aai泰禾姑蘇院子

1、泰禾 姑蘇 院子 姑蘇絕唱 咫尺乾坤，道不盡江南。當泰禾遇上蘇州？蘇州中華園林臻品寶庫締造姑蘇文化、園林文化泰禾志在打造-東方精品典藏志在傳播-人居文明精髓秉承國際化背景與江南文化千年積淀鍛造國際視野下東方哲學的文化藏品泰禾姑蘇院子姑蘇園林淵源 閑居禮序自然避世、自由的生活理想和處世哲學東方傳統(tǒng)社會結(jié)構(gòu)的文化內(nèi)涵“天人合一，心物共融”的精神追求蘇州在明代一直領導著天下時尚，城內(nèi)商業(yè)資本相對富足，社會關系并未改變，為官宦巨商的退養(yǎng)之地。蘇州園林興盛于南宋以后，成為中晚明以后社會的時尚潮流。當代名流的理想居所 風雅人士的隱世夢國際視野下東方哲學的文化藏品萬物可藏只藏經(jīng)典不可復制獨特體驗 私密價值目

2、標客群-城中高端改善客戶古城人文收藏家老城區(qū)情結(jié)客戶老城區(qū)情結(jié)客戶東方文化認同者蘇州園林 一逕抱幽山，居然城市間。街園門廳院徑巷 園林空間序列 文脈傳統(tǒng)私家園林往往與家族的公共建筑，如祠堂、祖宅緊鄰，主人用之于組織會客、宴請、賞戲，也用于家庭內(nèi)部的日常游園。售樓處平面圖兩邊有房屋的比較寬闊的道路，外部空間。入院門后的序列過渡空間，即儀式化入口景觀序列。艮為徑路，即步道也，穿越庭園，既可分割，亦可聯(lián)接。分割有限空間的一種實體。是建筑物的臉面，具有顯示 形象的作用。規(guī)模較大的住宅/廳堂、房屋、院落的統(tǒng)稱。庭園，供人游息賞玩之所。廳堂前的院子，建筑所附屬的場地及植被，常作對景。街巷徑門廳園院徑園院門

3、巷街廳廳留園平面圖姑蘇軼事 流淌的詩意空間 北地塊空間結(jié)構(gòu) 樓王園林小區(qū)物管配套住宅組團周邊道路園宅祠宅街宅宅宅宅宅宅宅園宅宅祠街小高層布局圍繞中心園林展開，同時園林與住宅組團交織滲透。 古典園林空間本案公寓景觀空間 園林空間序列 兩邊有房屋的比較寬闊的道路。相對小區(qū)的外部空間。入院門后的序列過渡空間，比對小區(qū)儀式化入口景觀。艮為徑路，即步道也，穿越庭園，既可分割，亦可聯(lián)接。分割有限空間的一種實體。是建筑物的臉面，具有顯示 形象的作用。規(guī)模較大的住宅。房屋、院落的統(tǒng)稱。庭園，供人游息賞玩之所。堂階前的院子，建筑所附屬的場地及植被。街巷徑門宅園院徑園院門宅巷街留園平面圖 北地塊回家動線 兩邊有房

4、屋的比較寬闊的道路。相對小區(qū)的外部街道。入院門后的序列過渡空間，比對小區(qū)儀式化入口景觀。艮為徑路，即步道也，穿越庭園，既可分割，亦可聯(lián)接。分割有限空間的一種實體。是建筑物的臉面，具有顯示 形象的作用。規(guī)模較大的住宅。房屋、院落的統(tǒng)稱。庭園，供人游息賞玩之所。堂階前的院子，建筑所附屬的場地及植被。街巷徑門宅園院徑園院門宅巷街一級入口(小區(qū)) 二級入口(組團)三級入口( 單元)歸家動線空間設計與傳統(tǒng)園林的空間節(jié)奏契合江浙民居形態(tài)布局水巷街道臨水布局聚落肌理留園舊宅平面圖（已毀）根據(jù)氣候特點和生產(chǎn)、生活的需要，普遍采用合院、敞廳、天井、通廊等形式，使內(nèi)外空間既有聯(lián)系又有分隔，構(gòu)成開敞通透的布局。中軸

5、正落長輩起居，注重嚴謹對稱，邊落則靈活多變。蘇州住宅 君到姑蘇見，人家盡枕河。場街宅里院場街宅里宅組團街道，一般3-6m寬，常以“第”或“里”為名。節(jié)點廣場，通常是交通、貿(mào)易、標志和公共聚會之所，如橋頭、牌坊、交叉路口等。規(guī)模較大的住宅。房屋、院落的統(tǒng)稱。公共街道，一般6-8m，常臨河，兼有交通和景觀功能。庭院，堂階前的院子，建筑所附屬的場地及植被。狹窄的街道，一般1-3m寬，回家的道路，弄口常有門樓。宅院空間結(jié)構(gòu)既體現(xiàn)了傳統(tǒng)社會結(jié)構(gòu)的禮序，又體現(xiàn)天人合一的精神，注重室內(nèi)外的滲透與流動，但隔絕街巷，鬧中取靜，尋求大隱隱于市的閑居情趣。江南民居一般為2-4進的院落，面寬較小，成組團沿河展開，組團

6、通常有四到六進，臨河大宅的后門即直接開向另一條街道。弄弄河 蘇州典型肌理及序列 天井/內(nèi)院院正落敞廳邊落邊落門樓 序列節(jié)點元素 弄宅街院里場 院墅歸家情景展示 場景組團入口 場景組團路 場景入戶 場景地下庭院 姑蘇元素 植物 賞韻植物賞花植物賞葉植物亭臺樓閣軒塔 亭塔榭閣樓水景 瀑布水池假山 太湖石：皺、瘦、漏、透小徑 石子鋪地石板鋪地拼花鋪地 色彩 粉墻黛瓦 飛檐翹腳 景窗 匾額雕刻 粉墻、黛瓦，營造江南園林的美景，屋面與墻垣的參差錯落，院落重重。亭臺樓閣，小橋流水傳統(tǒng)廣亮大門的形制，彰顯宅院禮儀和秩序。小木作，回文窗扇木質(zhì)窗框墻園門窗 設計元素拾取 墻園門窗 本案元素 姑蘇元素 地塊區(qū)位潛

7、力足，周邊環(huán)境東西差異大。應充分挖掘地塊資源，重塑區(qū)位價值，打造城市精品別墅。統(tǒng)一調(diào)和兩塊地指標，用足北塊用地規(guī)劃條件。拉高拍低，南地塊用足基地優(yōu)勢置入高貨值院落產(chǎn)品。前期分析設計策略延續(xù)品牌價值， 泰禾院落系列。優(yōu)化規(guī)劃布局， 總圖拉高拍低。提升產(chǎn)品價值 ，戶型高贈送比，體驗人文姑蘇， 園林空間序列。方案強排示范區(qū)設計提取傳統(tǒng)中式空間語匯貫穿景觀設計細節(jié)塑造曲徑通幽，轉(zhuǎn)承有序的中式文化體驗。產(chǎn)品分析壹貳叁肆伍陸技術成本標準停車單元模塊化，結(jié)合上部建筑合理布置結(jié)構(gòu)墻柱，地庫平面布局盡量規(guī)整，減少因形體而增加的土建成本還原泰禾院系產(chǎn)品特質(zhì)，遵循蘇州古城歷史文化，營造姑蘇稀缺純墅社區(qū)，打造東方哲學

8、典藏產(chǎn)品壹 前期分析 壹地塊區(qū)位潛力足，周邊環(huán)境東西差異大。應充分挖掘地塊資源，重塑區(qū)位價值，打造城市精品別墅。 項目區(qū)位 姑蘇古城核心地段區(qū)位價值突出北環(huán)西路西環(huán)路桐涇北路虎丘路碩房莊路新玻纖路緣園路機械路冶坊路SITE留園蘇州農(nóng)業(yè)技術學院西園古剎桐涇北路石路山塘街地鐵1號地鐵2號廣濟公園廣濟南路北寺塔西園路往昆山、上海往上海往常熟往無錫往嘉興、杭州繞城北線繞城西南線滬宜高速滬寧高速滬常高速繞城東線G15WG15W繞城南線虎丘區(qū)相城區(qū)姑蘇區(qū)吳中區(qū)1km2km3kmSITE 周邊配套 緊鄰商圈 配套完善住區(qū)規(guī)模 學區(qū)一般教育景區(qū)商業(yè)醫(yī)療金閭醫(yī)院第十二中學第三十中學八一小學蘭莉園西園古剎下津園五

9、彩園北兵營醫(yī)院石路寒山寺新莊小學廣濟公園蘇大附二院來客茂生活廣場虎丘小學留園 四鄰條件 老城區(qū)形象不佳 東西側(cè)日照需重點研究基地航拍總覽西園路現(xiàn)狀形象差現(xiàn)狀形象一般現(xiàn)狀形象差現(xiàn)狀形象很差04-2404-31西園路a桐涇北路虎丘路玻纖路玻纖路(待建)碩房莊路(待建)冶坊路待建機械廠路待建緣園路待建 交通流線 唯一對外展示面-西園路間接對外展示面-玻纖路需利用西園古剎城市名片價值玻纖路入口西園路入口西園路界面西園古剎玻纖路入口西園路入口西園路界面西園路04-2404-31主要人流來向主要人流來向西園路桐涇北路虎丘路玻纖路玻纖路(待建)碩房莊路(待建)冶坊路待建機械廠路待建緣園路待建周邊樓盤均價2.

10、7萬拿地樓板價2.6萬 周邊競品 SITE中旅獅山名門津西新天地隆勝蘭郡譽相庭龍湖首開獅山原著獅山御園姑蘇金茂府萬科金域平江5km3km樓盤名稱建筑類型面積段(平方米)均價（萬元/平方米）中旅獅山名門小高層 /高層110-2703.0譽相庭多層 /小高層 90 /1002.4融創(chuàng)獅山御園聯(lián)排/ 別墅/ 疊拼/洋房170/ 3002.6姑蘇金茂府精裝高層120-220/220以上3.4招商學府1872精裝高層/ 疊墅-90/100-220/220以上2.2仁恒棠悅灣精裝高層90-2202.9萬科金域平江精裝高層/多層 90-1803.0招商學府1872仁恒棠悅灣蘇州核心區(qū)地王樓板價2.6萬/平方

11、米如何在競爭中脫穎而出實現(xiàn)項目的高溢價貳 設計策略 貳延續(xù)品牌價值， 泰禾院落系列。優(yōu)化規(guī)劃布局， 總圖拉高拍低。提升產(chǎn)品價值 ，戶型高贈送比，體驗人文姑蘇， 園林空間序列。設計策略延續(xù)品牌價值 泰禾院落系列優(yōu)化規(guī)劃布局 總圖拉高拍低提升產(chǎn)品價值 戶型高贈送比體驗人文姑蘇 園林空間序列泰禾姑蘇院子隱居繁華 小院別筑山樓憑遠 縱目皆然 竹塢尋幽 醉心既是 叁 規(guī)劃強排 叁統(tǒng)一調(diào)和兩塊地指標，用足北塊用地規(guī)劃條件。拉高拍低，南地塊用足基地優(yōu)勢置入高貨值院落產(chǎn)品。西園路桐涇北路虎丘路玻纖路(待建)碩房莊路(待建)冶坊路待建 規(guī)劃條件 占地面積：46823.8容積率：1.6建筑面積：74918.08建

12、筑密度：28%綠地率：37%建筑限高:36m(11+1F)占地面積：37913.8容積率：1.1建筑面積：41705.18建筑密度：28%綠地率：37%建筑限高：20m(2-6F)04-2404-31兩塊容積率 覆蓋率統(tǒng)一計算機械廠路待建緣園路待建地塊占地面積()84737.6建筑面積116623.3性質(zhì)居住綜合容積率1.37建筑密度28%綠地率37%建筑高度36m/20m較低價值區(qū)域周邊環(huán)境不利，多為老舊住宅中等價值區(qū)域道路通達尚可，無明顯資源較高價值區(qū)域道路通達性較好，北部基地西側(cè)現(xiàn)狀為空地，南部基地靠近西園古寺最高價值區(qū)域均屬地塊中心地帶，環(huán)境幽靜，可打造自身優(yōu)良環(huán)境 地塊價值 西園路桐

13、涇北路虎丘路玻纖路(待建)碩房莊路(待建)冶坊路待建西側(cè)臨凈地價值次于中心價值最高價值最高東側(cè)臨現(xiàn)狀住宅日照條件嚴苛觀瞻差價值最低西側(cè)臨將拆遷房價值次于中心東側(cè)臨現(xiàn)狀住宅日照條件嚴苛觀瞻差價值最低北地塊保持戶型產(chǎn)品40-50%附贈的前提盡可能提高容積率南地塊提供低容積、高附贈的院子系列產(chǎn)品，提高溢價 強排策略 西園路桐涇北路虎丘路玻纖路(待建)碩房莊路(待建)冶坊路待建11+1F2-4F公寓產(chǎn)品院系產(chǎn)品 北地塊公寓選型 95公寓120公寓公寓產(chǎn)品實得面積（）開間數(shù)贈送面積（）贈送率層數(shù)樓型單價總價9514134648.0%11+1T24.03801201803.56150.8%11+1T24.

14、048013m24m13m21m戶型產(chǎn)品40-50%附贈 日照分析 4-24地塊限高36m，需要做日照分析因南側(cè)240m范圍內(nèi)無高層建筑，取150m范圍內(nèi)建筑屬于遮擋建筑東、北150m內(nèi)建筑為被遮擋建筑本地塊小高層排布不影響西側(cè)規(guī)劃地塊，見地塊沿西側(cè)退界大寒日3小時等時線北側(cè)規(guī)劃地塊（未知）：地塊沿北側(cè)退界大寒日3小時等時線東側(cè)被遮擋建筑：受地塊內(nèi)建筑日照影響最大，根據(jù)蘇州市日照棒影圖，可得出不同高度建筑控制邊界線參考規(guī)范：江蘇省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定蘇州市實施細則之二“日照影響分析規(guī)則”（2015年版）西園路桐涇北路虎丘路玻纖路(待建)碩房莊路(待建)冶坊路待建13m193m13m日照計算范圍

15、圖33-36m27-30m24m30-33m0-16m可建高度范圍圖東側(cè)住宅可獲得日照區(qū)域每格半小時，按規(guī)范要求2小時162345 日照分析 0-1小時2-3小時3-4小時4-5小時1-2小時5-6小時6-7小時策略首先考慮最小間距，用足土地進深，地塊東側(cè)可布置6排，其中2#、5#位置必須退后邊界讓出方位角，1#、3#、4#位置可通過控制建筑高度滿足日照要求戶型設計保證頂躍北側(cè)退臺4m，減少對日照的影響參考規(guī)范：江蘇省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定蘇州市實施細則之二“日照影響分析規(guī)則”（2015年版）日照分析結(jié)論：在滿足日照要求的前提下，本地塊最多可建小高層36棟2510+1F9+1F 北地塊強排方案

16、建筑面積：82180 容積率：1.8北(4-24)地塊產(chǎn)品-小高層戶數(shù)建筑面積（）單價(萬元/)預期貨值(億元) 95戶型480456004.018.24 115戶型（院墅/云墅）102117305.05.87 120戶型162197004.07.88 140戶型（院墅/云墅）3651505.02.57小計8218034.56占地面積：46823.8建筑面積：74918容積率：1.6建筑限高：36m占地面積：37913.8容積率：1.1建筑限高：20m04-2404-31占地面積：46823.8建筑面積：84450容積率：1.8建筑限高：36m占地面積：37913.8容積率：0.85建筑限高：

17、20m04-2404-31 強排策略 兩塊容積調(diào)和使用北地塊04-24強排方案-容積率1.8反推南地塊04-31-容積率0.85如何平衡高密度和舒適度的關系? 策略一減少不必要公共空間，分田到戶策略二選擇高舒適、高溢價高的產(chǎn)品組合壓縮公共景觀用地 最大化別墅占地面積提高庭院私有化程度 南地塊產(chǎn)品策略 在同樣的建筑基地面積下，抬高產(chǎn)品樓地比可以做出更多的建筑面積建筑體量損失建筑體量損失單體產(chǎn)品做實做滿 提高產(chǎn)品樓地比別墅-端戶與墅王將更多的公共庭院用地納入私家庭院中來別墅-院子產(chǎn)品傳統(tǒng)方形別墅變形為L型，圍合出私家庭院，營造出獨棟感 南地塊院系產(chǎn)品選型 疊墅140院墅 樓王90院墅140首院7.

18、5m10m10m10m10m13.5m20m20m13m15m產(chǎn)品報建面積（）實得面積（）開間數(shù)贈送面積贈送率層數(shù)單價總價樓王3205392880140首院1403904.5343.0245%381120140院墅1403513.5270.0193%3798095院墅95251.43207.1218%38760130疊墅1303173227.5175%26.584590疊墅901833100.1120%25.5495 南地塊強排方案一 全院系產(chǎn)品各種院子系列的產(chǎn)品組合南(4-31)地塊產(chǎn)品-別墅戶數(shù)建筑面積（）單價(萬元/)預期貨值(億元) 90院134127508.010.2140院9012

19、9007.09.0140端院2740007.53.0320樓王619209.01.7小計2573157023.9合計103711375058.4604-2404-3188.1%4.5%7.3%100% 方案一占地面積比例 全院系產(chǎn)品全公寓產(chǎn)品公寓46823.8用地面積：46823.8平方米用地面積：37913.8平方米會所1719.7聯(lián)院33412.8樓王2781.3 方案一 北(4-24)地塊產(chǎn)品-小高層戶數(shù)建筑面積（）單價(萬元/)預期貨值(億元) 95戶型480456004.018.24 115戶型（院墅/云墅）102117305.05.87 120戶型162197004.07.8814

20、0戶型（院墅/云墅）3651505.02.57小計7808218034.56南(4-31)地塊產(chǎn)品-別墅戶數(shù)建筑面積（）單價(萬元/)預期貨值(億元) 90院134127508.010.2140院90129007.09.0140端院2740007.53.0320樓王619209.01.7小計2573157023.9合計103711375058.46外圍95小高層中央120小高層東北側(cè)價值略低 90墅西側(cè)價值較高 140墅中央景觀極致 樓王 南地塊強排方案二 全梯次產(chǎn)品產(chǎn)品類型豐富南(4-31)地塊產(chǎn)品-疊拼戶數(shù)建筑面積（）單價(萬元/)預期貨值(億元)90疊6457605.53.1120疊64

21、76806.55.0產(chǎn)品-別墅90院5552508.04.2140大院76109608.08.8320樓王619209.01.7小計2653157022.8 方案二占地面積比例 04-2404-3188.1%4.5%7.3%100%全梯次產(chǎn)品全公寓產(chǎn)品公寓46823.8用地面積：46823.8平方米用地面積：37913.8平方米會所1719.7聯(lián)院22480.1樓王2812.5疊墅10901.5 方案二 北(4-24)地塊產(chǎn)品-小高層戶數(shù)建筑面積（）單價(萬元/)預期貨值(億元)95戶型480456004.018.24115戶型（院墅/云墅）102117305.05.87120戶型162197

22、004.07.88140戶型（院墅/云墅）3651505.02.57小計7808218034.56南(4-31)地塊產(chǎn)品-疊拼戶數(shù)建筑面積（）單價(萬元/)預期貨值(億元)90疊6457605.53.1120疊6476806.55.0產(chǎn)品-別墅90院5552508.04.2140大院76109608.08.8320樓王619209.01.7小計2653157022.8合計104511375057.36外圍95小高層中央120小高層東北側(cè)價值略低 90墅西側(cè)價值較高 140墅中央景觀極致 樓王價值中等 疊墅 強排方案對比 北(4-24)地塊產(chǎn)品-小高層戶數(shù)建筑面積（）單價(萬元/)預期貨值(億元

23、) 95戶型480456004.018.24 115戶型（院墅/云墅）102117305.05.87 120戶型162197004.07.88140戶型（院墅/云墅）3651505.02.57小計7808218034.56南(4-31)地塊產(chǎn)品-別墅戶數(shù)建筑面積（）單價(萬元/)預期貨值(億元) 90院134127508.010.2140院90129007.09.0140端院2740007.53.0320樓王619209.01.7小計2573157023.9合計103711375058.46北(4-24)地塊產(chǎn)品-小高層戶數(shù)建筑面積（）單價(萬元/)預期貨值(億元)95戶型480456004.

24、018.24115戶型（院墅/云墅）102117305.05.87120戶型162197004.07.88140戶型（院墅/云墅）3651505.02.57小計7808218034.56南(4-31)地塊產(chǎn)品-疊拼戶數(shù)建筑面積（）單價(萬元/)預期貨值(億元)90疊6457605.53.1120疊6476806.05.0產(chǎn)品-別墅90院5552508.04.2140大院76109608.08.8320樓王619209.01.7小計2653157022.8合計104511375057.36方案一全院系產(chǎn)品方案二全梯次產(chǎn)品院系最大化 勻容積率 覆蓋率突破達32% 產(chǎn)品多樣性 勻容積率 平均覆蓋率2

25、8% 強排方案對比 北(4-24)地塊（單位：）用地面積46823.80容積率1.8覆蓋率25.3%地上計容面積84430總戶數(shù)780住宅面積（全小高層）82180 95戶型45600 115戶型（院墅/云墅）11730 120戶型19700 140戶型（院墅/云墅）5150物管（按兩地塊配比）820社區(qū)（按規(guī)劃要求）1120商業(yè)330南(4-31)地塊（單位：）用地面積37913.80 容積率0.85覆蓋率40.8%地上計容面積32173總戶數(shù)257住宅面積（全別墅）31570 90院12750 140院12900 140端院4000 320樓王1920商業(yè)603北(4-24)地塊（單位：）

26、用地面積46823.80容積率1.8覆蓋率25.3%地上計容面積84430總戶數(shù)780住宅面積（全小高層）82180 95戶型45600 115戶型（院墅/云墅）11730 120戶型19700 140戶型（院墅/云墅）5150物管（按兩地塊配比）820社區(qū)（按規(guī)劃要求）1120商業(yè)330南(4-31)地塊（單位：）用地面積37913.80 容積率0.85覆蓋率30.0%地上計容面積32173總戶數(shù)265住宅面積31570 90疊5760 120疊7680 90院5250 140首院10960 320樓王1920商業(yè)603方案一全院系產(chǎn)品方案二全梯次產(chǎn)品大隱于市的都市寫意生活肆 示范區(qū)設計 肆

27、提取傳統(tǒng)中式空間語匯貫穿景觀設計細節(jié)塑造曲徑通幽，轉(zhuǎn)承有序的中式文化體驗。 示范區(qū)選址 利用西園路對外展示面利用西園古剎城市名片價值主要人流來向西園古剎西園路桐涇北路玻纖路(待建)碩房莊路(待建)冶坊路待建虎丘路機械廠路待建示范區(qū)售樓處品牌展示區(qū) 售樓首層功能流線 122接待3品牌展示4院墅模型展示7茶藝區(qū)入口8下樓參觀5院墅實景樣板房6公寓實景樣板房品茶區(qū)園林區(qū)景觀區(qū)公寓樣板別墅樣板臨時停車臨時樣板間咖啡吧洽談區(qū)咖啡區(qū)大沙盤 售樓其它功能平面 1上樓參觀4洽談3咖啡2大沙盤二層平面負一層平面第二生命-會所品茶園林區(qū)餐廳區(qū)入口區(qū)景觀區(qū) 會所首層功能流線 雪茄吧影音區(qū)入口區(qū)酒吧酒吧 會所負一層功

28、能流線 泳池健身房酒吧影音紅酒吧雪茄吧停車 會所二層功能流線 套房豪華套房休閑區(qū)豪華套房套房豪華套房伍 產(chǎn)品分析 伍還原泰禾院系產(chǎn)品特質(zhì)，遵循蘇州古城歷史文化，營造姑蘇稀缺純墅社區(qū)，打造東方哲學典藏產(chǎn)品為品質(zhì)而優(yōu)雅的生活而作“寵辱不驚，看庭前花開花落；去留無意，望天上云卷云舒?！毕∪币桓吒劫浘坝^公寓稀缺二城市核心園林私墅 奇貨可居產(chǎn)品設計策略產(chǎn)品核心競爭力面積贈送（陽臺、飄窗、設備平臺、挑高空間）空間體驗（公區(qū)體驗、環(huán)形動線、可分可合、視線穿透、景觀視野）江蘇省住宅設計標準4.7.1住宅層高不應低于2.8m，且不應高于3.00m，設有戶式中央空調(diào)及新風系統(tǒng)的住宅，層高不宜高于3.6m;江蘇省城

29、市規(guī)劃管理技術規(guī)定 蘇州市實施細則3.4.5 分割單元內(nèi)，同時滿足以下條件的共享空間可不計入容積率：1.位于門廳、餐廳或起居廳上空2.共享空間高度小于或等于兩個自然層；開洞水平投影面積之和不超過復式下層總水平投影面積的20%客廳雙層挑空，上層可為居住空間客廳房間房間房間房間房間房間房間房間房間客廳 起居挑空 江蘇省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定 蘇州市實施細則3.4.4 符合以下條件之一的不封閉陽臺，應按其結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積全額計入容積率：1.主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的，2.總進深尺寸大于2.1米的；3.住宅建筑中，陽臺水平投影面積之和超出本層總水平投影面積（包括陽臺）15%的部分。6.有頂蓋不封閉陽臺，若其上蓋高

30、度達到或超過兩個自然層，且在垂直空間范圍內(nèi)，無水平橫梁、掛墻等結(jié)構(gòu)，陽臺不應計算建筑面積。江蘇省房屋面積測算技術規(guī)程4.2.31.有頂蓋的不封閉凸陽臺，應按其維護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算；2.有頂蓋的不封閉凹陽臺，若進深不小于2.1m,應按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影計算；若進深小于2.10m,應按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。4.2.5 1.凸窗窗臺與地面小于0.3m且凈高不小于2.10m,按落地窗計算建筑面積；凸窗窗臺與地面不小于0.3m,按凸窗，不論高度，不計算建筑面積；凸窗凈高不小于2.10m且凸窗進深不小于1.00m,按凸窗計算建筑面積，否則不計算建筑面積； 陽臺用足 2.1

31、m0.3m1m2.10m 飄窗空間 設計符合規(guī)范的陽臺，陽臺計一半面積設置符合規(guī)范要求的飄窗 戶型附贈空間分析房間房間房間房間退臺退臺住宅住宅住宅住宅住宅車庫設備車庫庭院庭院6.6m3.6m3.0m建筑工程建筑面積計算規(guī)范3.0.27 下列項目不應計算建筑面積：4.露臺、露天游泳池、花架、屋頂?shù)乃浼把b飾性結(jié)構(gòu)構(gòu)件江蘇省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定蘇州實施細則之一3.2.7 同時滿足以下條件的不上人悶頂可不計入：3.坡屋頂下部空間凈高超過2.1米的部分占坡屋頂下層投影面積之比不大于30%按我司近期蘇州某項目經(jīng)驗設置地下車庫，交付后改為地下室 戶型附贈空間分析 退臺、露臺附贈 在地下室附贈 交付后加建樓

32、梯 2.1m公寓產(chǎn)品地塊區(qū)位潛力足，周邊環(huán)境東西差異大，應充分挖掘地塊資源，重塑區(qū)位價值，打造戶均小性價比高的城市精品別墅，與周邊項目進行錯位競爭。 小高層 95小高層95戶型建面實得贈送率配置挑空贈送陽臺贈送庭院贈送地下贈送標準層9514047%4房2廳3衛(wèi)25（20%）20（15%）/奇數(shù)層平面偶數(shù)層平面半贈送空間全贈送空間120 小高層 標準層 半贈送空間全贈送空間小高層120戶型建面實得贈送率配置挑空贈送陽臺贈送庭院贈送地下贈送標準層12018050%5房2廳4衛(wèi)33（20%）27（15%）/小高層120戶型報建面實得建面配置挑空贈送陽臺贈送庭院贈送地下贈送贈送總面積贈送率首層1433

33、706房2廳4衛(wèi)34（20%）26（15%）55166282197%二層1203265房2廳4衛(wèi)34（20%）26（15%）47146253210%首層平面二層平面 小高層 首層 半贈送空間全贈送空間地下二層平面地下一層平面 小高層 地下層 半贈送空間全贈送空間小高層120戶型報建面實得建面配置挑空贈送陽臺贈送庭院贈送地下贈送贈送總面積贈送率首層1433706房2廳4衛(wèi)34（20%）26（15%）55166282197%二層1203265房2廳4衛(wèi)34（20%）26（15%）47146253210%情景西廚及吧臺靈動空間豪華主臥系統(tǒng)三分離衛(wèi)生間1234別墅類產(chǎn)品地塊區(qū)位潛力足，周邊環(huán)境東西差異

34、大，應充分挖掘地塊資源，重塑區(qū)位價值，打造戶均小性價比高的城市精品別墅，與周邊項目進行錯位競爭。還原泰禾院系產(chǎn)品特質(zhì)遵循蘇州古城歷史文化營造姑蘇稀缺純墅社區(qū)打造東方哲學典藏產(chǎn)品二層空間兒童房考慮靈活分隔，適應兩個孩子的家庭需求，獨立洗衣房，充足的儲藏空間。三層空間豪華配置的主臥室，衛(wèi)浴四件套，步入式衣柜。榻榻米多功能房。首層空間起居室、餐廳圍繞庭院布置，開敞的布置，流動空間，獨立的閱讀區(qū)，庭院中的燒烤臺。 地下層入戶平面 下疊由下沉庭院入戶上疊由獨立電梯廳入戶入戶方式下沉庭院入戶電梯廳合院140戶型報建面實得建面配置挑空贈送陽臺贈送露臺贈送閣樓贈送庭院贈送地下贈送贈送總面積贈送率首層71.67

35、1.65房2廳5衛(wèi)/32/32198%二層64.787.114.552.9/22.4閣樓層/47/2547/72地下夾層/72.3/72.372.3地下一層/69/6969合計136.3347.314.5527.94732141.3269.5首層平面二層平面閣樓層平面悶頂改造為閣樓，所圈區(qū)域?qū)痈卟淮笥?.1M半贈送空間全贈送空間 院墅 北入戶 140 院墅 北入戶 140地下二層平面地下一層平面半贈送空間全贈送空間合院140戶型報建面實得建面配置挑空贈送陽臺贈送露臺贈送閣樓贈送庭院贈送地下贈送贈送總面積贈送率首層71.671.65房2廳5衛(wèi)/32/32198%二層64.787.114.552.

36、9/22.4閣樓層/47/2547/72地下夾層/72.3/72.372.3地下一層/69/6969合計136.3347.314.5527.94732141.3269.5 院墅 南入戶 140合院140戶型報建面實得建面配置挑空贈送陽臺贈送露臺贈送閣樓贈送庭院贈送地下贈送贈送總面積贈送率首層72.372.35房2廳5衛(wèi)/32/32175%二層64.787.114.552.9/22.4閣樓層/42/2542/67地下夾層/72.3/72.372.3地下一層/45/4545合計137315.814.5527.94232117.3238.7首層平面二層平面閣樓層平面悶頂改造為閣樓，所圈區(qū)域?qū)痈卟淮笥?/p>

37、2.1M半贈送空間全贈送空間 院墅 南入戶 140合院140戶型報建面實得建面配置挑空贈送陽臺贈送露臺贈送閣樓贈送庭院贈送地下贈送贈送總面積贈送率首層72.372.35房2廳5衛(wèi)/32/32175%二層64.787.114.552.9/22.4閣樓層/42/2542/67地下夾層/72.3/72.372.3地下一層/45/4545合計137315.814.5527.94232117.3238.7半贈送空間全贈送空間 院墅 組團 140 院墅 北入戶 140合院140戶型報建面實得建面配置挑空贈送陽臺贈送露臺贈送閣樓贈送庭院贈送地下贈送贈送總面積贈送率首層73735房2廳5衛(wèi)/6/6178%二層

38、6588.514.54.54.5/23.5閣樓層/45/2545/70-3M標高/72.3/31.872.3104.1地下一層/42.3/42.342.3合計138325.614.44.526.54031.8114.6245.9地下一層平面半贈送空間全贈送空間地下二層平面 院墅 北入戶 140地下一層平面合院140戶型報建面實得建面配置挑空贈送陽臺贈送露臺贈送閣樓贈送庭院贈送地下贈送贈送總面積贈送率首層73735房2廳5衛(wèi)/8/8178%二層6588.514.54.54.5/23.5閣樓層/45/2545/70-3M標高/72.3/31.872.3104.1地下一層/42.3/42.342.3

39、合計138325.614.44.526.54031.8114.6245.9 院墅 北入戶 140半贈送空間全贈送空間首層平面二層平面閣樓層平面悶頂改造為閣樓所圈區(qū)域?qū)痈卟淮笥?.1M 院墅 南入戶 140地下二層平面地下一層平面合院140戶型報建面實得建面配置挑空贈送陽臺贈送露臺贈送閣樓贈送庭院贈送地下贈送贈送總面積贈送率首層73735房2廳5衛(wèi)/7/7173%二層6892.514.54.54.5/23.5閣樓層/42/3042/72-3M標高/72.3/31.872.3104.1地下一層/36/3636合計141307.114.54.534.54231.8108.3242.6半贈送空間全贈送

40、空間 院墅 南入戶 140合院140戶型報建面實得建面配置挑空贈送陽臺贈送露臺贈送閣樓贈送庭院贈送地下贈送贈送總面積贈送率首層73735房2廳5衛(wèi)/7/7173%二層6892.514.54.54.5/23.5閣樓層/42/3042/72-3M標高/72.3/31.872.3104.1地下一層/36/3636合計141307.114.54.534.54231.8108.3242.6半贈送空間全贈送空間二層平面閣樓層平面悶頂改造為閣樓，所圈區(qū)域?qū)痈卟淮笥?.1M首層平面90 院墅 南入戶 合院90戶型報建面實得建面配置挑空贈送陽臺贈送露臺贈送閣樓贈送庭院贈送地下贈送贈送總面積贈送率首層50.850

41、.84房2廳4衛(wèi)/13.7/13.7234%二層37.655.310.1（20%）7.6（15%）3.3/21閣樓層/30/33.730/63.7地下一層/42.3/42.342.3地下夾層/66.44.46266.4合計88.4244.810.17.6373018.1104.3207.1半贈送空間全贈送空間首層平面二層平面閣樓層平面悶頂改造為閣樓，所圈區(qū)域?qū)痈卟淮笥?.1M90 院墅 南入戶 地下一層平面地下夾層平面半贈送空間全贈送空間合院90戶型報建面實得建面配置挑空贈送陽臺贈送露臺贈送閣樓贈送庭院贈送地下贈送贈送總面積贈送率首層50.850.84房2廳4衛(wèi)/13.7/13.7234%二層

42、37.655.310.1（20%）7.6（15%）3.3/21閣樓層/30/33.730/63.7地下一層/42.3/42.342.3地下夾層/66.44.46266.4合計88.4244.810.17.6373018.1104.3207.190 院墅 北入戶 半贈送空間全贈送空間合院90戶型報建面實得建面配置挑空贈送陽臺贈送露臺贈送閣樓贈送庭院贈送地下贈送贈送總面積贈送率首層63634房2廳4衛(wèi)/14.8/14.8235%二層26.648.512.5（20%）9.4（15%）5.4/27.3閣樓層/30/29.130/59.1地下一層/35.4/35.442.3地下夾層/55.14.455.

43、166.4合計89.423212.59.434.53019.290.5209.9首層平面二層平面閣樓層平面悶頂改造為閣樓，所圈區(qū)域?qū)痈卟淮笥?.1M90 院墅 北入戶 半贈送空間全贈送空間地下一層平面地下夾層平面合院90戶型報建面實得建面配置挑空贈送陽臺贈送露臺贈送閣樓贈送庭院贈送地下贈送贈送總面積贈送率首層63634房2廳4衛(wèi)/14.8/14.8235%二層26.648.512.5（20%）9.4（15%）5.4/27.3閣樓層/30/29.130/59.1地下一層/35.4/35.442.3地下夾層/55.14.455.166.4合計89.423212.59.434.53019.290.5

44、209.9 院墅 組團 90地下一層平面首層平面 樓王 320首層平面二層平面樓王250戶型報建面實得建面配置門廳贈送挑空贈送陽臺贈送露臺贈送閣樓贈送庭院贈送地下贈送贈送總面積贈送率首層173181.85房3廳5衛(wèi)8.8/160/168.8247%二層155224.934（20%）25.8（15%）10.1/69.9閣樓層/40/3540/75地下一層/180/180180地下夾層/27525295295合計320747.68.83425.845.140185475788.7 疊墅 A半贈送空間全贈送空間AAA疊墅戶型套型報建面實得建面配置挑空贈送陽臺贈送露臺贈送飄窗贈送閣樓贈送庭院贈送地下贈

45、送贈送總面積贈送率A130316.83房2廳3衛(wèi)235.5/3.9/40.5154.4227.3175%B125293.44房3廳3衛(wèi)231414.53.925113193.4155%C82114.13房2廳2衛(wèi)1614/2.1/32.140%D83183.13房2廳2衛(wèi)16/402.142/100.1120%首層平面二層平面 疊墅 半贈送空間全贈送空間AAAA疊墅戶型套型報建面實得建面配置挑空贈送陽臺贈送露臺贈送飄窗贈送閣樓贈送庭院贈送地下贈送贈送總面積贈送率A130316.83房2廳3衛(wèi)235.5/3.9/40.5154.4227.3175%B125293.44房3廳3衛(wèi)231414.53

46、.925113193.4155%C82114.13房2廳2衛(wèi)1614/2.1/32.140%D83183.13房2廳2衛(wèi)16/402.142/100.1120%地下夾層平面地下一層平面 疊墅 半贈送空間全贈送空間BB疊墅戶型套型報建面實得建面配置挑空贈送陽臺贈送露臺贈送飄窗贈送閣樓贈送庭院贈送地下贈送贈送總面積贈送率A130316.83房2廳3衛(wèi)235.5/3.9/40.5154.4227.3175%B125293.44房3廳3衛(wèi)231414.53.925113193.4155%C82114.13房2廳2衛(wèi)1614/2.1/32.140%D83183.13房2廳2衛(wèi)16/402.142/100

47、.1120%BBBB首層平面二層平面三層平面 疊墅 半贈送空間全贈送空間BB疊墅戶型套型報建面實得建面配置挑空贈送陽臺贈送露臺贈送飄窗贈送閣樓贈送庭院贈送地下贈送贈送總面積贈送率A130316.83房2廳3衛(wèi)235.5/3.9/40.5154.4227.3175%B125293.44房3廳3衛(wèi)231414.53.925113193.4155%C82114.13房2廳2衛(wèi)1614/2.1/32.140%D83183.13房2廳2衛(wèi)16/402.142/100.1120%BB地下夾層平面地下一層平面 疊墅 半贈送空間全贈送空間疊墅戶型套型報建面實得建面配置挑空贈送陽臺贈送露臺贈送飄窗贈送閣樓贈送庭

48、院贈送地下贈送贈送總面積贈送率A130316.83房2廳3衛(wèi)235.5/3.9/40.5154.4227.3175%B125293.44房3廳3衛(wèi)231414.53.9/25113193.4155%C80114.12房2廳2衛(wèi)1614/2.1/32.140%D83183.13房2廳2衛(wèi)1615252.142/100.1120%CCDD五層平面四層平面六層平面戶型指標表產(chǎn)品類型戶型建筑面積（贈送前）配置贈送面積建筑面積（贈送后）贈送總面積贈送率套數(shù)總計容面積單價（贈送前）萬元單價（贈送后）萬元貨值億元門廳挑空陽臺露臺飄窗閣樓庭院地下一層地下二層小高層120首層1436房2廳4衛(wèi)/3426/557

49、987370282197%780821005.01.934.56120二層1205房2廳4衛(wèi)/3426/477868326253210%4.51.7120標準層1205房2廳4衛(wèi)/3426/1806050%4.02.795標準層954房2廳3衛(wèi)/2520/1404547%4.02.7合 院(方案一)140墅1445房2廳5衛(wèi)/14.5528/473272.569351270193%117169007.02.912.095墅954房2廳4廳/10.17.637/3018.142.366.4251.4207.1218%134127508.03.010.2合 院(方案二)95墅5552504.214

50、0（首院）1405房2廳5衛(wèi)/14.5528/476592.589390343245%76109608.03.08.8樓 王3203205房3廳5衛(wèi)8.83425.845.1/40185295180788.7468.7247%619209.03.61.7疊 墅(方案二）A套型（下疊）1253房2廳3衛(wèi)/235.5/3.9/40.587.567317.0227.5154%3240006.02.42.4B套型（中疊）1204房3廳3衛(wèi)/231414.53.9/2534.578313.5193.5160%3238406.02.32.3C套型（中疊）853房2廳2衛(wèi)/1614/2.1/114.132.140%3227205.53.91.5D套型（上疊）903房2廳3衛(wèi)/16/402.142/183.1100.1120%3228805.52.71.6陸 技術成本 陸標準停車單元模塊化，結(jié)合上部建筑合理布置結(jié)構(gòu)墻柱，地庫平面布局盡量規(guī)整，減少因形體而增加的土建成本 彩色總平面 方案一