深圳合正匯一城項目價值分析_27PPT_同致行

1、專業(yè)+服務 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值深圳合正匯一城項目價值分析區(qū)域價值項目價值營銷中心規(guī)劃、交通、配套交通、配套、規(guī)劃、園林戶型、智能系統(tǒng)光電營銷中心體驗結(jié)構(gòu)區(qū)域分析深圳市城市總體規(guī)劃（2007-2020）草案規(guī)劃中提出：未來深圳整體在城市空間布局結(jié)構(gòu)上將呈現(xiàn)“三軸兩帶多中心”的組團結(jié)構(gòu)，并建立起三級城市中心體系2個城市中心、5個城市副中心、8個組團中心。其中，兩個城市中心便是福田中心和前海中心。前海中心，包括前海、后海和寶安中心區(qū)，主要發(fā)展區(qū)域功能的生產(chǎn)性服務業(yè)與總部經(jīng)濟。福田中心，包括福田中心區(qū)、羅湖中心區(qū)，主要發(fā)展市級行政、文化、商業(yè)、商務職能。2007，前海華麗轉(zhuǎn)身深圳新城市中心深圳進入“雙核時

2、代”深圳市城市總體規(guī)劃將前海定位為生產(chǎn)性服務中心珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要政策指引粵港合作深圳市綜合配套改革總體方案前海脫穎而出關于推進前海港深現(xiàn)代服務業(yè)合作的意向書中，前海成為示范區(qū)前海也被業(yè)內(nèi)形象地稱為“特區(qū)中的特區(qū)”、被粵港官員視為深圳的“曼哈頓”前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)定位為未來整個珠三角的“曼哈頓”。前海片區(qū)現(xiàn)狀開發(fā)板塊化,產(chǎn)業(yè)亟待調(diào)整片區(qū)升級1、物流、能源、汽配等產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟給片區(qū)的環(huán)境帶來一定的負面影響，成為目前片區(qū)的“硬傷”2、一方面損害片區(qū)的城市形象，雖然前海地處關內(nèi)，但社會一直把它和關外的一些鎮(zhèn)區(qū)相提并論，甚至不如關外3、另一方面削弱片區(qū)的地段價值，前海的“硬傷”是片區(qū)房價

3、“洼地”的根源所在。前海的開發(fā)呈現(xiàn)明顯的板塊化物流、能源、汽配三大產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟集中在月亮灣大道以西，其中，南段為物流園區(qū)，中段為能源用地，北段為汽配用地住宅區(qū)集中在月亮灣大道以東，房地產(chǎn)開發(fā)由北向南滲透，其中，深南大道-月亮灣大道-沿湖路-前海路所圍合的區(qū)域的地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)接近尾聲，各種生活配套逐漸到位，擁有良好的居家氛圍，目前的地產(chǎn)開發(fā)主要集中在南段荔灣路沿線。前海區(qū)域交通港粵聯(lián)系中轉(zhuǎn)站,為區(qū)域發(fā)展提速陸路樞紐：月亮灣大道、深南大道、北環(huán)大道、南坪快速等多條市級主干道和桃園路、桂廟路、前海路等區(qū)域主干道共同編織了四通八達的市級陸路交通樞紐。地下樞紐：地鐵1號線、5號線在前海灣站實現(xiàn)換乘，5號線南延

4、接駁2號線，前海成為深圳地鐵的一個地下交通樞紐站。城際樞紐：深港機場聯(lián)絡線擬定主線路由深圳寶安機場至香港國際機場，經(jīng)停前海灣站，并分設一條支線抵至新界西北洪水橋，連通港西鐵，全程50公里。再加上沿江高速與西部通道的接駁，使得前海成為港粵聯(lián)系的一個中轉(zhuǎn)站。前海區(qū)域配套配套升級逐步完善片區(qū)內(nèi)大型商業(yè)配套有人人樂（兩家）、太子批發(fā)市場、大新前海商業(yè)中心（建設中）等，另外，片區(qū)北部的住宅區(qū)內(nèi)有海量的臨街商業(yè)，業(yè)態(tài)廣泛，可滿足日常購物需要。片區(qū)的教育配套有幼兒園、北大附中南山分校、大新小學、前海小學、前海中學、陽光小學、南園小學、南山實驗學校荔林中學部、深達附中等。以東濱路為界，片區(qū)南、北不分的配套差異

5、明顯，大致呈北好南差的局面，上述配套設施絕大部分分布在東濱路以北地區(qū)，主要是由于地區(qū)城市建設水平不同造成的，東濱路以北地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)接近尾聲，一個現(xiàn)代化的都是居住區(qū)基本成形，居住人口急速增加，客觀要求與之適應的配套設施；南段目前正進入房地產(chǎn)開發(fā)高潮，隨著新開發(fā)小區(qū)的陸續(xù)入伙，預計南段的配套設施也將逐步完善?？偨Y(jié)：前海中心未來反正潛力巨大政策決心產(chǎn)業(yè)城市戰(zhàn)略片區(qū)定位版圖區(qū)域戰(zhàn)略前海中心規(guī)劃提升到國家戰(zhàn)略層面前海中心是未來珠三角的服務業(yè)中心前海是深圳三大戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)之一西部發(fā)展軸軸心提升片區(qū)形象城市版圖擴容進一步提升地位兩大區(qū)先啟動為發(fā)展趨勢政策決心產(chǎn)業(yè)城市戰(zhàn)略片區(qū)定位版圖區(qū)域戰(zhàn)略產(chǎn)品分析指標

6、數(shù)據(jù)指標數(shù)據(jù)物業(yè)類別城市綜合體建筑類別塔樓商圈西鄉(xiāng)容積率4.95戶數(shù)1571綠化率25%占地面積57000建筑面積331520商業(yè)面積8萬代理商中原地址寶安西鄉(xiāng)大道與新湖路 開發(fā)商深圳市銀星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目基本數(shù)據(jù)合正匯一城19日新推中央園景樓王單位，戶型涵蓋120、140余平米兩種戶型，非雙拼單位售價21000-25000元/平米，雙拼單位售價19000-22000元/平米。 項目交通：西北臨悅和路，北部為規(guī)劃建設的公交樞紐站，東北部隔路面向西鄉(xiāng)舊城區(qū)，東南為深圳城市主干道之一的西鄉(xiāng)大道，西南臨寶安新城的中心大道“新湖路”，深圳地鐵一號線在項目內(nèi)穿行，并在地下直接有地鐵站連通本項目。

7、另外區(qū)域內(nèi)軌道交通5號線。未來五年寶安交通規(guī)劃實施三大戰(zhàn)略戰(zhàn)略一：大區(qū)域交通戰(zhàn)略：雙港齊飛，高快并舉 戰(zhàn)略二：公交都市營建戰(zhàn)略：雙道引領，低碳踐行戰(zhàn)略三：多元交通塑城戰(zhàn)略：交通支撐，高效發(fā)展項目交通教育配套海灣中學：廣東省一級學校，廣東省綠色學校，深圳市教育科學十五規(guī)劃總店課題主持單位中英公學：英國英中教育協(xié)會的成員學校，集幼兒園、小學部、初中部、國際部一體化的多功能民辦學校醫(yī)療配套恒生醫(yī)院：按國家三甲醫(yī)院標準建造，集醫(yī)療、教學、科研、康復和預防保健于一體的現(xiàn)代綜合性醫(yī)院。西鄉(xiāng)人民醫(yī)院：國家二級甲等醫(yī)院，愛嬰醫(yī)院，廣東省百家文明醫(yī)院、廣東醫(yī)學研究生培訓基地。休閑配套碧海灣公園、碧海灣高爾夫、寶

8、安體育館等周邊配套住宅商務公寓商業(yè)匯一城業(yè)態(tài)分類為：商業(yè)、住宅、商務公寓。產(chǎn)品方面，棟與棟、戶與戶之間絕少視線干擾，擁有1萬平米法式風情園林景觀。園區(qū)內(nèi)設立了入口廣場、小區(qū)泳池、兒童嬉戲廣場及運動休閑廣場，及寶安首創(chuàng)室內(nèi)恒溫泳池和車庫大堂。充分考慮絕大多數(shù)的戶型有好的朝向、好的景觀的規(guī)劃布局。在總平面的布置上園區(qū)內(nèi)住宅多以南北向為主，保證大的戶型有好的位置、好的朝向、好的景觀，同時兼顧小戶型。項目規(guī)劃雙泳池社區(qū)心理的訴求融合在社區(qū)的環(huán)境設計中，配置雙泳池，以獨特的恒溫設計，讓家成為舒適生活并溫暖人心的奇妙空間，無論是夏日還是冬天，業(yè)主盡興在碧波中暢游。珍稀綠植國際元素，重金移植珍稀樹木，如世界

9、級知名的樹種加那利海棗，花期長達5個月的銀海棗等，兼具柔美與氣魄的櫻花木棉當中點綴水景、疊石、雕塑等小品，集聚10000平方米法式園林。項目園林頂配陽臺：4大陽臺四重陽臺，根據(jù)特定位置，以人性化設計，純南朝向，多重對景，以便更好利用法式園林景觀資源。超高贈送率深度拓展2大更能房，呈現(xiàn)空間質(zhì)感，暢想贈送空間，更加闊掉的景觀視野和采光通風。16.3M面寬，36主臥設計提升空間尺度，最大化實現(xiàn)南北通風采光，享受法式園林景觀資源獨立衣帽間+獨立工人房多功能空間，每一處功能的劃分，演化為豪宅殿堂，實現(xiàn)品質(zhì)的體現(xiàn)戶型特點智能停車場車位智能引導系統(tǒng)和反向?qū)ぼ囅到y(tǒng)，業(yè)主無須停車讀卡即可自由進出社區(qū)。網(wǎng)絡型數(shù)字

10、家居系統(tǒng)主要由集成可視對講的室內(nèi)數(shù)字終端，通過選配應用功能，可將家居中燈光、窗簾、通訊、電器和保安裝置等設備一線互聯(lián)，實現(xiàn)室內(nèi)各電器集中式控制全智能密碼鎖海貝斯SM3020感應密碼門鎖，具備感應鑰匙卡和數(shù)字密碼等多種開啟功能。智能信報箱輕松實現(xiàn)信報箱的自動開啟以及與門禁系統(tǒng)同步的“一卡通”服務。智能系統(tǒng)項目現(xiàn)場照片項目現(xiàn)場照片項目總結(jié)1、項目所在區(qū)域未來城市規(guī)劃“曼哈頓”2、項目交通，地鐵之上（軌道交通1號線）3、項目周邊配套成熟4、項目法式風情園林5、項目自身8萬平方米商業(yè)6、項目智能系統(tǒng)1、價格相對較高；2、屬于舊改項目，部分戶型會分給拆遷戶；3、樓盤正面的道路車流量較大，部分靠近馬路的戶型會有一定的噪音影響；4、項目旁邊的二手房樓盤商業(yè)街出租情況不理想，一定程度上反映出該區(qū)域人氣不足的問題；5、周邊存在一些農(nóng)民房。 項目核心價值：項目不足點：營銷中心光電營銷：19萬個光纖水母燈設計師：邱春瑞主要用材：燈泡、不銹鋼球、鍍鉻球、乒乓球、不銹鋼板、石材、飾面板、灰鏡 現(xiàn)場感受：整個空間，一個個球形玻璃燈泡整齊地嵌于墻壁和天花，像是一群水中的魚兒在呼吸時所吐出來的泡泡，晶瑩剔透. 接待中心模型展示區(qū)銷控臺 銷售大廳VIP洽談區(qū) 展示區(qū)吧臺 3D大廳