高檔酒店建設(shè)前期的項目策劃（共15頁）

1、高檔酒店建設(shè)前期的項目策劃上?，F(xiàn)代工程咨詢有限公司 梁士毅 （上?，F(xiàn)代工程咨詢有限公司）一、 前言上?，F(xiàn)代建筑設(shè)計集團(tuán)是全國最大的一家綜合建筑設(shè)計院，近十年來，上海的幾乎所有五星級酒店都由上海現(xiàn)代集團(tuán)參與前期咨詢設(shè)計，并編制設(shè)計概算。因此形成了一支酒店建設(shè)方面的專家隊伍，積累了許多酒店建設(shè)方面的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)經(jīng)驗。我們公司前身是上?，F(xiàn)代設(shè)計集團(tuán)下屬的二家監(jiān)理公司和一家造價咨詢公司，根據(jù)集團(tuán)發(fā)展全過程服務(wù)的戰(zhàn)略計劃，資源重組, 于2004年成立一家綜合性的上?，F(xiàn)代工程咨詢有限公司。新公司的業(yè)務(wù)組成是多元化的，除了監(jiān)理、造價咨詢、代理招投標(biāo)之外，還有設(shè)計審圖、建筑設(shè)計、市政設(shè)計、代理政府采購和咨詢等八

2、項資質(zhì)，我們稱之為“一人兩全八條腿”，即一個獨立的法人單位有復(fù)蓋建設(shè)全過程、全方位的八項資質(zhì)。這為公司開展項目管理奠定了重要基礎(chǔ)。十多年來，跟集團(tuán)一樣，現(xiàn)代咨詢及其前身也承擔(dān)了酒店建設(shè)方面的許多業(yè)務(wù)，計有公司在高檔酒店建設(shè)方面的多種互補(bǔ)服務(wù)項目名稱工作內(nèi)容項目名稱工作內(nèi)容新梅萬豪酒店設(shè)計監(jiān)理震旦大廈監(jiān)理造價招標(biāo)廈門喜來登酒店設(shè)計咨詢監(jiān)理哈瓦那大廈審圖監(jiān)理國際千禧酒店項目管理監(jiān)理國際飛洲大廈前期咨詢設(shè)計咨詢麗晶酒店監(jiān)理東方之門造價招標(biāo)黃龍賓館項目管理興國賓館項目管理華茂利茲萬豪酒店項目管理其他多項審圖、造價咨詢、代理招標(biāo)等同時，近五年來，有志于發(fā)展項目管理,我們公司及其前身已經(jīng)引進(jìn)了一批天津大學(xué)

3、、同濟(jì)大學(xué)以及英國畢業(yè)的項目管理專業(yè)人員和在海外工作過的人員; 而公司內(nèi)自身從事設(shè)計、造價、施工監(jiān)理等方面的骨干也經(jīng)過了同濟(jì)大學(xué)、國外PMI、CIOB、RICS、AIPM、IPMA等國際項目管理組織的培訓(xùn), 其中7人還公派到英國攻讀項目管理碩士、7人到澳大利亞接受短期培訓(xùn)。因此，當(dāng)新公司在制訂公司戰(zhàn)略計劃時，大家不約而同覺得我們應(yīng)該充分利用集團(tuán)及公司在酒店建設(shè)方面的優(yōu)勢，揚(yáng)長避短，抓住機(jī)會，開拓高檔酒店建設(shè)方面的項目管理業(yè)務(wù)。 鑒于以前業(yè)務(wù)的局限性，以及前期策劃階段在項目管理中的重要性, 我們把項目管理業(yè)務(wù)開拓的重點則放在酒店建設(shè)的前期策劃階段，即指酒店業(yè)主有建設(shè)酒店的意圖，到設(shè)計方案確定之間

4、的階段（圖B）。重點開拓前期策劃這一年多來，我們按照組合管理（Portfolio Management）的原理，有意地選擇、排序、管理好在建的16個酒店（其中3個為項目管理，一個設(shè)計，5個監(jiān)理，7個造價咨詢及代理招投標(biāo)），結(jié)合學(xué)習(xí)過的國內(nèi)外各種項目管理理論, 邊研究, 邊實踐。為了加強(qiáng)整個公司在戰(zhàn)略指導(dǎo)下的知識集成管理，逐步提高公司在酒店建設(shè)項目管理方面的組織成熟度, 我們通過PM沙龍討論、實用課題的論證等辦法 (我公司今年8月份科技節(jié)內(nèi)遞交的論文就有47篇), 不斷總結(jié)經(jīng)驗, 把項目管理中實用的資料和科研心得一一編成網(wǎng)頁, 源源不斷地送上公司的項目管理專用網(wǎng)站, 供各個項目組及時交流或下載借

5、鑒。 在這個基礎(chǔ)上, 我們又編寫了公司開展項目管理的A版工作標(biāo)準(zhǔn), 在全公司各項目推行。 經(jīng)過7個多月的運轉(zhuǎn), 上個月已通過貫標(biāo)認(rèn)證。但在認(rèn)證中也反映出A版還存在許多需要改善之處, 目前我們已在籌劃編寫B(tài)版。下面，就是我們在酒店建設(shè)前期, 作為一個項目管理公司, 代表業(yè)主開展項目管理的一些做法, 和我們的一些粗淺體會, 請大家指正: 二、 酒店建設(shè)前期的三個階段,。關(guān)于建設(shè)階段的劃分，有各種說法，但實質(zhì)工作內(nèi)容還是大同小異的。我公司參照ClOB按照項目管理各階段可交付成果(Deliverable)的區(qū)分,，采用了如下的劃法:（圖C）本文中提到的酒店前期策劃的項目管理，主要指啟動階段、可行性研究

6、階段、總體策劃階段這三個階段的項目管理 (包括部分施工準(zhǔn)備期的設(shè)計工作)。 這三個階段是互相緊密聯(lián)系、逐步深化的:啟動階段的重點是業(yè)主方的投資機(jī)會研究、初步?jīng)Q策; 建立項目管理團(tuán)隊、需求分析；可行性研究階段的重點是環(huán)境調(diào)查、可行性研究、目標(biāo)論證、決策立項、編制項目實施計劃(PEP)；總體策劃階段是設(shè)計進(jìn)入方案階段, 進(jìn)行項目實施計劃深化?？傊频杲ㄔO(shè)前期的項目管理，以項目的策劃為主，逐漸過渡到項目實施，從而進(jìn)入第四階段施工前準(zhǔn)備階段, 進(jìn)行擴(kuò)初、施工圖設(shè)計，并開始施工招標(biāo)、施工準(zhǔn)備等工作。至于建設(shè)中后期施工階段、調(diào)試、竣工后評估階段等階段大家就比較熟悉了。三、 酒店建設(shè)啟動階段的項目管理目前

7、,在市場上, 社會上代表業(yè)主方的項目管理公司介入時, 通常處于這個時期（有時候更晚，到可行性研究階段才介入）。這時，酒店根據(jù)其自身企業(yè)的戰(zhàn)略,往往已經(jīng)初步?jīng)Q定酒店的投資開發(fā),并已有一個類似于投資機(jī)會研究的商業(yè)方案。其內(nèi)容大致為:從酒店業(yè)主的企業(yè)戰(zhàn)略出發(fā),判斷新酒店具有一定的生命力, 通常還會闡述業(yè)主方對于新酒店的輪廓設(shè)想, 如宏觀市場前景, 新酒店的地址、規(guī)模、主要功能配置, 經(jīng)濟(jì)估算、投融資方式、建設(shè)周期、投資回報估計、其他預(yù)期利益等。當(dāng)項目管理公司向業(yè)主爭取項目的時期, 業(yè)主方往往會介紹項目的這些方面。當(dāng)項目管理公司獲得此酒店項目管理業(yè)務(wù), 進(jìn)場開展工作后，項目經(jīng)理可以發(fā)現(xiàn)，這些商業(yè)方案隨

8、業(yè)主的經(jīng)驗不同差別很大。一般來說，對建筑方面的可行性分析言之不多;對于項目有關(guān)風(fēng)險的判斷甚少。因此,有不少方案是不夠全面和系統(tǒng)的，其深度當(dāng)然更需要進(jìn)一步探討。但基本上還是反映了業(yè)主方最主要的需求。因此，項目管理公司與業(yè)主方簽約后要開展的首要工作是:1、 在前期與業(yè)主談判項目管理合同時所達(dá)成協(xié)議的人員名單基礎(chǔ)上，正式進(jìn)行該酒店項目管理的組織建設(shè),以盡快開展工作；2、 馬上著手對業(yè)主的需求進(jìn)行進(jìn)一步分析。組織建設(shè)：作為項目管理公司進(jìn)行項目組織建設(shè)的關(guān)鍵工作是：1、 項目經(jīng)理的確定； 2、 項目指導(dǎo)的設(shè)置（我們公司一般由公司層面的領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任，以給予項目管理指導(dǎo)、資源方面的支持、與公司其他項目之間的協(xié)調(diào)

9、等）； 3、 項目團(tuán)隊其他人員的組成；4、 與業(yè)主方人員的互補(bǔ)、分工、及明確各自權(quán)限；5、 體現(xiàn)以上因素的，包括業(yè)主方人員在內(nèi)的整個項目組織架構(gòu)、崗位職責(zé)及工作流程的設(shè)置。6、 相應(yīng)的工作制度的建立。 我們公司目前最缺的，是合格的項目經(jīng)理。我們希望酒店建設(shè)的項目經(jīng)理應(yīng)該符合以下條件：有酒店建設(shè)經(jīng)驗，或者起碼有建設(shè)單位的經(jīng)驗，有設(shè)計、造價咨詢、施工的經(jīng)歷和某一專業(yè)背景，有人際溝通、綜合協(xié)調(diào)能力，有沖突管理、變更管理能力，如下圖:事實上，這樣的項目經(jīng)理很少，我們目前的做法是組建綜合性互補(bǔ)的團(tuán)隊，加上后方職能部門的支持及配置兼職顧問,用這樣的形式來解決。這就要把公司現(xiàn)有的組織體制改成復(fù)合矩陣制，公司

10、層面成立專門協(xié)調(diào)的PMO辦公室，管理模式、績效考核方法等也進(jìn)行相應(yīng)的改革和流程再造。項目管理公司的團(tuán)隊可按業(yè)主委托的范圍、項目的大小及特點，業(yè)主自身項目管理力量的強(qiáng)弱，甚至于項目管理公司能獲得的合同費用大小而設(shè)置。項目管理的團(tuán)隊分工我們按如下原則進(jìn)行： 項目經(jīng)理項目總工設(shè)計經(jīng)理（內(nèi)分建筑和設(shè)備）施工經(jīng)理合同組可研組(啟動、可研階段)投資組辦公室(含進(jìn)度組、報批、公關(guān))綜合管理范圍管理時間管理成本管理質(zhì)量管理人力資源管理溝通管理風(fēng)險管理采購管理需求分析：啟動階段，項目管理方應(yīng)該通過閱讀業(yè)主原有資料和大量討論，對酒店業(yè)務(wù)、組織、當(dāng)前設(shè)施和將來需求進(jìn)行認(rèn)真分析, 摸清業(yè)主的真實需求。 啟動階段的主要

11、成果是一份項目的需求說明書進(jìn)行需求分析必須注意：1、誰是酒店實際使用者? 他們的需求是什么？有兩個酒店項目，我公司擔(dān)任監(jiān)理工作。該兩個項目都由業(yè)主在開發(fā),意向中準(zhǔn)備聘請國外酒店管理集團(tuán)進(jìn)行管理。但在項目前期策劃階段, 包括方案設(shè)計在內(nèi)，業(yè)主都沒有請酒店管理集團(tuán)提供意見，而由他們自己代行其事。等到設(shè)計后期已進(jìn)入施工圖設(shè)計階段了，他們才確定酒店管理集團(tuán)，結(jié)果酒店管理集團(tuán)從使用角度提出了大量修改意見, 造成設(shè)計大返工, 既耽誤了時間，還浪費了大量費用。這就是忽視使用者的需求所造成的后果。另有一個酒店, 業(yè)主自己就是將來的酒店管理者,他們不準(zhǔn)備聘請酒店管理集團(tuán)。但在前期策劃中則想博采眾長,參考各著名酒

12、店管理集團(tuán)的酒店標(biāo)準(zhǔn)后建立自己的酒店標(biāo)準(zhǔn)。對于這一類酒店,項目管理公司的責(zé)任是要協(xié)助業(yè)主進(jìn)行酒店的正確定位。不同的酒店集團(tuán)采用的管理標(biāo)準(zhǔn)差別是很大的。我們曾翻譯了四套不同酒店集團(tuán)的最新版的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行逐一對照。發(fā)現(xiàn)盡管他們都符合“五星級酒店”的標(biāo)準(zhǔn)，但相互之間差別極大，相應(yīng)的風(fēng)格、設(shè)備配置、建筑、結(jié)構(gòu)要求、以及造價當(dāng)然也是大相徑庭的。實際上同是五星級的酒店集團(tuán),他們的定位是不同的, 當(dāng)然就會體現(xiàn)在他們各自的酒店標(biāo)準(zhǔn)中。2、必須高度注意酒店的定位酒店的定位，首先是市場細(xì)分后目標(biāo)顧客的定位。商務(wù)客人和旅游客人;國內(nèi)客人和國外客人;散客和團(tuán)隊客人,需求都是不同的。對于酒店通過商業(yè)論證,定為目標(biāo)顧客的那

13、部份客人需求必須仔細(xì)分析。而那些準(zhǔn)備放棄的顧客的需求就不必兼顧了。有所失才能有所得，這個道理雖然不言自明, 但在需求說明書中應(yīng)清楚地表明。對于項目管理公司來說，特別要留意顧客的需求，顧客=酒店的目標(biāo)顧客，即我們項目管理公司的客戶的客戶。理性的結(jié)論應(yīng)該是：顧客的需求=潛在的、真正的需求。例如:某酒店的目標(biāo)顧客是國內(nèi)會務(wù)客人。其中市委、市政府的會務(wù)客人居多。因此，在進(jìn)行需求分析時，我們和業(yè)主一起,特別開展了這一類會務(wù)客人的需求分析。會議中心客人的需求包含: 要有大型、中型、小型的不同的會議廳，且最好可分可合。 每個廳都必須保證觀眾對于發(fā)言人看得見、聽得清，舞臺上視頻、音頻皆備，隔音效果優(yōu)良。 一個

14、高檔的中型會議廳甚至于每個座位都有話筒、電腦、插座、寬帶、表決器。 要有演講準(zhǔn)備室(Speaker preparation room)。 溫濕度合適，分區(qū)調(diào)控容易。 集散迅速，散會時要保證人、車疏散通暢、及時。 VIP客人要有專用通道、休息室、接見廳，以及他們的隨從人員、記者的專用房間等，還要有適合保衛(wèi)的區(qū)間隔離設(shè)施。 酒店人員的服務(wù)動線要與客人分開,盡量在后臺或地下室。會務(wù)客人還有他們的特殊需求，如: 商務(wù)中心要有很強(qiáng)的圖文集中處理能力; 要有旅行購票中心; 要有晚間各種形式的聚會場所，娛樂休閑場所等。至于分開各種檔次的住宿和餐飲更是必不可少的。這些都是需求分析書應(yīng)該載入的內(nèi)容。以上是對會務(wù)

15、客人需求的分析。如目標(biāo)客戶是亞洲旅客、或歐美旅客、或者是國內(nèi)商、散客，對其需求進(jìn)行分析的道理和辦法都是一樣的。3、除了物質(zhì)的需求之外，諸如美學(xué)上的精神需求也是很重要的分析內(nèi)容。例如室內(nèi)設(shè)計風(fēng)格的喜好與統(tǒng)一（Benchmarking）,雖然用文字較難描述，但在需求說明書也要有所表達(dá)。4、需求分析報告是啟動階段的重要成果，但它不一定就是項目的目標(biāo)，這要取決于下一階段可行性研究階段的論證。四、項目可行性研究階段在這個階段業(yè)主的目標(biāo)包括通過項目環(huán)境的調(diào)查，列出各種可能方案、通過價值和風(fēng)險評估進(jìn)行可行性論證，選擇最合適的方案，確定項目的目標(biāo)、正式立項。而針對所選方案建立的項目實施計劃是這個階段的主要成果

16、。環(huán)境調(diào)查: 環(huán)境調(diào)查和分析包括硬環(huán)境調(diào)查分析和軟環(huán)境調(diào)查分析。硬環(huán)境側(cè)重技術(shù)層面的自然環(huán)境（地質(zhì)、氣象、污染、日照、地震）、建設(shè)環(huán)境(能源、基礎(chǔ)設(shè)施、周鄰建筑等）、建筑環(huán)境（城市限高、紅線、密度、交通、城市建筑風(fēng)格等）等。軟環(huán)境就是市場環(huán)境、法律環(huán)境(項目報批程序)、社會環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等。對于以上這些環(huán)境調(diào)查大家一般都會按此進(jìn)行,我們不多介紹了。在實踐中, 我們覺得還有必要專門開展另一項環(huán)境調(diào)查工作：項目人際環(huán)境的調(diào)查即項目利益相關(guān)者的調(diào)查分析（Stakeholder Analysis）。利益相關(guān)者是指對酒店建設(shè)有重大影響，或酒店建設(shè)對他們有重大影響的人群。通過打分，找出他們中間對項目“影響

17、度”最高的人群，這是非常重要的一項環(huán)境調(diào)查基礎(chǔ)工作。我們在某酒店用匿名打分法（Delphi）法對利益相關(guān)者打分，并列出表格，總計67人(或組織)。下面表中是影響度最前列的部份(只與影響度有關(guān)，與職務(wù)無直接聯(lián)系): 這些利益相關(guān)者是我們要高度關(guān)注的對象。列出影響度后,還需對利益相關(guān)者對項目的影響方向列表區(qū)別，例如:主要利益相關(guān)者力促實現(xiàn)促其實現(xiàn)任其實現(xiàn)反對實現(xiàn)分管市領(lǐng)導(dǎo)B影響度高的市領(lǐng)導(dǎo)A員工某規(guī)劃評委鄰居逐一分析這些人群及其態(tài)度, 可以幫助我們正確制訂項目管理架構(gòu)中的決策程序、有效運用公關(guān)溝通策略、完善信息管理工作制度、正確進(jìn)行風(fēng)險排序,及時處理好不同的群體利益,從而改善項目的整體環(huán)境,推進(jìn)項

18、目的建設(shè)。可行性研究報告的編制:在前期需求分析和環(huán)境調(diào)查的基礎(chǔ)上開展的可行性研究，應(yīng)包括如下內(nèi)容:1、 酒店市場分析和營銷戰(zhàn)略研究；2、 建設(shè)條件和酒店位置選擇；3、 酒店主要功能的配置（客房、會議廳、餐飲、休閑、庭院、綠化、交通等面積及投資估算）；4、 酒店的管理模式及人員大致配備；5、 環(huán)境影響評估；6、 社會影響評價；7、 實施計劃；8、 投資估算與融資方式；9、 財務(wù)分析；10、經(jīng)濟(jì)評價；11、風(fēng)險分析等。在這份可行性研究報告中，應(yīng)附有一份項目的用地總平面方案，而這又和規(guī)劃部門的預(yù)先溝通交叉進(jìn)行的。要制訂這份用地方案，實際上必須討論基地的總體布局, 包括上部結(jié)構(gòu)的初步設(shè)想。但這時候設(shè)計

19、院還未確定,我公司因為有很多酒店設(shè)計咨詢?nèi)藛T,在這時候就發(fā)揮了優(yōu)勢。(但要注意,這種方案不要限制今后概念設(shè)計的創(chuàng)新設(shè)計) 可研報告的編制，是項目管理公司在酒店建設(shè)前期項目管理中最重要的工作之一，編制的過程是項目管理公司代表業(yè)主利益，對酒店技術(shù)上的先進(jìn)性、可行性，經(jīng)濟(jì)上的合理性、有效性進(jìn)行多方案反復(fù)比較、論證的過程。其中最重要的論證工具是價值管理及風(fēng)險評估。 價值管理：價值管理（VM）和價值工程（VE）是有關(guān)實現(xiàn)“資金價值”的技術(shù)。價值（V）=功能（F）/成本（C），因此可以通過改進(jìn)功能或降低成本來增加價值（順便講一句，項目管理公司開展項目管理的目的,就是為項目建設(shè)的全過程增加實質(zhì)性的和具體的價

20、值。通過項目管理為工程增值是比較特別的途徑，沒有其他過程或方法可以增加這樣的數(shù)量和高質(zhì)量的價值）。價值管理應(yīng)該由項目管理公司來組織實施。在酒店建設(shè)的每一階段，都應(yīng)該實行“價值管理”，但可行性研究階段是一個特別重要的階段。在這個階段中，各類專業(yè)人員和專家的知識經(jīng)驗需要由項目管理公司來組織, 進(jìn)行廣泛評估和多種比較,將其整合并篩選,追求最大的性價比。它為項目建立了籠統(tǒng)的目標(biāo)。并對以后的階段產(chǎn)生重要影響。 項目管理公司在組織價值管理時，要注意的是：1、 選擇好開展的時機(jī)；2、 采用頭腦風(fēng)暴法,通過專家的論證，鼓勵發(fā)散式思維和多方案比較；3、 項目管理公司的成本組要提供詳實可靠的成本數(shù)據(jù)作為分析依據(jù)；

21、4、 討論時綜合考慮風(fēng)險、機(jī)會；5、 業(yè)主要參與決策。以下是某賓館標(biāo)準(zhǔn)房設(shè)施配置的價值分析表：內(nèi)容市場價格（元）成本指數(shù)功能權(quán)重功能指數(shù)FI價值指數(shù)VI窗簾12.50%9.17%0.73 墻紙10.83%8.33%0.77 地毯20.83%11.67%0.56 寫字臺 2.50%7.50%3.00 床6.25%12.50%2.00 衣柜5.21%5.83%1.12 電視柜2.50%5.00%2.00 房間鏡子1.25%0.83%0.67 保險柜2.50%2.50%1.00 茶水間2.71%3.33%1.23 衛(wèi)生間防霧鏡3.75%1.67%0.44 淋浴房5.83%6.67%1.14 衛(wèi)生潔具

22、12.50%10.83%0.87 洗臉臺6.67%10.00%1.50 房間燈具4.17%4.17%1.00 小計100.00%100.00%通過這份價值分析表, 業(yè)主比較容易根據(jù)價值指數(shù),結(jié)合功能指數(shù)的大小來決定以上配置的取舍。又如下圖, 是某個日照陰影分析會上, 各方專家對于選擇不同的建筑方案可能損失的機(jī)會利益的價值分析表。出席該價值分析頭腦風(fēng)暴會議的有來自上海、美國、浙江的建筑師, 和來自上海、浙江的日照分析專家, 加上我們的成本組人員、業(yè)主、動遷人員及現(xiàn)場測繪人員, 由我們的項目經(jīng)理支持會議。會議的上半部份鼓勵每個人各抒己見提出解決方案, 其他人不能求全責(zé)備。下半部分則集中二個方案專題

23、討論,專挑毛病。因為集中了大家的智慧, 同時又考慮了動遷索賠談判會引起的時間、費用的風(fēng)險綜合因素, 最后選擇了C方案,很好地解決了這個問題：方案ABCD降低高度(m)6333降低層數(shù)2ll18號樓減薄(m)24北削角北11m降6m南削角南11m降6m南移1m影響戶數(shù)03l O影響時間(分鐘)10-17分鐘惡化5分鐘0影響面積(M2)2400150016001900影響金額(萬)2000120013001500A號樓1層1號窗風(fēng)險管理:所有的項目都有風(fēng)險, 實行風(fēng)險管理的目的是主動預(yù)防、提前準(zhǔn)備。不少業(yè)主不愿意多談項目的負(fù)面因素, 情愿采取鴕鳥政策。在這方面, 我們要引導(dǎo)業(yè)主,正視困難。從好處努

24、力, 從壞處預(yù)防。風(fēng)險管理是通過風(fēng)險事件識別、排序、落實責(zé)任人制訂應(yīng)對措施, 然后實施、監(jiān)控, 經(jīng)過幾輪的風(fēng)險管理循環(huán), 從而降低或消解風(fēng)險的。酒店建設(shè)功能復(fù)雜,必須考慮的因素很多, 所以風(fēng)險管理的難度也高風(fēng)險評估和管理必須盡早開始。項目前期不確定性因素多, 風(fēng)險也大, 但是機(jī)會也多。成功地將項目的風(fēng)險轉(zhuǎn)化為項目的機(jī)會, 這是我們項目管理人員的重要責(zé)任。下面是其中一個成功案例:在某酒店項目管理初期, 通過幾次深入的專題討論, 我們識別了33個風(fēng)險事件, 分門別類登記在案。接著我們結(jié)合利益相關(guān)者的影響度, 并根據(jù)風(fēng)險的可能性 (Probability)及后果大小(Impact)計算出風(fēng)險指數(shù) (

25、 PI)。然后我們選出其中最大的7項風(fēng)險,組織專題討論。其中有一個風(fēng)險事件, 是業(yè)主擔(dān)心9萬平方米的建筑面積會被規(guī)劃評委否決掉, 從而影響投資回收期, 這項風(fēng)險的 PI 值最高。 通過幾次走訪和風(fēng)險分析, 我們了解到規(guī)劃評委并不反對適當(dāng)增加一些面積, 主要是擔(dān)心園林城市建筑風(fēng)格會被破壞。因此, 我們就轉(zhuǎn)變思路, 把這一風(fēng)險事件作為雙贏的機(jī)會來爭取。規(guī)劃評委的這一意見是正確的, 但如何把這兩個因素結(jié)合好的確難度較高。我們指定了最有可能控制風(fēng)險的人負(fù)責(zé)該風(fēng)險的管理,一方面仔細(xì)測算面積對投資回報期的影響, 把這些數(shù)據(jù)向有關(guān)方面介紹,爭取理解; 另一方面, 多方開展溝通工作。在方案競賽中, 我們在任務(wù)

26、書中特別要求參賽單位注意二者的兼顧。最后在中科院院士、國家建筑大師、規(guī)劃評委一起參加的評標(biāo)會上, 各方一致看好的方案, 正是在這兩方面結(jié)合得較好的方案, 受到市領(lǐng)導(dǎo)和規(guī)劃評委的好評, 也基本滿足了酒店業(yè)主的商業(yè)期望。我們項目管理方的成績也得到了肯定。酒店建設(shè)可研報告編寫好后，即由政府召集各方專家進(jìn)行評估，提出修改意見。這種評估，主要是代表政府和公眾利益的評估。評估通過, 這是一個重要的里程碑, 它標(biāo)志著酒店項目在業(yè)主和政府兩個層面都已正式?jīng)Q策, 可研報告中載明的項目目標(biāo)都已獲得正式批準(zhǔn)，在法律上項目正式立項了。這也正是在圖B中，我們在可研階段末尾，標(biāo)有“決策最佳點”的字樣的道理所在。接下來，就

27、是根據(jù)這份批準(zhǔn)的可研報告編制酒店項目實施計劃（PEP）。項目實施計劃:項目實施計劃（PEP）是關(guān)于如何保證項目決策得到實施的行動計劃，它的內(nèi)容包括： 酒店概況； 酒店的范圍、規(guī)模、建造標(biāo)準(zhǔn)； 酒店的資金、進(jìn)度、質(zhì)量目標(biāo)； 酒店的預(yù)期效益； 項目的組織機(jī)構(gòu)、崗位設(shè)置、工作流程、工作制度；建設(shè)中的任務(wù)（WBS）及分工；酒店的建設(shè)周期的劃分設(shè)計、施工 每階段工作重點及管理； 總進(jìn)度表； 造價管理計劃； 質(zhì)量管理計劃； 信息及文檔管理； 設(shè)計、施工、材料設(shè)備的采購管理及其相應(yīng)合同管理； 風(fēng)險管理計劃等。 項目實施計劃是今后項目管理工作的管理指南，隨著項目進(jìn)展，它可以作修改。五、項目策劃階段：項目策劃階

28、段是把可行性研究階段確定的項目目標(biāo)一步深化，然后在方案設(shè)計完成的同時,把實施目標(biāo)的管理計劃進(jìn)一步調(diào)整、深化、細(xì)化。具體體現(xiàn)在:目標(biāo)的進(jìn)一步拓展; 可研階段的各種決策目標(biāo)將用設(shè)計語言轉(zhuǎn)化成設(shè)計任務(wù)書，進(jìn)行方案設(shè)計，并獲得政府的批準(zhǔn); 項目實施計劃書部分開始實施，同時隨著項目的進(jìn)展再做一次深化調(diào)整。此階段項目管理公司的工作的一個重點是設(shè)計管理工作。做好設(shè)計管理工作1、 設(shè)計階段的劃分:目前,我國設(shè)計分為方案設(shè)計、擴(kuò)初設(shè)計、施工圖設(shè)計三大階段。每一階段都有相應(yīng)的設(shè)計深度規(guī)定。但在國外,設(shè)計的初期,還可細(xì)分為概念設(shè)計(Concept Design,CD)和方案設(shè)計(Schematic Design,

29、SD)二個階段。前者由建筑師單獨完成, 后者則要各工種配合,并輔以概算。建設(shè)部在2005年已組成課題組,也在研究這一設(shè)計階段劃分問題,。酒店的功能比較復(fù)雜,把概念設(shè)計(CD)和方案設(shè)計(SD)分開, 有其合理性。我們在某酒店就是在可研階段, 就先開展了概念方案(CD)的征集, 在正式立項后, 根據(jù)批準(zhǔn)的可研報告調(diào)整設(shè)計任務(wù)書, 即由該中選的美國設(shè)計院進(jìn)行方案設(shè)計(SD), 大大節(jié)約了時間。當(dāng)然在基建程序上, 我們得到了政府部門的大力支持。2.設(shè)計的范圍管理:鑒于目前五星級酒店的概念設(shè)計、方案設(shè)計委托國外設(shè)計事務(wù)所設(shè)計的較多，而施工圖設(shè)計則由國內(nèi)設(shè)計單位來進(jìn)行，因此，項目管理公司要在設(shè)計合同的范圍管理方面精心準(zhǔn)備。我們的做法是：關(guān)于業(yè)主與建筑師的范圍劃分，我們共同參考了美國AIA的有關(guān)合同范本，結(jié)合中國法律撰寫出設(shè)計合同。其中在知識產(chǎn)權(quán)、兩國稅務(wù)優(yōu)惠、外匯管制等方面有一些特殊情況，則在合同中作明確規(guī)定。關(guān)于各個設(shè)計單位的分工方面，我們草擬了一份各階段設(shè)計工作明細(xì)表，由設(shè)計總負(fù)責(zé)單位牽頭，各家設(shè)計單位進(jìn)行補(bǔ)充后再