全過程成本控制與精細化管理精選

1、全過程成本(chngbn)控制與精細化管理共四十一頁內(nèi)容要點一、樹立(shl)統(tǒng)一的成本管理理念二、成本目標管理詳解三、建立多層次的成本管理體系制定規(guī)范化的管理制度構(gòu)筑完整的成本管理業(yè)務(wù)平臺四、成本管理中的困惑與解決共四十一頁一、成本管理理念房地產(chǎn)成本管理行業(yè)與角色特征六大要素：5W1H房地產(chǎn)成本管理認識(rn shi)過程當前指導(dǎo)思想共四十一頁成本管理的基本內(nèi)容- 合理(hl)確定成本與有效控制成本房地產(chǎn)成本管理的行業(yè)特征- 單件性、復(fù)雜性與多次性共四十一頁房地產(chǎn)行業(yè)中不同角色的成本管理特征：1、施工企業(yè)的確定與控制現(xiàn)場與花費，管理上的問題2、造價咨詢公司的確定與控制圖紙與定額，技術(shù)上的問題

2、3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的確定與控制產(chǎn)品與市場，經(jīng)營上的問題；就是要知道哪些該花哪些不該花（無效成本），每部分花多少合適（匹配(ppi)），合理配置成本（均衡）。成本的產(chǎn)品導(dǎo)向，成本管理是為了配合產(chǎn)品開發(fā)， 做出更好的產(chǎn)品。目的不同，導(dǎo)致關(guān)注對象、工作內(nèi)容及方法等方面的差異共四十一頁內(nèi)容要點：5WIH1、成本管理的目的（WHY) 提升價值2、房地產(chǎn)項目的成本構(gòu)成（WHAT) 全成本3、房地產(chǎn)項目成本管理的出發(fā)點（WHERE) 確定與控制(kngzh)4、成本管理的階段（WHEN) 全過程5、成本管理的責任人（WHO)全員6、成本管理的方法（HOW ）目標管理成本(chngbn)管理理念共四十一頁1、

3、房地產(chǎn)公司是企業(yè)，利潤是企業(yè)用永恒目標(mbio)2、利潤與成本的關(guān)系收入一定的情況下，成本越低，利潤越大3、成本管理的目標是保證成本的支出獲得最有效的收益提升價值成本控制不等于省錢, 花得多會浪費，花得少也會有浪費，花多花少不是重點，花的有效才是關(guān)鍵；避免價值不平和造成的浪費4、成本管理的目的與企業(yè)的目標是一致的機構(gòu)/團隊的目標成本管理(gunl)的目的（WHY）共四十一頁1 、成本的概念：一些基本概念的區(qū)別與聯(lián)系，成本、造價、投資、費用2 、成本構(gòu)成(guchng)建造成本= 前期費用+ 建安工程費+ 室外及配套費開發(fā)成本= 土地費用+ 建造成本+ 開發(fā)間接費全成本（即項目發(fā)展成本）= 開

4、發(fā)成本+ 期間費（營銷和管理）- 注意區(qū)分全成本與全壽命期成本3、時間與空間上的分布時間：建設(shè)全過程都在發(fā)生空間：公司+ 現(xiàn)場；實體+ 費用房地產(chǎn)項目(xingm)成本的構(gòu)成（WHAT） 全成本的概念共四十一頁1、合理(hl)確定確定是控制的前提和基礎(chǔ)，根據(jù)市場定價原則，沒有準確只有合理；成本的決定因素:外部- 市場；內(nèi)部-產(chǎn)品定位（理論上：供求關(guān)系，價值與價格）成本的影響因素:諸多經(jīng)營、技術(shù)、管理方面（如：資金、進度、協(xié)調(diào)與溝通）（總之：所有造成無效成本的原因）成本(chngbn)管理的立足點（WHERE）兩大基本內(nèi)容-確定與控制共四十一頁成本確定的方法：決不是靠定額算出來的，而是取決于對市

5、場和產(chǎn)品的把握，市場包括銷售市場和原材料。成本與產(chǎn)品的結(jié)合：菜單式成本實現(xiàn)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：招標（發(fā)包），使產(chǎn)品與市場結(jié)合、使成本測算得到市場檢驗(jinyn)（體現(xiàn)資源整合的根本內(nèi)容）；成本確定的過程：行業(yè)特點決定成本的特點，單件性、復(fù)雜性、多次性；從虛到實。成本管理(gunl)的立足點（WHERE）兩大基本內(nèi)容-確定與控制共四十一頁2、有效控制動態(tài)監(jiān)控(jin kn)，做到隨時心中有數(shù)控制的概念：控制是解決問題的手段之一，目的為達到某些既定目標；控制可理解為一系統(tǒng)對外界影響的調(diào)節(jié)功能；此項調(diào)節(jié)功能可使系統(tǒng)的結(jié)果或產(chǎn)出不偏離既定目標?？刂频囊兀耗繕?、偏差測定、修正有效控制的前提：目標要合理實在；實

6、際結(jié)果要及時反饋能動的控制：不等同于限制，時刻掌握實際與目標偏差的原因、幅度、造成后果，進而做出相應(yīng)的調(diào)整方案；保持心中有數(shù)就可以說在控制之中成本管理的立足點（WHERE）兩大基本內(nèi)容(nirng)-確定與控制共四十一頁所有成本管理工作都圍繞確定與控制進行算來算去，其數(shù)據(jù)不是用于控制目標就會是控制結(jié)果確定與控制始終遵循技術(shù)與經(jīng)濟(jngj)、產(chǎn)品與市場相結(jié)合的原則。成本管理的立足點（WHERE）兩大基本內(nèi)容-確定(qudng)與控制共四十一頁1、階段 立項策劃設(shè)計 發(fā)包(fbo)施工竣工維護2、對應(yīng)成本實現(xiàn)過程-由虛到實 虛擬：估、概、預(yù)算 現(xiàn)實：合同價、付款、結(jié)算價-從虛到實的轉(zhuǎn)折點就是發(fā)包

7、;成本管理(gunl)的階段（WHEN）全過程共四十一頁立項階段成本測算，項目經(jīng)濟性評價策劃階段選擇性價比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標與發(fā)展計劃設(shè)計階段（賣什么(shn me)、設(shè)計什么(shn me)、施工什么(shn me)）-方案：最經(jīng)濟合理方案，符合項目定位-初步：材料設(shè)備的合理選型-施工圖：限額設(shè)計，圖紙的質(zhì)量和時間保證發(fā)包階段通過市場競爭找到合適的價格和單位，完備的合同（與合作伙伴雙贏的關(guān)系）施工階段變更和簽證的管理，付款審核竣工階段結(jié)算、索賠辦理，項目后評估各階段(jidun)成本管理重點內(nèi)容共四十一頁要點：所有(suyu)與產(chǎn)品制造相關(guān)的部門，都有成本管理的責任，都要具有成本意識

8、成本意識：只要考慮了性價比問題，就是有成本意識 控制主體：從“誰花錢控制誰”到“誰花錢誰控制”成本管理(gunl)的責任主體（WHO）全員共四十一頁 全面、全過程成本管理(gunl)，而非單純編制預(yù)結(jié)算工作 算得準與畫得好一樣是基本功，圖畫的好并不等于設(shè)計得好；算得準不等于成本控制得好 作為甲方整合社會資源的目標就是讓其符合我們的產(chǎn)品定位；甲方的工作就是協(xié)調(diào)，不論是設(shè)計、工程還是成本人員；專業(yè)人員是專家型的管理者（不是大廚是美食家） 了解產(chǎn)品、掌握市場，制定目標，全程監(jiān)控；成本管理(gunl)專業(yè)人員的職責共四十一頁1、目標管理(gunl)的內(nèi)容-目標的確定與控制兩方面2、目標確定的依據(jù)經(jīng)驗數(shù)

9、據(jù)庫、市場調(diào)研、產(chǎn)品把握3、實現(xiàn)目標動態(tài)監(jiān)控的手段信息化4、目標管理的過程PDCA 循環(huán)成本管理(gunl)的基本方法（HOW）目標管理共四十一頁共四十一頁三個階段造價計算（概、預(yù)、結(jié)）-定額模式下，強調(diào)個人經(jīng)驗，追求算得快、算量準，定額熟、套價正確；成本控制強調(diào)不能突破目標值提升價值強調(diào)企業(yè)/團隊的共同目標：面向向公司利益，講求性價比，提升產(chǎn)品和市場價值，創(chuàng)造(chungzo)效益成本管理的認識與發(fā)展(fzhn)過程共四十一頁 結(jié)合產(chǎn)品和市場，以造價計算和成本分析為基礎(chǔ)(jch)，以目標管理為方法，以技術(shù)管理為保障，以產(chǎn)品價值的實現(xiàn)為目標開展成本管理工作當前(dngqin)指導(dǎo)思想共四十一頁

10、三個階段 技術(shù)層面：從產(chǎn)品質(zhì)量成本的角度出發(fā)，實現(xiàn)價值管理 管理層面：通過提高整體專業(yè)水平和成本意識，提高組織運營效率； 經(jīng)營層面：結(jié)合財務(wù)與金融，滿足現(xiàn)金流、稅務(wù)、財務(wù)指標的需要(xyo)； 戰(zhàn)略層面：以成本管理優(yōu)勢培育核心競爭力。成本管理發(fā)展(fzhn)方向共四十一頁二、成本(chngbn)目標管理詳解 目標管理原則 目標制定的過程 目標分解的方法 目標實現(xiàn)的方式共四十一頁1、目標的內(nèi)涵：不僅限于成本目標值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標2、目標的作用：目標不是上限而是基準，目標的作用在于(ziy)心中有數(shù); “算了再做” 而不是“做了再算”3、目標的范圍：成本目標是整個項目團隊的目標，靠

11、團隊實現(xiàn)；目標范圍覆蓋全成本成本(chngbn)目標管理原則共四十一頁 目標制定的時間：幾個階段 目標制定的方法：正向與反向(fn xin) 目標制定的要求：成本產(chǎn)品成本目標的制定(zhdng)過程共四十一頁 目標的雛形從立項時開始形成，成本水平(shupng)是考慮是否立項的要素之一；區(qū)分控制目標與經(jīng)濟測算數(shù)據(jù)，要求不同，考慮風險因素； 策劃、設(shè)計階段進行各階段的成本測算，各期測算要有對應(yīng)，比較變化原因，原則上前期目標控制后期目標；（相互印證與關(guān)聯(lián)） 實施方案（二分法）確定后，形成正式項目發(fā)展成本目標 施工圖完成后，可根據(jù)預(yù)算對目標做調(diào)整（通常是在偏差較大的情況下），形成內(nèi)控目標成本(chn

12、gbn)目標制定的時間共四十一頁正向測算： 測算依據(jù)成本與首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此成本目標要在與產(chǎn)品目標的互動溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細的過程。一般的依據(jù)文件有：項目發(fā)展報告、策劃報告、各階段的設(shè)計(shj)文件和交樓標準； 測算方式根據(jù)所掌握的經(jīng)驗數(shù)據(jù)和項目的特征，不一定是固定方式； 團隊工作前期工作盡可能做細，促進策劃、設(shè)計人員對產(chǎn)品的深入考慮，不要因為今后會發(fā)生變化而不作預(yù)先設(shè)定。（工作重心前移）成本目標(mbio)制定的方法共四十一頁反向倒逼： 確定銷售價格水平； 確定利潤要求； 反推計算成本水平 目標(mbio)需經(jīng)過各方的討論和審批（可能需集團審批），正

13、式發(fā)布成本目標(mbio)制定的方法共四十一頁 水平恰當：支持定位，提升價值；既有可行性，又具挑戰(zhàn)性；適當考慮風險； 依據(jù)充分：產(chǎn)品定位支撐目標數(shù)據(jù)；合理確定的前提條件：了解(lioji)市場、結(jié)合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持通過市場調(diào)研和數(shù)據(jù)庫； 內(nèi)容具體明確：成本內(nèi)容明確（比如同樣是高檔，各人心目中可能不同）；考慮全面，不要漏項； 量化計算：盡可能有量化的計算，量價分離，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)，便于今后的對比分析； 推行標準化：結(jié)合公司產(chǎn)品特點，制定公司通用的標準和表格，各項目的不同點在局部作調(diào)整，可以節(jié)省時間，減少誤解； 強調(diào)考核作用：盡可能作為績效考核指標；所有公司都會做測算，只是沒有作為正式的目

14、標去執(zhí)行和監(jiān)控，沒有用目標對控制結(jié)果進行考核成本目標(mbio)制定的要求共四十一頁方式之一，按合同計劃分解 方式之二，按項目(xingm)實體分解 方式之三，按考核責任分解 三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián)成本(chngbn)目標的分解共四十一頁方式之一：按合同計劃分解目的：及時掌握實發(fā)生(fshng)成本，動態(tài)監(jiān)控各合同分解目標也是招標的評判依據(jù)之一分解依據(jù)：甲方的分判與采購計劃分解內(nèi)容：總目標分解為每個合同項目標分解時間：發(fā)展計劃完成后確定分解項及初步總目標，設(shè)計階段完成各目標值的確定，招標簽約過程中調(diào)整（范圍調(diào)整）成本目標(mbio)的分解共四十一頁方式之二：按工程實體分解目的：成本數(shù)據(jù)合

15、理性判定分解依據(jù)：項目建設(shè)內(nèi)容（設(shè)計圖紙及說明）分解內(nèi)容：總目標分解為分部分項工程目標；包括功能組件的劃分（專業(yè)與分項工程的劃分），可細到分棟分層分構(gòu)件；分解時間(shjin)：概算或預(yù)算完成后分解，招標簽約后及結(jié)算后對比分析成本(chngbn)目標的分解共四十一頁方式之三：按考核責任分解目的：落實成本責任考核分解依據(jù)：部門或崗位成本管理職責及考核辦法分解內(nèi)容：總目標分解為每個部門或崗位的成本管理指標, 以及輔助管理的工作要求分解時間：發(fā)展計劃完成后即可確定(qudng)責任，具體數(shù)據(jù)在預(yù)算調(diào)整后固定成本(chngbn)目標的分解共四十一頁 混淆(hnxio)幾種分解目的，導(dǎo)致幾種分解方式的混

16、淆(hnxio) 混淆合同分類與成本分解 分解深度不統(tǒng)一 實際比計劃多出很多分判內(nèi)容（經(jīng)驗、看圖、溝通、合約、設(shè)計變更與完善、營銷等方面問題）容易產(chǎn)生(chnshng)的問題共四十一頁 體現(xiàn)設(shè)計限額標準： 也可以認為是目標的落實，實際上在目標制定時就已經(jīng)(y jing)考慮到了設(shè)計限額 分攤問題： 作為成本控制目標以已發(fā)生為準，但在經(jīng)濟測算時要分攤，建安費之外的費用分配到單體上；公建配套根據(jù)服務(wù)范圍在各期之間分攤； 分解深度問題： 明確分解目的，依成本對比分析與動態(tài)監(jiān)控需要的采用不同分解方式，并非越細越好成本目標的分解(fnji)-注意問題共四十一頁控制產(chǎn)品標準，落實到設(shè)計、選型與合約中：在設(shè)

17、計和合約中體現(xiàn)甲方的意圖，保證設(shè)計和施工的成果不會出現(xiàn)定位和檔次上的偏差；產(chǎn)品的實現(xiàn)(shxin)導(dǎo)致目標的落實，使預(yù)測成本分塊、分步變?yōu)閷嶋H成本；技術(shù)經(jīng)濟相結(jié)合的手段保證目標實現(xiàn)：充分掌握技術(shù)與市場，保證經(jīng)濟適用性；加強過程控制：既要有完整的流程，更要強調(diào)項目操作團隊的成本意識與溝通，對產(chǎn)品和技術(shù)的控制與對成本的控制同步實現(xiàn)；這里所謂成本意識就是要考慮性價比；成本(chngbn)目標的實現(xiàn)共四十一頁實行動態(tài)監(jiān)控，預(yù)測可能變化：動態(tài)監(jiān)控的環(huán)節(jié)（招標、變更、結(jié)算）與手段（軟件與報表）；偏差調(diào)整與內(nèi)部平衡：調(diào)整也是一種落實，關(guān)鍵是要心中有數(shù)，調(diào)整的原因、內(nèi)容、幅度、產(chǎn)生的影響等；調(diào)整的對象包括成本

18、目標、實施方案和利潤預(yù)期；調(diào)整提出原則(yunz)：誰主張，誰舉證；過程與結(jié)果的全面考核：考核的對象、要求、指標；成本目標(mbio)的實現(xiàn)共四十一頁1、月報表：2、每月變更匯總：3、調(diào)整(tiozhng)所需文件：4、價值分析報告：5、后評估報告成本目標的實現(xiàn)(shxin)-工作標準共四十一頁 房地產(chǎn)競爭與市場(shchng)日趨成熟帶來地產(chǎn)企業(yè)成本精細化管理的需求 房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是對全成本、全過程、全方位的管理，需要全員參與 責任成本管理是有效的管理手段全成本管理是一個系統(tǒng)工程，需要各體系的支持 成本管理是企業(yè)未來的生命線本課程(kchng)的回顧總結(jié)共四十一頁1、成本管理理念5W1H?2、成本目標管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)？ 事前有目標：項目總成本目標及分解 事中有監(jiān)控：月報表 事后有分析：后評估報告 目標管理兩階段：招標前產(chǎn)品控制為主，招標后以動態(tài)監(jiān)控為主；3、如何著手開展目標管理？ 建立科目，結(jié)合合同策劃； 制定目標：方案、擴初、施工圖階段 每月專人負責統(tǒng)計成本變更（針對每個合同） 出成本月報，數(shù)據(jù)及分析、建議 對數(shù)據(jù)的及時性進行(jnxng)考核要求問 題共四十一頁謝謝(xi xie)大家！共四十一頁內(nèi)