085通過對調(diào)查問卷的回收、整理和分析，我們得出了一下幾點結(jié)論：（一）首先，在消費者個人信息方面，購房的主要群體為學(xué)歷較高的中青年（年齡在20歲至45歲之間，以本科學(xué)歷居多），他們的家庭收入來源較廣，購房的需求迫切和潛力巨大。因此他們是房產(chǎn)項目的主要目標(biāo)群體。（二）、以上目標(biāo)群體的家庭人員基本較多，而住房面積較小，而且他們的房產(chǎn)來源主要是商品房，也再次說明他們對住房的需比較旺盛的。（三）、該部分群體獲取房產(chǎn)信息的渠道主要是報紙廣告，戶外廣告以及朋友的介紹等，因此我們在房產(chǎn)的宣傳和推廣方面應(yīng)側(cè)重報紙和顯眼的戶外廣告，還要與顧客建立和保持良好的關(guān)系，通過已有的顧客進行口碑傳播。從

20、而可以節(jié)約我們的營銷成本，進一步提高我公司的美好形象。（四）、在對戶型要求上，絕大多數(shù)人傾向于購買三室一廳及其以上的大戶型住房，而且他們對客廳和臥室面積大小的要求比較高。另外小高層和多層住宅風(fēng)格備受消費者的追捧，所以我們項目應(yīng)側(cè)重于開發(fā)大戶型的和小高層或多層住宅。（五）、人、在購房時不僅考慮住房質(zhì)量及大小問題，而且更多的關(guān)注小區(qū)外的配套設(shè)施和環(huán)境質(zhì)量（這更大程度上決定著消費者的購買行為）。因而我們在開發(fā)項目時要著重保護環(huán)境，完善的基礎(chǔ)配套設(shè)施，如：中心花園，停車場，學(xué)校，休閑和健身場所，完善的安保系統(tǒng)和醫(yī)療設(shè)施。（六）、在此群體的支付方式和能力上，大部分人傾向于采用銀行按揭方式購買，這也是當(dāng)前

21、流行的消費方式，整符合了此群體的基本特征。我們的房產(chǎn)開發(fā)上要盡大程度的符合他們充滿活力和激情的個性特征。（七）、從調(diào)查數(shù)據(jù)中顯示，絕大多數(shù)人是比較認(rèn)可我們的房產(chǎn)項目，雖然我們項目有著得天獨厚的人文、地理優(yōu)勢（毗鄰三所高校，的生態(tài)開發(fā)區(qū)），但是他們也有著一定的顧慮，如：河流的水質(zhì)，小孩安全及上學(xué)問題，離工作地點較遠等。因此，我們因做好環(huán)境保護和協(xié)調(diào)完善各類設(shè)施等相關(guān)工作，同時爭取政府的扶持開發(fā)力度，最大限度減少消費者的后顧之憂，提高消費者的滿意度。第三部分 項目綜合定位一、項目客戶定位首先，在消費者個人信息方面，購房的主要群體為學(xué)歷較高的中青年（年齡在20歲至45歲之間，以本科學(xué)歷居多），他們的

22、家庭收入來源較廣，購房的需求迫切和潛力巨大。因此他們是房產(chǎn)項目的主要目標(biāo)群體。以上目標(biāo)群體的家庭人員基本較多，而住房面積較小，而且他們的房產(chǎn)來源主要是商品房，也再次說明他們對住房的需比較旺盛的。雖然暫不買房的人數(shù)占53%，但短期打算購房的人數(shù)也占47%，因此短期購房的需求也不容忽視。結(jié)合上目標(biāo)顧客的盤點，我們將目標(biāo)客戶鎖定如下：青年人（21-30歲）中年人（31-45歲）改善居住環(huán)境投資改善居住環(huán)境投資個人基本特征學(xué)歷高，收入來源廣，住房面積小學(xué)歷高，收入高，家庭成員少家庭收入高，住房環(huán)境不佳學(xué)歷高，收入高，善于投資需求面積120-150m290-120m290-120m2120-150m2信

23、息渠道網(wǎng)絡(luò)，朋友介紹戶外廣告，營銷活動電視廣告，報紙朋友介紹三、項目形象定位通過之前對外部宏觀環(huán)境的分析，發(fā)現(xiàn)未來幾年的經(jīng)濟發(fā)展大體上是以文化底蘊雄厚的正定為主方向，而我公司的項目剛好位于該主流方向上。并且房地產(chǎn)市場調(diào)查報告顯示：在購房用途中，結(jié)婚的比例為13%，用于改善自身居住環(huán)境的為60%，用于投資或其他用途的占27%。說明更多的是用于改善環(huán)境。80%的調(diào)查者要求在小區(qū)的周邊有學(xué)校，另外50%左右的還都要求擁有公園、超市、菜場、醫(yī)院、休閑娛樂場所等基礎(chǔ)設(shè)施?？梢娙藗冊谖镔|(zhì)生活得到豐富以后，更加注重精神文化的需求，以及更多的考慮子女教育問題以及家人的醫(yī)療健康。在購房時不僅考慮住房質(zhì)量及大小問

24、題，而且更多的關(guān)注小區(qū)外的配套設(shè)施和環(huán)境質(zhì)量（這更大程度上決定著消費者的購買行為）。因而我們在開發(fā)項目時要著重保護環(huán)境，完善的基礎(chǔ)配套設(shè)施，如：中心花園，停車場，學(xué)校，休閑和健身場所，完善的安保系統(tǒng)和醫(yī)療設(shè)施。大約45%的居民在購房意愿上喜歡比較靜謐，遠離喧鬧的地方，有33%的更愿意購買環(huán)境好傍水的區(qū)域。說明郊區(qū)依山傍水的優(yōu)美地方日益成為購房者的首選。結(jié)合上述分析研究，我們的項目形象定位如下：（一）產(chǎn)品本身的特性：未來經(jīng)濟商務(wù)核心區(qū)新華區(qū)最具活力的板塊頂級品質(zhì)品牌開放商和服務(wù)團隊（二）相對于競爭對手產(chǎn)品的優(yōu)勢：空間優(yōu)勢、節(jié)能優(yōu)勢生態(tài)空間，空中花園高端物業(yè)形象（三）產(chǎn)品帶給用戶的利益和價值：舒適

25、的居住空間穩(wěn)定的投資回報四、項目價格定位結(jié)合當(dāng)?shù)胤績r、地段、朝向、戶型、景觀、交通、升值潛力、周邊同質(zhì)樓盤價格、現(xiàn)時政策等等。項目價格定位采取以市場比較法為主，同時參照需求價格定位的方法。總體說來，-昌北-評估價在4000元到4500元每平米。項目位置圖示：五、項目戶型定位戶型定位是否準(zhǔn)確、戶型設(shè)計是否科學(xué)合理是事關(guān)項目成敗極為關(guān)鍵的因素。戶型即建筑的室空間間隔，需要考慮整體建筑結(jié)構(gòu)、建筑承重及水、電、氣、熱、光纖等管網(wǎng)線路布置，因而是一個建筑技術(shù)問題，完全是建筑設(shè)計師的事。 其實不然。戶型是實現(xiàn)消費者居家生活的基本要素，是滿足舒適性”的首要前提，只有滿足了消費者需求的技術(shù)才有意義，只有滿足了

26、消費者的戶型才能確保項目銷售暢旺，因此戶型設(shè)計首先是市場問題，其次才是技術(shù)問題。戶型類別配置。是以三房二廳二衛(wèi)以上大戶型為主還是以二房二廳一衛(wèi)以下小戶為主？一房、二房、三房、四房、五房、復(fù)（躍層）式等分別應(yīng)占多少比例戶型面積設(shè)定。戶型類別分布。位置最好的地方設(shè)置總價最高的戶型、位置最差的地方設(shè)置總價最低的戶型，是決定各類戶型在項目中位置分布的基本原則4、戶型功能配置。幾個衛(wèi)生間？幾個陽臺？廚房是開放式還是傳統(tǒng)的封閉式？要不要工人（保姆）房？要不要設(shè)置一個雜物間？要不要設(shè)飄（凸）窗？等等問題也應(yīng)站在市場角度、從項目整體定位的高度來審視而不應(yīng)由設(shè)計師依據(jù)站在技術(shù)角度、單純從建筑結(jié)構(gòu)出發(fā)。有兩個以上

27、衛(wèi)生間的房子、衛(wèi)生間能通風(fēng)采光的房子、廚房連著小陽臺的房子、客廳（餐廳）兩頭都有大落地陽臺的房子都被設(shè)計出來了。一套好的戶型，必須做到以下幾個分開： 1、動靜分開?？蛷d、餐廳、廚房、音樂房、麻將室需要人來人往，活動頻繁，如此一個家才有生氣、有活力，而主要為休息睡覺之用的臥室顯然需要最大程度的靜謐，因此應(yīng)將它們嚴(yán)格分開，確保休息的人能安心休息，要走動娛樂的人可以放心活動。 2、公私分開。家庭生活的私秘性必須得到充分的尊重與保護，不能讓訪客在進門后將業(yè)主家庭生活的方方面面一覽無余。這就要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、音樂房、麻將室（娛樂室）進行區(qū)位分離，而且應(yīng)注意各房間門的

28、方向。 3、主次分開。買房通常是人們事業(yè)奮斗有成，生活質(zhì)量邁上臺階的體現(xiàn)。為了彰顯業(yè)主的成功，也為了家庭成員之間的起居互不干擾，主人房不僅應(yīng)朝向好（向南或向景觀）、寬敞、大氣，而且應(yīng)單獨設(shè)立衛(wèi)生間，應(yīng)與父母房略有距離分隔。如設(shè)有工人（保姆）房，則又應(yīng)與主要家庭成員的房間有所分離。 4、干濕分開。也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應(yīng)與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開。 一套好的戶型，必須做好通”、透”工作。 如果客餐廳相連，最好能有開放式陽臺與大玻璃窗遙相呼應(yīng)，既能保證客廳的采光充分，春、夏天的穿堂風(fēng)”更是一種極為舒服的享受。 廚房當(dāng)然也應(yīng)有良好的采光、通風(fēng)條件，悶在一角的廚房將時不時降低下廚人的工

29、作熱情，影響一家人的食欲。 衛(wèi)生間不應(yīng)臟兮兮、臭哄哄，它不應(yīng)成為天然的藏污納垢、繁殖細菌的場所，它也應(yīng)該有良好的通風(fēng)透光條件，應(yīng)該窗明幾靜，無異味，不長霉。 臥室，自然更不能成為黑屋暗房了。 一套好的戶型，應(yīng)安排盡可能多的房間朝向南面，以確保燦爛的能照耀房間，如有不便之處，則首先滿足的應(yīng)是客廳與主臥。 當(dāng)小區(qū)周邊有著極為突出的景觀時，戶型設(shè)計可能會打破傳統(tǒng)朝向布局而以景觀為中心，這時首要的也是安排客廳與主臥朝向景觀。 好的戶型中廚房應(yīng)遠離臥室，以杜絕油煙污染。而衛(wèi)生間則應(yīng)靠近臥室以方便家人。 好的戶型中供水、排污、電、煤氣、供熱、光纖等管網(wǎng)布線應(yīng)盡量集中，既方便業(yè)主裝修，又方便維修檢查，還節(jié)省

30、材料?？蛷d的設(shè)計要素中，包括開間、進深、陽臺、窗、門的數(shù)量、門的朝向、餐廳的聯(lián)接、玄關(guān)等。復(fù)式住宅面積一般都很大，動輒200以上。502”號房和602”號房通過一座戶樓梯連結(jié)為一套（當(dāng)然也可以是更多層）而錯層式”則是平面戶型與復(fù)式戶型之間的折衷主義者。它并沒有兩個完全不同的平面，而是通過將同一層面中的部分抬高一米半米二房是做70還是100？三房是做100還是130？數(shù)據(jù)中3個人以上的家庭居多，占到總?cè)藬?shù)的87%，因此在購買的戶型趨向于至少兩室一廳以上的。上表中顯示60%左右的人群居住的是兩室一廳或者兩室兩廳的小戶型，因而他們的居住空間偏小。數(shù)據(jù)顯示目前人群的居住面積主要在71至90，其比例高達

31、45%，可見他們的居住面積還較小，還不夠理想。數(shù)據(jù)顯示絕大部分人群傾向于購買三室兩廳戶型的住房，其中比例占到31%左右，而且其他人群也偏向于購買兩廳的戶型。說明目前人們對客廳的面積的要求較高。據(jù)顯示購買90到150m2的住房面積的占總?cè)藬?shù)的80%。再次說明目前消費者對中、大戶型的住房的需求量大。示67%的消費者都渴望有30m2左右的客廳，另外25%的人還希望客廳的面積大至40m2及其以上?？梢娙藗儗蛷d面積的要求越來越大。據(jù)顯示一半的人群希望在保證臥室足夠的條件下，客廳盡量大，其次也有30%的人群覺得在保證客廳足夠的情況下，臥室盡量大些。以此可見客廳和臥室的大小是人們購房時較為關(guān)注的主要兩方面

32、。數(shù)據(jù)顯示大部分人比較傾向購買小高層住宅和多層住宅，其中傾向小高層的占44%，多層的占42%.說明在地區(qū)，小高層和多層住宅受到了人們的普遍的追捧。在對戶型要求上，絕大多數(shù)人傾向于購買三室一廳及其以上的大戶型住房，而且他們對客廳和臥室面積大小的要求比較高。另外小高層和多層住宅風(fēng)格備受消費者的追捧，所以我們項目應(yīng)側(cè)重于開發(fā)大戶型的和小高層或多層住宅。五、建筑風(fēng)格和外立面設(shè)計建議建筑風(fēng)格采用園林建筑風(fēng)格為主流的形式，富有詩意和個性，線條流暢。依山傍水，公園中的家。出門就是公園，望眼就是綠草青青，河水潺潺，靜謐安逸舒適的環(huán)境，使您仿佛置身與世外桃源。外立面設(shè)計外立面設(shè)計要與小區(qū)環(huán)境相協(xié)，外墻色調(diào)要求避

33、免使用刺眼的顏色，如紅色等，可以淺黃、乳白搭配為主，盡力融建筑與景區(qū)，與園區(qū)相協(xié)調(diào)一、項目廣告媒體選擇及發(fā)布策略（一）媒體選擇：江南都市報：A普通版，周一70200；晚報：封底彩色，65000；廣播交通頻道：路況冠名，整點播出，全天12次，10萬/月；戶外：車體、公交站牌、樓盤工地周遍廣告、橫幅、街道旗；另外還有樓書、宣傳折頁等。（二）發(fā)布策略1縱”的方面就縱”的方面要考慮的自身因素而言，一個完整的廣告周期由籌備期、公開期、強銷期和持續(xù)期這四個部分組成。在廣告的籌備期，廣告媒體的安排以戶外媒體和印刷媒體為主，售樓處的搭建，樣板房的建設(shè)，看板的制作以及大量的海報、說明書的定稿印刷等等。進入廣告的

34、公開期和強銷期，廣告媒體的安排漸漸轉(zhuǎn)向以報刊媒體為主。戶外媒體和印刷媒體此時已經(jīng)制作完工。到了廣告的持續(xù)期，各類廣告媒體的投放開始偃旗息鼓，銷售上的廣告宣傳只是依靠前期的一些剩余的戶外媒體和印刷媒體來維持，廣告計劃也接近尾聲。2橫”的方面廣告媒體在橫”的方面的安排，其實也貫穿于廣告周期的四個階段，且于產(chǎn)品強銷期的要求特別高。聽覺視覺的多重刺激，將在最大限度上挖掘和引導(dǎo)目標(biāo)客源，以配合業(yè)務(wù)人員的推廣行為，創(chuàng)造最佳的銷售業(yè)績。取得土地時的宣傳這時的宣傳主要側(cè)重于讓準(zhǔn)客戶們了解在力邦房地產(chǎn)開發(fā)公司已獲批土地進行住宅建設(shè)，讓準(zhǔn)客戶們在選擇適合自己意愿中地理位置的地盤有個心理準(zhǔn)備，并在其購房計劃中占有一席之地，形成拭目以待的效果。建設(shè)期的廣告宣傳該階段的廣告宣傳關(guān)鍵在于制造賣點，所以應(yīng)注意總體規(guī)劃模型及樣板房的制作，把整個小區(qū)的規(guī)劃藍圖展現(xiàn)給來訪的客戶。同時，宜在報紙上大力推