地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告九課件

1、地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告九2021 年 5 月Contents01高增長(zhǎng)仍在延續(xù)，精細(xì)化管理逐見成效非住及市場(chǎng)化拓展提速，收并購如火如荼社區(qū)增值量變積累，持續(xù)探索新模式投資建議020304業(yè)績(jī)加速提升，增長(zhǎng)仍將延續(xù) 盡管經(jīng)歷2018-2019年持續(xù)高增長(zhǎng)，但由于行業(yè)格局分散、資本加持下物企擴(kuò)張加速、儲(chǔ)備持續(xù)轉(zhuǎn)化為在管等原因，2020年主流上市物企奔跑仍在繼續(xù)。20家主流物企整體營(yíng)收同比增長(zhǎng)44%，歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)75.8%，較2019年提升2.4個(gè)、24.5個(gè)百分點(diǎn)。 展望未來，上述驅(qū)動(dòng)因素依舊存在，多數(shù)公司亦制定較高增長(zhǎng)目標(biāo)，在行業(yè)集中度仍低、收并購加劇背景下，預(yù)計(jì)大中型物企規(guī)模及業(yè)績(jī)

2、仍有望維持高增長(zhǎng)。2020年主流物企營(yíng)收同比增長(zhǎng)44%2020年主流物企歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)76%收入（億元）同比歸母凈利潤(rùn)（億元）同比1,2001,000800600400200050% 160100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%45%14044.0%86.1%41.6%40%35%30%12075.8%35.2%10051.3%25% 8020%6015%10%5%40200387.62017524.12018742.220191,068.5202030.456.585.5150.320200%201720182019資料來源：公司公告，市場(chǎng)研究部6部分物管公司

3、維持較高增長(zhǎng)目標(biāo)2020-2023年預(yù)計(jì)復(fù)合增速2020-2025年預(yù)計(jì)復(fù)合增速物管公司業(yè)績(jī)指引2021年增速下限上限下限上限融創(chuàng)服務(wù)2021年凈利潤(rùn)較2020年翻番，2022-2023年增速30-50%100%80%50%65%新城悅服務(wù) 收入&凈利潤(rùn)在2020年基礎(chǔ)上三年三倍，2023年利潤(rùn)13.5-14億2021年收入、凈利潤(rùn)同比增80%，2022年收入增長(zhǎng)80%，2023年44%46%世茂服務(wù)71%收入增長(zhǎng)55%2021-2023年收入年均增幅50%-60%，毛利率及凈利率保持行業(yè)恒大物業(yè)50%-60%25%50%43%60%53%領(lǐng)先水平碧桂園服務(wù)永升生活服務(wù)金科服務(wù)2025年收入1

4、000億45%58%上市之初制定五年十倍戰(zhàn)略計(jì)劃，2021年利潤(rùn)增長(zhǎng)50-60%，未來維持40-50%增長(zhǎng)收入五年十倍22%28%2021年收入增速不低于30%，利潤(rùn)增速不低于25%；未來2-3年收入增速30%左右，利潤(rùn)增速20-30%保利物業(yè)寶龍商業(yè)2021-2025年利潤(rùn)復(fù)合增速不低于40%40%資料來源：公司業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，市場(chǎng)研究部；注：若公司同時(shí)給出收入和凈利潤(rùn)指引，預(yù)計(jì)增速計(jì)算的為凈利潤(rùn)增速7強(qiáng)者恒強(qiáng)，大型物企收入集中度進(jìn)一步攀升 主流物企普遍實(shí)現(xiàn)較高增長(zhǎng)，大型物企收入集中度進(jìn)一2020年?duì)I收前五物企合計(jì)占比達(dá)61%步提升。2020年主流物企中營(yíng)收增速較高為世茂服務(wù)（101.9%）、雅

5、生活服務(wù)（95.5%）、永升生活服務(wù)（66.1%），歸母凈利潤(rùn)增速較高為恒大物業(yè)62%61%60%59%58%57%56%55%54%61.0%營(yíng)收前五占比59.4%58.3%（184.7%）、時(shí)代鄰里（141.5%）、華潤(rùn)萬象生活（124.1%）。大型物管企業(yè)如碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)營(yíng)收仍增長(zhǎng)61.7%和43.3%，前五營(yíng)收占20家主流上市物企比例提升至61%，大型物企并未因規(guī)模擴(kuò)大而增速放緩。56.8%20192017201820202020年各物管公司營(yíng)收及增速表現(xiàn)2020年各物管公司歸母凈利潤(rùn)及增速表現(xiàn)2020年?duì)I收（億元）同比2020年歸母凈利潤(rùn)（億元）同比184.7%180101.9

6、%120% 30100% 25200%180%160%140%120%100%80%25.6% 60%40%20%0%95.5%160141.5%140120 61.7%100806040200124.1%122.6%66.1%63.5%62.6%34.9%80%60%40%20%0%201510591.4%51.3%82.3% 82.1%52.0%80.2%48.8%43.3%42.1%34.7%15.5%44.3% 41.6%68.5%37.3%70.8%74.4% 74.7%37.5%36.8%25.0%60.8%60.4%22.3%42.5%17.8%18.6%12.5%0碧桂園服務(wù)恒

7、大物業(yè)綠城服務(wù)雅生活服務(wù)招商積余保利物業(yè)華潤(rùn)萬象生活中海物業(yè)世茂服務(wù)融創(chuàng)服務(wù)金科服務(wù)永升生活服務(wù)新城悅服務(wù)建業(yè)新生活卓越商企服務(wù)寶龍商業(yè)時(shí)代鄰里合景悠活新大正濱江服務(wù)碧桂園服務(wù)恒大物業(yè)雅生活服務(wù)華潤(rùn)萬象生活綠城服務(wù)世茂服務(wù)保利物業(yè)金科服務(wù)融創(chuàng)服務(wù)中新城悅服務(wù)招商積余建永升生活服務(wù)卓越商企服務(wù)合景悠活寶龍商業(yè)時(shí)代鄰里濱江服務(wù)新大正海物業(yè)業(yè)新生活8資料來源：公司公告，市場(chǎng)研究部；2020年?duì)I收前五物管企業(yè)分別為碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)、招商積余利潤(rùn)率水平提升，精細(xì)化管理見成效 受降本增效成果凸顯、高毛利率業(yè)務(wù)占比2020年主流物企毛利率及凈利率持續(xù)提升2020年主流物企管理費(fèi)用率

8、延續(xù)下行提升（如社區(qū)增值服務(wù)）等因素影響，2020年主流物企整體毛利率、凈利率分別為27.4%、14.6%，較2019年提升2.6個(gè)、2.8個(gè)百分點(diǎn)?？紤]后續(xù)主流物企將持續(xù)通過科技賦能努力實(shí)現(xiàn)降本增效，以及利潤(rùn)貢獻(xiàn)結(jié)構(gòu)或進(jìn)一步改善，整體盈利能力仍有望維持較高水平。毛利率凈利率管理費(fèi)用率銷售費(fèi)用率12%10%8%6%4%2%0%30%25%20%15%10%5%27.4%24.8%9.6%9.5%9.2%22.6%8.5%21.2%14.6%11.8%10.8%7.6%0.7%20170.6%0.7%20190.7%20200%20172018201920202018主流物企增值服務(wù)毛利率普遍更

9、高 費(fèi)用率方面，基于精細(xì)化發(fā)展下管理效能提升，2020年主流物企管理費(fèi)用率同比降0.7個(gè)百分點(diǎn)至8.5%?；A(chǔ)物管服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)65.1%非業(yè)主增值服務(wù)70%63.4%55.0%60%53.2%51.0%49.6%45.5%46.3%35.6%50% 43.0%40%45.3%40.1%40.1%37.1%35.2%32.6%28.2%29.8% 28.1% 353.93%.4%29.0%30.3%20.1%24.6%30%20%10%0%20.1%31.3% 25.4% 16.1% 12.8% 18.8% 21.8% 14.2% 34.6% 25.8% 27.1% 26.3% 21.6%

10、33.6%新城悅服務(wù)永升生活服務(wù)中海物業(yè)綠城服務(wù)濱江服務(wù)雅生活服務(wù)保利物業(yè)碧桂園服務(wù)時(shí)代鄰里世茂服務(wù)金科服務(wù)融創(chuàng)服務(wù)恒大物業(yè)資料來源：公司公告，市場(chǎng)研究部；毛利率及凈利率采用整體法計(jì)算，下同9各物企盈利能力呈現(xiàn)差異 2020年主流物企中綜合毛利率較高為合景悠活（42.1%）、恒大物業(yè)（38.1%）、碧桂園服務(wù)（34%）、建業(yè)新生活（32.4%），凈利率較高為恒大物業(yè)（25.2%）、濱江服務(wù)（22.9%）、合景悠活（21.3%）、雅生活服務(wù)（19.7%）。其中毛利率同比增幅較大為恒大物業(yè)（14.2pct）、華潤(rùn)萬象生活（10.9pct）、合景悠活（4.8pct）、寶龍商業(yè)（4.5pct），凈利率

11、同比增幅較大為恒大物業(yè)（12.5pct）、濱江服務(wù)（6.6pct）、華潤(rùn)萬象生活（5.8pct）、寶龍商業(yè)（5pct）。2020年各物管公司毛利率表現(xiàn)2020年各物管公司凈利率表現(xiàn)2019年毛利率2020年毛利率2019年凈利率2020年凈利率42%45%40%35%30%25%20%15%10%5%30%25%20%15%10%5%38%25%23%26%20%19%17%17%16%14%14%14%19%19%18%12%11%10%9%14%7%5%0%0%恒大物業(yè)濱江服務(wù)合景悠活雅生活服務(wù)金科服務(wù)碧桂園服務(wù)新城悅服務(wù)建業(yè)新生活寶龍商業(yè)世茂服務(wù)永升生活服務(wù)卓越商企服務(wù)融創(chuàng)服務(wù)時(shí)代鄰里華

12、潤(rùn)萬象生活中海物業(yè)新大正保利物業(yè)綠城服務(wù)招商積余合景悠活恒大物業(yè)碧桂園服務(wù)建業(yè)新生活永升生活服務(wù)世茂服務(wù)濱江服務(wù)寶龍商業(yè)新城悅服務(wù)時(shí)代鄰里金科服務(wù)雅生活服務(wù)融創(chuàng)服務(wù)華潤(rùn)萬象生活卓越商企服務(wù)新大正綠城服務(wù)保利物業(yè)中海物業(yè)招商積余資料來源：公司公告，市場(chǎng)研究部10民企基礎(chǔ)物管毛利率改善優(yōu)于國(guó)企 民企基礎(chǔ)物管毛利率改善優(yōu)于國(guó)企。對(duì)比基礎(chǔ)物管業(yè)務(wù)收入與其毛利率變化，2020年基礎(chǔ)物管收入規(guī)模較大的民營(yíng)企業(yè)恒大物業(yè)、碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)均實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)物管毛利率改善，中型民企如融創(chuàng)服務(wù)、金科服務(wù)、永升生活服務(wù)等亦實(shí)現(xiàn)毛利率提升，相比之下國(guó)資背景的保利物業(yè)、中海物業(yè)毛利率整體保持平穩(wěn)。此外，雅生活服務(wù)和世茂服務(wù)

13、2020年基礎(chǔ)物管毛利率明顯下滑，主要因毛利率相對(duì)較低的第三方拓展加大、收并購項(xiàng)目前期投入較多導(dǎo)致。2020年基礎(chǔ)物管業(yè)務(wù)收入與基礎(chǔ)物管毛利率變化圖資料來源：公司公告，市場(chǎng)研究部11Contents01高增長(zhǎng)仍在延續(xù)，精細(xì)化管理逐見成效非住及市場(chǎng)化拓展提速，收并購如火如荼社區(qū)增值量變積累，持續(xù)探索新模式投資建議020304管理規(guī)模擴(kuò)張，充足儲(chǔ)備奠定發(fā)展基礎(chǔ) 2020年末20家主流物企整體在管面積31.7億平米，同比增長(zhǎng)45%，增速較2019年提升9.1個(gè)百分點(diǎn)。從已公布合約面積物企來看，17家主流物企2020年末整體合約面積47.2億平米，合約在管比1.74倍，奠定未來確定性增長(zhǎng)基礎(chǔ)。 202

14、0年主流物企物業(yè)費(fèi)相比2019年基本維持穩(wěn)定。2020年主流物企物業(yè)費(fèi)相比2019年整體保持穩(wěn)定，盡管2021年十部委發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知，明確完善物業(yè)服務(wù)價(jià)格形成機(jī)制，可根據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物價(jià)指數(shù)等因素動(dòng)態(tài)調(diào)整，但預(yù)計(jì)提價(jià)仍需時(shí)間兌現(xiàn)。2020年主流物企在管面積同比增長(zhǎng)45%2020年主流物企合約在管比達(dá)1.74倍主流物企平均物業(yè)費(fèi)維持穩(wěn)定合約/在管面積20192020在管面積（億平米）同比元/平米/月2.52.01.51.00.50.04.03.53.02.52.0353025201510550%45%40%35%30%25%20%15%10%5%3.202.0845.0%

15、31.683.003.401.981.942.683.151.742.282.182.152.202.1035.9%21.851.892.6033.6%16.081.811.822.131.5 1.821.00.512.0420170.0新城悅服務(wù)綠城服務(wù)碧桂園服務(wù)時(shí)代鄰里建業(yè)新生活世茂服務(wù)融創(chuàng)服務(wù)恒大物業(yè)00%2018201920202017201820192020資料來源：公司公告，市場(chǎng)研究部；建業(yè)新生活僅為住宅項(xiàng)目平均物業(yè)費(fèi)13各物企短期增長(zhǎng)確定性普遍較高 2020年主流物企中在管面積靠前為保利物業(yè)（3.8億平米）、碧桂園服務(wù)（3.77億平米）、雅生活服務(wù)（3.75億平米），增速靠前為融

16、創(chuàng)服務(wù)（155.1%）、世茂服務(wù)（114.4%）、雅生活服務(wù)（112.3%）。主流物企合約/在管面積比均大于1倍，增長(zhǎng)儲(chǔ)備充足；其中碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、新城悅服務(wù)合約/在管面積比分別為2.17、2.13、2倍，排名靠前，短期增長(zhǎng)確定性更高。2020年各物管公司在管面積及增速2020年各物管公司合約面積及合約在管比2020年合約面積（億平米）合約/在管面積（右軸）2020年在管面積（億平米）155.1%同比3.803.773.754.03.53.02.52.01.51.00.50.0180%160%140%120%100%98765432102.172.52.01.51.00.50.02.13

17、2.001.951.881.873.00112.3%1.771.781.78114.4%1.821.561.461.352.511.491.501.391.381.401.3492.4%75.5% 79.1%1.281.1968.6%56.0%1.0780%36.7%32.5%36.1% 38.9% 60%37.0%29.6%17.9% 20.4%26.1% 25.0%24.3%15.8%1.021.011.0040%0.800.690.420.320.230.20 20%0%8.2 5.7 5.7 5.3 5.2 2.8 2.6 2.0 2.0 1.9 1.8 1.4 0.8 0.5 0.4

18、 0.4 0.3保利物業(yè)碧桂園服務(wù)雅生活服務(wù)恒大物業(yè)綠城服務(wù)招商積余中海物業(yè)金科服務(wù)世茂服務(wù)融創(chuàng)服務(wù)華潤(rùn)萬象生活永升生活服務(wù)新城悅服務(wù)建業(yè)新生活新大正時(shí)代鄰里合景悠活卓越商企服務(wù)寶龍商業(yè)濱江服務(wù)碧桂園服務(wù)保利物業(yè)恒大物業(yè)綠城服務(wù)雅生活服務(wù)金科服務(wù)融創(chuàng)服務(wù)新城悅服務(wù)世茂服務(wù)建業(yè)新生活永升生活服務(wù)華潤(rùn)萬象生活時(shí)代鄰里合景悠活卓越商企服務(wù)濱江服務(wù)寶龍商業(yè)資料來源：公司公告，市場(chǎng)研究部；雅生活服務(wù)不含顧問咨詢及參股公司面積，華潤(rùn)萬象生活僅為住宅物管面積14非住及市場(chǎng)化發(fā)展程度加深 主流物企持續(xù)加強(qiáng)市場(chǎng)化發(fā)展，2020年第三方在管面積占比不同程度提升，其中綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)、永升生活服務(wù)2020年第三

19、方在管面積占比82.5%、80.3%、78.6%，排名靠前。從項(xiàng)目類型來看，已披露數(shù)據(jù)的10家主流物企2020年非住宅在管面積平均占比38.7%，較2019年提升9.5個(gè)百分點(diǎn)。存量住宅滲透率、住宅物管費(fèi)提升面臨挑戰(zhàn)情形下，商辦、公建等非住宅領(lǐng)域亦逐漸成為拓展焦點(diǎn)。各物管公司非住宅在管面積占比各物管公司第三方在管面積占比201920202019202082.5%78.6%80%70%60%50%40%30%20%10%0%90%80%70%60%80.3%68.3%69.7%59.6%64.8%55.9%61.7%81.4%59.9%55.1%49.6%49.9%72.9%62.7%48.6%

20、48.3%64.7%34.7%40.5%45.1%51.6%50% 59.1% 40.7%40%30%20%10%0%54.8%27.3%29.9%28.6%41.1%22.0%16.8%12.1%15.3%14.1%33.2%31.1% 31.2%28.9%10.6%8.1%26.1%21.2%19.2%15.1%4.2%招商積余永升生活服務(wù)綠城服務(wù)濱江服務(wù)雅生活服務(wù)保利物業(yè)時(shí)代鄰里合景悠活世茂服務(wù)金科服務(wù)招商積余新城悅服務(wù)永升生活服務(wù)中綠城服務(wù)濱江服務(wù)雅生活服務(wù)保利物業(yè)碧桂園服務(wù)時(shí)代鄰里建業(yè)新生活世茂服務(wù)金科服務(wù)海物業(yè)資料來源：公司公告，市場(chǎng)研究部15第三方外拓能力強(qiáng)化，堅(jiān)持正確的事 物管

21、公司市場(chǎng)化發(fā)展主要包括收并購、第三方外拓（新落成項(xiàng)目、存量項(xiàng)目招投標(biāo)等）。上游開發(fā)行業(yè)增量空間收窄，僅僅依靠關(guān)聯(lián)房企支持難以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定高速增長(zhǎng)。第三方外拓既滿足增長(zhǎng)需要，同時(shí)拓展成本有限、整合難度較小，可實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張-強(qiáng)化-再擴(kuò)張的良性循環(huán)。第三方外拓受品牌影響力、經(jīng)營(yíng)效率、覆蓋深廣度等綜合因素影響，其規(guī)模大小也為公司綜合實(shí)力體現(xiàn)。 2020年主流物企第三方外拓明顯加快，世茂服務(wù)、碧桂園服務(wù)等基本實(shí)現(xiàn)從無到有，后續(xù)預(yù)計(jì)第三方外拓仍將成為物企開疆拓土重要手段。各物管公司第三方外拓規(guī)模加大物管公司碧桂園服務(wù)融創(chuàng)服務(wù)第三方外拓情況2020年第三方外拓7246萬平米，占新增合約面積53.3%2020年第三方

22、外拓1162萬平米，占新增合約面積10.9%2020年第三方外拓23.5百萬平米，占新增合約面積23.4%，為2019年13倍，2021年計(jì)劃增長(zhǎng)30%世茂服務(wù)2020年市場(chǎng)招投標(biāo)、戰(zhàn)略合作新增超6000萬方，占新增合約面積84.9%，與政府國(guó)企、永升生活服務(wù)區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)商達(dá)成戰(zhàn)略合作，操盤后續(xù)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目保利物業(yè)時(shí)代鄰里2020年通過招投標(biāo)新簽約第三方項(xiàng)目355個(gè)，對(duì)應(yīng)單年合同金額16.4億元2020年第三方外拓886萬平米，占新增合約面積25.6%資料來源：公司公告，市場(chǎng)研究部16繞不開的發(fā)展路徑：收并購 對(duì)比第三方拓展，盡管收并購存在耗資數(shù)量較大、整合效果存疑等問題，但其確為迅速擴(kuò)大規(guī)模

23、的有效有段之一。行業(yè)快速發(fā)展之下，集中度提升趨勢(shì)明確，收并購活躍度日漸升溫。 2020年上市物企收并購仍以基礎(chǔ)物管服務(wù)為主，夯實(shí)基本盤目的明確。同時(shí)各物企主動(dòng)延伸服務(wù)鏈，向梯媒、保險(xiǎn)、環(huán)衛(wèi)等多元化領(lǐng)域拓展，增強(qiáng)綜合服務(wù)能力。上市物企并購活躍度持續(xù)提升部分物企多元化收并購案例他山之石：仲量聯(lián)行現(xiàn)金投資中企業(yè)并購占較大比例上市物企公告的有效收并購數(shù)量（宗）資本支出 分紅 聯(lián)合投資 企業(yè)并購企業(yè)標(biāo)的進(jìn)入業(yè)務(wù)領(lǐng)域電梯廣告保險(xiǎn)業(yè)務(wù)高校物業(yè)環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)76100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%8070605040302010016%24% 26%4%30% 38%4%城市縱橫43%

24、2%56%4%58%碧桂園服務(wù)6%9%5%8%3%文津國(guó)際保險(xiǎn)浙大新宇10%2%2710%34%78%72%13%27%65%世茂服務(wù)55%51%1245%21雅生活服務(wù)中航美麗城鄉(xiāng)201620172018201920202012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019資料來源：中指，公司公告，市場(chǎng)研究部；此處收并購數(shù)量統(tǒng)計(jì)范圍為42家上市物企17收并購競(jìng)爭(zhēng)加劇，優(yōu)質(zhì)標(biāo)的估值快速提升 收并購市場(chǎng)延續(xù)火熱，優(yōu)質(zhì)標(biāo)的估值快速提升。當(dāng)前收并購競(jìng)爭(zhēng)激烈，優(yōu)質(zhì)標(biāo)的多方爭(zhēng)奪，且被并購方不乏上市物企。優(yōu)質(zhì)標(biāo)的爭(zhēng)奪亦帶來收購估值大幅抬升。如2021年4月融創(chuàng)服務(wù)披露擬收購80%的

25、彰泰服務(wù)，對(duì)應(yīng)價(jià)格為8億（估值10億），較1月永升生活服務(wù)的報(bào)價(jià)（4.3億收購65%股權(quán)，對(duì)應(yīng)估值6.7億），對(duì)應(yīng)標(biāo)的估值提升50%。近期大型收并購事件收購對(duì)價(jià)（億元）股權(quán)占比標(biāo)的在管面積（萬平米）時(shí)間物管公司收并購標(biāo)的PE2021年3月2021年1月2021年1月2020年5月碧桂園服務(wù)恒大物業(yè)藍(lán)光嘉寶服務(wù)亞太酒店物業(yè)雪松智聯(lián)54.3271.2%100%80%13.8819.1412.0710.39129898000860052215合景悠活13.161.05新城悅服務(wù)成都誠(chéng)悅時(shí)代61.5%Sino EstateHoldings2019年7月2019年1月碧桂園服務(wù)雅生活服務(wù)3.161.34

26、100%9.6412.31347570青島華仁物業(yè)89.7%20家主流上市物企期末在手現(xiàn)金持續(xù)增長(zhǎng)20家主流上市物企在手現(xiàn)金及占總資產(chǎn)比重90%未受限貨幣現(xiàn)金（億元）同比寶龍商業(yè)金科服務(wù)1,2001,0008006004002000200%180%160%140%120%100%80%60%40%20%0%80%70%60%50%40%30%20%10%0%保利物業(yè)合景悠活新大正永升生活服務(wù)恒大物業(yè) 短期預(yù)計(jì)熱度延續(xù)，從需求角度來看，目前主流物企在手現(xiàn)金充足、擴(kuò)規(guī)模訴求強(qiáng)烈，同時(shí)2020年新一輪物企集中上市，并購需求方持續(xù)擴(kuò)容。180.0%未受限貨幣現(xiàn)金總資產(chǎn)卓越商企服務(wù)中海物業(yè)融創(chuàng)服務(wù)世茂服

27、務(wù)華潤(rùn)萬象生活新城悅服務(wù)建業(yè)新生活碧桂園服務(wù)濱江服務(wù)時(shí)代鄰里雅生活服務(wù)綠城服務(wù)招商積余52.9%41.5%364.4168.42017257.520181,020.2202005010015020020192020年未受限貨幣現(xiàn)金（億元）資料來源：公司公告，市場(chǎng)研究部；收購PE=收購代價(jià)/收購標(biāo)的凈利潤(rùn)，以標(biāo)的收購前一年凈利潤(rùn)進(jìn)行估算，雪松智聯(lián)2020年凈利潤(rùn)以2020年前11月凈利潤(rùn)/11*12進(jìn)行估算；碧桂園服務(wù)收購藍(lán)光嘉寶服務(wù)尚處于進(jìn)行之中；以貨幣現(xiàn)金衡量收購潛力，以現(xiàn)金/總資產(chǎn)衡量資產(chǎn)彈性18短期熱度維持，中期趨于理性 從供給角度來看，一方面上市物企估值持續(xù)分化，小規(guī)模、低發(fā)展?jié)摿ι鲜?/p>

28、物企市場(chǎng)認(rèn)可度降低，個(gè)別估值已低于收并購市場(chǎng)標(biāo)的估值（估值差異亦是上市物企開展收并購擴(kuò)規(guī)模的重要原因），不排除部分小型物企放棄獨(dú)立上市，選擇直接轉(zhuǎn)讓；另一方面上游房企受融資收緊影響轉(zhuǎn)讓物管等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、回收現(xiàn)金流動(dòng)機(jī)增強(qiáng)，也將推動(dòng)被并購標(biāo)的供給增加。 無論從需求還是供給來看，預(yù)計(jì)短期收并購市場(chǎng)仍將延續(xù)火熱，不排除行業(yè)內(nèi)大中型標(biāo)的整合可能。但考慮當(dāng)前主要大型物企基本完成上市，隨著2020年上市物企在手現(xiàn)金逐步消耗，預(yù)計(jì)后續(xù)收并購市場(chǎng)將趨于理性。物管公司估值分化，大型物企普遍估值更高180160碧桂園服務(wù)140120100802020年?duì)I收（億元）恒大物業(yè)綠城服務(wù)雅生活服務(wù)招商積余保利物業(yè)華潤(rùn)萬象生

29、活融創(chuàng)服務(wù)60中海物業(yè)世茂服務(wù)金科服務(wù)新大正建業(yè)新生活40新城悅服務(wù)榮萬家永升生活服務(wù)卓越商企服務(wù)20時(shí)代鄰里濱江服務(wù)寶龍商業(yè)合景悠活002040PE（TTM）6080100120宋都服務(wù)19資料來源：公司公告，市場(chǎng)研究部；估值數(shù)據(jù)截至2021年4月26日非住領(lǐng)域爭(zhēng)奪戰(zhàn)打響 從已有業(yè)態(tài)區(qū)分，非住領(lǐng)域包括商辦、公建、城市服務(wù)等。各物企涉足范圍持續(xù)擴(kuò)大，高校、醫(yī)院、電力、軌道交通等細(xì)分領(lǐng)域逐步進(jìn)入視野之中。城市服務(wù)模式探索已有成效，典型如保利物業(yè)的鎮(zhèn)興中國(guó)模式，碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)以環(huán)衛(wèi)為切入點(diǎn)、致力一體化城市大物業(yè)服務(wù)。 目前各物企非住領(lǐng)域拓展仍處起步階段，后續(xù)預(yù)計(jì)持續(xù)發(fā)力，對(duì)應(yīng)領(lǐng)域進(jìn)一步市拓

30、及收并購不可避免。對(duì)比來看，綜合類物管巨頭及細(xì)分賽道龍頭或在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)主動(dòng)。各物管公司非住領(lǐng)域拓展情況（含城市服務(wù)）物管公司非住領(lǐng)域拓展情況聯(lián)合環(huán)衛(wèi)龍頭滿國(guó)康潔、福建東飛，城市服務(wù)業(yè)務(wù)版圖覆蓋25個(gè)省份、83個(gè)地級(jí)市，2020年城市服務(wù)收入8.84億元，合同剩余未執(zhí)行金額約130億元碧桂園服務(wù)融創(chuàng)服務(wù)2020年住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、城市公共及其他物業(yè)在管面積占比77%、12%、11%2020年在管項(xiàng)目按面積分類，住宅、公建、商業(yè)及綜合體分別占比40.4%、46.5%、13.1%。通過股權(quán)合作獲取全國(guó)領(lǐng)先及區(qū)域領(lǐng)先環(huán)衛(wèi)品牌，在管項(xiàng)目超過130個(gè)項(xiàng)目，總合同金額超過130億元雅生活服務(wù)世茂服務(wù)布局學(xué)

31、校、醫(yī)院、園區(qū)、公建、工業(yè)等領(lǐng)域，2020年收購高校龍頭浙大新宇獲取優(yōu)質(zhì)標(biāo)桿項(xiàng)目，如大連軌道交通、中國(guó)傳媒大學(xué)等，新增上海臨港、無錫惠山區(qū)城市服務(wù)，探索智慧城市建設(shè)，老舊小區(qū)改造、城市公建以及物業(yè)生活配套服務(wù)等多項(xiàng)內(nèi)容永升生活服務(wù)2020年商業(yè)及寫字樓、公共服務(wù)收入占比15%、16%。2020年公共服務(wù)收入8.04億元，同比增長(zhǎng)67.2%，期末在管項(xiàng)目393個(gè)，聚焦城鎮(zhèn)景區(qū)、高校教研、軌道交通三大業(yè)態(tài)保利物業(yè)時(shí)代鄰里高質(zhì)收購進(jìn)入工業(yè)物流地產(chǎn)和電力細(xì)分領(lǐng)域，市場(chǎng)拓展獲取優(yōu)質(zhì)標(biāo)桿項(xiàng)目，如肇慶市肇慶學(xué)院、成都香格里拉大酒店、廣州市白云山雕塑公園資料來源：公司公告，市場(chǎng)研究部20Contents01高

32、增長(zhǎng)仍在延續(xù)，精細(xì)化管理逐見成效非住及市場(chǎng)化拓展提速，收并購如火如荼社區(qū)增值量變積累，持續(xù)探索新模式投資建議020304社區(qū)增值服務(wù)量變積累，盈利貢獻(xiàn)度提升 2020年各物管公司持續(xù)發(fā)力社區(qū)增值服務(wù)，從明確分類的主流上市物企來看，13家上市物企2020年社區(qū)增值服務(wù)收入121.5億元，同比增長(zhǎng)68.1%，毛利潤(rùn)54億元，同比增長(zhǎng)67%。當(dāng)前社區(qū)增值服務(wù)已小有成績(jī)，但仍處于量變積累過程。由于該業(yè)務(wù)是基于人與物的服務(wù)需求再挖掘，想象空間巨大，未來某一細(xì)分領(lǐng)域盈利模式一旦跑通，快速復(fù)制下有望推動(dòng)物管行業(yè)天花板進(jìn)一步上移。我們認(rèn)為未來做大社區(qū)增值的關(guān)鍵點(diǎn)仍在于：1）增值服務(wù)內(nèi)容進(jìn)一步豐富；2）各細(xì)分增

33、值服務(wù)商業(yè)模式的完善；3）各細(xì)分增值服務(wù)滲透率的提升。整體來看，當(dāng)前各物企社區(qū)增值業(yè)務(wù)仍處于試水和打通商業(yè)模式的階段，距離質(zhì)的變化仍存一定距離。 從利潤(rùn)貢獻(xiàn)來看，13家上市物企中6家社區(qū)增值服務(wù)已成長(zhǎng)為第二大利潤(rùn)來源，毛利潤(rùn)貢獻(xiàn)度持續(xù)提升。2020年各物管公司收入構(gòu)成2020年各物管公司毛利潤(rùn)構(gòu)成其他專業(yè)服務(wù) 非業(yè)主增值服務(wù) 社區(qū)增值服務(wù) 基礎(chǔ)物管服務(wù)其他專業(yè)服務(wù) 非業(yè)主增值服務(wù) 社區(qū)增值服務(wù) 基礎(chǔ)物管服務(wù)100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%0.3%1%26%100%90%0.4%20%3%8%7%11% 5%12% 24%14%25%15%22%17%22%14

34、%32%14%40%13%41%18% 18%8%18%25%11%25%28%12%25%32%27%20%32%10%34%19%29%36%4%80% 24%24%11%47%47%6%15%70%60%50%40%30%25%9%11%12%35% 21%18%15%24%17%44%17%35%74%64%65% 62%60% 60% 60%65%56%58%55% 57% 54%56%54%53%53%20% 45%46%43%48% 47%47%47%10%0%新城悅服務(wù)永升生活服務(wù)中海物業(yè)綠城服務(wù)濱江服務(wù)雅生活服務(wù)保利物業(yè)碧桂園服務(wù)時(shí)代鄰里世茂服務(wù)金科服務(wù)融創(chuàng)服務(wù)恒大物業(yè)新城悅

35、服務(wù)永升生活服務(wù)中海物業(yè)綠城服務(wù)濱江服務(wù)雅生活服務(wù)保利物業(yè)碧桂園服務(wù)時(shí)代鄰里世茂服務(wù)金科服務(wù)融創(chuàng)服務(wù)恒大物業(yè)22資料來源：公司公告，市場(chǎng)研究部；中海物業(yè)按當(dāng)年匯率換算成人民幣社區(qū)增值服務(wù)聚焦零售、美居等方向 當(dāng)前主流上市物企社區(qū)增值服務(wù)聚焦于零售、美居、傳媒及空間運(yùn)營(yíng)、房屋經(jīng)紀(jì)等方向，同時(shí)積極嘗試團(tuán)膳、旅行社、校園增值等新業(yè)務(wù)形態(tài)。 簡(jiǎn)單對(duì)比物企與細(xì)分領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)企業(yè)情況，2020年保利物業(yè)美居收入相對(duì)靠前，為4.05億元，同期紅星美凱龍實(shí)現(xiàn)收入139億元；2020年碧桂園服務(wù)社區(qū)傳媒收入相對(duì)靠前，為3.5億元，同期分眾傳媒實(shí)現(xiàn)收入121億元；2020年永升生活服務(wù)房屋經(jīng)紀(jì)收入相對(duì)靠前，為1.92億元，同期貝殼實(shí)現(xiàn)收入705億元。盡管可能存在收入確認(rèn)差異，但對(duì)比結(jié)果顯示物管公司在社區(qū)增值服務(wù)細(xì)分領(lǐng)域可挖掘空間依舊充足，除了增加服務(wù)種類，現(xiàn)有業(yè)務(wù)的深度挖掘、規(guī)模提升同樣十分重要。各物管公司