10.北京鼎能置業(yè)南中軸路商業(yè)項目市場研究—規(guī)劃

1、2、產(chǎn)品策劃的原則11、商業(yè)結(jié)點的創(chuàng)造；2、大眾消費商業(yè)的策劃產(chǎn)品要符合消費市場需要 ；3、產(chǎn)業(yè)商業(yè)（專業(yè)市場）的策劃產(chǎn)品要符合經(jīng)營商戶和零售商的需要 ；4、策劃產(chǎn)品差異化的需要 ；25、策劃方案租金策略財務(wù)有效性 ；6、策劃方案營銷執(zhí)行的財務(wù)有效性；7、開發(fā)商資金策略的可行性；8、住宅、商業(yè)、寫字樓及酒店營銷的可行性。3商鋪營銷市場對本項目產(chǎn)品策劃的影響： 目前，從事商鋪投資的個人絕大多數(shù)不從事經(jīng)營，既買又經(jīng)營的主要是餐飲服務(wù)業(yè)；專業(yè)市場的商戶大多數(shù)對于一次買下商鋪興趣不大，但是從調(diào)研情況看，專業(yè)市場的商戶對買斷5年經(jīng)營權(quán)有興趣。 鑒于以上原因，本項目商鋪營銷的方式會是以下兩種：（1）、商鋪

2、產(chǎn)權(quán)銷售；（2）、商鋪經(jīng)營權(quán)5年期出售。43、對產(chǎn)品類型的初步判斷5依據(jù)市場調(diào)查的相關(guān)信息，鑒于以下原因，賽睿顧問初步建議本項目商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)容應(yīng)該包括適當規(guī)模的專業(yè)市場：1、周邊成熟的專業(yè)市場氛圍；2、周邊專業(yè)市場商鋪租金、售價顯著高于周邊普通民用底商、集中商業(yè)商鋪、商業(yè)街商鋪；3、本項目所在區(qū)域?qū)I(yè)市場商鋪的營銷具有良好的市場條件，符合開發(fā)商資金回收速度及數(shù)量的要求；4、本項目大量地下商業(yè)面積，從大眾日常消費的角度看，地下商業(yè)除地下娛樂城、餐飲等之外，其他購物業(yè)態(tài)，市場認同度低，相反，對于專業(yè)市場來講，地下對其負面影響??；5、周邊專業(yè)市場的類型有差異化的空間。6考慮到市場風(fēng)險、周邊大批居民消費

3、需要及本地區(qū)過渡地段的特點，建議本項目商業(yè)地產(chǎn)部分包括針對大眾消費商業(yè)的部分，但規(guī)模需要謹慎控制：1、本項目約55萬平方米住宅居住人口不會超過2萬人，這樣的消費群的日常消費，需要相關(guān)商業(yè)內(nèi)容，但規(guī)模有限；2、在本項目單純造娛樂化、體驗概念，針對居民市場的感染力比較局限，來自本項目外部的消費者數(shù)量規(guī)模也有限，但是周邊商戶卻可以形成市場支撐；3、本項目所在區(qū)域在短期內(nèi)形成大眾消費市場聚合力的業(yè)態(tài)主要是餐飲和超市，這兩類有可放大的空間，但仍需謹慎。7賽睿顧問初步建議本項目專業(yè)市場有以下類型：1、玩具游樂設(shè)施批發(fā)（主要批發(fā)玩具、兒童用品、游樂設(shè)施、電玩、健身器械等，北京目前缺乏該類大規(guī)模、專業(yè)化的批發(fā)

4、市場）；2、燈具城（周邊有燈具批發(fā)城，但規(guī)模偏?。?、根據(jù)對周邊文化用品批發(fā)商戶的調(diào)研,提升檔次的方式接受程度低,但是這些商戶普遍對現(xiàn)在的鋪位缺乏私密性有怨言,認為不利于其經(jīng)營,所以本項目專業(yè)市場中和周邊現(xiàn)狀市場重疊的部分，未必檔次提升，應(yīng)該是針對商戶深層次需求從功能上提升。8賽睿顧問初步建議本項目大眾消費商業(yè)有以下類型：1、巴黎購物拱廊街（北京首創(chuàng)，融餐飲、娛樂、專賣店于一體）；2、超市(家樂福、旺市百利）；3、針對經(jīng)營商戶休閑娛樂的設(shè)施(因為該區(qū)域很多市場較早關(guān)門,所以市場經(jīng)營商對娛樂設(shè)施有需求);4、餐飲街及其他集中餐飲。9綜合用地產(chǎn)業(yè)商業(yè)+商住、辦公大眾消費商業(yè)，“巴黎購物拱廊街”超

5、市娛樂大眾消費、產(chǎn)業(yè)商業(yè)重疊區(qū)休閑104、對產(chǎn)品規(guī)模的初步判斷11決定商業(yè)規(guī)模的參考因素：1）、市場可支撐開發(fā)規(guī)模2）、本地市場，競爭商業(yè)項目規(guī)模 3）、經(jīng)濟增長因素對規(guī)模的影響力 4）、政府規(guī)劃條件 5）、交通條件對規(guī)模的制約 12本項目消費者日常消費支撐的大眾消費商業(yè)規(guī)模：1）、根據(jù)調(diào)查，周邊消費者月平均購物、餐飲、娛樂消費為680元；2）、本項目最大居住人口規(guī)模2萬*月產(chǎn)生最大消費額為：1360萬元；3）、2002年北京市商場平均每平方米的營業(yè)額為1662元，南城商場的典范莊勝崇光為631元，考慮市場動態(tài)因素，南城商業(yè)每平方米營業(yè)額不超過800元；*本項目消費者支撐商業(yè)規(guī)模：1360萬/

6、800=1.7萬平方米13本項目周邊消費者支撐的大眾消費商業(yè)規(guī)模：1）、如果2萬平方米的國際品牌超市進駐,對周邊消費者的吸引沒有問題-+2萬平方米=3.7平方米2）、假設(shè)品牌餐飲捆綁式進駐,打造餐飲街,可發(fā)展規(guī)模應(yīng)該不少于2萬平方米-+2萬平方米=5.7萬平方米3)、購物拱廊街在創(chuàng)意概念下,融合體驗元素,具有絕對差異化，可以形成對周邊甚至北京消費者廣泛的吸引, 建議上頁的大眾商業(yè)和購物拱廊街整體規(guī)劃設(shè)計，其市場規(guī)模有放大空間，但需結(jié)合市場影響度和財務(wù)測算進行判斷。上述針對大眾消費的商業(yè)應(yīng)該控制在8萬平方米左右。14產(chǎn)業(yè)商業(yè)(專業(yè)市場)支撐的商業(yè)規(guī)模：1）、沿南中軸路底商具有展示效果,成為專業(yè)市

7、場旗艦店具有一定市場支撐;2）、與沙子口批發(fā)市場比鄰區(qū)域批發(fā)市場有價值 上述產(chǎn)業(yè)商業(yè)(批發(fā)市場)的規(guī)模不受周邊消費市場規(guī)模的影響,而且只要產(chǎn)品定位恰當準確、能創(chuàng)造出絕對差異化,其規(guī)?？臻g的制約因素主要是行業(yè)空間和規(guī)劃條件。需進行深度分析，并做財務(wù)測算。 15“巴黎購物拱廊街”和產(chǎn)業(yè)商業(yè)(專業(yè)市場)的商業(yè)規(guī)模均不受本地消費市場規(guī)模的影響，其大小取決于最終產(chǎn)品定位的差異化程度，產(chǎn)品越是差異化，規(guī)模發(fā)展空間越大。最終的規(guī)模需要經(jīng)過財務(wù)測算確定。定性判斷，整個項目如果最終包括了“巴黎購物拱廊街”和專業(yè)市場，加上底商，總體規(guī)模在16萬平方米左右有市場支撐。16賽睿顧問初步建議：4號地以玩具游樂設(shè)施批發(fā)市

8、場為主題，又有商住、辦1-2號地做燈具批發(fā)市場東區(qū)南端寫字樓底商考慮針對經(jīng)營商戶等的休閑娛樂1-1號地選擇家樂福、旺市百利或浙江超市（酒店的規(guī)劃需要考慮可行性及資金回收問題）進駐175、開發(fā)商提議內(nèi)容的市場驗證181、關(guān)于商業(yè)建筑博覽概念（1）、消費者調(diào)查顯示，51%的被調(diào)查者認為這樣的概念有影響力；（2）、投資者調(diào)查顯示，60.3%的被調(diào)查者認為這樣的概念有影響力;（3）、經(jīng)營商戶調(diào)查顯示，僅27%的被調(diào)查者認為上述概念有影響力。192、關(guān)于提升文化用品市場檔次在針對沙子口周邊專業(yè)市場商戶的調(diào)查中，如果周邊出現(xiàn)新建的略高檔次的同類批發(fā)市場，他們有購買可能（包括不確定）的比例占被訪商家的55.6，有租用可能（包括不確定）的比例占被訪商家的77.8203、關(guān)于周邊批發(fā)市場類型及供應(yīng)情況在競爭調(diào)查報告中已經(jīng)有相應(yīng)的內(nèi)容。周邊專業(yè)市場類型集中為服裝、鞋類、文化用品、燈具等，有些類型市場供應(yīng)量很大，但依然有可能延伸出來有市場規(guī)模的批發(fā)類型。本項目進行專業(yè)市場開發(fā)的空間未必在提升檔次，而是