房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中存在的問題及對(duì)策

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中存在的問題及對(duì)策房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中存在的問題及對(duì)策摘 要我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究起步較晚，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中存在很多問題。本文首先介紹了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的含義，然后分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中存在的問題，以及產(chǎn)生這些問題的主要原因，最后詳細(xì)提出了完善房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的對(duì)策。關(guān)鍵詞：可行性研究 房地產(chǎn)項(xiàng)目 問題 對(duì)策房地產(chǎn)投資是一種高風(fēng)險(xiǎn)高收入的投資。在我國(guó)，房地產(chǎn)經(jīng)過了二十幾年的發(fā)展，已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。但是在房地產(chǎn)中還存在很多不完善的地方，尤其是在投資可行性分析研究方面還比較滯后。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)決策分析過程中的

2、重要步驟，它是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)。一、房地產(chǎn)可行性研究的含義房地產(chǎn)可行性研究是在房地產(chǎn)投資決策前，對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目在技術(shù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)三方面的可行性進(jìn)行論證、研究、評(píng)價(jià)，對(duì)開發(fā)方案進(jìn)行認(rèn)真仔細(xì)的經(jīng)濟(jì)分析，對(duì)未來的收益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)，并且對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性，經(jīng)濟(jì)合理性、適用性，建設(shè)的必要性和可行性進(jìn)行全面分析和綜合評(píng)價(jià)，針對(duì)擬投資項(xiàng)目該如何投資建設(shè)得出較科學(xué)的意見，為項(xiàng)目投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。開發(fā)項(xiàng)目要投入資金。時(shí)間和勞力，會(huì)對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生影響。因此，對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目的必要性必須有充分的認(rèn)識(shí)，并就項(xiàng)目的選址、規(guī)模、工程周期、周圍的環(huán)境設(shè)施、企業(yè)的承受能力以及項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益等各方面進(jìn)

3、行科學(xué)研究分析，以便科學(xué)的制定開發(fā)項(xiàng)目投資決策，減少或避免失誤，使開發(fā)項(xiàng)目能夠獲得較大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合效益。而以上這些內(nèi)容都是可行性研究的內(nèi)容，因此，可行性研究是項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)。二、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中存在的問題（一）缺乏系統(tǒng)的理論指導(dǎo)通過項(xiàng)目可行性研究，可以發(fā)現(xiàn)，目前，指導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究的問件是國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部分別于1983年頒發(fā)的關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法等。這些文件雖然在一定程度上彌補(bǔ)了房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中的不足。但是，房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法只是可行性研究中的重要組成部分，是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策科學(xué)化的重要手段之一。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究重要內(nèi)容

4、的是市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)、市場(chǎng)定位、經(jīng)營(yíng)方法、租售價(jià)格的確定等，如何在可行性研究中，根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和城市總體規(guī)劃的要求，應(yīng)用微觀效益分析與宏觀效益分析、定量分析與定性分析、動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，缺乏明確的、可指導(dǎo)性的意見。目前，雖然我國(guó)的一些學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的理論進(jìn)行了研究，但是，這些理論系統(tǒng)性不強(qiáng)。因?yàn)橹笇?dǎo)理論的缺乏，必將影響房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的發(fā)展。（二）評(píng)價(jià)指標(biāo)體系有待完善在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析評(píng)價(jià)中，采用的指標(biāo)有：經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)、規(guī)劃評(píng)價(jià)指標(biāo)、市場(chǎng)定位評(píng)價(jià)指標(biāo)、設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)指標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)不確定性評(píng)價(jià)指標(biāo)等。這些指標(biāo)雖然從不同的角度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可

5、行性進(jìn)行了評(píng)價(jià)，然而，它們?nèi)源嬖谥写a(bǔ)充和完善的地方。房地產(chǎn)項(xiàng)目是事關(guān)居民安居樂業(yè)、社會(huì)穩(wěn)定、美化市容的系統(tǒng)性工程。它具有很強(qiáng)的和會(huì)效應(yīng)、城市效應(yīng)和政治效應(yīng)。因此，在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，不僅僅是應(yīng)用上面提到的各種指標(biāo)，而且還補(bǔ)充了社會(huì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)和環(huán)境效益評(píng)價(jià)指標(biāo)等。如果評(píng)價(jià)指標(biāo)體系不全面，可能會(huì)產(chǎn)生與客觀實(shí)際不相符的現(xiàn)象，甚至有可能忽略某些潛在的嚴(yán)重問題。（三）重可行性論證，而忽視不可行性分析目前大部分的項(xiàng)目可行性研究出來之后項(xiàng)目都是可行的。主要是因?yàn)槠渚幹迫藛T都是帶著求證項(xiàng)目可行這樣一種潛意識(shí)去分析和論證項(xiàng)目的可行性，這就必然會(huì)更多地關(guān)注項(xiàng)目可行的一面及正面的影響，而忽略了可能存在的

6、不利因素和負(fù)面的影響，有時(shí)甚至看不到可能致使項(xiàng)目不可行的重大風(fēng)險(xiǎn)因素。缺乏利用逆向思維去分析不利因素對(duì)項(xiàng)目成功的影響。（四）風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)不足，參考依據(jù)不夠房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，但實(shí)踐中不少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，對(duì)以上風(fēng)險(xiǎn)分析顯然不足、不透、不深，在投資估算中，沒有相應(yīng)的工程造價(jià)的定額、標(biāo)準(zhǔn)；在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，隨心所欲地采用一些過時(shí)的財(cái)務(wù)比率和參數(shù)等。三、房地產(chǎn)可行性研究總體處于低水平的原因（一）編制人員素質(zhì)不高可行性研究涉及工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、法規(guī)、稅務(wù)等多方面的專業(yè)知識(shí)。當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告編制人

7、員的素質(zhì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到這個(gè)要求，他們可能是某一方面的人才，但不能從全局的角度考慮問題，編制高質(zhì)量的可行性研究報(bào)告。（二）基礎(chǔ)工作不扎實(shí)編制一份高質(zhì)量的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，首先需要完成大量的基礎(chǔ)工作，需要搜集大量的基礎(chǔ)資料。但當(dāng)前一些房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位由于受時(shí)間、經(jīng)費(fèi)、人力等諸多方面因素的影響，這方面的工作不深不透，第一手資料匱乏，過分依賴現(xiàn)有的數(shù)據(jù)或僅憑主觀推測(cè)、判斷，主觀比重過大，嚴(yán)重影響可行性研究的質(zhì)量。（三）可行性研究的深度不夠一個(gè)深度適宜的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告主要體現(xiàn)在：工程實(shí)施方案有兩個(gè)以上方案比選，確定的主要工程數(shù)據(jù)應(yīng)滿足初步設(shè)計(jì)的要求，提出的融資方案

8、滿足銀行等金融部門信貸決策的需要等。而目前可行性研究工作深度不夠，主要表現(xiàn)在：定性描述較多，定量計(jì)算不足；廠（站）址、主要工藝方案、重大設(shè)備選型缺少多方案比選；生產(chǎn)（建設(shè)）規(guī)模論證不充分；重要數(shù)據(jù)、參數(shù)來源不清，依據(jù)不足，等等。四、完善房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的對(duì)策針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中存在的問題，為了編制高質(zhì)量的可行性研究報(bào)告，應(yīng)做好以下幾方面的工作：（一）提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)提高人的素質(zhì)是提高工作質(zhì)量的基礎(chǔ)。針對(duì)建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位缺乏編制可行性研究方面人才的現(xiàn)狀，應(yīng)有計(jì)劃、有組織、多渠道地對(duì)有關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)；此外，相應(yīng)單位還應(yīng)創(chuàng)造良好的工作環(huán)境和生活條件，吸引人才，留住人才，充分發(fā)揮他們的

9、積極性和創(chuàng)造性，以培養(yǎng)出既懂工程技術(shù)又懂經(jīng)濟(jì)、金融、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理和稅務(wù)的復(fù)合型人才，適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。（二）突出重點(diǎn)，提高效率對(duì)于不同類別、不同規(guī)模的項(xiàng)目有其自身的特點(diǎn)，具體到某一特定的項(xiàng)目，研究的重點(diǎn)也應(yīng)有所側(cè)重。有關(guān)的基礎(chǔ)性工作必須扎實(shí)細(xì)致，重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)可靠、準(zhǔn)確，有關(guān)項(xiàng)目選址、建設(shè)（生產(chǎn)）規(guī)模、建設(shè)方案應(yīng)做詳細(xì)論證比選，同時(shí)應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)需求分析、預(yù)測(cè)和風(fēng)險(xiǎn)分析。（三）準(zhǔn)確的進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分與定位1市場(chǎng)細(xì)分所謂市場(chǎng)細(xì)分是指營(yíng)銷者經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研，依據(jù)消費(fèi)者的需要、欲望、購(gòu)買行為和購(gòu)買習(xí)慣等方面的差異，把某一產(chǎn)品的市場(chǎng)整體劃分為若干消費(fèi)者群的市場(chǎng)分類過程。每一個(gè)消費(fèi)者就是一個(gè)細(xì)

10、分市場(chǎng)，沒一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)都是具有類似需求傾向的消費(fèi)者構(gòu)成的群體。2房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的原則（1）可衡量性。即被大致測(cè)定的各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力和市場(chǎng)規(guī)模大小。（2）可進(jìn)入性。即房地產(chǎn)企業(yè)有可能進(jìn)入所選定的細(xì)分市場(chǎng)的程度。（3）可盈利性。即房地產(chǎn)企業(yè)所選定的細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模足以使本企業(yè)有利可圖。（4）可行性。即房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自己所選擇的細(xì)分市場(chǎng)，能否判定和實(shí)施相應(yīng)有效的市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃。3房地產(chǎn)市場(chǎng)定位（1）市場(chǎng)定位。在已確定的目標(biāo)客戶層中，具體哪一類人可以確定為你的目標(biāo)客戶群？（2）功能定位。一是依據(jù)市場(chǎng)定位進(jìn)行功能定位；二是依據(jù)競(jìng)爭(zhēng)需要進(jìn)行功能定位。（3）身份定位。一、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方面；二、管理和服務(wù)方

11、面；三、物業(yè)和社會(huì)價(jià)值方面。（四）建立可行性研究數(shù)據(jù)庫(kù)當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下，可行性分析人員更需要加強(qiáng)對(duì)信息的收集、整理工作，通過去粗取精，去偽存真的過程，將市場(chǎng)上分散的信息整理為可用的數(shù)據(jù)，建立可行性研究數(shù)據(jù)庫(kù)。另外，有條件的企業(yè)還可加強(qiáng)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作，通過分析比較，提取有用的信息，進(jìn)一步提高可行性研究的實(shí)用性。（五）加快專業(yè)化及市場(chǎng)培育工作加快專業(yè)化及市場(chǎng)培育工作，推進(jìn)行業(yè)規(guī)模化與專業(yè)化，是提高可行性研究水平，確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當(dāng)前市場(chǎng)逐漸走向規(guī)范和成

12、熟，日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)成為企業(yè)重視、加強(qiáng)可行性研究的外在動(dòng)力。（六）重視風(fēng)險(xiǎn)分析投資項(xiàng)目的建設(shè)要耗費(fèi)大量資金、物資和人力等寶貴資源，且一旦建成，難于更改，因此必須重視項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和控制。為了有效地防范和控制風(fēng)險(xiǎn)，在可行性研究中，就應(yīng)重視對(duì)項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn)因素的挖掘、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率、風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能造成的損失、風(fēng)險(xiǎn)的防范措施等。從經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析來講，這不等同于經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中一般意義的不確定分析（盈虧平衡分析和敏感性分析），應(yīng)從不同的角度，分析各種風(fēng)險(xiǎn)因素變化的可能性，并相應(yīng)分析對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的影響狀況，且應(yīng)多著眼于不利的因素及其帶來的不利結(jié)果。風(fēng)險(xiǎn)因素具有層次性，應(yīng)深入分析，以識(shí)別最基本的風(fēng)險(xiǎn)單元，這樣才能

13、有針對(duì)性地防范風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)分析應(yīng)該定量與定性相結(jié)合，以定量為主，如果投資者有足夠的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，就算借助于敏感性分析的結(jié)果，也能知曉項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，做出科學(xué)決策。如果項(xiàng)目評(píng)價(jià)及其風(fēng)險(xiǎn)分析都以科學(xué)的數(shù)據(jù)說話，建設(shè)項(xiàng)目的決策失誤就將大大減少。（七）嚴(yán)格審批程序，加大項(xiàng)目管理按建設(shè)程序辦事，嚴(yán)格審批可行性研究。嚴(yán)格把好建設(shè)項(xiàng)目前期質(zhì)量關(guān)，嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)程序，各類項(xiàng)目都要做好可行性研究，任何單位和個(gè)人不得擅自簡(jiǎn)化建設(shè)程序和超越權(quán)限，對(duì)項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)等文件達(dá)不到規(guī)定內(nèi)容和深度的，評(píng)估單位不予評(píng)估，審批單位不予審批。同時(shí)，加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目管理，強(qiáng)化質(zhì)量意識(shí)?？傊?，通過對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的全面分析、論證、各方