2022物業(yè)管理調研報告

1、第 PAGE6 頁 共 NUMPAGES6 頁2022物業(yè)管理調研報告 - 調研報告 - 調研報告2022年1011月份，我們在老師的精心組織和安排下，對長沙市的物業(yè)管理行業(yè)進行了一個實地的見習與調研。通過此次有組織的調研活動，不僅讓我對物業(yè)管理行業(yè)有了一切身的體會，而且激發(fā)和增強了大部分同學投身于物業(yè)管理行業(yè)的熱情和信心?；厩闆r這次調研活動得到了班上同學的積極響應，除了由于周末有兼職和活動人數(shù)限制的因素外，班上同學基本都參加了兩次以上的調研活動。本次調研活動我們分四次進行，先后參觀了酒店物業(yè)普瑞溫泉大酒店（望城）、商業(yè)物業(yè)萬達購物廣場（步行街）、住宅物業(yè)名都花園和亞華小區(qū)（赤崗沖）、寫字樓

2、物業(yè)新世紀花苑（芙蓉路與勞動路交匯處）。這次實地參觀和現(xiàn)場提問相結合的方式，增加了對物業(yè)管理更多的感性認識的同時也使我們在思考如何解決物業(yè)管理行業(yè)所面臨的困境和行業(yè)發(fā)展等諸多問題。普瑞溫泉大酒店（以下簡稱普瑞）是長沙一家五星級度假型酒店，酒店因其天然溫泉而得名并形成其酒店特色服務。普瑞由于是一家度假型酒店，所以其物業(yè)設備設施比一般酒店數(shù)量多，而且管理復雜。普瑞總占地面積約600畝，擁有222間客房，14棟高級別墅；大小會議室10個。眾多的樓宇和綠化面積需要專業(yè)的物業(yè)管理來進行管理，才能保證酒店各項設備設施的正常運行。但是由于長沙物業(yè)管理市場的不成熟，沒有符合酒店物業(yè)管理水平要求的管理公司(.z

3、gdoc. 資料下載)。所以普瑞自己成立了物業(yè)管理部來行使酒店物業(yè)的管理職權，并且提出了“酒店式”物業(yè)管理模式。以管理五星級酒店的要求來管理所轄物業(yè)，因此在保潔、綠化等方面做出了高水平的服務。但是由于酒店物業(yè)的相對特殊性，這種模式僅供酒店物業(yè)參考，但是其服務理念卻可以放之整個行業(yè)皆可。萬達購物廣場是大連萬達集團投資于長沙的一家商業(yè)地產(chǎn)，萬達購物廣場只是大連萬達進軍長沙的開始。萬達購物廣場由萬達物業(yè)管理有限公司進行管理，其管理水平可以代表國內(nèi)商業(yè)物業(yè)管理的先進水平。這次的調研，長沙萬達的項目經(jīng)理主要是向我們介紹了商業(yè)物業(yè)的各種設備設施的運行、維修、管理的情況，這使去參觀的同學受益匪淺。因為以前一

4、部分同學誤以為物業(yè)管理就是簡單的保安、保潔、綠化等小事。經(jīng)過對萬達的調研活動，不僅了解了物業(yè)管理技術復雜和管理難度的一面，同時也看到了物業(yè)管理行業(yè)擁有適合自己發(fā)展的前景。同時萬達的項目經(jīng)理也對我們提出了期望，物業(yè)管理行業(yè)急需高素質的人才，同時對人才也是理論與實際操作并重的雙重要求。名都花園和亞華小區(qū)作為我們這次住宅物業(yè)的調研對象，讓我們深刻的了解到物業(yè)管理在實際操作中所面臨到的困境。住宅物業(yè)收費水平低和收費難已是業(yè)內(nèi)的一種共識，因此大部分長沙住宅物業(yè)管理都是由開發(fā)商自己代理或由其下屬公司管理才能勉強維持，所以物業(yè)管理市場化就無從談起。同時由于物業(yè)管理沒有在房屋開發(fā)建設階段就進行介入，因此開發(fā)建

5、設的不合理成了后來物業(yè)管理的眾多矛盾的根，名都花園就是一個典型的例子。名都花園當時開發(fā)建設階段沒有進行物業(yè)介入，因此沒有對人流和車流進行分流，同時由于開發(fā)階段沒有很好的預計私家車的發(fā)展情況，現(xiàn)在名都花園的停車問題成為困擾業(yè)主和物業(yè)公司的一個大問題。車輛就停靠在道路一邊，如果發(fā)生意外事故，將發(fā)生嚴重的堵塞現(xiàn)象。矛盾的積累就肯定導致物業(yè)公司和業(yè)主之間關系的緊張，那么物管費又怎么收得上來。而物業(yè)公司收不到物管費，自身運行就會出現(xiàn)問題，又怎么能做好小區(qū)的物業(yè)服務。如此一來形成惡性循環(huán)，導致了物業(yè)行業(yè)的整體水平得不到提高，整體形象又大打折扣。新世紀花苑由長沙市京電物業(yè)管理有限公司管理，京電物業(yè)是長沙市物

6、業(yè)水平較高的企業(yè)之一。本次對新世紀花苑的調研，京電物業(yè)為我們提供的是座談的形式。因為幾次的調研活動對于物業(yè)的設備設施已經(jīng)有了一個比較全面的認識，所以這次采取與實際操作人員的面對面交談更有利于我們加深對物業(yè)行業(yè)的理性認識。不僅能對自身的物業(yè)知識得到提高，也能從成功人士身上找到我們可供學習的綜合素質修養(yǎng)。京電物業(yè)對于唯一新城的管理可以說是成功的一個例子，京電物業(yè)通過增強員工的服務意識，切實為業(yè)主著想，實現(xiàn)了物業(yè)公司和業(yè)主之間的良性互動。不僅沒有因為物業(yè)費的收取而浪費大量的人力物力，反而由于服務水被認可，公司能開展多種經(jīng)營增加了公司的利潤。而服務種類的增多也方便了小區(qū)業(yè)主，從而實現(xiàn)了物業(yè)公司和業(yè)主的

7、和諧共贏。思考與體會首先，對于物業(yè)管理行業(yè)的思考。其一，轉變行業(yè)觀念。物業(yè)管理其實稱其為物業(yè)服務更加妥當，因為物業(yè)行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)服務業(yè)。而現(xiàn)在物業(yè)公司與業(yè)主的諸多矛盾中有很大一部分就是因為物業(yè)公司沒有擺正自己的位置，以為自己是管理者而對業(yè)主頤指氣使，從而滋生了眾多的矛盾。只有物業(yè)公司真正認識到自己的角色是服務者，才能在物業(yè)服務中處處為業(yè)主著想，理順公司與業(yè)主的關系才能從意識上認識到物業(yè)服務的實質所在。從而受到更多業(yè)主的支持而減少矛盾糾紛，從而實現(xiàn)物業(yè)公司與業(yè)主之間的良性互動和和諧共贏。其二、加快市場化。物業(yè)管理市場化是提升物業(yè)管理行業(yè)水平的必經(jīng)途徑。實現(xiàn)了物業(yè)管理市場化，第一，可以通過市場機

8、制實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，從而提高物業(yè)管理行業(yè)行業(yè)進入難度，從而提升行業(yè)水平。第二，業(yè)主可以通過市場化的方式（比如招投標等）選擇物業(yè)服務公司，從而增強行業(yè)的競爭氛圍。這樣不僅維護了業(yè)主的合法利益，也促進了行業(yè)整體的良性發(fā)展。第三，物業(yè)管理的市場化可以促進物業(yè)管理專業(yè)化的發(fā)展。物業(yè)管理專業(yè)化可以促使物業(yè)管理將部分專業(yè)服務（比如保安、保潔、綠化等）外包，這樣可以節(jié)省物業(yè)管理開支，同時也可以使物業(yè)公司更加專注于業(yè)主的特約服務。不僅增加了物業(yè)收入實現(xiàn)了公司發(fā)展，也使業(yè)主享受了更加方便多樣的服務。其三、加快產(chǎn)業(yè)化。物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化是行業(yè)發(fā)展的必然要求。物業(yè)管理收費低，利潤低很難實現(xiàn)專業(yè)公司的可持續(xù)發(fā)展。所以必須促進

9、物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的規(guī)模效應，從而促進行業(yè)的進一步發(fā)展。物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化的前提是物業(yè)相關產(chǎn)業(yè)的整合，形成產(chǎn)業(yè)鏈。產(chǎn)業(yè)鏈的形成一方面是產(chǎn)業(yè)鏈的前向延伸，比如將房屋中介、二手房買賣、房地產(chǎn)開發(fā)前期介入等相關產(chǎn)業(yè)納入到物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)中來。另一方面是產(chǎn)業(yè)鏈的后向擴展，物業(yè)管理要在社區(qū)服務中擔當合理角色，可以提供社區(qū)衛(wèi)生醫(yī)療健康服務、小區(qū)特色文化創(chuàng)建等活動中尋找產(chǎn)業(yè)支撐點。當然物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化還遠遠不止這些，由于課題還在實施階段，眾多有關產(chǎn)業(yè)化的研究還將繼續(xù)進行。其次，對我自己今后發(fā)展的思考。我們06級是湖南省第一屆物業(yè)管理本科生，因此對于我們來說意義不僅僅是自身以后的發(fā)展。因為我們作為物業(yè)管理本科教學的試驗者和開拓者，我們步入社會以后的發(fā)展動向和綜合素質會對以后的本科教學有借鑒和指導作用。同時物業(yè)管理行業(yè)急需搞素質的人才來提升行業(yè)水平，來促進行業(yè)的整體發(fā)展。我們這一批人對于湖南物業(yè)管理的發(fā)展甚至全國物業(yè)管理的發(fā)展將產(chǎn)生積極的影響。所以我們應該明白自己的歷史責任感，這絕不是說空話大話，而是