城市房地產(chǎn)管理法概述(共59張PPT)課件

1、第十三章 城市房地產(chǎn)管理法第一節(jié)城市房地產(chǎn)管理法概述第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)第三節(jié)房地產(chǎn)交易第四節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記學(xué)習(xí)目標(biāo)了解房地產(chǎn)的概念及特點(diǎn)；理解房地產(chǎn)開發(fā)、房屋租賃、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的基本制度；掌握房地產(chǎn)開發(fā)用地、房地產(chǎn)交易的基本法律規(guī)則。一、城市房地產(chǎn)的概念“房地產(chǎn)”一詞可以在三個層面上加以理解（見圖13-1）。 圖13-1 “房地產(chǎn)”的理解相關(guān)鏈接關(guān)于房地產(chǎn)的國外立法體例圍繞著對房地產(chǎn)概念的不同理解，國外立法對房產(chǎn)與地產(chǎn)在房地產(chǎn)中的關(guān)系進(jìn)行了不盡相同的定位。主要表現(xiàn)在兩種不同的立法例：一是一元主義立法例，如德國、英美法。德國民法認(rèn)為，土地為不動產(chǎn)，土地的主要成份為定著于土地上的物。其基本觀點(diǎn)是凡

2、物的成份，如不毀損其物的一部分或另一部分，或變更其物的性質(zhì)，即不能與物分離者，不得獨(dú)立作為權(quán)利的標(biāo)的。二元主義立法例以法國和日本為代表，認(rèn)為房產(chǎn)和地產(chǎn)市兩個相對獨(dú)立成份，二者是平行關(guān)系，在登記制度上可以分別設(shè)置。二、城市房地產(chǎn)法概述城市房地產(chǎn)法是調(diào)整城市房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理過程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。1994年7月5日，第八屆全國人民代表大會常委會第八次會議通過中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法，標(biāo)志著我國的房地產(chǎn)管理全面步入了法制的軌道。二、城市房地產(chǎn)法概述除房地產(chǎn)法外，國務(wù)院及有關(guān)部、委還制定頒布了一系列房地產(chǎn)方面的法規(guī)和規(guī)章，初步形成了較為完備的房地產(chǎn)法律體系。房地產(chǎn)法調(diào)整的對象

3、范圍是城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)法主要調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)用地、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)管理等方面。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)一、房地產(chǎn)開發(fā)用地二、房地產(chǎn)開發(fā)一、房地產(chǎn)開發(fā)用地（一）房地產(chǎn)開發(fā)用地概述房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。圍繞著開發(fā)用地涉及到的主要問題是：用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地的范圍，房地產(chǎn)開發(fā)用地的用途。（二）房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的方式1. 建設(shè)用地使用權(quán)出讓建設(shè)用地使用權(quán)出讓是指國家將建設(shè)用地使用權(quán)（以下簡稱建設(shè)用地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的行為（見圖13-2）。圖13-2

4、建設(shè)用地使用權(quán)出讓（二）房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的方式建設(shè)用地使用權(quán)出讓作為一種法律行為，具有法律特征（見圖13-3）。圖13-3 建設(shè)用地使用權(quán)的法律特征拓展提高土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的區(qū)別所謂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈與。二者的不同主要體現(xiàn)在兩個方面：一是土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系的主體一方是土地所有人，另一方是土地使用者；而土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系中的雙方當(dāng)事人均為土地使用者。二是土地使用權(quán)出讓是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一個前提，只有當(dāng)事人依法經(jīng)過土地使用權(quán)出讓程序獲得土地使用權(quán)，才有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的可能。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的方式建設(shè)用地使用權(quán)

5、出讓應(yīng)遵循如下原則：貫徹計劃用地原則。必須履行審批程序。簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。（二）房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的方式土地使用權(quán)出讓方式的內(nèi)容，具體如表13-1所示。 表13-1 土地使用權(quán)出讓的方式類別 特征 拍賣 注重出讓土地使用權(quán)的經(jīng)濟(jì)效益，對競買者的開發(fā)能力、資質(zhì)信譽(yù)方面的審查控制較薄弱招標(biāo) 看重投標(biāo)人的實(shí)際開發(fā)能力、企業(yè)的業(yè)績及資信狀況，以及與招標(biāo)人合作的前景等協(xié)議 競爭性較差，在協(xié)議的過程中主觀隨意性較大，經(jīng)濟(jì)效益不高。（二）房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的方式物權(quán)法規(guī)定設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的條款（見圖13-4）。 圖13-

6、4 建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的條款相關(guān)鏈接土地使用權(quán)出讓的年限是多少國務(wù)院發(fā)布的城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。物權(quán)法第149條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理?！?（二）房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的方式2. 建設(shè)用地使用權(quán)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將建設(shè)用地使用權(quán)無償交

7、付給土地使用者使用行為。我國嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。二、房地產(chǎn)開發(fā)（一）房地產(chǎn)開發(fā)概述房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。按照房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容，可以分為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房屋建設(shè)。按照房地產(chǎn)開發(fā)的范圍不同，可以分為新城區(qū)的開發(fā)和舊城區(qū)的拆遷改造。（一）房地產(chǎn)開發(fā)概述房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)遵循下列原則：符合城市規(guī)劃的原則。堅持經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)，如表13-2所

8、示。表13-2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 性質(zhì)以營利為目的從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè) 業(yè)務(wù)可以直接從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)，也可以通過接受委托代建、集資統(tǒng)建等方法開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 形態(tài)可以采取包括有限責(zé)任公司和股份有限公司在內(nèi)的多種企業(yè)形態(tài)。采取公司形式的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人的資格，在符合法定條件的情況下，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，工商行政管理部門對符合規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，并發(fā)給營業(yè)執(zhí)照。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本與投資總額的比例應(yīng)當(dāng)符合國家的有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的，分期投

9、資額應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)，并按照建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定，按期投入資金，用于項(xiàng)目開發(fā)。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具備的條件（見圖13-5）。圖13-5 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具備的條件拓展提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的其他方面設(shè)立條件根據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例的規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）有100萬元以上的注冊資本；（2）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。第三節(jié)房地產(chǎn)交易 一、房地產(chǎn)交易概述三、房屋租賃二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 一、房地產(chǎn)交易概述（一）

10、房地產(chǎn)交易的內(nèi)涵房地產(chǎn)交易是指當(dāng)事人之間進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃等活動。房地產(chǎn)交易內(nèi)涵可以從狹義和廣義兩方面理解（見圖13-6）。圖13-6 房地產(chǎn)交易內(nèi)涵（二）房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)廣義上包括所有為房地產(chǎn)市場主體的交易活動提供機(jī)構(gòu)，狹義上則僅指法律確認(rèn)的三種特定機(jī)構(gòu)，即房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備法人資格，能獨(dú)立地承擔(dān)民事責(zé)任。二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 （一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念與條件房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地

11、產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。因建設(shè)用地使用權(quán)取得方式的不同，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念與條件以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應(yīng)當(dāng)符合條件（見圖13-7）。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。圖13-7 轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時應(yīng)符合的條件實(shí)例分析 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為是否有效甲房地產(chǎn)開發(fā)公司通過競標(biāo)以出讓方式獲得了公司所在地城市中心區(qū)的一片土地，用于房地產(chǎn)開發(fā)，投資總額1億元。在支付土地使用權(quán)出讓金1300萬元后，由于公司資金鏈出現(xiàn)問題，無法繼續(xù)進(jìn)行投資，于是決定先行出賣房屋建設(shè)圖

12、紙，用得到的房款進(jìn)行投資建設(shè)。問：甲公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為是否有效？分析：甲公司的行為無效，因?yàn)槠鋸氖碌姆康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為不符合以出讓方式取得土地使用權(quán)情況下轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的條件。（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念與條件以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，原則上是不允許進(jìn)入市場的，但可以有條件地轉(zhuǎn)讓（見圖13-8）。圖13-8 以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念與條件房地產(chǎn)法規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)（見圖13-9）。圖13-9 房地產(chǎn)法規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同包含兩方面內(nèi)容（見圖13-10）。圖13-10 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)容（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同根據(jù)“認(rèn)地不認(rèn)人”的原

13、則，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同上載明的權(quán)利、義務(wù)必須隨之轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的建設(shè)用地使用權(quán)的使用年限由當(dāng)事人約定，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。 2010年，某房地產(chǎn)開發(fā)公司以6000萬出讓金從政府取得500畝土地的使用權(quán)。出讓合同規(guī)定土地用途為住宅建設(shè)，土地使用權(quán)限為40年，土地使用權(quán)人項(xiàng)目投資總額20%后方可轉(zhuǎn)讓。2012年該房地產(chǎn)開發(fā)公司完成了土地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，便將該土地轉(zhuǎn)讓他人，在轉(zhuǎn)讓合同中約定：土地使用權(quán)的期限為40年，土地用途50%為住宅建設(shè)，50%位商業(yè)設(shè)施建設(shè)。且該土地用途的變化已經(jīng)經(jīng)過有關(guān)部門認(rèn)可。請問:該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是否符合規(guī)定？ 案 例 該土地使用

14、權(quán)轉(zhuǎn)讓不符合規(guī)定。該轉(zhuǎn)讓合同由于土地使用權(quán)人對土地進(jìn)行了相應(yīng)的開發(fā)建設(shè)，在得到土地管理部門關(guān)于土地用途變更的條件下，可以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。 但合同中約定的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓后的土地使用權(quán)的期限不符合規(guī)定，應(yīng)為無效。 案 例（三）商品房預(yù)售商品房預(yù)售俗稱“賣樓花”，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房尚未竣工前，將正在施工的商品房預(yù)先出手給購買者的行為。商品房預(yù)售是聚集資金、加快房地產(chǎn)開發(fā)的捷徑，也是國際上房地產(chǎn)開發(fā)的通行做法，特別是對于發(fā)展涉外房地產(chǎn)業(yè)具有積極的意義。（三）商品房預(yù)售考慮到商品房預(yù)售可能產(chǎn)生的流弊，房地產(chǎn)法第45條對商品房預(yù)售的條件作出了明確的規(guī)定。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定，將預(yù)售合同報

15、縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。三、房屋租賃（一）房屋租賃的概念房屋租賃是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。（一）房屋租賃的概念房屋租賃是一種雙務(wù)的、有償?shù)姆尚袨?，如?3-3所示。表13-3 房屋租賃的雙方關(guān)系租賃關(guān)系法律關(guān)系所有權(quán)出租人交付房屋供他人使用，并收取一定租金 只有轉(zhuǎn)移房屋的占有、使用、收益權(quán)，并沒有轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)。負(fù)有保證承租人使用房屋的義務(wù) 承租人使用房屋并交付租金的 要向出租人定期支付租金，作為承租人使用房屋的代價 （二）房屋租賃合同的主要條款房屋租賃合同是指出租人將其所有的房屋交付承租人使用，承租人支付

16、約定的租金，并在租賃關(guān)系終止時把房屋返還給出租人的協(xié)議。 （二）房屋租賃合同的主要條款房屋租賃合同的主要條款（見圖13-12）。圖13-12 房屋租賃合同的主要條款（三）房屋租賃合同的終止房屋租賃合同的終止事由（見圖13-13）。圖13-13 房屋租賃合同終止原因第四節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記概述二、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的類型一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記概述（一）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念及功能房地產(chǎn)權(quán)屬登記，是指房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)將不動產(chǎn)物權(quán)變動的有關(guān)事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)權(quán)屬登記簿的行為。登記后，登記機(jī)關(guān)應(yīng)向權(quán)利人頒發(fā)特定格式的證明文件。（一）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念及功能從登記的功能看，房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有三項(xiàng)功能

17、(見圖13-14)。圖13-14 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能（二）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的方式房地產(chǎn)法第60條規(guī)定：“國家實(shí)行建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。”我國目前大多數(shù)地區(qū)實(shí)行房、地分別登記，即一宗房地產(chǎn)要辦理兩個產(chǎn)權(quán)證書，一個是國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，一個是房屋所有權(quán)證書。物權(quán)法第10條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！保ㄈ┓康禺a(chǎn)權(quán)屬登記的效力物權(quán)法第9條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”我國房地產(chǎn)權(quán)屬變動采

18、登記要件主義，權(quán)利的確定不依變動先后而以是否登記為準(zhǔn)。二、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的類型（一）建設(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)登記目前我國對建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)分別登記，如表13-4所示。表13-4 我國對建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)分別登記類別 建設(shè)用地使用權(quán)登記 房屋所有權(quán)登記 方式分初始登記和變更登記只適用于新建房屋的登記 內(nèi)容包括土地使用者、土地位置、土地權(quán)屬性質(zhì)、土地使用面積、土地實(shí)際用途等。所有權(quán)人，共有人及應(yīng)占份額，房屋座落、地號和狀況 （一）建設(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)登記以出讓或者轉(zhuǎn)讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部

19、門核實(shí)，由同級人民政府頒發(fā)建設(shè)用地使用權(quán)證書。房屋所有權(quán)登記，在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑建設(shè)用地使用權(quán)證書向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)后頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。（二）房地產(chǎn)變更登記需要辦理房地產(chǎn)變更登記的主要原因有二，一是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；一是房地產(chǎn)變更。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，轉(zhuǎn)讓或者變更后對房屋享有所有權(quán)的人，首先應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府的房地產(chǎn)管理部門申請房地產(chǎn)變更登記。辦理變更登記的程序基本上與新建登記的程序相同。（三）房地產(chǎn)抵押登記房地產(chǎn)抵押登記屬于房地產(chǎn)登記中的他項(xiàng)權(quán)利登記，是指房地產(chǎn)權(quán)利人以其有權(quán)支配的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)后

20、，依照法定的程序申請有關(guān)的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)，在房地產(chǎn)登記簿上所作的記載。（四）更正登記與異議登記更正登記與異議登記的流程如下所示（見圖13-15）。圖13-15 更正登記與異議登記的流程（五）預(yù)告登記當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記（見圖13-16）。圖13-16 預(yù)告登記（五）預(yù)告登記預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。 王某系某市經(jīng)營服裝生意的個體戶，2010年11月王某向另一經(jīng)營電器的個體戶孫某借款20萬元

21、，約定利息為銀行同期借款利息，于2011年11月底還清本息。2011年10月，王某因駕車撞傷他人，賠償了大筆醫(yī)療費(fèi)用，加上服裝生意蕭條，因而無力按時還款。王某請求孫某延期3個月，孫某同意，但要求王某提供擔(dān)保。同年11月10日雙方簽訂了以王某房屋作抵的抵押合同，商定到期王某如不能還款，則以該房屋折價清償債務(wù)。2012年2月底，王某仍不能清償借款，于是孫某要求王某辦理抵押房屋過戶手續(xù)，王某拒絕，雙方訴至法院。法院經(jīng)審理查明，王某與孫某之間所訂立的抵押合同未辦理登記手續(xù)。請問:孫某能否實(shí)現(xiàn)以抵押房屋優(yōu)先受償?shù)恼埱螅?案 例 不能。由于雙方所簽訂的擔(dān)保協(xié)議約定的以債務(wù)人的房產(chǎn)進(jìn)行抵押，并沒有辦理抵押登記。依據(jù)擔(dān)保法和房地產(chǎn)法的有關(guān)規(guī)定，抵押關(guān)系不具有法律效力，債權(quán)人的債權(quán)實(shí)現(xiàn)只能依照債務(wù)人履行一般債務(wù)進(jìn)行，對約定的抵押不能優(yōu)先執(zhí)行。 案 例本章小結(jié)激勵學(xué)生學(xué)習(xí)的名言格言220、每一個成功者都有一個開始。勇于開始，才能找到成功的路。221、世界會向那些有目標(biāo)和遠(yuǎn)見的人讓路（馮兩努香港著名推銷商）222、絆腳石乃是進(jìn)身之階。223、銷售世界上第一號的產(chǎn)品不是汽車，而是自己。在你成功地把自己推銷給別人之前，你必須百分之百的把自己推銷給自己。224、即使爬到最高的山上，一次也只能腳踏實(shí)地地邁一步。225、積極思考造成積極