房地產(chǎn)策劃學(xué)習(xí)必備(共32頁)

1、第 PAGE 48 頁房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)市場(shchng)一級市場，是指國家以土地(td)所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場;二級市場，是指土地使用權(quán)出讓結(jié)束，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)(kif)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易的市場;三級市場，是指在二級市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易市場。國土局代表國家行使土地所有者職權(quán)，以及對房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)行業(yè)管理的一個政府部門。商品房是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)，進行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準在市場上流通的房地產(chǎn)。它是可領(lǐng)獨立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn)。開發(fā)商專

2、門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。代理商經(jīng)政府批準成立，從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀、評估等業(yè)務(wù)的中介服務(wù)機構(gòu)，接受委托代辦房地產(chǎn)的出售、購買、出租、承租及物業(yè)咨詢評估報告、銷售策劃等業(yè)務(wù)提供有償服務(wù)的企業(yè)。土地類型按其使用性質(zhì)劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設(shè)施用地及自由集資、微利房用地。土地使用年限是指政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)期滿后，如該綜土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求，土地使用權(quán)可申請續(xù)用（經(jīng)批準并補清地價后繼續(xù)使用），如果不符合則該綜土地使用權(quán)由政府無償收回?，F(xiàn)政府對土地使用年限規(guī)定如下：居住用地70年，工業(yè)、教育、科技、文

3、化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年。土地使用費土地使用者因使用土地而按規(guī)定每年支付給予政府的費用。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)。房屋作為不動產(chǎn)和土地是不可分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產(chǎn)項目銷售中，開發(fā)商擁有房屋、車庫等的產(chǎn)權(quán)并獨立出售，但像屬于小區(qū)綠地部分的公建，對購房而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。如何辦理產(chǎn)權(quán)每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在整棟樓的大房屋產(chǎn)權(quán)證后才能進行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關(guān)資料文件

4、等先到房屋交易部門辦理契稅手續(xù)后，辦理過戶手續(xù)。也可以委托中介機構(gòu)或由開發(fā)商代辦。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)(chn qun)登記指凡是在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)，不論歸誰所有，都必須按照登記辦法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機關(guān)申請登記。經(jīng)審查確認產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機關(guān)發(fā)給房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對各類房地產(chǎn)權(quán)實施有效管理，并確定(qudng)房地產(chǎn)權(quán)利。房地產(chǎn)登記時要對權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間、變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、等級、坐落、坐標、形狀等進行記載，登記機關(guān)設(shè)置房地產(chǎn)登記冊，按編號對房地產(chǎn)登記事項作全面記載。產(chǎn)權(quán)(chn q

5、un)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地所有權(quán)證”的二合為一，是房地產(chǎn)權(quán)的法律憑證。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他想權(quán)利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。商品房預(yù)售許可證按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到國土局申請，批準后方可預(yù)售樓花（現(xiàn)樓不需要此證）。房地產(chǎn)買賣合同是由國土局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。所有的商品房銷售都須簽訂此合同，內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。房屋所有權(quán)房屋的所有權(quán)為房屋的占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（

6、包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和。擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了對該房屋在法律允許范圍內(nèi) 的一切權(quán)利。房屋使用權(quán)是指對房屋擁有的享用權(quán)。房屋租賃活動成交的是房屋的使用權(quán)。銀行按揭是指購房者購買商品房時與銀行達成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為，業(yè)主會付一部分房款，余款由銀行代購房者支付，購房者的房屋所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后，房屋所有權(quán)歸己。七通一平是指上、下水通，排污通，路通，電訊通，煤氣通，電通，熱力通，場地平整。公共維修基金公共維修基金是指樓房的公共部位和公共設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護基金。房屋買賣所需費用（1）按揭手續(xù)費：A、財產(chǎn)保險費：總房價款1貸款年限

7、（其中15年為1，610年為0.8，11|20年為0.6）。B、抵押登記費+工本費：房屋90元/套，商業(yè)110元/間。C、公證費：以借款人所申請貸款額為基數(shù)收取，13萬元（不含3萬元）收取100元；35萬元（不含5萬元）收取150元；510萬元（不含10萬元）收取200元；1020萬元（不含20萬元）收取300元。（2） 辦證手續(xù)費 A、契稅：房屋(fngw)按總房款的3%收取，商鋪按總金額的5.5%。 B、交易費：在房產(chǎn)大證時間一年以內(nèi)(y ni)的由開發(fā)商支付：房屋3元/、商鋪房價的0.3%；在房產(chǎn)大證時間一年以外的開發(fā)商與客戶(k h)各承擔(dān)一半：房屋6元/、商鋪10元/。（3） 物業(yè)維

8、修基金： 總房款的2.5%。（4） 配套費包括電話、天然氣、有線電視、寬帶等設(shè)施的接入或初裝費用，具體收費辦法在物業(yè)交付時確定，為開發(fā)商代收代繳費用。房屋的結(jié)構(gòu)形式主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分，一般可以分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混房屋一般在6層以下。磚木結(jié)構(gòu)：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)成的房屋。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如

9、柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其它材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經(jīng)久耐用，并且房間開間、進深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層房屋富哦采用這種結(jié)構(gòu)。其缺點是工藝比較復(fù)雜，建筑造價較高。房屋的建筑面積是指按房屋建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和（即房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積），它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟指標。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。商品房銷售面積商品房銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積（套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分攤公用建筑面積之和。即：商品房

10、銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積。建筑面積的計算規(guī)定是建筑物外圍面積的展開，是指建筑物各層次外圍面積的總和。由于房屋使用要求、結(jié)構(gòu)形式的不同和裝飾方面諸多因素，造成房屋不太規(guī)則。國家根據(jù)房屋使用程度的不同，對房屋建筑面積的測算制定可相應(yīng)的規(guī)則。針對房屋建筑物的主要規(guī)定有：（1）作為永久性結(jié)構(gòu)的房屋按外圍水平投影面積計算。單層房屋按一層計算建筑面積，多層房屋按各層建筑面積的總和計算。（2）建筑物內(nèi)所有永久性建筑層高在2.2米以上的，包括房屋內(nèi)的夾層、插層，技術(shù)層（即管道層，儲藏室等）和2.2米以上的樓梯間、電梯間、均按一層計算建筑面積。層面上的樓梯間，水箱間，電梯機房及斜面(ximin

11、)結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.2米以上的建筑和地下室，半地下室及相應(yīng)進出口，層高在2.2米以上的按其外圍水平投影面積計算。（3）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳，大廳均按一層計算建筑面積；大廳內(nèi)回廊部分，層高在2.2米以上的按其水平(shupng)投影面積計算。（4）樓梯間、電梯井、垃圾道、管道進等均按房屋(fngw)自然層計算面積。（5）與房屋相連的有柱走廊，房屋間屬永久性封閉的架空通廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其圍護結(jié)構(gòu)和柱的外圍水平投影面積計算。與房屋相連的有上蓋無柱的走廊，連廊按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計算;有頂蓋未封閉永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算；房屋之間無上蓋的架空

12、通廊（天橋）不計算建筑面積。（6）有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊，門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。（7）全封閉的陽臺挑廊按其外圍水平投影面積計算。未封閉的陽臺，挑廊按其圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積的一半計算。（8）有伸縮的房屋，若在室內(nèi)，伸縮縫計算面積。與室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫不計算建筑面積。（9）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的樓梯按各層水平投影面積計算，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。（10）突出房屋墻面的構(gòu)件，配件，裝飾柱，裝飾性的玻璃幕墻，垛，勒腳，臺階，無柱雨蓬等，騎樓過街樓的底層作用道路街巷通行的部分，及屋面上的花園，游泳池等均不計算建筑面積。以上規(guī)定基本上涵蓋可房屋所有

13、建筑面積，它是各面積計算的基礎(chǔ)。套內(nèi)建筑面積的計算房屋為了滿足各種需要和結(jié)構(gòu)上的需要，各套面積不一定相等，就必須將各套房的面積分別進行測算。套內(nèi)建筑面積由三部分組成：（1）套內(nèi)使用面積：A、臥室、起居室、餐廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和；B、躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯，按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；C、不包含在結(jié)構(gòu)內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井，均計入使用面積。（2）套內(nèi)墻體面積：新建住宅各套之間的分割墻、套與公用建筑空間之間的分割墻，以及外墻（包括山墻），均為共用墻。共用墻體按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積；非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積；內(nèi)墻

14、面裝修厚度均計入套內(nèi)墻體面積。（3）陽臺建筑面積：A、原設(shè)計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；B、挑臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；C、凹陽臺按其交戰(zhàn)面積（含女兒墻墻體面積）的一半計入建筑面積；D、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其交戰(zhàn)面積的一半計算建筑面積。綜上所述，套內(nèi)建筑面積(jin zh min j)=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。公有(gngyu)建筑面積的計算和分攤一般房屋(fngw)除了專有別墅以外，都有公共使用面積部分。最簡單的有樓道、樓梯、樓梯間等，這部分面積應(yīng)由各戶進行分攤。公有面積的處理

15、原則一般按各戶房屋建筑面積比例進行分攤。（1）共有建筑面積的內(nèi)容：共有建筑面積包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室、以及為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，俺水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻、以及外墻水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、作為人防工程的地下室、都不計為共有建筑面積。將這幾部分面積和計起來即為共有面積總和。（2）共有建筑面積的計算方法：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套內(nèi)建筑面積之和，并扣除以作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務(wù)的警

16、衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積；即為整棟建筑物應(yīng)分攤的共有建筑面積。（3）各戶分攤公用建筑面積的計算方法：其基本思路就是用各戶套內(nèi)面積按比例進行分攤：第一步：計算分攤系數(shù)。分攤系數(shù)=需要分攤的公用面積之和/各套內(nèi)建筑面積之和=（總建筑面積之和各套內(nèi)建筑面積之和）/各戶套內(nèi)建筑面積之和。第二步：各套房的公共分攤面積=分攤系數(shù)X各套內(nèi)建筑面積。使用率房屋套內(nèi)凈面積（即使用面積）和房屋建筑面積的比為使用率。一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間。怎樣計算房屋的使用率屋使用率是指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要標準，目前物業(yè)市場上出售的房屋大多以建筑

17、面積表示，但對客戶來說最具有實際使用意義的是使用面積。二者在數(shù)值上差距越大使用率越低，效用也越低。在使用率計算方法的選擇上，有些發(fā)展商采用軸線面積法。這種方法是以房間內(nèi)外墻的中線為邊界計算使用面積，這樣計算出來的使用面積包括了外墻的一半面積和全部內(nèi)墻所占的面積，數(shù)值上顯得較高，不能完全反映房產(chǎn)實際的使用面積情況。 比較確切的計算方法是在建筑面積的基礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻所占的面積后得出的使用面積，這種方法計算出來的使用面積也形象地稱為“地毯面積”。它反映了一個物業(yè)的真實使用率，這種計算方法是對客戶負責(zé)任的方法。從一般情況來看，高層塔樓的真實使用率方面較多層住宅圖差，主要是因為高層要求有防火樓梯，電

18、梯間面積也較大，一梯多戶設(shè)計也加大了通道的面積，每戶平均分攤的面積也多。而多層住宅基本不存在上述問題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設(shè)計布局其使用率還可進一步提高。此外，建筑面積還包括各單元應(yīng)分攤的配套用房共用建筑面積，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。建筑容積率是指項目規(guī)劃(guhu)建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積項目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物（構(gòu)筑物）所占面積、運動場地等等之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。建筑(jinzh)密度是指建筑物的覆蓋率，具體指項目用地范圍

19、內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比（），它可以(ky)反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度 。綠地率綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（% ）。綠地率所指的居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。綠化率綠化率是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。 輔助面積輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接

20、供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標。使用面積住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。 計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。建筑面積住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，

21、則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。房屋的開間住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米-3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。 規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開間5米以上，進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40-50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。 房屋(fngw)的進深在建筑學(xué)上是指一

22、間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效(yuxio)地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進深在設(shè)計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意(rny)擴大。層高層高是指住宅高度以層為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。什么是房屋組團我們所熟悉的居住區(qū)，從布局上看多是外向開房性的，小區(qū)與主要接到?jīng)]有界限，小區(qū)內(nèi)樓宇成排排列，道路暢通無阻。這種布局的缺點是不但形象單一死

23、板，而且給住戶帶來不安全感。二房屋組團是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結(jié)構(gòu)。院落式的布局，用四面樓房圍合成封閉的空間，有單一的出入口出入，它能給住戶帶來領(lǐng)域感和安全感，鄰里有交往的氛圍和空間，空間尺度宜人，讓人輕松愉快，非常符合現(xiàn)代人交流的心理需要。何謂生態(tài)房屋生態(tài)房屋是運用生態(tài)學(xué)原理和遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展的原則，即綜合系統(tǒng)效率最優(yōu)原則，設(shè)計、組織建筑內(nèi)外空間中的各種物質(zhì)因素，是物質(zhì)、能源在建筑系統(tǒng)沒有秩序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一種高效、低能、無廢、無污染，生態(tài)平衡的建筑環(huán)境。這里的環(huán)境不僅涉及房屋區(qū)的自然環(huán)境，如空氣、水體、土地、綠化、動植物、能源等，也設(shè)計房屋區(qū)的人文環(huán)境、經(jīng)紀系統(tǒng)和社會

24、環(huán)境。培育生態(tài)房屋概念主要是在這種觀念的影響下，在房屋建設(shè)與發(fā)展中始終以生態(tài)問題為 ，在環(huán)保、綠化、安居、道路管網(wǎng)等方面進行系統(tǒng)規(guī)劃與管理，是房屋區(qū)生態(tài)環(huán)境處于良性循環(huán)狀態(tài)之中。什么是綠色房屋“綠色房屋”不是一般人認為的綠化較好的房屋。實際上較高的綠化率只是“綠色房屋”內(nèi)容的一個方面，真正的“綠色房屋”的內(nèi)涵是全方位的立體環(huán)保工程。它是既適應(yīng)地方生態(tài)而又不破壞地方生態(tài)的建筑，具有節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、改善生態(tài)環(huán)境、減少環(huán)境污染、延長建筑物壽命等優(yōu)點。節(jié)約土地資源。新型建材、新型墻體的采用是“綠色房屋”的構(gòu)成內(nèi)容。房屋的墻體提倡使用高科技環(huán)保建材。如現(xiàn)在有一種新型的建材環(huán)保用磚，該磚采用發(fā)電廠排出的

25、飛灰為重要原料，抗壓強度在8兆帕以上，在防水、隔熱、隔音和耐震強度上均超過了一般紅磚。另外有一種木屑制磚，該磚的重量只有普通磚的一半，但強度卻是普通磚的兩倍。充分利用自然資源。房屋采光的設(shè)計不但影響居住者身體健康和生活質(zhì)量，而且涉及到能源的節(jié)約與浪費。如采用大面積玻璃，設(shè)計明廳、明衛(wèi)、名廚等，就能節(jié)約大量的電能；盡可能采用太陽能熱水系統(tǒng)，采用小區(qū)共用供熱系統(tǒng)，都是充分利用自然能源的有效途徑，可減少對大氣的污染。垃圾的分類處理。對垃圾的分類處理也屬于綠色環(huán)保，與房屋環(huán)境息息相關(guān)。因此，專家也將垃圾分類處理納入“綠色住宅”的內(nèi)容。什么是花園式房屋花園式房屋也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是

26、帶有花園草坪(copng)和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。城市(chngsh)居住區(qū)城市(chngsh)居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模3000050000人相對應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。居住小區(qū)居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 700015000人相對應(yīng)，配建有一套能滿足

27、該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地居住組團居住組團一般稱組團，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模10003000人相對應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 居住區(qū)用地房屋用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。房屋用地是指房屋建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱。公共服務(wù)設(shè)施用地公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。道路用地道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通

28、勤車等停放場地。居住區(qū)級道路一般用以劃分小區(qū)的道路，在大城市中通常與城市支路同級。小區(qū)級路一般用以劃分組團的道路。組團級路上接小區(qū)路、下連宅間小路的道路。宅間小路住宅建設(shè)之間連接各住宅入口的道路。公共綠地公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。配建設(shè)施配建設(shè)施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。其他(qt)用地其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外(ywi)的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。 公共(

29、gnggng)活動中心公共活動中心是配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。道路紅線道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。建筑線建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。日照間距系數(shù)根據(jù)日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋標高的比值。建筑小品建筑小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。房屋平均層數(shù)房屋總建筑面積與房屋基底總面積的比值。拆建比新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。土地開發(fā)費土地開發(fā)費是進行土地開發(fā)時所投入的費用總和，即生地變成熟地所需要的總費用。包括城市基礎(chǔ)設(shè)

30、施配套費，公共事業(yè)建設(shè)配套費和小區(qū)及宗地開發(fā)配套費。另一種解釋：每公頃居住區(qū)用地開發(fā)所需的前期工程的測算投資，包括征地、拆遷、各種補償、平整土地、敷設(shè)外部市政管線設(shè)施和道路工程等各項費用（萬元/ha）。房屋單方綜合造價每平方米房屋建筑面積所需的工程建設(shè)的測算綜合投資，應(yīng)包括土地開發(fā)費用和居住區(qū)用地內(nèi)的建筑、道路、市政管線、綠化等各項工程建設(shè)投資及必要的管理費用。均價均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價?；鶅r基價也叫基礎(chǔ)價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。起步

31、價起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。一次性買斷價一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意(su y)變更。 預(yù)售(y shu)價預(yù)售價也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語；預(yù)售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應(yīng)按有批準(p zhn)權(quán)限部問核定的價格為準。如何進行戶型評判整體而言：（1）景觀；（2朝向；（3）單元戶數(shù)；（4

32、）人文環(huán)境；（5）方正實用；具體而言：（1）生理分居和功能分區(qū)；（2）動靜分離；（3）通風(fēng)與采光；（4）廚房要按操作流程設(shè)計；（5）衛(wèi)生間面積要適宜；（6）注重私密性；（7）空間分布科學(xué)。我們通常所說的一室一廳、兩室一廳、兩室兩衛(wèi)一廳、三室一廳，就是最為普通的戶型，此外還有躍式住宅、復(fù)式住宅、高檔的花園別墅等。在對戶型進行評判時可從以下幾方面入手：看居室的功能分區(qū)是否合理，應(yīng)避免斜角空間，盡可能減少不必要的“死角”面積和交通面積。從習(xí)慣上看，居住的空間應(yīng)給人以穩(wěn)定、寬闊感，所以房屋要方正，這樣不但有利于家具擺設(shè)，對于居住者來說也有個良好的居室活動空間。房門的開向是否合理，要不影響使用的空間和居

33、室的私密性。戶型的節(jié)能要求，他可以減少不必要的日常生活開支。起居室、臥室、書房等人們經(jīng)?；顒拥目臻g采用直接采光，可以節(jié)約能源。單元內(nèi)不同空間要有相對合理的面積。通常人們購房時所說的“三大一小”，就是“大廚房、大衛(wèi)生間、大客廳、小臥室，被認為是較能滿足人們?nèi)粘Ｉ畹男枰?。從居室功能分析，廚房合理的面積下般為4平方米至5平方米之間，廚房不能過于狹小，應(yīng)有最小寬度?，F(xiàn)今住宅設(shè)計中推崇的是大衛(wèi)生間，三居以上居室應(yīng)設(shè)有兩個衛(wèi)生間，個封閉的設(shè)浴盆和大便器，一個開敞的設(shè)洗澡盆和擺放洗衣機，解決使用高峰期相互干擾等問題。臥室的合理面積一般應(yīng)為13至14平方米之間，臥室要有私密性，安靜舒適并通風(fēng)良好。陽臺，好的

34、陽臺設(shè)計是將大客廳與寬闊的落地陽臺門及室外景色有機地融為一體，豁然開朗的視線總是能給居住者一份清新、爽快的心情。房間的內(nèi)部凈高要合適，現(xiàn)在，絕大部分商品房的內(nèi)層澤高在2.5米到2.7米之間。需要注意的是：擴大居住面積是相對容易的，而對層高的不滿意，確是無法改變的。另外，除了房間布置，好的戶型設(shè)計還會充分考慮現(xiàn)有備種家用電器如冰箱、電視、洗衣機、空調(diào)、電話的設(shè)置，還要考慮將來不斷涌入家庭的各種新的家用電器如電腦網(wǎng)絡(luò)、新的電炊具、新的保健娛樂設(shè)施、新的安全防衛(wèi)設(shè)施、救生設(shè)施等等的配置，有合理的空間安排和電氣設(shè)計。建筑材料也是質(zhì)量較好的新材料、新技術(shù)，如50年不變形的隔熱隔音的塑鋼門窗、防漏防腐易疏

35、通的給排水煤氣管道、安全鋼化玻璃等等以確保房屋的舒適與耐用。智能化房屋如何分類像所有消費品一樣，智能化房屋也會根據(jù)軟硬件的品質(zhì)不同，二分出不同標準。乙級標準(biozhn)（1）安全(nqun)保安系統(tǒng)實現(xiàn)小區(qū)周界的監(jiān)控和紅外線報警防范，火災(zāi)(huzi)與煤氣報警，緊急呼救報警，電話線被切斷與防破壞報警。（2）通訊系統(tǒng)實現(xiàn)住戶的至少兩對電話線和一個寬帶國際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)（Internet）插口，可接收有線電視網(wǎng)節(jié)目。（3）信息服務(wù)系統(tǒng)。實現(xiàn)三表遠程計量，計算機網(wǎng)絡(luò)功能及一些物業(yè)管理功能。（4）環(huán)境控制系統(tǒng)實現(xiàn)背景音響與公共廣播、出入口控制、社區(qū)公告版。甲級標準除了乙級標準所有的功能外，另需增加一些功

36、能，同時整個系統(tǒng)應(yīng)是一個由中央控制中心附帶數(shù)個分控中心構(gòu)成的集散控制系統(tǒng)，（1）安全保安系統(tǒng)實現(xiàn)可視對講功能，門禁系統(tǒng)功能，家庭智能化報警增加的功能有：可進衍程序自動化控制功能、可實現(xiàn)室內(nèi)無線遙控功能、通過電話進行遠程遙控功能、電源控制及調(diào)光功能。（2）通訊系統(tǒng)實現(xiàn)住戶主要房間有獨立的信息點，光纜寬帶多媒體信息網(wǎng)接入小區(qū)，提供外語電視節(jié)目。（3）信息服務(wù)系統(tǒng)增加實現(xiàn)電子購物、電子圖書館、遠程醫(yī)療登記等功能。（4）環(huán)境控制系統(tǒng)實現(xiàn)家電自動控制功能；公共水電設(shè)施監(jiān)視等功能。居住功能的國際標準是什么按照國際文明住宅標準，住宅功能不僅要滿足最基本的寢、食功能，更要從自然、生態(tài)、社會、人文等方面滿足現(xiàn)代

37、人對婚姻、家庭、工作、學(xué)習(xí)、子女教育、休閑娛樂、身心健康、人際關(guān)系等多方面的需要。就住宅的室內(nèi)功能而言，應(yīng)滿足以下基本要求。滿足分戶獨立性和保護隱私性原則。要求起居、餐廳、廚房、臥房等主要功能之間的最合理的布局。滿足使用方便和安全原則。在適合家庭不同成員分室居住和共同團聚的活動空間以及緊急疏散的要求。在建筑構(gòu)造上，要符合抗震、防火、耐火等級以及預(yù)防滑跌和碰撞等保證安全的要求。滿足現(xiàn)代生活設(shè)施進步原則。住宅室內(nèi)應(yīng)有排水、炊事、廁所、浴室、燃氣、供熱、照明、電話線路、數(shù)據(jù)通訊以及儲藏等設(shè)施。滿足現(xiàn)代生活的健康衛(wèi)生原則。要按國際發(fā)達國家住宅設(shè)計的要求，制定日照標準、通風(fēng)標準、廚、廁排氣標準和生活垃圾

38、處理標準。滿足住宅功能多樣化個性要求原則。要達到國際文明居住標準，應(yīng)更多的讓居民和用戶參與住宅設(shè)計。建造空間靈活多變的住宅建筑，采用承重結(jié)構(gòu)骨架固定不變，分隔構(gòu)建則可根據(jù)住宅要靈活布置，以形成多樣化的內(nèi)部空間。 躍層和復(fù)試、錯層有何區(qū)別躍層住宅俗稱“樓中樓”，是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。其特點是住宅有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層分布，上下層之間的通道不通過公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨用的小樓梯連接。一般一層按排廚房、餐廳、起居室，樓上（有時是樓下）安排臥室。這樣的好處是動靜分區(qū)明確，互不干擾。復(fù)式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通

39、住宅（普通住宅層高通常為2.83.0米）高,可在局部掏出夾層,安排臥室或書房等，樓梯聯(lián)系上下，其目的(md)是在有限空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。這種做法是為適應(yīng)其用地、空間極其缺乏的情況而產(chǎn)生的。復(fù)式房屋實際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面積只占地面積的一部分。夾層可以作為(zuwi)房間，也可以做成跑馬廊形式（夾層懸空的一側(cè)層不做墻壁或墻面后退，在平面的外邊緣有欄桿或欄板，上面的人可以看見下面，下面的人也可以看見上面，形成一種不完全的空間，一般稱其為“排空(pi kn)”），與底層之間有視線上的交流和空間上的流通。而躍層房屋的上下兩層之間完全由樓板分割，是通過樓梯聯(lián)

40、系，和復(fù)式房屋的空間是兩種不同的類型。躍層和復(fù)式的面積計算：躍層房屋如果是完整的兩層，其建筑面積或使用面積均應(yīng)是兩層的建筑面積或使用面積相加之和。如果躍層部分的高度不夠一個完整的層高，可以參照坡屋頂使用面積的計算標準：如：利用坡屋頂作為使用房間時，除必要的衛(wèi)生條件（漱洗、便溺、采光、通風(fēng)）外，還應(yīng)同時具備以下兩個條件，方能計入使用面積：適用房間的凈高度最低處不應(yīng)低于1.5米（含），使用房間凈面積的一半（含）以上不低于2.1米（含）。滿足上述條件的房間其凈面積可全部計入使用面積。若房間超過2.1米（含）部分不足房間總面積的2倍計入使用面積。錯層一戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點是和躍

41、層一樣能夠動靜分區(qū)，但因為沒有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感?？梢岳缅e層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。還有的利用地形地勢的高差在坡地上設(shè)計錯層式住宅，可以減少控土的土方量。錯層帶來空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想象得到，所以對于初次進入這種房間的人有較大吸引力。但錯層式房屋不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積打的高檔房屋。買房自用和投資房有什么不同自住房和投資房因為用途不同，在選擇上亦有較大的區(qū)別。首先是房屋價格。買自住房要測算自己的收入水平和承受能力；二投資購房則在投資成本允許的范圍內(nèi)進行選擇，并

42、可進行投資組合。第二是居住環(huán)境。自住房對環(huán)境質(zhì)量要求較高，房屋內(nèi)部和小區(qū)環(huán)境都要宜人；雖然環(huán)境質(zhì)量高的房屋易于出售，但投資購房主要側(cè)重于投資成本及房屋本身的升值潛力，對環(huán)境質(zhì)量相對要求低一些。第三考慮未來變化。自住房要求環(huán)境相對穩(wěn)定，以免入住后又要拆遷或改變功能；二投資則不然，要考慮將來城市規(guī)劃能否令所購房屋升值，不臨街變?yōu)榕R街，由房屋變作商鋪等。第四考慮區(qū)位價值。自住房在選房前，要考慮是一次性付款還是分期按揭；投資購房雖然也考慮成本，但只要是可控范圍內(nèi)和具有較快變現(xiàn)能力，易實現(xiàn)利潤的房屋，將不必過多考慮而應(yīng)迅速購買。現(xiàn)房所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購

43、買商品房時應(yīng)簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。期房期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段(jidun)購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買樓花(lu hu)，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種(y zhn)房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。二手房二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為一手，第二次交易則為二手。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，

44、可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。外銷房外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織和個人。內(nèi)銷房內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。尾房尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達到80以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或

45、是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。 廉租房廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。定金定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和擔(dān)保法八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購

46、房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。違約金違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。公用面積住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。公攤面積商品房分攤的公用建筑面積主要(zhyo)由兩部分組成： 1電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過

47、道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理(gunl)用房的建筑面積； 2各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影(tuyng)面積的50。 公用建筑面積分攤系數(shù)將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。即公用建筑面積分攤系數(shù)公用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和。 標準層標準層是指平面布置相同的住宅樓層。平臺平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。走廊走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。地下室地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的12者。玄關(guān)玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個

48、緩沖過渡的地段。居室是家庭的領(lǐng)地，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。隔斷隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?。過道過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。半地下室半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的13，且不超過12者。陽臺陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。露臺一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱

49、作露臺。五證兩書五證：國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證（建設(shè)工程開工證）、商品房銷售許可證。兩書：住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書d 發(fā)展商、策劃商、物業(yè)管理商e 發(fā)展商、策劃商、銀行(ynhng)（銀團）多方(dufng)關(guān)系a 策劃(chu)商、發(fā)展商、其他合作方8、工作協(xié)調(diào)配合甲方主要負責(zé)人a 與策劃代理商確定合作事宜，簽署合同b 完善能有效工作的組織架構(gòu)和人員配備c 分權(quán)銷售部門，并明確其責(zé)任d 全員營銷的發(fā)動和組織直接合作人a 合同洽談b 銷售策劃工作對接c 銷售策劃工作成果分塊落實、跟蹤d 信息反饋e 催辦銷售策劃代理與劃撥f 工作效果總結(jié)財

50、務(wù)部a 了解項目銷售工作進展b 參與大營銷活動，銷售管理工作c 配合催收房款d 配合銷售總體核算價格，參與制定價格策略e 及時辦理劃拔銷售策劃代理費工程部a 工程進度與銷售進度的匹配b 嚴把工程質(zhì)量c 文明施工，控制現(xiàn)場形象d 銷售活動的現(xiàn)場配合物業(yè)管理公司a 工程驗收與工地形象維護b 人員(rnyun)形象c 銷售(xioshu)文件配合d 銷售(xioshu)賣場的管理e 軍體操練f 保安員與售樓員的工作銜接、默契十二、銷售培訓(xùn)1、銷售部人員培訓(xùn)公司背景及項目知識詳細介紹公司情況a 公司背景、公眾形象、公司目標（項目推廣目標和公司發(fā)展目標）b 銷售人員的行為準則、內(nèi)部分工、工作流程、個人收

51、入目標 物業(yè)詳情a 項目規(guī)模、定位、設(shè)施、買賣條件b 物業(yè)周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件c 該區(qū)域的城市發(fā)展計劃，宏觀及微觀經(jīng)濟因素對物業(yè)的影響情況d 項目特點 項目規(guī)劃設(shè)計及特點，包括景觀、立面、建筑組團、容積率等 平面設(shè)計內(nèi)容及特點，包括總戶數(shù)。總建筑面積，總單元數(shù)、單套面積、戶內(nèi)面積組合、戶型優(yōu)缺點、進深、面寬、層高等 項目的優(yōu)劣分析 項目營銷策略，包括價格、付款方式、策略定位、銷售目標、推廣手段e 競爭對手優(yōu)劣分析及對策 業(yè)務(wù)基礎(chǔ)培訓(xùn)課程a 國家及地區(qū)相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、稅費規(guī)定b 房地產(chǎn)基礎(chǔ)術(shù)語、建筑常識 房地產(chǎn)、建筑業(yè)基礎(chǔ)術(shù)語的理解 建筑識圖 計算戶型面積c 心理學(xué)基礎(chǔ)(jch)

52、d 銀行(ynhng)的按揭知識，涉及房地產(chǎn)交易的費用e 國家(guji)、地區(qū)的宏觀經(jīng)濟政策、當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)走勢f 公司制度、架構(gòu)和財務(wù)制度銷售技巧a 售樓過程的洽談技巧 如何以問題套答案，詢問客戶需求、經(jīng)濟狀況、期望等，掌握買家心理 恰當(dāng)使用電話的方法b 展銷會場氣氛把握技巧 客戶心理分析 銷售員接待客戶技巧c 推銷技巧、語言技巧、身體語言技巧簽訂買賣合同的程序a 售樓部簽約程序 辦理按揭及計算 入住程序及費用 合同說明 其他法律文件 所需填寫的各類表格b 展銷會簽訂售樓合同的技巧與方法 訂金的靈活處理 客戶跟蹤 物業(yè)管理課程a 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、收費標準b 管理規(guī)則c 公共契約 銷售模擬a

53、 以一個實際樓盤為例進行實操，運用全部所學(xué)方法技藝完成一個交易b 利用項目營銷接待中心、樣板房模擬銷售過程c 及時講評、總結(jié)，必要(byo)時再次實習(xí)模擬實地參觀他人(trn)展銷現(xiàn)場a 如何進行市場調(diào)查，以了解市場和競爭對手情況，并撰寫(zhun xi)調(diào)查提綱2、銷售手冊批文a 公司營業(yè)執(zhí)照b 商品房銷售許可證樓宇說明書a 項目統(tǒng)一說詞b 戶型圖與會所平面圖c 會所內(nèi)容d 交樓標準e 選用建筑材料f 物管內(nèi)容價格體系a 價目表b 付款方式c 按揭辦理辦法d 利率表e 辦理產(chǎn)證有關(guān)程序、稅費f 入住流程g 入住收費明細表h 物業(yè)管理收費標準合同文本a 認購書b 預(yù)售合同標準文本c 銷售合同d

54、 個人住房抵押合同e 個人住房商業(yè)性借款合同客戶資料表3、客戶(k h)管理系統(tǒng)電話(dinhu)接聽記錄表新客戶(k h)表老客戶表客戶訪談記錄表銷售日統(tǒng)計表銷售周報表銷售月報表已成交客戶檔案表應(yīng)收賬款控制表保留樓盤控制表4、銷售作業(yè)指導(dǎo)書職業(yè)素養(yǎng)準則a 職業(yè)精神b 職業(yè)信條c 職業(yè)特征銷售基本知識與技巧a 業(yè)務(wù)的階段性b 業(yè)務(wù)的特殊性c 業(yè)務(wù)的技巧項目概況a 項目基本情況b 優(yōu)勢點訴求c 劣勢點訴求d 阻力點剖析銷售部管理架構(gòu)a 職能b 人員設(shè)置與分工c 待遇(diy)十三、銷售(xioshu)組織與日常1、組織(zzh)與激勵銷售部組織架構(gòu)a 銷售副總b 銷售部經(jīng)理c 銷售主管d 銷售控

55、制e 廣告、促銷主管f 售樓處、銷售代表、事務(wù)人員、市場人員g 綜合處成員h 入住辦成員i 財務(wù)人員銷售人員基本要求a 基本要求 職業(yè)道德要求 基本素質(zhì)要求 禮儀儀表要求b 專業(yè)知識要求c 知識面要求d 心理素質(zhì)要求e 服務(wù)規(guī)范 語言規(guī)范來電接待要求顧客來函要求來訪接待要求顧客回訪要求促銷環(huán)節(jié)基本要求銷售現(xiàn)場接待方式及必備(b bi)要求職責(zé)(zhz)說明a 銷售部各崗位(gng wi)職務(wù)說明書b 銷售部各崗位工作職責(zé)考核、激勵措施a 銷售人員業(yè)績考核辦法b 提成制度c 銷售業(yè)績管理系統(tǒng)銷售記錄表客戶到訪記錄表連續(xù)接待記錄客戶檔案2、工作流程銷售工作五個方面的內(nèi)容a 制定并實施階段性銷售目標

56、及資金回收目標b 建立一個鮮明的發(fā)展商形象c 制定并實施合理的價格政策d 實施規(guī)范的銷售操作與管理e 保證不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移的法律效力銷售工作的三個階段a 預(yù)備階段b 操作階段c 完成階段銷售部工作職責(zé)（工作流程）a 市場調(diào)查；目標市場、價格依據(jù)b 批件申辦：面積計算、預(yù)售許可c 資料制作：樓盤價格、合約文件d 宣傳推廣：廣告策劃、促銷實施e 銷售操作：簽約履行、樓款回收f 成交匯總：回款復(fù)審、糾紛(jifn)處理g 客戶(k h)入?。喝胱⊥ㄖ⒐芾硪平籬 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移(zhuny)：分戶匯總、轉(zhuǎn)移完成i 項目總結(jié)：業(yè)務(wù)總結(jié)、客戶親情銷售業(yè)務(wù)流程（個案）a 公司宣傳推廣挖掘潛在客戶b 銷售代表多次接待，

57、銷售主管支持c 客戶簽定認購書付訂金d 客戶正式簽約e 客戶付款（一次性、分期或按揭）f 辦理入住手續(xù)g 資料匯總并追蹤服務(wù)，以客戶帶客戶3、規(guī)章制度概念提示合同管理a 公司銷售合同管理規(guī)劃b 簽訂預(yù)定書的必要程序示范單位管理辦法銷售人員管理制度a 考勤制度b 值班紀律管理制度c 客戶接待制度d 業(yè)務(wù)水平需求及考核銷售部職業(yè)規(guī)范（暫行）十四、廣告策略1、廣告總體策略及廣告的階段性劃分廣告總體策略廣告的階段性劃分2、廣告主題3、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)(bioxin)4、廣告效果監(jiān)控(jin kn)、評估及修正5、入市前印刷品的設(shè)計(shj)、制作購房須知詳細價格表銷售控制表樓書宣傳海報、折頁認購書正式合同

58、交房標準物業(yè)管理內(nèi)容物業(yè)管理公約十五、媒介策略1、媒體總策略及媒體選擇媒體總策略媒體選擇媒體創(chuàng)新使用2、軟性新聞主題3、媒介組合4、投放頻率及規(guī)模5、費用估算十六、推廣費用計劃1、現(xiàn)場包裝2、印刷品3、媒介投放4、公關(guān)活動十七、公關(guān)活動策劃(chu)及現(xiàn)場包裝十八、營銷推廣(tugung)效果監(jiān)控、評估及修正1、效果測評(c pn)形式進行性測評結(jié)論性測評2、實施效果測評的主要指標銷售收入企業(yè)利潤市場占有率品牌形象和企業(yè)形象十九、全面營銷戰(zhàn)略1、全過程營銷項目投資營銷項目規(guī)劃設(shè)計營銷項目質(zhì)量工期營銷。項目形象營銷項目營銷推廣策劃項目銷售顧問、銷售代理項目服務(wù)營銷項目二次營銷2、全員營銷項目營銷

59、的實現(xiàn)絕不只是營銷部門的事情，所有非營銷部門須全方位、全過程參與企業(yè)的營銷管理過程。項目手段的整體性:企業(yè)對產(chǎn)品價格、渠道、分銷等可控因素進行互相配合，實現(xiàn)最佳組合，以滿足顧客的各項需求。營銷手段的整體性:公司應(yīng)以營銷部門為核心，各個部門統(tǒng)一以市場為中心，以顧客為導(dǎo)向，參與整個營銷活動(hu dng)的分析、規(guī)劃、執(zhí)行和控制，為買家創(chuàng)造最大的價值(jizh)。二十、企業(yè)(qy)品牌戰(zhàn)略提示1、品牌塑造了解產(chǎn)業(yè)環(huán)境，確認自身的強弱點，決定核心競爭力形成企業(yè)長遠的發(fā)展目標擁有一套完整的企業(yè)識別系統(tǒng)全方位推廣企業(yè)形象和品牌形象2、品牌維護品牌管理系統(tǒng)建立品牌評估系數(shù)持續(xù)一致的投資品牌3、品牌提升持續(xù)不斷地深度開發(fā)品牌產(chǎn)品深化品牌的內(nèi)涵不斷強化品牌的正向擴張力二十一、企業(yè)發(fā)展與可持續(xù)經(jīng)營戰(zhàn)略提示1、人力資源科學(xué)配置要甄選出公司所需的合格人才為促進履行職責(zé)而不斷培訓(xùn)員工創(chuàng)造良好的工作環(huán)境創(chuàng)造能力的激發(fā)績效評估和獎勵機制2、產(chǎn)業(yè)化道路策略提高住宅產(chǎn)品的技術(shù)附加值，盡快轉(zhuǎn)變?yōu)榧夹g(shù)密集型產(chǎn)業(yè)將住宅產(chǎn)業(yè)多個外延型發(fā)展轉(zhuǎn)為集約型的內(nèi)涵