上實(shí)地產(chǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略

1、20082012年區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略中國(guó)/2007年8月附錄41內(nèi)容頁(yè)碼A. 外部市場(chǎng)分析3B. 上實(shí)目標(biāo)34C. 關(guān)鍵戰(zhàn)略舉措 60D. 專(zhuān)業(yè)能力建設(shè)83本文件僅供羅蘭貝格之客戶(hù)使用。該文件必須經(jīng)在本公司的口頭說(shuō)明和細(xì)節(jié)解釋下才可視為完整的報(bào)告。如無(wú)羅蘭貝格之同意該文件不應(yīng)給任何第三方傳閱。未經(jīng)羅蘭貝格公司允許，不得拷貝及傳播公司報(bào)告、文件。2A. 外部市場(chǎng)分析A1. 什么是區(qū)域開(kāi)發(fā)A2. 區(qū)域開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)需求A3. 區(qū)域開(kāi)發(fā)的生態(tài)需求3區(qū)域開(kāi)發(fā)涵蓋了房地產(chǎn)行業(yè)所有的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)和物業(yè)類(lèi)型，是一個(gè)長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)的過(guò)程物業(yè)類(lèi)型一級(jí)開(kāi)發(fā)二級(jí)開(kāi)發(fā)物業(yè)經(jīng)營(yíng)土地景點(diǎn)住宅寫(xiě)字樓零售商業(yè)酒店廠房/ 倉(cāng)庫(kù)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)A1

2、B1C1D1E1F1G1B2C2D2E2F2G2B3C3D3E3F3G3A2A3資料來(lái)源：聯(lián)合項(xiàng)目組，羅蘭貝格分析區(qū)域開(kāi)發(fā)必定包含土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，理論上區(qū)域開(kāi)發(fā)涉及所有房地產(chǎn)物業(yè)類(lèi)型以及一級(jí)開(kāi)發(fā)、二級(jí)開(kāi)發(fā)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)三個(gè)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)區(qū)域開(kāi)發(fā)通常包括舊城改造和新鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)兩類(lèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)卣漠a(chǎn)業(yè)定位等差異，區(qū)域開(kāi)發(fā)的主題各不相同區(qū)域開(kāi)發(fā)的規(guī)模較大（1平方公里以上），因此是一個(gè)長(zhǎng)期的開(kāi)發(fā)過(guò)程注釋區(qū)域開(kāi)發(fā)定義：是人類(lèi)開(kāi)發(fā)利用各種資源，謀求區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程，是指一定開(kāi)發(fā)主體對(duì)特定區(qū)域的自然、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、文化、社會(huì)等各資源進(jìn)行綜合利用，在保持區(qū)域資源、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和諧統(tǒng)一的前提下，求得最大的經(jīng)

3、濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步什么是區(qū)域開(kāi)發(fā)4在區(qū)域開(kāi)發(fā)中，原則上政府是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體，而企業(yè)僅僅承擔(dān)一級(jí)開(kāi)發(fā)服務(wù)的功能資料來(lái)源：上海市土地儲(chǔ)備方法；國(guó)務(wù)院各部委網(wǎng)站；羅蘭貝格分析主要政府相關(guān)職能部門(mén)國(guó)土資源部建設(shè)部國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)中央：地方：房屋土地資源管理局城市規(guī)劃管理局發(fā)展和改革委員會(huì)房屋土地資源管理局發(fā)展和改革委員會(huì)城市規(guī)劃管理局建設(shè)和交通委員會(huì)財(cái)政局土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)地方：房屋土地資源管理局城市規(guī)劃管理局財(cái)政局土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)地方：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房屋流通規(guī)劃編制規(guī)劃報(bào)批規(guī)劃公告實(shí)施儲(chǔ)備計(jì)劃編制土地征購(gòu)?fù)恋卣硗恋卣信膾焱恋爻鲎屖掷m(xù)辦理土地規(guī)劃土地儲(chǔ)備土地供應(yīng)區(qū)域開(kāi)發(fā)企業(yè)在區(qū)域開(kāi)發(fā)中的功能5由

4、于政府在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)面臨多重困境，因此具有實(shí)力的一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)參與一級(jí)開(kāi)發(fā)，為政府提供富有價(jià)值的服務(wù)資料來(lái)源：羅蘭貝格分析1234政府在一級(jí)開(kāi)發(fā)中的困境土地供應(yīng)的控制加上公開(kāi)競(jìng)價(jià)拍賣(mài)的機(jī)制使得土地價(jià)格不斷上漲，推高了房產(chǎn)價(jià)格，引起了社會(huì)矛盾在招拍掛機(jī)制不變的情況下，如需平抑價(jià)格，就需要增加土地供應(yīng)量，這就意味著需要通過(guò)增加一級(jí)開(kāi)發(fā)量來(lái)提高土地儲(chǔ)備政府在一級(jí)開(kāi)發(fā)中面臨經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與環(huán)境和諧發(fā)展的壓力動(dòng)拆遷的社會(huì)問(wèn)題規(guī)劃定位水平較低，重復(fù)建設(shè)明顯與生態(tài)環(huán)境的發(fā)展不相適應(yīng)在土地開(kāi)發(fā)及房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，政府沒(méi)有充分地獲取到土地增值的收益政府通過(guò)限價(jià)、稅率介入等方式限制土地價(jià)值流失，反而引起

5、一級(jí)開(kāi)發(fā)質(zhì)量的下降價(jià)格調(diào)控價(jià)值流失開(kāi)發(fā)效果資源限制政府由于編制限制，不具備充足的進(jìn)行區(qū)域開(kāi)發(fā)規(guī)劃能力的人員二三線政府財(cái)力有限，難以通過(guò)自身資金實(shí)力支持大片的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)政府在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中的困境企業(yè)在區(qū)域開(kāi)發(fā)中的功能6城市化進(jìn)程的不斷深入是中國(guó)區(qū)域開(kāi)發(fā)市場(chǎng)增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力中國(guó)房地產(chǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有廣闊的發(fā)展前景資料來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒；羅蘭貝格分析城市人口數(shù)量增長(zhǎng)預(yù)測(cè)，2002-2012城市面積增長(zhǎng)預(yù)測(cè)，2002-2012單位：億人單位：萬(wàn)平方公里CAGR=3%CAGR=7%區(qū)域開(kāi)發(fā)的驅(qū)動(dòng)因素7對(duì)比國(guó)外城市群對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)來(lái)看，中國(guó)三大城市群發(fā)展?jié)摿薮笾С汁h(huán)渤海灣珠江三角洲長(zhǎng)江三角洲國(guó)家城市

6、群經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率美國(guó)日本中國(guó)大紐約區(qū)五大湖區(qū)洛杉磯區(qū)大東京區(qū)阪神區(qū)名古屋區(qū)長(zhǎng)江三角洲珠江三角洲環(huán)渤海灣67%70%35%中國(guó)的三大城市群正逐步融入到國(guó)際經(jīng)濟(jì)的合作和競(jìng)爭(zhēng)中，具有相對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，發(fā)展?jié)摿薮螅貙?dòng)中國(guó)城市化進(jìn)程資料來(lái)源: 羅蘭貝格分析8近年來(lái)，各級(jí)城市均啟動(dòng)了大量區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)滿足城市化進(jìn)程的需求，預(yù)計(jì)將在未來(lái)3-5年內(nèi)保持現(xiàn)有的增長(zhǎng)速度一線城市二線城市三線城市四線城市城市定義區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 (5年)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)上海/北京/廣州/深圳20個(gè)左右由于土地面積有限，新增區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目趨緩省會(huì)城市及天津/重慶80個(gè)左右保持現(xiàn)有速度所有地級(jí)市150個(gè)左右三線城市目前處于區(qū)域開(kāi)發(fā)熱潮的前期，增

7、長(zhǎng)趨勢(shì)明顯所有縣級(jí)市40個(gè)左右剛起步，會(huì)有一定增長(zhǎng)，但受城市人口數(shù)量限制，絕對(duì)機(jī)會(huì)不多區(qū)域開(kāi)發(fā)市場(chǎng)需求資料來(lái)源: 羅蘭貝格分析9區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量測(cè)算方法一線城市二線城市三線城市四線城市城市數(shù)量單個(gè)城市區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量有項(xiàng)目比例435240382452311100%80%60%10%208414438簡(jiǎn)單測(cè)算得出中國(guó)在35年內(nèi)將出現(xiàn)超過(guò)300個(gè)區(qū)域開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)，每年新增數(shù)量超過(guò)50個(gè)總計(jì)支持資料來(lái)源: 羅蘭貝格分析10區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目舉例（1/4）一線城市大規(guī)模區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目舉例城市項(xiàng)目描述啟動(dòng)時(shí)間上海寶山新區(qū)建設(shè)用地250平方公里,擬從市效工業(yè)區(qū)向適宜居住的現(xiàn)代化濱江城市轉(zhuǎn)換2006上海南郊奉賢區(qū)是”

8、南下臨?！睉?zhàn)略的第一步,立足于建成濱?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)和生態(tài)旅游新區(qū)2005上海羅店北歐新鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)用地區(qū)16平方公里,北歐城鎮(zhèn)特色的綠色生態(tài)高尚住宅區(qū)域2005上海北外灘占地3.66平方公里,與外灘、陸家嘴共同打造“黃金三角”，成為高檔濱水區(qū)2004一線城市大規(guī)模區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目舉例城市項(xiàng)目描述啟動(dòng)時(shí)間北京順義新城規(guī)劃面積108平方公里,定位成北京東北部城市化發(fā)展的核心2005.5北京通州新城規(guī)劃面積85平方公里, 發(fā)展以運(yùn)河文化為主體的現(xiàn)代綜合服務(wù)新區(qū)2006.5北京亦莊新城規(guī)劃面積100平方公里,以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為依托,輻射京津城走廊區(qū)域2007廣州金沙洲居住新城總面積約9.1平方公里，建設(shè)中國(guó)最

9、大的廉租房新社區(qū)2005廣州花都區(qū)域建設(shè)用地147平方公里，以現(xiàn)代物流業(yè)和外向型高新技術(shù)業(yè)為特色的廣州北部重要城市組團(tuán)2006廣州新蘿崗區(qū)是廣州重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的大型住宅居住區(qū)2006支持資料來(lái)源: 羅蘭貝格分析11區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目舉例（2/4）二線城市大規(guī)模區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目舉例城市項(xiàng)目描述啟動(dòng)時(shí)間重慶江北城開(kāi)發(fā)規(guī)模5.6平方公里，定位為重慶市中央商務(wù)區(qū)的商務(wù)中心區(qū)2007沈陽(yáng)大渾南計(jì)劃建設(shè)面積350平方公里，以現(xiàn)代物流和高新技術(shù)為主產(chǎn)業(yè)，總體定位“大渾南，新沈陽(yáng)”2006成都中信蜀都項(xiàng)目使郫縣成為成都西部新中心，建設(shè)既適宜居住又適宜創(chuàng)業(yè)的綜合性城市片區(qū)2006杭州臨浦組團(tuán)居住面積10平方公里，杭州都市后

10、花園，未來(lái)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要空間2007濟(jì)南燕山新區(qū)建設(shè)面積30平方公里，集公共服務(wù)、體育休閑、金融商務(wù)為一體的新城2007一線城市大規(guī)模區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目舉例城市項(xiàng)目描述啟動(dòng)時(shí)間深圳大鵬半島區(qū)域開(kāi)發(fā)總面積295平方公里，打造高端國(guó)標(biāo)化的生態(tài)型濱海旅游度假勝地2007深圳光明新城建設(shè)用地26.8平方公里，以高技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支柱的生態(tài)型現(xiàn)代化新城2006深圳龍華新城建設(shè)用地13.5平方公里，以大型交通樞紐為依托的城市中心功能拓展區(qū)2006深圳體育新城建設(shè)用地14.0平方公里，體育服務(wù)綜合中心，構(gòu)建城市東部中心2006深圳東部新城建設(shè)用地39.6平方公里，打造生態(tài)型現(xiàn)代先進(jìn)制造業(yè)新城2006支持資料來(lái)源

11、: 羅蘭貝格分析12區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目舉例（3/4）三線城市大規(guī)模區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目舉例城市項(xiàng)目描述啟動(dòng)時(shí)間烏魯木齊500水庫(kù)開(kāi)發(fā)建設(shè)200平方公里，在首府北部地區(qū)形成50萬(wàn)人以上的工業(yè)新城2006長(zhǎng)沙大東城戰(zhàn)略規(guī)劃面積200平方公里，三位一體的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)將實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)沙與株洲湘漂的對(duì)接2006貴陽(yáng)三橋新城總建筑面積4平方公里，將成為貴陽(yáng)市新的城市中心2007南寧南寧國(guó)際物流基地規(guī)劃面地19平方公里，國(guó)際現(xiàn)代綜合物流區(qū)和城市功能區(qū)2007石家莊東部新城區(qū)用地80平方公里，定位為石家莊城市副中心，新經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心2006二線城市大規(guī)模區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目舉例城市項(xiàng)目描述啟動(dòng)時(shí)間南昌新昌南城占地7平方公里，投資40億元，打造南

12、昌城市副中心的核心區(qū)域2007南京板橋新城占地60平方公里，采取“產(chǎn)業(yè)區(qū)、生活社區(qū)、游憩區(qū)“三合一發(fā)展模式2006寧波東部新城區(qū)總用地15.9 平方公里，將成為寧波金融商務(wù)和市政中心2007武漢武漢新區(qū)定位為輻射武漢乃至整個(gè)華中的現(xiàn)代制造業(yè)基地、生產(chǎn)服務(wù)中心和旅游中心2006西安未央新城規(guī)劃面積24平方公里，集西安市政、體育、交通中心為一體的北部新區(qū)2006支持資料來(lái)源: 羅蘭貝格分析13區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目舉例（4/4）三線城市大規(guī)模區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目舉例城市項(xiàng)目描述啟動(dòng)時(shí)間海南三亞海南灣大開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)面積10平方公里，將建成繼亞龍灣之后另一個(gè)著名的度假旅游勝地2006山東聊城聊城生態(tài)城市規(guī)劃總投資316億，

13、建設(shè)為生態(tài)市和現(xiàn)代化的江北水城2006廣東東莞新鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)、舊城改造東莞32個(gè)鎮(zhèn)區(qū)中有超過(guò)1/3準(zhǔn)備啟動(dòng)舊城改造和新鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目2006云南昆明現(xiàn)代新昆明計(jì)劃共投資金2000億，建設(shè)成為中國(guó)面向東南亞區(qū)域性國(guó)際商貿(mào)旅游城市 2005福建福州江陰半島開(kāi)發(fā)規(guī)劃面積73平方公里，再造一座新城，成為現(xiàn)代港口工業(yè)聚集區(qū)2006支持資料來(lái)源: 羅蘭貝格分析14單個(gè)一線城市的平均開(kāi)發(fā)面積更多，增長(zhǎng)更快城市建成區(qū)1）面積增長(zhǎng) (2000-2005)平均單個(gè)城市建成區(qū)1）面積增長(zhǎng) (2000-2005)一線城市二線城市三線城市CAGR=16.5%CAGR=9.1%CAGR=6.2%各級(jí)城市建成區(qū)面積1）增長(zhǎng)趨勢(shì)1)建

14、成區(qū)指城市中基礎(chǔ)設(shè)施和地面建設(shè)已經(jīng)建成的地區(qū)，一般指城市建筑集中連片的市區(qū)，有些城市近郊已建設(shè)的分散地段雖未與市區(qū)連成一片，也視作城市建成區(qū)支持資料來(lái)源: 羅蘭貝格分析15而三線城市中以舊城改造和新鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)為主題的區(qū)域開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)更多三線城市區(qū)域開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)更多政府財(cái)政支持政府人員編制操作規(guī)范程度一線城市二線城市三/四線城市高中低多一般少規(guī)范較規(guī)范一般利用三線城市較弱的財(cái)政支持，相關(guān)區(qū)域開(kāi)發(fā)人員編制的缺乏以及運(yùn)作規(guī)范程度的特點(diǎn)，外部企業(yè)更有機(jī)會(huì)獲得當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相對(duì)而言，在一、二線城市，操作規(guī)范和當(dāng)?shù)卣^強(qiáng)的實(shí)力導(dǎo)致獲取區(qū)域開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)降低區(qū)域開(kāi)發(fā)市場(chǎng)需求資料來(lái)源: 羅蘭貝格分析16中國(guó)的城市化進(jìn)程

15、必須降低生態(tài)足跡，有限制的開(kāi)發(fā)和保護(hù)環(huán)境資源生態(tài)城的開(kāi)發(fā)需求有限制的開(kāi)發(fā)和保護(hù)環(huán)境資源有限制的開(kāi)發(fā)環(huán)境資源是對(duì)環(huán)境最好的保護(hù)，單純的保護(hù)環(huán)境將造成經(jīng)濟(jì)的不可持續(xù)，最終不能達(dá)到持續(xù)保護(hù)環(huán)境的初衷開(kāi)發(fā)高價(jià)值、低污染的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，既可以保證經(jīng)濟(jì)發(fā)展和就業(yè)的需要，同時(shí)也可以實(shí)現(xiàn)區(qū)域的生態(tài)補(bǔ)償中國(guó)的城市化必須降低生態(tài)足跡能源、交通等的系統(tǒng)解決，實(shí)現(xiàn)生態(tài)足跡的降低隨著科技進(jìn)步和產(chǎn)業(yè)化趨勢(shì)，建立利用當(dāng)?shù)刭Y源的復(fù)合能源體系是城市化中的重要技術(shù)支撐健全市內(nèi)外交通體系，優(yōu)先發(fā)展公共交通，實(shí)現(xiàn)城市的人流和物流低成本流動(dòng)資料來(lái)源: 羅蘭貝格分析17因此，生態(tài)城市是未來(lái)中國(guó)城市化的優(yōu)選路徑生態(tài)城的開(kāi)發(fā)需求綜合平衡的城市化

16、1城鄉(xiāng)一體的城市化2以人為本的城市化3自然緊湊的城市化4產(chǎn)業(yè)協(xié)同的城市化5資料來(lái)源: 羅蘭貝格分析18未來(lái)中國(guó)生態(tài)城市的建設(shè)理念:生態(tài)城的開(kāi)發(fā)需求城鄉(xiāng)一體的城市化自然緊湊的城市化以人為本的城市化產(chǎn)業(yè)協(xié)同的城市化綜合平衡的城市化在一個(gè)相互依存的區(qū)域范圍內(nèi)謀求融合發(fā)展、協(xié)調(diào)共生的過(guò)程；中國(guó)城市化必須站在城鄉(xiāng)一體化的角度，城市化才能夠?qū)崿F(xiàn)數(shù)量和質(zhì)量的共同增長(zhǎng)順應(yīng)大地肌理回歸和融入自然尊重、保留歷史的“記憶”集約用地，向空中和地下發(fā)展，建緊湊型城市城市以適宜人的尺度構(gòu)建，注重“人、建筑和環(huán)境”的整體和諧，以綜合的多功能環(huán)境，提升人在建筑、環(huán)境中的舒適感受必須依賴(lài)于三次產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展，而不是唯一、過(guò)分依

17、賴(lài)工業(yè)，以獲取可持續(xù)的動(dòng)力經(jīng)濟(jì)生態(tài)：“均衡、活力、持續(xù)”的經(jīng)濟(jì)繁榮社會(huì)生態(tài)：不同階層、不同收入的人和諧共處資源生態(tài)：“復(fù)合、循環(huán)、高效”的資源利用環(huán)境生態(tài)：以低“生態(tài)足跡”實(shí)現(xiàn)環(huán)境可持續(xù)資料來(lái)源: 羅蘭貝格分析19A. 外部市場(chǎng)分析A1. 市場(chǎng)需求A2. 行業(yè)分析A3. 外部市場(chǎng)分析總結(jié)20開(kāi)發(fā)商在區(qū)域開(kāi)發(fā)中可以通過(guò)鎖定土地后續(xù)的開(kāi)發(fā)權(quán)，參與到一級(jí)開(kāi)發(fā)、二級(jí)開(kāi)發(fā)、持有經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)作等各個(gè)獲利環(huán)節(jié)一級(jí)開(kāi)發(fā)二級(jí)開(kāi)發(fā)了解土地增值潛力優(yōu)惠購(gòu)地條款持有經(jīng)營(yíng)通過(guò)多期開(kāi)發(fā)，做旺地塊獲得的資產(chǎn)增值資本運(yùn)作承諾固定收益虛高成本獲利更短的開(kāi)發(fā)周期分?jǐn)偛糠珠_(kāi)發(fā)成本經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的租金回報(bào)收入土地、房產(chǎn)抵押融資再投資收益

18、土地增值收益二級(jí)開(kāi)發(fā)收益租金回報(bào)收益資產(chǎn)增值收益融資再投資收益ABCD毛地成本一級(jí)成本承諾利潤(rùn)土地增值熟地價(jià)值二級(jí)價(jià)值二級(jí)利潤(rùn)物業(yè)價(jià)值租金收益資產(chǎn)增值物業(yè)價(jià)格投資收益項(xiàng)目?jī)r(jià)值資料來(lái)源：羅蘭貝格分析區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)模式21區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有可獲得性和開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)兩個(gè)特點(diǎn)項(xiàng)目獲得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期項(xiàng)目面積開(kāi)發(fā)時(shí)間1-5平方公里1015年5-10平方公里1520年10平方公里以上30年以上項(xiàng)目較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期為開(kāi)發(fā)上提供了可持續(xù)的資源項(xiàng)目獲得的可持續(xù)性為開(kāi)發(fā)商提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)中國(guó)城市化率近年來(lái)迅速提高，目前已超過(guò)40%，比照發(fā)達(dá)國(guó)家水平，中國(guó)在未來(lái)50年將提高到75%以上，大量待開(kāi)發(fā)區(qū)域?yàn)榉康禺a(chǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)提供了充足的市

19、場(chǎng)機(jī)會(huì)二線和三線城市由于政府的財(cái)政水平和能力所限，需要依賴(lài)于具備區(qū)域集成開(kāi)發(fā)實(shí)力的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和開(kāi)發(fā)區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)模式資料來(lái)源: 羅蘭貝格分析22目前，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的“北京模式”限定了利潤(rùn)回報(bào)的水平，有市場(chǎng)化運(yùn)作的表象，實(shí)際上卻不能實(shí)現(xiàn)公平與效率的兼顧土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的“北京模式”理論上“8%”的利潤(rùn)回報(bào)“北京模式”的結(jié)果開(kāi)發(fā)主體：土地儲(chǔ)備中心與一級(jí)開(kāi)發(fā)單位分離土地產(chǎn)權(quán)：土地所有權(quán)歸土地儲(chǔ)備中心，一級(jí)開(kāi)發(fā)單位只擁有開(kāi)發(fā)權(quán)招標(biāo)方式：通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式選擇一級(jí)開(kāi)發(fā)合作單位融資方式：一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法就項(xiàng)目本身進(jìn)行貸款 (無(wú)土地證)，只能通過(guò)其他方式進(jìn)行資金籌措?yún)⑴c企業(yè)：一般為大型二級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)政府背景：

20、政府財(cái)政規(guī)劃沒(méi)有大量預(yù)算用于一級(jí)開(kāi)發(fā)付款方式：招拍掛出讓后支付一級(jí)開(kāi)發(fā)費(fèi)用后續(xù)開(kāi)發(fā)：一級(jí)土地開(kāi)發(fā)與二級(jí)開(kāi)發(fā)獲得土地原則上分離典型區(qū)域：北京，天津?yàn)I海新區(qū)及其他二三線城市 案例：北京白家莊地塊原則上土地增值部分的價(jià)值均為政府 (土地儲(chǔ)備中心）所得一級(jí)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)來(lái)自于8%的固定回報(bào)以及一級(jí)開(kāi)發(fā)成本虛高的部分ABC8%30-40%DE生地原始價(jià)值一級(jí)開(kāi)發(fā)成本一級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)土地增值部分熟地出讓價(jià)值8%的固定利潤(rùn)率僅能抵償一級(jí)開(kāi)發(fā) (1-2年)資金利率的機(jī)會(huì)成本，一級(jí)開(kāi)發(fā)商缺少動(dòng)力，土地開(kāi)發(fā)效率低2005和2006年度計(jì)劃土地供應(yīng)量100%2005和2006年度實(shí)際土地供應(yīng)量54%一級(jí)開(kāi)發(fā)限價(jià)回購(gòu)政府只能

21、通過(guò)“ 限價(jià)回購(gòu)”等方式給予一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)一定的利潤(rùn)補(bǔ)償8%25%30%2.04億資料來(lái)源：羅蘭貝格分析區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)模式23上海 / 重慶模式更能適應(yīng)政策調(diào)控土地供應(yīng)的效率要求，但非政府型開(kāi)發(fā)商的參與空間較小示例土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的“上海模式”開(kāi)發(fā)主體：土地儲(chǔ)備中心與一級(jí)開(kāi)發(fā)單位重合 (兩牌子，一套班子)土地產(chǎn)權(quán)：土地所有權(quán)歸及一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)均歸屬政府的土地開(kāi)發(fā)單位招標(biāo)方式：由土地儲(chǔ)備中心所指定的一家或若干家政府關(guān)聯(lián)企業(yè)融資方式：由于擁有土地產(chǎn)權(quán)，可以進(jìn)行抵押貸款，或獲得政策性銀行的信用貸款支持付款方式：招拍掛后自動(dòng)將土地開(kāi)發(fā)成本及約定利潤(rùn)打入一級(jí)開(kāi)發(fā)單位帳戶(hù)，增值部分作為政府財(cái)政收入?yún)⑴c企業(yè)：一般為地方

22、政府背景的大型國(guó)有企業(yè)政府背景：政府財(cái)政規(guī)劃中含有大量預(yù)算用于一級(jí)開(kāi)發(fā)的后續(xù)開(kāi)發(fā)：往往由院一級(jí)開(kāi)發(fā)單位控股的二級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)操作典型區(qū)域：上海、重慶、杭州 上海模式 逐漸趨于一個(gè)主要的歸口進(jìn)行一級(jí)土地開(kāi)發(fā)、土地儲(chǔ)備及土地招拍掛上海地產(chǎn)集團(tuán) / 上海市土地儲(chǔ)備中心二級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù) (后續(xù)相關(guān)及非相關(guān))一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上海灘涂造地有限公司上海房地(集團(tuán))公司上海外事用房經(jīng)營(yíng)公司上海中星(集團(tuán))有限公司中華企業(yè)股份有限公司上海金豐投資股份有限公司上海虹橋聯(lián)合發(fā)展有限公司上海馨安置業(yè)有限公司上海閔行聯(lián)合發(fā)展有限公司上海南站廣場(chǎng)投資有限公司上海住房置業(yè)擔(dān)保有限公司灘涂成陸土地黃浦區(qū)南外灘8-1地塊浦東花木地塊松江2

23、1丘地塊退二進(jìn)三等地塊世博土地控股公司普陀長(zhǎng)風(fēng)地產(chǎn)公司閘北新客站北廣場(chǎng)申江公司楊浦東外灘公司松江新城長(zhǎng)寧臨空公司寶山顧村地產(chǎn)南站公司楊浦平?jīng)鑫鹘址钯t莊行嘉定新城全資控股參控直接儲(chǔ)備股權(quán)投資儲(chǔ)備產(chǎn)業(yè)類(lèi)儲(chǔ)備類(lèi)*重慶地產(chǎn)集團(tuán)下屬：重慶中振土地綜合治理有限公司 (一級(jí)開(kāi)發(fā))；重慶市城市建設(shè)發(fā)展有限公司 (特定項(xiàng)目)；重慶大宅物業(yè)管理有限責(zé)任公司 (物業(yè)管理)；重慶康田置業(yè)有限公司 (動(dòng)遷房、經(jīng)濟(jì)適用房及市政公共設(shè)施開(kāi)發(fā))資料來(lái)源：羅蘭貝格分析區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)模式24對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的瓶頸在于是否能通過(guò)低成本融資支撐投資規(guī)模較大、付款周期不確定而潛藏后續(xù)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)：

24、投資規(guī)模較大，固定單位收益偏低，支付周期存在一定風(fēng)險(xiǎn)但潛藏后續(xù)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)一級(jí)開(kāi)發(fā)單位成本及支付周期一級(jí)開(kāi)發(fā)投資大，一般回款周期在完工交付半年內(nèi)招拍掛，政府獲得土地款后再行償付 (1.5-2年左右)億元/平方公里完工招拍掛政府付款0年1年2年3年一級(jí)開(kāi)發(fā)投入三通一平五通一平七通一平生態(tài)改造資料來(lái)源：羅蘭貝格分析貸款問(wèn)題付款問(wèn)題企業(yè)無(wú)法以一級(jí)開(kāi)發(fā)名義從銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款，此外通常區(qū)域開(kāi)發(fā)中缺少可收費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，很難發(fā)債一級(jí)開(kāi)發(fā)的費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，政府在土地招拍掛結(jié)束后支付一級(jí)開(kāi)發(fā)的成本與企業(yè)收益，可能存在付款周期不確定的情況區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)模式25目前參與區(qū)域開(kāi)發(fā)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可以分為四類(lèi)土地儲(chǔ)備

25、公司二級(jí)開(kāi)發(fā)商區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司區(qū)域開(kāi)發(fā)公司特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)典型企業(yè)上海地產(chǎn)重慶地產(chǎn)碧桂園華僑城陸家嘴地產(chǎn)張江地產(chǎn)金融街地產(chǎn)上實(shí)地產(chǎn)與政府土地儲(chǔ)備中心兩塊牌子、一班人馬出現(xiàn)在財(cái)政和人員編制充足的城市政府所屬企業(yè)，是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的總包商資金主要是當(dāng)?shù)卣呢?cái)政收入整體規(guī)劃能力較弱項(xiàng)目集中在所在地通常以成片開(kāi)發(fā)為主要形式，規(guī)模較大一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，獲取更高收益一二級(jí)聯(lián)動(dòng)規(guī)劃、開(kāi)發(fā)能力較強(qiáng)在13平方公里左右的區(qū)域開(kāi)發(fā)中有經(jīng)驗(yàn)積累一二級(jí)聯(lián)動(dòng)規(guī)劃、開(kāi)發(fā)能力獲取大規(guī)模區(qū)域開(kāi)發(fā)的能力較弱由某個(gè)城市的某個(gè)項(xiàng)目成立，長(zhǎng)期發(fā)展業(yè)務(wù)涉及土地開(kāi)發(fā)、批租、持有和經(jīng)營(yíng)政府背景，在資金等方面具有較好的支持長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)區(qū)域項(xiàng)目能力較強(qiáng)整

26、體規(guī)劃能力一般項(xiàng)目集中在所在地的某一個(gè)地塊，復(fù)制能力不強(qiáng)專(zhuān)業(yè)的區(qū)域開(kāi)發(fā)集成商整體規(guī)劃能力強(qiáng)資金實(shí)力和政府背景在一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、合作開(kāi)發(fā)等方面尚未形成最佳模式區(qū)域開(kāi)發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)資料來(lái)源: 羅蘭貝格分析26區(qū)域開(kāi)發(fā)的模式基本分為三類(lèi)快速周轉(zhuǎn)型長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)型政策導(dǎo)向型特點(diǎn)區(qū)域規(guī)模較小，15平方公里一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，較低成本獲取二級(jí)開(kāi)發(fā)土地通過(guò)銷(xiāo)售快速離場(chǎng)，二級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以住宅為主，不動(dòng)產(chǎn)為輔一級(jí)開(kāi)發(fā)目的有助順利獲取廉價(jià)的二級(jí)土地鎖定未來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)域一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)本身的盈利性并不重要碧桂園、華僑城特點(diǎn)區(qū)域規(guī)模較大一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，較低成本獲取二級(jí)開(kāi)發(fā)土地早期土地批租和住宅開(kāi)發(fā)，中期開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)，后期依靠穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)收入一級(jí)開(kāi)發(fā)目的有助

27、順利獲取廉價(jià)的二級(jí)土地鎖定未來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)域一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)本身的盈利性并不重要陸家嘴、張江特點(diǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)土地的總包商只做土地一級(jí)開(kāi)發(fā)非區(qū)域開(kāi)發(fā)內(nèi)的一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是其主業(yè)一級(jí)開(kāi)發(fā)目的為二級(jí)土地招拍掛做準(zhǔn)備一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)本身的盈利性并不重要上海地產(chǎn)、重慶地產(chǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)資料來(lái)源: 羅蘭貝格分析27傳統(tǒng)歷史沿革的一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)，如陸家嘴，從主營(yíng)業(yè)務(wù)收入及利潤(rùn)來(lái)源上來(lái)看，業(yè)已開(kāi)始向價(jià)值鏈開(kāi)發(fā)的中后期轉(zhuǎn)移收入結(jié)構(gòu) 百萬(wàn)元利潤(rùn)結(jié)構(gòu) 百萬(wàn)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)出租土地批租1,8282,8581,7571,776房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)出租土地批租1,1451,7011,1411,112如不能獲得新的土地，此類(lèi)企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造模式不得

28、不從一級(jí)開(kāi)發(fā)逐漸向二級(jí)開(kāi)發(fā)和物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)逐漸轉(zhuǎn)移資料來(lái)源：上市公司年報(bào)，羅蘭貝格分析支持28瑞安通過(guò)“新天地”項(xiàng)目的成功，創(chuàng)造了“舊城改造”項(xiàng)目的成功模式，通過(guò)多級(jí)開(kāi)發(fā)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)了土地增值的最大化新天地項(xiàng)目的投資進(jìn)程新天地項(xiàng)目周邊房?jī)r(jià)趨勢(shì)2001：上海新天地一期2001：太平橋人工湖綠地2002：翠湖天地雅苑2003：企業(yè)天地2005：翠湖天地御苑CAGR50%CAGR12%新天地周邊上海市平均資料來(lái)源：羅蘭貝格分析支持29不同競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在區(qū)域位置、開(kāi)發(fā)規(guī)模和模式上均有差異快速周轉(zhuǎn)長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)政策導(dǎo)向土地儲(chǔ)備公司注釋模式：土地儲(chǔ)備公司以政策為導(dǎo)向；普通二級(jí)開(kāi)發(fā)商傾向于快速周轉(zhuǎn)；項(xiàng)目公司則通常進(jìn)

29、行長(zhǎng)期深度開(kāi)發(fā)；區(qū)域開(kāi)發(fā)公司未來(lái)的發(fā)展可以結(jié)合快速周轉(zhuǎn)和長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)區(qū)域位置：土地儲(chǔ)備公司更多集中在財(cái)政和人員編制較充足的城市，未來(lái)會(huì)有更多類(lèi)似公司的出現(xiàn)二級(jí)開(kāi)發(fā)商通?；钴S在二、三線城市項(xiàng)目公司通常在單個(gè)城市的某個(gè)地塊開(kāi)發(fā)規(guī)模：土地儲(chǔ)備公司更多參與區(qū)域外的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目二級(jí)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)規(guī)模較小區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司和區(qū)域開(kāi)發(fā)公司的項(xiàng)目通常規(guī)模龐大二級(jí)開(kāi)發(fā)商區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司區(qū)域開(kāi)發(fā)公司區(qū)域開(kāi)發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)資料來(lái)源: 羅蘭貝格分析30區(qū)域開(kāi)發(fā)/一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的主要成功要素是政府關(guān)系、資金能力、先進(jìn)理念/成功案例和開(kāi)發(fā)模式，這與上實(shí)所擁有的資源與能力是相匹配的關(guān)鍵成功要素描述上實(shí)能力評(píng)價(jià)匹配度評(píng)分政府關(guān)系資金能力先進(jìn)理

30、念成功案例開(kāi)發(fā)模式一級(jí)市場(chǎng)：主要取決于開(kāi)發(fā)企業(yè)是否具有政府背景，如上地、重地、上實(shí)等二、三級(jí)市場(chǎng)：不限于政府背景的國(guó)有企業(yè)，但需要擁有與當(dāng)?shù)卣己玫年P(guān)系，如合生創(chuàng)展、珠江地產(chǎn)、碧桂園是否能夠支持一級(jí)開(kāi)發(fā)所需的投資量是否具有低成本的融資渠道來(lái)服務(wù)于回報(bào)水平相對(duì)較低的一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是否能夠承受付款周期延遲的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)先進(jìn)的一級(jí)開(kāi)發(fā)理念及成功案例能幫助一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)有效獲得后續(xù)項(xiàng)目，降低風(fēng)險(xiǎn)、短周期的復(fù)制成功案例，如瑞安、盛邦、上實(shí)在一級(jí)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上通過(guò)低成本介入二級(jí)開(kāi)發(fā)，持有經(jīng)營(yíng)乃至資金運(yùn)作，以實(shí)現(xiàn)充分的價(jià)值發(fā)掘上實(shí)集團(tuán)作為上海市政府的全資子公司，擁有其他房地產(chǎn)企業(yè)難以獲得的政府支持部分企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人曾在

31、政府機(jī)關(guān)就職，有著較強(qiáng)的政府背景上實(shí)目前擁有現(xiàn)金26億資產(chǎn)負(fù)債率低于50擁有170億受信額度東灘86平方公里的生態(tài)城項(xiàng)目引領(lǐng)國(guó)際新理念，成為實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的優(yōu)秀范例隨著東灘項(xiàng)目的成功，在廊坊、湖州等地進(jìn)一步推廣成片開(kāi)發(fā)新理念，得到了認(rèn)可由于上實(shí)充足的市場(chǎng)背景和對(duì)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的實(shí)力，在湖州、廊坊等成片開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上具有一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的開(kāi)發(fā)實(shí)力關(guān)鍵成功要素資料來(lái)源: 羅蘭貝格分析31A. 外部市場(chǎng)分析A1. 市場(chǎng)需求A2. 行業(yè)分析A3. 外部市場(chǎng)分析總結(jié)32外部市場(chǎng)分析對(duì)上實(shí)地產(chǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的啟示外部市場(chǎng)分析總結(jié)外部市場(chǎng)分析關(guān)鍵結(jié)論對(duì)上實(shí)區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的啟示市場(chǎng)中國(guó)快速的城市化將推動(dòng)大量區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，

32、其中生態(tài)城市是區(qū)域開(kāi)發(fā)中的亮點(diǎn)政府在區(qū)域開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要外部企業(yè)的協(xié)助經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的二、三線城市將會(huì)是企業(yè)參與區(qū)域開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)目標(biāo)行業(yè)與競(jìng)爭(zhēng)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的盈利模式通常是政府承諾的固定收益，開(kāi)發(fā)商更為看中的是一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)帶來(lái)的效益不同競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手均尋找機(jī)會(huì)做成片開(kāi)發(fā)政府關(guān)系、資金能力、先進(jìn)理念/成功案例和開(kāi)發(fā)模式是區(qū)域開(kāi)發(fā)行業(yè)的關(guān)鍵成功因素區(qū)域開(kāi)發(fā)存在政府支付環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)以生態(tài)為主題的新城市建設(shè)/區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需求眾多，上實(shí)地產(chǎn)的區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)擁有良好的前景在業(yè)務(wù)拓展過(guò)程中，著重關(guān)注東部和中西部經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市圈，以二、三線城市為主必須進(jìn)行業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新，使區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成為可復(fù)制、跨區(qū)域、標(biāo)準(zhǔn)化的業(yè)務(wù)模式充

33、分利用現(xiàn)有政府關(guān)系和較強(qiáng)資金實(shí)力的優(yōu)勢(shì)；并在生態(tài)城市規(guī)劃和開(kāi)發(fā)模式中有所創(chuàng)新，形成較強(qiáng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力必須制定相應(yīng)的措施，控制來(lái)自政府的支付風(fēng)險(xiǎn)資料來(lái)源: 羅蘭貝格分析33B. 上實(shí)目標(biāo)B1. 商業(yè)模式B2. 區(qū)位選擇B3. 關(guān)鍵假設(shè)B4. 業(yè)務(wù)目標(biāo)B5. 土地儲(chǔ)備34區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是上實(shí)地產(chǎn)未來(lái)的四大支柱業(yè)務(wù)之一，發(fā)展區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是上實(shí)地產(chǎn)的藍(lán)海領(lǐng)域上實(shí)地產(chǎn)的藍(lán)海領(lǐng)域以可持續(xù)發(fā)展理念，吸引、集成全球范圍內(nèi)的智力、技術(shù)、管理和資金資源，重新定義、設(shè)計(jì)和建設(shè)生態(tài)城市標(biāo)準(zhǔn)化可復(fù)制區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)資料來(lái)源: 羅蘭貝格分析上實(shí)地產(chǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)定義35上實(shí)地產(chǎn)憑借建設(shè)“生態(tài)城市”理念獲得區(qū)域開(kāi)發(fā)權(quán)，并轉(zhuǎn)化為在土地一級(jí)

34、開(kāi)發(fā)中的收益和獲取區(qū)域內(nèi)二級(jí)土地的優(yōu)勢(shì)綜合策劃系統(tǒng)規(guī)劃市政建設(shè)功能配套項(xiàng)目招商開(kāi)發(fā)融資城市管理土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收益獲取二級(jí)土地的優(yōu)勢(shì)可持續(xù)發(fā)展的城市化模式實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)、生活和生態(tài)的協(xié)調(diào)提倡工作、休閑、教育、居住相融和的新生活方式區(qū)域開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略定位提供七項(xiàng)服務(wù)為政府獲得五大收益區(qū)域開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略定位擴(kuò)大城市就業(yè)增加城市稅收提升城市品牌改善城市生態(tài)實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展七項(xiàng)服務(wù)五大收益獲得區(qū)域開(kāi)發(fā)權(quán)區(qū)域開(kāi)發(fā)規(guī)模龐大，帶來(lái)大量的銷(xiāo)售收入土地開(kāi)發(fā)本身能夠?yàn)樯蠈?shí)帶來(lái)一定的收益率憑借區(qū)域開(kāi)發(fā)權(quán)，以較低成本獲取土地，并且擁有選擇較好地塊的優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)權(quán)資料來(lái)源: 羅蘭貝格分析36具體而言，區(qū)域開(kāi)發(fā)的運(yùn)作模式將區(qū)域開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)化成對(duì)政府的

35、債權(quán)和收益期權(quán)，總利潤(rùn)率可高達(dá)20%-30%區(qū)域開(kāi)發(fā)三項(xiàng)直接收益ABC上實(shí)地產(chǎn)是總包商，獲得國(guó)家土地基建招標(biāo)定額與分包成本之間的差額利潤(rùn)土建投入占總投入50%，差額利潤(rùn)為土地建設(shè)投入的12%，即總投入的6%投入的50%可由分包商墊資與區(qū)域開(kāi)發(fā)當(dāng)?shù)卣_(dá)成協(xié)議，獲得開(kāi)發(fā)成本（包括資金成本）12%的固定收益二級(jí)土地出售價(jià)格與一級(jí)開(kāi)發(fā)成本之間收益部分與當(dāng)?shù)卣殖?，利?rùn)在區(qū)域開(kāi)發(fā)總投入的10%左右土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投入規(guī)劃/動(dòng)拆遷補(bǔ)助土地基建投入政府承諾固定回報(bào)“招拍掛”市場(chǎng)價(jià)格100%50%44%6%8-12%AB10%土地出售收益分成C接近30%對(duì)政府的債權(quán)收益期權(quán)對(duì)政府的債權(quán)收益率固定回收風(fēng)險(xiǎn)低收益

36、期權(quán)無(wú)需支付對(duì)價(jià)獲取未來(lái)收益期權(quán)開(kāi)發(fā)收益資料來(lái)源: 羅蘭貝格分析37工程建設(shè)成本占一級(jí)開(kāi)發(fā)總投入的50%，并可從總包商獲取50%的墊資，而其余部分需要上實(shí)地產(chǎn)的自有資金投入50%50%非工程建設(shè)部分工程建設(shè)部分區(qū)域規(guī)劃費(fèi)用動(dòng)拆遷費(fèi)用其它補(bǔ)助費(fèi)用其它土地七通一平費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用市政建設(shè)費(fèi)用其它上實(shí)地產(chǎn)的自有資金投入，無(wú)法獲得墊資收益納入政府的固定回報(bào)率中其中50的投入來(lái)自工程墊資做為總包商，上實(shí)獲取基建管理收益，占工程建設(shè)部分的12%需要將土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的工程建設(shè)部分包裝成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本收益8-12%上實(shí)與當(dāng)?shù)卣_(dá)成固定回報(bào)率協(xié)議“債權(quán)”收益資料來(lái)源: 羅蘭貝格分析38對(duì)政府的“收益期權(quán)”

37、體現(xiàn)在上實(shí)地產(chǎn)從政府二級(jí)土地出讓收益中獲取的分成，該部分收益無(wú)需上實(shí)支付相應(yīng)的對(duì)價(jià)“期權(quán)”收益一級(jí)開(kāi)發(fā)成本土地公開(kāi)“招拍掛”價(jià)格與開(kāi)發(fā)成本之間的差異部分上實(shí)進(jìn)行區(qū)域開(kāi)發(fā)的全部投入?yún)^(qū)域規(guī)劃費(fèi)用動(dòng)拆遷費(fèi)用七通一平費(fèi)用市政建設(shè)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用，等上實(shí)根據(jù)與政府之間的協(xié)議，從土地出讓收益中獲取一部分利潤(rùn)通常占一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的10%一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的對(duì)應(yīng)“債權(quán)”收益已經(jīng)從政府承諾的8-12固定收益中獲取“招拍掛”價(jià)格土地出讓收益分成期權(quán)收益土地出讓收益分成作為一種“期權(quán)”收入，并不需要上實(shí)支付對(duì)價(jià)資料來(lái)源: 羅蘭貝格分析39測(cè)算表明，保持一定開(kāi)發(fā)增速前提下區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可形成穩(wěn)定的正現(xiàn)金流區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流測(cè)

38、算 (20082012) 億元開(kāi)發(fā)節(jié)奏 平方公里20082009201020112012年內(nèi)開(kāi)發(fā)面積累計(jì)已開(kāi)發(fā)面積200820092010201220113.04.56.09.07.53.07.513.530.021.0關(guān)鍵假設(shè)每平方公里開(kāi)發(fā)投入 5億開(kāi)發(fā)投入中基建成本占比 50%建基墊資比例 50%墊資期限 1年一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)算周期 2年一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期 1年一級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率 12%基建管理收益率 12%土地出讓分成收益 10%根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃的增速和假設(shè)前提下，區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)第3年即開(kāi)始為上實(shí)地產(chǎn)貢獻(xiàn)正現(xiàn)金流現(xiàn)金流測(cè)算資料來(lái)源: 羅蘭貝格分析40同時(shí)，上實(shí)地產(chǎn)在條件成熟時(shí)還可考慮BT方式，在讓度一

39、部分收益的同時(shí)進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)金流BT方式資料來(lái)源: 羅蘭貝格分析政府建設(shè)方銀行融資融資貸款承諾土地出讓后付款承諾建成后分期付款第二步第一步驗(yàn)收再移交建設(shè)移交區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)BT方式的應(yīng)用靈活使用BT模式，上實(shí)地產(chǎn)成為準(zhǔn)回購(gòu)方，通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)方進(jìn)行表外融資政府 vs.上實(shí)上實(shí) vs. 建設(shè)方1年兩種模式區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)上實(shí)地產(chǎn)現(xiàn)金流的影響，以單個(gè)項(xiàng)目為例（示意）0年情形一：總包建設(shè)1年5年3年0年情形二：BT模式2年4年政府支付分期支付給BT建設(shè)方施工款支付政府支付自有資金(扣除施工企業(yè)墊資)BT模式定項(xiàng)目建成后立即移交，根據(jù)約定的投資回報(bào)率，由回購(gòu)方向建設(shè)方分期付款上實(shí)地產(chǎn)3年2年41隨著區(qū)域開(kāi)

40、發(fā)業(yè)務(wù)量的上升，上實(shí)還可以將BT回購(gòu)收益進(jìn)行資產(chǎn)證券化，更快速地變現(xiàn)自身收益，前提是能將土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目包裝成為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)BT方式當(dāng)?shù)卣畺|灘區(qū)域開(kāi)發(fā)廊坊區(qū)域開(kāi)發(fā)湖州區(qū)域開(kāi)發(fā)回購(gòu)收益權(quán)穩(wěn)定的收益金融機(jī)構(gòu) 投資者 投資者 投資者 銀行信托公司證券公司評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)將政府BT回購(gòu)收益進(jìn)行證券化，快速回收資金，釋放回購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)資料來(lái)源: 羅蘭貝格分析42浦東建設(shè)將多個(gè)BT收益集合進(jìn)行資產(chǎn)證券化BT方式案例分析浦東建設(shè)BT項(xiàng)目資產(chǎn)支持收益專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃采用了資產(chǎn)池的概念基礎(chǔ)資產(chǎn)是原始權(quán)益人依據(jù)十份回購(gòu)協(xié)議所合法享有的十三個(gè)BT項(xiàng)目自專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃成立次日起四年內(nèi)對(duì)項(xiàng)目回購(gòu)方擁有的全部回購(gòu)款的合同權(quán)益采用了優(yōu)先/次級(jí)結(jié)構(gòu)本

41、專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃將受益憑證分為優(yōu)先級(jí)受益憑證和次級(jí)受益憑證，其中次級(jí)受益憑證由原始權(quán)益人全額認(rèn)購(gòu)采用了外部信用增級(jí)上海浦東發(fā)展銀行為優(yōu)先級(jí)受益憑證的本金及預(yù)期收益提供全額無(wú)條件不可撤銷(xiāo)連帶責(zé)任擔(dān)保擔(dān)保機(jī)構(gòu)/浦發(fā)銀行相關(guān)回購(gòu)方計(jì)劃管理人/國(guó)泰君安評(píng)估機(jī)構(gòu)/東洲評(píng)估評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)/大公資信托管銀行/浦發(fā)銀行律師事務(wù)所/錦天城原始權(quán)益人 (浦興公司、普惠公司)受益憑證持有人信用增級(jí)回購(gòu)款資產(chǎn)評(píng)估資信評(píng)級(jí)出具法律意見(jiàn)持續(xù)職責(zé)臨時(shí)職責(zé)資產(chǎn)或現(xiàn)金流募集資金基礎(chǔ)資產(chǎn)募集資金收益分配設(shè)立、管理托管描述資料來(lái)源: 羅蘭貝格分析43上實(shí)區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)采取BT項(xiàng)目不僅具有必要性，同時(shí)也存在較高的可行性BT方式可行性必要性BT 模式

42、作為區(qū)域開(kāi)發(fā)集成商，更多的是調(diào)動(dòng)各類(lèi)產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟/合作伙伴，上實(shí)本身并不是所有價(jià)值鏈環(huán)節(jié)的實(shí)際操作者區(qū)域開(kāi)發(fā)面積廣、資金投入規(guī)模較大，必須尋找緩解現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的融資模式上實(shí)對(duì)企業(yè)負(fù)債率的標(biāo)準(zhǔn)，要求區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)尋找表外融資的新方式和渠道上實(shí)企業(yè)規(guī)模大，擁有政府背景，具有較高的資信評(píng)級(jí)BT模式在企業(yè)間的運(yùn)作已有成功先例；基礎(chǔ)設(shè)施投資的BT模式銀行系統(tǒng)、資本市場(chǎng)已經(jīng)能認(rèn)可；發(fā)行ABS也有先例目前存在一定數(shù)量的有規(guī)模實(shí)力并有意向通過(guò)BT來(lái)尋找施工業(yè)務(wù)的企業(yè)，如浦東建設(shè)、上海城建集團(tuán)等資料來(lái)源: 羅蘭貝格分析44此外，區(qū)域開(kāi)發(fā)對(duì)我們整體業(yè)務(wù)價(jià)值鏈更大的貢獻(xiàn)在于它能為上實(shí)地產(chǎn)帶來(lái)具有成本優(yōu)勢(shì)的可持續(xù)的土地儲(chǔ)備供

43、應(yīng)資料來(lái)源: 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)模型；羅蘭貝格分析土地貢獻(xiàn)上實(shí)地產(chǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)規(guī)模，(2008-2012)區(qū)域開(kāi)發(fā)提供的土地包括多種類(lèi)型單位：平方公里龐大的開(kāi)發(fā)規(guī)模，將為區(qū)域內(nèi)提供大量的二級(jí)土地供應(yīng)區(qū)域開(kāi)發(fā)所提供的二級(jí)土地包括各種類(lèi)型住宅辦公樓商業(yè)酒店工業(yè)(包括倉(cāng)儲(chǔ))非二級(jí)開(kāi)發(fā)土地45從區(qū)域開(kāi)發(fā)中獲取的二級(jí)土地應(yīng)以住宅地為主，并保持各類(lèi)開(kāi)發(fā)用地儲(chǔ)備的比例支持上實(shí)在區(qū)域開(kāi)發(fā)后獲取二級(jí)開(kāi)發(fā)用地的比例住宅辦公樓商業(yè)酒店工業(yè)（包括倉(cāng)儲(chǔ)）可供二級(jí)開(kāi)發(fā)土地比例上實(shí)自己開(kāi)發(fā)比例容積率25%4%4%4%8%50%10%10%10%10%1.82221.5住宅是區(qū)域開(kāi)發(fā)二級(jí)土地開(kāi)發(fā)中占比最大的部分，也是生態(tài)型城市開(kāi)發(fā)中解決

44、城市人口居住的最主要目的住宅業(yè)務(wù)本身可以快速實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入和利潤(rùn)，能為上實(shí)提供較大的業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)辦公樓、商業(yè)和酒店作為區(qū)域開(kāi)發(fā)中的重要配套物業(yè)，必不可少，但投入大且回收速度較慢，因此上實(shí)自己開(kāi)發(fā)的比例應(yīng)保持較低工業(yè)（包括倉(cāng)儲(chǔ)）不是上實(shí)未來(lái)業(yè)務(wù)重點(diǎn)，因此獲取比例也較低土地貢獻(xiàn)資料來(lái)源: 羅蘭貝格分析46此外，上實(shí)地產(chǎn)在區(qū)域開(kāi)發(fā)中獲取的二級(jí)土地應(yīng)通過(guò)一段時(shí)間的持有，提升土地價(jià)值，掌握其與區(qū)域開(kāi)發(fā)整體節(jié)奏之間的匹配區(qū)域開(kāi)發(fā)整體節(jié)奏對(duì)二級(jí)土地供給和持有的影響上實(shí)二級(jí)土地儲(chǔ)備和開(kāi)發(fā)策略掌握區(qū)域開(kāi)發(fā)整體節(jié)奏，密切關(guān)注外部不可控因素對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)程的影響根據(jù)區(qū)域開(kāi)發(fā)節(jié)奏，設(shè)計(jì)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)速度，避免由于二級(jí)土地?zé)o法及時(shí)拍

45、賣(mài)而引起的政府回款速度降低根據(jù)區(qū)域開(kāi)發(fā)節(jié)奏和一級(jí)土地開(kāi)發(fā)供應(yīng)，設(shè)計(jì)二級(jí)土地的持有時(shí)間，避免由于急于二級(jí)開(kāi)發(fā)而引起無(wú)法從土地增值中獲取更高的收益政府本身對(duì)區(qū)域開(kāi)發(fā)的節(jié)奏規(guī)劃影響區(qū)域開(kāi)發(fā)的整體推進(jìn)，包括一級(jí)土地開(kāi)發(fā)和二級(jí)土地供給當(dāng)?shù)卣恋毓?yīng)指標(biāo)的多少?zèng)Q定了一級(jí)土地開(kāi)發(fā)后的二級(jí)土地供給區(qū)域開(kāi)發(fā)整體節(jié)奏將決定二級(jí)土地交易價(jià)格，影響土地價(jià)值開(kāi)發(fā)節(jié)奏資料來(lái)源: 羅蘭貝格分析47區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在獲得較高收益的同時(shí)，依然面臨來(lái)自政府的支付風(fēng)險(xiǎn)，因此投入規(guī)模應(yīng)緊跟當(dāng)?shù)卣耐恋爻鲎屢?guī)劃風(fēng)險(xiǎn)防范1234國(guó)家對(duì)企業(yè)參與區(qū)域土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的限制當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屩笜?biāo)無(wú)法滿足開(kāi)發(fā)量當(dāng)?shù)卣畵Q屆導(dǎo)致協(xié)議承諾無(wú)法兌現(xiàn)其它風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)

46、政府應(yīng)對(duì)政府風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)面臨來(lái)自政府的風(fēng)險(xiǎn)上實(shí)在區(qū)域開(kāi)發(fā)中每年的投入，應(yīng)以政府承諾的次年土地出讓量而確定在獲得政府之后的土地出讓指標(biāo)和計(jì)劃后，根據(jù)政府可以支付給上實(shí)的資金，確定當(dāng)年的投入資金總量基于上實(shí)自身投入資金的總量，根據(jù)不同區(qū)域土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本，明確當(dāng)年的開(kāi)發(fā)土地面積區(qū)域開(kāi)發(fā)中的投入應(yīng)緊跟當(dāng)?shù)卣耐恋爻鲎層?jì)劃，而非根據(jù)土地面積做每年的資金投入規(guī)劃資料來(lái)源: 羅蘭貝格分析48B. 上實(shí)目標(biāo)B1. 商業(yè)模式B2. 區(qū)位選擇B3. 關(guān)鍵假設(shè)B4. 業(yè)務(wù)目標(biāo)B5. 土地儲(chǔ)備49區(qū)域開(kāi)發(fā)資料來(lái)源: 上實(shí)內(nèi)部材料；羅蘭貝格分析注：無(wú)錫、曹妃甸和泉州項(xiàng)目正在洽談過(guò)程中上實(shí)地產(chǎn)已獲得和正在推

47、進(jìn)的區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全新的區(qū)域開(kāi)發(fā)理念城鄉(xiāng)統(tǒng)籌三生平衡可持續(xù)發(fā)展先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)能力緊湊型城市復(fù)合型城市綠色生態(tài)城市廊坊東灘湖州無(wú)錫泉州曹妃甸4 平方公里70 平方公里86 平方公里150 平方公里150平方公里80 平方公里未來(lái)5年內(nèi)，上實(shí)地產(chǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的重點(diǎn)是現(xiàn)有項(xiàng)目50未來(lái)區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的重點(diǎn)應(yīng)鎖定在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較好、增長(zhǎng)潛力較大的二、三線城市中；此外，應(yīng)以東部地區(qū)為主，中西部地區(qū)為輔篩選標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平目標(biāo)城市經(jīng)濟(jì)水平中等以上，但增長(zhǎng)速度較快，當(dāng)?shù)卣?cái)政相對(duì)薄弱，無(wú)法依靠自身進(jìn)行大規(guī)模新城建設(shè)發(fā)展?jié)摿φ邆湟欢ǖ男鲁且?guī)劃意愿和思路，尤其是那些具有“超前”戰(zhàn)略設(shè)想的城市政策限制當(dāng)?shù)卣\(yùn)作

48、相對(duì)靈活，允許企業(yè)進(jìn)行區(qū)域開(kāi)發(fā)資源稟賦城市所在地域具有上實(shí)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生態(tài)城市所需的各類(lèi)地貌特征，便于推廣生態(tài)、綠色和文化等概念地理位置潛在區(qū)域開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)應(yīng)處于城鄉(xiāng)融合處12345細(xì)分市場(chǎng)與區(qū)域選擇廊坊東灘湖州無(wú)錫泉州曹妃甸東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為合理、城市化率較高，長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)城市帶發(fā)展?jié)摿薮?，是上?shí)區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)拓展的主戰(zhàn)場(chǎng)中西部地區(qū)特別是沿長(zhǎng)江領(lǐng)域的中部和西部地區(qū)，正處于工業(yè)化的階段，城市化進(jìn)入快速發(fā)展階段，是上實(shí)區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)拓展的第二戰(zhàn)場(chǎng)資料來(lái)源: 羅蘭貝格分析51B. 上實(shí)目標(biāo)B1. 商業(yè)模式B2. 區(qū)位選擇B3. 關(guān)鍵假設(shè)B4. 業(yè)務(wù)目標(biāo)B5. 土地儲(chǔ)備52上實(shí)地產(chǎn)財(cái)務(wù)

49、測(cè)算邏輯說(shuō)明 區(qū)域開(kāi)發(fā)年區(qū)域一級(jí)開(kāi)發(fā)面積年區(qū)域內(nèi)上實(shí)獲得的各類(lèi)土地儲(chǔ)備年開(kāi)發(fā)成本年開(kāi)發(fā)資金流出年區(qū)域一級(jí)開(kāi)發(fā)收入年開(kāi)發(fā)資金流入年區(qū)域開(kāi)發(fā)凈利潤(rùn)年區(qū)域開(kāi)發(fā)資金凈流入業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)起始目標(biāo)設(shè)定推算資料來(lái)源: 財(cái)務(wù)測(cè)算結(jié)果；羅蘭貝格分析53上實(shí)地產(chǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)目標(biāo)測(cè)算相關(guān)指標(biāo)的關(guān)鍵假設(shè)每年一級(jí)土地開(kāi)發(fā)面積每平方公里一級(jí)開(kāi)發(fā)投入開(kāi)發(fā)投入中基建成本占百分比一級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率基建管理收益率一級(jí)開(kāi)發(fā)基建工程墊資比例土地出讓分成收益墊資期限一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)算周期一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期單位平方公里億元%2008355%12%12%50%12110%20094.55201057.5201159%年年年20125%12%12%50%

50、12110%5%12%12%50%12110%5%12%12%50%12110%5%12%12%50%12110%65區(qū)域一級(jí)開(kāi)發(fā)后可做二級(jí)開(kāi)發(fā)用地的比例比例上實(shí)在其中獲得的自己開(kāi)發(fā)的比例容積率其中住宅辦公樓商業(yè)酒店工業(yè) (包括倉(cāng)儲(chǔ))25%4%4%4%8%50%10%10%10%10%1.82221.5參考依據(jù)目標(biāo)設(shè)定值參考部分區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投入,取均值綜合考慮區(qū)域概況,拆遷費(fèi)用占比的基礎(chǔ)上的估計(jì)值基建定額差價(jià) 12%行業(yè)估計(jì)值設(shè)定值8%-12%,取上限考慮區(qū)域開(kāi)發(fā)土地的出讓價(jià),以及一定的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)設(shè)定值(從開(kāi)始開(kāi)發(fā)到政府支付開(kāi)發(fā)投入的時(shí)間間隔)參考其它區(qū)域開(kāi)發(fā)進(jìn)行估計(jì)參考其它區(qū)域開(kāi)發(fā)進(jìn)行估計(jì)參考

51、其它區(qū)域開(kāi)發(fā)進(jìn)行估計(jì)參考其它區(qū)域開(kāi)發(fā)進(jìn)行估計(jì)參考其它區(qū)域開(kāi)發(fā)進(jìn)行估計(jì)參考依據(jù)資料來(lái)源: 財(cái)務(wù)測(cè)算結(jié)果；羅蘭貝格分析54B. 上實(shí)目標(biāo)B1. 商業(yè)模式B2. 區(qū)位選擇B3. 關(guān)鍵假設(shè)B4. 業(yè)務(wù)目標(biāo)B5. 土地儲(chǔ)備552008-2012年區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)目標(biāo)一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)資金投入 (20082012) 億元每年新增土地一級(jí)開(kāi)發(fā)面積 (20082012) 平方公里資料來(lái)源: 財(cái)務(wù)測(cè)算結(jié)果；羅蘭貝格分析56未來(lái)5年區(qū)域開(kāi)發(fā)將為上實(shí)地產(chǎn)總計(jì)帶來(lái)30億元的凈利潤(rùn)4.26.8.410.50土地一級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)基建管理利潤(rùn)土地出讓分成利益29.4億利潤(rùn)預(yù)測(cè) 億元資料來(lái)源: 財(cái)務(wù)測(cè)算結(jié)果；羅蘭貝格分析57B. 上實(shí)

52、目標(biāo)B1. 商業(yè)模式B2. 區(qū)位選擇B3. 關(guān)鍵假設(shè)B4. 業(yè)務(wù)目標(biāo)B5. 土地儲(chǔ)備582008-2012年區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為上實(shí)帶來(lái)土地儲(chǔ)備的目標(biāo)分解萬(wàn)平方米20082009201020112012當(dāng)年開(kāi)發(fā)面積 (占地面積)土地出讓 (建筑面積)從區(qū)域開(kāi)發(fā)獲得當(dāng)年新增土地儲(chǔ)備(建筑面積)住宅辦公樓商業(yè)酒店工業(yè)3 平方公里00000004.5 平方公里365117101.03.63.63.65.46 平方公里486157135.04.84.84.87.27.5 平方公里9 平方公里608196169.06.06.06.09.02437868.02.42.42.43.60%34%39%41%28%占

53、當(dāng)年新增總土地儲(chǔ)備量比例(建筑面積)資料來(lái)源: 財(cái)務(wù)測(cè)算結(jié)果；羅蘭貝格分析59C. 關(guān)鍵戰(zhàn)略舉措C1. 開(kāi)發(fā)生態(tài)城市的規(guī)劃/策劃C2. 大規(guī)模市政建設(shè)/基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)C3. 開(kāi)發(fā)融資C4. 戰(zhàn)略聯(lián)盟C5. 生態(tài)技術(shù)/行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)C6. 品牌建設(shè)60上實(shí)地產(chǎn)需要快速形成開(kāi)發(fā)生態(tài)城市所需的規(guī)劃/策劃能力，迅速將“生態(tài)概念”落實(shí)到可操作的層面開(kāi)發(fā)生態(tài)城市所需的規(guī)劃/策劃內(nèi)容城鎮(zhèn)規(guī)劃理念規(guī)劃生態(tài)能源規(guī)劃人文定位排污排廢系統(tǒng)設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)定位生態(tài)房屋設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)基礎(chǔ)設(shè)施景觀設(shè)計(jì)環(huán)境評(píng)估等上實(shí)需要迅速形成的能力完善開(kāi)發(fā)理念進(jìn)一步細(xì)化生態(tài)城市的開(kāi)發(fā)理念，并將理念體現(xiàn)到規(guī)劃/策劃的各個(gè)環(huán)節(jié)中，形成開(kāi)發(fā)理念標(biāo)準(zhǔn)形成開(kāi)

54、發(fā)系統(tǒng)生態(tài)城市規(guī)劃內(nèi)容復(fù)雜，應(yīng)盡快將其模塊化和系統(tǒng)化，提高區(qū)域開(kāi)發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)的可復(fù)制性形成專(zhuān)業(yè)技術(shù)目前規(guī)劃設(shè)計(jì)主要來(lái)自ARUP，上實(shí)應(yīng)盡快將其專(zhuān)業(yè)規(guī)劃/策劃能力吸收并加以完善，形成屬于自身的專(zhuān)業(yè)性技術(shù)，培養(yǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力形成開(kāi)發(fā)管理能力上實(shí)作為集成商，應(yīng)掌握將生態(tài)城市規(guī)劃落實(shí)到具體開(kāi)發(fā)操作的能力，包括：項(xiàng)目管理規(guī)范；項(xiàng)目進(jìn)度安排；項(xiàng)目成本控制；項(xiàng)目評(píng)估體系；項(xiàng)目質(zhì)量評(píng)估，等開(kāi)發(fā)生態(tài)城市的規(guī)劃/策劃資料來(lái)源: 羅蘭貝格分析61生態(tài)城市開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，上實(shí)自身必須建立一套控制體系開(kāi)發(fā)生態(tài)城市的規(guī)劃/策劃可持續(xù)性規(guī)劃設(shè)計(jì)土地開(kāi)發(fā)報(bào)告總體規(guī)劃實(shí)施戰(zhàn)略城市文化規(guī)劃環(huán)境影響評(píng)估社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)估商業(yè)投資計(jì)劃可行性

55、研究控制系統(tǒng)各個(gè)模塊目標(biāo)資料來(lái)源: 羅蘭貝格分析62C. 關(guān)鍵戰(zhàn)略舉措C1. 開(kāi)發(fā)生態(tài)城市的規(guī)劃/策劃C2. 大規(guī)模市政建設(shè)/基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)C3. 開(kāi)發(fā)融資C4. 戰(zhàn)略聯(lián)盟C5. 生態(tài)技術(shù)/行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)C6. 品牌建設(shè)63上實(shí)目前并無(wú)進(jìn)行大規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的能力，通過(guò)并購(gòu)或者戰(zhàn)略聯(lián)盟可以獲取相關(guān)能力，但自身依然需要大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的管理能力并購(gòu)作為四大支柱業(yè)務(wù)之一，區(qū)域開(kāi)發(fā)規(guī)模大，每年所需的工程量較高，此外并購(gòu)建工企業(yè)更有利于上實(shí)獲取工程管理收益戰(zhàn)略聯(lián)盟由于區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)分布廣，上實(shí)也可以通過(guò)戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式與建工企業(yè)建立緊密合作關(guān)系，或在當(dāng)?shù)貙ふ覍?shí)力較強(qiáng)的合作伙伴建立并購(gòu)對(duì)象篩選標(biāo)準(zhǔn)/評(píng)估體系完成建工

56、企業(yè)的并購(gòu)建立專(zhuān)業(yè)的生態(tài)城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)能力建立合作伙伴篩選標(biāo)準(zhǔn)/評(píng)估體系建立戰(zhàn)略聯(lián)盟合作伙伴的管理標(biāo)準(zhǔn)建立區(qū)域開(kāi)發(fā)所需基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的項(xiàng)目管理標(biāo)準(zhǔn)，包括成本、質(zhì)量和進(jìn)度控制指標(biāo)資料來(lái)源: 羅蘭貝格分析64C. 關(guān)鍵戰(zhàn)略舉措C1. 開(kāi)發(fā)生態(tài)城市的規(guī)劃/策劃C2. 大規(guī)模市政建設(shè)/基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)C3. 開(kāi)發(fā)融資C4. 戰(zhàn)略聯(lián)盟C5. 生態(tài)技術(shù)/行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)C6. 品牌建設(shè)65原則上，上實(shí)地產(chǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中的一級(jí)開(kāi)發(fā)主要依靠發(fā)行債券和財(cái)務(wù)公司貸款進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)評(píng)價(jià)資金成本融資方式使用環(huán)節(jié)3%5%財(cái)務(wù)公司7%10%集資信托項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和建設(shè)6%8%銀行貸款貸款涉及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的項(xiàng)目可以申請(qǐng)政策性的開(kāi)發(fā)貸款利

57、用信托方式進(jìn)行融資同樣可行以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目可以發(fā)行期限長(zhǎng)利率低的企業(yè)債近期中國(guó)市場(chǎng)將會(huì)開(kāi)放公司債市場(chǎng)，資信等級(jí)高的公司發(fā)行公司債更為有利4%5%公司債企業(yè)債債券企業(yè)債用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和建設(shè)公司債的使用不受項(xiàng)目約束一次性上市費(fèi)用5%8%加上每年股利支出IPO買(mǎi)殼上市橋隧、公路、水務(wù)等有固定收益的項(xiàng)目建設(shè)股票融資資產(chǎn)證券化4%5%利用資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，以BOT等形式開(kāi)展項(xiàng)目，幫助客戶(hù)解決融資問(wèn)題不受特定項(xiàng)目約束永久性融資方式，沒(méi)有融資壓力，同時(shí)由資本市場(chǎng)共擔(dān)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)在銀行間市場(chǎng)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)特點(diǎn)：項(xiàng)目本身無(wú)法進(jìn)行抵押貸款融資回款周期具有不確定性開(kāi)發(fā)融資資料來(lái)源: 羅蘭貝格分析66然而，

58、通過(guò)將區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)包裝成長(zhǎng)期基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展項(xiàng)目，并使用BT方式，能夠?yàn)樯蠈?shí)帶來(lái)更寬的融資渠道普通 融資BT 融資貸款債權(quán)通過(guò)兩次BT的方式，將區(qū)域開(kāi)發(fā)中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)部分的資金投入轉(zhuǎn)換為完成驗(yàn)收后的分階段支付，依靠建設(shè)方進(jìn)行融資需要包裝成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目形式，才有可能以貸款或發(fā)行債權(quán)的方式融資融資成本相對(duì)較低大幅緩解區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)現(xiàn)金流達(dá)到表外融資的效果由于引入建設(shè)方融資，必須讓度一部分利潤(rùn)包裝成基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目方式優(yōu)劣勢(shì)對(duì)于區(qū)域開(kāi)發(fā)的工程建設(shè)而言，無(wú)論用哪種融資方式，都需要將其包裝成長(zhǎng)期的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目BT方式拓寬了融資渠道，且表外融資不影響企業(yè)負(fù)債率在BT方式中，可以將非工程建設(shè)部分，如動(dòng)拆遷的成

59、本同時(shí)“打包”給建設(shè)方，進(jìn)一步降低自有資金的投入BT方式讓度一部分收益給建設(shè)方，但由于其可復(fù)制性和較大的業(yè)務(wù)規(guī)模，依然具有吸引力資料來(lái)源: 羅蘭貝格分析67C. 關(guān)鍵戰(zhàn)略舉措C1. 開(kāi)發(fā)生態(tài)城市的規(guī)劃/策劃C2. 大規(guī)模市政建設(shè)/基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)C3. 開(kāi)發(fā)融資C4. 戰(zhàn)略聯(lián)盟C5. 生態(tài)技術(shù)/行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)C6. 品牌建設(shè)68作為區(qū)域開(kāi)發(fā)權(quán)的擁有者和集成商，上實(shí)地產(chǎn)在區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)各價(jià)值鏈環(huán)節(jié)上都可以建立相應(yīng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟資本運(yùn)作規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)營(yíng)銷(xiāo)/運(yùn)營(yíng)區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)需要大量資金投入，與金融和投資機(jī)構(gòu)之間的資本戰(zhàn)略聯(lián)盟有助于上實(shí)獲取低成本的資金根據(jù)產(chǎn)融結(jié)合的要求，一級(jí)開(kāi)發(fā)中涉及貸款、債權(quán)、資產(chǎn)證券化等，因此

60、資本聯(lián)盟對(duì)象包括銀行、投資銀行、信托公司等規(guī)劃設(shè)計(jì)是上實(shí)獲取區(qū)域開(kāi)發(fā)權(quán)的重要砝碼上實(shí)本身并不具備“生態(tài)”城市規(guī)劃設(shè)計(jì)能力與全球?qū)I(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)公司建立戰(zhàn)略聯(lián)盟有助于上實(shí)獲取更多區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，同時(shí)也是新城建設(shè)的基礎(chǔ)區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)包括大量的基礎(chǔ)設(shè)施和市政建設(shè)上實(shí)并無(wú)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)能力和經(jīng)驗(yàn)與本地或全國(guó)性開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟有助于上實(shí)在區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中獲取工程管理收益，并更好的控制開(kāi)發(fā)成本、質(zhì)量和工程進(jìn)度此外，區(qū)域開(kāi)發(fā)還包括大量二級(jí)開(kāi)發(fā)可以通過(guò)戰(zhàn)略聯(lián)盟實(shí)現(xiàn)區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中包含多種物業(yè)形態(tài)住宅的銷(xiāo)售，不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)都可以由戰(zhàn)略合作伙伴進(jìn)行運(yùn)作，上實(shí)作為集成商并不涉足所有的具體操作此外還包括生態(tài)城市開(kāi)發(fā)過(guò)程中的