上實地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略

1、20082012年區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略中國/2007年8月附錄41內(nèi)容頁碼A. 外部市場分析3B. 上實目標34C. 關(guān)鍵戰(zhàn)略舉措 60D. 專業(yè)能力建設(shè)83本文件僅供羅蘭貝格之客戶使用。該文件必須經(jīng)在本公司的口頭說明和細節(jié)解釋下才可視為完整的報告。如無羅蘭貝格之同意該文件不應(yīng)給任何第三方傳閱。未經(jīng)羅蘭貝格公司允許，不得拷貝及傳播公司報告、文件。2A. 外部市場分析A1. 什么是區(qū)域開發(fā)A2. 區(qū)域開發(fā)的市場需求A3. 區(qū)域開發(fā)的生態(tài)需求3區(qū)域開發(fā)涵蓋了房地產(chǎn)行業(yè)所有的價值鏈環(huán)節(jié)和物業(yè)類型，是一個長期開發(fā)的過程物業(yè)類型一級開發(fā)二級開發(fā)物業(yè)經(jīng)營土地景點住宅寫字樓零售商業(yè)酒店廠房/ 倉庫價值鏈環(huán)節(jié)A1

2、B1C1D1E1F1G1B2C2D2E2F2G2B3C3D3E3F3G3A2A3資料來源：聯(lián)合項目組，羅蘭貝格分析區(qū)域開發(fā)必定包含土地一級開發(fā)，理論上區(qū)域開發(fā)涉及所有房地產(chǎn)物業(yè)類型以及一級開發(fā)、二級開發(fā)和物業(yè)經(jīng)營三個價值鏈環(huán)節(jié)區(qū)域開發(fā)通常包括舊城改造和新鎮(zhèn)開發(fā)兩類，根據(jù)當?shù)卣漠a(chǎn)業(yè)定位等差異，區(qū)域開發(fā)的主題各不相同區(qū)域開發(fā)的規(guī)模較大（1平方公里以上），因此是一個長期的開發(fā)過程注釋區(qū)域開發(fā)定義：是人類開發(fā)利用各種資源，謀求區(qū)域經(jīng)濟增長和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的過程，是指一定開發(fā)主體對特定區(qū)域的自然、經(jīng)濟、技術(shù)、文化、社會等各資源進行綜合利用，在保持區(qū)域資源、環(huán)境、經(jīng)濟、社會和諧統(tǒng)一的前提下，求得最大的經(jīng)

3、濟發(fā)展和社會進步什么是區(qū)域開發(fā)4在區(qū)域開發(fā)中，原則上政府是土地一級開發(fā)的主體，而企業(yè)僅僅承擔一級開發(fā)服務(wù)的功能資料來源：上海市土地儲備方法；國務(wù)院各部委網(wǎng)站；羅蘭貝格分析主要政府相關(guān)職能部門國土資源部建設(shè)部國家發(fā)展和改革委員會中央：地方：房屋土地資源管理局城市規(guī)劃管理局發(fā)展和改革委員會房屋土地資源管理局發(fā)展和改革委員會城市規(guī)劃管理局建設(shè)和交通委員會財政局土地儲備機構(gòu)地方：房屋土地資源管理局城市規(guī)劃管理局財政局土地儲備機構(gòu)地方：土地一級開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)房屋流通規(guī)劃編制規(guī)劃報批規(guī)劃公告實施儲備計劃編制土地征購?fù)恋卣硗恋卣信膾焱恋爻鲎屖掷m(xù)辦理土地規(guī)劃土地儲備土地供應(yīng)區(qū)域開發(fā)企業(yè)在區(qū)域開發(fā)中的功能5由

4、于政府在土地一級開發(fā)環(huán)節(jié)面臨多重困境，因此具有實力的一級房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過參與一級開發(fā)，為政府提供富有價值的服務(wù)資料來源：羅蘭貝格分析1234政府在一級開發(fā)中的困境土地供應(yīng)的控制加上公開競價拍賣的機制使得土地價格不斷上漲，推高了房產(chǎn)價格，引起了社會矛盾在招拍掛機制不變的情況下，如需平抑價格，就需要增加土地供應(yīng)量，這就意味著需要通過增加一級開發(fā)量來提高土地儲備政府在一級開發(fā)中面臨經(jīng)濟、社會與環(huán)境和諧發(fā)展的壓力動拆遷的社會問題規(guī)劃定位水平較低，重復(fù)建設(shè)明顯與生態(tài)環(huán)境的發(fā)展不相適應(yīng)在土地開發(fā)及房產(chǎn)開發(fā)的過程中，政府沒有充分地獲取到土地增值的收益政府通過限價、稅率介入等方式限制土地價值流失，反而引起

5、一級開發(fā)質(zhì)量的下降價格調(diào)控價值流失開發(fā)效果資源限制政府由于編制限制，不具備充足的進行區(qū)域開發(fā)規(guī)劃能力的人員二三線政府財力有限，難以通過自身資金實力支持大片的土地一級開發(fā)政府在土地一級開發(fā)中的困境企業(yè)在區(qū)域開發(fā)中的功能6城市化進程的不斷深入是中國區(qū)域開發(fā)市場增長的主要驅(qū)動力中國房地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)項目具有廣闊的發(fā)展前景資料來源：中國統(tǒng)計年鑒；羅蘭貝格分析城市人口數(shù)量增長預(yù)測，2002-2012城市面積增長預(yù)測，2002-2012單位：億人單位：萬平方公里CAGR=3%CAGR=7%區(qū)域開發(fā)的驅(qū)動因素7對比國外城市群對國家經(jīng)濟的貢獻來看，中國三大城市群發(fā)展?jié)摿薮笾С汁h(huán)渤海灣珠江三角洲長江三角洲國家城市

6、群經(jīng)濟貢獻率美國日本中國大紐約區(qū)五大湖區(qū)洛杉磯區(qū)大東京區(qū)阪神區(qū)名古屋區(qū)長江三角洲珠江三角洲環(huán)渤海灣67%70%35%中國的三大城市群正逐步融入到國際經(jīng)濟的合作和競爭中，具有相對的競爭優(yōu)勢，發(fā)展?jié)摿薮?，必將帶動中國城市化進程資料來源: 羅蘭貝格分析8近年來，各級城市均啟動了大量區(qū)域開發(fā)項目來滿足城市化進程的需求，預(yù)計將在未來3-5年內(nèi)保持現(xiàn)有的增長速度一線城市二線城市三線城市四線城市城市定義區(qū)域開發(fā)項目 (5年)未來發(fā)展趨勢上海/北京/廣州/深圳20個左右由于土地面積有限，新增區(qū)域開發(fā)項目趨緩省會城市及天津/重慶80個左右保持現(xiàn)有速度所有地級市150個左右三線城市目前處于區(qū)域開發(fā)熱潮的前期，增

7、長趨勢明顯所有縣級市40個左右剛起步，會有一定增長，但受城市人口數(shù)量限制，絕對機會不多區(qū)域開發(fā)市場需求資料來源: 羅蘭貝格分析9區(qū)域開發(fā)項目數(shù)量測算方法一線城市二線城市三線城市四線城市城市數(shù)量單個城市區(qū)域開發(fā)項目數(shù)量有項目比例435240382452311100%80%60%10%208414438簡單測算得出中國在35年內(nèi)將出現(xiàn)超過300個區(qū)域開發(fā)的機會，每年新增數(shù)量超過50個總計支持資料來源: 羅蘭貝格分析10區(qū)域開發(fā)項目舉例（1/4）一線城市大規(guī)模區(qū)域開發(fā)項目舉例城市項目描述啟動時間上海寶山新區(qū)建設(shè)用地250平方公里,擬從市效工業(yè)區(qū)向適宜居住的現(xiàn)代化濱江城市轉(zhuǎn)換2006上海南郊奉賢區(qū)是”

8、南下臨?！睉?zhàn)略的第一步,立足于建成濱?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)和生態(tài)旅游新區(qū)2005上海羅店北歐新鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)用地區(qū)16平方公里,北歐城鎮(zhèn)特色的綠色生態(tài)高尚住宅區(qū)域2005上海北外灘占地3.66平方公里,與外灘、陸家嘴共同打造“黃金三角”，成為高檔濱水區(qū)2004一線城市大規(guī)模區(qū)域開發(fā)項目舉例城市項目描述啟動時間北京順義新城規(guī)劃面積108平方公里,定位成北京東北部城市化發(fā)展的核心2005.5北京通州新城規(guī)劃面積85平方公里, 發(fā)展以運河文化為主體的現(xiàn)代綜合服務(wù)新區(qū)2006.5北京亦莊新城規(guī)劃面積100平方公里,以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為依托,輻射京津城走廊區(qū)域2007廣州金沙洲居住新城總面積約9.1平方公里，建設(shè)中國最

9、大的廉租房新社區(qū)2005廣州花都區(qū)域建設(shè)用地147平方公里，以現(xiàn)代物流業(yè)和外向型高新技術(shù)業(yè)為特色的廣州北部重要城市組團2006廣州新蘿崗區(qū)是廣州重點規(guī)劃建設(shè)的大型住宅居住區(qū)2006支持資料來源: 羅蘭貝格分析11區(qū)域開發(fā)項目舉例（2/4）二線城市大規(guī)模區(qū)域開發(fā)項目舉例城市項目描述啟動時間重慶江北城開發(fā)規(guī)模5.6平方公里，定位為重慶市中央商務(wù)區(qū)的商務(wù)中心區(qū)2007沈陽大渾南計劃建設(shè)面積350平方公里，以現(xiàn)代物流和高新技術(shù)為主產(chǎn)業(yè)，總體定位“大渾南，新沈陽”2006成都中信蜀都項目使郫縣成為成都西部新中心，建設(shè)既適宜居住又適宜創(chuàng)業(yè)的綜合性城市片區(qū)2006杭州臨浦組團居住面積10平方公里，杭州都市后

10、花園，未來高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要空間2007濟南燕山新區(qū)建設(shè)面積30平方公里，集公共服務(wù)、體育休閑、金融商務(wù)為一體的新城2007一線城市大規(guī)模區(qū)域開發(fā)項目舉例城市項目描述啟動時間深圳大鵬半島區(qū)域開發(fā)總面積295平方公里，打造高端國標化的生態(tài)型濱海旅游度假勝地2007深圳光明新城建設(shè)用地26.8平方公里，以高技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支柱的生態(tài)型現(xiàn)代化新城2006深圳龍華新城建設(shè)用地13.5平方公里，以大型交通樞紐為依托的城市中心功能拓展區(qū)2006深圳體育新城建設(shè)用地14.0平方公里，體育服務(wù)綜合中心，構(gòu)建城市東部中心2006深圳東部新城建設(shè)用地39.6平方公里，打造生態(tài)型現(xiàn)代先進制造業(yè)新城2006支持資料來源

11、: 羅蘭貝格分析12區(qū)域開發(fā)項目舉例（3/4）三線城市大規(guī)模區(qū)域開發(fā)項目舉例城市項目描述啟動時間烏魯木齊500水庫開發(fā)建設(shè)200平方公里，在首府北部地區(qū)形成50萬人以上的工業(yè)新城2006長沙大東城戰(zhàn)略規(guī)劃面積200平方公里，三位一體的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)將實現(xiàn)長沙與株洲湘漂的對接2006貴陽三橋新城總建筑面積4平方公里，將成為貴陽市新的城市中心2007南寧南寧國際物流基地規(guī)劃面地19平方公里，國際現(xiàn)代綜合物流區(qū)和城市功能區(qū)2007石家莊東部新城區(qū)用地80平方公里，定位為石家莊城市副中心，新經(jīng)濟發(fā)展中心2006二線城市大規(guī)模區(qū)域開發(fā)項目舉例城市項目描述啟動時間南昌新昌南城占地7平方公里，投資40億元，打造南

12、昌城市副中心的核心區(qū)域2007南京板橋新城占地60平方公里，采取“產(chǎn)業(yè)區(qū)、生活社區(qū)、游憩區(qū)“三合一發(fā)展模式2006寧波東部新城區(qū)總用地15.9 平方公里，將成為寧波金融商務(wù)和市政中心2007武漢武漢新區(qū)定位為輻射武漢乃至整個華中的現(xiàn)代制造業(yè)基地、生產(chǎn)服務(wù)中心和旅游中心2006西安未央新城規(guī)劃面積24平方公里，集西安市政、體育、交通中心為一體的北部新區(qū)2006支持資料來源: 羅蘭貝格分析13區(qū)域開發(fā)項目舉例（4/4）三線城市大規(guī)模區(qū)域開發(fā)項目舉例城市項目描述啟動時間海南三亞海南灣大開發(fā)開發(fā)面積10平方公里，將建成繼亞龍灣之后另一個著名的度假旅游勝地2006山東聊城聊城生態(tài)城市規(guī)劃總投資316億，

13、建設(shè)為生態(tài)市和現(xiàn)代化的江北水城2006廣東東莞新鎮(zhèn)開發(fā)、舊城改造東莞32個鎮(zhèn)區(qū)中有超過1/3準備啟動舊城改造和新鎮(zhèn)開發(fā)項目2006云南昆明現(xiàn)代新昆明計劃共投資金2000億，建設(shè)成為中國面向東南亞區(qū)域性國際商貿(mào)旅游城市 2005福建福州江陰半島開發(fā)規(guī)劃面積73平方公里，再造一座新城，成為現(xiàn)代港口工業(yè)聚集區(qū)2006支持資料來源: 羅蘭貝格分析14單個一線城市的平均開發(fā)面積更多，增長更快城市建成區(qū)1）面積增長 (2000-2005)平均單個城市建成區(qū)1）面積增長 (2000-2005)一線城市二線城市三線城市CAGR=16.5%CAGR=9.1%CAGR=6.2%各級城市建成區(qū)面積1）增長趨勢1)建

14、成區(qū)指城市中基礎(chǔ)設(shè)施和地面建設(shè)已經(jīng)建成的地區(qū)，一般指城市建筑集中連片的市區(qū)，有些城市近郊已建設(shè)的分散地段雖未與市區(qū)連成一片，也視作城市建成區(qū)支持資料來源: 羅蘭貝格分析15而三線城市中以舊城改造和新鎮(zhèn)開發(fā)為主題的區(qū)域開發(fā)機會更多三線城市區(qū)域開發(fā)機會更多政府財政支持政府人員編制操作規(guī)范程度一線城市二線城市三/四線城市高中低多一般少規(guī)范較規(guī)范一般利用三線城市較弱的財政支持，相關(guān)區(qū)域開發(fā)人員編制的缺乏以及運作規(guī)范程度的特點，外部企業(yè)更有機會獲得當?shù)氐膮^(qū)域開發(fā)項目相對而言，在一、二線城市，操作規(guī)范和當?shù)卣^強的實力導(dǎo)致獲取區(qū)域開發(fā)的機會降低區(qū)域開發(fā)市場需求資料來源: 羅蘭貝格分析16中國的城市化進程

15、必須降低生態(tài)足跡，有限制的開發(fā)和保護環(huán)境資源生態(tài)城的開發(fā)需求有限制的開發(fā)和保護環(huán)境資源有限制的開發(fā)環(huán)境資源是對環(huán)境最好的保護，單純的保護環(huán)境將造成經(jīng)濟的不可持續(xù)，最終不能達到持續(xù)保護環(huán)境的初衷開發(fā)高價值、低污染的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，既可以保證經(jīng)濟發(fā)展和就業(yè)的需要，同時也可以實現(xiàn)區(qū)域的生態(tài)補償中國的城市化必須降低生態(tài)足跡能源、交通等的系統(tǒng)解決，實現(xiàn)生態(tài)足跡的降低隨著科技進步和產(chǎn)業(yè)化趨勢，建立利用當?shù)刭Y源的復(fù)合能源體系是城市化中的重要技術(shù)支撐健全市內(nèi)外交通體系，優(yōu)先發(fā)展公共交通，實現(xiàn)城市的人流和物流低成本流動資料來源: 羅蘭貝格分析17因此，生態(tài)城市是未來中國城市化的優(yōu)選路徑生態(tài)城的開發(fā)需求綜合平衡的城市化

16、1城鄉(xiāng)一體的城市化2以人為本的城市化3自然緊湊的城市化4產(chǎn)業(yè)協(xié)同的城市化5資料來源: 羅蘭貝格分析18未來中國生態(tài)城市的建設(shè)理念:生態(tài)城的開發(fā)需求城鄉(xiāng)一體的城市化自然緊湊的城市化以人為本的城市化產(chǎn)業(yè)協(xié)同的城市化綜合平衡的城市化在一個相互依存的區(qū)域范圍內(nèi)謀求融合發(fā)展、協(xié)調(diào)共生的過程；中國城市化必須站在城鄉(xiāng)一體化的角度，城市化才能夠?qū)崿F(xiàn)數(shù)量和質(zhì)量的共同增長順應(yīng)大地肌理回歸和融入自然尊重、保留歷史的“記憶”集約用地，向空中和地下發(fā)展，建緊湊型城市城市以適宜人的尺度構(gòu)建，注重“人、建筑和環(huán)境”的整體和諧，以綜合的多功能環(huán)境，提升人在建筑、環(huán)境中的舒適感受必須依賴于三次產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展，而不是唯一、過分依

17、賴工業(yè)，以獲取可持續(xù)的動力經(jīng)濟生態(tài)：“均衡、活力、持續(xù)”的經(jīng)濟繁榮社會生態(tài)：不同階層、不同收入的人和諧共處資源生態(tài)：“復(fù)合、循環(huán)、高效”的資源利用環(huán)境生態(tài)：以低“生態(tài)足跡”實現(xiàn)環(huán)境可持續(xù)資料來源: 羅蘭貝格分析19A. 外部市場分析A1. 市場需求A2. 行業(yè)分析A3. 外部市場分析總結(jié)20開發(fā)商在區(qū)域開發(fā)中可以通過鎖定土地后續(xù)的開發(fā)權(quán)，參與到一級開發(fā)、二級開發(fā)、持有經(jīng)營和資本運作等各個獲利環(huán)節(jié)一級開發(fā)二級開發(fā)了解土地增值潛力優(yōu)惠購地條款持有經(jīng)營通過多期開發(fā)，做旺地塊獲得的資產(chǎn)增值資本運作承諾固定收益虛高成本獲利更短的開發(fā)周期分攤部分開發(fā)成本經(jīng)營性物業(yè)的租金回報收入土地、房產(chǎn)抵押融資再投資收益

18、土地增值收益二級開發(fā)收益租金回報收益資產(chǎn)增值收益融資再投資收益ABCD毛地成本一級成本承諾利潤土地增值熟地價值二級價值二級利潤物業(yè)價值租金收益資產(chǎn)增值物業(yè)價格投資收益項目價值資料來源：羅蘭貝格分析區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)模式21區(qū)域開發(fā)項目具有可獲得性和開發(fā)周期長兩個特點項目獲得項目開發(fā)周期項目面積開發(fā)時間1-5平方公里1015年5-10平方公里1520年10平方公里以上30年以上項目較長的開發(fā)周期為開發(fā)上提供了可持續(xù)的資源項目獲得的可持續(xù)性為開發(fā)商提供了市場機會中國城市化率近年來迅速提高，目前已超過40%，比照發(fā)達國家水平，中國在未來50年將提高到75%以上，大量待開發(fā)區(qū)域為房地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)提供了充足的市

19、場機會二線和三線城市由于政府的財政水平和能力所限，需要依賴于具備區(qū)域集成開發(fā)實力的開發(fā)商進行統(tǒng)一規(guī)劃和開發(fā)區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)模式資料來源: 羅蘭貝格分析22目前，土地一級開發(fā)的“北京模式”限定了利潤回報的水平，有市場化運作的表象，實際上卻不能實現(xiàn)公平與效率的兼顧土地一級開發(fā)的“北京模式”理論上“8%”的利潤回報“北京模式”的結(jié)果開發(fā)主體：土地儲備中心與一級開發(fā)單位分離土地產(chǎn)權(quán)：土地所有權(quán)歸土地儲備中心，一級開發(fā)單位只擁有開發(fā)權(quán)招標方式：通過公開招標方式選擇一級開發(fā)合作單位融資方式：一級開發(fā)企業(yè)無法就項目本身進行貸款 (無土地證)，只能通過其他方式進行資金籌措?yún)⑴c企業(yè)：一般為大型二級開發(fā)企業(yè)政府背景：

20、政府財政規(guī)劃沒有大量預(yù)算用于一級開發(fā)付款方式：招拍掛出讓后支付一級開發(fā)費用后續(xù)開發(fā)：一級土地開發(fā)與二級開發(fā)獲得土地原則上分離典型區(qū)域：北京，天津濱海新區(qū)及其他二三線城市 案例：北京白家莊地塊原則上土地增值部分的價值均為政府 (土地儲備中心）所得一級開發(fā)的利潤來自于8%的固定回報以及一級開發(fā)成本虛高的部分ABC8%30-40%DE生地原始價值一級開發(fā)成本一級開發(fā)利潤土地增值部分熟地出讓價值8%的固定利潤率僅能抵償一級開發(fā) (1-2年)資金利率的機會成本，一級開發(fā)商缺少動力，土地開發(fā)效率低2005和2006年度計劃土地供應(yīng)量100%2005和2006年度實際土地供應(yīng)量54%一級開發(fā)限價回購政府只能

21、通過“ 限價回購”等方式給予一級開發(fā)企業(yè)一定的利潤補償8%25%30%2.04億資料來源：羅蘭貝格分析區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)模式23上海 / 重慶模式更能適應(yīng)政策調(diào)控土地供應(yīng)的效率要求，但非政府型開發(fā)商的參與空間較小示例土地一級開發(fā)的“上海模式”開發(fā)主體：土地儲備中心與一級開發(fā)單位重合 (兩牌子，一套班子)土地產(chǎn)權(quán)：土地所有權(quán)歸及一級開發(fā)權(quán)均歸屬政府的土地開發(fā)單位招標方式：由土地儲備中心所指定的一家或若干家政府關(guān)聯(lián)企業(yè)融資方式：由于擁有土地產(chǎn)權(quán)，可以進行抵押貸款，或獲得政策性銀行的信用貸款支持付款方式：招拍掛后自動將土地開發(fā)成本及約定利潤打入一級開發(fā)單位帳戶，增值部分作為政府財政收入?yún)⑴c企業(yè)：一般為地方

22、政府背景的大型國有企業(yè)政府背景：政府財政規(guī)劃中含有大量預(yù)算用于一級開發(fā)的后續(xù)開發(fā)：往往由院一級開發(fā)單位控股的二級開發(fā)企業(yè)操作典型區(qū)域：上海、重慶、杭州 上海模式 逐漸趨于一個主要的歸口進行一級土地開發(fā)、土地儲備及土地招拍掛上海地產(chǎn)集團 / 上海市土地儲備中心二級開發(fā)業(yè)務(wù) (后續(xù)相關(guān)及非相關(guān))一級開發(fā)業(yè)務(wù)上海灘涂造地有限公司上海房地(集團)公司上海外事用房經(jīng)營公司上海中星(集團)有限公司中華企業(yè)股份有限公司上海金豐投資股份有限公司上海虹橋聯(lián)合發(fā)展有限公司上海馨安置業(yè)有限公司上海閔行聯(lián)合發(fā)展有限公司上海南站廣場投資有限公司上海住房置業(yè)擔保有限公司灘涂成陸土地黃浦區(qū)南外灘8-1地塊浦東花木地塊松江2

23、1丘地塊退二進三等地塊世博土地控股公司普陀長風地產(chǎn)公司閘北新客站北廣場申江公司楊浦東外灘公司松江新城長寧臨空公司寶山顧村地產(chǎn)南站公司楊浦平?jīng)鑫鹘址钯t莊行嘉定新城全資控股參控直接儲備股權(quán)投資儲備產(chǎn)業(yè)類儲備類*重慶地產(chǎn)集團下屬：重慶中振土地綜合治理有限公司 (一級開發(fā))；重慶市城市建設(shè)發(fā)展有限公司 (特定項目)；重慶大宅物業(yè)管理有限責任公司 (物業(yè)管理)；重慶康田置業(yè)有限公司 (動遷房、經(jīng)濟適用房及市政公共設(shè)施開發(fā))資料來源：羅蘭貝格分析區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)模式24對于開發(fā)商而言，一級開發(fā)業(yè)務(wù)的瓶頸在于是否能通過低成本融資支撐投資規(guī)模較大、付款周期不確定而潛藏后續(xù)開發(fā)機會的一級開發(fā)項目一級開發(fā)業(yè)務(wù)的特點：

24、投資規(guī)模較大，固定單位收益偏低，支付周期存在一定風險但潛藏后續(xù)開發(fā)機會一級開發(fā)單位成本及支付周期一級開發(fā)投資大，一般回款周期在完工交付半年內(nèi)招拍掛，政府獲得土地款后再行償付 (1.5-2年左右)億元/平方公里完工招拍掛政府付款0年1年2年3年一級開發(fā)投入三通一平五通一平七通一平生態(tài)改造資料來源：羅蘭貝格分析貸款問題付款問題企業(yè)無法以一級開發(fā)名義從銀行等金融機構(gòu)進行貸款，此外通常區(qū)域開發(fā)中缺少可收費基礎(chǔ)設(shè)施項目，很難發(fā)債一級開發(fā)的費用由開發(fā)商承擔，政府在土地招拍掛結(jié)束后支付一級開發(fā)的成本與企業(yè)收益，可能存在付款周期不確定的情況區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)模式25目前參與區(qū)域開發(fā)的主要競爭對手可以分為四類土地儲備

25、公司二級開發(fā)商區(qū)域開發(fā)項目公司區(qū)域開發(fā)公司特點優(yōu)勢劣勢典型企業(yè)上海地產(chǎn)重慶地產(chǎn)碧桂園華僑城陸家嘴地產(chǎn)張江地產(chǎn)金融街地產(chǎn)上實地產(chǎn)與政府土地儲備中心兩塊牌子、一班人馬出現(xiàn)在財政和人員編制充足的城市政府所屬企業(yè)，是土地一級開發(fā)的總包商資金主要是當?shù)卣呢斦杖胝w規(guī)劃能力較弱項目集中在所在地通常以成片開發(fā)為主要形式，規(guī)模較大一二級聯(lián)動，獲取更高收益一二級聯(lián)動規(guī)劃、開發(fā)能力較強在13平方公里左右的區(qū)域開發(fā)中有經(jīng)驗積累一二級聯(lián)動規(guī)劃、開發(fā)能力獲取大規(guī)模區(qū)域開發(fā)的能力較弱由某個城市的某個項目成立，長期發(fā)展業(yè)務(wù)涉及土地開發(fā)、批租、持有和經(jīng)營政府背景，在資金等方面具有較好的支持長期開發(fā)經(jīng)營區(qū)域項目能力較強整

26、體規(guī)劃能力一般項目集中在所在地的某一個地塊，復(fù)制能力不強專業(yè)的區(qū)域開發(fā)集成商整體規(guī)劃能力強資金實力和政府背景在一二級聯(lián)動、合作開發(fā)等方面尚未形成最佳模式區(qū)域開發(fā)市場競爭資料來源: 羅蘭貝格分析26區(qū)域開發(fā)的模式基本分為三類快速周轉(zhuǎn)型長期開發(fā)型政策導(dǎo)向型特點區(qū)域規(guī)模較小，15平方公里一二級聯(lián)動，較低成本獲取二級開發(fā)土地通過銷售快速離場，二級開發(fā)項目以住宅為主，不動產(chǎn)為輔一級開發(fā)目的有助順利獲取廉價的二級土地鎖定未來開發(fā)區(qū)域一級開發(fā)業(yè)務(wù)本身的盈利性并不重要碧桂園、華僑城特點區(qū)域規(guī)模較大一二級聯(lián)動，較低成本獲取二級開發(fā)土地早期土地批租和住宅開發(fā)，中期開發(fā)不動產(chǎn)，后期依靠穩(wěn)定的經(jīng)營收入一級開發(fā)目的有助

27、順利獲取廉價的二級土地鎖定未來開發(fā)區(qū)域一級開發(fā)業(yè)務(wù)本身的盈利性并不重要陸家嘴、張江特點區(qū)域開發(fā)土地的總包商只做土地一級開發(fā)非區(qū)域開發(fā)內(nèi)的一級開發(fā)業(yè)務(wù)是其主業(yè)一級開發(fā)目的為二級土地招拍掛做準備一級開發(fā)業(yè)務(wù)本身的盈利性并不重要上海地產(chǎn)、重慶地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)市場競爭資料來源: 羅蘭貝格分析27傳統(tǒng)歷史沿革的一級開發(fā)企業(yè)，如陸家嘴，從主營業(yè)務(wù)收入及利潤來源上來看，業(yè)已開始向價值鏈開發(fā)的中后期轉(zhuǎn)移收入結(jié)構(gòu) 百萬元利潤結(jié)構(gòu) 百萬元房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)出租土地批租1,8282,8581,7571,776房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)出租土地批租1,1451,7011,1411,112如不能獲得新的土地，此類企業(yè)的價值創(chuàng)造模式不得

28、不從一級開發(fā)逐漸向二級開發(fā)和物業(yè)持有經(jīng)營逐漸轉(zhuǎn)移資料來源：上市公司年報，羅蘭貝格分析支持28瑞安通過“新天地”項目的成功，創(chuàng)造了“舊城改造”項目的成功模式，通過多級開發(fā)的聯(lián)動效應(yīng)，實現(xiàn)了土地增值的最大化新天地項目的投資進程新天地項目周邊房價趨勢2001：上海新天地一期2001：太平橋人工湖綠地2002：翠湖天地雅苑2003：企業(yè)天地2005：翠湖天地御苑CAGR50%CAGR12%新天地周邊上海市平均資料來源：羅蘭貝格分析支持29不同競爭對手在區(qū)域位置、開發(fā)規(guī)模和模式上均有差異快速周轉(zhuǎn)長期開發(fā)政策導(dǎo)向土地儲備公司注釋模式：土地儲備公司以政策為導(dǎo)向；普通二級開發(fā)商傾向于快速周轉(zhuǎn)；項目公司則通常進

29、行長期深度開發(fā)；區(qū)域開發(fā)公司未來的發(fā)展可以結(jié)合快速周轉(zhuǎn)和長期開發(fā)區(qū)域位置：土地儲備公司更多集中在財政和人員編制較充足的城市，未來會有更多類似公司的出現(xiàn)二級開發(fā)商通常活躍在二、三線城市項目公司通常在單個城市的某個地塊開發(fā)規(guī)模：土地儲備公司更多參與區(qū)域外的一級開發(fā)項目二級開發(fā)商開發(fā)規(guī)模較小區(qū)域開發(fā)項目公司和區(qū)域開發(fā)公司的項目通常規(guī)模龐大二級開發(fā)商區(qū)域開發(fā)項目公司區(qū)域開發(fā)公司區(qū)域開發(fā)市場競爭資料來源: 羅蘭貝格分析30區(qū)域開發(fā)/一級開發(fā)業(yè)務(wù)的主要成功要素是政府關(guān)系、資金能力、先進理念/成功案例和開發(fā)模式，這與上實所擁有的資源與能力是相匹配的關(guān)鍵成功要素描述上實能力評價匹配度評分政府關(guān)系資金能力先進理

30、念成功案例開發(fā)模式一級市場：主要取決于開發(fā)企業(yè)是否具有政府背景，如上地、重地、上實等二、三級市場：不限于政府背景的國有企業(yè)，但需要擁有與當?shù)卣己玫年P(guān)系，如合生創(chuàng)展、珠江地產(chǎn)、碧桂園是否能夠支持一級開發(fā)所需的投資量是否具有低成本的融資渠道來服務(wù)于回報水平相對較低的一級開發(fā)業(yè)務(wù)是否能夠承受付款周期延遲的財務(wù)風險先進的一級開發(fā)理念及成功案例能幫助一級開發(fā)企業(yè)有效獲得后續(xù)項目，降低風險、短周期的復(fù)制成功案例，如瑞安、盛邦、上實在一級開發(fā)的基礎(chǔ)上通過低成本介入二級開發(fā)，持有經(jīng)營乃至資金運作，以實現(xiàn)充分的價值發(fā)掘上實集團作為上海市政府的全資子公司，擁有其他房地產(chǎn)企業(yè)難以獲得的政府支持部分企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人曾在

31、政府機關(guān)就職，有著較強的政府背景上實目前擁有現(xiàn)金26億資產(chǎn)負債率低于50擁有170億受信額度東灘86平方公里的生態(tài)城項目引領(lǐng)國際新理念，成為實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標的優(yōu)秀范例隨著東灘項目的成功，在廊坊、湖州等地進一步推廣成片開發(fā)新理念，得到了認可由于上實充足的市場背景和對一級土地開發(fā)的實力，在湖州、廊坊等成片開發(fā)項目上具有一二級聯(lián)動的開發(fā)實力關(guān)鍵成功要素資料來源: 羅蘭貝格分析31A. 外部市場分析A1. 市場需求A2. 行業(yè)分析A3. 外部市場分析總結(jié)32外部市場分析對上實地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)的啟示外部市場分析總結(jié)外部市場分析關(guān)鍵結(jié)論對上實區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)的啟示市場中國快速的城市化將推動大量區(qū)域開發(fā)項目，

32、其中生態(tài)城市是區(qū)域開發(fā)中的亮點政府在區(qū)域開發(fā)過程中需要外部企業(yè)的協(xié)助經(jīng)濟較為發(fā)達的二、三線城市將會是企業(yè)參與區(qū)域開發(fā)的重點目標行業(yè)與競爭一級土地開發(fā)的盈利模式通常是政府承諾的固定收益，開發(fā)商更為看中的是一二級聯(lián)動開發(fā)帶來的效益不同競爭對手均尋找機會做成片開發(fā)政府關(guān)系、資金能力、先進理念/成功案例和開發(fā)模式是區(qū)域開發(fā)行業(yè)的關(guān)鍵成功因素區(qū)域開發(fā)存在政府支付環(huán)節(jié)的風險以生態(tài)為主題的新城市建設(shè)/區(qū)域開發(fā)項目需求眾多，上實地產(chǎn)的區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)擁有良好的前景在業(yè)務(wù)拓展過程中，著重關(guān)注東部和中西部經(jīng)濟較為發(fā)達的城市圈，以二、三線城市為主必須進行業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新，使區(qū)域開發(fā)項目成為可復(fù)制、跨區(qū)域、標準化的業(yè)務(wù)模式充

33、分利用現(xiàn)有政府關(guān)系和較強資金實力的優(yōu)勢；并在生態(tài)城市規(guī)劃和開發(fā)模式中有所創(chuàng)新，形成較強的核心競爭力必須制定相應(yīng)的措施，控制來自政府的支付風險資料來源: 羅蘭貝格分析33B. 上實目標B1. 商業(yè)模式B2. 區(qū)位選擇B3. 關(guān)鍵假設(shè)B4. 業(yè)務(wù)目標B5. 土地儲備34區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)是上實地產(chǎn)未來的四大支柱業(yè)務(wù)之一，發(fā)展區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)是上實地產(chǎn)的藍海領(lǐng)域上實地產(chǎn)的藍海領(lǐng)域以可持續(xù)發(fā)展理念，吸引、集成全球范圍內(nèi)的智力、技術(shù)、管理和資金資源，重新定義、設(shè)計和建設(shè)生態(tài)城市標準化可復(fù)制區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)資料來源: 羅蘭貝格分析上實地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)定義35上實地產(chǎn)憑借建設(shè)“生態(tài)城市”理念獲得區(qū)域開發(fā)權(quán)，并轉(zhuǎn)化為在土地一級

34、開發(fā)中的收益和獲取區(qū)域內(nèi)二級土地的優(yōu)勢綜合策劃系統(tǒng)規(guī)劃市政建設(shè)功能配套項目招商開發(fā)融資城市管理土地一級開發(fā)收益獲取二級土地的優(yōu)勢可持續(xù)發(fā)展的城市化模式實現(xiàn)生產(chǎn)、生活和生態(tài)的協(xié)調(diào)提倡工作、休閑、教育、居住相融和的新生活方式區(qū)域開發(fā)的戰(zhàn)略定位提供七項服務(wù)為政府獲得五大收益區(qū)域開發(fā)的戰(zhàn)略定位擴大城市就業(yè)增加城市稅收提升城市品牌改善城市生態(tài)實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展七項服務(wù)五大收益獲得區(qū)域開發(fā)權(quán)區(qū)域開發(fā)規(guī)模龐大，帶來大量的銷售收入土地開發(fā)本身能夠為上實帶來一定的收益率憑借區(qū)域開發(fā)權(quán)，以較低成本獲取土地，并且擁有選擇較好地塊的優(yōu)勢開發(fā)權(quán)資料來源: 羅蘭貝格分析36具體而言，區(qū)域開發(fā)的運作模式將區(qū)域開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)化成對政府的

35、債權(quán)和收益期權(quán)，總利潤率可高達20%-30%區(qū)域開發(fā)三項直接收益ABC上實地產(chǎn)是總包商，獲得國家土地基建招標定額與分包成本之間的差額利潤土建投入占總投入50%，差額利潤為土地建設(shè)投入的12%，即總投入的6%投入的50%可由分包商墊資與區(qū)域開發(fā)當?shù)卣_成協(xié)議，獲得開發(fā)成本（包括資金成本）12%的固定收益二級土地出售價格與一級開發(fā)成本之間收益部分與當?shù)卣殖?，利潤在區(qū)域開發(fā)總投入的10%左右土地一級開發(fā)投入規(guī)劃/動拆遷補助土地基建投入政府承諾固定回報“招拍掛”市場價格100%50%44%6%8-12%AB10%土地出售收益分成C接近30%對政府的債權(quán)收益期權(quán)對政府的債權(quán)收益率固定回收風險低收益

36、期權(quán)無需支付對價獲取未來收益期權(quán)開發(fā)收益資料來源: 羅蘭貝格分析37工程建設(shè)成本占一級開發(fā)總投入的50%，并可從總包商獲取50%的墊資，而其余部分需要上實地產(chǎn)的自有資金投入50%50%非工程建設(shè)部分工程建設(shè)部分區(qū)域規(guī)劃費用動拆遷費用其它補助費用其它土地七通一平費用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用市政建設(shè)費用其它上實地產(chǎn)的自有資金投入，無法獲得墊資收益納入政府的固定回報率中其中50的投入來自工程墊資做為總包商，上實獲取基建管理收益，占工程建設(shè)部分的12%需要將土地一級開發(fā)的工程建設(shè)部分包裝成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本收益8-12%上實與當?shù)卣_成固定回報率協(xié)議“債權(quán)”收益資料來源: 羅蘭貝格分析38對政府的“收益期權(quán)”

37、體現(xiàn)在上實地產(chǎn)從政府二級土地出讓收益中獲取的分成，該部分收益無需上實支付相應(yīng)的對價“期權(quán)”收益一級開發(fā)成本土地公開“招拍掛”價格與開發(fā)成本之間的差異部分上實進行區(qū)域開發(fā)的全部投入?yún)^(qū)域規(guī)劃費用動拆遷費用七通一平費用市政建設(shè)費用財務(wù)費用，等上實根據(jù)與政府之間的協(xié)議，從土地出讓收益中獲取一部分利潤通常占一級開發(fā)成本的10%一級開發(fā)成本的對應(yīng)“債權(quán)”收益已經(jīng)從政府承諾的8-12固定收益中獲取“招拍掛”價格土地出讓收益分成期權(quán)收益土地出讓收益分成作為一種“期權(quán)”收入，并不需要上實支付對價資料來源: 羅蘭貝格分析39測算表明，保持一定開發(fā)增速前提下區(qū)域開發(fā)項目可形成穩(wěn)定的正現(xiàn)金流區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營凈現(xiàn)金流測

38、算 (20082012) 億元開發(fā)節(jié)奏 平方公里20082009201020112012年內(nèi)開發(fā)面積累計已開發(fā)面積200820092010201220113.04.56.09.07.53.07.513.530.021.0關(guān)鍵假設(shè)每平方公里開發(fā)投入 5億開發(fā)投入中基建成本占比 50%建基墊資比例 50%墊資期限 1年一級開發(fā)項目結(jié)算周期 2年一級開發(fā)項目周期 1年一級開發(fā)利潤率 12%基建管理收益率 12%土地出讓分成收益 10%根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃的增速和假設(shè)前提下，區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)第3年即開始為上實地產(chǎn)貢獻正現(xiàn)金流現(xiàn)金流測算資料來源: 羅蘭貝格分析40同時，上實地產(chǎn)在條件成熟時還可考慮BT方式，在讓度一

39、部分收益的同時進一步優(yōu)化現(xiàn)金流BT方式資料來源: 羅蘭貝格分析政府建設(shè)方銀行融資融資貸款承諾土地出讓后付款承諾建成后分期付款第二步第一步驗收再移交建設(shè)移交區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)BT方式的應(yīng)用靈活使用BT模式，上實地產(chǎn)成為準回購方，通過基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)方進行表外融資政府 vs.上實上實 vs. 建設(shè)方1年兩種模式區(qū)域開發(fā)項目對上實地產(chǎn)現(xiàn)金流的影響，以單個項目為例（示意）0年情形一：總包建設(shè)1年5年3年0年情形二：BT模式2年4年政府支付分期支付給BT建設(shè)方施工款支付政府支付自有資金(扣除施工企業(yè)墊資)BT模式定項目建成后立即移交，根據(jù)約定的投資回報率，由回購方向建設(shè)方分期付款上實地產(chǎn)3年2年41隨著區(qū)域開

40、發(fā)業(yè)務(wù)量的上升，上實還可以將BT回購收益進行資產(chǎn)證券化，更快速地變現(xiàn)自身收益，前提是能將土地一級開發(fā)項目包裝成為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)BT方式當?shù)卣畺|灘區(qū)域開發(fā)廊坊區(qū)域開發(fā)湖州區(qū)域開發(fā)回購收益權(quán)穩(wěn)定的收益金融機構(gòu) 投資者 投資者 投資者 銀行信托公司證券公司評級機構(gòu)將政府BT回購收益進行證券化，快速回收資金，釋放回購風險資料來源: 羅蘭貝格分析42浦東建設(shè)將多個BT收益集合進行資產(chǎn)證券化BT方式案例分析浦東建設(shè)BT項目資產(chǎn)支持收益專項計劃采用了資產(chǎn)池的概念基礎(chǔ)資產(chǎn)是原始權(quán)益人依據(jù)十份回購協(xié)議所合法享有的十三個BT項目自專項計劃成立次日起四年內(nèi)對項目回購方擁有的全部回購款的合同權(quán)益采用了優(yōu)先/次級結(jié)構(gòu)本

41、專項計劃將受益憑證分為優(yōu)先級受益憑證和次級受益憑證，其中次級受益憑證由原始權(quán)益人全額認購采用了外部信用增級上海浦東發(fā)展銀行為優(yōu)先級受益憑證的本金及預(yù)期收益提供全額無條件不可撤銷連帶責任擔保擔保機構(gòu)/浦發(fā)銀行相關(guān)回購方計劃管理人/國泰君安評估機構(gòu)/東洲評估評級機構(gòu)/大公資信托管銀行/浦發(fā)銀行律師事務(wù)所/錦天城原始權(quán)益人 (浦興公司、普惠公司)受益憑證持有人信用增級回購款資產(chǎn)評估資信評級出具法律意見持續(xù)職責臨時職責資產(chǎn)或現(xiàn)金流募集資金基礎(chǔ)資產(chǎn)募集資金收益分配設(shè)立、管理托管描述資料來源: 羅蘭貝格分析43上實區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)采取BT項目不僅具有必要性，同時也存在較高的可行性BT方式可行性必要性BT 模式

42、作為區(qū)域開發(fā)集成商，更多的是調(diào)動各類產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟/合作伙伴，上實本身并不是所有價值鏈環(huán)節(jié)的實際操作者區(qū)域開發(fā)面積廣、資金投入規(guī)模較大，必須尋找緩解現(xiàn)金流風險的融資模式上實對企業(yè)負債率的標準，要求區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)尋找表外融資的新方式和渠道上實企業(yè)規(guī)模大，擁有政府背景，具有較高的資信評級BT模式在企業(yè)間的運作已有成功先例；基礎(chǔ)設(shè)施投資的BT模式銀行系統(tǒng)、資本市場已經(jīng)能認可；發(fā)行ABS也有先例目前存在一定數(shù)量的有規(guī)模實力并有意向通過BT來尋找施工業(yè)務(wù)的企業(yè)，如浦東建設(shè)、上海城建集團等資料來源: 羅蘭貝格分析44此外，區(qū)域開發(fā)對我們整體業(yè)務(wù)價值鏈更大的貢獻在于它能為上實地產(chǎn)帶來具有成本優(yōu)勢的可持續(xù)的土地儲備供

43、應(yīng)資料來源: 本項目財務(wù)模型；羅蘭貝格分析土地貢獻上實地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)規(guī)模，(2008-2012)區(qū)域開發(fā)提供的土地包括多種類型單位：平方公里龐大的開發(fā)規(guī)模，將為區(qū)域內(nèi)提供大量的二級土地供應(yīng)區(qū)域開發(fā)所提供的二級土地包括各種類型住宅辦公樓商業(yè)酒店工業(yè)(包括倉儲)非二級開發(fā)土地45從區(qū)域開發(fā)中獲取的二級土地應(yīng)以住宅地為主，并保持各類開發(fā)用地儲備的比例支持上實在區(qū)域開發(fā)后獲取二級開發(fā)用地的比例住宅辦公樓商業(yè)酒店工業(yè)（包括倉儲）可供二級開發(fā)土地比例上實自己開發(fā)比例容積率25%4%4%4%8%50%10%10%10%10%1.82221.5住宅是區(qū)域開發(fā)二級土地開發(fā)中占比最大的部分，也是生態(tài)型城市開發(fā)中解決

44、城市人口居住的最主要目的住宅業(yè)務(wù)本身可以快速實現(xiàn)銷售收入和利潤，能為上實提供較大的業(yè)務(wù)貢獻辦公樓、商業(yè)和酒店作為區(qū)域開發(fā)中的重要配套物業(yè)，必不可少，但投入大且回收速度較慢，因此上實自己開發(fā)的比例應(yīng)保持較低工業(yè)（包括倉儲）不是上實未來業(yè)務(wù)重點，因此獲取比例也較低土地貢獻資料來源: 羅蘭貝格分析46此外，上實地產(chǎn)在區(qū)域開發(fā)中獲取的二級土地應(yīng)通過一段時間的持有，提升土地價值，掌握其與區(qū)域開發(fā)整體節(jié)奏之間的匹配區(qū)域開發(fā)整體節(jié)奏對二級土地供給和持有的影響上實二級土地儲備和開發(fā)策略掌握區(qū)域開發(fā)整體節(jié)奏，密切關(guān)注外部不可控因素對開發(fā)進程的影響根據(jù)區(qū)域開發(fā)節(jié)奏，設(shè)計一級土地開發(fā)速度，避免由于二級土地無法及時拍

45、賣而引起的政府回款速度降低根據(jù)區(qū)域開發(fā)節(jié)奏和一級土地開發(fā)供應(yīng)，設(shè)計二級土地的持有時間，避免由于急于二級開發(fā)而引起無法從土地增值中獲取更高的收益政府本身對區(qū)域開發(fā)的節(jié)奏規(guī)劃影響區(qū)域開發(fā)的整體推進，包括一級土地開發(fā)和二級土地供給當?shù)卣恋毓?yīng)指標的多少決定了一級土地開發(fā)后的二級土地供給區(qū)域開發(fā)整體節(jié)奏將決定二級土地交易價格，影響土地價值開發(fā)節(jié)奏資料來源: 羅蘭貝格分析47區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)在獲得較高收益的同時，依然面臨來自政府的支付風險，因此投入規(guī)模應(yīng)緊跟當?shù)卣耐恋爻鲎屢?guī)劃風險防范1234國家對企業(yè)參與區(qū)域土地一級開發(fā)的限制當?shù)赝恋爻鲎屩笜藷o法滿足開發(fā)量當?shù)卣畵Q屆導(dǎo)致協(xié)議承諾無法兌現(xiàn)其它風險風險

46、政府應(yīng)對政府風險的對策區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)面臨來自政府的風險上實在區(qū)域開發(fā)中每年的投入，應(yīng)以政府承諾的次年土地出讓量而確定在獲得政府之后的土地出讓指標和計劃后，根據(jù)政府可以支付給上實的資金，確定當年的投入資金總量基于上實自身投入資金的總量，根據(jù)不同區(qū)域土地一級開發(fā)成本，明確當年的開發(fā)土地面積區(qū)域開發(fā)中的投入應(yīng)緊跟當?shù)卣耐恋爻鲎層媱?，而非根?jù)土地面積做每年的資金投入規(guī)劃資料來源: 羅蘭貝格分析48B. 上實目標B1. 商業(yè)模式B2. 區(qū)位選擇B3. 關(guān)鍵假設(shè)B4. 業(yè)務(wù)目標B5. 土地儲備49區(qū)域開發(fā)資料來源: 上實內(nèi)部材料；羅蘭貝格分析注：無錫、曹妃甸和泉州項目正在洽談過程中上實地產(chǎn)已獲得和正在推

47、進的區(qū)域開發(fā)項目全新的區(qū)域開發(fā)理念城鄉(xiāng)統(tǒng)籌三生平衡可持續(xù)發(fā)展先進的規(guī)劃設(shè)計能力緊湊型城市復(fù)合型城市綠色生態(tài)城市廊坊東灘湖州無錫泉州曹妃甸4 平方公里70 平方公里86 平方公里150 平方公里150平方公里80 平方公里未來5年內(nèi)，上實地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)的重點是現(xiàn)有項目50未來區(qū)域開發(fā)項目的重點應(yīng)鎖定在經(jīng)濟發(fā)展水平較好、增長潛力較大的二、三線城市中；此外，應(yīng)以東部地區(qū)為主，中西部地區(qū)為輔篩選標準經(jīng)濟發(fā)展水平目標城市經(jīng)濟水平中等以上，但增長速度較快，當?shù)卣斦鄬Ρ∪?，無法依靠自身進行大規(guī)模新城建設(shè)發(fā)展?jié)摿φ邆湟欢ǖ男鲁且?guī)劃意愿和思路，尤其是那些具有“超前”戰(zhàn)略設(shè)想的城市政策限制當?shù)卣\作

48、相對靈活，允許企業(yè)進行區(qū)域開發(fā)資源稟賦城市所在地域具有上實地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)城市所需的各類地貌特征，便于推廣生態(tài)、綠色和文化等概念地理位置潛在區(qū)域開發(fā)機會應(yīng)處于城鄉(xiāng)融合處12345細分市場與區(qū)域選擇廊坊東灘湖州無錫泉州曹妃甸東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為合理、城市化率較高，長江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)城市帶發(fā)展?jié)摿薮螅巧蠈崊^(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)拓展的主戰(zhàn)場中西部地區(qū)特別是沿長江領(lǐng)域的中部和西部地區(qū)，正處于工業(yè)化的階段，城市化進入快速發(fā)展階段，是上實區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)拓展的第二戰(zhàn)場資料來源: 羅蘭貝格分析51B. 上實目標B1. 商業(yè)模式B2. 區(qū)位選擇B3. 關(guān)鍵假設(shè)B4. 業(yè)務(wù)目標B5. 土地儲備52上實地產(chǎn)財務(wù)

49、測算邏輯說明 區(qū)域開發(fā)年區(qū)域一級開發(fā)面積年區(qū)域內(nèi)上實獲得的各類土地儲備年開發(fā)成本年開發(fā)資金流出年區(qū)域一級開發(fā)收入年開發(fā)資金流入年區(qū)域開發(fā)凈利潤年區(qū)域開發(fā)資金凈流入業(yè)務(wù)財務(wù)起始目標設(shè)定推算資料來源: 財務(wù)測算結(jié)果；羅蘭貝格分析53上實地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)目標測算相關(guān)指標的關(guān)鍵假設(shè)每年一級土地開發(fā)面積每平方公里一級開發(fā)投入開發(fā)投入中基建成本占百分比一級開發(fā)利潤率基建管理收益率一級開發(fā)基建工程墊資比例土地出讓分成收益墊資期限一級開發(fā)項目結(jié)算周期一級開發(fā)項目周期單位平方公里億元%2008355%12%12%50%12110%20094.55201057.5201159%年年年20125%12%12%50%

50、12110%5%12%12%50%12110%5%12%12%50%12110%5%12%12%50%12110%65區(qū)域一級開發(fā)后可做二級開發(fā)用地的比例比例上實在其中獲得的自己開發(fā)的比例容積率其中住宅辦公樓商業(yè)酒店工業(yè) (包括倉儲)25%4%4%4%8%50%10%10%10%10%1.82221.5參考依據(jù)目標設(shè)定值參考部分區(qū)域開發(fā)項目投入,取均值綜合考慮區(qū)域概況,拆遷費用占比的基礎(chǔ)上的估計值基建定額差價 12%行業(yè)估計值設(shè)定值8%-12%,取上限考慮區(qū)域開發(fā)土地的出讓價,以及一定的風險系數(shù)設(shè)定值(從開始開發(fā)到政府支付開發(fā)投入的時間間隔)參考其它區(qū)域開發(fā)進行估計參考其它區(qū)域開發(fā)進行估計參考

51、其它區(qū)域開發(fā)進行估計參考其它區(qū)域開發(fā)進行估計參考其它區(qū)域開發(fā)進行估計參考依據(jù)資料來源: 財務(wù)測算結(jié)果；羅蘭貝格分析54B. 上實目標B1. 商業(yè)模式B2. 區(qū)位選擇B3. 關(guān)鍵假設(shè)B4. 業(yè)務(wù)目標B5. 土地儲備552008-2012年區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)開發(fā)目標一級開發(fā)業(yè)務(wù)資金投入 (20082012) 億元每年新增土地一級開發(fā)面積 (20082012) 平方公里資料來源: 財務(wù)測算結(jié)果；羅蘭貝格分析56未來5年區(qū)域開發(fā)將為上實地產(chǎn)總計帶來30億元的凈利潤4.26.8.410.50土地一級開發(fā)利潤基建管理利潤土地出讓分成利益29.4億利潤預(yù)測 億元資料來源: 財務(wù)測算結(jié)果；羅蘭貝格分析57B. 上實

52、目標B1. 商業(yè)模式B2. 區(qū)位選擇B3. 關(guān)鍵假設(shè)B4. 業(yè)務(wù)目標B5. 土地儲備582008-2012年區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)為上實帶來土地儲備的目標分解萬平方米20082009201020112012當年開發(fā)面積 (占地面積)土地出讓 (建筑面積)從區(qū)域開發(fā)獲得當年新增土地儲備(建筑面積)住宅辦公樓商業(yè)酒店工業(yè)3 平方公里00000004.5 平方公里365117101.03.63.63.65.46 平方公里486157135.04.84.84.87.27.5 平方公里9 平方公里608196169.06.06.06.09.02437868.02.42.42.43.60%34%39%41%28%占

53、當年新增總土地儲備量比例(建筑面積)資料來源: 財務(wù)測算結(jié)果；羅蘭貝格分析59C. 關(guān)鍵戰(zhàn)略舉措C1. 開發(fā)生態(tài)城市的規(guī)劃/策劃C2. 大規(guī)模市政建設(shè)/基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)C3. 開發(fā)融資C4. 戰(zhàn)略聯(lián)盟C5. 生態(tài)技術(shù)/行業(yè)標準C6. 品牌建設(shè)60上實地產(chǎn)需要快速形成開發(fā)生態(tài)城市所需的規(guī)劃/策劃能力，迅速將“生態(tài)概念”落實到可操作的層面開發(fā)生態(tài)城市所需的規(guī)劃/策劃內(nèi)容城鎮(zhèn)規(guī)劃理念規(guī)劃生態(tài)能源規(guī)劃人文定位排污排廢系統(tǒng)設(shè)計經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)定位生態(tài)房屋設(shè)計建筑設(shè)計基礎(chǔ)設(shè)施景觀設(shè)計環(huán)境評估等上實需要迅速形成的能力完善開發(fā)理念進一步細化生態(tài)城市的開發(fā)理念，并將理念體現(xiàn)到規(guī)劃/策劃的各個環(huán)節(jié)中，形成開發(fā)理念標準形成開

54、發(fā)系統(tǒng)生態(tài)城市規(guī)劃內(nèi)容復(fù)雜，應(yīng)盡快將其模塊化和系統(tǒng)化，提高區(qū)域開發(fā)規(guī)劃設(shè)計的可復(fù)制性形成專業(yè)技術(shù)目前規(guī)劃設(shè)計主要來自ARUP，上實應(yīng)盡快將其專業(yè)規(guī)劃/策劃能力吸收并加以完善，形成屬于自身的專業(yè)性技術(shù)，培養(yǎng)核心競爭力形成開發(fā)管理能力上實作為集成商，應(yīng)掌握將生態(tài)城市規(guī)劃落實到具體開發(fā)操作的能力，包括：項目管理規(guī)范；項目進度安排；項目成本控制；項目評估體系；項目質(zhì)量評估，等開發(fā)生態(tài)城市的規(guī)劃/策劃資料來源: 羅蘭貝格分析61生態(tài)城市開發(fā)是一項系統(tǒng)工程，上實自身必須建立一套控制體系開發(fā)生態(tài)城市的規(guī)劃/策劃可持續(xù)性規(guī)劃設(shè)計土地開發(fā)報告總體規(guī)劃實施戰(zhàn)略城市文化規(guī)劃環(huán)境影響評估社會經(jīng)濟評估商業(yè)投資計劃可行性

55、研究控制系統(tǒng)各個模塊目標資料來源: 羅蘭貝格分析62C. 關(guān)鍵戰(zhàn)略舉措C1. 開發(fā)生態(tài)城市的規(guī)劃/策劃C2. 大規(guī)模市政建設(shè)/基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)C3. 開發(fā)融資C4. 戰(zhàn)略聯(lián)盟C5. 生態(tài)技術(shù)/行業(yè)標準C6. 品牌建設(shè)63上實目前并無進行大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)的能力，通過并購或者戰(zhàn)略聯(lián)盟可以獲取相關(guān)能力，但自身依然需要大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的管理能力并購作為四大支柱業(yè)務(wù)之一，區(qū)域開發(fā)規(guī)模大，每年所需的工程量較高，此外并購建工企業(yè)更有利于上實獲取工程管理收益戰(zhàn)略聯(lián)盟由于區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)分布廣，上實也可以通過戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式與建工企業(yè)建立緊密合作關(guān)系，或在當?shù)貙ふ覍嵙^強的合作伙伴建立并購對象篩選標準/評估體系完成建工

56、企業(yè)的并購建立專業(yè)的生態(tài)城開發(fā)項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)能力建立合作伙伴篩選標準/評估體系建立戰(zhàn)略聯(lián)盟合作伙伴的管理標準建立區(qū)域開發(fā)所需基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的項目管理標準，包括成本、質(zhì)量和進度控制指標資料來源: 羅蘭貝格分析64C. 關(guān)鍵戰(zhàn)略舉措C1. 開發(fā)生態(tài)城市的規(guī)劃/策劃C2. 大規(guī)模市政建設(shè)/基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)C3. 開發(fā)融資C4. 戰(zhàn)略聯(lián)盟C5. 生態(tài)技術(shù)/行業(yè)標準C6. 品牌建設(shè)65原則上，上實地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)中的一級開發(fā)主要依靠發(fā)行債券和財務(wù)公司貸款進行開發(fā)建設(shè)評價資金成本融資方式使用環(huán)節(jié)3%5%財務(wù)公司7%10%集資信托項目開發(fā)和建設(shè)6%8%銀行貸款貸款涉及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的項目可以申請政策性的開發(fā)貸款利

57、用信托方式進行融資同樣可行以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目可以發(fā)行期限長利率低的企業(yè)債近期中國市場將會開放公司債市場，資信等級高的公司發(fā)行公司債更為有利4%5%公司債企業(yè)債債券企業(yè)債用于項目開發(fā)和建設(shè)公司債的使用不受項目約束一次性上市費用5%8%加上每年股利支出IPO買殼上市橋隧、公路、水務(wù)等有固定收益的項目建設(shè)股票融資資產(chǎn)證券化4%5%利用資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，以BOT等形式開展項目，幫助客戶解決融資問題不受特定項目約束永久性融資方式，沒有融資壓力，同時由資本市場共擔運營風險在銀行間市場發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品一級開發(fā)業(yè)務(wù)特點：項目本身無法進行抵押貸款融資回款周期具有不確定性開發(fā)融資資料來源: 羅蘭貝格分析66然而，

58、通過將區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)包裝成長期基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展項目，并使用BT方式，能夠為上實帶來更寬的融資渠道普通 融資BT 融資貸款債權(quán)通過兩次BT的方式，將區(qū)域開發(fā)中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)部分的資金投入轉(zhuǎn)換為完成驗收后的分階段支付，依靠建設(shè)方進行融資需要包裝成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目形式，才有可能以貸款或發(fā)行債權(quán)的方式融資融資成本相對較低大幅緩解區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)現(xiàn)金流達到表外融資的效果由于引入建設(shè)方融資，必須讓度一部分利潤包裝成基礎(chǔ)建設(shè)項目方式優(yōu)劣勢對于區(qū)域開發(fā)的工程建設(shè)而言，無論用哪種融資方式，都需要將其包裝成長期的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目BT方式拓寬了融資渠道，且表外融資不影響企業(yè)負債率在BT方式中，可以將非工程建設(shè)部分，如動拆遷的成

59、本同時“打包”給建設(shè)方，進一步降低自有資金的投入BT方式讓度一部分收益給建設(shè)方，但由于其可復(fù)制性和較大的業(yè)務(wù)規(guī)模，依然具有吸引力資料來源: 羅蘭貝格分析67C. 關(guān)鍵戰(zhàn)略舉措C1. 開發(fā)生態(tài)城市的規(guī)劃/策劃C2. 大規(guī)模市政建設(shè)/基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)C3. 開發(fā)融資C4. 戰(zhàn)略聯(lián)盟C5. 生態(tài)技術(shù)/行業(yè)標準C6. 品牌建設(shè)68作為區(qū)域開發(fā)權(quán)的擁有者和集成商，上實地產(chǎn)在區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)各價值鏈環(huán)節(jié)上都可以建立相應(yīng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟資本運作規(guī)劃設(shè)計開發(fā)建設(shè)營銷/運營區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)需要大量資金投入，與金融和投資機構(gòu)之間的資本戰(zhàn)略聯(lián)盟有助于上實獲取低成本的資金根據(jù)產(chǎn)融結(jié)合的要求，一級開發(fā)中涉及貸款、債權(quán)、資產(chǎn)證券化等，因此

60、資本聯(lián)盟對象包括銀行、投資銀行、信托公司等規(guī)劃設(shè)計是上實獲取區(qū)域開發(fā)權(quán)的重要砝碼上實本身并不具備“生態(tài)”城市規(guī)劃設(shè)計能力與全球?qū)I(yè)的規(guī)劃設(shè)計公司建立戰(zhàn)略聯(lián)盟有助于上實獲取更多區(qū)域開發(fā)項目，同時也是新城建設(shè)的基礎(chǔ)區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)包括大量的基礎(chǔ)設(shè)施和市政建設(shè)上實并無基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)能力和經(jīng)驗與本地或全國性開發(fā)建設(shè)企業(yè)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟有助于上實在區(qū)域開發(fā)項目中獲取工程管理收益，并更好的控制開發(fā)成本、質(zhì)量和工程進度此外，區(qū)域開發(fā)還包括大量二級開發(fā)可以通過戰(zhàn)略聯(lián)盟實現(xiàn)區(qū)域開發(fā)項目中包含多種物業(yè)形態(tài)住宅的銷售，不動產(chǎn)的經(jīng)營都可以由戰(zhàn)略合作伙伴進行運作，上實作為集成商并不涉足所有的具體操作此外還包括生態(tài)城市開發(fā)過程中的