土地儲備貸款

1、土地儲備貸款 土地儲備貸款是銀行向土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的用于收購、整治土地，提升土地出讓 價(jià)值的短期周轉(zhuǎn)貸款。其主要用途包括支付征地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著 物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、場地平整費(fèi)、繳納土地出讓金等。向借款人發(fā)放的用于土地收 購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。貸款對象：為受政府主管部門委托負(fù)責(zé)土地收購及土地前期開發(fā)、整理的土地一級開發(fā) 機(jī)構(gòu)。貸款條件：借款人已取得企（事）業(yè)法人資格，已辦理營業(yè)執(zhí)照并通過年檢。借款申請人所在地政府已建立土地儲備管理制度，當(dāng)?shù)卣軌蛲ㄟ^統(tǒng)一 收購、統(tǒng)一征用和統(tǒng)一交易實(shí)現(xiàn)對土地一級市場的壟斷和管理，土地收購、儲備、 出讓、房地產(chǎn)評估等行業(yè)的市場行為較為規(guī)范。借款人

2、從事土地收購、儲備、出讓等經(jīng)營活動(dòng)符合國家和地方法律、法規(guī) 和政策。借款人具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目資本金符合國家規(guī)定。借款人經(jīng)營管理規(guī)范，有較為完善的工作規(guī)章制度和財(cái)務(wù)管理制度。貸款擬收購、征用、儲備的土地利用總體規(guī)劃和利用計(jì)劃已基本明確。已辦理人民銀行頒發(fā)的有效的貸款卡。在我行開立存款賬戶，并在我行有經(jīng)常性的存款和結(jié)算業(yè)務(wù)往來。貸款用途符合國家有關(guān)法規(guī)和政策。項(xiàng)目資本金應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算總投資的35%以上，并須在銀行貸款到位之前 投入項(xiàng)目建設(shè)。申請政府土地儲備貸款應(yīng)具備以下條件：1、借款人為地級市（含）以上政府本級土地儲備機(jī)構(gòu)的，該城市前一年度 所轄區(qū)域（含下轄區(qū)縣）的國內(nèi)生產(chǎn)總值（

3、下簡稱GDP）在100億元以上；借款 人為縣級市或縣（市轄區(qū)）政府本級土地儲備機(jī)構(gòu)的，該市（縣、區(qū)）前一年度 的GDP在50億元以上；2、從事土地開發(fā)、出（轉(zhuǎn)）讓等經(jīng)營活動(dòng)符合國家和地方有關(guān)法律法規(guī)和 政策，有較為完善的工作規(guī)章制度；3、取得有審批權(quán)政府允許從事土地開發(fā)的批準(zhǔn)文件；4、經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記，具有法人資格，取得法人證書、法人組織機(jī)構(gòu)代 碼證，并辦理年檢手續(xù)；5、在我行開立基本存款賬戶或一般存款賬戶；6、持有中國人民銀行核發(fā)并經(jīng)過年審的貸款卡（證）；7、無不良信用記錄；8、財(cái)務(wù)制度健全，資金運(yùn)作模式可行，資金運(yùn)行相對封閉，還貸資金落實(shí);9、貸款方式為擔(dān)保貸款的，貸款擔(dān)保合法、有效、足

4、值，符合中國農(nóng)業(yè)銀 行貸款擔(dān)保的有關(guān)規(guī)定；10、發(fā)放項(xiàng)目貸款，須根據(jù)開發(fā)進(jìn)度提供合法有效的土地征用、收購、基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)等手續(xù)，貸款擬支持地塊所在區(qū)域取得有權(quán)部門批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī) 劃；原則上須落實(shí)不低于20%的自籌資金（含自有資金及財(cái)政性資金），并與貸款同比例到位；11、其他貸款條件。辦理方式和流程1、辦理方式所有經(jīng)授權(quán)及轉(zhuǎn)授權(quán)的營業(yè)機(jī)構(gòu)均可受理此項(xiàng)業(yè)務(wù)，但無論期限長短，有權(quán) 審批行原則上為總行和一級分行。申請貸款時(shí)客戶須提供以下資料：（1）借款申請書；（2）已辦理年檢手續(xù)的法人證書、法人營業(yè)執(zhí)照、法人組織機(jī)構(gòu)代碼證、 法定代表人的證明書或法人授權(quán)委托書；（3）借款人可從事土地開發(fā)的有效批件

5、。如政府批準(zhǔn)設(shè)立土地儲備機(jī)構(gòu)的 文件、土地儲備實(shí)施辦法、借款人的工作章程等文件；（4）中國人民銀行核發(fā)并經(jīng)過年審的貸款卡（證）；（5）經(jīng)有權(quán)部門核準(zhǔn)的近年及最近一季度的財(cái)務(wù)報(bào)表；（6）擬收購、征用、開發(fā)土地所在區(qū)域的城市控制性詳細(xì)規(guī)劃；（7）土地收購、征用合法性資料。收購國有存量土地的，提供原土地使用 權(quán)人與土地儲備機(jī)構(gòu)簽訂的收購合同及無爭議的權(quán)屬證明；征用集體土地的，按 照征用土地的數(shù)量和性質(zhì)，提交國務(wù)院或省級政府對征用方案和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案 的批復(fù)；（8）“七通一平”等前期開發(fā)合法性資料。以熟地出讓或轉(zhuǎn)讓的，按照當(dāng)?shù)?城市政府有關(guān)土地開發(fā)政策規(guī)定，提供有權(quán)部門對土地前期開發(fā)中有關(guān)建設(shè)用地 規(guī)

6、劃、房屋拆遷、建設(shè)工程規(guī)劃、施工許可等方面有效批件或辦理情況及取得情 況；（9）自籌資金到位的計(jì)劃和已投入資金的證明；（10）采取抵（質(zhì)）押擔(dān)保的，須提供抵（質(zhì)）押人同意抵（質(zhì)）押的承諾 函、抵（質(zhì)）押物清單、權(quán)屬證明。采取保證擔(dān)保的，須提供保證人的近三年財(cái) 務(wù)報(bào)表、信用狀況和保證人同意擔(dān)保的董事會決議或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)授權(quán)書；（11）擬收購、儲備、開發(fā)的土地已落實(shí)意向受讓方的，提交有關(guān)協(xié)議；（12）其他證明文件和材料。2、基本流程政府土地儲備貸款業(yè)務(wù)的基本流程為：客戶申請、受理、調(diào)查、審查、審議 與審批、報(bào)備、與客戶簽訂合同、提供信用、信貸業(yè)務(wù)發(fā)生后的管理、信用收回。各地政府通過加快土地資源向土

7、地資本轉(zhuǎn)變，提高土地收益，為城市建設(shè)提 供了強(qiáng)大資金支持，部分城市成立了土地儲備中心專司其職。土地儲備貸款相應(yīng) 成為銀行新的效益增長點(diǎn)和營銷重點(diǎn)，并占據(jù)了銀行信貸資金相當(dāng)份額。但是，由于土地儲備貸款金額大，政策性強(qiáng)，政府干預(yù)成分多，銀行管理經(jīng) 驗(yàn)不足，貸款風(fēng)險(xiǎn)相對較大。土地儲備貸款主要面臨以下風(fēng)險(xiǎn)：政府信用風(fēng)險(xiǎn)從借款主體看，大部分土地儲備機(jī)構(gòu)雖然工商注冊為企業(yè)法人，但并沒有按 公司化規(guī)范運(yùn)作，僅是代表政府負(fù)責(zé)土地收購、儲備、交易等日常事務(wù)性工作， 不負(fù)責(zé)對土地資金的安排，缺乏經(jīng)營自主權(quán)，責(zé)權(quán)不統(tǒng)一，法人治理結(jié)構(gòu)不完善， 監(jiān)督機(jī)制不健全，實(shí)際屬于政府的附屬體，作為融資主體，其只是一個(gè)承貸的空 殼

8、而已；另一方面，政府往往把土地儲備貸款當(dāng)作財(cái)政資金管理使用，并沒有完 全把土地儲備貸款用于儲備的土地項(xiàng)目，而是用于彌補(bǔ)其他城市建設(shè)資金；對于 拍賣的儲備土地款項(xiàng)，政府也未及時(shí)用于歸還貸款，僅僅向銀行承諾安排財(cái)政資 金還貸，而這些承諾又往往不能完全兌現(xiàn)，對于赤字財(cái)政更是一紙空文。因此， 政府信用風(fēng)險(xiǎn)是土地儲備貸款的直接風(fēng)險(xiǎn)。政策性風(fēng)險(xiǎn)國家加大了對房地產(chǎn)市場和土地市場整治、規(guī)范力度，人民銀行關(guān)于進(jìn)一 步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知明確限制了對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)的 貸款投入，國務(wù)院、國土資源部2004年也先后出臺了關(guān)于深入開展土地市場 治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知、關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院緊急通知

9、精神進(jìn) 一步嚴(yán)格土地管理的通知，加強(qiáng)了對建設(shè)用地的審批管理，上收了地、市一 級土地部門土地項(xiàng)目審批權(quán)限，并暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用建設(shè)用地的審批。這肯 定會影響城市房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模和土地拍賣進(jìn)程，甚至可能使儲備土地?zé)o法拍賣變 現(xiàn)，從而影響貸款的按期收回。法律風(fēng)險(xiǎn)中華人民共和國土地管理法嚴(yán)格禁止未經(jīng)批準(zhǔn)或越權(quán)審批建設(shè)用地。儲 備土地必須符合經(jīng)法定程序批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、近期建設(shè)規(guī)劃和土地利用總體 規(guī)劃。隨著“城市化”步伐的加快，城市郊區(qū)大量農(nóng)用地作為儲備土地被征用， 其中不乏為當(dāng)?shù)卣綑?quán)審批占用，且土地儲備機(jī)構(gòu)取得土地并未實(shí)際繳納土地 出讓金，僅僅是為了取得貸款而辦理了土地過戶手續(xù)和變更了土地性質(zhì)，

10、處置土 地存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。另外，外部評估機(jī)構(gòu)受利益驅(qū)動(dòng)，往往是按照借款人的 授意根據(jù)貸款申請額度對土地價(jià)值進(jìn)行評估，甚至一些地方由國土部門壟斷對地 價(jià)的評估（否則，不予辦理抵押登記），導(dǎo)致評估價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離土地市場價(jià)值， 銀行即使處置抵押物也會造成較大的貸款損失，而現(xiàn)有法律法規(guī)對評估機(jī)構(gòu)的責(zé) 任約束不強(qiáng)，銀行也無法向評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行追索。銀行經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)在審計(jì)實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，部分銀行發(fā)放土地儲備貸款未落實(shí)抵押，或者抵押物非 貸款對應(yīng)的儲備土地；在貸款資金使用方面缺乏有效的掌握控制。他們往往采取 與政府、借款人三方簽訂土地儲備貸款封閉運(yùn)行協(xié)議，協(xié)議中明確了貸 款資金必須?？顚Ｓ煤蛢渫恋靥幹煤髢?yōu)先償還

11、貸款。但事實(shí)上，由于借款人和 政府處置土地與銀行貸后管理信息不對稱，貸款資金轉(zhuǎn)入財(cái)政帳戶后，銀行完全 失去對貸款資金的監(jiān)控，無法保證儲備土地處置款和貸款不被挪作他用，而一旦 土地儲備資金被挪用，就很難按期收回貸款。1、落實(shí)有效的抵押是防范土地儲備貸款風(fēng)險(xiǎn)的前提。貸前對儲備土地進(jìn)行 嚴(yán)格的評估并設(shè)定抵押是防范風(fēng)險(xiǎn)的有效措施，這樣可以避免借款人擅自處置儲 備的土地懸空貸款，從而取得對貸款管理的主動(dòng)控制權(quán)。當(dāng)然，銀行應(yīng)當(dāng)關(guān)注儲 備土地取得的合法合規(guī)性，如取得土地是否經(jīng)過法定程序批準(zhǔn)，是否足額繳納土 地出讓金等；對土地價(jià)值的評估結(jié)果可以實(shí)行社會公開，接受社會監(jiān)督，防止評 估機(jī)構(gòu)隨意估價(jià)。2、把好貸款用

12、途監(jiān)控是確保土地儲備貸款安全的關(guān)鍵。保證貸款資金用在 儲備的土地項(xiàng)目上，確保土地的保值、增值和權(quán)屬無爭議，應(yīng)當(dāng)對土地儲備貸款 實(shí)行封閉管理。事實(shí)上，一些地方政府往往把土地儲備貸款當(dāng)作以土地作抵押向 銀行融資的城市建設(shè)資金，就理所當(dāng)然地納入財(cái)政資金管理，他們并不真正了解 銀行發(fā)放土地儲備貸款的用途，銀行要加強(qiáng)與地方政府的溝通，使他們真正了解 土地儲備貸款的性質(zhì)和用途，絕不能放棄對貸款用途的監(jiān)控；鑒于地方財(cái)政要介 入對貸款資金的管理，可采取借款人與財(cái)政建立共同的貸款專用賬戶的措施，將 貸款資金與財(cái)政資金徹底分開，這樣既便于財(cái)政直接監(jiān)控，也能滿足銀行對信貸 資金管理的要求。3、土地拍賣款是償還土地儲

13、備貸款的唯一資金來源。由于土地拍賣變現(xiàn)的 不確定性，導(dǎo)致借款償還期限不確定，為規(guī)避貸款流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，在借款合同中除 了要明確一個(gè)合理的貸款期限外，還應(yīng)當(dāng)在借款合同的分期還款計(jì)劃中明確“土 地拍賣變現(xiàn)后及時(shí)優(yōu)先償還貸款金額或一定比例金額，不受貸款期限的約束”。 我們既不能等到貸款到期才回收，也不能因?yàn)橘J款到期后借款人未及時(shí)歸還而立 即處置抵押的儲備土地，更不能依賴政府要用財(cái)政預(yù)算資金來償還貸款，借款人 歸還貸款的期限實(shí)際上就是土地拍賣變現(xiàn)之日，償還貸款資金的唯一來源就是土 地拍賣變現(xiàn)資金。4、理順投資關(guān)系，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，完善金融服務(wù)。從土地儲備貸款運(yùn)作情 況看，政府直接參與經(jīng)營管理，土地儲備資金融資渠道單一，基本上是銀行貸款 投入，加大了銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。隨著政府投資體制改革的不斷完善，政府投資行為 必將不斷得到規(guī)范，政府主要職能是確定土地利用建設(shè)規(guī)劃，依法對儲備土地項(xiàng) 目進(jìn)行審批，向社會公開招標(biāo)選定業(yè)主，而不應(yīng)干涉銀行和企業(yè)的自主經(jīng)營。作 為銀行來講，要增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，完善土地儲備貸款管理辦法, 在貸款投向上要重點(diǎn)選擇那些主體資格符合銀行貸款條件且資本充足的借款人 和政府信譽(yù)良好、管理規(guī)范