房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告分析報(bào)告

1、 . . 64/64房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告分析 日期：目錄 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc205110812一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc205110812 h 3HYPERLINK l _Toc205110813（一）指數(shù)情況 PAGEREF _Toc205110813 h 3HYPERLINK l _Toc205110814（二）商品住宅交易行情 PAGEREF _Toc205110814 h 4HYPERLINK l _Toc205110815（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)分析 PAGEREF _Toc205110815 h 5HYPERLINK l

2、 _Toc205110816（四）市土地市場(chǎng)狀況 PAGEREF _Toc205110816 h 6HYPERLINK l _Toc205110817（五）本章小結(jié) PAGEREF _Toc205110817 h 7HYPERLINK l _Toc205110818二、江寧區(qū)域宏觀(guān)背景 PAGEREF _Toc205110818 h 8HYPERLINK l _Toc205110819（一）區(qū)域地理位置 PAGEREF _Toc205110819 h 8HYPERLINK l _Toc205110820（二）土地資源PAGEREF _Toc205110820 h 8HYPERLINK l _T

3、oc205110821（三）人口與行政劃分 PAGEREF _Toc205110821 h 9HYPERLINK l _Toc205110822（四）交通運(yùn)輸 PAGEREF _Toc205110822 h 10HYPERLINK l _Toc205110823（五）基礎(chǔ)建設(shè)與景觀(guān)特色 PAGEREF _Toc205110823 h 12HYPERLINK l _Toc205110824（六）教育與醫(yī)療 PAGEREF _Toc205110824 h 13HYPERLINK l _Toc205110825（七）小結(jié) PAGEREF _Toc205110825 h 14HYPERLINK l _

4、Toc205110826三、江寧區(qū)城市規(guī)劃 PAGEREF _Toc205110826 h 15HYPERLINK l _Toc205110827（一）城市總體規(guī)劃 PAGEREF _Toc205110827 h 15HYPERLINK l _Toc205110828（二）江寧樓市的板塊劃分： PAGEREF _Toc205110828 h 18HYPERLINK l _Toc205110829（三）江寧房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃 PAGEREF _Toc205110829 h 20HYPERLINK l _Toc205110830(四) 江寧科學(xué)園區(qū)域概況介紹 PAGEREF _Toc205110830

5、 h 21HYPERLINK l _Toc205110831（五）小結(jié) PAGEREF _Toc205110831 h 25HYPERLINK l _Toc205110832四、江寧區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r PAGEREF _Toc205110832 h 26HYPERLINK l _Toc205110833（一）國(guó)民生產(chǎn)總值 PAGEREF _Toc205110833 h 26HYPERLINK l _Toc205110834（二）財(cái)政收入 PAGEREF _Toc205110834 h 27HYPERLINK l _Toc205110835（三）固定資產(chǎn)投資 PAGEREF _Toc2051108

6、35 h 28HYPERLINK l _Toc205110836（四）人均可支配收入 PAGEREF _Toc205110836 h 29HYPERLINK l _Toc205110837（五）社會(huì)消費(fèi)品零售 PAGEREF _Toc205110837 h 29HYPERLINK l _Toc205110838（六）小結(jié) PAGEREF _Toc205110838 h 30HYPERLINK l _Toc205110839五、江寧房地產(chǎn)市場(chǎng) PAGEREF _Toc205110839 h 31HYPERLINK l _Toc205110840（一）江寧房地產(chǎn)投資 PAGEREF _Toc205

7、110840 h 31HYPERLINK l _Toc205110841（二）江寧土地出讓 PAGEREF _Toc205110841 h 32HYPERLINK l _Toc205110842（三）江寧商品房供銷(xiāo)狀況 PAGEREF _Toc205110842 h 35HYPERLINK l _Toc205110843（四）小結(jié) PAGEREF _Toc205110843 h 36HYPERLINK l _Toc205110844六、江寧大學(xué)城板塊項(xiàng)目分析 PAGEREF _Toc205110844 h 37HYPERLINK l _Toc205110845（一）江寧大學(xué)城板塊概況 PAGE

8、REF _Toc205110845 h 37HYPERLINK l _Toc205110846（二）個(gè)案分析 PAGEREF _Toc205110846 h 44HYPERLINK l _Toc205110847七、九龍湖板塊項(xiàng)目分析 PAGEREF _Toc205110847 h 48HYPERLINK l _Toc205110848(一) 九龍湖板塊概況 PAGEREF _Toc205110848 h 48HYPERLINK l _Toc205110849（二）個(gè)案分析 PAGEREF _Toc205110849 h 51HYPERLINK l _Toc205110850八、大學(xué)城板塊和九

9、龍湖湖板塊的項(xiàng)目指標(biāo)對(duì)比 PAGEREF _Toc205110850 h 57HYPERLINK l _Toc205110851(一) 項(xiàng)目指標(biāo)對(duì)比表 PAGEREF _Toc205110851 h 57HYPERLINK l _Toc205110852(二) 項(xiàng)目指標(biāo)對(duì)比分析 PAGEREF _Toc205110852 h 58HYPERLINK l _Toc205110853九、市場(chǎng)篇總結(jié) PAGEREF _Toc205110853 h 59HYPERLINK l _Toc205110854（一）區(qū)域宏觀(guān)層面 PAGEREF _Toc205110854 h 59HYPERLINK l _T

10、oc205110855（二）城市規(guī)劃層面 PAGEREF _Toc205110855 h 60HYPERLINK l _Toc205110856（三）宏觀(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)層面 PAGEREF _Toc205110856 h 60HYPERLINK l _Toc205110857（四）微觀(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)層面 PAGEREF _Toc205110857 h 61房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀（一）指數(shù)情況2008年1-5月指數(shù)變化情況：各指數(shù)基本保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，與去年同期相比表現(xiàn)上揚(yáng)，如表1所示。市綜合指數(shù)走勢(shì)情況如圖1所示。表1 1-5月城市綜合指數(shù)與各分物業(yè)指數(shù)變化表（二）商品住宅交易行情1月隨天氣轉(zhuǎn)冷，樓市步

11、入淡季，再加上暴雪天氣的影響，整體銷(xiāo)售乏力。隨著年關(guān)的逼近，和各項(xiàng)宏觀(guān)調(diào)控政策效果的慢慢顯現(xiàn)，更多的購(gòu)房者選擇繼續(xù)觀(guān)望。2月受到天氣和春節(jié)長(zhǎng)假的影響，住宅市場(chǎng)整體銷(xiāo)售乏力，人們?nèi)栽谟^(guān)望之中。3月隨著氣溫的上升，觀(guān)望氣氛有所減淡。4月，氣溫仍在上升，而住宅市場(chǎng)卻在“降溫”。由于各項(xiàng)宏觀(guān)調(diào)控政策效果的慢慢顯現(xiàn)，許多理性的購(gòu)房者仍在觀(guān)望之中。5月，由于季節(jié)性因素與春季房展會(huì)的召開(kāi)，住宅供應(yīng)量和成交量雙雙表現(xiàn)上揚(yáng)。6月住宅成交量表現(xiàn)穩(wěn)中有升。1-6月住宅成交變化情況如表2所示。表2 1-6月住宅成交變化情況表七成左右的住宅銷(xiāo)量都集中在江寧、浦口和河西板塊，1-6月分板塊成交情況如圖2所示。住宅成交面積

12、以中等戶(hù)型為主，成交價(jià)格以中低價(jià)為主。圖2 市1-6月住宅分板塊交易情況 （三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)分析市房地產(chǎn)市場(chǎng)在08年商品房的投資額繼續(xù)增加，但增幅較去年同期減緩，竣工面積出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，而銷(xiāo)售面積表現(xiàn)下降。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與商品房銷(xiāo)售額走勢(shì)如圖3所示。圖3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與商品房銷(xiāo)售額走勢(shì)圖1-4月，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資151.79億元，比去年同期增長(zhǎng)25.76%。1-4月，全市共完成住宅投資額124.03億元，同比增長(zhǎng)39.13%。1-4月全市共完成商品房銷(xiāo)售額75.27%，同比減少36.36%。1-4月，住宅投資額為124.03億元，同比增長(zhǎng)39.13%；施工面積為2509.14萬(wàn)平方

13、米，同比增長(zhǎng)21%；竣工面積為292.46萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)154%。1-4月，住宅的累積銷(xiāo)售面積為157.14萬(wàn)平方米，同比下降35%，其中現(xiàn)房銷(xiāo)售面積為30.77萬(wàn)平方米，同比下降16.54%，期房銷(xiāo)售面積126.37萬(wàn)平方米，同比下降38.03%；實(shí)現(xiàn)住宅累積銷(xiāo)售額69.67億元，同比減少32.46%，其中現(xiàn)房銷(xiāo)售額為11.91億元，同比下降42.02%，期房銷(xiāo)售額為57.76億元，同比下降30.09%。1-4月，住宅的累積空置面積為32.34萬(wàn)平方米，較去年有所增加，占整個(gè)商品房空置面積的74.93%，近期市場(chǎng)供應(yīng)和銷(xiāo)量都有所增加，住宅空置面積有所減少。住宅中的別墅和高檔公寓歷來(lái)價(jià)位都

14、較高，供給也較少。1-4月，別墅和高檔公寓的累計(jì)新開(kāi)工面積為24.19萬(wàn)平方米，累計(jì)施工面積224.09萬(wàn)平方米，累計(jì)銷(xiāo)售面積7.38萬(wàn)平方米，累計(jì)銷(xiāo)售額6.81億元。（四）市土地市場(chǎng)狀況 1、2008年上半年住宅類(lèi)土地交易情況截至2008年6月30日，共有公示土地成交數(shù)據(jù)28條，其中住宅類(lèi)（含混合住宅類(lèi)）成交土地共22塊，住宅類(lèi)成交總面積為2155166平米，同比07年上半年土地總出讓面積增加了8.57%。十三個(gè)行政區(qū)中，玄武、淮和雨花的住宅類(lèi)土地成交數(shù)據(jù)為0，成交面積最多的是江寧，一共為653834平米，成交面積其次的是鼓樓，共為445938平米。2008年上半年住宅土地交易分布圖2、20

15、09年市住宅建設(shè)計(jì)劃2009年全市各類(lèi)住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)1050公頃，其中各類(lèi)普通商品住宅建設(shè)用地850公頃，保障性住房建設(shè)用地200公頃。根據(jù)計(jì)劃，2009年將建普通商品住房約9萬(wàn)套，建筑面積800萬(wàn)。2009年度市住房建設(shè)計(jì)劃，住房建設(shè)總量與這幾年大致持平，主要建設(shè)指標(biāo)表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是普通商品住房建設(shè)目標(biāo)。本年度（即2009年度，下同）普通商品住房約9萬(wàn)套，住宅建筑面積800萬(wàn)平方米。其中，中低價(jià)位、中 HYPERLINK :/news.house365 /newslist.php?listtype=1&searchtype=7&keyword=%D0%A1%BB%A7%D0%C

16、D t _blank 小戶(hù)型商品房約6.3萬(wàn)套，住宅建筑面積約560萬(wàn)平方米。 二是經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)年度目標(biāo)。經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積約225萬(wàn)平方米，約2.8萬(wàn)套。 三是廉租住房建設(shè)年度目標(biāo)。2009年新建廉租住房投資共計(jì)投入3.4億元。其中投入1.2億元，籌建廉租住房1000套，5萬(wàn)平方米；回購(gòu)廉租住房投入7000萬(wàn)元；對(duì)符合條件的低收入住房困難家庭發(fā)放租賃補(bǔ)貼1.3億元等。 四是中低價(jià)商品房（含限價(jià)房、拆遷復(fù)建房）年度建設(shè)目標(biāo)。2009年可上市供應(yīng)中低價(jià)商品房（含限價(jià)房、拆遷復(fù)建房）總量為60萬(wàn)平方米，約7000套。 五是危舊房改造、小區(qū)整治出新年度建設(shè)目標(biāo)。2009年擬實(shí)施危舊房片區(qū)改造1

17、00萬(wàn)平方米；擬出新小區(qū)80個(gè)左右，整治房屋900幢左右。（五）本章小結(jié)上半年樓市仍不見(jiàn)起色歷經(jīng)2007年樓市的瘋狂，2008的樓市可謂是平淡無(wú)奇。 一、二月樓市冰凍，金三銀四銷(xiāo)售平淡，紅五月不紅，六月樓市跌宕起伏2008上半年的樓市沒(méi)有了去年的火熱與瘋狂。如果用一個(gè)詞語(yǔ)來(lái)形容過(guò)去半年的樓市，開(kāi)發(fā)們?cè)V說(shuō)“迷?！?，專(zhuān)家們?cè)u(píng)論“正?！保?gòu)房者們追問(wèn)“房?jī)r(jià)到底了沒(méi)？”不同身份的人用不同的眼光看樓市走過(guò)的這半年。上半年樓市宏觀(guān)調(diào)控未見(jiàn)松動(dòng)與2007年國(guó)家頻出的調(diào)控政策相比，2008年的調(diào)控力度似乎減輕了許多。2008新年剛過(guò)，市公積金管理中心就首發(fā)公積金新政，另外，今年4月，市物業(yè)維修資金新政也重新制

18、定新標(biāo)準(zhǔn)。盡管這兩項(xiàng)政策措施并沒(méi)有實(shí)質(zhì)上直接促進(jìn)樓市的回暖，但卻被業(yè)一致看做是政府政策松綁的一個(gè)明顯信號(hào)上半年土地市場(chǎng)遭遇寒流 31塊地24幅底價(jià)成交3幅流標(biāo)從去年的“瘋狂競(jìng)價(jià)”，到如今的“出手謹(jǐn)慎”，土地市場(chǎng)也隨之“冷風(fēng)嗖嗖”。據(jù)HOUSE365統(tǒng)計(jì)，今年1到6月份，共有31幅地塊公開(kāi)拍賣(mài)，其中底價(jià)成交24幅，流標(biāo)3幅。和去年同期成交59幅，地王頻出的火熱行情相比，不少業(yè)人士均稱(chēng)“變化很明顯”：不僅開(kāi)發(fā)商拿地的熱情大減，國(guó)土部門(mén)推地的步伐也大為放緩。流拍、遇冷，成為今年國(guó)土出讓的關(guān)鍵詞。而坊間的土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)卻非常熱鬧，某開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓某地塊的消息不時(shí)傳出。由于信貸緊縮資金壓力過(guò)大，不少中小開(kāi)發(fā)商

19、為了避免被活活“撐死”，只能“吐”二、江寧區(qū)域宏觀(guān)背景（一）區(qū)域地理位置江寧區(qū)位于長(zhǎng)江三角洲“江南佳麗地”的市南部，從東西南三面環(huán)抱，介于北緯30383213，東經(jīng)1183111904之間，總面積1572.92平方公里。東與句容市接壤，東南與溧水縣毗連，南與省當(dāng)涂縣銜接，西南與省馬市相鄰，西與省和縣與市浦口區(qū)隔江相望。（二）土地資源江寧區(qū)實(shí)際控制面積為15.73萬(wàn)公頃，其中農(nóng)用地11.03萬(wàn)公頃（耕地5.85萬(wàn)公頃、園地0.25萬(wàn)公頃、林地2.41萬(wàn)公頃、其他農(nóng)用地2.5萬(wàn)公頃）;建設(shè)用地3.65萬(wàn)公頃（居民點(diǎn)和獨(dú)立工礦用地.萬(wàn)公頃、交通運(yùn)輸用地0.31萬(wàn)公頃、水利設(shè)施用地0.萬(wàn)公頃）；未利用

20、地1.05萬(wàn)公頃（未利用地0.35萬(wàn)公頃，河流水面等其它土地0.70萬(wàn)公頃）。（三）人口與行政劃分鄉(xiāng)鎮(zhèn)總?cè)藬?shù)總面積（平方公里）村委會(huì)居委會(huì)HYPERLINK :/town/default.asp?townid=3 東山街道1362001111918 HYPERLINK :/town/default.asp?townid=4 祿口鎮(zhèn)68425144346 HYPERLINK :/town/default.asp?townid=24 江寧鎮(zhèn)56578144.3183 HYPERLINK :/town/default.asp?townid=25 土橋鎮(zhèn)3468169142 HYPERLINK :/t

21、own/default.asp?townid=26 丹陽(yáng)鎮(zhèn)254126191 HYPERLINK :/town/default.asp?townid=29 麒麟鎮(zhèn)2838361.5111 HYPERLINK :/town/default.asp?townid=30 東善橋街道2493374.481 HYPERLINK :/town/default.asp?townid=31 湯山鎮(zhèn)39268115.9143 HYPERLINK :/town/default.asp?townid=32 周崗鎮(zhèn)2366641.7101 HYPERLINK :/town/default.asp?townid=33

22、銅井鎮(zhèn)33166113.991 HYPERLINK :/town/default.asp?townid=34 吳鎮(zhèn)2852378.1111 HYPERLINK :/town/default.asp?townid=35 上坊街道2455655.6101 HYPERLINK :/town/default.asp?townid=36 淳化街道4084782.4111 HYPERLINK :/town/default.asp?townid=37 谷里鎮(zhèn)3604791.2121 HYPERLINK :/town/default.asp?townid=38 秣陵街道3362554.5124 HYPERLI

23、NK :/town/default.asp?townid=39 湖熟鎮(zhèn)68519109.1265 HYPERLINK :/town/default.asp?townid=40 上峰鎮(zhèn)2680069101 HYPERLINK :/town/default.asp?townid=41 橫溪鎮(zhèn)3060697.391全區(qū)現(xiàn)轄13個(gè)鎮(zhèn)、7個(gè)街道辦事處。全區(qū)共有居民委員會(huì)49個(gè)，村民委員會(huì)344個(gè)。全區(qū)總?cè)丝?4.70萬(wàn)人。2007年末全區(qū)戶(hù)籍總戶(hù)數(shù)29.72萬(wàn)戶(hù)，總?cè)丝跒?7.94萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng)4. 07%，其中：男性人口43.89萬(wàn)人，增加1.72萬(wàn)人；女性人口44.05萬(wàn)人，增加1.67萬(wàn)人。全年

24、出生人口0.81萬(wàn)人，出生率為9.38；全年死亡人口0.50萬(wàn)人，死亡率為5.75；人口自然增長(zhǎng)率為3.63。全區(qū)計(jì)劃生育率達(dá)98%。（四）交通運(yùn)輸與主要聯(lián)系通道13個(gè)，交通方便快捷。江寧與城區(qū)的主要交通方式為公交，路線(xiàn)主要有：路線(xiàn)起始站點(diǎn)101箍桶巷-東山鎮(zhèn)102箍桶巷開(kāi)發(fā)區(qū)103白鷺花園武夷花園東104瑞金路文化名園105雨花路河海大學(xué)新區(qū)106箍桶巷天地新城江寧主城區(qū)的主要交通方式為區(qū)間車(chē)，以與開(kāi)發(fā)商的社區(qū)巴士。軌道交通：地鐵1號(hào)線(xiàn)（延伸線(xiàn)）安德門(mén)站-寧丹路-共青團(tuán)路-花神廟-南站-岔路口-河定橋-勝太路-百家湖-小龍灣（預(yù)留）-竹山路-天印大道-城東路站。全長(zhǎng)17.1公里，計(jì)劃在201

25、0年左右建成。地鐵3號(hào)具體規(guī)劃尚未出臺(tái)線(xiàn)建設(shè)“二橫一縱”的快速干道系統(tǒng)：宏運(yùn)大道，天元路、雙龍大道。建設(shè)“四橫五縱”主干道系統(tǒng)：四橫：站南路、淮金箔路、誠(chéng)信大道；五縱：將軍大道、利源源大道、土山竹山路、天印大道、城東路。規(guī)劃建設(shè)京滬高速鐵路、寧杭鐵路等，對(duì)寧蕪鐵路進(jìn)行改造與擴(kuò)容，在岔路口片區(qū)建設(shè)鐵路南站客運(yùn)交通樞扭，拓寬改造繞城公路，建設(shè)公路二環(huán)，寧杭高速公路，改造104國(guó)道。寧溧路二環(huán)以北改造為城市高速路；拓寬改造寧丹公路。結(jié)合鐵路南站建設(shè)長(zhǎng)途汽車(chē)客運(yùn)站。公路：江寧區(qū)公路四通八達(dá)，區(qū)有等級(jí)公路1800多公里，公路密度達(dá)1.2km/(km)2，居全國(guó)第一。年公路貨物運(yùn)輸總量超過(guò)7000萬(wàn)噸。境

26、有104國(guó)道、312國(guó)道、205國(guó)道與滬寧高速公路、寧馬高速公路、寧高高速公路。橫跨江寧的二環(huán)路、寧杭高速公路也即將竣工通車(chē)。做為三環(huán)路重要組成部分的湯銅公路由東北向西南橫跨江寧全區(qū)。航空：江寧境有祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)。2004年祿口機(jī)場(chǎng)年旅客吞吐量將超過(guò)450萬(wàn)人次，貨物吞吐量將超過(guò)13.5萬(wàn)噸，位居全國(guó)第五，并進(jìn)入快速發(fā)展期。鐵路：是連接華中、華東、華北的重要交通樞紐，津浦、滬寧、寧蕪三條鐵路交匯于此，貨物可達(dá)全國(guó)各大城市。京滬高速鐵路規(guī)劃通過(guò)江寧，其南站位于江寧岔路口地區(qū)。江寧距離火車(chē)站7公里。水運(yùn)：江寧距亞洲河第一大港口新生圩港僅17公里，東距入347公里。港擁有萬(wàn)噸以上泊位16個(gè)，年貨物吞吐

27、量已達(dá)5000萬(wàn)噸以上，其中進(jìn)出口貨物達(dá)600萬(wàn)噸以上，集裝箱吞吐量已達(dá)15萬(wàn)標(biāo)箱以上。港可常年停泊2.5萬(wàn)噸級(jí)的遠(yuǎn)洋貨輪，每月均有發(fā)往日本、國(guó)、新加坡等地的航班。（五）基礎(chǔ)建設(shè)與景觀(guān)特色一是交通路網(wǎng)建設(shè)加快推進(jìn)。投資1600萬(wàn)元完成農(nóng)村公路標(biāo)準(zhǔn)化改造50公里、自然村公路“水泥化”50公里；投資3500萬(wàn)元完成公路危橋改造和撤渡建橋37座，在全市率先實(shí)現(xiàn)“無(wú)渡區(qū)”目標(biāo)；投資500萬(wàn)元完成祿口機(jī)場(chǎng)東大門(mén)至銅山集鎮(zhèn)道路改造工程；淳湖公路養(yǎng)護(hù)改善工程和大谷線(xiàn)道路改造工程進(jìn)展迅速。二是繼續(xù)加大城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資。新改擴(kuò)續(xù)建城北西路、文靖西路二期工程等5條城市道路建設(shè)；完成天印大道、宏運(yùn)大道、文靖東路

28、交叉路口等主干道綠化改造，新增道路綠化面積近2萬(wàn)平方米；長(zhǎng)江引水二期工程管線(xiàn)全線(xiàn)貫通，完成開(kāi)發(fā)區(qū)凈水廠(chǎng)擴(kuò)建工程，鋪設(shè)城市供水管線(xiàn)18公里；積極推進(jìn)天然氣置換工作，新鋪設(shè)煤氣管道70公里，新發(fā)展用戶(hù)8000戶(hù)，至年末，全區(qū)有6.2萬(wàn)戶(hù)用上天然氣。（六）教育與醫(yī)療2007年末，全區(qū)擁有普通中學(xué)41所，在校學(xué)生5.18萬(wàn)人，比上年減少0.38萬(wàn)人；中等職業(yè)學(xué)校在校學(xué)生1.14萬(wàn)人，比上年增加0.11萬(wàn)人。初中入學(xué)率99.9%，高中入學(xué)率92.2%，高中入學(xué)率逐年提高，比上年增加1.31個(gè)百分點(diǎn)。現(xiàn)有小學(xué)56所，比上年減少19所；小學(xué)在校生4.34萬(wàn)人，比上年減少0.34萬(wàn)人；6周歲11周歲學(xué)齡兒童入

29、學(xué)率99.9%。幼兒園58所，在園兒童1.49萬(wàn)人。民辦中小學(xué)、幼兒園發(fā)展到63所，其中民辦學(xué)校7所（小學(xué)至高中段3所，完全中學(xué)3所，初中1所）。全區(qū)高中畢業(yè)參加高考學(xué)生4198人，被各類(lèi)高校錄取3321人，錄取率79.11%，比上年下降6.28個(gè)百分點(diǎn)。其中本科錄取1421人，比上年凈增379人，本科錄取率33.8%，繼續(xù)位居市前列。是年，全區(qū)共有22所學(xué)校通過(guò)省級(jí)示初中驗(yàn)收，占全區(qū)獨(dú)立初中的88；江寧區(qū)被省委、省政府表彰為“省教育工作先進(jìn)區(qū)”。2007年末，全區(qū)擁有醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)47個(gè)，衛(wèi)生機(jī)構(gòu)床位2951，其中衛(wèi)生系統(tǒng)機(jī)構(gòu)29個(gè)，擁有床位1318；衛(wèi)生技術(shù)人員2413人，執(zhí)業(yè)醫(yī)師696人，

30、注冊(cè)護(hù)士745人，其中衛(wèi)生系統(tǒng)衛(wèi)生技術(shù)人員1974人，執(zhí)業(yè)醫(yī)師555人，注冊(cè)護(hù)士566人。全面實(shí)施以風(fēng)險(xiǎn)福利型、門(mén)診、住院雙報(bào)銷(xiāo)為主要模式的新型農(nóng)村合作醫(yī)療制度，村覆蓋率100%，群眾參加率94.3%，比上年提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。加快改善居民就醫(yī)條件，區(qū)醫(yī)院、第二醫(yī)院門(mén)診大樓開(kāi)工建設(shè)，開(kāi)發(fā)區(qū)醫(yī)院主體工程順利封頂，區(qū)中醫(yī)院病房樓改造工程竣工并交付使用。推進(jìn)農(nóng)村改水改廁工作，全區(qū)完成17個(gè)水廠(chǎng)改建任務(wù)，新增自來(lái)水受益人口1萬(wàn)人；完成改廁1.81萬(wàn)戶(hù)，改廁普與率50。（七）小結(jié)地鐵一號(hào)線(xiàn)的南延、公交網(wǎng)絡(luò)的拓展、快速公交線(xiàn)路的興建、教育、衛(wèi)生、商業(yè)與等生活設(shè)施的建設(shè)，都將全面改善江寧購(gòu)房者的衣、食、住、

31、行。這些同時(shí)也表明了政府將進(jìn)一步發(fā)力建設(shè)江寧新區(qū)的決心。諸多世界500強(qiáng)企業(yè)落戶(hù)江寧，江寧大學(xué)城的建設(shè)，以與多家科研院所的進(jìn)駐，為江寧的經(jīng)濟(jì)騰飛提供新鮮動(dòng)力的同時(shí)，更是使江寧地區(qū)成為一個(gè)新興的高收入消費(fèi)階層生活工作的集聚地區(qū)，而此類(lèi)人群的消費(fèi)檔次與要求尚無(wú)法由江寧地區(qū)的現(xiàn)有商業(yè)提供有效滿(mǎn)足，這一市場(chǎng)現(xiàn)象為本案商業(yè)入市提供了良好契機(jī)。江寧作為的南大門(mén)，結(jié)合待建的南站，將進(jìn)一步鞏固對(duì)外交通的重要地位，有利于吸引外地人口來(lái)此觀(guān)光旅游，為項(xiàng)目擴(kuò)展了客源基礎(chǔ)。江寧區(qū)城市規(guī)劃（一）城市總體規(guī)劃規(guī)劃圍：東山新市區(qū)是中心城區(qū)一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的組團(tuán)，規(guī)劃北抵繞城公路，南至公路二環(huán)，東起規(guī)劃的寧杭高速，西至寧丹路與江

32、寧區(qū)行政界線(xiàn)，面積約107平方公里。 功能定位和發(fā)展目標(biāo): 東山新市區(qū)是市南部地區(qū)次區(qū)域級(jí)綜合服務(wù)中心；地區(qū)綜合交通樞紐；重要的教育科研和知識(shí)創(chuàng)新基地；重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地；山水城林融為一體的花園式新市區(qū)。發(fā)展目標(biāo)為努力建設(shè)成為重要的知識(shí)創(chuàng)新基地，都市圈新興的高科技花園式城區(qū)和最佳人居環(huán)境城區(qū)，成為率先實(shí)現(xiàn)信息化和生態(tài)化的示城區(qū)。城市規(guī)模：規(guī)劃2008年人口規(guī)模為40萬(wàn)人，中期2010年為50萬(wàn)人左右，遠(yuǎn)景為85萬(wàn)人左右。2008年和2010年建設(shè)用地規(guī)模分別控制為70平方公里和75平方公里左右，規(guī)劃遠(yuǎn)景建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?7平方公里以。 城市總體布局結(jié)構(gòu)：“一軸六片”；“一軸”就是以淮新河

33、和淮河為城市功能景觀(guān)發(fā)展主軸，“六片”指以淮河、淮新河、牛首山河為自然邊界，結(jié)合城市主干路網(wǎng)布局，劃分為岔路口、百家湖、九龍湖、機(jī)場(chǎng)、老城、科學(xué)園等六個(gè)片區(qū)。近幾年，江寧圍繞小城鎮(zhèn)、大戰(zhàn)略的要求，堅(jiān)持新區(qū)建設(shè)與舊城改造同步，形成多元化、多格局城建運(yùn)作體系。江寧區(qū)按照“新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)、都市農(nóng)業(yè)集中區(qū)”這三大定位，快速實(shí)施“西進(jìn)南拓”戰(zhàn)略，建成有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)支撐，有與主城配套完善的功能，有更加適宜生活居住的生態(tài)環(huán)境新城區(qū)。1、江寧城市未來(lái)規(guī)劃為“新市區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)、都市農(nóng)業(yè)集中區(qū)”新市區(qū)：江寧按照省、市委的要求，城區(qū)建成區(qū)面積拓展到60平方公里，拉開(kāi)框架達(dá)170平方公里，將建成商

34、業(yè)服務(wù)配套齊全、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的新型住宅社區(qū)和都市圈的商業(yè)副中心。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)：充分利用江寧的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢(shì)和科教人文優(yōu)勢(shì)，把江寧造就成為巨大人才資源釋放能量的場(chǎng)地，造就成為吸納全國(guó)科技資源產(chǎn)生集聚效應(yīng)的熱土。都市農(nóng)業(yè)集中區(qū)：充分利用江寧獨(dú)特的區(qū)位和山水資源優(yōu)勢(shì)，突出經(jīng)濟(jì)功能、城市服務(wù)功能、生態(tài)調(diào)節(jié)功能的有機(jī)結(jié)合，形成產(chǎn)業(yè)化、集約化、科技化、市場(chǎng)化，融經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)功能于一體的都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。2、在城市化建設(shè)中，將突出加快東山地區(qū)的建設(shè)以高科技產(chǎn)業(yè)為依托，形成吸引高層次人才居住、人文薈萃的社區(qū)環(huán)境；以樞紐型基礎(chǔ)設(shè)施體系為依托，形成以軌道交通網(wǎng)、水上交通網(wǎng)、航空樞紐網(wǎng)、高速公

35、路網(wǎng)為重點(diǎn)，區(qū)交通與對(duì)外交通順暢銜接，進(jìn)而成為都市圈大交通主干線(xiàn)的節(jié)點(diǎn)；以高校和科研單位為依托，形成科研、教育的重要基地。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)規(guī)劃面積70平方公里，以江寧開(kāi)發(fā)區(qū)為龍頭，東起方山腳下，西至牛首山麓，南至二環(huán)路，計(jì)劃用10年時(shí)間投入50億元，建成以信息、生物工程、醫(yī)藥環(huán)保、新材料為重點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)帶。根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)東山新市區(qū)的總面積約107平方公里，具體圍是北抵繞城公路，南至公路二環(huán)，東起規(guī)劃中的寧杭高速，西至寧丹路與江寧區(qū)行政界線(xiàn)。在總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，以功能分區(qū)或以25萬(wàn)35萬(wàn)人口為單元?jiǎng)澐譃槿舾蓪哟蔚目刂菩砸?guī)劃單元，編制控制性規(guī)劃。同時(shí)，江寧將按照“一軸、六片、兩翼”的空間布局。“一軸

36、”就是以淮河貫通江寧南北，穿越東山而過(guò)，規(guī)劃打造淮河“風(fēng)情一條街”；“六片”就是在新市區(qū)建設(shè)好百家湖、將軍山、九龍湖、吉山、成山、方山等六大城市片區(qū)，同時(shí)提升老城、岔路兩大老片區(qū)的建設(shè)水準(zhǔn)，實(shí)施錯(cuò)位發(fā)展；“兩翼”就是依托新市區(qū)，將濱江地區(qū)和湯山地區(qū)設(shè)置為兩個(gè)側(cè)翼，形成布局合理、功能互補(bǔ)、規(guī)模適度的城鎮(zhèn)體系。東山新市區(qū)規(guī)劃2007年人口規(guī)模為40萬(wàn)人，中期2010年為50萬(wàn)人左右，遠(yuǎn)景為85萬(wàn)人左右，人均公共綠地面積達(dá)1580平方米。3、交通通行能力將快速提升新近出臺(tái)的主城與東山新市區(qū)通道規(guī)劃已通過(guò)專(zhuān)家論證。為了滿(mǎn)足主城與東山新市區(qū)之間的交通需求，市交通規(guī)劃研究所初步擬定了“4軌、2高、4快、4

37、主、2次”的交通方案，其中： “4軌”指的是軌道1號(hào)線(xiàn)南延線(xiàn)、軌道3號(hào)線(xiàn)、軌道5號(hào)線(xiàn)和機(jī)場(chǎng)輕軌線(xiàn)； “2高”即機(jī)場(chǎng)高速公路和寧杭高速公路； “4快”即4條快速通道，包括寧丹路、寧溧路、天印路北延線(xiàn)和104國(guó)道北延線(xiàn)； “4主”即4條主干道，包括將軍路、新城路、利源路和土山路北延線(xiàn)；“2次”即2條次干道，包括雙龍街東規(guī)劃路和鐵路南站西側(cè)規(guī)劃路。 新市區(qū)今后共有4條軌道交通線(xiàn)直接將東山與主城相連。即軌道1號(hào)線(xiàn)南延，從安德門(mén)站出發(fā)，接在岔路口片區(qū)、新城路與規(guī)劃中的站南路交匯處的鐵路南站南下，沿利源路至天元路向東至大學(xué)城，遠(yuǎn)期轉(zhuǎn)化為軌道7號(hào)線(xiàn)；軌道3號(hào)線(xiàn)由夫子廟向南，交寧溧路后至鐵路南站；5號(hào)線(xiàn)自城東

38、干道，穿過(guò)大校場(chǎng)機(jī)場(chǎng)，沿竹山路南下，至殷巷組團(tuán)；機(jī)場(chǎng)輕軌線(xiàn)自鐵路南站出發(fā)，向往祿口機(jī)場(chǎng)。另外，新市區(qū)的道路也是四通八達(dá)。路網(wǎng)規(guī)劃包括“二橫一縱”的快速路系統(tǒng)，由宏運(yùn)大道、天元路、雙龍大道構(gòu)成；“四橫五縱”的主干道系統(tǒng)，由站南路、淮金箔路、誠(chéng)信大道、吉印大道、將軍大道、利源路源大道、土山竹山路天印大道、城東路構(gòu)成。 根據(jù)該規(guī)劃，今后東山新市區(qū)將由宏運(yùn)大道和天元路誠(chéng)信路西段，形成新市區(qū)東西向的快速通道，與主城之間的南北向通道則分別為104國(guó)道北延線(xiàn)、天印路北延線(xiàn)、雙龍街和寧丹路，這恰好像一個(gè)稍稍變形的“中”字。而區(qū)的主干道有土山路北延線(xiàn)、利源路、新城路和將軍路，次干道為雙龍街東規(guī)劃路、鐵路南站西側(cè)

39、規(guī)劃路。4、軌道交通拉近與主城的距離從軌道交通控制線(xiàn)路來(lái)看：總體規(guī)劃上“現(xiàn)身”的地鐵1號(hào)線(xiàn)南延線(xiàn)將從安德門(mén)經(jīng)寧丹路、共青團(tuán)路至南站，然后穿淮新河，沿利源路南下，經(jīng)過(guò)天元路向江寧大學(xué)城延伸。另外，3號(hào)線(xiàn)也將沿城東干道南下，折向西經(jīng)鐵路南站，再沿將軍路繼續(xù)向南，穿過(guò)誠(chéng)信大道后兵分兩路，一路繼續(xù)南下，另一路沿著誠(chéng)信大道向東，穿過(guò)九龍湖、淮河后沿竹山路一直向北至緯七路。 5、對(duì)外交通四通八達(dá)規(guī)劃還建議公路二環(huán)從上坊鎮(zhèn)區(qū)南側(cè)沿十里長(zhǎng)山凹走線(xiàn)，在東山新市區(qū)邊緣設(shè)寧丹路、機(jī)場(chǎng)高速、寧溧路、科學(xué)園、寧杭高速幾個(gè)立交。在繞城公路、淮新河中間地帶，岔路口附近設(shè)鐵路南站，作為對(duì)外交通樞紐，并同時(shí)對(duì)京滬高速鐵路、滬漢

40、蓉快速鐵路、滬寧杭城際鐵路、寧杭鐵路、寧蕪鐵路等進(jìn)行技術(shù)改造和擴(kuò)容。 （二）江寧樓市的板塊劃分：岔路口板塊根據(jù)目前市場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集中的區(qū)域，可以將江寧的房地產(chǎn)市場(chǎng)分為五大板塊：百家湖板塊東山鎮(zhèn)板塊將軍山板塊岔路口板塊：位于主城區(qū)以南、淮新河以北，是江寧與主城連接的中心點(diǎn)，也是江寧與主城相鄰最近的區(qū)域。典型樓盤(pán)：明月港灣、天地新城等。科學(xué)園板塊九龍湖板塊東山鎮(zhèn)板塊：依托東山鎮(zhèn)，是江寧房產(chǎn)開(kāi)發(fā)較早的區(qū)域，配套成熟，人氣旺盛，生活便捷，該區(qū)域房?jī)r(jià)處于抬升中。以中國(guó)女人街、商品城為代表的商業(yè)地產(chǎn)在江寧樓市占據(jù)了相當(dāng)重要的地位。典型樓盤(pán)：匯景新苑、中國(guó)女人街等。將軍山板塊：共青團(tuán)路以南、將軍路沿線(xiàn)。該板

41、塊是江寧最新崛起的高尚居住區(qū)，江寧幾乎三分之二的別墅都落戶(hù)在這里，是別墅最為集中區(qū)域，公寓類(lèi)物業(yè)正逐步成為該區(qū)域市場(chǎng)重要產(chǎn)品。典型樓盤(pán)： 香山美墅、翠屏國(guó)際、托樂(lè)嘉等。百家湖板塊：湖濱路以南、天元路以北，該板塊樓盤(pán)林立，是江寧樓市發(fā)展最早的一個(gè)區(qū)域，配套較成熟，被江寧區(qū)政府定位成“江寧地區(qū)名片”。典型樓盤(pán)：21世紀(jì)現(xiàn)代城、百家湖花園等。科學(xué)園板塊：天元東路、民營(yíng)科技園、江寧大學(xué)城附近。這是一個(gè)全新的板塊，依托科技園和大學(xué)城的發(fā)展而逐漸發(fā)展，該區(qū)域人文環(huán)境較佳，但配套和交通有所欠缺。典型樓盤(pán)：天元吉地、市政天元城、書(shū)香名門(mén)等。九龍湖板塊：雙龍大道南端，江寧九龍湖周邊。隨著萬(wàn)科等幾家品牌開(kāi)發(fā)商的相

42、繼進(jìn)入，該板塊有望是玄武湖、莫愁湖、月牙湖、百家湖之后，成為下一個(gè)高檔湖景住宅區(qū)。目前在售的樓盤(pán)有康橋水岸、合家春天、頤和南園、天澤苑等，萬(wàn)科的金域藍(lán)灣項(xiàng)目也即將開(kāi)盤(pán)。片 區(qū)市場(chǎng)形象產(chǎn)品特征價(jià)格特征資源分析發(fā)展趨勢(shì)岔路口河定橋片區(qū)市區(qū)普通中低收入居民疏散居住區(qū)，入住率較高，第一居所特征明顯經(jīng)濟(jì)實(shí)用型大眾化物業(yè)，中小戶(hù)型為市場(chǎng)主流，普通公寓產(chǎn)品為主，有少量別墅前期價(jià)格較低后期價(jià)格上揚(yáng)較快，目前普通住宅均價(jià)已達(dá)6500元/。自然資源缺乏，但公共交通便捷，是板塊最大的競(jìng)爭(zhēng)力后續(xù)土地儲(chǔ)備不多，供應(yīng)量逐漸減少，板塊開(kāi)發(fā)進(jìn)入中期，逐漸與市區(qū)融合，在售項(xiàng)目成為版塊的稀缺資源百家湖片區(qū)中高收入白領(lǐng)階層第二居所

43、聚集地，隨著時(shí)間推進(jìn)入住率開(kāi)始提高舒適享受型物業(yè)，大中型普通公寓、躍層、別墅產(chǎn)品兼有前期為江寧高檔住宅代表片區(qū)，價(jià)格在整個(gè)江寧區(qū)域最高，目前在售的普通住宅項(xiàng)目的均價(jià)達(dá)到了7000元/百家湖獨(dú)特的自然環(huán)境是此板塊的最大支撐點(diǎn)，目前交通、生活配套都欠佳可開(kāi)發(fā)用地少，周邊湖景住宅基本面市售出，板塊開(kāi)發(fā)已近尾聲東山鎮(zhèn)片區(qū)江寧本地居民生活區(qū)工作居家型大眾化物業(yè)，中等戶(hù)型為市場(chǎng)主體，公寓為主價(jià)格相對(duì)適中，成為江寧本地居民置業(yè)安家的首選，但供應(yīng)量的減少促使價(jià)格上漲較快，目前這個(gè)區(qū)域的普通住宅市場(chǎng)的均價(jià)達(dá)到了5600元左右。自然資源缺乏但公共交通便利，生活配套設(shè)施完善板塊土地資源有限，板塊開(kāi)發(fā)已近尾聲，逐步向

44、民營(yíng)科技園延伸科學(xué)園板塊江寧最具發(fā)展?jié)摿εc活力的現(xiàn)代化中檔公寓社區(qū)舒適實(shí)用型物業(yè)，普通公寓產(chǎn)品為主，目前這一區(qū)域產(chǎn)品方面，做逐步向小高層和高層過(guò)渡前期項(xiàng)目以低質(zhì)低價(jià)入市，價(jià)格逐步走高，目前普通住宅市場(chǎng)的均價(jià)達(dá)到了6450元自然資源一般，但江寧大學(xué)城、輕軌等規(guī)劃使區(qū)域想象力豐富板塊形象正在形成，交通、生活配套等公建配套匱乏，但發(fā)展前景良好將軍山片區(qū)高檔低密度景觀(guān)休閑居住區(qū)高檔、低密度休閑別墅區(qū)，以聯(lián)排別墅、雙拼別墅為主，兼有少量公寓現(xiàn)階段江寧市場(chǎng)高品質(zhì)高價(jià)位的代表區(qū)域，別墅的均價(jià)在10000元以上，普通住宅的均價(jià)也較高，個(gè)別項(xiàng)目達(dá)到了6300元將軍山、翠屏山、府山、淮河良好的自然環(huán)境獨(dú)具魅力，但

45、生活配套設(shè)施缺乏逐步成為市最熱門(mén)的高檔景觀(guān)休閑住宅區(qū)，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮螅?jìng)爭(zhēng)激烈九龍湖板塊新興湖景住宅區(qū)萬(wàn)科、中糧、明月、新城創(chuàng)置、盈嘉等品牌開(kāi)發(fā)商相繼進(jìn)入該板塊，發(fā)展?jié)摿薮笤谑鄣臉潜P(pán)有康橋水岸、合家春天、頤和南園、天澤苑等。這些項(xiàng)目的住宅均價(jià)不到5310元/，別墅部分的均價(jià)接近10000元/。有第五湖之稱(chēng)的九龍湖將成為樓市的下一個(gè)關(guān)注點(diǎn)，但目前交通，配套條件較差幾家品牌開(kāi)發(fā)商相繼進(jìn)入該板塊，有望成為下一個(gè)高檔湖景住宅區(qū)。（三）江寧房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃在江寧撤縣設(shè)區(qū)后，城市化進(jìn)程快速推進(jìn)，聚集了大量的人流和物流，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。與此同時(shí)，江寧產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，形成了“扎堆”效應(yīng)，也為房地

46、產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了有力支撐和市場(chǎng)。地鐵南延線(xiàn)開(kāi)工建設(shè)后，購(gòu)房者對(duì)江寧與主城的心理距離縮短了。此外，江寧的房?jī)r(jià)也較為適宜，與主城房?jī)r(jià)相差較大，只略高于江北板塊，性?xún)r(jià)比突出。這是江寧房產(chǎn)受到購(gòu)房者青睞的重要原因。與其他板塊相比，較高的性?xún)r(jià)比、日趨完善的交通、豐富的自然環(huán)境和人文資源、產(chǎn)業(yè)集聚等是江寧板塊的最大優(yōu)勢(shì)，這也是江寧房產(chǎn)民生屬性的直接體現(xiàn)1、2008年江寧新建商品住宅上市量預(yù)計(jì)高達(dá)330萬(wàn)平方米，較去年增加近40萬(wàn)平方米2008年是江寧房源的供應(yīng)“大年”，江寧今年新建商品住宅上市量預(yù)計(jì)達(dá)到330萬(wàn)平方米，較2007年增加近40萬(wàn)平方米主要上市區(qū)域?qū)⒓性诳茖W(xué)園片區(qū)和九龍湖片區(qū)。2、國(guó)知名品牌房

47、企紛紛進(jìn)入江寧，帶來(lái)新的開(kāi)發(fā)理念，全面提升開(kāi)發(fā)水平國(guó)品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)的入駐表明其對(duì)江寧房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Φ年P(guān)注與在價(jià)值的認(rèn)同，將給江寧板塊帶來(lái)新的住宅消費(fèi)理念與思路，豐富購(gòu)房者選擇的多樣性，滿(mǎn)足不同層次、不同階段的需求?？傮w上來(lái)看，品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入將會(huì)提升江寧房地產(chǎn)業(yè)層次和樓盤(pán)品質(zhì)，推動(dòng)江寧房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、快速發(fā)展。3、正在建設(shè)的房產(chǎn)誠(chéng)信體系將使市場(chǎng)更加規(guī)有序，進(jìn)一步提升購(gòu)房滿(mǎn)意度目前江寧的住宅價(jià)格基本與市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力相適應(yīng)，隨著居民收入水平的提高，住宅消費(fèi)升級(jí)需求增加是發(fā)展的必然。但是在鼓勵(lì)合理的改善型需求的同時(shí)，江寧今年將加大保障性住房的建設(shè)力度，解決中低收入人群的住房問(wèn)題，達(dá)到完善供應(yīng)體系和優(yōu)化

48、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的目標(biāo)。江寧區(qū)房產(chǎn)局2008年工作的重點(diǎn)，主要是建立健全市場(chǎng)監(jiān)管、住房保障、行業(yè)誠(chéng)信、公共服務(wù)和行政運(yùn)行五大體系，其中行業(yè)誠(chéng)信是其工作的重中之重。建立行業(yè)誠(chéng)信體系是為了杜絕房產(chǎn)行業(yè)的違規(guī)現(xiàn)象，更好地落實(shí)住有所居的戰(zhàn)略構(gòu)想，提升社會(huì)滿(mǎn)意程度。計(jì)劃在2008年上半年完成建立房產(chǎn)主管部門(mén)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)四位一體的行業(yè)誠(chéng)信體系。4、隨著地鐵一號(hào)線(xiàn)南延線(xiàn)的建設(shè)不斷推進(jìn)，萬(wàn)科、恒大、東渡等全國(guó)知名品牌開(kāi)發(fā)商陸續(xù)入駐，曾經(jīng)一度因江北、河西板塊的崛起而略顯沉寂的江寧板塊再度發(fā)力，醞釀著新的騰飛。備受矚目的地鐵一號(hào)線(xiàn)南延工程正在緊鑼密鼓地施工，對(duì)于江寧房產(chǎn)的發(fā)展意義

49、重大。地鐵對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，具體表現(xiàn)在地鐵對(duì)沿線(xiàn)遠(yuǎn)離市區(qū)一端（如科學(xué)園片區(qū)）的住宅需求有促進(jìn)作用，但對(duì)沿線(xiàn)中心區(qū)一端（如主城）的住宅需求有緩解作用。遠(yuǎn)離市區(qū)的區(qū)域房?jī)r(jià)的上升幅度會(huì)快于主城房?jī)r(jià)的上升幅度。(四)江寧科學(xué)園區(qū)域概況介紹1.高新產(chǎn)業(yè)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)區(qū)入駐企業(yè)350多家，投資總額25億美元，南汽集團(tuán)、格滿(mǎn)林實(shí)業(yè)、高精齒輪、華為科技、奧賽康藥業(yè)等一大批高新技術(shù)企業(yè)在園區(qū)蓬勃發(fā)展，初步形成汽車(chē)制造、電子信息、機(jī)電一體化、建材、制藥等產(chǎn)業(yè)群。目前科學(xué)園共引進(jìn)外資企業(yè)100多家，合同外資4億美元，引進(jìn)資企業(yè)240多家，總投資160億元；2005年科學(xué)園將實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入8億元，引進(jìn)外資項(xiàng)目40個(gè)，合

50、同外資3.6億美元。實(shí)現(xiàn)GDP28億元。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，南汽集團(tuán)、機(jī)電集團(tuán)、日立產(chǎn)機(jī)、高精齒輪、漢德森、中圣高科、奧賽康藥業(yè)等一大批高新技術(shù)企業(yè)蓬勃發(fā)展初步形成了汽車(chē)、裝備制造、電子信息、新型建材、醫(yī)藥等五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)群。經(jīng)過(guò)多年，特別是2000年二次創(chuàng)業(yè)以來(lái)的迅猛發(fā)展，科學(xué)園現(xiàn)已成為地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，成為開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的實(shí)踐區(qū)。到目前為止，科學(xué)園已吸引了來(lái)自美國(guó)、德國(guó)、英國(guó)、日本、國(guó)、澳大利亞、等15個(gè)國(guó)家和地區(qū)的外資企業(yè)360多家，其中世界500強(qiáng)企業(yè)12家（截止2008年6月），科研院所、研發(fā)中心10家。2.大學(xué)城（江寧）大學(xué)城：江寧大學(xué)城位于江寧城區(qū)東南，江寧科學(xué)園，規(guī)劃占地面積

51、30平方公里，由大學(xué)城集中區(qū)、資源共享區(qū)和后勤服務(wù)區(qū)三大功能區(qū)組成。大學(xué)集中區(qū)分布在大學(xué)城四周，目前已有十二所高校本部入駐，大學(xué)城標(biāo)志 部屬高校有五所：航天航空大學(xué)、中國(guó)藥科大學(xué)、河海大學(xué)、金陵協(xié)和神學(xué)院。省屬高校有五所：中國(guó)大學(xué)、醫(yī)科大學(xué)、工程學(xué)院、經(jīng)貿(mào)學(xué)院、交通技術(shù)學(xué)院、海事學(xué)院。 市屬高校有兩所：曉莊學(xué)院、金陵科技學(xué)院。 目前已有醫(yī)科大學(xué)、工程學(xué)院、經(jīng)貿(mào)學(xué)院、交通技術(shù)學(xué)院、海事學(xué)院、曉莊學(xué)院、金陵科技學(xué)院等七所高校已正式開(kāi)學(xué)，有近六萬(wàn)名大學(xué)生在讀，2005年9月將形成8萬(wàn)名在校生的規(guī)模。 大學(xué)城資源共享區(qū)的體育中心、文化中心、國(guó)際學(xué)術(shù)交流中心、三甲醫(yī)院、大學(xué)城購(gòu)物中心、影視劇院、四星級(jí)迎

52、賓館、現(xiàn)代化游泳館、藝術(shù)中心、高爾夫球場(chǎng)、商業(yè)一條街、大學(xué)城企業(yè)孵化器等項(xiàng)目正在積極規(guī)劃建設(shè)和招商引資。江寧大學(xué)城入駐的高校具有以下三個(gè)特點(diǎn)：1 、全部是公辦高校。我們沒(méi)有引進(jìn)一所民辦高?；蚨?jí)學(xué)院，原因是公辦高校的辦學(xué)歷史悠久，師資隊(duì)伍、教育科研、管理制度、校舍建設(shè)、校風(fēng)學(xué)風(fēng)、人才培育等方面均具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。2、都是本部搬遷，而不是作分校。各所高校均規(guī)劃了行政中心、教學(xué)中心和科研中心，真正把辦學(xué)的重點(diǎn)放到江寧大學(xué)城。3、充分注重學(xué)科互補(bǔ)。這些高校的特色分別有工程、醫(yī)學(xué)、經(jīng)濟(jì)、交通、師、藥學(xué)、航空、水利、藝術(shù)等，學(xué)科非常齊全，為今后大學(xué)城實(shí)現(xiàn)師資交流、學(xué)分互認(rèn)和教育資源共享打下良好的基礎(chǔ)。3.風(fēng)

53、景區(qū)簡(jiǎn)介方山風(fēng)景區(qū)簡(jiǎn)介 方山風(fēng)景旅游度假區(qū)：方山位于大學(xué)城西南方向，海拔208米，為華東地區(qū)唯一的火山地貌區(qū)。這座500萬(wàn)年前噴發(fā)的死火山，留下了奇特的自然景觀(guān)和悠久的歷史文化遺存。從三千年前泰伯奔吳、兩千年前始皇鎮(zhèn)金陵王氣，到六朝繁華舊事，方山凝聚了半部金陵文化史，至今仍有定林寺塔、洞玄觀(guān)、權(quán)點(diǎn)將臺(tái)、王僧辯墓等一百多處遺跡或民俗傳說(shuō)，與山腳蜿蜒流過(guò)的九曲淮一起，組成了集山、水、林、寺為一體的迷人風(fēng)景。方山旅游度假區(qū)面積15平方公里，規(guī)劃歷經(jīng)兩年時(shí)間，幾易其稿，去年年底定稿后正式對(duì)外招商，吸引外資進(jìn)行景點(diǎn)開(kāi)發(fā)、遺跡修復(fù)、園林設(shè)計(jì)以與少量高檔房地產(chǎn)點(diǎn)綴。、歷史文化方山的人文景觀(guān)資源十分豐富。佛教

54、、道教都有遺址；眾多的歷史人物如始皇、齊武帝、權(quán)、介石等都在此留下了傳說(shuō)故事，洪、靈運(yùn)、王羲之等都在此留下仙蹤。兩千多年前始皇登祖龍頂，執(zhí)“驅(qū)山鋒”(趕山鞭)鞭方山、碎天印、斷石壟、鑿淮、泄王氣，賦予方山很深的歷史文化涵。東晉、宋、齊、梁、五朝，方山周?chē)鷿饪s了半部金陵文化史。方山形成的傳說(shuō)：民間流傳，遠(yuǎn)古時(shí)這里是一片大海，海龍王有九個(gè)王子，十分頑皮，攪得水府、天界都不得安寧。玉帝把他們抓住，關(guān)在一個(gè)玉匣里，交由太白金星看管。這九位龍子被關(guān)得不耐煩，在匣中喧鬧不已。太白金星只好帶著匣子去找玉帝，途中不慎，跌落人間，成為今日的方山。九位龍子變成了方山周?chē)木艂€(gè)山嶺，圍繞著方山。定林寺和定林寺塔山地

55、生態(tài)環(huán)境山體區(qū)域植被覆蓋面極高，除大面積的茶木外，另有榆樹(shù)、栗樹(shù)、檀樹(shù)、槳王樹(shù)、櫸樹(shù)等繁多樹(shù)種的蔥郁林木，生態(tài)環(huán)境良好。句容河和溧水河在方山南麓西北村匯合成淮河，沿方山南麓和西麓北流。與周邊高密度城市建設(shè)相對(duì)照，方山將成為江寧科學(xué)園的“綠肺”、民眾休閑的“綠洲”。方山紫霧茶：方山多處山坡遍布茶葉，種植面積近千畝。生長(zhǎng)在方山的茶葉憑借山體賦予的良好生長(zhǎng)環(huán)境，造就了享譽(yù)省外的優(yōu)良品牌方山紫霧茶。八卦泉在定林禪寺西側(cè)半山，泉水常流不斷，日產(chǎn)泉水50噸以上，大旱之年都不受影響。當(dāng)年定林寺僧人，全盛時(shí)達(dá)三百余人，生活用水全賴(lài)此泉。時(shí)至今日，山下方前村村民全飲此泉猶綽綽有余。據(jù)化驗(yàn)，八卦泉為優(yōu)質(zhì)礦泉水。（

56、五）小結(jié)近幾年，江寧圍繞小城鎮(zhèn)、大戰(zhàn)略的要求，堅(jiān)持新區(qū)建設(shè)與舊城改造同步，形成多元化、多格局城建運(yùn)作體系。江寧區(qū)按照“新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)、都市農(nóng)業(yè)集中區(qū)”這三大定位，快速實(shí)施“西進(jìn)南拓”戰(zhàn)略，建成有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)支撐，有與主城配套完善的功能，有更加適宜生活居住的生態(tài)環(huán)境新城區(qū)，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?。根?jù)目前市場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集中的區(qū)域，可以將江寧的房地產(chǎn)市場(chǎng)分為五大板塊：岔路口板塊，東山鎮(zhèn)板塊，將軍路板塊，百家湖板塊，大學(xué)城板塊。規(guī)劃建設(shè)“二橫一縱”的快速干道系統(tǒng)，“四橫五縱”主干道系統(tǒng)，京滬高速鐵路、寧杭鐵路等，對(duì)寧蕪鐵路進(jìn)行改造與擴(kuò)容，在岔路口片區(qū)建設(shè)鐵路南站客運(yùn)交通樞扭，拓寬改造繞城公路，建

57、設(shè)公路二環(huán)，寧杭高速公路，改造104國(guó)道。寧溧路二環(huán)以北改造為城市高速路；拓寬改造寧丹公路。結(jié)合鐵路南站建設(shè)長(zhǎng)途汽車(chē)客運(yùn)站。按照規(guī)劃2008年江寧新建商品住宅上市量達(dá)到歷史最高點(diǎn)，預(yù)計(jì)高達(dá)330萬(wàn)平方米，較去年增加近40萬(wàn)平方米，綜合房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)，2008年商品房去化難道加大。市市區(qū)人口密集，急需發(fā)展新區(qū)，江寧作為未來(lái)新區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，吸引了諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目上馬，新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)異常紅火。四、江寧區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（一）國(guó)民生產(chǎn)總值2007年全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（市考核評(píng)價(jià)口徑，下同）達(dá)到336.8億元，按可比價(jià)（下同）計(jì)算比上年同期增長(zhǎng)18，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值19.0億元，同比增長(zhǎng)3

58、.4；第二產(chǎn)業(yè)增加值209.7億元，同比增長(zhǎng)18.2；第三產(chǎn)業(yè)增加值108.1億元（不含郵政通信、金融保險(xiǎn)以與愛(ài)立信），同比增長(zhǎng)20.8。多年來(lái)全區(qū)經(jīng)濟(jì)一直保持20左右較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，且增幅波動(dòng)幅度較小，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)協(xié)調(diào)性明顯增強(qiáng)，呈現(xiàn)出又好又快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。第二產(chǎn)業(yè)增加值拉動(dòng)全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)11.4個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)份額為63.1；第三產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)6.4個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)份額為35.7。人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到39050萬(wàn)元（按公安戶(hù)籍人口計(jì)算），折合美元達(dá)到5400美元。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，地區(qū)生產(chǎn)總值中三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的6.5：62.2：31.3調(diào)整到5.6：62.3：32.1。

59、（數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局）（數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局）（二）財(cái)政收入2007年，全區(qū)全口徑財(cái)政收入突破百億元大關(guān)，實(shí)現(xiàn)111.1億元，完成年度預(yù)算的107.9，同比增長(zhǎng)70.8。其中中央財(cái)政收入30.9億元，同比增長(zhǎng)14.7；地方財(cái)政收入80.2億元，同比增長(zhǎng)110.5。地方財(cái)力進(jìn)一步增強(qiáng)，全年地方一般預(yù)算收入實(shí)現(xiàn)45.1億元，同比增長(zhǎng)55.4。全區(qū)財(cái)政支出達(dá)到76.6億元，同比增長(zhǎng)1.04倍，財(cái)政收支繼續(xù)保持平衡。金融形勢(shì)穩(wěn)定有序。2007年底，全區(qū)金融機(jī)構(gòu)存款余額363.14億元，增長(zhǎng)30.1，其中居民儲(chǔ)蓄余額143.42億元，同比增長(zhǎng)13.7；金融機(jī)構(gòu)貸款余額266.28億元，同比增長(zhǎng)32.0。（三）

60、固定資產(chǎn)投資2007年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總量達(dá)到了370.5億元，比上年凈增近70億元，同比增長(zhǎng)23.2。其中，全區(qū)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資215.47億元，同比增長(zhǎng)25.5；房地產(chǎn)投資55.46億元，同比增長(zhǎng)39.4；農(nóng)村非農(nóng)戶(hù)投資99.53億元，同比增長(zhǎng)11.5。投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中：第一產(chǎn)業(yè)投資2.23億元，與上年基本持平；第二產(chǎn)業(yè)投資241.16億元，比上年增長(zhǎng)17.3；第三產(chǎn)業(yè)投資126.98億元，比上年增長(zhǎng)36.9。三次產(chǎn)業(yè)投資比例由上年的0.8：68.3：30.9調(diào)整為0.6：65.1：34.3。全區(qū)私營(yíng)個(gè)體經(jīng)濟(jì)完成投資94.6億元，比上年增長(zhǎng)58.2，占全社會(huì)固定資