房車基地項目前期方案策劃

1、房車基地項目前期方案策劃(烏鎮(zhèn)、桐鄉(xiāng))“ 上天 ” 借鑒國內外先進經(jīng)驗，統(tǒng)籌整合多方資源，高處運謀，細節(jié)著手“ 立地 ” 以烏鎮(zhèn)/桐鄉(xiāng)自身特點、本土文化、旅游發(fā)展階段為基礎，尋求創(chuàng)新和差異化“ 聚人氣 ” 產(chǎn)品鏈建設和項目營銷并重，初期通過系列化營銷手段和增值服務吸引眼球、快速聚集人氣，中后期通過豐富的產(chǎn)品選擇（度假+地產(chǎn)）和個性化體驗實現(xiàn)項目盈利。 以房車為主打賣點，構建“主題公園+度假/旅游地產(chǎn)開發(fā)模式” 圍繞目標吸引物，豐富產(chǎn)品及服務鏈條，強調復合化開發(fā)。桐鄉(xiāng)房車基地項目策劃思路 跳出單一房車、露營局限，擴寬思路以高標準的營地“帳篷營地、汽車營地和房車營地”建設為中心，以聯(lián)絡周邊城市/景

2、區(qū)的自駕服務體系、國際化房車基地度假體系（房車酒店、房車商務中心、房車系列主題活動）為重點，全方位建設國際化房車度假主題園區(qū)。產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析房車旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局房車文化特征闡述房車基地及泛汽車文化園設施基本需求分析房車旅行在美國、歐洲已經(jīng)是人們休閑旅游，甚至日常生活的重要組成部分。目前，在美國有2萬多個，歐洲有5萬多，近鄰日本有1500左右個露營地。規(guī)范的汽車露營地其經(jīng)營管理和酒店大致一樣，也有“五星級”的建設和管理標準。國外的露營地建設早已與旅游項目結合，據(jù)資料顯示，目前在歐美國家已經(jīng)有70%的家庭擁有了房車，并且，其租賃市場約占總市場份額的30%。在美國，有約800萬的龐大人群選擇房車出行的

3、旅游方式，占其總人口的9%10%。為進一步完善這個蓬勃發(fā)展的大市場，歐洲已建立起與之配套的五萬個房車露營地，擁有85萬名俱樂部會員，以及三千多個俱樂部露營地。這些營地從最早的只是提供加油、加水和停車等簡單服務，發(fā)展到現(xiàn)在復合型多功能營地，食宿、游樂、休閑度假、汽車保養(yǎng)與維護、汽車租賃等功能齊全的接待地。全球房車銷售勢頭良好房車旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局全球房車旅游發(fā)展現(xiàn)狀分析房車旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局美國是目前世界上使用房車最多的國家，歐洲在世界房車工業(yè)排行榜上名列第二，德國、加拿大、澳大利亞南非、日本、韓國與中國分列其后。全球房車旅游發(fā)展現(xiàn)狀分析房車銷量穩(wěn)步增長，房車旅游發(fā)展勢頭強勁房車在中國的保有量已超過

4、6000輛，2010年國內房車銷售量達900輛，2011年銷售量達1500輛，預計今年有望突破2500輛，房車露營旅游的市場規(guī)模雖還不能與發(fā)達國家相比，但已顯示出強勁的發(fā)展勢頭。房車旅游業(yè)發(fā)展加速，多地爭當領跑者從市場關注度及國家露營地的整體發(fā)展來看，我國發(fā)展房車的形勢比較好，從中央到地方，房車露營都被納入鼓勵發(fā)展范圍。目前，大連、天津、上海、陜西、云南等很多省市都在積極籌建汽車自駕游基地或房車露營地。當前房車旅游產(chǎn)業(yè)鏈尚不清晰，如何破題成為關鍵房車旅游還涉及相應的酒店住宿文化，餐飲文化等相關衍生元素，并且還要考慮房車旅游客源市場。從現(xiàn)有國內發(fā)展情況看來，房車旅游作為單項專題型旅游產(chǎn)品，其產(chǎn)業(yè)

5、鏈僅僅停留在休閑度假這一環(huán)節(jié)，并未與郊野游憩、城市綜合服務產(chǎn)生有效互動，因此，整體的產(chǎn)業(yè)附加值也較低。房車旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局國內房車旅游發(fā)展現(xiàn)狀分析房車旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局國內房車營地分布目前我國房車營地分布圖 我國汽車露營地作為一個新型產(chǎn)業(yè)，主要集中在環(huán)渤海經(jīng)濟圈、長江三角洲經(jīng)濟圈、珠江三角洲經(jīng)濟圈和兩條精品線上，雖然現(xiàn)在國內建有上百個營地，但大型、標準的營地卻很少。華南地區(qū)房車旅游也發(fā)展尚不發(fā)達，發(fā)展空間較大。房車旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局國內房車營地分布房車旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局 中國房車露營旅游只有十幾年的發(fā)展歷程，我國目前擁有的房車還不到5000輛，因而與之配套的設施一一房車露營地的產(chǎn)生和發(fā)展也比較遲緩。

6、國內與國外房車營地發(fā)展對比國民旅游休閑綱要頒布，為房車旅游帶來了機遇隨著居民收入的穩(wěn)步增長和年假制度的實行，中國的法定假日已經(jīng)增長到118天，加之國民旅游休閑綱要提出，加強城市休閑公園、休閑街區(qū)、環(huán)城市游憩帶、特色旅游村鎮(zhèn)建設，營造居民休閑空間。發(fā)展家庭旅館和經(jīng)濟型酒店，支持汽車旅館、自駕車&房車營地、郵輪游艇碼頭等旅游休閑基礎設施建設。汽車普及率的提高與高速路網(wǎng)的建設為房車旅游發(fā)展提供了條件據(jù)統(tǒng)計，至2009年底，我國汽車保有量已達7619.31萬輛，形成了堅實的露營旅游物質基礎。此外，便捷通達的綜合立體交通在保證旅游最終目的實現(xiàn)的同時，以其特有的魅力吸引著旅游群體，引導旅游客源市場的分布。

7、 露營旅游已經(jīng)成為世界旅游業(yè)新的經(jīng)濟增長點根據(jù)美國2010年2月的戶外產(chǎn)業(yè)協(xié)會調查，金融危機中很多產(chǎn)業(yè)受到了嚴重影響，但戶外產(chǎn)品尤其是涉及徒步、露營、獨木舟、皮劃艇及其他一些簡單戶外活動的商品銷售卻保持著強勁的增長勢頭，各類戶外活動用品及賓館飯店專用產(chǎn)品，已成為旅游業(yè)新的經(jīng)濟增長點。 房車旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局國內房車旅游業(yè)發(fā)展的有利條件家庭房車保有量嚴重不足，制約了房車旅游的發(fā)展隨著居民收入的穩(wěn)步增長和年假制度的實行，中國的法定假日已經(jīng)增長到118天，加之國民旅游休閑綱要提出，加強城市休閑公園、休閑街區(qū)、環(huán)城市游憩帶、特色旅游村鎮(zhèn)建設，營造居民休閑空間。發(fā)展家庭旅館和經(jīng)濟型酒店，支持汽車旅館、自駕

8、車&房車營地、郵輪游艇碼頭等旅游休閑基礎設施建設。露營產(chǎn)品嚴重供給不足，房車營地缺乏一方面，從露營地的數(shù)量與分布上來看，我國露營地供給明顯無法滿足需求。另一方面，從露營產(chǎn)品的內容上來看，我國現(xiàn)有的露營旅游產(chǎn)品過于單于一，季節(jié)變化性、觀光性、參與性的不足，線路設計趨同，可供選擇的產(chǎn)品不多。此外，從露營地的網(wǎng)絡化發(fā)展上看，也還處在起步階段。國人對露營市場及房車旅游缺少足夠的認識當前我國露營旅游及房車旅游業(yè)的發(fā)展過程中，政府導向不足，行業(yè)協(xié)會引導欠缺，從而導致國人和潛在客戶人群對房車旅游的認識不足，對其產(chǎn)品性質和旅游體驗沒有形成整體性的體系概念，也就間接導致了企業(yè)投入積極性不高，制約了我國房車旅游市

9、場的發(fā)展。房車旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局國內房車旅游業(yè)發(fā)展的不利條件房車（Recrcatlonal vehicle）兼具“房”與“車”兩大功能，但其屬性還是車，是一種可移動、具有居家必備設施的車種。房車旅行集“衣、食、住、行”于一身，駕著房車的旅行途中不必擔心住所、交通和餐飲問題，房車是實現(xiàn)人們“生活中旅行，旅行中生活”的現(xiàn)代化產(chǎn)品。 房車旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局房車旅游概念 房車營地主要分幾大類：房車?？繄?，帳篷露營場，簡屋式營地（為一般露營者和配置不完全的房車使用者），景點托掛車出租場，大型房車營地（移動房屋式），小別墅式營地。 根據(jù)所處環(huán)境的不同，房車營地劃分為以下六種類型：山地型營地、海島型營地、湖畔型

10、營地、海濱型營地、森林型營地、鄉(xiāng)村型營地。湖畔型營地鄉(xiāng)村型營地山地型營地海島型營地海濱型營地森林型營地房車文化特征闡述房車營地類型劃分房車露營運動的特色與優(yōu)勢自然的生活方式以汽車為載體，拓展了人的活動范圍集觀光、健身、休閑、娛樂于一體房車文化特征闡述房車露營運動的特色與優(yōu)勢能結合民俗活動形成具有地方特色的旅游景點經(jīng)濟舒適，節(jié)約能源的旅行減低對酒店建設需求的壓力房車文化特征闡述房車基地及泛汽車文化園設施基本需求分析房車基地通常包括以下兩大部分：核心服務圈層和外圍價值圈層。核心服務圈層為房車基本功能區(qū)，分為服務功能區(qū)、宿營功能區(qū)、商務功能區(qū)、休閑娛樂功能區(qū)等。外圍價值圈層主要包括城市服務功能、城市

11、休閑功能、城市價值提升功能。主要包括星級酒店、購物街、野奢別墅、城市公園、廣場、演藝中心等可以滿足游客多種需求。房車基地的功能構成核心服務圈層外圍價值圈層服務功能宿營功能展示與交往功能休閑娛樂功能城市服務功能城市休閑功能城市價值提升功能房車俱樂部、國際奢侈品連鎖展銷廳、汽車文化展示中心、汽車駕乘體驗中心、房車生活體驗中心 運動場、游泳池、高爾夫球場地、兒童游樂園、鄉(xiāng)村俱樂部木屋區(qū)、帳篷區(qū)、房車區(qū)超市、商業(yè)購物、停車場、管理中心、沖涼房、餐廳、酒吧五星酒店、購物街/購物中心醫(yī)院、產(chǎn)權式別墅、產(chǎn)權式酒店公寓、城市公園、城市廣場、娛樂場、運動場、健身中心開敞空間、大型演藝活動中心城市綜合服務設施完善

12、、地塊價值提升、城市功能提升與旅游體系的完善房車基地及泛汽車文化園設施基本需求分析桐鄉(xiāng)房車基地房車基地的功能構成超市商業(yè)購物服務功能停車場管理中心餐廳酒吧滿足游客日常生活的需要房車基地及泛汽車文化園設施基本需求分析房車基地的功能構成分為木屋區(qū)、帳篷宿營等多種形式，是游客得到良好的休息和整頓情趣營區(qū)帳篷區(qū)木屋區(qū)營宿功能房車基地及泛汽車文化園設施基本需求分析房車基地的功能構成可舉辦房車展覽會、奢侈品展銷會等活動房車俱樂部國際奢侈品連鎖展銷廳展示與交往功能房車展示廳房車基地及泛汽車文化園設施基本需求分析房車基地的功能構成如沙灘排球、徒步越野、游泳戲水、垂釣/等。運動場游泳池休閑娛樂功能高爾夫球場地兒

13、童游樂園房車基地及泛汽車文化園設施基本需求分析房車基地的功能構成產(chǎn)權式酒店產(chǎn)權式別墅城市服務功能產(chǎn)權式公寓購物街/購物中心醫(yī)院房車基地及泛汽車文化園設施基本需求分析房車基地的功能構成滿足游客休閑需要，形成休閑供給能力城市公園城市廣場城市休閑功能娛樂場運動場健身中心演繹中心演繹中心房車基地及泛汽車文化園設施基本需求分析房車基地的功能構成房車基地及泛汽車文化園設施基本需求分析 城市綜合服務設施完善、地塊價值提升城市功能提升與旅游體系的完善城市價值提升功能進一步完善基礎設施，提升公共服務，從而使城市的吸引力得到持續(xù)的強化。房車基地的功能構成財務分析序號內 容計算公式正常售價說 明報報說明單位成本總額

14、(元/平米)(萬元)一稅前成本以下1-8項之和 6,811 134281 擬建的容積率面積197160平米1土地費用地價含出讓金、開發(fā)費、基礎設施配套費等 2,333 46005 可售/租面積197160.00 平米 拆遷費其中：拆遷工程費萬 - 住宅147752平米土地辦證費其中：契稅3% 72 1426 公建49408平米其他土地費用含土地使用費(3年)、中介費、合作方補償?shù)?63 1242 小 計 2,469 48673 2前期費用三通一平費水電路等 23 460 調研評估費市場研究、可研、立項評估、環(huán)評、交評等 6 120 勘測設計費地勘，設計等 50 986 其他前期費含報規(guī)報建費及

15、其它 170 3352 小 計249 4918 注：成本初步預算為134281萬元。成本預算依據(jù)主要源于桐鄉(xiāng)市人民政府關于公布桐鄉(xiāng)市基準地價更新成果的通知及桐鄉(xiāng)市建安成本平均費用等。開發(fā)成本預算3建安費用前期工程費臨建設施等 21 404 不可售面積平米 可售物業(yè)住宅、商業(yè)、辦公、酒店、文化產(chǎn)業(yè) 2,050 40420 地下室平米地上4%配套設施物業(yè)用房、社區(qū)用房、公廁等 10 205 配套工程綜合管網(wǎng)、水電燃氣氣消防、市政環(huán)保、智能化等 400 7886 車位數(shù)0.00 地上1000個其它工程含室外工程費（道路燈光綠化） 501 9878 小 計2,982 58794 發(fā)展周期9.00 年4

16、開發(fā)直接費工程管理費含工程監(jiān)理費、招投標費等 35 690 建筑期3.00 年項目管理費現(xiàn)場管理費 20 394 其它費用含增容費、物業(yè)基金等 土地費用總額48673 萬元小 計 55 1084 其中：地價（出讓金）46005 萬元5銷售費用營銷費用銷售總收入的1.5 % 150 2962 土地費用入銷售面積2469 元/平米 其他銷售費用含物業(yè)補償費、售后服務費、物業(yè)公司接管費 5 100 地價折入銷售面積2333 元/平米小 計155 3062 6財務費用含借款利息及融資費用等600 11830 建筑安裝費 7管理費用銷售總收入的 % 200 3949 住宅2000 元/平米8不可預見費以

17、上1-7項之和的 % 100 1972 公建2200 元/平米財務分析開發(fā)成本預算序號內 容計算公式正常售價說 明單位成本總額(元/平米)(萬元)二租賃及自營收入 10,016 197470 土地總面積460046平米11.住宅綜合均價6800元100472 建設用地面積460046平米2.汽車營地及配套公建變現(xiàn)收入綜合均價17279元85376 容積率0.4283.汽車營地及配套公建租賃收入35-50元/平米/天11622 總建筑面積197160平米銷售收入小計 10,016 197470 - 批準的容積率面積197160平米此次收益測算包括兩部分：1、銷售收入（住宅、汽車營地及配套公建變現(xiàn)

18、收入）2、租賃收入（汽車營地及配套公建租賃收入）詳情見表。財務分析投資收益分析序號內 容計算公式正常售價說 明單位成本總額(元/平米)(萬元)三稅項營業(yè)稅金及附加銷售總收入的5.65 % 56611157 土地增值稅按取得收入普通住宅3%，營業(yè)用房7%，別墅5%3266429 房產(chǎn)稅出租12%自用1.2%711394 企業(yè)所得稅稅率25%56111052 小 計 1,523 30032 財務分析稅收及社會效益貢獻淺析（一）項目的建設有利于將桐鄉(xiāng)旅游資源轉化為旅游產(chǎn)業(yè)， 拉動當?shù)貒鴥壬a(chǎn)總值的增長、有利于促使其他相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、有利于環(huán)境保護工作開展、有利于就業(yè)。有利于為全市人民提高生活質量，增

19、加新的旅游景點。 有利于滿足廣大人民群眾日益增長的精神生活需求。（二） 項目開發(fā)的基本點就是將景區(qū)自然資源的開發(fā)與環(huán)境保護相結合， 促進地方經(jīng)濟快速增長。提升區(qū)域價值及知名度。（三）項目可使風景區(qū)在不斷創(chuàng)造經(jīng)濟效益的同時，創(chuàng)造環(huán)境效益，保持景區(qū)的旅游行業(yè)可持續(xù)發(fā) 展。豐富桐鄉(xiāng)旅游產(chǎn)品體系。為桐鄉(xiāng)經(jīng)濟的長遠發(fā)展作出貢獻。財務分析稅收及社會效益貢獻淺析2013.10謝謝人生為棋，我愿為卒，行動雖慢，可誰又曾看見我后退一步。7月-227月-22Wednesday, July 20, 2022每一種創(chuàng)傷，都是一種成熟。09:38:0409:38:0409:387/20/2022 9:38:04 AM為明天做準備的最好方法就是集中你所有智慧，所有的熱忱，把今天的工作做得盡善盡美，這就