2015年知名地產(chǎn)地產(chǎn)股票投資價值分析報告（共45頁）

1、 上 海 師 范 大 學(xué) 案 例 名 稱：2015年保利地產(chǎn)股票投資價值分析報告課 程 名 稱：投資學(xué)指 導(dǎo) 教 師：XXX成員姓名（學(xué)號）：XXX成員姓名（學(xué)號）：XXX成員姓名（學(xué)號）：XXX專 業(yè) 班 級：XXX完 成 年 月：2014年12月24日2015年保利地產(chǎn)股票投資分析價值報告成績評分表成員（1）姓名XXX學(xué) 號XXX成員（2）姓名XXX學(xué) 號XXX成員（3）姓名XXX學(xué) 號XXX題 目2015年保利地產(chǎn)股票投資價值分析報告序號評 價單項(xiàng)分值實(shí)際評分備 注1內(nèi)容完整，無缺失40否決項(xiàng)2正文每一部分的內(nèi)容與標(biāo)題相符10否決項(xiàng)3分析和計(jì)算過程是正確，不存在錯誤使用方法和原理的問題確

2、10否決項(xiàng)4邏輯清晰、論點(diǎn)和論據(jù)明105論證邏輯嚴(yán)謹(jǐn)，論據(jù)對論點(diǎn)有印證106見解與主張明確、合理，有自己的觀點(diǎn)107格式規(guī)范10合 計(jì)100注：“否決項(xiàng)”就是該項(xiàng)得分不到其分值的60%，即該項(xiàng)不及格，該報告就評定為不符合要求，不及格。指導(dǎo)教師評語簽名： 時間 2015年保利地產(chǎn)股票投資價值分析報告目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc407830403 1.概述 PAGEREF _Toc407830403 h 6 HYPERLINK l _Toc407830404 1.1公司簡介 PAGEREF _Toc407830404 h 6 HYPERLINK l _To

3、c407830405 1.2 上市公司的主營業(yè)務(wù) PAGEREF _Toc407830405 h 6 HYPERLINK l _Toc407830406 2. 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析 PAGEREF _Toc407830406 h 7 HYPERLINK l _Toc407830407 2.1 過去一年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析 PAGEREF _Toc407830407 h 7 HYPERLINK l _Toc407830408 2.1.1 投資是增長的主要動力 PAGEREF _Toc407830408 h 7 HYPERLINK l _Toc407830409 2.1.2 2013年經(jīng)濟(jì)增速 PAGER

4、EF _Toc407830409 h 7 HYPERLINK l _Toc407830410 2.1.3經(jīng)濟(jì)增速下行因素分析 PAGEREF _Toc407830410 h 8 HYPERLINK l _Toc407830411 2.2 未來一年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢預(yù)測 PAGEREF _Toc407830411 h 8 HYPERLINK l _Toc407830412 3.行業(yè)總體形勢分析 PAGEREF _Toc407830412 h 10 HYPERLINK l _Toc407830413 3.1上市公司所處的行業(yè)形勢分析 PAGEREF _Toc407830413 h 10 HYPERLIN

5、K l _Toc407830414 3.2. 宏觀經(jīng)濟(jì)及行業(yè)分析的結(jié)論 PAGEREF _Toc407830414 h 12 HYPERLINK l _Toc407830415 3.2.1行業(yè)與經(jīng)濟(jì)周期的敏感性性分析 PAGEREF _Toc407830415 h 12 HYPERLINK l _Toc407830416 3.2.2行業(yè)的生命周期階段 PAGEREF _Toc407830416 h 13 HYPERLINK l _Toc407830417 4.保利地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)競爭優(yōu)劣勢分析 PAGEREF _Toc407830417 h 15 HYPERLINK l _Toc407830418

6、4.1 SWOT分析 PAGEREF _Toc407830418 h 15 HYPERLINK l _Toc407830419 4.2.行業(yè)內(nèi)優(yōu)勢分析 PAGEREF _Toc407830419 h 16 HYPERLINK l _Toc407830420 4.3 分析小結(jié) PAGEREF _Toc407830420 h 18 HYPERLINK l _Toc407830421 5.保利地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)狀況分析 PAGEREF _Toc407830421 h 19 HYPERLINK l _Toc407830422 5.1 概述 PAGEREF _Toc407830422 h 19 HYPERLI

7、NK l _Toc407830423 5.1.1經(jīng)營狀況 PAGEREF _Toc407830423 h 19 HYPERLINK l _Toc407830424 5.1.2 財(cái)務(wù)狀況 PAGEREF _Toc407830424 h 19 HYPERLINK l _Toc407830425 5.1.3 分析經(jīng)營狀況和財(cái)務(wù)狀況在行業(yè)中的排名 PAGEREF _Toc407830425 h 20 HYPERLINK l _Toc407830426 5.1.4財(cái)務(wù)分析的基本分析思路及目的 PAGEREF _Toc407830426 h 22 HYPERLINK l _Toc407830427 5.1

8、.5 同行業(yè)分析 PAGEREF _Toc407830427 h 22 HYPERLINK l _Toc407830428 5.2 基本財(cái)務(wù)報表情況 PAGEREF _Toc407830428 h 23 HYPERLINK l _Toc407830429 5.2.1合并損益表狀況 PAGEREF _Toc407830429 h 23 HYPERLINK l _Toc407830430 5.2.2 合并資產(chǎn)負(fù)債表狀況 PAGEREF _Toc407830430 h 26 HYPERLINK l _Toc407830431 5.2.3合并利潤表狀況 PAGEREF _Toc407830431 h

9、30 HYPERLINK l _Toc407830432 5.3 過去三年財(cái)務(wù)狀況分析 PAGEREF _Toc407830432 h 31 HYPERLINK l _Toc407830433 5.4分析小結(jié) PAGEREF _Toc407830433 h 33 HYPERLINK l _Toc407830434 6.保利地產(chǎn)公司2015年股票內(nèi)在價值分析 PAGEREF _Toc407830434 h 34 HYPERLINK l _Toc407830435 6.1 2014年及2015年損益表的預(yù)測 PAGEREF _Toc407830435 h 34 HYPERLINK l _Toc40

10、7830436 6.2 系統(tǒng)性風(fēng)險參數(shù)貝塔值的確定 PAGEREF _Toc407830436 h 39 HYPERLINK l _Toc407830437 6.3 基于CAPM和市盈率估值 PAGEREF _Toc407830437 h 40 HYPERLINK l _Toc407830438 6.4分析小結(jié) PAGEREF _Toc407830438 h 40 HYPERLINK l _Toc407830439 7.基于技術(shù)分析法的投資時機(jī)分析、 PAGEREF _Toc407830439 h 41 HYPERLINK l _Toc407830440 7.1 基于K線圖的分析 PAGERE

11、F _Toc407830440 h 41 HYPERLINK l _Toc407830441 7.1.1月K線 PAGEREF _Toc407830441 h 41 HYPERLINK l _Toc407830442 7.1.2周K線 PAGEREF _Toc407830442 h 42 HYPERLINK l _Toc407830443 7.1.3日K線 PAGEREF _Toc407830443 h 42 HYPERLINK l _Toc407830444 7.2 基于布林線的分析 PAGEREF _Toc407830444 h 43 HYPERLINK l _Toc407830445 7

12、.3 分析小結(jié) PAGEREF _Toc407830445 h 44 HYPERLINK l _Toc407830446 8.投資建議 PAGEREF _Toc407830446 h 45 HYPERLINK l _Toc407830447 參考文獻(xiàn) PAGEREF _Toc407830447 h 46摘要本報告主要分析解讀了保利地產(chǎn)在2011年到2013年的財(cái)務(wù)報表和近期以來的股票行情；利用基本面分析與技術(shù)分析相結(jié)合的方法，對報告的形式、內(nèi)容、角度和所運(yùn)用的數(shù)理模型等進(jìn)行分析，研究了保利地產(chǎn)近三年來的發(fā)展?fàn)顩r以及預(yù)測了未來兩年的經(jīng)營狀況。本報告首先分析了宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)行業(yè)總體形勢，然后

13、對公司自身進(jìn)行了SWOT評價，接著對近三年來公司財(cái)務(wù)報表反映出的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，最后從基本面和技術(shù)分析的角度深入解讀保利地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r。在基本面分析方面，我們運(yùn)用了CAPM模型算出了股票的內(nèi)在價值；在技術(shù)分析方面，我們從價量結(jié)合和布林線指標(biāo)進(jìn)行了分析。最后利用算出的股票內(nèi)在價值與現(xiàn)在的股票價值相比，發(fā)現(xiàn)保利地產(chǎn)的股票價值被低估了，值得長線投資。概述公司簡介保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司是中國保利集團(tuán)控股的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，是中國保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)作平臺，國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè) ?？偛课挥趶V州。2006年7月31日，公司股票在上海證券交易所掛牌上市，成為在股權(quán)分置改革后，重啟IPO市

14、場的首批上市的第一家房地產(chǎn)企業(yè)。保利房地產(chǎn)也是中國保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要運(yùn)作平臺，國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，國有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力榜首，并連續(xù)四年蟬聯(lián)央企房地產(chǎn)品牌價值第一名，2009年，公司品牌價值達(dá)90.23億元，為中國房地產(chǎn)成長力領(lǐng)航品牌。2006年7月，公司股票在上海證券交易所上市，2009年獲評房地產(chǎn)上市公司綜合價值第一名，并入選2008年度中國上市公司優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì) 。2009年公司實(shí)現(xiàn)銷售簽約433.82億元。截至2010年一季度，公司總資產(chǎn)已超千億。1.2 上市公司的主營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是保利集團(tuán)優(yōu)先和重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。經(jīng)過多年的發(fā)展和整合重組，房地產(chǎn)主業(yè)形成了保利南方集團(tuán)及

15、其控股的保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司。保利始終堅(jiān)持“和諧生活、自然舒適”的品牌主張，巧妙實(shí)施文化地產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略，融合深厚的文化積淀與不凡的品味追求，全力打造具有獨(dú)特氣質(zhì)的地標(biāo)性建筑，業(yè)已形成集商務(wù)辦公、酒店、商品住宅、別墅、文化商業(yè)為一體的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目遍布北京、天津、上海、重慶、哈爾濱、長春、包頭、沈陽、丹東、濟(jì)南、青島、武漢、長沙、岳陽、南昌、蘇州、杭州、成都、廣州、深圳、南寧、昆明、貴陽、佛山、惠州等19個省市自治區(qū)、25個大中城市，共有房地產(chǎn)項(xiàng)目101個（不含竣工和參股項(xiàng)目），在建面積1120萬平米，占地面積2560萬平米，規(guī)劃面積3500萬平米，2008年實(shí)現(xiàn)銷售認(rèn)購240億元，排名

16、中國房地產(chǎn)行業(yè)的前列。旗下上市的保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司名列中國國有房地產(chǎn)企業(yè)品牌價值第一名，房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力第二名，被評為中國最具成長性上市公司第一名。2. 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析2.1 過去一年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析2013年面對復(fù)雜多變的國際形勢和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境，我國實(shí)施了積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體良好：雖然經(jīng)濟(jì)增速有所放緩，但仍保持相對穩(wěn)健的步伐；工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長；居民消費(fèi)持續(xù)增長；投資增速雖回歸常態(tài)，但依然保持較快增長；外貿(mào)仍保持增長，但增速放緩；貨幣信貸運(yùn)行回歸常態(tài)；城鎮(zhèn)新增就業(yè)穩(wěn)步增長。中國經(jīng)濟(jì)目前已經(jīng)進(jìn)入中速增長階段，中國政府正大力推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)再平

17、衡，由投資驅(qū)動型轉(zhuǎn)向消費(fèi)驅(qū)動型，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。2.1.1 投資是增長的主要動力上半年，國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）同比增長7.6%，其中，一季度增長7.7%，二季度增長7.5%，增速在經(jīng)過去年四季度的回升后連續(xù)兩個季度回落，但上半年累計(jì)增速仍高于今年政府經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)7.5%。二季度，GDP環(huán)比增長1.7%，增速較一季度上升0.1個百分點(diǎn)，低位小幅回升。環(huán)比增速雖略有改善，但仍處于較低水平。經(jīng)濟(jì)內(nèi)生增長動力不足、政府未主動刺激經(jīng)濟(jì)是增速進(jìn)一步回落的主要原因。新一屆政府力推改革，將逐步釋放制度紅利，加上此前積累的經(jīng)濟(jì)增長動力，可以確保今年完成年初設(shè)定的7.5%的增長目標(biāo)。但是，隨著我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的

18、繼續(xù)推進(jìn)，部分行業(yè)的產(chǎn)能過剩問題仍然較為嚴(yán)重，將抑制周期性復(fù)蘇的步伐。2.1.2 2013年經(jīng)濟(jì)增速短期經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升：在補(bǔ)庫存驅(qū)動、政策偏暖和發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)的帶動下，短期經(jīng)濟(jì)從三季度開始回暖趨勢明顯。如果未來政策能夠保持目前的基調(diào)，短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長的加速可以期待。長期經(jīng)濟(jì)增長仍缺乏內(nèi)生動力：經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)仍延續(xù)舊有模式，并非改革紅利所帶來的新活力。受制于融資與產(chǎn)能過剩，靠基建拉升傳統(tǒng)行業(yè)不可持續(xù)，經(jīng)濟(jì)缺乏增長的內(nèi)生動力。從長期來看，經(jīng)濟(jì)增長瓶頸仍在，缺乏強(qiáng)有力的因素支撐經(jīng)濟(jì)增速的持續(xù)提升。宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)已成定局，經(jīng)濟(jì)減速已經(jīng)進(jìn)入尾聲，穩(wěn)增長無憂。受短期經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)及保增長政策的作用，三季度經(jīng)濟(jì)增速相對上

19、半年可能略高一點(diǎn)，四季度受去年基數(shù)較高影響，增速可能難以提升。預(yù)計(jì)2013年經(jīng)濟(jì)增速為7.6%。在新政府穩(wěn)中求進(jìn)的政策思路下，未來重心將轉(zhuǎn)向改革。2.1.3經(jīng)濟(jì)增速下行因素分析2011年以來，我國經(jīng)濟(jì)增速逐步下滑，2013年上半年經(jīng)濟(jì)增速放緩態(tài)勢明顯，一季度GDP增速降至7.7%，二季度更是降至7.5%。經(jīng)濟(jì)增速已經(jīng)連續(xù)十個季度走低。短周期：政府主動調(diào)控及國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢變化導(dǎo)致需求增長放緩：由于上半年全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢導(dǎo)致我國外需不足的矛盾比較突出，同時政府主動調(diào)控投資領(lǐng)域、推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，以及房地產(chǎn)等宏觀調(diào)控措施的繼續(xù)實(shí)施，使內(nèi)需趨緩，經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)回落。綜合貨幣信貸、投資、出口和消費(fèi)、房地產(chǎn)

20、與汽車、工業(yè)與發(fā)電量等多方面的數(shù)據(jù)變動，加上二季度以來中央和地方采取的穩(wěn)增長措施，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)增速正在接近底部，三季度見底的可能性較大。但見底后并不會馬上大幅度增長，經(jīng)濟(jì)可能要在底部持續(xù)低迷比較長的時間。長周期：經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式發(fā)生轉(zhuǎn)變，潛在增長中樞或已顯著下移：過去30年，我國主要依靠要素投入和人口紅利，以高投入、高污染、低工資、廉價出口支撐的經(jīng)濟(jì)增長模式，形成投資和出口的良性外循環(huán)，拉動中國經(jīng)濟(jì)高速增長。由于成本上升、需求萎縮，未來我國經(jīng)濟(jì)增長將更多地依靠制度紅利推動，形成由投資、消費(fèi)為主體的內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)增速將階段性下降，迎來一段相當(dāng)長的經(jīng)濟(jì)中速增長時期。未來中國經(jīng)濟(jì)增長的主要推動力為工業(yè)化和

21、城市化。2.2 未來一年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢預(yù)測2015年的中國經(jīng)濟(jì)將迎來所謂“政策紅利”真正開啟的一年，預(yù)計(jì)中國經(jīng)濟(jì)增速在7%。預(yù)計(jì)2015年社會消費(fèi)零售總額名義和實(shí)際增長率分別為11.5%和10.3%，國內(nèi)消費(fèi)需求仍顯不足，主要影響因素是“兩高一低”：兩高：即居民消費(fèi)價格指數(shù)（CPI）自2014年3月份起環(huán)比持續(xù)走高，以食品服裝為主；其次隨著貨幣M2持續(xù)13%左右的穩(wěn)定增長，通貨膨脹率將逐漸走高；一低：即消費(fèi)者信心指數(shù)下降。投資方面，因制造業(yè)產(chǎn)能過剩及創(chuàng)新技術(shù)相對不足、房地產(chǎn)庫存較高、基礎(chǔ)設(shè)施投融資體制制約等因素而難以長期維持高速增長，而且投資回報率不斷降低。預(yù)計(jì)2015年固定資產(chǎn)投資將達(dá)59.5

22、萬億，名義增長14.7%,實(shí)際增長14.1%。另外，2015年外貿(mào)方面預(yù)計(jì)難有大的起色，對經(jīng)濟(jì)的拉動作用是十分有限的，2015年出口貿(mào)易制約因素：一是歐盟等主要目標(biāo)市場國家量化寬松政策加碼，導(dǎo)致出口商品競爭力下降；二是發(fā)達(dá)國家制造業(yè)復(fù)興和低端制造業(yè)向南亞轉(zhuǎn)移加快，擠壓了中國產(chǎn)品的出口市場空間；三是長期以來以加工貿(mào)易為主的出口結(jié)構(gòu)因國內(nèi)要素成本上升難以為繼；四是泛太平洋協(xié)議和泛大西洋協(xié)議均把中國排除在外，形成了新的貿(mào)易壁壘。全球經(jīng)濟(jì)分化發(fā)展的趨勢越來越明顯，隨著美國領(lǐng)先全球復(fù)蘇和強(qiáng)勢美元時代的開啟，世界經(jīng)濟(jì)在動蕩中形成了新的發(fā)展階段。如果說過去十年是弱勢美元時代，大宗商品和不動產(chǎn)價格高企，新興經(jīng)

23、濟(jì)體利用外資額度持續(xù)走高的話，那么在2015年及以后的十年，將迎來一個大宗商品和不動產(chǎn)價格下滑，外資抽逃回流，投資驅(qū)動型經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式日漸衰竭的十年。3.行業(yè)總體形勢分析3.1上市公司所處的行業(yè)形勢分析近年來房地產(chǎn)市場在宏觀調(diào)控政策的作用下，波動頻繁，行業(yè)的繁榮與調(diào)整往往隨著政策周期的出現(xiàn)而出現(xiàn)。經(jīng)過多年的試探，我國房地產(chǎn)政策調(diào)控也逐步成熟，房地產(chǎn)業(yè)的定位也逐步清晰。不久前閉幕的中共十八大會議，會議報告也涉及到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境、發(fā)展原則等重大問題，有跡象表明，十八大后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢依然樂觀。首先，房地產(chǎn)發(fā)展模式明確化。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展逐漸形成了適應(yīng)市場的發(fā)展模式，十八大報告提出“建立市

24、場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度”，這與前兩年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的建設(shè)住房“雙體系”異曲同工，一脈相承。歷史和實(shí)踐都表明，單純走計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，政府包辦一切的老路行不通；而由于政府缺位住房保障責(zé)任，單純讓市場機(jī)制完全主導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式出現(xiàn)了嚴(yán)重的投機(jī)性需求，房價一路攀升，一般收入人群依靠單純的工資收入根本買不起房，而高收入人群利用房地產(chǎn)市場進(jìn)行投機(jī)賺取高額利潤，從而引發(fā)嚴(yán)重的資源配置扭曲問題。根據(jù)我國現(xiàn)有的綜合國情，通過對房地產(chǎn)市場的深入研究，將保障房與商品房共分為三個層次：第一層級是不足10%的低收入家庭、老人、病人等進(jìn)入政府提供的廉租房、公租房，通過這種方式來保證最弱勢民眾的居住生存權(quán)，是

25、低收入需要保障的家庭有房??；第二層級是20-80%的中低收入民眾，在政府住房貨幣化補(bǔ)助、優(yōu)惠利率、優(yōu)惠稅收等優(yōu)惠條件下通過限價商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、租賃經(jīng)濟(jì)適用房等多種形式來解決，使這階層民眾能買的起房子；第三層級是20%以上中高收入者，他們的住房完全由市場決定，不納入保障體系。通過對房地產(chǎn)市場的細(xì)分，更好實(shí)現(xiàn)不同層次收入群體的住房需求，逐步實(shí)現(xiàn)人人有房住的目標(biāo)。其次，房地產(chǎn)市場的正常需求依然受到鼓勵。十八大報告指出，要在“住有所居上持續(xù)取得新進(jìn)展”。“衣食住行”是人類的基本需求，普通消費(fèi)者基本住房需求國家在央行信貸上也有政策支持。十八大報告從“以人為本“的角度客觀為住房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行了定位。有

26、房住，有好房子住，這是人民生活水平得以提高的標(biāo)志之一?？茖W(xué)發(fā)展觀，最終還要落實(shí)在服務(wù)人民群眾的基本需求之上。房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)發(fā)展當(dāng)然也遵循這個原則。隨著城市化水平的提高，以及人均收入的提高，城市居民對住房的需求也在日益增長，對于那些利用房地產(chǎn)市場進(jìn)行牟利的投機(jī)性需求政府要下大力氣予以控制，通過金融杠桿、政府出臺限購等政策，限制投機(jī)購房需求，但家庭首套置業(yè)、首套改善型置業(yè)都是正常的市場需求，政府應(yīng)該給予支持的。而這些正常的市場需求，在客觀上要求一個循序、穩(wěn)健發(fā)展的房地產(chǎn)市場給予配合。如果一味通過各類限制性行政手段打壓市場、通過高額的稅賦抽空市場，房地產(chǎn)市場將陷于萎縮調(diào)整的怪圈中。供應(yīng)不能滿足市場正

27、常需求，更加不利于市場的穩(wěn)定和價格的穩(wěn)定，也與十八大提出的相關(guān)要求背道而馳。再次，宏觀經(jīng)濟(jì)未來走向樂觀，為房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。從國內(nèi)看，工業(yè)化、信息化、市場化、國際化不斷深入發(fā)展，人均國民收入穩(wěn)步增加，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型加快，市場消費(fèi)需求潛力巨大，資金供給充裕。體制活力顯著增強(qiáng)，政府宏觀調(diào)控和應(yīng)對復(fù)雜局面能力明顯提高，社會保障體系逐步健全，社會大局保持穩(wěn)定，我國始終保持快速發(fā)展的態(tài)勢。并且十八大報告提出，到2020年國內(nèi)生產(chǎn)總值在2010年基礎(chǔ)上翻一番，確保到2020年實(shí)現(xiàn)全面建成小康社會宏偉目標(biāo)。由此可以看出，2020年前仍是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機(jī)遇期。因?yàn)楣I(yè)化、國民收入穩(wěn)步提高，消費(fèi)

28、結(jié)構(gòu)不斷升級，新增住房需求和改善性需求將會持續(xù)增加。綜合來看，雖然這幾年房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，但從整體上看我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將進(jìn)入一個相對穩(wěn)健的發(fā)展期，保障房體系和市場化商品房體系將長期并存，在優(yōu)化調(diào)整的基礎(chǔ)上形成良性互動格局，共同處理好市場與民生的關(guān)系。房地產(chǎn)調(diào)控政策趨勢相對明確，“不折騰”，“不走邪路”，房地產(chǎn)企業(yè)將獲得更加平穩(wěn)和可預(yù)期的政策發(fā)展環(huán)境，這都有利于我們得出一個基本判斷，我國房地產(chǎn)業(yè)將是一個風(fēng)險與機(jī)會并存的一個局面，但從長期來看，十八大后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢依然樂觀向上。3.2. 宏觀經(jīng)濟(jì)及行業(yè)分析的結(jié)論3.2.1行業(yè)與經(jīng)濟(jì)周期的敏感性性分析表1.房地產(chǎn)行業(yè)凈資產(chǎn)收益率資料來源：東方

29、財(cái)富網(wǎng)由上圖可看出，保利地產(chǎn)的ROE比行業(yè)平均和行業(yè)中值低。圖1.保利地產(chǎn)經(jīng)營和財(cái)務(wù)風(fēng)險圖2.保利地產(chǎn)銷售額敏感性分析資料來源：哲瑞數(shù)據(jù)分析庫綜合以上兩個表,保利地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率都低于行業(yè)平均水平,但是, 從2000年開始，我國的房地產(chǎn)企業(yè)走著一條高速擴(kuò)張并且高負(fù)債的道路。從產(chǎn)業(yè)類型來說房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，資金自然成為核心要素，資金量和融資方式對于企業(yè)來說的重要性不言而喻。 目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源高度的依賴于銀行貸款。中國人民銀行原副行長吳曉靈在中國房地產(chǎn)市場報告中曾經(jīng)指出，香港前5大上市公司負(fù)債率基本在30%40%，而內(nèi)地房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率在75%左右。參照20

30、13年上半年，萬科、保利、碧桂園、恒大等大型房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報告，可以明確看出這幾家大型房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都是比較高的。由此我們可以得出結(jié)論，我國的房地產(chǎn)企業(yè)是典型的銀行貸款支撐下的高負(fù)債經(jīng)營模式。因此,我們要說明的是：保利地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率低不意味著保利地產(chǎn)的盈利就低,房地產(chǎn)行業(yè)的凈資產(chǎn)收益率本來就低,因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的特殊性,需要大量的現(xiàn)金支撐日常經(jīng)營,所以保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)80%,也意味著杠桿收益高。3.2.2行業(yè)的生命周期階段1.創(chuàng)業(yè)階段房地產(chǎn)企業(yè)起步或創(chuàng)業(yè)初始階段主要有兩個特點(diǎn)。一是幾乎所有企業(yè)都是先有其它產(chǎn)業(yè)，后來轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)的（其它行業(yè)企業(yè)大都是從零起步的）。二是幾乎所有企

31、業(yè)都取得了成功。 直到目前，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)依然有很多。新華都和娃哈哈是最新的例子?；蛟S是其它產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩、競爭激烈，企業(yè)有一定的閑置資金，又禁不住房地產(chǎn)市場的誘惑，于是就順理成章地轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)了?！稗D(zhuǎn)業(yè)”而不是“創(chuàng)業(yè)”，還與房地產(chǎn)開發(fā)具有較高的資金門檻有直接關(guān)系。“轉(zhuǎn)業(yè)”浪潮還有一條規(guī)律：每次市場危機(jī)后，伴隨著大量中小企業(yè)被“洗牌”出局，總有一批新的“三外”企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場。 2.成長階段第一個項(xiàng)目取得成功后，有些企業(yè)繼續(xù)延續(xù)著單個項(xiàng)目開發(fā)的節(jié)奏（做完一個項(xiàng)目，再做下一個項(xiàng)目），周而復(fù)始，甚至延續(xù)多年。某種程度上說，這些企業(yè)其實(shí)就是現(xiàn)在通稱的項(xiàng)目公司。這些企業(yè)雖然缺乏積極進(jìn)取意識，但追求

32、“實(shí)惠”，也可算是一種穩(wěn)健、理性的戰(zhàn)略行為取向。但大多數(shù)企業(yè)選擇了擴(kuò)大再投入發(fā)展。這些企業(yè)的開發(fā)行為特征主要體現(xiàn)在兩個方面：或者是轉(zhuǎn)向大盤項(xiàng)目開發(fā)，或者是轉(zhuǎn)向多項(xiàng)目開發(fā)。其中多項(xiàng)目開發(fā)有本地或同城多項(xiàng)目開發(fā)和“本地異地組合”式多項(xiàng)目開發(fā)。無論是大盤項(xiàng)目開發(fā)，還是多項(xiàng)目開發(fā)，事實(shí)上在悄然之中，這些企業(yè)已經(jīng)步入了新的成長階段。 3.成熟階段目前房地產(chǎn)業(yè)界，已步入成熟、穩(wěn)定發(fā)展階段的企業(yè)屈指可數(shù)。萬科、綠城、綠地、保利、中海等企業(yè)暫可算作僅有的幾個典型代表。 作為一線、優(yōu)秀企業(yè)，這些企業(yè)有以下幾個特征： 已經(jīng)上市，甚至有多個上市主體； 基本完成了全國化產(chǎn)業(yè)布局，同時運(yùn)作開發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量有幾十、上百個；

33、 年銷售額約500億元左右； 發(fā)展戰(zhàn)略清晰，有極具優(yōu)勢的商業(yè)模式、品牌形象和成熟產(chǎn)品線；規(guī)章制度健全，核心團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定，管理模式以戰(zhàn)略管控型和財(cái)務(wù)管控型為主。4.衰退階段隨著房地產(chǎn)緊縮政策效應(yīng)的進(jìn)一步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場在交易價格和交易數(shù)量兩個方面都出現(xiàn)萎縮、衰退的趨勢，房地產(chǎn)泡沫破滅的可能性增大。在房地產(chǎn)價格方面，雖然不同樓盤的樓價有升有降，但市場上房地產(chǎn)價格總體水平已經(jīng)出現(xiàn)下調(diào)趨勢，特別是現(xiàn)房價格基本停頓不前甚至有所回落，只有個別樓盤價格還在上漲，但上漲的速度明顯放慢，大多數(shù)只比前一階段微升。在交易數(shù)量方面，隨著房地產(chǎn)交易價格停滯不前甚至有所下降，房地產(chǎn)交易數(shù)量明顯減少，各類房地產(chǎn)物業(yè)的空置率進(jìn)一

34、步加劇，房地產(chǎn)市場日漸停滯萎縮，房地產(chǎn)市場的悲觀情緒進(jìn)一步加強(qiáng)。在政策層面和投資回報率下降、投資風(fēng)險加大的多種因素影響下，房地產(chǎn)投資額明顯下降，特別是新開工的房地產(chǎn)項(xiàng)目急劇減少，已投資建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險加大。4.保利地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)競爭優(yōu)劣勢分析4.1 SWOT分析優(yōu)勢劣勢機(jī)會威脅1.資源優(yōu)勢:在全國各主要城市和地區(qū)都具有豐富的資源，包括土地、資金和人脈。2.土地儲備規(guī)?？焖僭鲩L，(增至3200萬平方米)，在一、二線城市形成全國性布局。剛性需求占比高、政策緊縮風(fēng)險小等。3. 成長性好，增長迅猛，過去五年保利地產(chǎn)的營業(yè)額和凈利潤的復(fù)合增長率分別為72%和77%，遠(yuǎn)高于同行業(yè)其他競爭對手。4. 良好的

35、執(zhí)行力1、公司在2009年購入約1000萬平方米的土地儲備，土地成本較高，這使其應(yīng)對市場調(diào)整時的銷售價格彈性較小。2、經(jīng)營風(fēng)格偏激進(jìn)。1、保利地產(chǎn)基本完成了全國化布局，開始進(jìn)入收獲期，市場占有率將迅速提升。2、二、三線城市化進(jìn)程提速。1.保利集團(tuán)將深圳等地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入保利香港（119，HK），與保利地產(chǎn)產(chǎn)生競爭關(guān)系，對其資源獲得和市場均造成威脅。2.中海外與中國建筑的另一家子公司中建地產(chǎn)存在同業(yè)競爭關(guān)系，兩者在多個地區(qū)房，地產(chǎn)業(yè)務(wù)出現(xiàn)重合。3.政府對閑置土地的態(tài)度越發(fā)嚴(yán)厲，土地持有成本上升將難以避免。4.2.行業(yè)內(nèi)優(yōu)勢分析圖3. 房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)個股排行榜(總市值)資料來源：東方財(cái)富網(wǎng)由上圖可以

36、看出，保利地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)總市值排行榜中，位居第二，僅次于萬科A，說明其在房地產(chǎn)行業(yè)里頗具規(guī)模，實(shí)力雄厚。萬科凈資產(chǎn)和規(guī)模最大，保利第二，招商居后。萬科的凈利潤是保利的5倍以上，更是招商的8倍以上。萬科是最早上市的地產(chǎn)企業(yè)，公司治理規(guī)范，經(jīng)營好，穩(wěn)步發(fā)展，也利用證券市場融資促進(jìn)了資本的擴(kuò)張，是納稅大戶，為社會就業(yè)提供了大量的崗位，社會形象和口碑皆好，擁有“企業(yè)公民”的美譽(yù)。買萬科的房產(chǎn)，就是買了一個品牌。 保利地產(chǎn)也是早在1994年就開始進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，多年來一直緊隨萬科居全國10強(qiáng)之列。具有較強(qiáng)的政府背景：公司實(shí)際控制人中國保利集團(tuán)是國資委直屬大型國有獨(dú)資企業(yè)，是一家從事貿(mào)易、地產(chǎn)、文化藝

37、術(shù)、酒店管理等業(yè)務(wù)的多元化 經(jīng)營控股集團(tuán)公司，上市公司作為保利集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要載體，未來將獲得保利集團(tuán)的支持，使公司在優(yōu)質(zhì)土地儲備的競爭中具有較強(qiáng)優(yōu)勢。其主營的中高檔住宅、別墅、高檔的寫字樓等都具有特色優(yōu)勢。 招商地產(chǎn)位居深圳，近年來也擴(kuò)展珠三角、長三角和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)等發(fā)達(dá)地區(qū)的業(yè)務(wù)。是中國國資委重點(diǎn)扶持的5家房地產(chǎn)企業(yè)之一。連續(xù)四年在深圳市房地產(chǎn)企業(yè)綜合排名中名列前三，并榮膺2004年深圳銷售金額冠軍，在深圳占有約4的市場分額。并因旗下租賃、供電、供水等業(yè)務(wù)所帶來的豐厚經(jīng)常性利潤，被譽(yù)為最具抗風(fēng)險能力的開發(fā)商之一。經(jīng)營比較穩(wěn)健，財(cái)務(wù)狀況好。從2006年半年報看，其現(xiàn)金流為正數(shù)。能位居2006

38、年綜合實(shí)力TOP的第9位，說明其發(fā)展和經(jīng)營得到業(yè)內(nèi)肯定。、保利地產(chǎn)的優(yōu)勢： 根據(jù)其財(cái)務(wù)報表和其他公開信息的披露。認(rèn)為該企業(yè)的優(yōu)勢如下： 3.1形成了自身經(jīng)營中高檔地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，同時又重點(diǎn)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。 保利地產(chǎn)對未來十年發(fā)展已經(jīng)有了非常清晰的“三個為主、兩個結(jié)合”戰(zhàn)略決策方針。 “三個為主”：一是以做大做強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)為主，適度拓展相關(guān)行業(yè)，充分保持并強(qiáng)化公司的核心競爭優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)企業(yè)高速增長。二是以北京、上海、廣州地區(qū)為主，適度拓展其他區(qū)域市場，擴(kuò)大公司產(chǎn)品的市場覆蓋面。三是以住宅開發(fā)為主，適度開發(fā)其他物業(yè)，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，確保公司收益的穩(wěn)定性?！皟蓚€結(jié)合”：一是滾動性開發(fā)收入與物業(yè)經(jīng)營性收入相結(jié)

39、合，既要立足市場，通過滾動開發(fā)住宅項(xiàng)目，加快資金周轉(zhuǎn)，確保公司當(dāng)前的盈利能力，又要立足長遠(yuǎn)發(fā)展，在重點(diǎn)城市開發(fā)建設(shè)標(biāo)志性的物業(yè)，形成穩(wěn)定的經(jīng)營性收入，拓寬公司收入渠道。二是產(chǎn)品運(yùn)營與資本運(yùn)營相結(jié)合，資本運(yùn)營以公司發(fā)展戰(zhàn)略為導(dǎo)向，利用資本經(jīng)營的杠桿作用，進(jìn)入房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)，迅速擴(kuò)充資產(chǎn)規(guī)模，達(dá)到資產(chǎn)快速增長的目標(biāo)。例如，重慶保利香檳花園連續(xù)獲得重慶市2006年度最具影響力樓盤等三項(xiàng)稱號，上海保利十二橡樹莊園榮獲“2006上海最受歡迎樓盤綜合金獎”。公司的品牌形象進(jìn)一步獲得社會的認(rèn)同。廣州保利國際廣場，位居廣交會會展區(qū)，這一面向國內(nèi)大型企業(yè)和跨國集團(tuán)的超甲級寫字樓，以其頂級的品質(zhì)，引發(fā)廣州寫字樓市

40、場新熱潮，成為2006年廣州最炙手可熱的超甲級寫字樓。高增長和充裕的土地儲備是保利地產(chǎn)最大的優(yōu)勢。2004-2005年主營收入增長率分別為150.93%和51.14%，凈利潤增長率分別為170.03%，115.16%，凈利潤的增幅高于主營收入的增幅，可見保利地產(chǎn)近年的業(yè)績呈現(xiàn)高成長性。2006年10月止，保利地產(chǎn)已通過政府公開招拍掛、合作開發(fā)、收購兼并等方式獲取了大量低成本、結(jié)構(gòu)良好的土地儲備，建筑面積過1000萬平方米以上，僅次于萬科集團(tuán)。土地儲備不僅量多成本低，而且結(jié)構(gòu)良好。充裕的土地儲備為其業(yè)績的高增長提供了有力的保證。 保利地產(chǎn)的劣勢：1、品牌知名度還不大。相比萬科集團(tuán)的大規(guī)模的全國1

41、6個城市的大規(guī)模開發(fā)經(jīng)營，萬科設(shè)計(jì)理念的人性化、重視社會效益、品牌美譽(yù)度高、高質(zhì)量的大眾住宅為主而長期形成的口碑等優(yōu)勢。保利的品牌度還要加強(qiáng)。 2財(cái)務(wù)風(fēng)險要控制。從上市公司財(cái)務(wù)報表分析看，保利的擔(dān)保金額較多，現(xiàn)金流也是負(fù)數(shù)，應(yīng)該注意加強(qiáng)銷售款的回收和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險等。應(yīng)該加強(qiáng)自身的償債能力，控制好債務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)都表現(xiàn)出較大的債務(wù)風(fēng)險，如果外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生劇變，很可能使得該行業(yè)上市公司處于嚴(yán)重財(cái)務(wù)困境。正在高速發(fā)展的保利地產(chǎn)貸款和擔(dān)保的數(shù)額都較大，加強(qiáng)資產(chǎn)負(fù)債管理能力尤為重要。3、面臨整個房地產(chǎn)業(yè)受國家調(diào)控政策的影響：這是主要不確定因素。2006年上半年出臺的行業(yè)調(diào)控政策將對公司經(jīng)營等產(chǎn)生一

42、定的影響，由于公司的經(jīng)營開發(fā)在上半年新開工面積較大，并已取得施工許可證，上述政策對公司有一定影響，但影響要小于其他上市公司。公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)涉足的城市如廣州、武漢、北京、上海等地的房地產(chǎn)價格波動將對公司的業(yè)績產(chǎn)生一定的影響。 4.3 分析小結(jié)保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司將繼續(xù)落實(shí)年初制定的項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，堅(jiān)持保質(zhì)保量保時。公司將根據(jù)各地宏觀調(diào)控細(xì)則的不同要求調(diào)整產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)，切實(shí)降低報建報批工作的延時對集團(tuán)下半年以及下一年度開發(fā)節(jié)奏的影響，確保下半年銷售計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)公司將在工程施工、質(zhì)量管理、營銷管理、客戶服務(wù)等各方面進(jìn)一步貫徹創(chuàng)新和規(guī)范的原則，采取有效措施，加強(qiáng)產(chǎn)品創(chuàng)新，規(guī)范企業(yè)管理，進(jìn)一步提升公

43、司品牌。公司將進(jìn)一步拓展多元化融資渠道，并實(shí)施更廣泛的合作，進(jìn)一步提升人才和資金的運(yùn)作效率。面對新一輪的宏觀調(diào)控，公司將積極研究其對行業(yè)以及公司產(chǎn)品開發(fā)的影響，積極探討未來項(xiàng)目拓展的策略和方法，保持公司業(yè)績的持續(xù)、快速發(fā)展。5.保利地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)狀況分析5.1 概述5.1.1經(jīng)營狀況公司積極營銷，全力去庫存、搶銷售，并取得良好成效。2014 年1-9 月份，公司實(shí)現(xiàn)簽約金額917.93 億元，同比增長3.52%，實(shí)現(xiàn)簽約面積715.22 萬平方米，同比減少9.18%。在認(rèn)購方面，公司實(shí)現(xiàn)認(rèn)購金額1008.9 億元，同比增長12.1%，實(shí)現(xiàn)認(rèn)購面積831 萬平方米，與去年同期基本持平，其中公司9

44、月份單月實(shí)現(xiàn)認(rèn)購金額162 億元，創(chuàng)下單月認(rèn)購最高記錄。2014 年1-9 月份，公司集中商業(yè)物業(yè)的租賃及經(jīng)營收入超7 億元。區(qū)域表現(xiàn)方面：廣東、華南、北京、上海等區(qū)域銷售業(yè)績突破100 億元，成都、武漢區(qū)域的銷售業(yè)績分別突破80 億元、60 億元。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面：住宅產(chǎn)品的銷售占比逾八成，住宅產(chǎn)品中144平方米以下的普通住宅套數(shù)占比逾九成。5.1.2 財(cái)務(wù)狀況2014 年1-9 月份，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入522.15 億元，歸屬上市公司股東的凈利潤60.80 億元，同比分別增長17.95%和31.82%；毛利率為33.63%，同比提高0.9 個百分點(diǎn)。在行業(yè)信貸偏緊的形勢下，公司加大融資力度，4

45、月份在境外再次成功發(fā)行5 億美元高級債券，票面利率5.25%，進(jìn)一步降低公司的綜合融資成本。2014 年1-9 月份，公司實(shí)現(xiàn)新增金融機(jī)構(gòu)貸款527 億元，凈增金融機(jī)構(gòu)貸款271 億元，凈增貸款較去年同期增加99 億元。報告期末，公司有息負(fù)債總額1292.83 億元，有息負(fù)債平均成本為基準(zhǔn)上浮6.48%；同時公司資金狀況良好，期末賬面貨幣資金358.08 億元大于短期借款和一年內(nèi)到期非流動負(fù)債的總和235.30 億元。截至報告期末，公司總資產(chǎn)3648.89 億元，凈資產(chǎn)717.96 億元，歸屬上市公司股東的凈資產(chǎn)552.54 億元，資產(chǎn)負(fù)債率為80.32%；期末預(yù)收款項(xiàng)1301.71 億元，扣

46、除預(yù)收賬款后，公司其他負(fù)債占總資產(chǎn)比重僅為44.65%，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)相對合理。5.1.3 分析經(jīng)營狀況和財(cái)務(wù)狀況在行業(yè)中的排名圖4.保利地產(chǎn)市場表現(xiàn)排名資料來源：東方財(cái)富網(wǎng)根據(jù)上圖可以看出，雖然保利地產(chǎn)的市場表現(xiàn)低于行業(yè)指數(shù)，但保利地產(chǎn)的市場表現(xiàn)與行業(yè)的總趨勢一致，說明保利地產(chǎn)是隨著大勢發(fā)展的，另外13年到14年的市場表現(xiàn)排名呈上升趨勢，說明保利地產(chǎn)自身是不斷提升的。從上證指數(shù)看，整個股票市場發(fā)展比較好，保利地產(chǎn)與上證線比較貼近，甚至有超過上證線的部分，所以說明保利地產(chǎn)在股票市場表現(xiàn)不錯。圖5.保利地產(chǎn)公司規(guī)模排名根據(jù)上圖可以看出，保利地產(chǎn)的規(guī)模一直維持在行業(yè)領(lǐng)先地位，遠(yuǎn)高于市場平均水平。圖6.保

47、利地產(chǎn)估值水平排名根據(jù)上圖可以看出，保利地產(chǎn)股價在行業(yè)內(nèi)名列第65，低于行業(yè)平均水平，低于市場平均水平，但我們認(rèn)為單純從估值股價并不能說明保利地產(chǎn)的價值。圖7.保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況排名根據(jù)上圖可以看出，保利地產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況都在行業(yè)和市場的平均值之上，說明了保利地產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況良好，每股收益超過1元。5.1.4財(cái)務(wù)分析的基本分析思路及目的財(cái)務(wù)分析首先從經(jīng)營活動開始分析，通過分析經(jīng)營收入、凈利潤、毛利率的同期相比下的增長率，評估該公司在14年的經(jīng)營狀況是否良好。然后從籌資活動分析，通過融資手段和融資量，還有資產(chǎn)負(fù)債率說明該公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是否合理。5.1.5 同行業(yè)分析圖8.同行業(yè)最新綜合財(cái)務(wù)評估資料來源：

48、自行整理上半年公司銷售業(yè)績表現(xiàn)平平,銷售面積增速低于行業(yè)平均水平和行業(yè)龍頭萬科。上半年土地儲備同比下降,預(yù)計(jì)下半年在土地儲備方面繼續(xù)保持謹(jǐn)慎。但從各項(xiàng)綜合財(cái)務(wù)能力的比較認(rèn)為，保利集團(tuán)還是有較強(qiáng)的生存能力和盈利能力的。預(yù)計(jì)保利集團(tuán)股價還是會上漲。5.2 基本財(cái)務(wù)報表情況5.2.1合并損益表狀況表2.保利地產(chǎn)過去三年合并損益表狀況圖9.損益表主要項(xiàng)目變化趨勢資料來源：自行整理表4.損益表主要項(xiàng)目占比及三年算術(shù)平均數(shù)資料來源：自行整理分析：通過以上圖表可以看出：首先，保利地產(chǎn)營業(yè)收入逐年上升，但是由于營業(yè)成本、銷售費(fèi)用及投資收益的變動，最終使?fàn)I業(yè)利潤也是逐年上升。營業(yè)收入的上升主要由于房地產(chǎn)竣工交樓

49、面積增加及其他業(yè)務(wù)增長，且2013年國家房地產(chǎn)政策放松，兩個因素共同作用致使公司營業(yè)收入在2013年增加34.03%。另外，營業(yè)成本的上升主要是因?yàn)楸酒跔I業(yè)收入增長相應(yīng)的成本增加，銷售費(fèi)用的上升主要是在售的項(xiàng)目和銷售額增加，相應(yīng)廣告費(fèi)、宣傳活動費(fèi)、人員薪酬等增加。其次，2013年保利地產(chǎn)營業(yè)利潤占營業(yè)收入的比重為17.33%，比前兩年的19.44%和21.18%都有所下降，說明集團(tuán)盈利能力有所下降。主要是由于營業(yè)成本由2012年的63.81%，增長為本年度的67.84%，變動了4.03個百分比。但是銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加等都有一定程度的回降。所以，本期營業(yè)利潤的下降在2.11%。利

50、潤總額的下跌也和營業(yè)利潤的下降有關(guān)。最后，保利集團(tuán)的凈利潤從數(shù)值上每年都有大幅上升，但是占銷售收入的比例卻逐年下降，并且該公司所得稅比重有所下降，是利潤率下降所致。這說明保利集團(tuán)的盈利能力本期有所減弱，利潤相較上年下跌一定比例，但是這是由于其在本年度實(shí)行擴(kuò)張策略，業(yè)務(wù)大幅度增長所致。同時也與2011年市場對房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的限制，導(dǎo)致很多高價項(xiàng)目沒有得到相應(yīng)的高價回報有一定關(guān)系。另外，考慮到其行業(yè)的特殊性，地產(chǎn)業(yè)前期投入大，回本慢，所以現(xiàn)期的利潤下跌并不影響保利地產(chǎn)后期利潤的增長。5.2.2 合并資產(chǎn)負(fù)債表狀況表5.保利地產(chǎn)合并資產(chǎn)負(fù)債表狀況主要資產(chǎn)負(fù)債項(xiàng)目變化趨勢: (表中數(shù)據(jù)為0%，說明占比

51、太小)1）.資產(chǎn)主要方面：表6.資產(chǎn)主要項(xiàng)目占比狀況及算術(shù)平均數(shù)圖10.資產(chǎn)負(fù)債表主要項(xiàng)目變化趨勢資料來源：自行整理分析：從圖表中可以看出：第一，保利地產(chǎn)的存貨占比相當(dāng)高，每年都保持在75&以上，同時存貨占流動資產(chǎn)的比例也維持在80%左右，存貨占總資產(chǎn)的比例十分大，這是房地產(chǎn)獨(dú)有的現(xiàn)象，同時也與保利地產(chǎn)在以前年度存貨占比稍低，加大項(xiàng)目投入和項(xiàng)目擴(kuò)展是存貨比例提高有一定關(guān)系。從財(cái)務(wù)分析的角度而言，說明保利集團(tuán)對存貨的管理可能存在問題，資產(chǎn)變現(xiàn)能力差，速動資產(chǎn)太少，導(dǎo)致速動比率偏低，影響企業(yè)短期償債能力；第二，保利地產(chǎn)的貨幣資金比例位居第二，貨幣資金是企業(yè)流動性最強(qiáng)，最具活力的資產(chǎn)，同時又是獲利最

52、低甚至不產(chǎn)生收益的資產(chǎn)，保利地產(chǎn)的貨幣資金比例相對合理。另外，預(yù)付款項(xiàng)占比6.37%，其他應(yīng)收款占比1.86%，投資性房地產(chǎn)占比1.95%，總體而言，由于占比很低，這里不做具體分析。2）.負(fù)債主要方面：表7.負(fù)債主要項(xiàng)目占比狀況及算術(shù)平均數(shù)圖11.負(fù)債主要反方面變化圖資料來源：自行整理分析：從圖表中可以看出：第一，保利地產(chǎn)的預(yù)收賬款比例最高，三年變動穩(wěn)定平均為35.52%，說明企業(yè)未來業(yè)績和銷售十分可觀，房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)收款項(xiàng)主要為預(yù)收的房款，根據(jù)企業(yè)在建工程及存貨的情況，這其實(shí)是公司潛在的利潤。第二，企業(yè)的其他應(yīng)付款占總資產(chǎn)的比例逐年上升，其他應(yīng)付款主要為少數(shù)股東投入、保證金代收業(yè)稅費(fèi)等 。其他

53、應(yīng)付款的增長使企業(yè)償債壓力增大，應(yīng)當(dāng)引起企業(yè)注意。第三，應(yīng)付賬款的增加使公司償債壓力增大，公司應(yīng)當(dāng)警惕是否能按時付款，結(jié)合一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債平均占比為7.33%，僅次于預(yù)收賬款，一定程度上加大了企業(yè)的償債壓力，但是相對前一年而言該比例是下降的，所以具體根據(jù)企業(yè)償還短期負(fù)債情況、存貨的情況以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢分析，企業(yè)的償債能力還是良好的，企業(yè)按時付賬應(yīng)該沒有太大問題3）.所有者權(quán)益主要方面：表8.所有者權(quán)益主要項(xiàng)目占比及三年算術(shù)平均數(shù)圖12.所有者權(quán)益主要方面變化趨勢自來來源：自行整理分析：從圖表中可以看出：首先，歸屬于母公司股東權(quán)益占比最大；其次是未分配利潤，未分配利潤從2011-20

54、13年逐年上升，這說明企業(yè)每年都實(shí)現(xiàn)了利潤的增長，表明企業(yè)本年經(jīng)營還是有成效的；再次，資本公積逐年有所下降，應(yīng)該是資本公積轉(zhuǎn)增股本所致，對股東權(quán)益不產(chǎn)生影響。最后，盈余公積變動極小，企業(yè)應(yīng)該適當(dāng)考慮增強(qiáng)主觀努力，擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營規(guī)模。5.2.3合并利潤表狀況表9.保利地產(chǎn)過去三年合并流量表狀況資料來源：自行整理分析：從現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物的凈增加額來看，保利地產(chǎn)2012年和2013年都有所增加。但是從表中數(shù)據(jù)可以看到2012年的數(shù)據(jù)相對2011和2013而言一反常態(tài)，結(jié)合利潤表分析，其主要原因在于保利地產(chǎn)營業(yè)收入在2011年由于受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響以及政府出臺緊張的房地產(chǎn)政策有所下降后，又開始繼續(xù)上升，這

55、主要是由于放松的房地產(chǎn)政策的出臺以及保利地產(chǎn)前期投資的項(xiàng)目開始收益，對應(yīng)著貨幣資金和應(yīng)收賬款也有了大幅提高。營業(yè)成本的增長與營業(yè)收入的增長是相匹配的，因此也帶來了營業(yè)利潤的相應(yīng)增長。 保利地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量目前都為負(fù)數(shù)，只有籌資活動的現(xiàn)金凈流量為正且逐年上升，說明投資活動和經(jīng)營活動均不能產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流入，各項(xiàng)活動完全依賴借債維系，對此企業(yè)應(yīng)該采取相應(yīng)措施，減少相應(yīng)的現(xiàn)金流出，增加現(xiàn)金流入。另外，籌資活動現(xiàn)金流入遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于籌資活動現(xiàn)金流出，說明雖然企業(yè)雖償還借款支付了大量現(xiàn)金，但企業(yè)通過吸收投資、取得借款收到更多的現(xiàn)金，使得籌資活動凈現(xiàn)金流是增加的。5.3 過

56、去三年財(cái)務(wù)狀況分析表10. 保利地產(chǎn)公司過去三年財(cái)務(wù)狀況的分析201320122011杠桿利息負(fù)擔(dān)比率0.9420.9380.963利息保障倍數(shù)17.338116.169026.8129杠桿比率4.544.594.64復(fù)合杠桿因數(shù)4.284.304.46資產(chǎn)利用總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.330.310.27固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率54.9259.4574.50存貨周轉(zhuǎn)率0.290.260.23應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)8.217.676.29流動性流動比率1.821.731.91速動比率0.380.380.36現(xiàn)金比率0.20.230.18盈利性總資產(chǎn)收益率0.030.030.03凈資產(chǎn)收益率0.210.20.19銷售收益

57、率0.170.190.21市場價格市凈率0.8820.9361.328市盈率4.24.686.99收益價格比率0.2380.2140.143表10. 保利地產(chǎn)公司過去三年財(cái)務(wù)狀況的分析根據(jù)上表，eq oac(,1)利息負(fù)擔(dān)比率：12年較11年有所下降，在13年有所回升，但13年比11年小。利息負(fù)擔(dān)比率降低說明公司利息費(fèi)用支出擴(kuò)大說明公司的籌資費(fèi)用提高。eq oac(,2)利息保障倍數(shù)：12年較11年有所下降，在13年有所回升，但13年比11年小。利息保障倍數(shù)下降說明公司籌資費(fèi)用提高。eq oac(,3)杠桿比率：從11年到13年呈下降趨勢，說明公司的負(fù)債比例降低。eq oac(,4)復(fù)合杠桿因

58、數(shù)：從11年到13年呈下降趨勢，在其他因素不變的情況下，復(fù)合杠桿系數(shù)越大，復(fù)合風(fēng)險越大；復(fù)合杠桿系數(shù)越小，復(fù)合風(fēng)險越小。復(fù)合風(fēng)險直接反映企業(yè)的整體風(fēng)險，說明公司的整體風(fēng)險逐漸減小。eq oac(,5)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：從11年到13年逐漸上升，說明營運(yùn)能力增強(qiáng)了。eq oac(,6)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：從11年13年呈下降趨勢，因?yàn)殇N售收入逐年上升，所以說明公司為了擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模購買大量的固定資產(chǎn)。eq oac(,7)存貨周轉(zhuǎn)率：從11年到13年呈上升趨勢，而銷售成本和平均存貨都是增長的，所以說明銷售成本的增速快于平均存貨的增長。eq oac(,8)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)：從11年到13年呈上升趨勢，說明公司

59、應(yīng)收賬款較多，現(xiàn)金流較少。需要預(yù)防發(fā)生壞賬。eq oac(,9)流動比率：先下降再上升，總體下降，都小于2，說明了流動負(fù)債比例有所上升，償債能力有所下降。eq oac(,10)速動比率：總體上升，但都小于1，認(rèn)為償債能力較差。eq oac(,11)現(xiàn)金比率：先下降后上升，整體下降，大約在20%，說明企業(yè)的直接支付的能力不會有太大問題。eq oac(,12)總資產(chǎn)收益率：三年一樣，說明資產(chǎn)盈利能力較穩(wěn)定。eq oac(,13)凈資產(chǎn)收益率：呈上升趨勢，但變動不大，基本穩(wěn)定，說明凈資產(chǎn)盈利能力較為穩(wěn)定，有所增強(qiáng)。eq oac(,14)銷售收益率：呈下降趨勢，說明EBIT比例逐年下降，可能銷售成本上

60、升導(dǎo)致。eq oac(,15)市凈率：呈下降趨勢，說明投資風(fēng)險減小。eq oac(,16)市盈率&收益價格比率：市盈率下降，收益價格比率上升理論上市盈率低的股票適合投資，因?yàn)槭杏适敲抗墒袌鰞r格與每股收益的比率，市盈率低的購買成本就低。說明了保利地產(chǎn)具有投資吸引力。5.4分析小結(jié)基本財(cái)務(wù)報表分析部分結(jié)論：綜合以上所有分析，我們認(rèn)為保利地產(chǎn)在整體行業(yè)處于低谷的情況下表現(xiàn)出的業(yè)績?nèi)蕴幵谏嫌嗡?，各?xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)都合情合理，不存在大問題，且結(jié)合年報中保利地產(chǎn)自我定位為發(fā)展性企業(yè)，以及目前房地產(chǎn)行業(yè)還是回暖，所以認(rèn)為在未來保利地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)該是樂觀的。再加上比率分析，我們認(rèn)為保利地產(chǎn)在地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不利的情況